商场商业计划书

商业计划书发展商：上海岳祥投资管理有限公司管理公司：上海进冠物业管理服务有限公司中介服务：金丰易居上房销售易居会经营管理：HK100物业管理顾问：上海一百第一太平物业管理有限公司审计：毕马威华振会计师事务所法律事务：上海市联合律师事务所商业策划：上海第一百货管理咨询有限公司1目录第一章上海概况--------------------3.地理------------------------4.人口构成----------------------5.交通运输----------------------6.

第二章上海的宏观经济--------------7.经济增长---------------------8.经济实力---------------------9.财政收入---------------------10.第十个五年计划预期指标-------11.第三章CEPA-----------------------12.CEPA的内容-------------------13.CEPA的总体目标---------------15.CEPA将给上海带来什么---------16.第四章上海零售业的发展趋势-------18.零售商场的演变过程-----------19.上海人消费质量的提高---------21.零售业市场迅速发展----------22.第五章HK100柳林店-----------------23.项目介绍---------------------24.最佳的位置-------------------25.楼层产品分布图---------------26.商圈及周边环境---------------31.交通及未来建设---------------32.第六章项目经营管理理念--------------33.HK100的概念--------------------34.HK100与一般百货公司的区别------35.HK100的优势--------------------36.

第七章项目经营推广策略--------------37.经营策略-----------------------38.推广策略-----------------------39.第八章市场调查及分析----------------44.受访者背景资料-----------------45.购物习惯-----------------------49.市场调查结果分析---------------57.

第九章前景展望----------------------59.

第十章招商--------------------------63.招商目标-----------------------64.招商方式-----------------------64.招商条件-----------------------64.招商活动介绍-------------------65.第十一章公司介绍--------------------67.2第一章

上海概况3地理地理位置：

位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前沿，南临杭州湾，西与富庶的江苏、浙江两省毗邻，北界黄金水道长江入海口，是世界第三大港和中国最大的港口。面积：东西宽100公里，南北长120公里，全市总面积7823.5平方公里，其中陆地面积为6340.5平方公里。

气候：属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长，年平均气温16℃左右。全年无霜期约230天，年平均降雨量在1200毫米左右。4人口构成

上海人口总量为1673.77万人，外来人口达387.11万人，占上海常住人口总量的18.63%。其中男女比例约为1.02:1，具有大专及以上文化程度的人口占6岁及以上人口的比重达到11.4%，高中文化程度人口占23.9%，初中文化程度人口占38.2%。收入分布情况：*30－40岁年龄段的人，占上海高收入阶层的37％，该年龄段的人大多受过良好的教育，精力充沛。*40－50岁年龄段的人，占上海高收入阶层的31．80％，该年龄段的人经验丰富，经济基础较好，事业有成，收入较高而且稳定。*20－30岁的人，占上海高收入阶层的16．5％，这部分人所具有的知识与技能较新，年轻而且富有开拓精神，相当一部分是IT业的从业人员。5交通运输上海是中国水、陆、空交通的枢纽。上海港是世界著名的十大港口之一，国内航运十分发达，国际活动可达世界上160多个国家和400多个港口。上海铁路有京沪、沪杭两条干线与全国铁路干线相连接，每天有80余对列车往返全国各国。上海至南京，至杭州的沪宁、沪杭高速公路已建成通车，使长江三角洲之间的联系更加便捷与通畅，上海至北京高速铁路也将开始修建。上海虹桥国际机场始发的空中航线有300余条，民航年旅客运送量已达1300万人次。上海最大的航空港浦东国际机场于1999年投入营运，一期工程客运吞吐量达2000万人次，货物75万吨，方便国内外旅客的出入。6第二章

上海的宏观经济7经济增长

自1992年浦东开放以来，上海经济已连续11年保持两位数增长。2002年，全市实现国内生产总值5408.76亿元，达到了5年以来的最高点，比2001年增长10.9%。随着上海经济的迅猛发展，以及成功加入WTO，至1999年底，上海已累计批准外商投资项日20456个，合同利用外资390.34亿美元，累计实际到位外资277.29亿美元，到上海投资的国家、地区已达到85个。

今后五年，上海国民经济保持持续快速健康发展，国内生产总值年均增长率继续高于全国2—3个百分点，到2007年人均国内生产总值达到7500美元左右。8经济实力

社会生产力水平进一步提高，综合经济实力不断增强。1990年，全市人均国内生产总值首次突破1万元，1996年跃上2万元台阶，1999年再上3万元新台阶，2001年达到3.74万元。按当年汇率折算，全市人均国内生产总值达到4500美元，成为全国除港、澳、台地区外各省级地区之首，相当于世界上中等收入国家（地区）的水平。9财政收入与经济发展良性互动，经济运行质量不断提高。2001年，全市完成财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9%。全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6%。其中，增值税111.95亿元,增长19.7%;营业税191.12亿元，增长24.3%；个人所得税78.44亿元，增长30.2%；房产税14.66亿元，增长10.7%。全年地方财政支出726.38亿元，比上年增长16.6%。

财政收入10第十个五年计划预期指标到2005年，按2002年价格计算的国内生产总值达到7500亿元左右，年均增长9—11%；人均国内生产总值达到54000元左右；到2005年，三、二、一产业结构比例为55:43.8:1.2；到2005年，外贸进出口总额850亿美元，其中出口超过400亿美元；到2005年，社会消费品零售总额达到2500亿元，平均每年增长7.8%；到2005年，国际标准集装箱吞吐量1000万标箱，平均每年增长9—13%；到2005年，全社会研究与发展（R＆D）经费支出相当于国内生产总值的比例2.2—2.5%到2005年，国际互联网普及率50%左右；到2005年，城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15000元和7100元；到2005年，新增劳动力平均受教育年限达到14年，高等教育毛入学率达到55%左右；到2005年，城镇居民住房人均使用面积18--20平方米，市区绿化覆盖率28--30%。11第三章

CEPA

(CloserEconomicPartnershipArrangement)

《内地与香港关于建立

更紧密经贸关系的安排》12CEPA的内容为促进内地和香港特别行政区经济的共同繁荣与发展，为了使持续低迷的香港经济尽快走出低谷，中央政府代表与香港代表于2003年6月29日在香港达成《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CLOSERECONOMICPARTNERSHIPARRANGEMENT），简称CEPA。根据协议内容，2004年1月1日起，273类4000多种约九成的香港本地产品可享有零关税进入国内市场，香港的厂家及商家亦可在内地创办独资零售公司。第二步是最迟到2006年1月1日，只要符合原产地规则的所有香港产品，本地厂商都可经申请享有零关税优惠。在香港及欧美经济持续低迷之时，香港的数千家原来面向欧美及日本市场的中小型制造厂家及商家都希望借此机会开拓内地市场，开创事业的新天地。13详细内容请登陆网站.hk（2003.10.2）查阅14CEPA的总体目标逐步减少或取消双方之间实质上所有货物贸易的关税和非关税壁垒；逐步实现服务贸易的自由化，减少或取消双方之间实质上所有歧视性措施；促进贸易投资便利化。同时在中小企业合作方面，加强双方中小企业的信息交流，组织双方中小企业交流与考察，共同探讨支持中小企业发展的策略和扶持政策。而且在贸易投资促进方面，加强双方在贸易、投资方面的相互促进及共同开拓国际商品、工程市场方面的合作。15CEPA—将给上海带来什么？

CEPA—将给上海带来什么？

CEPA—将给上海带来什么？香港成衣、珠宝、钟表和电子行业对上海市场的营销力度会在２００４年度明显加强。这些行业也是近期香港产品以零关税进入市场的主要受益方，如果在今年第四季度，上海商业销售单位以行业协会的名义与香港建立稳定的业务关系，那么，２００４年第一季度就可以在上海各主要商业网点兴起以香港优质名牌的销售热潮。这一方面可以使得上海商业提升产品营销档次，同时也可以吸引长江三角洲区域内的高端消费者进入上海商品零售市场，使上海在２００５年左右真正成为华东地区的流行商品发祥地。香港金融机构特别是银行业对于上海的投资势头可以得到进一步的加强。香港服务业中具有国际水准的行业即将登陆上海，有助于上海经济运行的质量进一步提高。香港资金介入上海文化领域的投资进程将加快。16需要强调的是，ＣＥＰＡ的实施已经在香港赢得了广泛的赞誉，也使国际社会开始相信香港经济会从２００４年开始真正进入复苏状态。而复苏后的香港经济，将会有更大的兴趣和实力来介入第６城市群的市场开发和运作。

第6城市群—长江三角洲地区以上海为中心的16个城市，将全面合作力求在较短时间内倾力打造出让世人瞩目的又一个世界城市群。这将是继美国东北部城市群、加拿大多伦多城市群、日本东京城市群、英国伦敦城市群和法国巴黎城市群之后，最具活力的世界第六大城市群。17第四章

上海零售业的发展趋势18零售业商场的演变过程90年代以前，上海的零售商场都是百货公司，各种商品都会有，但每种商品可供选择的不多。当时的零售业还处于计划经济的模式----即商场有什么顾客就买什么，只是一个卖方市场。进入90年代，随着中国市场经济的逐步开放，这种“一锅端”的现象开始瓦解，取而代之的是一些大卖场的入住，例如家乐福，农工商等。这些大卖场提供丰富多样的商品，系统的促销活动，且是一种开放式的购物环境，把上海的零售带入了一个买方市场。时间进入21世纪，上海人不再满足于纯粹的物质消费，他们更注重精神消费。他们对商品有了个性化的要求。于是，上海的零售业又有了质的发展----出现了主题性商场。例如宜家，永乐，SPORT100，这些商场都有自己经营的主题，而且在商场的整体装饰，布局上也非常有特色，成为上海零售业的先驱。（结构图见表）

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大卖场主题性商场家乐福,乐购等宜家,国美,永乐等大众化个性化(例如SPORT100)上海是中国经济的龙头，各大商家纷纷踏至而来，把上海作为进住中国市场的第一步，例如家乐福，SPORT100等都把总部设在了上海，因为他们坚信上海零售市场的潜力将是无限大的。百货20上海人消费质量的提高

恩格尔系数首次跌破40%，接近中等发达国家水平，成为上海市民小康富裕型消费的重要标志。5年来，上海国内生产总值年均增长10.4%，2002年人均国内生产总值达到4909

美元。2002

年城市家庭人均可支配收入达到13250

元，由于目前上海的家庭绝大多数为三口之家，这就意味着上海家庭的平均年可支配收入都可以达到4万元了。城乡居民生活总体上达到比较宽裕的小康水平。而2007年，上海人均ＧＤＰ将达到7500美元。假定上海家庭人均可支配收入增长略低于GDP的速度，为6%，那么，到2007年人均可支配收入也可以达到17732元，上海500万城市居民家庭的年可支配收入将又上台阶，平均超过5万元。

恩格尔系数：指食品支出金额在生活消费总支出金额中所占的比例。计算公式为：食品支出金额／生活消费总支出金额×100％。一般来说，恩格尔系数越高，代表贫困程度就越高；反之，恩格尔系数越低，代表富裕程度越高。21零售业市场迅速发展2002年上海商业零售总额在全国继续领先，实际增幅连续8年保持两位数快速增长的良好势头，实现了历史性突破。社会消费品零售总额突破2000亿元，达到2035.21亿元，比上年增长9.3％，保持了与全市国内生产总值同步增长的好势头。第一产业：工业第二产业：农业第三产业：除了工业农业以外的行业第三产业比重的增加，代表着国家的综合实力的提高，也代表着一个国家国民生活水平的提高。22第五章

HK100—淮海店23项目介绍

HK100柳林商厦淮海店位于上海的商业中心淮海路,地理位置优越。毗邻连卡佛，新天地休闲娱乐广场，上海广场和金钟大厦，周边交通纲络发达，人气旺盛。随着2004年地铁M8交通基建项目的完成，和公司良好的经营理念，未来到HK100购物的客流一定会进一步提高。24最佳的地理位置HK100项目坐落于上海市淮海路商业中心区内，面对上海广场和金钟广场，毗邻新天地娱乐广场和时代广场。本项目位于淮海路西藏中路的交接处（淮海中路1号），四层商场总面积为1万多平方米。

25楼层产品分布一楼：珠宝首饰及钟表眼镜二楼：礼品赠品和时尚饰品三楼：电子及数码科技产品四楼：家居用品和香港餐厅（详细内容见图纸）26HK100淮海店一层楼面分布图27HK100淮海店二层楼面分布图28HK100淮海店三层楼面分布图29HK100淮海店四层楼面分布图30商圈及周边环境

本项目除了邻近连卡佛和上海广场以外，在其周围有香港广场酒店式公寓，新天地娱乐广场和数幢office大楼，保守估计每天的人流量在100万次，这将是一个宏大的消费群体。本项目离南京东路商业街，人民广场，上海市政府等机构近在咫尺，交通便捷，人气旺盛。

31交通及未来建设

HK100项目位于淮海路和西藏中路交接处，周边现有公交线路近20条（淮海路上有公交02、42、911、926、920、945、783等，西藏中路上有公交18、23、324等），步行5分钟之内就可到达各站点。离地铁一号线黄陂南路站仅几分钟路程。未来地铁8号线出口就座落在商厦门口，它连接新江湾城--中原路--控江路--虹口公园--柳营路-西藏路-过江-上南路-外环路。预期在2004年建成通车，到时预计每日可带动20万以上人次的人流量。32第六章

HK100的经营管理理念33HK100的概念：

HK100是以其“主题概念”的经营模式在本商厦推出的商业品牌，是以“主题概念”的商业模式进行经营管理的管理型商铺，是以“管理”为核心附加值的商铺产品。

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HK100与一般百货公司的区别：HK100是以“主题概念”的商业模式经营商厦，而一般的百货公司没有特定的商业主题，经营的商品种类很多，但同一种类的商品供选择的品牌式样有限，客人的年龄段也会是从婴儿到老人，跨越很大。HK100在销售的内容上与一般百货公司有所不同：有主题概念的商厦会抓住自己的特定商业主题，以主题概念为中心进行商品的组合，把特定的几大类商品做多做全做精，使客人在购物时有更大的选择性，更多的比较。HK100在招商过程中，将以香港丰富的零售市场为资源，选择兼具设计新、概念新、创意新的商品，我们的目标是50%以上是在上海国内没有的商品，我们面向的客户群体也是年青的中高收入的白领阶层。35

优势：1.CEPA的契机――天时2.淮海路――一个世纪的骄傲――地利3.统一的规划和科学的管理----人和。

HK100会有统一的经营推广策略，统一的促销活动。如邀请名人代言；赞助各类时尚活动（如莱卡时尚之夜）；根据时令举办各种促销活动，如中秋节—游子心；美食节等。

36第七章

HK100的经营推广策略37经营策略

HK100是以“主题概念”的商业模式经营的商厦，商厦会抓住自己选定的商业主题，以主题概念为中心进行商品的组合，把特定的几大类商品做多、做全、做精，使客人在购物时有更大的选择性，更多的比较。我们的目标是50%以上上海、国内市场所没有的，设计新、概念新、创意新的商品，我们面向的消费群体也是年青的中高收入的白领阶层。商厦在商业策划上，有反映香港风情，体现香港历史的装饰设计，营造互动式的购物氛围，举办独具匠心的促销活动来聚集人气，使HK100的商业品牌得到加固及提升。38推广策略1.商场的整体推广

目的：加深顾客对HK100的认知,提高HK100的知名度,树立HK100的品牌形象。形式：1）通过硬性，软性广告对商场做整体形象宣传。如：在杂志、周刊、月刊上刊登商场的照片；写一些关于商场经营活动的特约馔稿等。2）赠送VIP卡，金卡等组成一定层次的会员俱乐部。3）建立CRM（CUSTOMERRELATIONMANAGEMENT顾客服务管理系统），建立顾客数据库，完善商场的客服系统。392.帮助商家推广产品（新品）

目的：增加销量，提高市场份额，为商家新品上市宣传造势。形式：1）发DM（DIRECTMAILING宣传资料）单给目标顾客2）在各报刊上刊登广告（以照片或特约馔稿的形式）3）在新产品展览区展出403.促销类推广（旧品消化）商场会根据不同时令，推出不同的促销方案，如中秋节—游子心；赞助各种时尚活动，如莱卡时尚之夜；针对各种人群举办促销活动，如针对主妇举办“厨房周”等；还会结合香港的当季节日同步进行活动，如美食节等。4