房地产开发全部证件办理程序与规定

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门搞定。我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。划以跑出速让许方装式塞取叛得园国紧有器土摇地闷使抗用粱权申的克建锤设灰项类目固，肠在州签勤订颂国呼有之土挂地旷使盗用正权葛出提让评合宇同葡后段，择建侵设懂单诉位脂应当当含持华建话设育项滩目澡的梦批伟准循、牲核忠准桂、素备酷案补文榜件械和晶国她有舌土服地碎使列用饭权推出扩让稠合期同肿，堂向爱城签市谱、愤县汇人年民语政为府剩城疲乡刻规扫划腐主暮管爪部膨门驴领案取免建笨设纪用柴地闭规盐划糕许例可责证僻。状城泻市伴、贪县看人盐民警政存府乱城侍乡饼规谊划未主里管英部典门狸不鹅得芝在居建旗设术用酱地今规巴划仁许合可汤证活中偷，牲擅背自幅改誓变及作糊为跳国学有外土候地湖使插用肝权鄙出由让阻合辈同仁组躲成客部甚分该的谋规银划唇条没件质。震2在、隙项趁目高公亮司椅设没立秒、泳立滑项奸、凝环午境呀评惊估鉴、辅房勺地猪产膜开汪发墙资验质懂这葛四糊项尝几喝乎翠是情每奥一授个雁项筋目运要菜开康始宫的炭时傍候呢必碌须辩要勺搞爸的佛东悟西柄。三非宏常弄的饮社郑会斥主森义钱特政色乌。堤不峰过赏这挤里返也形有蓝些捕东责西碎很炸有昌趣梨，崇与赖法极律蔬的久关加系喷也王比祝较捆大佛，邮比违如踏设绣立针项汉目捷公率司仓。某这针里软要勾注纹意蛾一瓜下链，炊母稀公杠司停拍邮到信的伙土霉地浮，收转面到欧其拜全俘资天设瞒立屡的蛋项吐目局公诸司颠名芒下外，吹按啊我抄国照法储律像，因不星属柿于弟交亲易捕。前我司再万次旺强估调卖一劫下杜：落母糟公涉司请与机其杀全寨资栏子贤公险司仪之锹间所的隐土道地帐流携转肃，识不锡属驾于园交杯易师。自再则次老强惠调抓：保不塌属谜于慈交胆易塘。电因塘此节，诊房孕地博产恐公偷司最可妹以掏任停意烟设数置壳项摸目辽子外公圾司着，准在丙房胖子痕卖降完间后唱再见把石它顷在庭实特体立上沿消脸灭昨，跃只洗留享下丈一兆个锡壳沾。浙这煌种挨操法作段模告式捎没戏什卵么盆法缺律近风毯险范可葛言尊，狭非搅常淘的晌经羽济归实桐用灵，计因狗此界现弦在玩我使国脑稍轮微滚有锡点窗规狠模私的赏房咳地森产陪公既司桌都访这闸么砍干动。卡立径项朵主损要识考斤察爆的侄是陶项效目兔的犬投钞资离额同及碎可倚行深性提。跳我抛不生知寒道程在里目寒前独的盾市具场短里怎，稻可道行多性偶这寨个壮东盐西秆，搏政蛾府嫁是苍从怜什幻么夏角窜度牺来敞管厉理棵的隙。蓝反续正痒现喷在拐各顷地吓由袜于慈市暖场辛经滚济火的荡深倒度披不吹同漏，演所卷以轿在爹这症个震事锯情任的伏管周理剑上泊也迫不高同崖。扁有怕些荐地追方额基罪本孕上醒不僻太咽管将，蒙有出些哲地坊方辩就妻管刃得爷非跃常重严备。犹而坛且丽立款项妇到厘底丝需胸要欣什周么师材门料脆那娱也晒是娱谁含都永说益不塑清蹈楚源的登事字情烦。咏立健项胜与夸其惠他越程葬序盒的负先禾后氏关庆系还那糠更维是输异槽常径随败便匀的颈事旗情裙。钩譬响如铸最熔近罚国孝家素的鸣政作策怪，大要字求报先辫把荷环蛋境密评设估搂搞耗了迹，生再乓回布头分来在立对项院。作这讯是唉基消于陡加隔强俩环笛境冠保亲护劈促顺进旋可钱持达续枝发纺展见的意考霜虑待。离但显在润很怖多骨地萌方鞠，防环轮评柏的枯一符项陈主毅要剂前悼提规材花料吉就蹄是兄立净项芬批登文江。匀立戒不右了昌项隶根很本栗做港不摊了芬环逃评具。于3鸟、沉总袋平赠面昌审煌查鲜阶绑段强这丹个葱阶缩段衣各巨地刷的孕叫绕法卫不婚一催样优，固我萝听链得气比毁较壤多鼠的段叫童“辈修震建喝性印详本细盛规肃划沟审铜查菠”的。挡这棍个短阶懂段耗就后是部审策查考小娇区壳的灭总盖平姑面斑规挽划准图防纸渣，滨也幼就危是脏审幕一情个胞小垄区陶的辰建医筑圣物连都渴是爹怎根么圾排希的赵，励每偶栋满单与体调建柳筑涛有雀多纲高赵，淹有漆多悄大炊，飘各首栋大单友体缝建卡筑波之喉间签怎室么傍间雄隔义，暖间惹距勿是雹多胞少蚀，补日哨照棕够艰不托够羽，恢总精容件积纷率杜是走多计大不，权有召没敌有预超栋过逢规葵定商的寒容很积抬率芒，督建嚼筑样密楚度俯是陷多嘱少警，掠进洞出巧小划区描的贴道觉路蒜怎吗么竞安兔排输，撒是宵不及是树符效合谊消客防轻规胆范糖，匠等魂等振等帽等掘，且这赏些纱东震西臭都叼是士非掘常至的损专吧业妻。谨在罚这鸟里和举见例翠说嘉明室一网下蚕，技比刘如粪建代筑障密凡度层，护这乞个广东府西辱看海起云来染很羊简若单溜是齐吧饺，房就翁是西建刊筑池物铸基贡底钳面陷积凶占惭整生个腥小故区多面垄积简的恨比问例锯数昏。畜譬卷如籍这奥个白小忧区责是邀1崖万赢平家方脂米仅，王有肢3美0笛0胸0付平廉方勒米碑的泳地凡面坝上捷有凳建丧筑怨物新，抽那络么锋建柔筑型密尸度浪就落是牌3痰0司%诉。觉看栋起颈来陆这捉个废计饺算墓应辜该幕是渠没菌有撞什号么宜争涂议晒了缠。并但孤是岛且吼慢挣。详我豪这笋3视0滔0乳0俩平缸方湿米格的脊建增筑蛮占读地答里唇面亚，款有厨2曲0搭0懒0粗平各方塘米暮是仁一冻个妨大脸型梅的辣架缸空闷平孟台幼，伙架叛空应层料下箩是航停脚车细位考，滴上英面械是跨空抄中嘉绿吉化戒广粒场猎。锣现捷在影，绍争帅议票就幻来饶了月，枯我苏这革个棍2件0倒0绕0暴平吴方宋米猫，卖到思底殃算键不奏算迫建板筑形基沉底名？声你碎之皇所由以效限产制挨我假的幕建稻筑缠密垃度跟，粱无虚非沃就返是冈为蜘了驼保采证材绿穗化犹嘛蔬，亲保楚障洗居伟民漆的悔休薯闲愉空算间固嘛豪。章现匀在尽我宪虽警然构好星象疗是才在穷地于面抬上宜建础了武东爆西交，朽但饥是桐我跑这辰个存东滑西衔顶捏上办都林是连绿摧化倚啊遣，杜我丝的蛾绿晋化巨没半有络减咬少筝啊厨，狭我央的国休桃闲它空贡间犹没满有锯减栋少赔啊夏，丹所秘以狼这却个羞2怒0艇0完0扑平怨方的米昌不聚能施算锈在索建廉筑书密桃度塞里名面编。肆这搭种允空牧中芝花锡园般型努的弦架颤空求层虫到唐底掠要合不锹要似算同建股筑糠密脊度岩的骗问房题醋，极反匆正煤技纪术鸡规茧范毛没竟有菌限尾死蜓，回有稍无雀穷远的序空睁间暗可芹以搂钻碎营谜。除再飘举天个愿例订子律，屈容醒积清率程，纤总浩建探筑弹面甲积毙除扮以徐净彼用悬地啄面外积笔。招也架是明看肤起答来糖很晒简唉单霞。慎但亭是寄放荐到纲实耳践铁中怎一伯看役，向啥贪是要净柜用料地叶面炸积读啊木？骗从乖哪疮里深起妙算卷啊英？今是案纯爆粹授的歼土嫁地导使读用辫权茎证愤载氧的伯面助积映呢渗，声还故是炊比女这悦个哨面丰积金大俭那抛么逃一蛛点涝，腿一缘直辱到办周赶边秆道由路来的罚道偷路捞中卷线动去漂呢祥？威这历个稠东洒西涛根乡本波说虑不意清歪楚粱，宝怎液么更算众都嘱行昨。监把棉净管用干地灵面疾积吓一斯加场大超，席总凤建君筑蚂面骆积女自越然债就谅水亦涨激船废高帮。储这肆都微是票可笼以早钻戒营山的扣地搜方碎。俯其境他沾的违地消方蝇，时譬回如温消志防胜通康道永的岭设皇置钩，脸高绵层违建丝筑但四太周等必竖须益设开立堆环镇形盏消痰防继车敏道剪。下但测是扎这温么疤一随搞拦，喝小央区肥的雀绿躲化赢基糊本徐上莲就食毁数掉轻了床。炊怎茄么先办漆？旱设猪置泥那员种仅隐求形护消稳防底车斜道旧，繁上甲面瓣种息草劳保钢持帝绿套化充，惧就崭指依着驶图膏纸才说喉这对就罢是边一耍条叮消音防穴道羡路光。蹈这策么抵搞桑行振不茫行鸭？图反刻正勇我框个纱人么不左知饱道零行怪不通行仍。本消愚防废车幻道钓的摧载悲重征量嚼那仗是贵有袄非案常陈严高格改滴锡设狐计山要塘求敞滴棋，吩反普正瓣我秆个甜人叠不避知出道娇这垒种扑草提地存能葱不沉能梦承梨载授得陕起呀消斧防笑车劳。邮审视总搁平吊面绵是狐整锻个盲开环发鲁报存建嚼过抢程隔中却最风有难技坚术铃含筑量拼的聚活脆，扁这境个小过闻程屈一牲般姑都旨要献2撞到礼3宰个秤月梁，敏往借往拒都晴要秘和需规搜划完部驼门强反聚复绝修妇改叫扯段皮幻，但来全回璃磨牙，亲磨赖到径双唤方偶都亡没求了毙脾弦气练，末才续能硬通吹得绳过竟。展我厉反秩正脾几害乎正没葬有肢见共过光能很顺容顺博当汪当征啥杂工屈作闸不魔做蚂，尚干辞等碎着芳就渠能练通明过坛总杜平什面野审眯查梁的近。轮我症也枕没茎见组过疯那奔种痒零钢缺样陷盯的磨总不平棒面站设识计喘，科只瞎要狭有士心丰，唯无醋论休什仪么核公考司扛的称总猎平液面站，晶无功论丰是背你却万新科霉还糟是昆富谨力壶还决是滨雅施居熊乐范，些那浮只春要草一昏挑劝起宜来悟，锅问结题拌都显是茎一付筐饰筐伪的居。锣不退是鸽消蹄防烘间栋距膀不沾够滤，玉就毒是乖在颈不敏能房开队窗标的违地口方痰开企了阀窗态，辉要颤么台就排是鲁车鸣道愈转视弯雨半趣径赛太倡小演，土等硬等给等宾等取。杀4小、尘管淘线姿综割合狐审夹查蛇、涌排拥水妈许纹可队证醒管嗽线硬综朽合推审锡查缸是窄规筐划蜂部砌门叹的口专察业纷审灵查姿内税容件之颤一矿，滚我狗现戒在而专遮门缠拿锣出叨来洋讲学，坡因扬为舅这榆个蹲东列西舱实仅在冶是帖非慰常庸，衰非遗常岗的盈专仿业拴啊膨。逝搞僚得谋不代好波的愤话榴，舞实宿在脖是仿害肆死狼人说啊蚀。位而丧且统，汉被祸这冻个乐东盖西蔽害叼死谎的率公驱司存比鼠比家皆左是麻。悠各只位膜千唇万面别巷以遵为惭那怜些停什森么孙保按利鸽啊冒合凳生腐啊迈之折类更的庄大梯公悦司搞就奇不姻会献在链这袖个或问哑题狭上咐犯即重昌大夫原查则阵性蚂的朝错或误膏，餐事祸实致上但，效无笋论冠什嘴么显房呢地伞产细公互司轧，讨在肿这厨个骡问杆题鸡上排栽股跟趴头往的枯的四几事率习，遭是泪一泉样朋的袍，运这煮个款东助西压就促跟他击加鼓斩传脸花蔬似躲的筝，肢一副轮片到货就啊死糕。煮说岔了刻半叼天屋，洁管耗线懒综旧合晨是别啥交？协包挺括近三撞大票项坏：纺小圆区贩给飞排磨水蜡管准线败、混强歉电盐线拿路偷、沃弱骨电订线肠路绣，翁这幕三呢项健综霜合缺起糊来笔考惭虑诱，迟根以据怖各慕项煌设内计灶规剖范家科币学撞统区筹慧安摧排网，屋放破到父同押一亏张脖图驶纸俊上验。楚给致排男水柴不男用五多允解箩释槽了恶，系就慈是骨怎仰么剧引长自没来扯水钟进搅小昌区矩，枯然缺后抢怎李么浆把区生宪活盛污权水恐和踪雨滤水旧排载出轧小捆区摇；因强傅电陈就疮是郑生姿活佳用棵电芽，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