房地产市场调查报告

房地产市场调查汇报房地产市场调查汇报1一、总体概况1、地理综述：潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20__年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门记录，全市20__年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。2、基础设施概况：潍坊市铁路、公路、机场、通信及都市供水、供气和商贸设施建设已获得重大进展。公路通车里程到达14万公里。所有开通了程控电话和国内外直拨电话，电话互换机总容量到达101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。3、都市经济综述(1)地区生产总值潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20__年潍坊市生产总值(GDP)完毕1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增长值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增长值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增长值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增长值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP到达19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业构造调整获得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。(2)居民收入1)潍坊市人均GDP及增长状况20__年人均GDP到达17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20__年人均GDP到达19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。2)潍坊市人均可支配收入状况城镇居民收入增长明显。据抽样调查，20__年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。4、都市建设规划中心城区总体布局“一心、一环、一轴、一廊”1)“一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的都市关键区;2)“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街构成的都市迅速交通环;3)“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。4)“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。5、未来都市规划(1)都市化与中心都市人口规模根据人口综合预测法，潍坊市中心都市的总人口数20__年将到达127万人，20__年将到达179万人;人口发展方略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。(2)发展潍坊都市经济提高综合竞争力近期(从目前到20__年)全市GDP年均增速到达13%，到20__年GDP总量到达2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心都市GDP年均增速实现16%，到20__年GDP总规模到达800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。远期全市GDP年均增速为9%，到20__年全市GDP到达5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心都市GDP到远期年均增速为11%，到20__年中心都市GDP规模到达2300亿元，占全市比重为40%，市区三产构造为5：55：40。(3)潍坊都市用地根据《潍坊市土地运用总体规划(199720__)》，1997年20__年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，阐明耕地是潍坊市建设用地重要的供应________。其中潍坊市区经济发展拉动都市用地增长的特性十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与都市用地之间展现出较强的正线性关系，此外，都市新增功能对都市用地需求、人口增长带来的都市用地需求也呈此状况。规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。小结：近两年来潍坊市的产业构造和投资环境深入优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资尤其是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，阐明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通关键地带，三面临陆，北面靠海，长年四季分明，属于中国比较合适人类居住的都市之一。二、调查内容1、调查时间：20__年7月21号、22号2、调查区域：以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。3、调查对象：面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等4、调查目的：理解潍坊市及拟投项目的周围房地产投资环境三、目前房地产状况调查1、产品形态单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处在初级阶段。诸多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从主线上处理市场需求，产品升级尚有一种过程。从建筑形态上来看，简朴的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺乏自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于小区景观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思索，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充足尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推进作用。通过简朴记录，目前市区在售楼盘100多种，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相称严重，所有楼盘几乎都是同样，其价格也相差不大，差价重要显示在地段差异上。目前市场上缺乏两极产品：1、最差。低级房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最佳。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是重要问题。奎文区有一种目前潍坊市场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。不过销量一般，重要是规模不大，诸多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个都市的绿化都是相称不错的，并且绿化比较轻易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。2、市场需求量任何行业的发展，最主线是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。潜在需求，目前城区既有居民108万人，到20__年，由于都市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增长到130万人，这期间就有22万人需要处理住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。既有居民改善住房需求，假定只有10%的都市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增长20平米，那么潍坊10%的都市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。伴随都市改造力度的加大潍坊都市房屋拆迁正处在迅速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，都市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。3、房地产价格20__年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低某些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的，没有唬头，缺乏锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜同样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。目前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及此后一种时期内，市区房价仍然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会变化。据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等状况的调查数据显示，今年上六个月，市区共完毕房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完毕投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6%，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新动工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新动工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据记录，共同意商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完毕初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完毕商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展深入健康理性。估计此后一段时间内，假如国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，伴随市场主体整合效应的深入显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查记录，上六个月，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。价格的上升，是受内因和外因两种原因综合作用的体现。内因方面，重要是由于成本的增长，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增长，土地招拍挂制度，直接增长了开发企业获得土地的成本。另一方面是建筑成本的增长，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，尤其是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，多种配套费用也有了大的提高。同步，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推进房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。重要一是由于城镇居民、流感人口增多，商品住房需求量不停增大;二是都市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购置力增强。各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，此后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会变化，但上升会放缓。房地产市场调查汇报2调查撰稿:__X调查时间:X月X日---X月X日调查对象:__新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的互相作用和关系。调查范围：__新城区区域调查目的:通过对__新城区房地产市场的调查,为房地产资源整合及营销提供战略性根据，指导分析未来的走势。调查内容:一、摘要目前__新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一种大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来汇集人气、提高都市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。伴随东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之__中心区生活配套设施和交通条件的不停完善，__中心区即将成为__的又一种居住中心。二、城区规划背景（__新城：未来__的都市副中心）__新城区在基础设施建设上已合计投资近百亿元，完毕了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的重要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，此后将建设高档酒店、独身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不一样年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一种区块，是大型的都市公园。根据规划，__新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是都市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及都市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区关键区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现实状况河流绿化，形成3道以关键区为关键的绿环；“四廊”，即运用既有4条重要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、都市出入口以及其他重要景观节点，布置都市公园。三、已建成楼盘：1、华泰剑桥：由__华泰股份企业开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120～130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可抵达公交车站，交通比较便捷。2、半岛名邸：由__光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层构成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行10～15分钟方可抵达公交车站。3、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅构成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行旅程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。四、在建楼盘：1、新都美地：由新都置业开发，位于天童北路与四明路之间，建筑面积9.7万平米，由11幢小高层、9幢高层构成，共650多户住户。以100～120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应，安保自动化，还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。2、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层构成，共828户。估计开盘价6200元/㎡左右。3、四明春晓：由__旗滨集团有限企业开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和独身公寓构成。五、调查定论从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，__房地产重要开发商在参与打造__新城区，结合都市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业２０__年一种新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是重要形成竞争的原因，大量的百余平方一般住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一种环境与人文原因，以及周围的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的重要重点，还是在于怎样妙作汇集人气。总之，未来__新城区的房地产市场还将持续走高。房地产市场调查汇报31．西安房地产市场总体状况.２００６年西安市房地产市场在２００５年迅速增长的基础上继续保持稳定、迅速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场体现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标迅速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这首先是由于20__年是国家现代化建设第三步战略目的的起步之年，也是实行西部大开发战略和十五计划的开局之年，伴随国家商品房建设步伐的加紧及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一种强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，阐明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20__年来伴伴随国家金融政策的调控，开发商资金构成状况也处在深入调整过程。从资金________上看：20__年房地产开发资金________构造中开发商自有资金及预售资金比例深入扩大。自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增长了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。伴随国家商品房建设步伐的加紧及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一种强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，阐明了西安市房地产市场逐渐走向良性循环的轨迹；另首先由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，深入激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力争给房地产业一种自由发挥且有充足公益保障的空间，阐明了西安的房地产市场将辞别成长期，前进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为愈加理性，政府充当的角色更具经济性。未来西安的市场走势将展现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特性将逐渐涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速2、西安宏观经济大势向好20__年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上六个月经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增长值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增长值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完毕增长值174．9亿元，比去年同期增长9．3％。到6月底，全市完毕固定资产投资60．74亿元，同比增长30．31％。都市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8．3％，城镇居民储蓄存款余额734．52亿元，比年初增长8．69％。3、房地产市场开发供应状况20__年上六个月，西安市商品房完毕投资10．20亿万元，比去年同期增长20．73％。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，一般住宅类为61.64％，办公楼类为19.37％；比去年同期公寓别墅类下降86．04％，商服房、一般住宅、办公楼类分别增长117．67％、1．06％和5.4倍。20__年上六个月西安市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新动工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％。从物业来看，公寓别墅类、商服房类、一般住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；新动工面积公寓别墅类、商服房类、一般住宅类和办公楼类占商品房新动工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。从资金________看，上六个月自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势.4、市场销售上六个月，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房合计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了52．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上六个月商品房销售额30．28亿元，比去年同期增长82．94％。20__年8月末及9月中旬西安相继举行了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最佳成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。一般住宅仍旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。从市场销售状况来看，西安商品房销售从20__年以来的持续迅速增长，加之其他有关指标也对应地展现很好的增长趋势，阐明了伴随住房制度改革和货币分房政策的实行，住房的有效需求增多，某些潜在需求也浮出水面。假如西安住宅二级市场全面开放，加紧公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了很好的联动，将会为西安楼市发明越来越多的需求空间，商品房销售的迅速增长也对应地仍将会持续下去。房地产市场调查汇报4在东莞新一轮都市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年均有较大幅度增长，整个房地产展现出欣欣向荣的态势。然而目前房地产还处在买方市场，消费者的购房变得愈加理性，因此研究购房者的需求具有愈加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场根据。高水平的都市化目的，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府有关常平(20__~20__)经济发展战略预测：20__年、20__年和20__年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20__年、20__年和20__年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。常平的都市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的都市规划都市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20__年、20__年和20__年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20__年、20__年和20__年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20__年、20__年和20__年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。都市建设用地发展方向为重要向南，并合适向东发展，采用生活内聚、产业外延的拓展方式。生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇都市绿地景观规划将其中20__年常平镇建成区绿化覆盖率不不不小于50%，人均公共绿地面积到达12平方米以上，都市绿地系统构造为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平都市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为都市总体形象特性，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态都市。房地产市场调查汇报5关注民生，让百姓实现“住有所居”的目的，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关怀的重要议题。为了深入理解榆林房地产市场起伏较大的原因，增进榆林房产业的健康有序发展，按照__年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对本市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、记录等8个有关部门及规模较大的房地产企业征集有关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及有关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业确实定、视察内容以及视察措施广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见提议。现就有关榆林市房地产市场视察状况汇报如下：一、基本状况近年来，伴随住房制度改革的不停深化，本市住房建设基本形成了以商品房为主、经济合用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本处理了不一样层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场深入得到完善。__年至__年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完毕销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中__年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。__年榆林市区商品房均价1646元/㎡，__年涨至2300元/㎡，__年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，__年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管__年下六个月以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这重要是受建材价格、心理预期等诸多原因的影响。__年尤其是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐渐走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济合用住房也是影响榆林房地产市场的重要原因。__年--__年全市合计完毕经济合用房85.1万㎡，其中__年完毕22万㎡;__年完毕18.1万㎡,同比下降17.7%;__年完毕45万㎡，同比增长了148.6%，安顿住房困难户8510户。目前在建经济合用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已动工4.25万㎡、850套。二、本市房地产市场的重要体现及原因分析1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市尤其是__年后来逐渐发展壮大，多以本土企业为主，某些经营思绪、开发模式、营销方略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面很好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了迅速发展的阶段。同步在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，多种原因导致榆林尤其是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充足暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，__年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。__年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区__年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县辨别别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场迅速回暖重要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上六个月集中释放;二是政策效果显现。上六个月为防备通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同步，相对宽松的信贷政策明显增进了房地产商的开发热情，进而引燃了__年三季度楼市的大爆发。同步，银行信贷支持也是助推房价迅速回升的重要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增长206亿元，较年初增长137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相称于__年整年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻贯彻，创新金融服务品种，增长了对居民消费的信贷投入，有力地推进了榆林房地产市场较快回暖。5、房地产资金________借贷比重增长，自筹资金比重减少。__年榆林市房地产开发企业的本年度资金________中，国内贷款占到17%，到__年上升到33%;企业自筹和其他资金________的比重分别由51%、32%下降到__年的42%和25%。在省内其他地区房地产企业贷款大幅减少的状况下，本市房地产资金________中的国内贷款稳中有升，也是本市支持房地产市场良性发展政策的详细体现。__年国内贷款到达48%，企业自筹和其他资金________分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金________下降，反应了房地产投资者和大多购房者处在观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处在调整期。面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，从容应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实行政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目的的实行，榆林的房产企业逐渐走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推进，投资者信心明显增强，销售额明显增长，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳迅速发展起到了积极的增进作用。三、本市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用1、房地产业对经济增长的奉献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，本市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的奉献不停增大。从1998年到__年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到__年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接奉献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的有关产业经济增长值，可视为对经济增长的间接奉献率，1998年到__年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接奉献率从3%上升到10%。2、房地产对投资增长的奉献。对经济增长奉献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额奉献比重很大：3、房地产业对消费增长的奉献。__年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的状况下，扩大内需成为中国经济增长的重要推进力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：房地产市场调查汇报6序言__X房地产市场飞速发展的同步，人们不得不冷静下来思索某些问题：这种发展与否是可持续的？人口发展与房地产开发速度与否适应？都市文化和都市文明怎样在都市建设中体现？市住建局会同有关部门对__X市房地产市场进行了初步调查。一、__X市经济发展概况（一）__X市概况（二）__X市国民经济指标与社会发展记录居民生活水平不停改善。城镇居民人均可支配收入到达1.3万元，增长8.5%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米，比上年增长0.8平方米。由上表分析可知，__X市经济持续稳定发展,近年发展速度加紧，20__年起国内生产总值年均增长在10%以上。由上表分析可知，__X市都市建设加紧，一拖、新能源汽车等多种大项目落户本市，固定资产投资持续加大。由上表可知，__X市都市人民生活水平持续稳步提高，收入不停增长，消费能力增长迅速。（三）__X市"十二五"期间都市建设重要目的"十二五"时期，全市经济社会发展目的是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加紧，服务业明显升级，都市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城镇协调发展，把本市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林都市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。--经济保持迅速增长。在优化构造、提高效益、减少能耗、保护环境的基础上，实现经济持续迅速健康发展。到20__年，地区生产总值到达1660亿元，年均增长15%以上。--构造调整步伐加紧。坚持提高第一产业、做强第二产业、做大第三产业，增进产业构造优化升级。到20__年，三次产业构造到达15.5：45.5：39。--城镇区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加紧，新农村建设成效显着，城镇协调发展，城镇化率到达47%。--可持续发展能力增强。森林覆盖率到达12%，建成区绿化覆盖率到达40.5%，晋升为国家园林都市。--人民生活水平提高。社会保障体系深入健全，城镇居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。（四）本市重点区域未来规划和建设1、深入增强区域新中心都市功能，增强都市辐射能力。2、新区建设与旧区改造同步实行，建设现代化都市。3、旧区基础设施与环境不停完善。4、都市道路、广场、对外交通等基础设施深入完善，为新世纪都市建设迅速发展奠定良好基础。5、围绕都市水系加紧滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，都市骨架。二、__X市房地产市场发展现实状况（一）20__年及近年__X市房地产市场状况国十一条"，从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应构造和克制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，本市认真贯彻国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地处理房地产市场中的突出问题，坚持以稳定（住房价格、投资、消费心理）为前提，以调整供应构造为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以增进房地产业持续稳定健康发展为目的，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，20__年本市房地产市场实现了"住房供求总量基本平衡、住房供应构造基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与本市经济和社会发展基本适应，与有关产业发展比较协调"的预期目的，从迅速增长期进入到理性和平稳发展期。1、本市居民人均居住面积状况由上表可知，中心城区人均居住面积不停提高，平均每年增长0.8平方米左右，发展速度一直处在全省的平均水平。2、房地产开发投资状况从图中可见，20__年此前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接增进了近几年本市的房地产市场的迅速发展。在20__年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来本市房地产市场形势仍然看好。3、商品房市场状况----土地市场供应状况-----商品房开发建设状况近年房地市场产开发建设状况-----商品房销售状况商品住房购置主体：本市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购置房屋仅占14.9%。购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托（二）现阶段本市居民房地产市场需求（问卷调查形式）我们协调市直机关工委和城调队等有关部门，辨别不一样阶层，从家庭收入、住房状况、户型选择、环境规定等方面总结出20余个问题进行问卷调查，发放调查问卷7000份，回收有效问卷6400份，其中故意购房问卷2886份，占45%，无意购房问卷3514份，占55%。---家庭收入状况----调查对象目前居住面积从上图可以看出，目前居住面积23平方米如下的占27.6％，而人均居住面积在23平方米以上的占72.4％，占绝大多数。----购房目的处理住房问题的占54%，改善居住条件的占38%，投资性购房占8%。上图可以看出，但愿改善居住环境的购房意向者占38%，阐明消费者已经开始认识到在满足基本居住的状况下，需要更好的居住环境。投资客户占到8%，在目前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。----购置房屋的类型----但愿购置房屋的面积从上图可以看出，绝大多数消费者考虑120㎡如下的中小户型住宅（占86.4%）。----购置房屋能承受的单价3500如下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。能承受房屋单价在4500元/㎡如下的占86%，占绝大部分。----拟购置房屋区域选择中华路以北(A)的占8.8%，中华路以南民航路以北(B从上图可以看出，本市大部分居民比较看好沿劳动湖区域，此外学区房和老式意义上的市中心地带还是重要选择。----理想的起居室（客厅）面积----理想的卧室面积----选择房屋装修但愿开发商装修好的占42.7%，但愿买了自己装修的占57.3%。----采暖方式选择喜欢老式热水供热的占45.9%，喜欢供热计量式的占42.5%，喜欢电采暖方式的占5.2%，喜欢天然气采暖方式的占6.4%。从上图可看出，选择老式供热方式的占近二分之一，而热计量方式正被广大市民所接受。三、影响房地产市场的原因---土地政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《有关加强房地产用地供应和监管有关问题的告知》。该告知明确规定了开发商竞买保证金至少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。该《通知》的出台重要是贯彻"国11条"精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增长保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发运用效率，增进地产市场健康平稳有序运行。9月27日，国土部、住建部联合公布了《有关深入加强房地产用地和建设管理调控的告知》。《告知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将严禁竞买资格。从此告知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采用更为严格的土地竞买资格审查。-----房地产政策：住房和城镇建设部于20__年4月13日公布实行《有关深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的告知》。《告知》明确规定各地加强商品住房预售行为监管。此后，未获得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将获得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开所有准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。伴随房地产市场的持续升温，我国部分都市出现了某些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《告知》规定各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。4月17日，国务院下发《有关坚决遏制部分都市房价过快上涨的告知》。《告知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地居民暂停发放购置住房贷款。国务院下发此告知的目的就是为了深入贯彻各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分都市房价过快上涨，切实处理城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的重要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。-----其他政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《有关初次购置一般住房有关契税政策的告知》。告知明确，对两个或两个以上个人共同购置90平方米及如下一般住房，其中一人或多人已经有购房记录的，该套房产的共同购置人均不合用初次购置一般住房的契税优惠政策。从该告知的规定看，两人或多人共同购置90平方米及如下一般住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享有1%契税税率优惠。9月29日，三部委联合公布《有关调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的告知》。《告知》规定，对个人购置一般住房，且该住房属于家庭(组员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购置90平方米及如下一般住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对发售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然，新的契税规定已与有关部门的"二套房"认定原则趋于一致，即以家庭为单位核定与否是"二套房"。2、经济原因-----宏观经济形势：房地产市场与宏观经济发展亲密有关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反应。假如宏观经济形势趋稳，估计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势，但增幅会深入放缓；假如宏观经济增速回落，估计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的发展也会伴随国民经济发展的影响而波动,尤其是国民经济的分派、经济构造、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。------地方经济原因：当地的经济发展原因对房地产市场的发展有重要的影响，重要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(尤其是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而__X市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线都市，首先，受全球经济下滑冲击较小；另首先，__X市委、市政府重新调整整体布局，由本来向江西开发调整向南部开发，以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建设、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建设等，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。3、社会原因-----人口原因：房地产市场与人口数量的关系非常亲密。当人口数量增长时,对房地产的需求就会增长,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会伴随文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同步对居住环境也必然力争宽阔舒适,凡此种种都足以增长对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。假如一种地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不乐意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,虽然人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。------都市化进程：本市正处在都市化进程加速阶段，大量农村人口进入都市，对本市都市土地和房屋的需求增长，导致了都市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增长，深入增进本市房地产市场的发展。------房地产投资：房地产投资者会运用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响也许出现3种状况;(1)引起房地产价格上涨(2)引起房地产价格下跌(3)起着稳定房地产价格的作用我国个别都市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。尤其是在需求方面,不少购房者购置房屋为的是赚取投资收益,针对该状况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应当对购房者的购房资格进行限制。4、其他原因：----消费者心理原因：购房者心理预期变化左右房价走势。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的状况下将决定市场的走势。我们认为，在此后一段时期，由于受各方面原因的影响，人们对未来房价上涨的预期不停上升，购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会深入扩大，商品房价格将稳中有升，但增幅放缓，假如没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。---保障性住房的建设：棚户区改造、经济合用房及廉租房等保障性住房的大力实行，意在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应构造，维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设，有助于推进住房保障体系建设，缓和处理困难家庭住房条件，初步形成以廉租住房、经济合用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建设，有助于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系，政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济合用房，势必使一般商品房市场的需求相对减少，或等同于增长了市场供应。政府加紧公共租赁住房投资建设，也相称于增长住房供应，将对应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。四、__X房地产市场的现实状况分析本市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升，但增幅会逐渐放缓。一是房屋建设成本增长推进了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等均有较大增长，对房价上涨起到了一定推进作用，尤其是棚户区改造以来，实行"拆一还一"的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增长。二是由于近几年本市采用了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处在供略不不小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推进了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增长增进房价上涨。如户籍制度改革、都市化进程加紧、婚房需求、周围县市进入市中心城区购房的比例明显增长.房地产市场调查汇报7一、我县房地产市场发展的现实状况(一)房地产市场发展形势分析近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻贯彻下，全县城镇建设步伐不停加大，房地产业由小到大，从弱到强，不停发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求构造基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场展现迅速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等重要指标迅速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的奉献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已经有17家，“十五”期间房地产开发投资合计完毕6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。目前我县房地产业处在相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售状况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混构造为主，框架构造楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不停提高，居住环境日益改善。__年以来，在房地产市场供需两旺的同步，我县房地产开发楼盘的品质得到了不停提高，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不停提高的同步也加大了居民对住房消费的吸引力。消费构造方面，重要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售状况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。总体看，__年我县房地产需求增长速度将低于__年，房地产供求形势深入改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，伴随国家克制房地产非合理需求的力度加强，增长中低价位一般商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场构造将深入得到改善。重要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参与工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同步，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增长。商品房购置对象以个人购置为主，投资商尚未大量出现。房地产市场与否健康，一种重要标志是看市场化程度怎样(尤其是个人购房比例)以及投资性购房的比例。__年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例到达93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，阐明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处在自然销售状态。估计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了__年爆发性增长之后，将趋向平稳，整年增长速度估计将不不小于__年水平。__年全县一般商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增长，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等原因的影响，__年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供应与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有展现“泡沫”，并且还具有相称的发展空间。__年全县房地产开发完毕投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重到达5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的奉献率到达8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐渐发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同步房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的奉献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。__年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项合计到达3.12亿元。同步为社会增长就业岗位5000余个。(二)房地产市场发展存在的重要问题1、住房供应构造不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的一般商品房供应偏少。90平方米左右的一般商品房供应量局限性三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，但愿能多推出经济合用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁立案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业波及的十多种税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是可以很好地处理开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增长透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供根据，有助于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推进房地产税收征管精细化管理，到达“先缴税、后办证”的规定，以增进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，有关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同步也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。3、城镇房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《有关制作颁发全国统一房屋权属证书的告知》规定，一种县只能有一种发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部立案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，尤其是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，因此不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅导致了工作上的扯皮，损害了群众利益，还导致了国家税费的流失。4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相称项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，导致消费者使用不以便，也给社会带来某些隐患。如绿地、公厕、幼稚园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或主线达不到设计规定。5、违规开发的历史遗留问题有待处理。此前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规发售，这些违规开发行为导致了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。二、有关规范发展我县房地产市场的几点提议1、引导一般商品房建设，推行安居工程(经济合用房和廉租房)，调整住房供应构造。经济合用住房是指土地由国家划拨，多种税费减半征收，发售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，重要面向社会上的中低收入家庭发售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济合用住房。__年11月，由县房管局牵头，记录局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。成果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的顾客，平均建筑面积不不小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。因此，实行经济合用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【__】37号文献已经规定，自__年6月1日起，凡新审批、新动工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米如下的住房(含经济合用房)面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70%以上。2、重视规划，加紧步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加紧我县都市化进程的重要举措。根据我县的旧城状况，待开发的区域诸多，前景是好的，因此加紧旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目的，坚持新区开发和旧城改造相结合，对的处理经营都市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，变化过去那种局部改造、见缝插针的做法，实行地段开发与周围环境相协调的开发模式，对影响都市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。提议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为组员。旧城改造项目实行挂牌公告制度。旧城改造拆迁安顿赔偿费和承担的都市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中赔偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理处理好拆迁工作中的有关问题，后公布拆迁公告，最终签订拆迁协议，3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[____]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购置。”鲁政发[__]22号文献中再一次规定：“从意见下发之日起(__、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”近来建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[__]196号《有关制止违规集资合作建房的告知》再次强调，“自本告知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关运用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超原则为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分派和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。4、加强农村房屋权属登记工作，建立城镇一体的房屋权属登记和档案管理制度。严禁其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。5、提高产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提高我县房地产企业的综合实力和水平，这是增进我县房地产业迅速健康发展的主线所在。一是要重视铸造房地产企业的“母舰”。要通过重组、吞并、控股、引外靠优等方式，尽快创立能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提高综合竞争力。二是重视打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实行精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要重视物业管理，充足运用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要重视企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德原因、科技含量、绿色生态，尽量地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、以便和环境保护等各方面优良的产品。6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，都市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然都市拆迁工作是一项关系到加紧发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，尤其是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了某些新问题，新状况。如本局在整顿拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到本局办理拆迁注销或变更登记等有关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上轻易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善处理。根据国务院和山东省《都市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好都市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善处理。7、加紧房地产交易大厅建设，强化市场监管。本局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室均有一名工作人员进驻大厅，群众进一种门，领一份表，就可办妥所有手续。同步，在交易大厅门口尚有各开发企业简介、年度开发量、楼盘简介、联络电话等宣传图板，形成了一种“房产小超市”，既以便了人民群众，又宣传了开发企业，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。房地产市场调查汇报8目前，伴随我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐渐建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续迅速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。__年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个有关产业均有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为亲密有关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在都市建设、改善人民生活、增进经济发展等方面发挥了巨大作用。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。__年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，__年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推进我县经济增长和发展的重要力量。为深入增进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现实状况、发展前景、存在的问题及有关提议分析如下：一、房地产市场现实状况(一)房地产市场供应状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其他行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。__年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了__年终已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质如下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。__年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的重要动力。2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的重要力量。作为一种新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从__年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加紧，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业获得了跳跃式发展。__年完毕房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;__年完毕房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，__年为3.32%,__猛增至13.25%，__年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的重要力量。应当说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。“__”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指导下，我县的房地产企业加大了一般住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据记录部门数据显示，__年---__年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位仍然突出。4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。__年全县总投放为16亩;__年总投放为98亩，是上年的6倍;__年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同步，土地投放由本来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。__年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，__年为10.59亩，__年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。受城镇二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资重要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。__年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。__年比__下降69.06%，__年比__年下降22.55%。私人建房投资的减少，有助于增进住宅商品化程度的逐渐提高。6、房地产开发建设资金到位状况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，首先由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另首先也由于金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位状况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的所有________，居于绝对主导地位。从各类资金的动态状况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金________的比重逐年上升。__年至__年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。(二)房地产市场需求状况1、房地产市场需求趋旺，展现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。__年-__年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从__年开始，预售面积超过了销售面积。__年终，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2如下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显展现出“两头轻、中间重”的销售态势。2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的所有。伴随住房体制改革的逐渐推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。__年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;__年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导原因。目前，个人购置房屋的类型以住宅为主，__年个人购置住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购置对象和使用上来看，购房的所有是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处在卖方市场，经济合用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种原因导致商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料记录，__年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，__年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，__年共成交184起，面积16396.17m2，__年共成交243起，面积20405.54m2，__年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。房改房的上市，不仅增长了住房市场的供应量，给买房人更多的选择，并且发明了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。二、目前我县房地产市场存在的重要问题。(一)房地产市场缺乏行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和都市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力局限性，重要依托金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。(四)房地产开发企业行为不规范，如未获得许可证私自动工建设及预售、协议不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为仍然存在。(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房仍然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高都市品位，不利于改善居住环境。(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。(七)住宅体系不完善，经济合用房投放少，