太仓五洋商务广场房地产项目可行性研究报告课件

经典房地产管理资料资料由百事可乐整理经典房地产管理资料资料由百事可乐整理太仓五洋商务广场房地产项目可行性研究报告课件

一、太仓市概况

二、项目概况三、周边商业调查分析四、周边居民情况调查分析五、定位建议六、产品定位建议目录一、太仓市一、太仓市概况一、太仓市概况

太仓位于江苏省东南部，长江口南岸。东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。总面积为822.9平方公里，水域面积285.9平方公里,其中长江水域面积173.9平方公里，陆地面积为537平方公里。

1、太仓位置太仓位于江苏省东南部，长江口南岸。东濒长江，与2、太仓历史文化

太仓自古为文化之乡，刘家港更发展成为“天下第一码头”。明代郑和七下西洋，正是从太仓的刘家港起航。2、太仓历史文化太仓自古为文化之乡，刘家港更发3、太仓人口

截至2005年，太仓市共有人口65万，包括20万流动人口。其中，太仓现有外籍人员约2000人，欧、美等国约为200人，韩、日200人，外籍华人200人，其他国籍人员200人。此外，还有1200位台湾人。3、太仓人口截至2005年，太仓市共有人口654、太仓经济概况2006年太仓GDP为366亿元；人均收入79565元；全市民营经济完成工业总产值262亿元；实现销售246亿元；实现利税总额14.2亿元。4、太仓经济概况2006年太仓GDP5、太仓房地产发展情况表单位：万平方米太仓市房地产的发展速度在逐步加快。5、太仓房地产发展情况表单位：万平方米太仓市房地产的发展速度6、太仓房价状况表近五年，太仓市房价始终呈上升趋势。6、太仓房价状况表近五年，太仓市房价始终呈上升趋势。苏二、项目基本概况苏二、项目基本概况1、项目位置

项目位于太仓市经济开发区主干道上，南临上海路，东临东仓路，与太仓最高档写字楼世纪广场隔街相望。1、项目位置项目位于太仓市经济开发区主干道上，2、项目区位图2、项目区位图3、项目基本情况

项目占地面积23322.5平方米，规划建筑面积约为67578平方米，(其中商业用房5.0778万M2，办公用房1.68万M2),设计地下配套(机动车停车位等)用房1.7万M2，容积率为2.9，建筑密度为51%，绿化率为30%。总投资预计2.4676亿元人民币。3、项目基本情况项目占地面积23322.5平4、项目地块优势

项目所在地为太仓市面积34平方公里的经济开发区，项目为太仓新老城区的交汇处，东侧为太仓国际大酒店及部分高档公寓，北侧世纪商务广场（高档写字楼），东北侧为太仓市人民政府（今年动工）、经济开发区管委会、市人民政府行政审批中心、太仓商检局的办公楼。项目以北的上海路将打造太仓市最繁华的金融、商业一条街。4、项目地块优势项目所在地为太仓市面积34平5、交通概况

据港口30公里，20——30分钟车程；据市中心人民路商圈1.9公里，10分钟车程。有101、107、102、103四条公交线路经过项目所在地。据政府新址所在地仅500米。5、交通概况据港口30公里，20——30分钟三、周边商业分析三、周边商业分析1、太仓商圈概况

太仓市主要商业集中在主干道人民路，从县府路至新华街为商圈的黄金地段。即将开发建设的商圈为项目所在地，周围将形成一个3万人的金融、商业集中地。1、太仓商圈概况太仓市主要商业集中在主干道人2、人民路商圈分析

人民路商圈为太仓市成熟商圈，位于县府街与新华街中间的黄金地段商铺售价为2.5元/平方米。租金价位不等，县府街上商铺租金为8.5元——9.6元/平方米/天；人民路西区域店铺价格9元——10.3元/平方米/天。华联商厦以北商铺价格为0.55元/平方米/天。人民路商圈南侧新建商业居住项目，商铺售价为2万——3万元/平方米。2、人民路商圈分析人民路商圈为太仓市成熟商圈人民路商圈人民路商圈

人民路商圈商业结构比较杂乱，知名品牌较少，仅有一些如森马、耐克、安踏等休闲、运动服装品牌。餐饮方面，人民路上仅有一家肯德基为知名品牌。新岛咖啡等位于县府街。（以上为资料图片）商圈品牌人民路商圈商业结构比较杂乱，知名品牌较少，仅有3、项目周边商业状况

项目周边商业较少，仅在西侧为香花公寓小区外有一些商铺，主要是此处的便民市场，商铺租金在4元/平方米/天。据项目1.2公里的大润发超市、据项目2公里的沃尔玛超市正在建设中，已签署意向协议。除此之外，与项目一街之隔的世纪大厦、锦江国际酒店商铺也在销售中。3、项目周边商业状况项目周边商业较少，仅在西3.1世纪广场

世纪广场与项目一街之隔，是融商业、办公、住宅为一体。目前，商铺已经售完，价格在4000——5000元/平方米，整层出售。写字楼部分面积在40——200平方米不等，出售价格为6300元/平方米；小面积办公间出租价格在3500——4000元/月（含简单装修，水电费）。3.1世纪广场世纪广场与项目一街之隔，是融商3.2锦江国际酒店资料图片，太仓项目建设中

太仓锦江国际酒店位于项目以东，结合商业、酒店、住宅为一体。酒店预计在2007年5月1日开业，目前楼下商铺正在销售中，价格为10000元/平方米。3.2锦江国际酒店资料图片，太仓项目建设中3.3大润发超市

大润发超市据项目1.2公里，属于至善富居工程项目。该项目面积为87664平方米，项目共3层，楼顶停车场，共有位200个左右的停车位一楼为超市、卖场。该项目周边金融业比较发达，农行、中行、太仓市农村商业银行等，距大润发超市步行仅10分钟距离。3.3大润发超市大润发超市据项目1.2公3.4沃尔玛超市

沃尔玛超市项目面积为2万多平方米，包括住宅、商业两种业态，住宅位于项目中间，包括高层和小高层，四周为商业街。项目仍在建设中，预计沃尔玛超市面积将在2万多平方米，目前仅签署了意向协议。商业街面积在12万平方米，售价在2万——3万元/平方米。沃尔玛超市项目距本项目大约2公里。3.4沃尔玛超市沃尔玛超市项目面积为2万4、太仓市商场、宾馆分析宾馆花园酒店：目前太仓市唯一一家五星级宾馆，全年入住率在85%——90%。娄东宾馆：政府招待宾馆，对外营业，入住率为85%以上。迪文商务宾馆：太仓市比较大型的连锁商务酒店，入住率在90%以上。商场华联商场：位于人民路，日人流量1000人左右。新世纪商场：位于人民路，与华联商场隔街相对，日人流量在3000——4000人左右。4、太仓市商场、宾馆分析宾馆5、项目可做商业分析

人民路商圈已经成熟，很难改造，应需要另辟蹊径，开拓新的商圈。新商圈应包括：国际知名品牌大卖场、超市，如家乐福；中高档服装的精品商场，如苏州美罗；专业性、高档次商场，如百安居；高档会所、SPA馆；高品质、国际知名的特色美食街。5、项目可做商业分析人民路商圈已经成熟，很四、周边人群情况分析四、周边人群情况分析1、周边居住区概况

项目周边规划为300万平方米居住区，目前已经建成250万平方米。由于没有完全入住，项目周边现有人口为12000人左右，完全入住后，项目周边人口将达到2万人以上。人口层次主要为：公务员、公司白领、个体业主及投资者。1、周边居住区概况项目周边规划为300万平方米1.1世纪苑

世纪苑占地面积300亩，总建筑面积为23万平方米。其中，商业面积为5000平方米，售价在7500元/平方米左右。目前，小区入住率已经达到70%——80%，是项目周边入住率最高的小区。小区居民为公司白领，月收入为2500——3500元。1.1世纪苑世纪苑占地面积300亩，总建1.2华侨花园

华侨花园占地面积400亩，总建筑面积为24万平方米，普通住宅价格为4000元/平方米，别墅为8000元/平方米，现入住率较低，仅为20%。小区内商业面积为15000平方米，均价为7000元/平方米。普通住宅客户群为政府公务员和企业白领，月收入3500元左右；别墅客户群为外来投资者和私营业主，月收入在6000元以上。1.2华侨花园华侨花园占地面积400亩，1.3华源上海城

华源上海城占地面积355.7亩，总建筑面积为40万平方米。其中，住宅楼为53幢，售价在3000元/平方米。商业面积为2500平方米，均价为5500元。由于小区房屋质量不高，小区入住率不到10%。小区客户群定位为企业中等收入白领，月薪在2000元左右。1.3华源上海城华源上海城占地面积3551.4高尔夫湖滨花苑

高尔夫湖滨花苑占地面积202亩，总建筑面积为17.9万平方米。小区内有1.2万平方米的会所正在招租，价格在6000元/平方米。小区住宅售价在4500元/平方米，入住率已经达到60%以上。由于楼盘建设较早，居民主要为一些小私营业主和老太仓人。1.4高尔夫湖滨花苑高尔夫湖滨花苑占地1.5宝龙城市广场

宝龙城市广场占地201亩，总建筑面积为25.32万平方米，主要包括财富第一街、旅游休闲区和水景生态住宅三部分组成。其中，商业面积为5.52万平方米，均价为6000元。目前，项目一期二期正在销售，住宅均价在3000元左右，现处于装修阶段。1.5宝龙城市广场宝龙城市广场占地2011.6锦绣华城

锦绣华城占地633亩，目前已经建成52万平方米，其中商业面积为4万平方米。由于小区尚未开始销售，暂时没有任何参考价格。1.6锦绣华城锦绣华城占地633亩，目前1.7香花公寓

位于项目西边，与项目仅一墙之隔。香花公寓属于太仓经济开发区建设较早小区，现共有居民3500人。小区内二手房价格为3200元/平方米，居住人群多为太仓市居民，及来太仓打工的租房者。小区外有商铺，但没有形成规模。1.7香花公寓位于项目西边，与项目仅一墙1.8东海高尔夫球场

东海高尔夫球场是太仓市唯一的高尔夫球场，占地约为1200亩，据项目有10分钟车程。1.8东海高尔夫球场东海高尔夫球场是太仓1.8周边小区分析项目周边商业多为小区配套商业，不形成规模，无法形成商圈。1.8周边小区分析项目周边商业多为小区配套商业，不形成四、