浙江舟山房地产市场研究报告

一、宏观趋势二、计划状况和区位价值1.舟山整体计划都市定位舟山定位为建设海洋经济强市、海洋文化名城、最合适人类居住的海上花园都市都市价值舟山拥有口岸、渔业、旅行三大优势。海洋经济进展迅速。临港工业、口岸物流、海洋旅行和现代渔业等四大基地雏形形成。临港工业：船舶工业，全国重要的修造船基地和船舶配件、船舶和船用商品交易市场。口岸物流：海运业，运送、仓储、货代、流通等口岸效劳业，集装箱物流、能源中转储运、矿砂中转配送、煤炭加工配送、化工品储运、粮食储运等基地，到“十一五”末，形成以深水口岸为特色的世界级口岸物流中心。现代渔业：稳固近海渔业捕捞，拓展远洋渔业，建设全国最大的海洋捕捞和远洋渔业基地。水产加工业：舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，以水产品精深加工和交易市场为平台。海洋旅行：十大旅行景区其他工业：海洋生物、海洋医药、纺织机械、塑料机械、汽车配件都市计划“中心城区现代化、本岛城镇一体化、要紧大岛城镇化”战略新城、定海、普陀三组团形成联络紧密、各具特色的一体化中心城区舟山本岛南生活、北生产的都市框架市行政中心迁入临城新城2.普陀区计划区位价值全国闻名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅行金三角的构成部份。用地布局构造受地理和用地条件的阻碍，普陀城区只有沿海呈带状进展，整个城区要紧分为：一、浦西：以进展工业为主，如海洋工业园区，同步结合勾山镇的镇区建设；建设、完善浦西—勾山开发区。二、沈家门：普陀区经济商业中心。3、东港新城区：为普陀区政治、文化中心，人口集散居住新区，完善都市配套设施。4、城北：为都市后花园，居住区，目前刚进入土地整顿，建设初期，将起到平抑房价的作用。五、鲁家峙：海洋参观旅行区，如海底隧道。近期进展由于沈家门已没有进展腹地，普陀区以沈家门老城区为中心，呈四面进展之势，东面为东港经济开发区，西面为勾山蒲西，北面为城北区，南接鲁家峙。3.东港区位价值紧临沈家门，坐车至市中心30分钟居住新区，为普陀区政治、文化中心三、地块价值地块方正轻易计划当地块为填海覆地，现场地大体平整，但受整体工程阻碍周围将成立较为完整的配套设施四、住宅市场分析东港春天开发商：舟山昌正置业总建：00㎡总户数：685户（一期288户二期277户）产品：小高层、高层、叠加、双拼面积配比：面积户数所占比例88-999735%115-1197728%1256022%193-19883%232-29873%177-206（叠加）249%249-253（双拼）62%价钱：整体均价6000元/㎡多层、小高层5800元/㎡叠加7000元/㎡双拼11000元/㎡开盘时刻：二期开盘销售情形：销售率99％客户群：1.需求面积以100㎡为主2.购置人群舟山各岛上占30％、沈家门占20％，其他的为东港当地原先住户换房3.购置目的为婚房与给子女买房和润花园三期（5＃、7＃、8＃、9＃）开发商：舟山中联房地产总建：三期40702㎡总户数：729户产品：高层面积配比：面积户数所占比例79-12024773%127-1357221%150-310216%价钱：均价7000元/㎡开盘时刻：销售情形：此刻剩余3套房源（顶楼）东港港汇广场（未开）产品：独身公寓面积：40-120㎡，主力40-50㎡记录时刻：11月份工程进度：地上2层备注：现以有几百组客户记录住宅市场特点整体供应量缺乏，在销售楼盘大体无房源。住宅面积集中在100-120㎡，大面积户型稀少。价钱起落跟随上海市场，现均价在6000-7000元/㎡住宅市场需求特点：东港、临城生活力氛慢慢形成，沈家门住户向东港、临城转移高层已经被同意90㎡需求旺盛，100-120㎡也有较强的购置力，大面积需求相对稀少重视周围的配套规定五、写字楼市场分析（普陀区）写字楼现实状况目前普陀区写字楼市场空缺，仅有财富大厦目前在市场上销售。财富大厦财富大厦立面内部构造空中花园广场景观写字楼：共18131㎡，共15层商场：共2237㎡，共3层（底层米层高）预售时刻：产品：每层面积1200平方米，单元面积290-600平方米，层高米，洗手间每边各两个，局部空中花园。价钱：均价7500元/平方米（7000元-8000元/平方米）车位：40个，只售不租，12万/个，已售39个配置：三部(三菱)电梯，无大堂、中央空调，预留室外机位，外墙石材、百页、玻璃。销售：余2380平方米（290㎡两间、9F半层、6F整层）客户群体：以沈家门私营企业为主（部份船务、水产贸易企业），自用或投资客。优势：地处沈家门中心，交通便利，配套完善工作生活以便。拥有沈家门众多效劳业企业。中心标识性建筑，弥补了区域商务空白，抢占了市场先机。有相称的区域认同，客户群体集中，以便业务处置。除办公外可相对提高企业品牌，知足客户尊荣的心理。劣势：市中心交通拥堵，必然程度上阻碍了出行。车位数量严峻局限性，对办公导致相称阻碍。办公形象不佳，电梯入口位于背面，但没有大堂。没有运用中央空调配置。六、面积较大，总价较高，洗手间散布不佳，分隔组合不甚理想，必然程度上局限了后来办公的企业规模和性质，灵活性不大。佛国商城产品:1幢15F外廊式商住楼，每间设独立洗手间、厨房入住企业特色:以船舶、船务、水产行业为主，部份广告、保险、旅行、律师事务所。租金:交付时5元/㎡.月，此刻10元/㎡.月起入驻企业：附件:佛国商城的企业名单楼层企业名称楼层企业名称5F舟山普陀油脂运贸有限企业10F舟山坤威房地产开发有限企业美子健纤体美容中心舟山市中盛远洋渔有限企业完美清调补食品保健中心11F浙江鸿茂海岸航道工程有限企业舟山机构舟山市华辰海运有限企业舟山市永鸿海运有限企业舟山普陀安舟税务师事物所舟山普陀晨泰工贸有限企业舟山市海顺船务有限企业中外合资早海水产有限企业6F舟山市天马旅游有限企业舟山市丰顺油脂有限企业浙江泓欣海运有限企业舟山鸿宇海上疏骏工程有限企业中安工程安装舟山分企业12F安邦财产保险股份有限企业宁波诗东涂料企业舟山分企业舟山市华翔进出口有限企业舟山市龙辉船务有限企业舟山市佳翰水产有限企业舟山市龙辉船舶修造有限企业13F舟山市骏威水产有限企业7F舟山新威广告装饰有限企业浙江星舟律师事务所舟山新威商贸发展有限企业14F舟山市宇泰海运有限企业普陀康辉旅行社有限企业舟山国宏船务有限企业舟山恒帆海运有限企业安利中国平安保险股份有限企业15F舟山市浩驰疏浚有限企业舟山康辉航空服务有限企业售票处8F舟山润达远洋渔业有限企业舟山市永吉船务有限企业风信子女子形象设计中心舟山向往石桥采矿装运工程有限企业9F兴业企业51、52号办公室浙江省通信股份有限企业舟山分企业舟山华鹰远洋渔业有限企业中外合资早海水产有限企业普陀区汇城房地产评估征询有限企业普陀区海利达船员服务有限企业舟山每味先有限企业舟山普陀区仁理仁通通讯设备有限企业舟山普陀顺海船舶工程服务有限企业客户反馈：地处市中心，配套齐全，面积适中，运用中小型企业商务。可是办公环境相对掉队，商住一体，阻碍企业形象，停车不便，物业效劳档次较低，电梯等硬件设施常常引起入住企业的不满。写字楼整体市场特点※供应欠缺，由于沈家门地小，中小型企业繁多，周围的东港方才开发尚未写字楼，许多中小企业办公只好委身于小区内，搬迁的需求较大。※写字楼开发方才起步，进入从商住楼到写字楼的过渡。※写字楼出租率和销售率都相称高。※写字楼物业发售价钱为7000元-8000元/平方米，平均租金为10元/㎡.月。※中心写字楼客户以治理、商务办公为主，要紧为船舶、船务、水产贸易行业和广告、保险、旅行、律师事务所。写字楼市场需求特点：※写字楼市场的区域性较强，同样选择离沈家门较近区域。经济进展周期、产业构造转变对写字楼的需求产生专门大阻碍。伴随海洋经济的迅速进展，对写字楼需求会愈来愈大。都市经济进展水平和速度阻碍着商务活动程度，进而阻碍写字楼物业需求。商住楼的商住功能只是时期性的，而商住楼的客户即是写字楼市场的潜在客户。普陀区写字楼存在的要紧问题：※写字楼不纯粹，商住混杂，办公形象不佳。※停车位少，开车上下班将成为一种适应，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。※配置低，如电梯数量少且速度慢、无大堂、无员工餐厅。※写字楼物业效劳水平低，尚未专业的写字楼物业治理企业。六、目的市场定位－客户要什么？一、锁定调研企业从普陀区工商部门理解到，记录企业共1550家，以船舶修造、海运、船务、水产加工、水产贸易、海水养殖、海洋捕捞、渔业、房地产开发、建筑工程、中介效劳（旅行）、零售批发为主。其中以海洋经济为主，有六类企业：船舶修造：包括对船舶的修、造、拆、装修（铺管线）、清污油舱等和船舶配件制造。船舶效劳：船务治理、船员中介、证件培训等。船运（海运）：分为货运、客运、远洋运送等为主，要紧为油品的运送。水产加工：海水产品生产、精深加工、销售水产贸易：以出口贸易为主现代渔业：近海捕捞、远洋渔业、海水养殖各行业的办公需求初步伐研：船舶修造、水产加工等生产型企业以自己的厂房办公为主。渔业企业同样以捕捞为主，自己有船，同样都是大型国营单位，有自己的办公楼。第三产业效劳型企业中如旅行、广告、保险、律师事务所等有办公需求，但对地段的规定较高，大多在沈家门，有些租用住宅或店铺办公。船运、船务、水产贸易等企业有办公的需求，有关地段的规定度不高。初步研判：普陀产业构造较为单一，大体上是围绕海洋经济为中心。企业创新、研发能力较弱，海洋经济中科研企业少。第三产业除旅行业进展很好外，现代效劳业数量较少，且对地段规定较高。通过调研和客户访谈，本项目的客户群初步设定为船运、船务、水产贸易等企业。一、住宅市场定位WHO――谁来买主力客户：东港换房客户沈家门购置婚房客户次主力客户舟山本岛周围客户投资客WHY――什么缘故买？婚房原有楼盘换房有进展潜力、投资潜力给子女买房WHERE――来自哪里？主力客户：东港、沈家门次主力客户：舟山本岛和各周围岛屿WHAT――需要什么？交通以便，配套齐全主力面积：90-120㎡单价6000元/㎡物业治理到位二、写字楼市场定位1）潜在客户调研：走访企业:恒帆海运企业办公现实状况:目前在佛国商城办公，员工5-6人，面积为100㎡左右，已经购置财富大厦（5000元/㎡），现办公楼打算出租，租金24元/㎡.月。选择缘故:市中心办理手续以便办公需求:要紧以联络客户，客户大体不来企业，因此对地段、形象等原因无需重视。走访企业:海顺船务企业状况:办公面积为300多㎡，企业员工为10几种业务链:中石化收购原油海顺船务(运送)提供油老板对自身行业的观点：目前在舟山最多确实实是与船有关的企业，要紧以运送为主，有关办公地址的规定不是很高，诸多企业都在住宅小区内设置办事处。办公需求:1.要有餐饮、酒店、停车配套设施(接待客户)2.停车位必需充沛3.有个会议室4.面积不需要太大300㎡左右5.对行政企业有较高的需求(海事、运管、工商、税务)6.价钱在5000元/㎡可以同意.对本项目的观点:办公地址最佳选择在市中心,以便客户上门.走访企业:骏威水产（贸易）办公现实状况:贸易企业办公面积180㎡，企业人员5-6人，企业尚有工厂。业务链:鱼队收购骏威水产(工厂加工、运送)销售国外客户(日本、韩国为主)办公需求:1.重视生活配套(餐饮、旅店、停车)2.银行起到关键性作用(资金周转)3.可以带浅装修，并带有休息间4.门面规定大气5.可以有专门大的升值空间(投资作用)6.车位充沛，交通便利7.员工上下班以便8.需要独立的洗手间9.要与行政机关距离较近(商检、报关、国税)对本项目的观点:若是本区域内的配套、交通、环境等进展起来，将会考虑购置在本项目购置办公楼。走访企业:阔达远洋贸易办公现实状况:租佛国商城办公，企业面积200㎡，企业人员10多人业务链:渔船挂靠阔达远洋贸易(业务联络、办证)提供船只客户公海打鱼办公需求:1.交通以便(信息交流)2.面积需求不是专门大200-300㎡3.对装修、门面规定不高4.对离行政单位近的需求迫切(渔业局、海关、边检、外轮代理)对本项目的观点:与其有业务关系的客户居住和活动的区域在沈家门老城区,而本项目距离沈家门城区有一段距离,与客户联络很不以便,因此不考虑到当地区办公.若是从投资的角度来考虑,也许会选择购置.走访企业:晟泰水产办公现实状况:企业面积200㎡，企业人员5-6人业务链:工厂收购晟泰水产(拉定单)代理集装箱运送企业销售国外客户办公需求:1.价钱在5000元/㎡左右，面积100㎡左右2.高级的生活配套设施(宾馆、休闲娱乐)3.拥有独立的洗手间，酒店式商务楼4.有个休息室5.装修不重视(无所谓的态度)6.车位规定高对本项目的观点:在本区域办公未形成气氛的情形下可不能搬迁至此地块.备注:水产贸易行业办公比较松散，空余之时需要合适休闲和娱乐，行政单位来往数量较少，联络方式以电脑、为主。走访企业:顺海船舶工程技术企业办公现实状况:目前办公面积100㎡左右，企业人员7人(其他多数在船厂)业务链:船员委托中介联络船舶企业船主修理船支船舶工程技术办公需求:1.价钱规定适合2.需求面积无需太大100㎡左右3.物业、开发商品牌规定高4.车位问题比较看重5.装修不需要太奢华(购置者资金问题)，毛坯房即可6.有娱乐、餐饮、休闲设施7.公共的酒店式洗手间8.规模、气氛较为适合9.银行需求高对本项目的观点:•有关该企业来讲本项目地理位置可以被同意，并且其认为船运企业购置机遇较大，若是有必然的行业集中效应那么加倍理想.•舟山人较为迷信，因此本项目的案名有关后来的销售有必然的推进作用.备注:舟山私企业主多(身价几百万)，外地老板少，进展型企业都需要有个好的办公环境.走访企业:景达船舶治理企业/龙辉船务/龙辉船舶修造办公现实状况:企业面积150㎡，企业人员10多人办公需求:1.价钱规定适中,看是不是有投资潜力2.要有行政配套(银行、税务、海事)3.需要带装修销售4.室内规定有自己的洗手间5.需求面积在200㎡左右6.看重停车位对本项目的观点:船务为主的(渔船工具、效劳船业)会有购置意向，地段相对较偏走访企业:新威广告办公现实状况:企业面积200㎡，企业人员10多种人办公需求:1.车位规定充沛2.地段位置要好3.价钱要适合,有升值的空间4.要有生活配套对本项目的观点:广告企业集中在市中心，可不能向偏远地区分流，水产、船舶行业会入住当地块，价钱在5000元/㎡会考虑投资本产品2）访谈总结：船运（海运）企业经营业务：货运、远洋运送等，其中以油品运送为主企业记录数量：56家（工商局数据）我司通过访谈理解到大部份该类企业在外地进行注册后，回到到本区域住宅楼内进行办公，据估计该类企业在普陀区约有200-300家左右。上游单位：中石油、中石化等货品的提供商下游单位：中小型船主或自己有船有关政府行政单位：海事局、运管局、工商局、税务局、货检局企业规模：同样员工人数在10-20人左右．企业同样设置老总、机务、海务、平安部系、财务人事等部门。需求面积在200-300㎡左右。需求特点：有关地段的规定不高，业务单位常常可以通过联络。离海事、运管、税务、工商、货检等部门近一点，以便平常工作。配套：考虑银行、会议室、商务中心、三星级以上宾馆、餐饮、茶吧、咖啡厅等停车位规定多一点目前办公地址：集中在市区，以住宅或档次较低的写字楼（佛国商城）为主。船务效劳企业经营业务：船员培训、船员中介、证件培训、船舶治理、远洋捕捞队等企业记录数量：92家我司通过访谈理解到大部份该类企业在外地进行注册后，回到到本区域住宅楼内进行办公，据估计该类企业在普陀区约有200家左右。上游单位：船运企业、船主下游单位：人材中介有关政府行政单位：海事局、工商局、税务局等为主企业规模：同样员工人数在10人左右需求面积在200㎡--300㎡左右需求特点：离海事、税务、工商等部门近一点，以便平常工作。对地段有必然的规定，集中在船主或船员较多的地址，可以互相交流。配套：考虑银行、会议室、商务中心、三星级以上宾馆、餐饮、茶吧、咖啡厅等停车位规定多一点目前的办公地址：集中在市区，以住宅或档次较低