房地产开发项目风险与不确定性

第五章房地产开发项目风险与不确定性分析第陆一蒸节狡房魔地杯产绵开亿发虾项揉目熄风饥险第握二智节盈挺亏练平税衡职分抗析和舟敏乘感厦性侄分弟析第中三冤节拉房绞地待产村开拜发麻项扎目速风许险践分尾析第攀一窜节欠房沙地劣产最开紧发病项怨目椒风谋险厅概鱼述一搜、艳房痛地雨产垦开暖发早风集险是居指溪在弓房抢地针产脆开铜发孔过氧程状中梁出贺现西的元，当可民能音导细致乏投望资笼损牢失悬乃浑至服投态资云失奔败罗的搭各定种察因丢素雕发朴生颠的再可蚊能喘性惯，伍以小及星风梨险卧因贤素队一由旦装发幕生达给舞房挽地熄产料开厌发收活蚁动阔和嫁预贿期佳目梳标遍造蓬成链的炉损网失新程朵度糕。二圣、建房哈地令产婶开仗发沈风近险屋识本别房镇地创产砖投袜资楚的沈风替险润主捏要拨体牢现战在投鹿入织资扇金可的挺安辱全漠性、期扇望押收进益煤的贯可乐靠箩性、投微资卡项臣目活的反变壮现淹性和资吧产卫管寸理内的膜复始杂撒性四施个镰方车面立。把负风累险盲划嘴分伐为管对煤市锯场蹦内纺所泥有的投跌资私项挤目常均燥产销生方影壳响蔽、勇投关资然者毙无焰法狱控安制寸的系鱼统爽风逆险和斥仅戚对宁市剖场而内毕个疫别蛙项紧目抚产安生剧影骗响风，统投衣资货者恼可劣以什控烘制肃的个闷别爷风户险。系回统袍风牲险称蜂为同不笋可甩分眼散迟风凤险冒或叫市显场启风界险扒，绞即请个题别摸投碌资迈风怜险笋中验无瞒法姐在危投纱资败组辅合壮内霞部畏被薄分虚散桃、剥抵槐消脂的电那汁一葛部包分迅风泪险颂。系纲统胳风沉险通供货胖膨心胀拐风兼险市僵场救供洪求经风搞险周汇期禁风励险变膝现舟风慨险利傅率熟风学险政驰策票风我险政爆治评风昼险或报然甜损贩失懂风嫩险1、悔通猾货减膨采胀行风构险又贡称定为演购物买格力急风旧险勇，烈是针指挡投币资体完纹成刑后处所打收跨回劈燕的篮资插金竹与乎初冶始佣投万入械资哪金奶相迅比卡，觉购格买筋力挣降泼低悲给己投获资腊者借带你来瓶的俱风阻险约。2、申市耳场惕供及求娃风缎险是译指尘投杰资梦者身所瓦在换地纵区案房寺地疼产巩市狂场倡供虫求衔关汽系普的来变茶化搞给浊投仰资症者港带姥来箱的提风绿险妙。市份场纲供额求宣关建系态房纠地脚产帮价愈格融的有变头动具横体愈变加现稼为征租伞金长收袄入锐的傻变耻化摩和前房仇地聚产历价巩值俊的艘变储化乓。3、侨周舌期牢风林险是扬指割房梳地据产蔬市题场傻的免周琴期悼波待动粮给浸投级资跪者葡带阵来决的柄风抹险望。房浇地倒产披市随场拒的谢周翻期厉波处动晋主慰要趴分理为谦：将复阻苏迷与逮增何长摘阶难段讯、折繁椒荣登（捎波居峰毁）法阶依段穗、振危志机汽与然衰渠退则阶撇段扯、具萧泻条覆（胁波姑谷笋）峰阶矩段裙四复个秒阶堪段限。当寄房皮地屯产举市坦场耳从笋繁艰荣神阶敌段颠进蹄入纤危忠机忆与瞎衰醉退酱阶霜段惊，谈进逝而柱进掩入予萧乓条漆阶戚段够时束，卧房之地叫产翅市捐场姨将幅出娘现中持薯续技时社间辉较宣长叠的蛮房挨地醒产涛价涨格录下博降捐，句交介易衣锐流减非，咽新伙开汤发榴建聋设驴规删模嘱缩遥小称等棉情信况丢，冷给蓬房已地宪产货投辜资榴者援造极成恭损艘失勿。4、鲁变稍现拣风兄险是芝指警急拍于老将荒商静品休兑美换晴为赶现常金炉时出由蹈于裳折投价请而品导旦致朝资口金帖损梢失听的耐风般险诊。房崭地两产俗属缝于添非初货葱币湾财吉产写，庄具倍有按独绿一千无村二舅、周价亲值阁量董大迅的推特社征的，局销管售裤过纹程鼠复垦杂沉，抛其杰拥筹有药者疮很祥难重在咱短墙时接期喜内误将痒房侮地倦产士兑灾换慨成提现项金甩。建因挑此疮，眉当驰投活资拾者牧由端于送偿杏债柔或催其炕他尼原遣因院急铲于抖将痰房什地秤产丛兑屈换邪为给现路金继时算，除就尝有寺可出能导使喊投触资乖者滨蒙责受夸折凤价对损器失仰。5、侄利貌率魔风塌险利己率祖会喷对险房决地端产瞧投与资碗产运生友以练下捉影趣响：一饮是陵导冬致会房汗地崭产废实行际贵价倡值丑折思损关，牢利衬用汉升不高照的佳利铅率糖对誉现铁金鹊流协折场现张，蔽会枕使充投脆资跌项圆目炊的带财柄务致净岸现吉值鼓减燃少勤，钥甚糖至加出艇现余负昌值高；二尼是欺会梁加樱大垮投适资猜者买的残债欢务殃负份担理，央导恳致吩还绩贷捏困刚难卖。利辰率宿升头高拐还升可蒙以长抑烧制烫房悉地蜓产党市例场蛮上冈的毙需捉求炉数箩量飞，吨从耍而皱导候致灶房淡地窜产瓜价童格类下阳降择。6、因政芝策测风捕险政能府辈有膀关画房翅地敌产爆投嫩资妻的斑土班地春供遥给义政夫策塔、进税遗费菠政眠策黎、剃住尼房困政拉策景、厉价栏格私政会策嫁、狱金卖融易政敞策把、殊环星境怠保将护浓政舱策眠等哭，哗均馒对被房亿地疯产宴投读资忘者近收废益截目因标掉的掀实子现暂产宣生恒巨据大决影摇响计，令从洽而坑给喇投争资凑者呆带衣来末风枪险膀。7、厉政宵治红风径险政怒治喜风呀险停主禁要踢由队政窑变键、缠战尤争闲、卧经基济脸制鞋裁怜、绿罢拼工识、云骚搞乱胶等跨因蹄素先造堡成旧。政渡治记风猎险扒一掌旦葱发勇生盈，剪不网仅盲会宿直组接近给秤建醋筑判物请造脑成仔损误害坐，骑而慰且赚会敞引喝起辽一促系珠列伙其指他杂风贸险期，秃是览房省地倘产伙投阻资扛中关危你害吴最凳大患的讨一达种弹风搬险拐。8、既或闲然甚损斯失贱风姓险或流然偿损正失验风爷险盛：滨是股指断火恒灾亚、严风训灾呆或板其苹他保偶柔然粥发喷生共的轰自泻然秘灾配害宪引途起羽的卵置骗业喂投壶资员损激失酱。非佩系车统挨风查险多线来鹿自铸于贺企两业周内聋部薄以愿及赶合碰作哨者哨，顽主唇要挺包慢括犁融党资修风邮险累、凡项仅目械策梁划宏风绿险姿、己管饰理险风临险痕、丢合壁同末纠霉纷此风资险跟、罚建峡筑驴技鲁术钉风胳险邻等颤。鹅也鞭称评为他个传别奏风偷险领。房燃地些产叮开解发裳项宗目能风猎险烤的珠规晚律拘性易特伞征斧：床在叉住舍宅其、散写翁字熔楼芦、寇商弱业汪用战房联和怀工械业忆厂流房尾之孙间睛的升比肾较奴中喷，风艇险阔是具呈臣现兵一兵种阔递蔽增五趋愈势。亚其我中槽的呼不宗确粉定图性朋越嫌强候，场风伐险蜻变塔越塞大背。参一滔般住肺宅项撕目早的尸风疲险寨较菠低旦。第龄二灾节援房胳地枯产粱项妖目参不卫确伶定那性贵分锐析如斩果伞你击或息者坐你绸的坡家洞人切要橡投鸦资航房舒地梳产垃，所而恭要通投毅资轻的楚房醒地陷产惹不剑仅抚要绳考撇虑当居必住阀需驻要每，享而识且颈要虽考独虑梢以杂后遇的界收沉益因，肿是拦否鉴会属毫迅不复犹都豫瓣的旧进丘入这房侨地便产泛市扛场丑呢土？宝如狐果蝇不组是贝，佳主线要单的统困源难本在辩哪晶里谁？如简果就你陵是涝一夸个套房垂地伍产摄开唯发馋商秩，缺你掘拿败项备目哨进荡行丛开串发霸建注设块的陕顾语虑党是瞎什肯么嚷？假鼓设房杯地灭产音项迟目粘的挽不灵确多定象性雄分肃析著，殊就础是考权察摘建贝设已投枪资状、桐经兴营未成枝本表、帮项粪目起售稼价蓝（谜租临金洪）照、亏销薯售努量略等灵因似素社变野化时跳，棋对项挽目萌经鹅济影评界价指丹标烛产垄生烫的纵影古响踪蝶。不地确牢定胸分魔析祥是违房武地绝产甲开性发味项协目扰和同置工业晴项抢目倚经码济幸评贩价震的求重封要用组临成找部址分烦，冲对撇项激目密投蛙资志决牧策堵的可成究败尘有各着切重挑要荷的庸影肥响凝。房广地献产伯开饼发星投傅资丢主悔要法的牲不妇确患定熄性洽因吴素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积房糊地自产享置滩业籍投膛资采主戒要恰的跨不沫确烧定层性刷因星素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素房飞地摄产缎开穿发或项匪目赚不片确条定挖性哄分雷析哲方更法库包定括盈尽亏眠平考衡谨分边析李和态敏准感民性塘分饲析。一索、企房毫地苏产串开砌发带项逗目肿的闭盈听亏泻平湿衡永分慕析二忧、活敏努感沫性遵分悉析一该、骡房梳地颜产毒开疗发户项寇目蜡盈康亏惹平迫衡朱分总析盈型亏测平某衡久分坦析骄是霉在罗项新目洽达须到岂设疫计若生徒产决能搁力挂的鹊条压件翠下奥，往通事过盈柿亏读平借衡伟点（B禾r肤e蓝a龟k娃E捞v摄e谨n刚P趟o底i储n乏t）绩分葬析项陆目红成茄本与收办益的曾平互衡浆关仍系激。珍在雄这段一拾点卫上腔，践销浸售睬或祝经坐营虚收典入鲜等阁于服总傻成拣本量费狠用唱，纠正拨好脸盈殖亏静平明衡肢。盈捷亏溜平减衡浪分反析门主议要等分起为线思性展盈订亏锹平高衡笼分妹析和阴非绕线化性愚盈承亏堡平傅衡绳分手析赞两钳种更。房脉地断产搁项项目喇的胶盈讯亏堡平醉衡兔分同析主感要过是每分求析土计量算筝一宇个忠或凝多涂个虫风密险然因娘素肉变清化妈而反使招房现地租产努项还目题达职到利乡丰润库为武零时诵的盈附亏哄平奴衡网点。利贴润B全=销崭售碰收猛入R李-总昌成张本C其贸中邻：蜂销侧售啄收非入R峰=最P短Q销（1顾-疾α顿-邪β）式提中肠：P趴—单耳位尖商枯品乏平煎均上售辞价混（歇单构位湿：者元/平营方灯米荐）Q销—开影发象商术品犯实逝际讨销漏售确量锅，液假洲设其项勒目妇开圣发题后不均蛋可工全拣部湖售街出帆，讨则Q开=紧Q销α胃—销乱售笋税哪金心率β筐—销斧售售佣谁金怨率其溪中榨：总舰成角本C洗=播F劈燕+虑V菜Q开式绕中桐：F匠—固尾定定成或本崇。含是章指梢在贱总秧成俯本剖中横，角不密直词接融随饮产午品升产司量主变命动耻而名变云动宅的凳成量本评费助用脂，辛如桂土赶地瞒费绢用志等稼。V牛—单馅位寸变掉动拳成滴本屿。请是坟指提在报总兼成方本数中郑，撇随膏产亏品器产粗量纺变慢动诞而袖成爬比非例滩变累动绵的董成梢本片费敬用污。极如挤房万屋壳开姿发搅中农的牌建盖筑与安响装熟工稿程捕费Q开—房咱地释产步商量品何实砌际喇开热发滥量代驻入浪公凑式竿得塌到血：B彻=获P笋Q销（1中-刚α晃-久β）-（F佩+技V列Q开）盈披亏碎平雕衡图QQ0费用、收入F固定成本BEP销售收入R=PQ销（1-α-β）总成本=F+VQ开V可变成本亏损盈利当B箱=姜0时荒，其肌中Q0—闹—项渴目博的碗盈康亏雕平培衡扰点应开旱发删量如尸果渔项活目览的膨设袄计桑或草计童划旬开剥发冒量策为Q设，前则庸项村目柜风背险扁率订为r：B剂=搞P蜜Q销（1抛-店α遗-符β）-（F子+穷V蹈Q开）风拣险若率r反浩映亦项腥目吼由变于酿外谨界本条塌件贤变雾化订的闷风罩险芝程觉度庭。风怠险苍率r值送越照大摇，钉项挑目雕的宫风闷险蒙程姨度让越艇大乞。项肠目膏风系险钓率份参薪考拢值r值<70%70%~75%75%~85%85%~90%>90%风险状况安全较安全不很安全要谨慎危险例同题提：国某墨开膨发量商积拟煤在锹一翁块错土虎地牙上封进揉行信住钩宅走开揉发融，旺该均项矛目匙规鹿划套总子建拔筑乓面勒积2棵0江0漂0纱0平仪方难米侍，兵土啦地挠投落入帅等固阔定暖成判本为3姜5辱0阻0万控元蜡，建付筑铸安言装话工转程赵费为1垄4阵5响0元/平缺方充米撞。挤项穗目销旗售晓价象格为4可2任0射0元/平丢方庸米接，销毅售良税汁金酷率为7绪%（端税肢金砍包暗括味营淋业询税系、启城民市扎建匹设淡维近护济税杂、祝教批育殖费怕附彼加狸、危防呈洪修基丝式金屠和趣土奔地售增判值余税污等俩）校。画假晕设总项嫩目你开拥发央后骑均丙可忧全存部另售墨出苍，销互售圣佣才金弄提略取性率为1农.雾5绝%，试拍计肝算盛该谦项广目讯的夸盈追亏生平鸟衡跟点拐，花并蛙判朴断瓦风锤险镇程蜻度百。解企：衰已猪知健：捞销黎售赖价包格P鲜=茂4滥2愉0府0元/平突方耕米固负定往成莫本F堂=反3客5呼0裙0万关元可得变男成揭本V厚=股1亩4纸5城0元/平册方线米Q开=戒Q销=催2羞0京0嚷0鞭0平融方渡米销宽售撑税盼金巾率α灭=秆7弃%销拢售看佣出金沸率β头=倦1妈.正5艺%当投利卫润B阁=倦0时备，=申1恶4具6益2撤5畅.猎9右9平洪方粗米则=挨7痒3算.茫1浊3汪%考<相7百5秃%，金则动该素项绿目脚较叹安读全纱，霉具魄有击较辩强叶的抚抗满风吐险园能珍力咽。练狼习课担本P招1摆3停2孔—减—配7题二花、依房弊地江产眠开竹发颤项京目乞的胖敏惭感都性津分涝析单共因通素柄敏氧感眠性粮分热析多嘉因席素掘敏滩感宗性扶分化析第套三付节详房貌地日产米开泰发内项煎目枯风筐险客分醒析风筝险瓣定这义风睛险斑是洞指上在踢一菠定舌条延件驻下撒和抚一初定陡时侄期泄内府可造能明发答生亦的会各洋种隔结笛果帐的堡变桂动纳程宴度算。风拦险绘是绝指偷投扣资狮的排实检际怜收蚀益苦与掘期惑望够的番或耳要疾求禾的柏收颜益给的造偏凭差悄。所粱谓沫风惕险城，胞在壮经巩济械活穗动妻中太包功括震两蹦方学面擦的骑内著容旬：惭其首一烫，祥遭步受缴经呀济盆损傍失双；改其黑二天，聪实掩际劳所街获虎得私的博收攻益率小丢于之预阻期穴收夫益镜（专希队望搁获疗得隙的捕收躺益宽）困之章差急。一最、啦不怕确波定损性携分押析蚊与牛风以险珠分芹析诊的屿区帐别匹和寒联少系（嘱一邮）妇风怪险怒和崭不务确弯定炉性跌是板两闸个滔不欠完验全推相涌同刷但矩有沙密加切悼相矿关赌的忙概蚀念疲。1．粉不车确患定波性喊是浮风氧险名的绣起忙因2．胜不弱确手定抢性孩与防风恨险吊相洒伴敏而晓生3．差不岗确什定术性汤与倚风宰险匹的凝概责念城不刘完鹿全由相嗽同（城二确）秃区先别通孤过常不绵确太定聚性公分红析乳可糟以卷找赶出亲影瞎响茅项晴目僵效悉益即的坐敏灰感寄因惧素绕，原确度定卖敏般感墨程封度判，剧但掀不择知胞这全种总不幼确栗定叛性清因火素堤发禾生的的团可地能泄性悔及石影阳响拔程本度烫，窑因概而陷不虫能旨代勉替损风隶险园分骡析啦。通兄过腿风惠险纱分腿析滔可绪以咬得弦到抖不艘确责定碑因药素老发资生亲的郑可纸能则性筋以愿及挪给地项哑目裹带刻来偏经彩济弦损恒失涛的烫程凝度条。一僻、紧不莫确堆定兄性沾分惭析修与馋风者险民分制析完的壁区巾别折和小联封系二熊、房霸地塔产利开边发年项察目霉风权险斥分剂析辣的汇方灶法1、炊专祖家待调浓查锤法2、尝层悼次蚁分绍析睁法3、线概赶率找分央析袖方漂法4、继蒙胃特畜卡祸洛胞分苹析递方妨法1、跌专片家槐调碗查佣法专讽家踏调宗查蛇法系是密凭旗借染专恩家炊的揪经窃验垃对丧项欺目枪各阁类茅风奥险杨因恭素妹及犬其携风脚险厘程包度解作丝式出扛定付性旨估稳计佣。主坏要朴形活式阿是秒将循多脆位袋专伟家始对尿项搜目及风或险脾因非素欺、树风忘险庆发泉生侵的再可挨能册性今及班风浓险远对讲项长目悠的律影招响售程驼度革进狡行向评护定确，堪将价多负位担专穷家险的爷经权验裤集颜中吵起翁来锈形滴成略分籍析暴结戒论挥。课黄本P属1陶2建3施—专穴家弓调记查荡表2、熟层尿次扛分稻析珠法3、陕概送率航分这析贯法(计1畅)概谢率垮的补确聚定谎方请法客影观礼概辟率捉估看计是有根牧据郊大逼量巷的争试察验痰数亦据热，贪用制统刊计武的滔方奶法课计好算驼某催一茎风肥险厕因希素珠发症生饱的秃可敞能护性鼻，葵它药是剧不贯以翁人森的堡主轻观脉意弓志找为猎转壤移训的麻客游观柜存就在跟的秋概斯率柱，烤因咸此淹得木出在的块结程论葵是据较兰为暴准烤确晕的墙。忽客嗓观迎概抬率缎的毫计蜡算暖需执要涨足转够任多粪的蛛试巴验姑数慕据脱作舌支拦持销。主叹观松概吓率限估牢计是串当败某惩些瞧事罩件陶缺写乏沫历是史断统益计稼资通料早时锣，或由总决尘策粘人园自雾己洲或腾借乎助起于棋咨泄询英机挥构辰或少专身家续凭访经便验脏进杆行巷估现计鹅得辩出疑的陵。推实旅际共上案，窗主钳观固概候率青也节是张人首们崇在盼所够掌衬握务的肝大搅量踏信丽息累或肺长妈期炭经烤验针积司累叶的猴基膜础佛上漆，楚进扶行革合拼理扣的统逻斜辑们推笋理悠、尽判研断扇、椅综任合泉而少形扮成穿的形，嘴并项非蹄纯伯主蜘管决的孙随国意吩猜宫想钩。项台目研开际发都前蛮期躺的泄风阔险睬估怀计询最择常作用凭的色方斗式姓是葡由范专太家兴或殃决踪蝶策浆者仍对撑事左件嫂出训现贩的接可菊能瓜性任做贷出主央观竖估途计。（2）芝概栏率战分袄析雪的充步跳骤列哨出谱需辆要激考韵虑享的遗风允险能因航素弱，核如吴投族资最、娱成被本固、蚀销毕售挣价树格芬等倘；设央想启这世些涨风访险躲因甚素腐可铜能倚发演生睛的导状通态览，质确腰定累主耽要庄的筛不炮确界定兆性瞒因胖素执；分匪别调确肾定刚各纵种隐状艳态砌的锹发眨生晌概刺率枕，朱各锡种挖状凶态哭的深发潮生征概壳率疲之南和祸等激于1；分汽别山求页出疾各使种声风蛛险酿因再素话发靠生竹变结化钻时眨，守方症案预净耍现数金眨流知量肚各抛状鼓态勇发述生酸的劣概恼率笑和书相辨应往状例态占下鼠的镜净刺现扫值N奔P州V（j）誉；求恩方油案寒净盾现要值移的钉期注望椒值队（择均竖值剩）E惰(寨N征P桨V赛)；共其织中P划j—第j种驻状枯态雕出闷现孝的要概裤率坚；k解—可尘能帝出临现斧的洲状啄态眉数具。求半出垦方恰案制净汤现原值兵非款负稻的务累青积哗概萄率递；对穗概片率交分殊析保结蜜果筑做聪说以明骑。例球：徐结抓合胸课府本P属1蜓2佛0中名房讽地牙产拉开巾发响项捉目回的金各迈项采数盈据笋，赞根慌据派经荐验螺和兽预肃测芳，拉开条发阿成临本劳和岁销算售尝收疼入踏是极需仓要宏分手析怨的倘两辫个注主苍要格不洞确奴定封性耍因吨素兼，枪开贵发晶商原对球净助现伪值跟的嫂最遭低脖要摆求惹为2木0拨0增0万房诚元际，辈试蔽计衣算彻项怠目劳的眉财狭务下净俊现奏值侦的渔期絮望娘值具、传财民务泡净旅现宜值摊大黑于肉等它于织零奔的赏概剑率图和早净歉现它值腹大走于2糖0高0摆0万巾元应的谅累梅积康概谱率遗。解协：确竞定致了开务发裳成嚼本慰和胡销哀售倚收盟入为包需希要现分俩析粗的雷两钱个从不荐确魔定凶性案因桥素盯，远请林十盒位瓶专秩家揉学组者蓝采举用斯特斤尔谜菲朵法栋预瘦测浓两刘个控因脑素句发露生浸变掉化畏的圈概益率么：概率 变幅变动因素-10%0+10%销售收入0.30.30.4开发成本0.30.40.3列虫出无本脚项撑目蓬的停净徐现冲金横流蹈序筑列缩慧的防全习部杰可哭能镇状绵态券共暮计9种蛛，刺然械后裙分淡别厉计础