房地产经济测算与开发策略

经济测算与开发策略物业配比经济指标确定（主要为成本与价格确定）经济测算开发策略原风规丧划烟方酬案滚的净物痒业厘面敬积渴比央例各鼓使扔用鲜功乱能植面身积恳分召配谅表功能名称建筑面积（m2）商业（含73000地下面积）146877住宅（地上计算容积率面积）64314公寓式办公（地上计算容积率面积）46174酒店（地上计算容积率面积）26992合计284357项牲目箩基疏本猪规毁划驳指飞标含治六忧号飞地窄块腥：占淡地驶面介积蜡：4魔9爽9玻3挡4雹m2容泽积突率奖：4肺.有2给6地帅上破可侧建答面但积皮：2贷1涉2扔7棚1胞9口m2预投计然地销下堆面甘积蚊：温约1斥4健0顿0差0宽0阿m2其咬中垫：警地踪蝶下涂商伶业徒约7独0垮0嗽0英0挥m2注拖：盘本会次绑物铁业能面岔积坏测绕算发不诱包迁括驴配娘套疗地轧下针车战库规、午地挣下高配算套宰用朽房穷等狮面挡积判。基炉于沸项润目凡定暮位伙基驼础波上椒的边物挡业渐配她比边建庸议功能名称建筑面积（m2）商业（含73000的地下面积）145000住宅（地上计算容积率面积）46857写字楼（地上计算容积率面积）40500酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357注球一贴：蕉我弄们捎仅国提蛋出杨基级于驶市亦场脚的竖示璃意手性聋功贱能就配童比荐，亡没各有笼唯秤一六性粮，月实价际马根枕据使政将府权规枪定侵、剩公外司银策丸略眨、喘建剧筑棕设沃计臭等巾要深求哪进退行响调牢整浑；注记二类：添本蹈次难物焦业却配胡比匆建泛议定不米包谦括拒配咱套那地拴下锤车殃库约、巨地疲下济配选套怀用悦房逆等幼面伯积迷。项剥目煮基芹本兰规败划欢指阀标含庭六绿号鹅地廉块环：占椅地肃面眉积饰：4缓9啊9跃3述4娃m2容似积根率暑：4爹.速2架6地德上筒可唐建逗面届积置：2沈1悠2爪7塞1丸9枝m2预挤计形地条下旺面粉积册：税约1秘4坊0耻0役0夫0晨m2其介中鞭：相地爹下该商虑业碎约7蜘0拦0田0惜0勤m2物裁业朋配棍比症调此整岛前茎后蜜比箭较整津体右物邪业绑配乒比新在渔调承整间前毛后沟变常化溜不菜大勿；商谢业插面篮积榴基央本化不汁变宝；住宪宅妙和沉写哈字意楼亦的谎面狠积取有坊所患下趴降角；酒鹿店策建裹筑红面枣积侦上往升农。经呆济荒指蠢标流确本定1句.价恒格阴确乖定参断照欣临让近详区随域著或妻者摊区洽域董价腹值映相牧似叶的阵区令域的市董场胖上盈当害前毅销活售女价堤格创讲新突产蛇品赤参遣照炮典名型犹楼刺盘草定叛价慨、危成家熟准案图例者定夺价松原叨理2疮.成本本各借种馆物鸡业错类阵型产的袍开拨发速建爽设员成易本腔参惩考剂上越海喂市炼建攻筑拖造伤价甚规级范3爷.费傲率各密种蚁取咬费魄标庆准挠参微照因上拌海翻有车关鼓规疏定需滥要贝说旱明尚的贼是炭：披所亚有仆经厨济够指智标和的佩确符定绒都异是辽静溜态走的淋，谅并健没警有锁考否虑撑市央场叛波肺动耐、督政沟策息变卷化续、锁供罚求她关敬系句等稠等趋，平仅进供绕前湿期捞投斩资吴测宝算标与由开轮发锤策杏略怕制男定祖参季考洲。开厦发遗成垮本找的青设惠定工程类别工程描述建筑面积楼面地价（元/M2）项目造价取值（元/M2）其它各项费用（元/M2）单位面积开发成本合计（元/M2）总开发成本（万元/M2）综合商业上有塔楼，地下两层，地上四层145000（含70000地下面积）10500（地下商业不计楼面地价）5000330018800（地下商业5000）141000+35000=176000高层写字楼地下四层，中高档405006000550033001480059940高层酒店四星级，包括精装修及家具520006000800033001730089960高层住宅高档商品房，含装修468576000300030001200056228合计382128数始据春来弃源荣：另世雁联棉估尾价豪部注巩一仗：协在扮造雄价需计钳算岸过知程伐中隆已杆包躁括绒地竿下林车丈库惧的淘建坐设词成隶本只；注盛二口：哲楼小面布地率价自按尚现敬行对土闭地经价名格痰估灶算烂；注阔三歌：深其吸它臂费她用唱包混括怠政仗府不规孟费眠、怒前衡期棉费转用投、欲管仿理深费组用仁、绑财猫务害费马用膀等旦，尾但将不旷包卷括兽各沙项赌税哑费号。开香发惨成伶本短比愁较单讯位倾面晌积誓开隔发搬成析本竿比伙较总踢开努发库成辅本杀比白较酒谷店蠢的偷单盯位犹面熊积耕开叶发女成旅本张最旁高葵；地鸡下柔商研业新不吃计载容眨积葵率串，恢不提分旬摊各地呈价还成寨本漆，活成姥本测优报势锐明烂显傻。地捆上袋商手业猴因局建怪筑察体羞量占较盼大贴，忠总静开饰发迁成亿本隶居语首箭；写抹字困楼碑、默住口宅须因狸开先发谷量耐、翅单宰位践开惯发气成爹本葬均拆比返较醒接敌近学，丘其疫总对开摆发台成感本碰也践比喉较免接赛近粒。商贱业倡租是金膝的开确滩定修赛正晋后颗租曾金基通株过福算岛术瞒平败均友法推求奸得陪本脱项狐目污每委层蒙的遇预放期繁平稻均历租残金稿范嗓围屑，瓣取闭中块间李值唤为威商客业什的退参匠考范租者金恶：B轮2：5核.隔0元/天/抬M2B瞒1：8仆.哑0元/天/嘱M21棍/预F：1辅8街.里3元/天/陆M22顾/影F：9播.港7元/天/滨M23蠢/防F：6猎.瓦8元/天/钥M24请/证F：5扒.步3元/天/老M2考坦虑卷地件下链商石业供为唐社尸区庸和轮区摄域静商轮业踪蝶，粪在务业喇态碰上市以廊超妈市摊和卧家粉电毛等闻专驼业宜市住场狸为铲主吵，反租必金拥承壶受锋能席力穷较悼低康，长而妄且挽地高下词商修业痛分芽割同成餐两筐半稠，么不税能威形刊成急整提体昼，熔对B湿1和B谦2的赏租惰金孝做虾进界一烦步胳修戒正棚，较其纷结房诚果极为蒙：B笔2：2煎.着5元/天/亏M2B齿1：4腹.繁0元/天/妥M2比较项目平均租金（元/天/M2）修正系数修正后租金（元/天/M2）梅龙镇广场B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路时代广场B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港汇广场B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租找金燥确跳定饼方宴法宅：伏市风场哄比锡较忠法注锄：开影祸响疮修效正姻系粉数魄的甲主劫要巷因原素稼是牢区尽域否因胃素秒，辰包俗括金区菌域泥位烂置舌、调自数然芽条贿件挑、危周颜边板环刷境陡、林繁串华也程麦度辟、关交喉通矿便删捷士度鸦、呢交著通句流集量肚等竿等商验业窄的草经牢济浑测研算楼层出租面积（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（万元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.8注虾：缸以伸上意面踪蝶积图为临根唉据迫初窜步祥设呜计垃建融筑捐平遗面盼图嫩计吨算窜之伐结递果舰，部仅犯供蓄经土济伏测垮算塔参沫考地。建岁筑豪面卷积背：1盒4虹5渡0佩0纷0平及方打米开错发阴成逢本口：1稠7定6松0短0腿0万茅元年脖租言金赠收拒入被：2耽4通1匆3日7将.吧8万把元年效营姜运渠成说本畏：2喊4汪1值3匪7氏.倒8暴*垮3话0扭%笔=左7举2堵4家1孟.宾3万歉元年泥收尿益鲁：2度4工1余3的7螺.物8夏-哪7独2驼4依1躁.辰3无=冻1矿6狡8长9候6爷.寺5万纤元投蛮资江回催收侍周定期锈：1呼0肥.摄4年投蝇资垄成厚本榴高守；投颠资租收啊益灰高凶；投音资道回次收箩周很期搁较肢短旦；投四资堪风漂险手较虾高土；酒念店女租煌金维的宪确胸定

2004年累计同比增长四星级酒店出租率72.22%---四星级酒店平均房价586.81元/套14.07%数狱据织来殖源磁：脊上护海嫂市屠旅献游拌事恰业揉管他理虚委惜员化会注惧：盘影残响峡修金正水系笛数但的沾主趁要脊因蝴素气是吹区税域箩位刊置闲、旦新恨旧段程客度宗，适周监边前环调境童、向繁鲜华织程瓦度躺、千交快通器便仁捷围度作等姜等

修正系数出租率、房价本项目出租率1.072.22%本项目酒店平均房价1.2704.17元/套2史0被0正4年蹈四妄星抄酒声店博出杠租恢率卵与诉平书均哄房捆价本常项脆目达租闲金祝与鹿出浮租茅率裹的景确骨定酒朗店丙的充经赞济部测沫算前缴期悔投亭入怨高穿；收梯益股较绘高锁；投请资耍回闪收艘期旁较叶长末；投绑资断风蜂险疮较灶大缸。建罪筑姿面或积筑：5窃2报0绸0绘0平样方殖米造天价帖成遮本息：8那9冠9字6饶0万耐元客渠房朱数互：5违0忧0套客腥房渔出涝租姑率蠢：7骆2疑.碧2盛2近%平纤均砌房帐价葵：7亦0驼4冠.完1件7元/套年赤租行金乳：5级0室0乡丰*剧7环0降4扎.景1岩7瓜*级7裁2求.此2恢2膀%先*拖3克6响5遥=陕9怨2伙8赶0育.懒1万境元年拳营颜运妨成公本最：9前2临8监1收.爷1六*参4兄2立.粘4新5变%浊=倚3定9山3劫9略.较8万劲元年滨收敞益质：9弟2各8沉0借.沟1抛-俩3掀9字3御9材.炸8棚=印5遍3公4璃0薪.惨3万丘元投变资作回蒙收趟期泥：1旦6束.惹8年注典：滩来赖源斜于境行需业斩统亿计劫平续均杀值叙的猛营互运复成剪本虚为芳：写持字组楼料售员价汽的湖确疫定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）绿地商务大厦210001.327300洛克双喜大厦220001.328600海银国际280001.028000晶采世纪大厦300000.927000注静：者影凭响烦修倚正馆系裳数铺的严主色要惹因巨素翠是累区寻域季位幅置幻玉、品规俊模鼠大店小辟，棒周喷边丙环驴境摇、端昭筋示忘性差、售繁厅华盗程箩度撇、江交溪通篮便贩捷留度俘等丛等锋。修娇正酿后桑售锦价带通首过杀算靠术耀平旧均位法倦最晒终倾求灶得灭本德项蜡目榨预舍期馅售杜价喂为波：2锡7传7文2辰5元/平果方皆米住赞宅导售虾价棍的疑确很定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格畅园20000-300000.918000-27000东方剑桥24000-330000.8520400-28050东方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里华庭25000-350000.8521250-29750注救：提影扫响笼修滋正穴系头数液的聪主还要柿因浇素罚是苍区交域培位季置滩、膊规焦模姿大乔小拉，社周慎边抚环餐境棚、姑自皆然在景申观枪、宜交冷通降便国捷本度印等郑等环。修首正何后殃售免价爆通熔过塔算跑术奖平战均肢法趣并筛取四中鸡间刚值段最拘终登求疲得历本姓项起目睬预勾期饥售纺价息为瘦：2两4程3迷5追6元/平梯方警米写貌字较楼语与垒住腹宅仪的张经观济步测轧算写淘字朝楼梯与赵住权宅爬的施共况同吸特面征窄：投板资葱成碑本秋较启低秀；投顶资剪收尽益堵高郑；投判资素回侮收域期收短准；投娱资好风悄险窄较勇小蹦；从恋成骆本屋收漆益虎的驱角秆度玩来裳看睛，丢住痒宅装略铃高垂于慨写乡丰字效楼旅；面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）总开发成本（万元）平均售价（元/M2）总销售金额（万元）税前成本收益率写字楼40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不基同迁物澡业斤投忠资券风哨险书系荒数治比芳较投资成本投资收益投资回收期投资风险商业3-4-2-3酒店4-2-0+2写字楼2-4-4-6住宅1-4-4-7投节资鸡风告险曲的范主扰要腐构坦成刮因猴素触：投出资愉成胳本延；投器资粥收液益画；投植资悼回柴收斜周报期坊。注悲：鼓在乡丰投嘱资铜风悠险驱的拳构增因禽中钟，瓜未外考阶虑严外殿部共影惕响爱因楼素丙，殊如佳市拐场轮环赛境专、遣政戴策柔环宗境规、杠金序融臂环韵境壶等替等狱；注育：邮投辈资波成跳本迁高着低铸与因投稿资念风贪险桨成煌反炮面块关核系掏，榨投朝资拌收宫益索高斧低辟、忙投支资冰回汇收背期萄长召短子与劲投砍资埋风学险需成故正麦面泉关顶系吓；注旗：倾投耍资扮风向险=投悲资栋成薄本逗风蓄险+投谎资另收蠢益企风所险+投想资糟回屈收正期随风殃险框，己数繁值刚高迷低陶与捷风嫌险脆成距正柏面赔关扶系须；投恐资木风富险课比骗较声结懂果涌：酒猜店杯最剩高钉；商嗽业骄次榨之本；写巩字傻楼延较法低娘；住界宅芹最挤低撇。保腹持常现听金异牛渡、朽明灰星洞、弱问仿题石产丙品萌的翻合存理沿组恼合额，屿实预现篮产妨品释及骑资腾源蹈分雹配梅结益构趣的尺良未性静循致环成炎功愿的矩月档牙暂环—鸦—最焰佳里模纷式对妥于殃企扒业东来恭说浊，筑如厌果陡能黄同叠时吓具附有举问弄题便产宁品谁，代明仗星吵产卵品婚和百现胖金刑牛录产侨品亭这白三酱类梦，禽就涂有美希往望铸保肃持跳企植业马当召前隐的雨利茅润价和欲长秩远笔利马润虎的最稳昏定虾，班形攀成悬合遮理蚕的砖产奴品政结秘构威，量维贡持者资递金子平蛮衡黄。

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW本斧项恭目疏的技波感士弯顿皮矩狼阵独分慌析本史项寻目比成坐功烈规兵避席了区瘦是狗竞型喝产犯品刺；现拳金紧牛灯产拦品津分脑布胀比避较甘合橡理魔；问肃题虽产杏品速偏碌多辱，救对苦企朱业根资尿金墓实疲力饭要储求同较将高永；明沾星跑产偿品格相绢对论偏陷少板；

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