第三讲 具体建设项目供地审批

具体建设项目用地报件组织与审查云南省国土资源厅土地利用处

二OO九年十一月#目录第一讲具体建设项目用地报件材料的组织与填报要求TOC\o"1-5"\h\z一、报件材料要求3二、供地方案的填报6三、报件材料的一般要求9第二讲建设用地供地方案审查13一、供地方案审查的目的意义13二、供地方案审查的依据14三、供地方案审查的权限16四、建设项目用地供地方案审批程序16五、建设项目用地供地方案审查17第三讲报件审查与实例29一、具体建设项目用地资料的形式审查29二、具体建设项目用地实质审查29三、审查顺序30四、用地报件审查要点33附件：35具体建设项目用地报件组织与审查第一讲具体建设项目用地报件材料的组织与填报要求具体建设项目用地的审批是土地利用管理的核心工作之一。根据《土地管理法》、《云南省土地管理实施条例》等法规规定，为实施城乡规划，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，在分批次办理农用地转用和土地征收等手续后，具体建设项目用地须按规定程序办理供地手续，根据具体建设项目性质和国家产业政策和土地供应政策、建设用地定额指标等有关规定，核定项目用地面积、用地方式、用途、出让金标准、出让年限等，这就是具体建设项目土地供应审批。今天我们主要从具体建设项目报件材料要求入手，探讨具体建设项目用地报件的组织与填报要求。一、报件材料要求报件材料是申请具体建设项目应上报的基本材料，是审查用地要素的依据。云国土资用〔2000〕6号发布的《具体建设项目供地审批办法》第五条，对具体建设项目用地应报材料做了详细规定。按照《云南省土地管理条例》对具体建设项目供地审批权限的规定，需报上级政府审批的具体建设项目报件材料严格按照划拨、出让及企业改制中涉及的资产处置用地的报件资料清单进行上报：一）划拨、协议出让用地报件材料清单（符合划拨用地目录的具体项目供地）州（市）、县（市、区）国土资源管理部门的用地请示（原件2份）建设用地单位用地申请（原件1份）建设项目立项、初步设计的批复或其他有关批准文件（1原份件）土地行政主管部门对建设项目用地的预审意见（可以不提供）建设项目用地位置图和总平面布置图（原件1各份）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图（原1件份）项目选址意见书和建设用地规划许可证（复印1件份）供地方案（包括地块面积、位置、现状、权属来源，拟出让地块用途、年限、出让方式，规划要求、功能分区、容积率、开竣工日期）（原件1份）国有建设用地来源（批次、土地收购储备文件或其他关于该土地权属来源的证明文件）及批准用地范围图（原1件份）10．地价评估报告、技术报告及市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）（原件1份）11.预公告和意向者报名的相关资料（原1件份）12.其他有关材料（原件、复印件均可）二）国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案报件材料清单按规定应以招标拍卖挂牌方式供地的报件）I、招标拍卖挂牌出让方案审批州（市）、县（市、区）国土资源管理部门的请示文件（原件2份）国有建设用地的来源（批次、土地收购储备文件或其他关于该土地权属来源的证明文件）（原件1份）《国有土地使用权供应方案（》含招标、拍卖或挂牌出让方案，包括地块面积、位置、现状、权属来源，拟出让地块用途、年限、出让方式，规划要求、功能分区、容积率、开竣工日期，拍卖起叫价、挂牌起始价、竞价阶梯等）（原件1份）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图（原1件份）城市规划管理部门关于该用地的规划条件文件及规划审查（意原见件1份）宗地土地估价报告及技术报告，市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表（）原件1份）其他有关材料（原件、复印件均可1，份）工业用地需增加的内容工业用地供应计划（原件1份）。具体地块供应信息公示（公示的内容以及在当地媒体公示的相关材料）。有行政权限（发改部门）机关对拟建工业项目类型的确定意见三）国有企业改革土地资产处置报件材料清单I、土地处置总体方案核准（企业根据批准的改制文件，拟定土地资产处置总体方案，报同级国土资源部门申请核准）1、土地资产处置总体方案核准申请文件（原件1份）2、改制批准文件（原件1份）3、批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件（原件1份）4、改制企业土地资产处置总体方案（涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等）（原件1份）5、企业改制方案（原件1份）6、其他有关材料（原件、复印件均可，1份）n、土地资产处置具体方案审批（土地资产处置总体方案经批准后，企业应委托具备相应土地评估资质的土地评估机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案报国土资源部门审批）1、土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件及土地估价报告备案表（原件1份）2、土地资产处置具体方案；（原件1份）3、土地估价报告和土地估价技术报告（原件1份）4、土地资产处置总体方案核准文件（原件1份）5、市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）（原件1份）6、其他有关材料（原件、复印件均可，1份）二、供地方案的填报“国有土地使用权出让方案”为申报具体建设用地报件的必备材料之一，包括拟供宗地现状、供地方案（划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让方案）、审查意见等四部分内容。其中，划拨供地和协议出让供地不填“招标拍卖挂牌出让方案”。方案由负责具体建设项目用地申报的县（市、区）国土资源行政主管部门填报，统一编号。现将有关填报要求说明如下：（一）地块现状指拟供宗地开发利用现状。“位置”填写到乡镇和地点名称，“四至”按地籍调查或建设用地勘测定界的有关要求填报。属政府储备土地的，填写“土地权属状况”一栏。“规划条件”、“公建和市政设施配套”按规划部门批准的条件和要求填写。“土地利用条件”指对该土地开发利用的有关要求。（规划要求与我们不一致）（二）供地方案1、“建设用地项目名称”具体建设项目名称一栏，若为划拨或协议出让则根据具体确定的建设性质、用途和内容填写。“建设用地单位”填写申请用地单位，若为招标拍卖挂牌出让则根据具体出让方式填写“招标”、“拍卖”或“挂牌”。若为其中一项，其余的可以删除。2、“建设规模”为批准的建设总规模。〃批次名称”填写"市（县、区）"年度第xx批城镇建设用地。〃批准面积〃指批准转用征用的总面积，“累计已使用面积”指本批次用地中累计已供土地总面积，剩余面积=批准面积-累计已使用面积-本项目申请面积。3、“本期拟供用地”中“功能分区”按照建设用地指标规定的名称和内容填写。“数量”栏填写功能分区的个数，公路路基等线状工程填写各有关工程段长度。“原已有的用地”（指改（扩）建、增建项目等需在原有建设用地基础上申请新增建设用地的），“原有用地”填写原有各功能分区的用地面积，“新增用地”填写本次申请用地面积。“指标控制面积”指按照建设用地指标值计算出用地面积；“指标对应条件”指项目建设用地依据的产业类型所对应的指标条件。当实际用地面积大于指标控制面积时，应在“建设用地指标适用情况及有关情况的说明”栏中具体说明理由和依据。4、“设定用途”是指估价设定的土地用途，“评估价格”按土地估价报告的评估价格填写，“单价”为拟出让土地的出让底价，总价为按总面积计算的价格。“出让地价确定方式”根据具体确定出让地价的方式填写，如集体决策、综合商定等等。（三）招标拍卖挂牌出让方案“出让人”指组织土地出让的国土资源行政主管部门，出让方式按“招标”、“拍卖”或“挂牌”填写，其他项目据实填写。（四）审查意见审查意见是对本方案前述内容的全面审查，领导签字盖章必须齐全。可替代市、县人民政府的文字审查意见。1、计量单位。土地面积单位为公顷，保留四位小数；金额（包括出让土地总价、投资计划、投资规模等）单位为万元，保留小数点后四位；单价单位为元/平方米，保留小数点后两位小数；建筑面积、建设规模单位为平方米，取整数；建筑密度、绿化率等单位为%；建筑高度单位为米，保留一位小数；年限单位为年；竞价阶梯单位为元/平方米（万元/公顷）。2、保密。方案的底价等为保密项，在方案的编制和上报中应注意保密，防止泄漏。三、报件材料的一般要求（一）严格报批条件报批文件材料必须齐全。对于具体建设项目供地，按照划拨用地、协议出让、招标拍卖挂牌出让等不同的用地方式规定的材料清单资料上报。凡未按规定，上报资料不齐的，窗口不予受理报批文件的扫描。资料必须按顺序（清单顺序）进行扫描，以电子文件用软盘上报电子文档必须按PDF格式完成。不按规定顺序扫描的，视为不规范报件，必须按规定顺序重新扫描后才予以收件。报批权限、程序和时限。必须严格执行《云南省土地管理条例》第二十二条规定的具体建设项目供地审批权限，不得下放审批权限，不得越权审批。资料齐全，并符合要件要求，30个工作日完成报件的审批。（二）规范报批审查供地项目审查。具体建设项目供地报批，必须符合土地管理的相关法律法规，符合国家供地政策，在划拨或协议出让供地中，建设项目必须经国家有权机关批准。涉及国家禁止类项目的，不得进行供地；涉及限制类项目的，必须满足供地的相关条件。供地方式审查。凡商业、旅游、娱乐、商品房、工业等经营性项目供地，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地；工业项目用地，必须符合新修订的《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2008〕24号）规定的指标，首先办理招标拍卖挂牌出让方案审批，按权限经批准后由县（市）国土资源部门组织实施；以划拨方式供地的，必须符合《划拨供地目录》范畴。节约集约用地审查。具体建设项目供地时，必须符合节约集约用地要求。要结合《禁止和限制用地项目目录（2006年本）》的通知国土资发〔2006〕296号中对住宅用地明确规定的低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）以及个别项目不得变相占用耕地等。同时增补本中根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷（300亩）。供地方案审查。具体建设项目供地必须填写《国有土地使用权供地方案》（见附件）。供地方案必须认真填写，填写的内容不得与报件的相关内容不一致。估价报告备案。在出让方式供地报件中，必须附土地估价报告及土地估价技术报告（完整的报告是二者合一），土地估价技术报告（即评估方法和结果）由县（市）国土资源部门初审，由批准机关在批准供地方案的予以同时备案，即哪级审批哪级备案，省厅不做单独备案。（三）加强批后监管土地市场动态监测。各州、市、县局每处理一件用地报件，即按照土地市场动态监测的相关规定完成后续工作。“两书”的发放。各州、市、县必须按照云国土资用〔2005〕48号的规定，在《供地方案》经批准后或招标拍卖挂牌出让成交并签订国有土地有偿使用合同（国发〔2008〕3号明确强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。强调不得私自改变用途，只要改变就必须以招标、拍卖或挂牌方式进行处置）后向用地单位颁发《建设用地批准书》，属于划拨土地的颁发《国有土地划拨决定书》。（强调两书的重要性）建设用地批准后要加强批后监管，定期对批准建设用地的位置、面积、用途、开发建设期限等进行检查，督促用地单位按批准的供地方案内容用地。对于建设用地的批后监管，加强项目用地的监督检查国发〔2008〕3号有以下明确规定：⑴建立健全土地市场动态监测制度。要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析，研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。（2）完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格，不得通过竣工验收。（3）加强各类土地变化状况的监测。运用遥感等现代技术手段，做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。国家每年选择若干个省级行政区，进行全行政区域的土地利用状况监测。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况，监测结果要向社会公开。（4）加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。（5）建立节约集约用地考核制度。制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部门定期公布，作为下达土地利用年度计划的依据。即（1）参与工程项目的竣工验收，检查已建成项目的土地使用情况。要了解建设项目是否按照用地批准文件规定的用途使用土地，各单项工程的安排布局是否符合建设项目总平面布置图的要求。（2）项目用地的界址、面积是否与《建设用地批准书》相一致，防止未经依法批准多占用土地的违法行为。（3）地方政府和被征地单位是否按批准文件，及时向用地者提供土地，以确保项目及时开工建设等，如发现问题应及时依法予以处理。（4）土地管理部门根据需要可定期或不定期建设单位监测已批建设用地使用情况，防止新批用地闲置浪费。（四）电子政务要求1.电子报盘的内容。根据我厅电子政务的要求，上报报件时，所有材料均需提供电子文档。电子文档用软盘、光盘等保存，在上报纸质报件时同时提交，并保证纸质文件、图纸与电子文档完全一致，因纸质文件与电子文档不一致造成的损失由报件人自行负责。2.需提供电子文档的材料及电子文档格式，所有文本文件、表格、图件、土地估价报告、勘测定界报告均用PDF格式，要求文件控制在100KB（即1MB二1024KB）以内，图件在5MB（兆）以内。全部扫描成JPEG格式，之后做成PDF格式，一个要件为—个PDF格式。（六）请示与批复的要点具体建设项目用地请示中，建设用地的来源、拟供地面积、拟供地方式、出让底价、工业（划拨）用地指标的审查情况、审查意见等必须清楚，便于上级部门审查用地情况。批复中，项目用地来源、面积、位置、用地方式、用途、有偿使用费征收标准（出让金标准或底价）、出让年限等必须明确。第二讲建设用地供地方案审查一、供地方案审查的目的意义供地方案审查是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》等有关法律法规赋予地方各级人民政府进行土地供应管理的一项重要职能，是节约和集约用地的重要手段，是实现具体建设项目用地合法供应的具体措施，是各级国土资源管理部门依法行政的重要内容。供地方案审查对于体现国家产业政策和国家土地管理政策，加强土地调控，节约集约利用土地，推进经营性土地和工业用地招标拍卖挂牌出让，确保国家土地收益具有重要意义。供地方案也是指土地行政主管部门拟订的向建设用地申请者提供土地的具体方案。其主要内容应分为以下4个层次：1．确定申请用地的项目是否符合国家产业政策和供地政策，是否属于《限制供地目录）或《禁止供地目录》范围外的建设项目，即供地是否具有可行性；2．确定申请用地的项目应提供的土地面积．即根据工程项目的性质、规模和工程项目用地标准，应提供多少土地；3．确定拟供应土地的方式，即是否符合《划拨供地目录》，可以划拨方式供地；如不符合划拨目录，则应以有偿方式供地。4．确定拟有偿使用的具体方式，即要明确拟有偿使用的建设用地是否采取出让、租赁还是采取国家以土地使用权作价出资（入股）；确定出让、出租方式有偿使用的，还应明确具体的供地方式，即协议还是招拍挂方式。二、供地方案审查的依据《土地管理法实施条例》第二十二条、《云南省土地管理条例》第二十二条等法律法规，对具体建设项目供地方案的审查程序、权限、原则等做了规定。2000年省国土资源厅发布的《云南省具体建设项目供地审批办法》（云国土资用〔2000〕6号）对供地方案审查做了具体规定。因此，供地方案审查的依据主要有：（一）法规依据《土地管理法》、《房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55号令）、《云南省土地管理条例》等。（二）政策依据《关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于深化改革严格土地资产管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《划拨用地目录》（国土资源部第9号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、《云南省人民政府关于进一步强化土地统一管理有关问题的通知》（云政发〔2003〕193号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》（国土资发〔2008〕237号）、《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》（国土资发〔2008〕298号）《云南省人民政府贯彻国务院关于促进节约集约用地通知的意见》（云政发[2008]112号）、《云南省国土资源厅关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好保障服务工作的通知》（云国土资〔2008〕374号）等。（三）产业政策依据和宏观调控政策依据《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》（中办发[2007]11号）《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号）、《关于促进规模化禽畜养殖有关用地政策的通知》（国土资发〔2007〕220号等。四）建设用地工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2006〕232号）、《纺织（机械、钢铁、原油及天然气、林产、建材、核工业、兵器、电子等）工程项目建设用地指标》（第一、二册）、《城市普通中小学校校舍建设标准的通知》（建标〔2002〕102号）、《普通高等学校基本办学条件指标（试行）》的通知》（教发[2004]2号）、城市公共体育运动用地定额指标规定（（86）体计基字559号）、《云南省国土资源厅关于实行工业用地出让最低价标准的通知》、《土地利用现状分类》、关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知等。三、供地方案审查的权限根据《云南省土地管理条例》的规定，具体建设项目供地审批权限如下：（一）用地在0．4公顷以下的由县级人民政府批准；（二）用地在0．4公顷以上（含0．4公顷），2公顷以下的由州、市人民政府批准；（三）用地在2公顷以上（含2公顷）由省人民政府批准。各级土地行政主管部门负责承办具体建设项目供地报送和审批的具体工作。

、建设项目用地供地方案审批程序根据《云南省具体建设项目供地审批办法》第六条规定，市、县土地行政主管部门收到建设用地申请后，应对建设用地申请及相关报件材料进行认真审查，并于收到申请之日起5个工作日内决定是否受理。对属于市、县人民政府审批权限，并符合用地条件的建设用地申请，应于受理之日起15个工作日内拟定供地方案，提出审查意见报同级人民政府批准。对需上报州级批准的建设用地申请，应于受理之日起15个工作日内提出初步审查意见，拟定供地方案，并报同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府土地行政主管部门。对需上报省级批准的建设用地申请，应于受理之日起5个工作日内提出初步审查意见，符合供地30个工作日完成批复；需补充资料的7个工作日完成，越过时间予以退件。五、建设项目用地供地方案审查（一）来源合法原则具体建设项目申请使用的建设用地来源必须合法，必须是已依法分批次批准农用地转用、土地征收范围内国有土地或存量土地的，或者是农村集体经济组织兴办企业和乡村公共设施、公益事业建设需使用的已依法分批次批准农用地转用范围内的集体土地或集体建设用地的。来源合法、或集体建设用地的。来源合法、四至清楚、面积准确、权属无争议是申请用地的前提条件。（二）节约和集约用地原则节约和集约用地是土地利用管理的一条基本原则，在具体项目供地中必须贯彻节约和合理利用土地的方针，不得浪费土地，严禁闲置土地。一是严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，在盘活存量上下功夫。新上建设项目首先要利用现有存量建设用地，严格控制建设占用耕地、林地和其他农用地。依据云南省人民政府《贯彻落实国务院关于促进节约集约用地通知的意见》（云政发[2008]112号）对以前两个年度及当年批次用地的土地供应率未分别未达到90%、80%、50%一项指标的，暂停办理其农用地转用、土地征收审批手续，并相应扣减其下一年度的新增建设用地计划指标。二是按照节约和集约用地的要求，提高容积率、投资强度和建筑系数，调整绿化率控制要求，不得圈占土地搞“花园式工厂”，工业用地要推广使用多层标准厂房。基础设施和公益性建设项目用地，也要节约和合理用地。在土地供应方案和土地出让合同中，必须写明容积率、建筑密度、投资强度、开发与竣工时间等节约用地条件指标（工业用地增加容积率不再缴纳土地出让金）。三是严格执行建设用地定额指标或控制指标。建设用地使用标准的作用，主要体现在以下三个环节：一是在项目可行性研究和初设阶段，建设单位、设计单位按照指标的规定测算和确定建设项目用地规模；二是在建设用地预审和建设用地供应环节，国土资源管理部门依据指标的规定核定建设项目用地面积。对在项目总平面规划设计中违背建设用地指标规定，超标准用地的，在建设用地审查中不予通过；三是建设项目竣工验收复查阶段，国土资源管理部门按照土地使用合同、划拨决定书的约定和建设用地指标规定．对建设项目实际用地面积和土地开发利用情况进行检查核验。核定建设用地规模的尺度，是供地建设用地和进行建设项目工程咨询、规划和设计的重要依据。从目前发布实施的各类用地标准来看，建设用地使用标准可以分为三大类：1.工程项目建设用地指标。工程项目建设用地指标，主要是依据工业项目通常的生产工艺、技术装备和总平面规划设计规范等条件确定的某一建设项目的用地面积标准。目前，国家已编制并批准发布了以下20多项工程项目建设用地控制指标，基本形成了工矿仓储、能源交通等基础设施以及科教文卫等领域的建设用地指标体系。目前用的相对多的领域为：（1）机械工业工程项目建设用地指标（1992年发布）；（2）钢铁工业工程项目建设用地指标（1992年发布）：（3）建材工业工程项目建设用地指标（水泥、玻璃部分）（1993年发布）；（4）新建铁路工程项目建设用地指标（1996年发布）；（5）煤炭工业工程项目建设用地指标（矿井、选煤厂、筛选厂部分）（1996年发布）；（6）电力工程项目建设用地指标（1997年发布）；（7）煤炭工业工程建设用地指标（露天矿、露天矿区辅助企业部分）（1998年发布）；（8）公路建设项目用地指标（1999年发布）；2工业项目建设用地控制指标。（1）工业项目建设用地控制指标的内涵和目的。该指标主要针对一般制造业用地．结合经济评价和集约用地评价，给出了不同地区各类工业项目在投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重绿地率土地用途等方面所必须达到的最低“门槛”要求。其目的是要提高投资强度和土地利用强度，走节地、高效的工业化道路，促进产业结构调整和产业升级。工程项目建设用地指标和工业项目建设用地控制指标的最大区别在于：前者是对项目用地实行的最高标准控制；而后者则是从工业项目用地单位面积投资强度、土地利用强度、非生产性用地比例等方面实行的最低标准控制，达不到最低“门槛”要求的，不能供地。（2）现行工业项目建设用地控制指标。为全面贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006-]31号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号），加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，国土资源部对2004年发布的《工业项目建设用地控制指标（试行）》进行了修订，2008年2月，国土资源部发布了《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号）（见附件1）。附件1工业项目建设用地控制指标工业项目建设用地控制标准一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。二、本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。四、本控制指标由投资强度、客积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：（一）工业项目投资强度控制指标应特合表1的规定；（二）客积率控制指标应符合表2的规定；（三）工业项目的建筑系数应不低于30％；（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20％。五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目应建设或进入多层标准厂房。六、建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应依照合同约定及有关规定追究违约责任。七、本控制指标由正文、控制指标应用说明（附件1）、土地等别划分（附件）、（国民经济行业分类）（附件）共四部分组成。土地等别划分、《国民经济

行业分类＞发生调整的，按调整后的执行。3．《全国工业用地出让最低价标准）。该标准于2006年12月27日发布，并于2007年1月1日起实施。该标准规定工业用地的出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。单位：元／平方米土地等别二等四等五等六等七等八等最低价标准840720600480384336288252土地等别九等卜等.等十二等十三等十四等卜五等最低价标准204168144120968460土地等别二等四等五等六等七等八等最低价标准840720600480384336288252土地等别九等卜等.等十二等十三等十四等卜五等最低价标准204168144120968460云南省各州、市、县土地等别及最低价标准州、市区、县土地等别最低价标准（元/平方米）昆明市官渡区盘龙区五华区五等384西山区六等336东川区十等168安宁市十一等144石林县十二等120呈贡县晋宁县宜良县十三等96富民县禄劝县嵩明县寻甸县十四等84昭通市昭阳区十二等120水富县十三等96绥江县十四等84鲁甸县巧家县镇雄县彝良县威信县盐津县大关县永善县十五等60曲靖市麒麟区十等168宣威市沾益县马龙县富源县陆良县师宗县罗平县会泽县十四等84玉溪市红塔区八等252通海县江川县澄江县十三等96华宁县易门县新平县元江县峨山县十四等84保山市隆阳区十三等96腾冲县十四等84施甸县龙陵县昌宁县十五等60

楚雄州楚雄市十三等96双柏县牟定县南华县姚安县大姚县永仁县元谋县武定县禄丰县十四等84红河州个旧市河口县十二等120开远市石屏县十三等96建水县弥勒县绿春县屏边县蒙自县十四等84泸西县红河县元阳县金平县十五等60文山州文山县十四等84砚山县西畴县麻栗坡县马关县丘北县广南县富宁县十五等60思茅市翠云区十三等96普洱县景东县十四等84墨江县景谷县镇沅县澜沧县西盟县孟连县江城县十五等60西双版纳州景洪市十三等96勐海县勐腊县十四等84大理州大理市十二等120弥渡县祥云县宾川县洱源县十四等84巍山县南涧县鹤庆县剑川县云龙县永平县漾濞县十五等60德宏州瑞丽市十四等84潞西市十三等96梁河县盈江县陇川县十五等60丽江市古城区十二等120玉龙县十四等84永胜县华坪县宁蒗县十五等60怒江州兰坪县十四等84泸水县福贡县贡山县十五等60迪庆州香格里拉县德钦县维西县十五等60临沧市临翔区十四等84云县凤庆县永徳县镇康县耿马县沧源县双江县十五等60四是严格审查建设项目总平面布置图。总平面布置图是建设项目设计或初步设计阶段设计的项目建设平面图，在供地审查中必须注意其用地是否节约，不得存在大面积的空地，不得有大面积的花园、绿地，否则可将其空地、绿地核减。三）符合国家产业政策和供地政策原则国家产业政策是供地的依据。《土地管理法》明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”。因此，有偿使用是我国供应建设用地的一项基本制度。各地在供应国有建设用地时，首先应当以出让、租赁等有偿方式供应；建设单位使用国有建设用地应当以出让、租赁等有偿使用方式取得。不符合法律政策明确的划拨用地范围的任何建设用地，均应当以有偿方式供应。与国家产业政策相适应，在建设用地供应上，国土资源部制定了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》以及增补本，具体明确了建设用地的三类供应政策。1．限制供地政策。凡属于在全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益，并被列人国土资源部《限制供地项目目录》的建设项目，实行限制供地政策。2．禁止供地政策。凡属于危害国家安全或者损害社会公共利益，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及，国家产业政策规定禁止投资，以及按照法律法规规定明令禁止，并被列入国土资源部《禁止供地项目目录》的建设项目，实行禁止供地政策。凡列入《禁止供地项目目录）的建设用地，在禁止期限内，土地行政主管部门不得受理其建设项目用地报件，各级人民政府不得批准提供建设用地。3．可以供地政策。对于符合鼓励类政策和允许类政策、不属《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》范围的建设项目，各地可以根据土地供应年度计划、市场供求情况等及时组织建设用地供应。对于鼓励类建设项目，要积极供地。国有建设用地供应是指国家将土地使用权提供给建设单位使用的过程。根据我国现行法律法规规定，国有建设用地的供应方式主要有划拨和有偿使用两大类。有偿使用方式包括国有建设用地使用权出让、国有建设用地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）等。其中，国有建设用地出让和租赁的具体配置方式又包括协议、招标、拍卖、挂牌等四种方式。1、划拨方式。符合《划拨用地目录》的具体建设项目，可以以划拨方式提供土地使用权。由于土地使用权划拨时，土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益，且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拔属于一种无偿的行政配置方式，因此，法律政策对于划拨用地范围有着严格限制。由于新的《划拨用地目录》即将进行修改，再此不作更多的讲述。2、协议有偿使用方式。不符合《划拨用地目录》，不属于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地及工业用地等具体建设项目，经依法批准，可以以协议方式实行有偿使用。在公布的地段上，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式供应；同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式供应。3、招标拍卖挂牌出让方式。《商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地及工业用地等具体建设项目，必须全部实行招标拍卖挂牌方式出让。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定了属于招标拍卖挂牌出让范围的六种具体情况，即：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形（包括工业用地）。（五）土地出让金标准确定土地出让金标准和数额确定，是土地供应审批的重要环节。《协议出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定，在拟定土地出让方案时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，并根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议或拍卖、挂牌出让底价、招标标底、竞买、竞投保证金，拍卖和挂牌出让的，还应当确定起叫价、起始价等综合确定，出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）规定，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。国发15号文件规定，各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。因此，在土地出让金审查中，必须把握无论是协议出让，还是招标拍卖挂牌出让，其底价或标底，均不得低于各级政府制订并公布的出让最低价标准，不得低于该级别基准地价的70%。（六）勘测定界审查具体建设项目用地勘测定界必须按照省厅云国土资籍〔2008〕5号文件的要求进行，所要求资料必须齐全，图件必须符合规范要求。1.城镇分批次批准用地后具体建设项目供地应提交以下资（1）具体建设项目供地勘测定界报告书封面；（2）目录；（3）委托书；（4）勘测定界技术说明；（5）具体建设项目供地土地权属情况总表；（6）宗地图；（7）宗地界址点成果表；（8）宗地位置图（9）原批次项目用地地理位置图；（10）批次用地的省级批复文件；（11）国土资源部门分级审核表报件资料的具体要求（1）宗地图：按《云南省地籍调查实施细则》规定测绘制作，一个报件需报批多宗地的，按规定分宗制作宗地图，提供宗地界址点成果表，并按宗地1、2。。。。。。顺序编排。（2）宗地位置图：以原批次勘测定界图为基础，在图上用红线标注具体项目供地位置。①宗地位置图图幅面和比例尺，依据宗地面积大小，按A4或50CMX50CM幅面制作，比例尺依据原勘测定界图缩编，但不得小雨1:2000;②图面注记，保留原批次勘测定界图上的批次名称、总面积、界址点、线，原图的注记内容及界址线用黑色。用红线标注本次供地范围，并注记供地地块编号和面积；③本次供地宗地占用多批次建设用地的，要将原多个批次的勘测定界图汇编在一幅图中，图幅比例尺可适当缩小，但不得小于1:5000,供地面积太大的分幅制作；④原批次用地地块比较分散（如在各乡镇）或分多个勘测定界报告汇总在一个批次报批的，供地位置图可用涉及供地地块的勘测定界图制作，需注明批次号和地块号或原勘测定界报告中的用地项目名称；⑤宗地位置图上加盖作业单位印章。2.存量国有建设用地供地的应提供以下资料：（1）具体建设项目供地勘测定界报告书封面；（2）目录；（3）委托书；（4）勘测定界技术说明；（5）具体建设项目供地土地权属情况总表；（6）宗地图；（7）宗地界址点成果表；（8）地籍调查表（9）土地权属来源证明，如原用地批文、收购储备协议、收购储备的政府批文等；（10）国土资源部门分级审核表

企业改制用地处置需提供的资料（1）企业职工住房已进行房改的，必须对职工宿舍区进行合理分割，除将职工住房的建筑占地面积分割出来，还需将住房周围的绿化地、文体活动用地、停车场、道路等附属设施用地一并纳入职工住宅宗地，不得纳入改制。（2）企业职工住房区进行宗地分割时，必须按《云南省地籍调查实施细则》进行地籍调查，提供宗地图、地籍调查表和宗地位置图（用原土地证宗地图制作），地籍调查时，由业主委员会或业主委托代表参加指界。组织调查单位需对分割宗地情况（含宗地图和宗地位置图）进行公示，公示无异议后即可上报。定界资料。第三讲报件审查4、企业改制、存量国有土地供地，若原以登记发证，在四址界线未变动的情况下不需要做勘测定界，只提供土地证书复印件、宗地图、界址点成果表，即可代替勘测对于具体项目报件审查，我们主要从以下几个方面展开;具体建设项目用地资料的形式审查具体建设项目用地的形式审查，指对项目报件资料是否齐全完备的审查，以是否受理为特征。审查可对照具体建设项目用地报件资料清单，核查上报资料是否缺失，如果所缺为关键性资料，则报件退回不予受理。报件资料齐全的，受理并进入实质审查。二、具体建设项目用地实质审查具体建设项目用地实质审查是指对报件内容的合法、合规进行的审查，以是否批准用地为特征。实质审查包括经办人员的初审与主办科室的审查，及相关科室参加的会审。初审时，经办人员应对各报件材料内容进行认真审查，详细了解用地项目性质、建设用地来源、供地方式、用途、年限、出让金标准及用地是否节约等情况，依据国家有关政策规定提出初审意见。初审意见应包括的主要内容为建设项目是否符合国家产业政策，是否符合有关土地供应政策；项目批准情况或招拍挂方案拟定情况；用地规模是否符合建设用地定额指标；供地方式、出让金及供地方案的拟订情况；土地估价情况及估价结果备案情况；有偿供地合同草签的情况及具体拟办意见等。会审是建立健全土地管理制度的要求。具体建设项目用地审查必须实行会审，各相关科室按照本科室职能对报件的相应内容进行审查，提出本科室的会审意见。主办科室特别是经办人应认真查看会审意见，对会审中提出的否定性意见认真核查落实，能够通过补件说明问题的，应发出补件通知书，限期补件；期满而不补件的，可以退件。如属于原则性问题，不能通过批准的，应发出退件通知书，将报件退回并说明理由。通过会审的，则由主办科室起草批复文件，按程序报经主管领导批准后即可发文批复。三、审查顺序上级国土资源管理部门审查下级部门的用地报件，可以按照这样的顺序办理：一填表、二初审、三会审、四批复、五颁证、六登记、七监管。一填表，即填写“具体建设项目用地资料审查一览表”。首先进行形式审查，从形式上查看报件材料是否齐全，内容是否完整，如果有漏报材料，则对于关键性的材料，如供地方案、项目批复文件、勘测定界资料、用地请示等，则原件退回、不予受理，说明理由；对于非关键性材料，如项目用地预审意见、地价初审意见等，则可先受理，待对实质内容进行审查后加上其他应补充材料一并发出补件通知书，通知上报单位补件。二初审。初审要做到“八看”，一看项目是否受限。审查其项目是否符合国家土地供应政策和产业政策，是否属于限制性项目或禁止项目，如属于限制性项目是否满足有关供地条件。二看来源是否清楚。即审查其土地来源如果是增量建设用地，是否经过依法批准农用地转用和土地征收；如果是存量建设用地，是否有合法证明文件，如原土地使用证或政府收回土地使用权的文件。三看面积是否准确。即审查其勘测定界资料是否符合规定，勘测定界图或宗地图是否准确无误，申请用地与批次批准的建设用地之间关系是否清楚，是否存在用地超出批次用地范围或与其他用地重叠的情况。四看方式是否合法。无论划拨、协议有偿使用或招标拍卖挂牌出让，审查其拟采取的供地方式是否符合国家的有关规定。五看用途是否合规。审查其选址意见书、规划用地许可证或规划设计条件规定的用途与项目性质、出让用途是否相一致六看用地是否节约。审查其用地是否符合节约和集约用地的有关规定，不符合的要予以核减用地面积、补充资料或退回等到处理七看地价是否合规。其地价的确定是否符合规定的程序，是否属于正常土地市场价格合乎当地的价格水平。八看程序是否合法。审查用地单位申请用地或招标拍卖挂牌出让的程序是否符合有关规定，是否存在未批先用或方案未经批准便已实施等情况。在通过以上审查之后，即可提出初审意见。三会审。即按照建设用地报件会审制度的要求，由相关科室按照科室职能进行相应的审查，如规划部门审查其用地是否符合规划，是否依法经过预审，预审的完善性意见是否已实施；耕地保护部门审查其用地来源是否合法，是否已依法完成转用和征收审批；地籍管理部门审查勘测定界资料是否符合有关规定，面积界限、权属是否清楚；执法监察部门审查其用地是否存在违法情况；纪检监察部门审查其用地是否有违纪、违规情况等。四批复。项目用地或供地方案通过会审后，即可草拟批复，经领导签批后即可下发正式批复文件。五颁证。这里颁证的“证”，指的是“建设用地批准书”及“划拨决定书”或“土地出让合同”。建设用地供地方案批准后，市、县人民政府应向建设用地单位或个人颁发《建设用地批准书》。划拨使用国有土地的，市、县国土资源管理部门向土地使用者核发《国有土地划拨决定书》；有偿使用国有建设用地的，由市、县国土资源管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》。因此，《建设用地批准书》和《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权出让合同》是建设项目单位或个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。各县、市应按照《关于〈加强国有土地划拨决定书〉和〈建设用地批准书〉使用管理的通知》（云国土资用〔2005〕48号），认真发放和签订“两书一合同”。六登记。这里的“登记”是指土地利用管理台帐用地经批准后，应在相应的台帐中认真登记，按规定进行汇总统计，并按季度上报上级国土资源管理部门。同时，土地供应情况应按土地市场动态监测系统要求录入上传，做好备案表统计。这是做好土地利用管理统计的基础，不得有遗漏。七监管。土地批复后，应加强批后监管，按批复和土地出让合同要求加强对用地单位项目开发时间、竣工时间、用地范围、用途的监管，严肃查处闲置土地、改变用途、非法转让等行为。要参与工程项目的竣工验收，检查已建成项目的土地使用情况。要了解建设项目是否按照批准的用途使用土地，各单项工程的安排布局是否符合建设项目总平面布置图的要求，项目用地的界址、面积是否与《建设用地批准书》相一致，防止未经依法批准多占用土地的违法行为。要检查项目是否按《建设用地批准书》和《国有土地使用权出让合同》规定及时开工建设，如发现问题应及时依法予以处理。根据需要定期或不定期检查建设单位用地使用情况，防止新批用地的闲置和浪费。（一）国土资源管理部门的用地请示和建设用地单位的用地申请用地请示（或用