广东建银张槎项目前期策划报告(终稿)汇总

2012年12月佛山禅西新城广东建银项目前期策划方案FOSHANSHANXINEWCITYJianyinjiayuan

ProjectPreliminaryplanningreport目录一、研究背景和研究目的………………...…………..2二、项目情况……………..............3三、佛山市房地产宏观市场…………………......41、佛山总体房地产市场分析……...............…52、禅城区房地产市场分析……………….......13四、张槎板块房地产市场竞争分析……………22五、项目本体分析………………..791、项目属性分析………………...802、项目SWOT分析…………..…90六、项目整体定位…………….…961、佛山周边人口情况及潜在客户分析…...972、客户访谈茶话会及置业偏好分析……..1073、本项目目标客户锁定………..…………….1173、项目总体定位……………….........................1244、项目产品定位…………………..1425、价格定位………….……………...156七、规划设计建议及产品设计…...163.1、总体规划设计建议………………..……….….1642、其他规划设计方案对比……………….…….1723、户型功能设计及亮点……..….1773、建筑风格及外立面设计建议……………….1814、园林风格建议………………..…1915、项目理念落地及细节体现…………...........193八、经济效益及财务分析…………208九、营销延展……....217十、附件…………....242一、研究背景和研究目的项目位于张槎华宝北路侧，目前张槎板块正加速融入佛山中心城区，城市发展从传统的针织重镇向“都市型禅西新城”、“国际化产业城”转变，以建设智慧新城为龙头的7大项目，推进以总部经济、都市型产业、智慧产业为主体的战略性新兴产业，促使产业发展模式向总部经济、研发经济、信息经济、物流经济的集聚式发展。张槎区域产业结构和城市形态将全面转型，城市建设与产业升级的全面推进，人居环境及交通环境得到全面提升；项目迎来重大的区域发展利好。本项目是广东建银置业有限责任公司进入佛山第一个地产项目，也是引领未来宏图的开山之作，未来的成功与辉煌应因此而起，本司将充分利用佛山市场多个营销策划项目的成功经验和长期积累的市场研究数据，深入透析佛山张槎市场，全面把握市场需求动态和发展趋势，为项目在市场定位、开发规划、产品设计、营销策略等全方位的前期策划上提供专业的报告及建议，实现项目开发目标，达成项目的成功开发，具有里程碑的意义。在此，感谢贵司给予敝司参与这次前期策划工作的宝贵机会，并且对贵司的工作人员在工作期间的配合和支持致以衷心谢意。

佛山市富盛房地产代理有限公司二、项目情况项目位于佛山张槎华宝北路一侧，占地面积13728平方米，容积率2.5，总建筑面积约34320平方米。周边交通便利，居住气氛稍差。项目从规模上来看是一个中小规模的居住小区。目前项目地块平整，性质规整，工程施工难度不大，周边集中大量的工业厂区，集聚了大量的外来消费人口，随着张槎城市定位、产业升级及城市建设的推进，未来将吸引大量的高素质外来人口进驻张槎板块，张槎板块的房地产市场将得到极大支撑。从区位来看，本项目是一个都市型产业配套居住小区。三、佛山市房地产宏观市场1、佛山总体房地产市场分析总体房地产市场态势土地市场分析政策大势及走向进入第三季度，目前佛山房地产市场总体运行稳健，在价格合理回调后，成交开始上升，目前市场运行在“量价相互平衡“的态势下。2012佛山前三季度商品房成交面积589.43万平方米，同比下降6%，其中商品住宅成交面积483.59万平方米，同比下滑5%，总体成交同去年相比有所减少，但从第二季度起成交逐渐回暖，第三季度成交量的持续稳定，宣告楼市已走出低谷，回归正常水平。今年前三季度，佛山市商品房成交均价7940元/平方米，同比下降3%，其中商品住宅成交均价为7603.71元/㎡，同比下降7.67%，价格有所调整。摆脱低迷，成交及楼价持续稳健二、三季度成交回暖明显6月开始，成交持续稳定，价格逐渐筑底2012年第三季度商品住宅成交192.49万平方米，同比增长75%，环比增加3%，成交均价7308元/平方米，同比下降12%，环比下降4%，显示出同去年相比楼价有所回调，连续两季度成交及楼价保持稳定的态势，说明楼价已经回调到位，成交开始稳定上升，进入一个“量价平衡“的态势。月度成交走势图看出，从今年的4月开始，楼市成交开始活跃，并且保持在稳定的水平，销售均价亦保持一个持续回调的态势。一方面是部分项目在“以价换量”的推货策略下主动下调价格，以促进销售；最重要的原因是目前楼市成交中一些适合刚需的中小面积户型产品增多，成交结构中中低价位的产品增多导致成交均价下调。总体房地产市场态势土地市场分析政策大势及走向

1-3季度房地产开发投资同比增长8.6%，增幅比去年收窄；开发企业融资渠道增多，定金及预收款增长较快，预示销售情况转好。1-3季度，全市累计完成房地产开发投资464.9亿元，同比增长8.6%，增幅较去年同期回落17.2个百分点。其中，商品住宅完成投资307.2亿元，同比下降6.2%，去年同期则为增长32.9%。分区看，南海、顺德、高明三区录得正增长，其中南海185.6亿元，占全市4成，36.4%的增幅远高于他区。1-3季度，房地产开发企业本年资金来源722.9亿元，同比下降7.2%，去年同期则为增长42.8%。当中，国内贷款108.5亿元，下降9.6%；利用外资7.4亿元，下降44%；自筹资金205亿元，下降20.3%；其他资金401.9亿元，增长3.5%。其他资金中，定金及预收款215.4亿元，增长16%。1-3季度住宅竣工面积478万平方米，同比增长76.5%，应是受市场存量增加的市场压力，施工面积及新开工面积均同比有所减少，未来市场新增供应增速趋缓。1-3季度，全市房地产开发企业商品房施工面积3529.8万平方米，同比增长4.3%。其中，住宅2703.4万平方米，同比减少1.9%；本年新开工面积984.5万平方米，同比减少5.4%。竣工面积478万平方米，同比增长76.5%。总体房地产市场态势土地市场分析政策大势及走向第三季度迎来了土地成交的高峰。2012年前三季度，佛山市主要商住用地成交量为2432945平方米，规划可建建筑面积为7834118平方米，与去年同期相比，分别下降8%、15%。第二季度，楼市迅速回暖，第三季度迎来了土地成交的高峰。商服用地比重大，城市综合体突出。在前三季度的商住用地成交中，商服用地比例较大，焦点集中在佛山新城、禅城及南海，其中不少是城市综合体用地。地块普遍以底价成交。在前三季度成交的主要商住用地中，超过８成是以底价成交。禅桂中心区、大良中心区普遍在3000~4000元/平方米范围内，而其他镇街则普遍在2000元/平方米。土地市场升温，成交量接近去年同期水平2012年一至三季度佛山市五区主要成交商住用地统计区域建设用地面积规划建筑面积（㎡）（㎡）佛山新城4374941739411禅城区2920481165758南海区5258471860800顺德区5786471849384三水区233057596642高明区365852622123合计24329457834118总体房地产市场态势土地市场分析政策大势及走向品牌开发商大量进入禅桂中心城区及佛山新城区域，城市综合体项目受青睐，楼面地价居高不下。禅桂中心城区及佛山新城区域地价高企，豪宅扎堆，综合商业体林立，已成佛山楼价高地总体房地产市场态势土地市场分析政策大势及走向楼市调控政策总体基调不变，后市微调为主。7月6月5月4月3月2月1月多项土地制度改革试点

中山成全国首个限价松口城市超14城市变相松绑楼市芜湖等3地新政被叫停中央政治局：根据形势变化适时适度预调微调住建部研究调控长效机制

上海持证满3年买二套房被停严格执行限售政策国务院确定今年七大任务制定收入分配改革方案我国住房保障制度体系框架建设加速温家宝：宏调要及时预调微调严格实施楼市限购扬州新政得到住建部首肯地方楼市微调渐获默许33个案例仅5例被叫停央行3年半首次降息0.25个百分点

四大行首套房贷利率普遍下调：最低8.5折恒大“地王”出现河南“大力”微调楼市被叫停温家宝：决不能让房价反弹温家宝：及时制止纠正地方变相放松房地产调控二月多家地方政府出微调新政试探底线保增长压力下，扬州新政得到首肯降息、房贷利好出台8月中央政治局要求坚持楼市调控，切实防止房价反弹住建部：正研究强化楼市调控政策措施国务院督查各地楼市调控政策执行情况中央再次重申调控基调不变，调控进一步收紧，预防楼价反弹9月住建部：加快研究并完善楼市调控措施多地调整公积金政策刺激“刚需”政策稳定期总体房地产市场态势土地市场分析政策大势及走向就明年的市场来看，首先就政策面而言，十八大召开后，为了保持政策的延续性和经济的平稳发展，预计限购政策在短期内还不会取消，但可能为了适应经济发展的态势，会有一定的微调；其次，就大的经济环境而言，由于实力经济发展仍然乏力，为了促进经济的发展，政府除了进一步鼓励消费，扩大内需外，在基础设施建设上仍然会有大的投入，为此，经济会走入暖慢的上升通道，受经济逐步向好的影响，楼市的需求也会逐步增加。就楼价而言，由于政策不会有大的变化，投资类的需求仍将被压制，所以楼价整体不会有大的变化，局部热销的区域会有所上升。供给和需求上，则呈现供略大于求的情况。就产品而言，总价较低的刚需型产品仍是市场的主导，80多平方米到110多平方米的三房和小四房单位是不少客户的心头好。大户型和别墅产品去货速度仍会相当慢。总体房地产市场态势土地市场分析政策大势及走向佛山楼市后市研判：延续今年市场的走势，成交总量保持稳定，价格大涨大跌可能性小富盛启示：佛山地产市场：摆脱低迷，双线持续稳健；土地市场：成交升温，楼面地价居高不下；调控政策：总体基调不变，后市微调为主。后市研判：

延续市场走势，双线保持稳定2、禅城区房地产市场分析禅城区房地产市场发展状况分析禅城区商品住宅供求分析禅城区客户置业流向分析2012年禅城第三季度录得供应面积39.50万㎡，销售面积33.30万㎡,消化率0.84,对比第二季度的供应量和成交量都略有提高，而消化率略减少0.05，去库存明显，第三季度楼市量价稳定。延续第二季度良好成交态势，第三季度呈现“量价齐升”格局，去库存化明显。调控政策持续影响下，中小户型单位是成交的绝对主力，户均面积萎缩至100㎡左右。受调控政策持续影响，刚需是主力消费群体，中小面积成交为主力结构，大户型单位成交较少，户均面积呈现持续萎缩趋势，第一季度录得100.54㎡，第二季度录得99.33㎡，第三季度录得99.91㎡，预计户均面积萎缩的趋势仍将维系较长时期。禅城区房地产市场发展状况分析禅城区商品住宅供求分析禅城区客户置业流向分析户均总价延续着波浪型走势，第三季度录得户均总价88.58万元/套，比第二季度增加5%，显示价格上扬令户均总价同步上扬，同时部分楼盘推豪宅、部分楼盘单元成交价带1000元/㎡以上精装修价格等因素，令整体均价略有提高。户均总价逐渐走低，第三季度总体户均总价在88万左右禅城区房地产市场发展状况分析禅城区商品住宅供求分析禅城区客户置业流向分析禅城区房地产市场发展状况分析禅城区商品住宅供求分析禅城区客户置业流向分析佛山新城片区滨河景观带高端商住区，中高收入群体流入集中之地，吸引了乐从、禅城、南庄、陈村等周边区域高端客户南海RBD，金融高新区，高尚住宅区，南海中高收入者首选之地，部分广州候鸟及投资客。中心城区楼价洼地，吸引部分低收入者及打工族、白领置业，以及部分当地个体户、小工商业者，以外地人为主。禅城中心城区禅城中心城区区域外置业流向禅城房地产市场小结刚需市场特征明显，中小户型成交比例增多，户均面积及户均总价均有所下降；产品类型丰富度增加，城市综合体大量出现，公寓、写字楼、大型商业物业等产品增加；成大型品牌开发商的重点争夺的桥头堡。时代地产、佳兆业、绿地地产、万达地产、王府井等品牌开发商第一次进驻开发；客户区域分流趋势明显，佛山新城及桂城是佛山中高收入群体首选之地，而张槎、罗村、南庄等区域则吸引了外地人打工者、部分白领等刚需一族。富盛启示：禅城地产市场：量价齐升，势头良好；

住宅成交：户均面积100㎡左右户均总价88万左右客户区域分流趋势明显。四、张槎板块房地产市场竞争1、张槎城市规划及都市型产业园发展城市在西进禅西在升级张槎正经历着一场巨变·····张槎正经历着。。。。。产业结构和城市形态的全面转型；城市建设与产业升级的全面推进；人居环境及交通环境的全面提升；从“制造重镇”到“禅西新城”从针织重镇到“智慧佛山示范区先锋”、“国际化产业城”从城区边沿到融入“强中心战略”中的佛山中心城区张槎板块规划现状、近十年规划分析及未来发展定位经济、产业发展分析房地产市场现状分析住宅市场竞争及个案研究以建设智慧新城为龙头，推进以总部经济、都市型产业、智慧产业为主体的战略性新兴产业，促使产业发展模式从高劳动密集型、低效益的粗放发展方式向总部经济、研发经济、信息经济、物流经济的集聚式发展转变。张槎定位——“都市型禅西新城”，“国际化的产业城”

北片区：时尚产业及休闲娱乐区东片区：现代都市型产业区西片区：生态文化旅游业中片区：先进制造业本项目南片区：智慧科技型产业功能分区：打造“四区三带”的城市架构：

“四大功能区”主要体现在：一是“禅西新城商住区”。范围初定为佛山大道以西、禅西大道以东、江湾路以北、佛西路以南。充分利用张槎原有的人口密集以及居住聚集优势，结合张槎东部较成熟的商业氛围，配合旧村改造，打造张槎东部成为特色的商住区。二是“旅游休闲高尚住宅区”。范围初定为东平河东岸，即王借岗附近及东平河沿岸。位于张槎西端的王借岗自然生态区以及东平河沿岸一带，是禅城区为数不多的自然资源和旅游资源，“四区三带”的规划思路充分利用这一优势，打造高尚旅游休闲商住区。三是“针织产业区”。范围初定为佛山大道以西、玉带路以东、塱沙路以南，张槎路以北。包括玉带制衣中心、和盛工业区、下朗工业区等。利用张槎原有的产业集群优势，依托庞大的针织企业聚集，打造8000亩的针织产业区；以玉带制衣城为中心1000亩地块，作为针织服装产业交易、物流、会展商贸区，首期开发420亩，建设国际针纺服装城。四是“高新技术产业区”。充分利用张槎辖区内高新技术开发区的辐射优势，以现有高新区为中心，发展相关产业和配套服务的第三产业，主动接受高新区辐射，打造与高新区为一体的高新技术产业区。张槎板块规划现状、近十年规划分析及未来发展定位经济、产业发展分析房地产市场现状分析住宅市场竞争及个案研究张槎板块张槎经济及人口——针织产业为支柱产业，“外来人口”比例大行政区域：张槎街道位于佛山市禅城区西部，广佛经济商圈的重要组成部分，总面积26.5平方公里，下辖15个村委会和6个居委会；常住人口8万多人，外来人口20多万人。2010年实现地方生产总值236.29亿元，同比增长14.7%，其中第二产业184.39亿元，同比增长14.5%，第三产业51.13亿元，同比增长15.1%；完成固定资产投资62亿元，同比增长12.5%；完成社会消费品零售总额32.46亿元，同比增长21.5%；完成实际利用外资5290万美元。

性质序号村委/居委辖区面积（平方公里）人口数量主要企业、商铺

居委常住户口（户）常住人口数量（人）外来人口（人）类型数量1东便社区居委会1.283862286000升平商贸、纺织集团、佛山杜邦鸿基公司、大陆制罐有限公司、佛山市人才交流中心、佛山市珠江传媒集团、佛山市旅行社、冠华幼儿园等大小企业、店铺552间5522江湾居委会0.712326944

辖区内有佛山科学技术学院和佛山市财经学校共两间大、中专院校，商业店铺约250间2503马岗社区1.07104835411900有企事业单位40家，店铺200间2404纯阳社区

16384487

5金沙社区0.6214861691326大小单位208个2086清水桥社区0.85181759312000内有禅城区公安分局、禅城区广播电视局、禅城区工商局、佛山市检验检疫局、禅城区劳动就业服务中心、佛山创意产业园、冼可澄纪念小学、禅城区邦耀小学、创意产业园、石湾客运站等企事业及民营单位、店铺300多家300据张槎街道官方网站显示：张槎街道有6个居委，15个村，2010年常住人口接近8万人，外来人口近20万。据不完全统计，拥有大小单位和企业2000多家张槎板块人口结构及主要产业村委序号村委/居委辖区面积（平方公里）人口数量经济收入（元）主要企业、商铺

常住户口（户）常住人口数量（人）外来人口（人）类型数量7大富村315304711120006000万

8莲塘村1.610383464100003968万现有外商投资企业、私营厂企、店铺100多家,主要以陶瓷、铸造、包装、塑料、家具等行业为主1009村头村0.5558175850002949万元盘活现有的土地资源，高起点、高规格、高标准建设宏丰、平阳、龙丰、永丰等四个工业园，全面提升物业档次，引进和发展高新技术产业。

10村尾村1.6733209060002575万重点发展物业和个体私营经济，现有大小企业100家10011上朗村1.51005268870004567万以工业园厂房出租为主，至今共有29.8万㎡物业。近年来大力建设上朗村民公寓（骏朗苑）住宅区，至今建成建筑面积57000㎡,31栋322个套间。

12下朗村1.79982954100006792万村、组级以发展物业和个体私营经济为重点，建有下朗针织城、朗宝工业园、朗宝工业园，物业面积约25万㎡，300多家企业进驻30013古灶村1.59953059100006387万

14大江村1.2116264125150005441万经济支柱原以村办工厂为主，现已停业或转制，原来的工厂发展为物业出租，并重点发展物业和个体私营经济，建成了以针织，塑料、五金等行业为主的物业出租区。现有桥头、东后、联胜等7个工业园区，物业面积约20万㎡

15白坭村0.56161952100002607万

16张槎村111863532100008311万张槎村依托联发股份经济合作社新经济组织，完成物业开发改造面积16500㎡，在建物业面积7500㎡，正在规划改造旧物业约10万㎡。

17大沙村0.97182163100003857万

18东鄱村410323258100005363万

19弼唐村0.8631220940004646万

20青柯村0.63751215100002456万

21海口村1.59703308100002146万

接上表

“四横四纵”城市路网体系显雏形，地铁、轻轨实行无缝对接

路网一度是限制张槎发展的瓶颈问题。随着禅西大道、轻工路的开通、季华北路的动工、雾岗路的规划建设，加上佛山大道、张槎路、朗沙路、槎湾路，张槎“四横四纵”的路网体系逐步显现出来。随着未来城际交通体系的完善，张槎将实现与中心城区无缝对接。

张槎街道办事处季华路禅西大道佛山大道轻工路佛开高速塱沙路张槎路本项目佛山地铁网络张槎交通路网富盛启示：张槎：产业升级加快，整体版块发展势头良好，外来人口占优。有6个居委，15个村，2010年常住人口接近8万，外来人口

近20万。据不完全统计，拥有大小单位和企业约2000多家2、张槎产业升级--都市型产业园发展类型项目位置规模发展定位备注都市型工业园1、玉带区改造项目（张槎针织品国际博览城）玉带路以西、禅西大道以东、汾江水道以南、白坭路以北总用地面积为1054.656亩定位为集针纺织品上下游流通领域的专业交易市场、博览、高新研发、创意产业、酒店、商务及居住配套的综合性大型商业项目，

2、岭南云天项目季华四路以北、雾岗路以西、江湾路以南占地约130亩，总建筑面积38.2万平方米“智慧型都市产业综合体”；中小企业孵化区、产业总部基地、公共创新服务区、城市交通枢纽和商务及生活配套区等功能区

3、佛山义乌商品城佛山张槎二路、禅西大道、轻工路与大江路围合处占地240亩、一期建筑面积8万平方米，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有5000余个商位3000多户经营户

4、智慧新城季华二路南侧、佛开高速公路东侧

总用地面积约2700亩，总建筑面积超过100万平方米租赁5、欧洲工业园佛山国家高新区禅城园规划面积为1666亩园区将分为A、B、C三区，A区为欧洲工业园安德里茨本部扩产区，占地约19亩；B区为国际高端装备制造业总部园，占地约51亩；C区为欧洲工业园生产区，占地约486.9亩。

6、新媒体产业园佛山国家高新区禅城园规划建筑面积30万平方米全国乃至全球具有影响力的新媒体产业高端专业园区

7、佛山国家火炬创新创业园季华二路与华宝南路交汇处建筑面积20多万平方米培育高科技中小企业，促进高新技术成果的转化，重点做好项目孵化服务平台、公共信息服务平台、人才项目服务平台和创业投资服务平台4大平台的建设

合计

超过3300亩

张槎产业升级——七大项目助推禅西板块“智变”玉带路改造项目（张槎针织品国际博览城）智慧新城欧洲工业园C区本项目A区B区张槎都市型工业园发展分布岭南云天项目佛山义乌商品城国家火炬创新创业园创意产业园新媒体园

五园欧洲工业园新媒体产业园佛山国家火炬创新创业园创意产业园（新媒体园）佛山时尚产业园（岭南云天项目）两城智慧新城义乌小商品城一基地：服务外包基地“五园两城一基地”产业载体龙头项目——智慧新城规划总用地面积约2700亩，其中启动区建设用地约420亩。政府的目标是想要将项目建设为佛山各大优势产业和高新产业的、城市级的、与佛山的文化行政中枢相助相补的产业中枢。项目核心园区占地36万㎡，总建筑面积超120万平方米，由17栋16-22层写字楼，2栋29层高层公寓，4栋29层高层住宅组成。分为5大功能组团：金融服务区、智慧产业园区、企业总部区、配套服务区、展示区。智慧新城启动区1区3区2区5区4区N1区商业中心/四幢楼高23层配套商场、购物中心物管费标准为：50元∕㎡∕月，前期物业服务阶段（开盘后三年内）给予优惠，优惠标准为：38元∕㎡∕月2区总部办公/三幢建筑面积15.1万平方米T5、T6共22层高，T7共16层高，每层高4米；4区研发中心/六幢建筑面积30.3万平方T12、T13、T14共22层高，T15、T16、T17共16层高，每层高4米；3区商业中心/四幢建筑面积19.6万平方T8、T9、T10、T11共22层高，每层高4米；5区配套住宅/七幢建筑面积24.1万平方T18公共租赁住房，T19、T20商业性质高级住宅，T21、T22、T23、T24高级住宅；研发中心

公寓及住宅

季华路佛开高速公路N预售产品：3区的2座、3座1幢、3座2幢、4座，楼高均为22层，合共307套单位，已经全面封项，每层面积约2千平方，每层共4户，户型涵盖321-727平方米，主力户型在500-600平方米间，建筑面积近20万平方米，每层层高4米开售时间：8月中旬进驻售楼部；10月开售，优先推出3区源海国金广场写字楼，看销售情况确定加推货量；3区之后会推出2区，具体视情况而定。3区售价：8月初开始进行内部认购，平均价格约10453元/㎡，整栋团购价格8000元/平方米左右交楼时间：3区交楼时间为2013年3月31日1区4区3区2区1区5区欧洲工业园后现代工业园的城市概念设计方案已于5月29日完成了国际招标，初步确定了包括三个公司的设计方案并进行公示。整个园区总规划面积1666亩，分为A、B、C三区。A区为佛山安德里茨有限公司本部扩产区，已全面开工，年底建成投产；B区为国际高端装备制造业总部园。欧洲工业园C区的整体城市概念设计方案将于近期报区府确定，目前，西门子公司、正大机电等十几个项目已有进驻意向。创新创业园位于禅城区季华二路与华宝南路交汇处，占地133亩，规划建设面积约20万平方米，建设总投资约6亿元，由火炬公司负责创新创业园的建设、经营和管理。创新创业园规划的主体建筑有6栋，分成三期建设，配套设施齐全，大型地下停车场有800个车位。目前，已经进驻了一批优质的企业，世界500强汇丰银行，中科院育成中心，广州分析测试中心，广州三环专利代理有限公司，以及在环保装备、环保技术、高分子材料、卫星勘测、电子电热元件、新光源LED研发、CAE仿真工业设计、三维影像技术和水生生物制品等领域的20多家初创期科技型企业。

佛山新媒体产业园经佛山市、禅城区两级政府批准于2011年8月25日成立，地处佛山国家高新区禅城园，园区首期建筑面积55000平方米，规划建筑面积30万平方米，是广东首家专业型新媒体产业园区。

岭南云天项目位于禅城区季华四路以北、雾岗路以西、江湾路以南，占地约130亩，总投资约为10多亿元。总建筑面积38.2万平方米，项目有中小企业孵化区、产业总部基地、公共创新服务区、城市交通枢纽和商务及生活配套区等功能区。为了贯彻落实市府、区府城市升级三年行动计划的战略部署，加快城市转型和产业转型，园区将着力打造3D产业基地，重点发展总部经济、科技创新、研发设计等新兴产业，形成人流、信息流与资金流的汇集点，全力打造“智慧型都市产业综合体”，提升禅城区和张槎街道现代新城区的魅力。岭南云天项目张槎板块城市发展对项目利好：利好1：交通便达性加强。禅西大道、轻工路的投入使用、规划地铁2号线、4号线、广佛肇轻轨，交通便达性强；利好2：产业升级。针织产业升级，都市型产业商贸区、智慧型国际化新城定位及推进使区域形象及价值得到提升。利好3：区域商住氛围加强。多个中高端楼盘进驻张槎，整体提升区域的形象、价值。为完善禅西板块配套，这里将引进国际学校和国际双语幼儿园，大型超市、购物中心及星级酒店等配套；城市综合配套更加完善成熟；利好4：随着禅西板块的升级推进，将引来约8万名高端人才。大量的外来高素质人口将支撑起张槎未来的房地产市场；3、张槎板块土地出让及住宅市场供应预测本项目长信银湾智慧新城保利香槟星晖盛汇星汇国际轻工路禅西大道罗马新都季华路张槎板块保利香槟花园星晖盛汇星汇国际罗马新都长信银湾东海国际1.5公里距离美陶花园联诚智博E区在售项目海湾城智慧新城海湾城（华粤地产）联诚智博御璟上院玉带路宏域地产项目在建项目御璟上院张槎板块规划现状、近十年规划分析及未来发展定位经济、产业发展分析房地产市场现状分析张槎板块规划现状、近十年规划分析及未来发展定位经济、产业发展分析房地产市场现状分析住宅市场竞争及个案研究张槎街道住宅用房商业用房套数均价套数均价2009000020103938819.690无20117778462.064930616.32012（截至11月）222776203314510合计3250

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张槎街道房地产市场在2009年经历一段很长时间的空白期，市场供应为零，随着2009年保利地产进驻之后，张槎板块的房地产市场才走上发展的快车道，目前有星晖地产、珠江地产、长信地产等开发商进驻开发，今年截至10月份，商品住宅销售套数2080套，销售均价7596元/平方米，今年张槎楼市呈一个井喷的状态。张槎房地产市场发展历程---2009年保利地产进驻，张槎板块楼市走上发展快车道。项目规模（总建万㎡）产品类型（㎡）住宅主力户型（㎡）目前销售均价在售剩余货量统计保利香槟花园26公寓、洋房90-1007500-8500余货，公寓余货400套，销售率8成罗马新都（一期、二期）20洋房90-1009300（带1500装修）一期余货90㎡约100套，销售率近8成，二期未推星晖盛汇18洋房、公寓住宅、商业70-1007600余货50套65-121㎡，销售率93%星汇国际3.1洋房80-1007600余货80套，余西向89方及102方户型为主，销售率近7成长信银湾55洋房、公寓80-1006300余货约170套，剩余70-80㎡产品为主，销售率逾7成东海国际40洋房、公寓80-1008900（带1500装修）余货约240套，整体销售率9成合计26280-100约66.2万平方米1、竞争区域在售项目统计张槎片区目前在售的项目有保利香槟花园约6个项目，其中包括罗村区域的长信银湾项目；在售项目户型面积主力段在80-100平方米之间，占总货量的54%；据不完全统计，未来市场供应量在66万平方米左右；其中保利香槟、星汇国际、东海国际等项目已进入尾声，预计今年将销售完毕，未来市场供应主要集中在罗马新都、长信银湾这两个项目；在售项目余货集中在罗马新都、长信银湾等项目项目规模（总建万㎡）产品类型（㎡）住宅主力户型（㎡）预计推出时间2013-2014年预计推出货量（㎡）智慧新城120，住宅部分约10万写字楼、公寓、住宅80-100/3502013年下旬3-5万御璟上院8住宅70-140203年中旬2-3万海湾城（华粤地产）20住宅为主、商业办公、酒店、写字楼等未定2013年中下旬3-5万（楼面地价1593元/平方米）联诚智博E区20住宅首期60-90为主2012年下旬首批2万左右合计61.4约13万2、张槎板块在建项目统计张槎片区明年将有智慧新城等4个项目上市，预计货量在13万平方米左右，约1500套左右。加上现在售的项目市场供应预计在20万平方米左右，套数超过2000套。住宅产品户型面积预计在60-90之间；部分项目降推出公寓、写字楼、酒店、商业等产品。2012年11月12月3月5月1月9月11月7月3月5月1月2013年2014年项目3、未来市场供应进度预算保利香槟清盘星晖盛汇星汇国际罗马新都长信银湾智慧新城海湾城联诚智博御璟上院住宅产品售罄，后续推公寓式住宅及写字楼清盘一期超7成销售率；二期产品信息将于年底出街，面积主要为180-200㎡大面积户型。现首批产品售罄，后续产品充足，户型以90-120为主，是本项目主要竞争对手首批产品90左右，部分超大户型，350方，销售周期将延续到2014年年底开盘，预计推出88、118方首批产品，货量约120套左右目前已经正式开始优惠登记，首期产品为60-90㎡2-4房，样板房已经开放，预计12月中旬开盘。

现打桩阶段，预计明年中开盘本项目预计明年底入市项目入市后将面临长信银湾、海湾城、联诚等项目竞争，市场供应量达20万平方米左右现其他项目动态智慧新城海湾城大富旧改试点莲塘旧改试点海口旧改试点东鄱旧改项目大江旧改项目本项目4、张槎潜在未来供应-旧改项目试点类型项目位置规模发展定位备注综合商住大富旧改试点大富村未定

三旧改造试点区域，项目论证阶段海口旧改试点海口村未定

莲塘旧改试点莲塘村未定

东鄱村旧改项目东鄱村启动区220亩综合商业、居住用地大江针织片区改造（国际水城）张槎二路南侧，轻工路北侧总用地面积：40011.07M²净用地面积：32209M²

商业、金融综合用地香港思为集团合计超过1000亩

4、张槎潜在未来供应-旧改项目试点张槎片区三旧改造进入试点阶段，多个自然村居提出旧改计划，如大富、东鄱等区域。未来潜在的三旧改造试点区域遍布张槎区域，潜在的改造规模超过1000亩；旧改各个项目都处于不同的进展阶段，具体上市时间未定；张槎板块未来住宅产品市场供应：预计本项目在2013年底进入市场，届时将面临多家项目竞争，包括海湾城、联诚智博、御璟上院等项目，还包括一些未知的潜在的旧改项目，估计2013-2014年市场供应约20万平方米，超过2000套住宅产品；项目在规模、周边环境、配套、品牌等方面优势不明显，将面临激烈的市场竞争。5、张槎板块未来住宅市场供需预测1、张槎板块周边厂企及居民刚需预测。张槎目前有28万人口，其中外来人口20万左右，占了72%，并且随着周边都市型产业园区的建设及投产，预计将吸引8万外来人口进驻就业，按照5-8年的成熟区，也即每年有1-1.6万的人口增长，加上本地的人口，2013年张槎板块的人口总量约30万人左右。外来人口的增长必然带来大量的居住需求，但刚需的总量是受到宏观调控、货币政策、银行利率、经济收入、房价走势等多方面的影响，预计张槎住宅需求保持在2500-3000套。2、市场发展态势预测。张槎房地产市场在2009年走上发展的快车道，每年的商品住宅成交量都保持一个较高的增长速度，尤其是2012年，截至11月份，张槎板块商品住宅销售套数2227套，同比增长1.87倍，自2009年起，每年平均增长幅度达156%；本报告对未来政策大市、佛山、张槎房地产市场等预计2013年市场成交将保持稳定，预计增长幅度在10%左右。也即2013年的市场消化面积应在2449套，约25万平方米左右。张槎板块未来1-2年住宅市场整体态势供求平衡富盛启示：张槎地产市场：整体态势供求平衡截至11月份，张槎板块商品住宅销售套数2227套，销售均价7620元/平方米；预计2013年市场成交保持稳定。市场供应预计2013年在20万平方米左右，套数超过2000套，市场需求预计在2500套左右，同2013年的市场预计成交相差不多，两者供求平衡。4、张槎板块在售户型产品分析片区产品分析——主力户型面积统计张槎各项目主力户型面积为80-100平方米，占绝对优势，90-100平方米占有最大的比例39％，80-90平方米占比15%，两者相加占55％左右。部分项目还有公寓产品，故户型在30-40平方米的产品也占了一大部分，公寓产品约占10%左右罗马新都及及智慧新城项目均有超过130平方米的大面积户型单位，其中智慧新城住宅部分还未出售，罗马新都一期均为100平方米以下，二期产品园景单位为大面积户型单位，未售；项目30-4060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130以上东海国际2441816154010896460126

长信银湾

8517117351343468保利香槟675641801951271

4888273恒福星汇国际

55964921513

罗马新都

382

208星晖盛汇4227289184137

249077智慧新城

189210

84420合计96116472413433354725794221046比例11%2%8%15%39%1%7%5%12%单位：平方米张槎片区产品分析——东海国际户型销售情况点评面积段30-4060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130合计一期19517331512798278835二期33120231211016512三期16971271632288四期496425167460369五期115147285192640小计24418161540108964601262644户型比例9%0.7%6%20%41%0.2%17%5%100%余货49112841790993427销售率80%94%93%84%84%100%78%98%84%面积段85-92平方米是东海国际花园的主力户型，目前销售率超过8成；部分户型产品销售率较高是因为货量少张槎板块规划现状、近十年规划分析及未来发展定位经济、产业发展分析房地产市场现状分析住宅市场竞争及个案研究70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140150-160小计2#1751683#1751684#342171770517171717687#173417688#(待售）341717689#(待售）3417176810#17341768小计851711735134343434616户型比例14%28%28%8%6%6%6%6%100%余货情况3479551171734-销售率60%54%97%90%97%50%50%0%-张槎片区产品分析——长信银湾户型销售情况点评张槎板块规划现状、近十年规划分析及未来发展定位经济、产业发展分析房地产市场现状分析住宅市场竞争及个案研究90-92平方米产品为主力户型，约占一期已推出单位的四成，现销售率过9成。长信银湾销售现场反馈90平方米小三房76平方米两房90平方米小三房111平方米大三房截至10月26日销售中心现场销控：现场显示70-80平方米两房单位销售速度相对较慢，余货较多；90-92平方米产品为主力户型，约占一期已推出单位的四成，非常畅销110平方米的大三房单位销售情况也非常好，销售率超过9成；一期9、20-23座，剩余户型以120㎡以上大面积单位为主，其他座数基本售罄；二期5-8、12座42-132㎡，其中42平方米户型是公寓户型，一房一厅，是原来的双拼户型分割而来，剩下的单位也以大面积户型单位为主，项目接近收官阶段货量预计在今年底消化完毕；张槎片区产品分析——保利香槟花园户型销售情况点评20-6070-8080-9090-100110-120120-190合计一期1-2#3194311563-4#62641265#303232946-7#601201808-9#909010-12#1516417913-14#3012715715-16#47473212617-1923#1105611027624-25#618734182二期1-4#561662225#、12#581161746-9#3131110791626710-11#公寓57664640小计9871801951271483613042户型比例32%6%6%42%2%12%100%余货公寓385，住宅163公寓61，住宅247658642815销售率44%53%61%95%88%88%73%张槎区域住宅产品市场小结2009年起，市场供给和需求大幅增长。2012年（截至10月份）销售面积大幅度提高，成交套数达到2000套以上，是2011年的2.66倍，2012年下半年保持了这种销售速度。片区潜在需求进入快速增长期。住宅成交产品以80-100m²为主，畅销户型为90m²左右小三房户型设计，75－80m²的两房单位销售速度较慢。市场启示：张槎板块项目户型产品以80-100平方米的刚需产品为主，销售情况相当理想；两房单位销售速度慢主要原因是户型面积偏大，相对85平方米左右的小三房单位，75平方米的二房处于一个尴尬位置；5、张槎板块现有商业配套及未来商业物业供应项目周边商业市场现状—整体商业形态低档落后张槎商圈南庄商圈禅城商圈张槎片区商业发展上面还处于原始状态，整体商业水平落后低档。只能满足当地居民日常生活消费，部分高端消费力外溢。禅城中心城区商业发达成熟，吸引了大部分的张槎居民及外来人口。周边的南庄商圈整体处于中低端水平，商业气氛较为混杂，主要还是以传统文化的小商品集散类专业卖场、百货及购物中心等形式存在；纯阳路张槎三路：路面宽阔，本项目所在路段南侧有三家超市及一农贸市场，商业密集，商业氛围较好，北侧为公园、在建住宅及部分金融、服务类，商业气氛不足。张槎三路仙槎路：仙槎路两旁均为住宅楼，环境整洁有序，但商业气氛一般，租金水平跨度大。仙槎路张槎现有商业---张槎二路集中在以张槎文化广场为中心的张槎二路一带，以新一佳超市、嘉业超市等为商业龙头加上周边街铺等构成，商业形态及档次零散及低档。纯阳路：围绕张槎市场及顺客隆的商业气氛较浓，出租率高，租金稳定，但档次低。北张槎商业的租金水平张槎三路小区路小区路顺客隆张槎市场新一佳纯阳路服饰：60元/㎡服饰：50元/㎡服饰：65元/㎡餐饮：60元/㎡服饰：40元/㎡餐饮：40元/㎡吉铺：50元/㎡仙槎路嘉业超市食品：45元/㎡槎湾路张槎二路医院张槎商业以临街商铺为主，而且是以张槎路两边商业为主，出租率较高，基本租金水平在40-65元/㎡之间。保利香槟花园项目周边商业配套本项目轻工路古新路商业街轻工路商业项目靠近轻工路口商铺，一层4.5米设计，租金50-60元/平方米，大部分空置状态。1234项目旁边的古新路商业街，有万鸿购物中心、好多多等超市以及杂货店、夜市等低档生活商业配套，整条商业街低矮、杂乱。租金水平在35-60元/平方米之间。4古新街商业街一是将张槎路东段建设成为张槎的商住带。张槎路东段，经过东鄱、张槎、白坭、大沙四个村委会，是张槎的商业旺区。计划结合区对张槎路的改造，提升道路两旁的物业档次，打造高水平的商住带。二是将轻工路建设成为张槎的商业带。轻工路改造后，将成为张槎的交通主干道及景观大道，直通祖庙商业区，利用这一地理优势，将轻工路打造成为祖庙中心商业区沿线的商业带。三是将季华三路至季华一路建设成为张槎的商贸酒店带。季华路是禅城区的主干道，交通运输十分便利，西端的季华三路至季华一路，包括我街道的青柯、海口、莲塘三个村委会，利用这一交通优势，我街道计划近期打造成为张槎的商贸酒店带。张槎路东段轻工路季华三路至季华一路张槎未来商业规划--“三大商带”国际水城商业中心规模：约8万本项目张槎现有商业区西片区以工业区为主，无商业气氛海湾城商业中心规模：10万联诚智博商业中心规模9万张槎现有商业配套及潜在商业项目1、张槎未来商业发展布局，沿张槎路、轻工路及季华二路三条商业带展开；2、围绕三大商业带，分别有国际水城、海湾城商业中心、联诚智博商业中心等商业综合体规划，总体规模达27万平方米；项目商业物业分析规模限制：项目周边已经规划有大江国际水城商业中心、海湾城等商业项目，规模均在8万平方米以上，从规模来看，本项目规模过小达不大足够的商业辐射力及影响力。地段限制：项目周边商业气氛薄弱，商业价值较低，张槎传统的商业圈在张槎二路沿线区域，集中在张槎文化中心广场一带，本项目不具备区域商业优势。商业配套建议：项目商业价值不高，街铺不宜过深，15-18米为宜，层数建议一层，层高6米，可隔断两层设计；商铺设计原则是尽量用尽建筑密度，在保证密度前提增大商铺占地面积。6、佛山中心城区公寓产品市场分析禅桂中心区域在售公寓项目分布碧桂园城市花园东江国际新中源国际保利天玺保利香槟万科金域蓝湾星星国际科秦·君御华府丽日世纪金鼎恒福国际星晖盛汇翠堤明珠凯德城脉智慧新城万达广场季华路岭南大道广佛地铁1号线公寓项目主要分布在：

1、季华路沿线2、岭南大道沿线3、广佛地铁沿线东海银湾在售在建1、公寓产品历年成交统计套数2012年2011年2010年保利天玺23833

保利香槟194

碧桂园城市花园236437

文华尚领530258235慧港国际

234东江国际51

九鼎国际30431349科秦君御华府6

普君新城188320272新中源国际546337

星星华园480

合计2499142820902010年中心城区公寓在售项目以九鼎国际为主，在售项目只有4个左右；2011年碧桂园城市花园、普君新城等项目上市，市场迎来公寓推货高潮，地铁概念、城市中轴等概念热炒；2012年截止10月27日，共成交2499套，同比增长了75%，公寓投资价值重新得到重视；2、禅城公寓市场价格走势禅城公寓产品价格区间在10000-14000元/平方米之间，均带2000-3500元/平方米不等的精装修，毛坯公寓产品价格在8000-10000元/平方米之间；2012公寓产品价格走势较为稳定，部分价格回调幅度不大，部分只是由于装修标准的调整导致价格的下调；项目推售时间位置面积推售套数网签余货消化率碧桂园城市花园2011年1月22日南区1号楼56-110㎡2531100%2011年5月1日南区2号楼57-110㎡2429959%2011年11月底南区3号楼56-110㎡2537570%2012年2月中区2号楼55-110㎡26418430%新中源国际商务公寓2011年1月8日1栋48-53㎡和260㎡5195490%2012年6月26日2栋48-103㎡51910181%保利香槟花园2012年5月份B区11座39和71㎡160796%2012年6月份B区10座39和70㎡4804731%保利天玺2011年12月中旬2座35-60㎡81254433%东江国际2012年10月12日1座公寓54-85㎡1227142%万科金域蓝湾2012年9月8日绿茵苑5座公寓50-70㎡996435%星星华园国际2012年9月26日2栋公寓30、37㎡和63㎡58819367%科秦·君御华府2012年9月23日2座39-43㎡2512481%3、禅城主要公寓销售情况分析注：网签数据截止至2012-10-27据不完全统计，禅桂在售公寓小计共4562套货量，余货约2114套左右，总体消化率约在53%；星星华园国际、碧桂园城市花园、新中源国际商务公寓等部分项目公寓产品成交率较高；公寓的投资价值得到反映，中心地段、地铁效应、层高、户型面积、精装修等因素决定产品价格，部分投资价值较大产品得到市场热捧。4、未来1-2年公寓市场供应统计预计禅桂未来公寓货量约37.5万平方米片区楼盘未来供应货量（万㎡）预计入市时间桂城地铁金融城公寓42012底创鸿城公寓式住宅32013初万达广场82013年丽日世纪·金鼎22012年底东海银湾22012年底小计

19

禅城恒福国际22012年底星晖盛汇园1.52013年翠堤明珠22013年凯德城脉22012年底智慧新城启动区102013年长信银湾12012年底小计

18.5

合计

37.5

据不完全统计，禅桂未来1-2年公寓产品市场供应货量在37.5万平方米左右，如果按照45平方米/套计算，约8300套左右；尤其是大型的城市综合体的大量出现，带来公寓产品的市场供应高峰，部分项目公寓产品将引领市场，如万达广场、地铁金融城、智慧新城、保利广场、苏宁广场等项目；1、保利香槟花园的公寓产品N开盘时间2012年5月份2012年6月份产品位置11座10座推售户型39㎡和71㎡，楼高17层，标准层总建筑面积636㎡，实用率80%39㎡和70㎡，楼高17层，标准层总建筑面积约2000㎡货量160套480套销售价格均价7600元/㎡均价7800元/㎡除了4楼可以拆开卖，其他要整层出售销售情况网签余货7套，销售率96%网签7套，销售1.5%B区单位建筑面积实用率01/1039.82㎡80%02/03/08/0971.35㎡04/05/06/0739.62㎡标准层总建筑面积636㎡11座标准层平面图整层购买写字楼可自行打通改造，多余的卫生间可封住不用，但不可改动原卫生间的位置；同时，该写字楼也可作公寓使用，商住两用，灵活多变。佛山公寓市场分析市场竞争现状：部分公寓项目滞销；佛山公寓产品集中在地铁沿线及季华路一带，市场竞争集中在“地段”及“投资价值”上；部分不具备较强的投资价值公寓项目成交不理想。市场供应预测：未来公寓产品大量出现，面临饱和状态：预计禅桂中心城区未来公寓货量约37.5万平方米，尤其是大型的城市综合体的大量出现，带来公寓产品的市场供应高峰，部分项目公寓产品将引领市场，如万达广场、地铁金融城、智慧新城、保利广场、苏宁广场等项目；价格优势：张槎公寓产品价格较低，无优势：张槎板块公寓产品主要集中在保利香槟花园、星晖盛汇两个项目，这两个项目的公寓产品其实是公寓式的小面积住宅，不是严格意义上的精装修公寓，而且在销售价格上低于同类住宅产品消费群体：周边消费群体不具备消费公寓条件：本项目周边居民（有自己的房子）及客户群（打工一族）不具备租赁高档次的精装修公寓居住的经济条件。五、项目本体分析1、项目属性分析地块周边：厂房林立，具备基本的生活商业配套，现时商住环境稍差。张槎中心小学交行农信社古新路华宝路河涌商业街商业街普立华科技厂华永科技厂张槎一路沈海高速禅西大道奥文五金厂高飞电子厂生村本项目地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析学校：张槎中学小学；医院：佛山第四人民医院华宝门诊部、长安医院市场：生村农贸市场、超市百货：古南灯光夜市超市百货银行及电信：农村信用社银行、交通银行、移动营业厅酒店及娱乐休闲设施：未有上档次的酒店和休闲娱乐其他：高新派出所等公交车线路：117路、123路、124B路、157路针织城地块西面：双向四车道的华宝路与本项目有花基相隔，道路对面为佛山市第四人民医院和临建的商业街，沿华宝路边有古新工业区的公交车站，商业气氛一般，档次低。西侧——双向四车道华宝路西南角——第四人民医院西侧——华宝路对面为商业街周边商业街超市华宝路——生村工业园公交车站北面——禅城交通局地块北面：生活配套为主。地块北面为禅城区公路交通局和工厂式大厦，附近有农信社、交通银行、移动电信营业厅、张槎中心小学、农民公寓、医院、商业街等，简单的生活配套齐全。地块东侧：空置地块及低档商业，环境一般。地块西侧为空置的地块及古南商业街（灯光夜市），以低档的临建商业街和排挡式饮食底商为主，主要供应周边厂区打工一族和周边村民的基本生活用品。地块南面：河涌和工厂。地块北面为一个围闭的河涌，河涌景观一般，偶有难闻的气味，河涌对面为普立华科技厂和日丰管厂等工厂。地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析地块中央：平整的草地。项目地块高差不大，是方正平整的草地，规划开发条件良好。地块规整，地形平整，高差小，利于工程施工1、地块西侧临近华宝路，对面为临建商业街、医院和村庄，商住氛围较差；2、北面靠近张槎中心地带，配套相对完善，是通往张槎、罗村、祖庙中心城区的主要交通集中地。3、南侧为景观一般的河涌和连群的工厂，环境相对安静；4、西面为古南灯光夜市商业街和排档式饮食，人流相对多，环境相对吵杂；5、地块方正平整，高差不大，利于工程开发。地块本身方正平整，多为工厂、低档商业街和村庄，无自然景观支撑，商住氛围一般。地块周边环境分析总结：地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析罗村旧城区城南石湾张槎南庄佛开高速华宝北路禅西大道季华三路佛山大道南庄季华二路张槎二路本项目交通网络发达，15分钟交通半径通达各区3分钟交通可到张槎一路、季华路及禅西大道、轻工路、佛山一环、佛开高速，可便捷到往张槎各街道、石湾、南庄、祖庙旧城区和罗村。地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析对外交通通达性性强，交通便利地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析多辆公交经过轻工路打通中心城区同张槎区域的交通瓶颈张槎教育资源—幼儿园入读幼儿园：按需就读，离本项目最近的是生村中英文幼儿园，按照自身需要入读就近居住区域，费用会有所不同张槎镇中心幼儿园张槎幼儿园下塱幼儿园上塱幼儿园古灶幼儿园生村中英文幼儿园村尾幼儿园大富幼儿园莲塘幼儿园海口幼儿园大江幼儿园本项目地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析项目周边幼儿园分布2、入读小学、中学：按地区分配入读按街道为单位，地区内8所公立小学教育局进行地段性招生。每年根据学校招生计划会有所不同。张槎区域只有一间中学--张槎中学。2、东鄱小学1、张槎小学3、大江学校4、古灶小学5、张槎中心小学6、海口小学7、下塱小学备注：以上为2012年公办小学，未标注私立小学。本项目位置9、张槎中学8、洗可澄纪念学校地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析项目周边公立中、小学分布图可入读公立小学的条件：张槎户籍的适龄儿童、符合借读的非张槎户籍适龄儿童（其中优先15类政策性优惠借读生，其次是普通借读生）。其中与房地产相关的政策性优惠条件：购房建筑面积不低于80㎡.备注：以上为2010年张槎街道小学招生政策性照顾借读生条件。入读小学条件：按地区分配入读2、项目SWOT分析1、项目地块优势(S)周边生活配套基本完善，满足日常的基本生活需求；地块方正平整，高差不大，利于规划开发；地块有临街面可创造临街的商业价值，靠近厂区的内部可营造安静的居住环境，旺中带静；规模适中，可营造良好的居住氛围；周边建筑物相对不高，中高层视线开阔；周边厂企较多，已形成一定的居住氛围；地块临近华宝路和张槎一路等多条主干道，交通出行方便；优势小结：周边无高层遮挡，视线开阔，地块方正平整，利于规划和施工；地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析2、项目地块劣势(W)周边厂企较多，多为低层的打工者和村民，本区域的消费者购买力相对低；周边无自然景观，周边为低矮的工厂厂房和档次不高的商业街，项目档次有待提升；项目旁的河涌，景观一般，时有难闻气味，对本项目居住价值也有一定的影响；地块所处位置限高50米，限制了规划布局，在有限的建筑密度基础上难以达到更大的建筑面积；项目规模不大，影响力有限，不适宜与其他大盘正面竞争；劣势小结：无自然景观支撑，周边居住和商业价值有待提升，规模、限高影响了规划布局。地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析3、项目发展机遇(O)机遇小结：都市产业升级，为区域带来大量的刚需客源；多个楼盘进驻，改善了区域形象。地铁及轻轨等公共交通路网的建设推进促进了区域价值提升。地块为张槎产业升级改造区域，都市型产业升级带动区域形象和发展；产业升级，厂企升级，为区域带来庞大的刚需居住需求者；周边道路路网发达、轨道交通的规划建设与落成使用，拉近了张槎与周边的距离，为项目发展提供良好的交通环境；多个中高端楼盘的进驻开发，整体提升了区域房地产市场的形象及价值；地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析张槎虽说是产业升级，但相当多的工业园区，且区域形象仍需时间接受，短期内并非理想居住场所，对居住张槎的心理抗拒；保利香槟、珠江罗马家园等品牌发展商项目规模大，产品覆盖面，配套完善，品牌优势等影响，分流了部分中高端客户；南庄智慧新城、长信银湾、东海国际多个中端项目产品优势明显，规模大，直接分流了本项目的客源；周边居民的消费能力不高，价格承受能力不高；受房贷政策影响，外地人置业也受到一定影响；受70/90政策及房贷的限制影响，市场上会出现90㎡以下产品，市场上同质化产品增多，特别是与周边仍至禅城边缘位置的中档项目的90㎡以下产品竞争激烈；4、外部威胁分析(T)威胁小结：未来市场竞争激烈，刚需产品是必争产品，同质化产品是项目最大的威胁。地块周边环境分析项目交通环境及周边配套项目SWOT分析项目SWOT分析战略构建优势（S）劣势（W）交通便捷，四通八达；地块方正平整，利于规划开发；周边高层建筑比较少，视线较开阔；生活配套基本完善；旺中带静的生活环境；张槎工业区，非理想居住区域；无自然景观，周边形象不佳；限高50米，规划受限；机遇（O）发挥优势，抢占机会(SO)利用机会，克服劣势（WO）产业升级，改善区域环境、形象产业升级，带来刚需购房消费群规划道路与轨道，改善交通，提升价值；多个楼盘开发，提升区域居住价值；1、利用区域环境及形象提升的机会，打造精致园林小区；2、面向产业升级带来的高素质外来人口，打造能满足其居住需求的社区；1、产业升级，交通改善，是居住价值开始提升的初体现，与中心城区错位发展；2、通过自身营造优美的园林，有品质的包装，弱化周边没有景观支撑的劣势威胁（T）发挥优势，转化威胁（ST）减少劣势，避免威胁（WT）市场同质化产品严重，未来竞争激烈；不是传统理想居住区域；本地居民的消费能力不高，价格承受能力不高；1、塑造项目个性（从户型、立面、园林等方面体现）；2、利用适中居住规模，创造大盘无法营造的生活氛围；1、实用适中的产品户型，满足刚需，产品优胜；2、针对性主打刚需消费力；六、项目整体定位1、佛山周边人口情况及潜在客户分析本项目项目周边厂企情况分析。项目周边分布着大量的厂企单位，据不完全统计，包括并入富士康的普立华科技有限公司、安德里茨技术公司等国际知名企业，还拥有大小单位和企业2000多家，周边区域人口超过4万人。其中大部分为外来人口。

佛山普立华科技有限公司现有员工20,000多人﹐占地面积160,000多平方米。经营的产品主要为数码相机﹑数字投影仪等光学高科技产品。佛山市日丰企业有限公司是集科研、开发、销售、多元化经营于一体的广东省民营高新技术企业，是国内新型管道行业的龙头企业。现有员工近3000人。安德里茨（中国）有限公司是隶属于奥地利安德里兹集团的外商独资公司。公司的生产制造基地主要位于佛山市禅城城西工业区，目前员工人数达2000多人。佛山市新金声电子有限公司是经国家新闻出版总署批准成立的专业只读光盘复制生产企业，是广东省高新技术企业单位。公司现有员工143人，其中直接生产员80人，管理及技术等其他人员63人。

佛山市蓝箭电子股份有限公司，国家级高新技术企业，国内著名的半导体器件专业研发制造商。公司前身为佛山市无线电四厂，创建于1969年，1998年转制成为有限责任公司，更名为佛山市蓝箭电子股份有限公司。2010年形成年产90亿只的生产规模，在国内同行名列前茅、华南地区位居第一，是华南地区主要的半导体器件生产基地。2007年佛山六合电子在高新区