某物业市民中心物业管理方案

某物业市民中心物业管理方案目录1公司综合阐述11.1企业理念11.2管理模式41.3管理框架61.4管理规模61.5管理的主要物业71.6项目剪影82物业概况及合作意图132.2物业概况132.3合作意图132.4合作前提133管理设想143.1管理目标143.2服务理念153.3保证体系153.4指标承诺153.5对策措施164管理内容及服务标准174.1业户服务174.2礼仪服务224.3设备管理274.4保安服务614.5保洁服务654.6绿化服务724.7应急预案824.8支持文件935浦东新区市民中心管理处人员配置945.1人员架构945.2人员配备945.3主要人员简历952物业概况及合作意图2.2物业概况l“浦东新区市民中心”坐落于浦东新区合欢路2号,占地面积7583平方米，总建筑面积17680平方米，由一幢三层办事大厅和一幢五层办公楼及一层地下室组成，地下室设有主楼泵房和一个多功能厅。西侧入口处旁有地面机动车停车位10个和非机动车停车位40个。办事大厅与合欢路之间还设有一个面积近200平方米下沉式广场，室外绿地面积750平方米。2.3合作意图l“一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制”这样才能使物业保值、增值，才能使业户感觉安心、满意；l贵方要求在物业管理市场上选聘一家具有高资质、上等级、有规模，而且拥有综合性办公楼管理经验的物业公司；l我公司正具备管理“浦东新区市民中心”的资质和能力，而且一旦中标，将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)”，在管理中按ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系要求，来提升“浦东新区市民中心”的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标；l我公司将以崭新的服务理念带入“浦东新区市民中心”，改善、升华、精雕周围的环境，为业户营造一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”的办公及商务环境。2.3合作前提l为保证“浦东新区市民中心”管理品质和物业管理的顺利开展，贵方应免费提供一定面积的房屋作为物业管理的办公、仓库、休息用房；3管理设想3.1管理目标我公司将使“浦东新区市民中心”达到以下管理服务总目标：l通过良好的物业管理使“浦东新区市民中心”保值、增值，真正为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的办公及商务环境；l在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系；l执行“上海市物业管理行业规定”。3.2服务理念我公司倡导“陆家嘴物业让您更满意”的服务理念，来管理与服务“浦东新区市民中心”，真正做到代表业主利益、100％业户第一、不断超越业主日益增长的需求，成为物业使用人的好保姆、好管家、好朋友，成为业主的好参谋、好帮手、好朋友，成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。3.3保证体系公司已实施并通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。“浦东新区市民中心”接管后，我公司将按三项体系及企业标准。修订“浦东新区市民中心”的三级操作文件。3.4指标承诺l满意度指数85以上；l档案归档率达到100％；l档案准确率达到100％；l档案完整率达98％以上；l各类服务人员上岗培训率达到100％；l公司投诉电话（96916）24小时受理投诉，投诉相关职能部门24小时内给予回复；接到投诉一般情况2小时内到现场处理，短时间内无法处理的24小时内处理答复。l有效投诉处理率达到100％；l管理处专线报修电话24小时受理报修，报修项目10分钟内到现场，急修项目24小时内修复，其他项目48小时内修复；l各类设备完好率达98％，重要区域、重大活动期间照明电气完好率达100％；l维修及时率达到100％；l电梯关人，接报后3分钟内到现场处理，并在接报后20分钟内救出被困人员；l中央空调系统运行正常，无噪音。出现运行故障后10分钟内到达现场处理，室内温度夏季不高于26度，冬季不低于18度。l排水系统畅通，遇有事故，接报后10分钟内处理，无大面积跑水、积水、长时间停水事故；l维修质量合格率达100％；l实行维修服务回访制度，回访率达到100％，无等级安全事故设备责任事故；l管理服务范围内不发生重大安全责任事故；l管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；l管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；l公共设备、设施完好率达98％以上；l清洁管理无盲点；l垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；l管理服务范围内保安固定岗（门岗）实行24小时保安立岗服务；l实行24小时值班和巡逻制度，听到周界报警声，立即通知人防队员3分钟内赶到现场；l积极协助业主搞好节能降耗工作。3.5对策措施l提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作；l各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布；l所管辖区域卫生无死角；绿化存活茂盛；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好；l管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、观察岗、监督岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准；l建立各种档案资料、报修、养护记录；l各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受贵方及租户监督；l制订中大修理年度计划，并负责实施。通过不断的完善，真正达到使业主名下的物业保值、增值；l制定并组织员工培训计划的实施；l结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。4管理内容及服务标准4.1业户服务4.1.1基本要求l实行周一至周五09:00-17:30的业户服务制度、其他时间设备报修。l业户服务人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄。l在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业主提供服务。l及时、认真做好工作日志、注记、帐册等记录工作，字迹清晰、数据准确。4.1.2档案管理l目的规范管理处档案的收集、归档及借阅工作。l职责a.资料档案管理员负责档案的保存、预立卷与保管工作。b.管理处经理每月一次进行检查。c.各部门主管负责部门内归档文件的收集、整理。l工作规程【档案收集与归档】a.范围：凡《文书档案归档范围》中所规定的内容均属收集和归档范围。b.时间：各部门需归档材料必须于每月底收齐并交到资料档案管理员处。c.要求：-上交文件必须完整、无空缺，不得使用铅笔填写。-资料档案管理员将收集来的档案分类插入有关的档案袋中妥善保管，以备年底一并装订归档。【档案接收】a.上交档案要确保案卷质量方能接收。b.接收的案卷，经复查后去掉卷内金属物并修补破损的文件。【档案查阅、借阅】a.调卷查阅者，应说明理由、要求及内容。b.查阅档案前，必须于“查阅、借阅登记簿”上签字登记。c.查阅的档案不得离开管理处，如有离开管理处的必要，须经管理处经理同意，方可实施。d.非管理处人员借阅，凭单位介绍信，经管理处经理批准并办理借阅手续后，于管理处内借阅，不得外借。e.借阅的档案不得转借他人。f.阅后及时归还，确有必要可借阅一星期。如继续借阅则另办续借手续。g.借阅的档案不得涂划或拆卷。h.复印（制）档案须经管理处经理同意方可。4.1.3业户满意度测评l每季度向业户发放《业户满意度测评表》，征询业户意见和要求，及时改进。l及时做好《业户满意度测评表》的统计与分析。l落实业户提出的不满意项的整改措施。l对提出建议、意见的业户实行回访，反馈信息，沟通协调。4.1.4物料管理【物料管理范围】l本管理制度所指的物料是各类设备、工具、仪器、备品备件、燃料、器材及清洁服务用品等。l本管理制度规定了物料计划、采购、验收入库、使用、保管及发放等管理职能，是管理处各部门必须遵循的基本原则和程序，也是采购合同或协议管理的基本要求与内容。【管理机构及职责】l经理室是本管理制度的领导，负责监督制度的制定、修订及解释。l业户服务部负责本管理制度的具体实施。l内勤负责物料计划、仓库收发保管、统计及处理等一系列管理工作。l内勤负责物料的采购。【物料管理要求与内容】l物料供应计划a.管理处物料供应计划一般按物料供应实际变动的状况，以及当月需要实际情况等要求进行编制。如果客观情况发生变化或应急事件出现，可按调整和补充计划或应急请购货物处理。b.编制管理处物料供应计划时，必须对物料消耗和储备情况进行测算，经过综合平衡，必须按采购资金大小以及实际需要状况等要求进行编制。c.管理处物料供应计划为：采购计划d.物料供应计划由各部门按所管辖范围负责进行编制，并报管理处经理综合平衡同意后实施。e.物料供应计划的审批和手续f.零星物品采购经使用后实施申报，各部门主管填写《请购单》，经管理处经理审批实施。g.计划拟定及请购单填写品名、规格、数量、用途及拟需金额。l物料订货和采购a.管理处各部门使用的物料包括备品备件，统一由内勤负责采购，专业物品（设备）物料采购员会同各设备主管进行订货或采购。遇应急采购，可由当事人直接办理，事后补办手续。b.物料订货或采购必须根据采购计划及零星采购要求进行订货或采购，并按请购质量、数量、时间及相应价格进行，同时做到“货比三家、择优选定、经济合理”。c.物料订货或采购必须坚持规定的质量标准组织货源，以保证物料的质量，用于主要设备的关键部件的材料、配件、器材、燃料等，应尽可能定点采购，确保物资质量的稳定性。凡不符合质量规定标准的物料一律不准入库并填写不合格品处理记录单，否则由内勤承担责任。d.物料进库必须对物料的质量与数量进行检验、把关，并在入库单上签字；物品规格、内在质量等要求，由使用部门主管或内勤检验把关，并在入库单上签字；发现不符合数量和质量要求，要拒绝入库，并及时由内勤或采购人与供应方取得联系，落实整改措施直至符合要求方可入库。e.物料入库必须填写《入库单》，《入库单》品名、数量、单价、金额等须填写详细，字迹清晰，签名符合要求，并把入库单一联交财务入帐，另一联由内勤留存，便于复查。l仓库物料保管及管理a.物料入库后要建立《入库登记表》，填清楚进货时间、品名、规格、数量、单价及总值。b.内勤对保管的物料应做到“品质清、规格清、数量清、堆放整齐、库容整齐、库地清洁；帐卡物相一致；按架、按位明标定放。c.仓库要切实而严格做好防火安全工作，严禁吸烟，闲人莫入。d.仓库钥匙应妥善保管，不得转借。e.由于仓库管理不善或工作疏忽、差错造成物资遗失、损坏、变质等经济损坏，应追究责任者，并按有关规定进行赔偿和处罚。l物料发放管理a.除应急事件之外，发放物料一律按先入库后发放，先进后出的原则，凭《领料单》上的时间、品名、规格、数量、用途、领料人员及主管人员须详细填写，字迹清晰。《领料单》一式三联，一联交内勤、一联交做帐人员、一联留存领料部门，便于复查。b.对于使用部门需用仓库存放的特定工具、仪器等应向内勤借用，并填写《物资借用登记表》，表上的借用物资、借用日期、借用人签名、登记人、归还日期及质量状况须填写详尽，字迹清楚，借用人和登记人应当场检验把关，否则在归还工具时发现有任何损坏、遗失等均由当事人赔偿。c.对于管理处员工需要领用工具时，应向内勤领用，并填写《工具领用登记表》，表上的名称、规格/型号、数量、领用日期、归还日期、领用人、仓管员及主管须填写详尽，字迹清楚。在领用前，领用人与内勤应当场检验把关，领用人离职前，必须把领用的工具归还管理处，发现有任何损坏、遗失等均由当事人赔偿。d.在内勤不在时，由设备部值班工程师负责仓库领料工作。当需用物料或工具时，使用部门的当事人应直接向设备部值班工程师申请，由值班工程师填写《领料单》，并负责去仓库领取，事后应按正常规定补办手续。如有差错，责任应由设备部值班工程师承担。e.发放物料时，内勤应按《领料单》上的品名、规格、数量、用途等要求，做到手续齐全，领料人、领料主管人在《领料单》上签字，明确责任方可发放，不准多发，避免造成浪费。f.随发料随盘点,每季一次全面盘点。同时每月25日前做好《物资存库统计月报表》。l检查与考核每季管理处对物资管理工作须进行全面检查，检查内容包括计划编制、采购、物资保管、领料发放等，并落实责任，执行考核，对于物资管理工作有明显成绩者或违章者将进行责任考核。4.2礼仪服务4.2.1范围会务区域，多功能厅、会议室等。4.2.2内容及标准4.2.2.1礼仪会务接待服务[内容]Ÿ负责来访客人的登记、接待服务。Ÿ报刊杂志的收发服务。Ÿ外来人员引导服务。Ÿ电话分机的转接服务。Ÿ根据”浦东新区市民中心”有关部门的要求，布置、安排、落实服务人员做好服务接待工作。Ÿ检查会议室、贵宾室各类设施，发现问题及时报修。Ÿ提供茶水服务。[标准]Ÿ服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的物品一律放在抽斗内，统一着装，服装整洁。Ÿ迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。Ÿ根据”浦东新区市民中心”有关部门发出的《会议接待通知单》要求做好各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求执行。Ÿ提前半小时检查会议室、贵宾室的空调、照明、电器等各类设施，发现问题及时通知设备管理人员排除故障。【会务接待服务流程】【会见或会议前准备阶段的服务】l业户服务部根据“浦东新区市民中心”有关部门发出的《会议接待通知单》要求，开出《会议接待任务单》，落实服务人员和进行会场布置；l服务人员根据《会议接待通知单》的要求认真做好各项准备工作；l领班提前对会场的空调、照明、电器设备以及门窗进行全面检查，发现问题立即通知设备管理人员排除故障；l按有关灯光控制的规定在会见或会议前半小时开启照明；l服务员发现空气浑浊即开启门、窗15-20分钟后关闭，调节好空调调温器，冬季室内温度一般控制在18°C（±2°C）左右，夏季一般控制在25°C（±2°C）左右，并在会前30分钟左右喷洒适量空气清香剂，保持室内空气清新；l按《会议接待任务单》的要求布置好条桌、椅子、茶几,如有特别要求，按要求执行；l检查会议室或会见厅四周墙面、镜框、柜子等物品是否有灰尘，或摆放不适，发现问题及时整改；l茶杯的要求：茶杯必须使用消毒柜进行消毒，消毒时间不低于20分钟，茶杯、杯盖无黄斑、无缺口，茶杯无水迹且光亮；l签到台要求：台布无污迹、挺括，围裙无破损，摆放在大堂规定位置；l鲜花要求：新鲜、无枯枝败叶，喷洒少许水，保持鲜花新鲜；l茶叶的要求：根据会议等级准备好茶叶，在会前30分钟泡好茶头；l热水瓶的要求：热水瓶表面清洁光亮、无水迹，热水瓶内水温保持90°C以上（一天更换二次保持水温）；l考灵杯的要求：考灵杯不得有破损和缺口，杯子清洁光亮、透明、无指印，并倒放在杯垫上；l矿泉水的要求：矿泉水瓶无灰尘、密封完好，瓶内无沉淀物，同时检查是否在保质期内，超过保质期不得使用；l小毛巾的要求：小毛巾无斑点和异味，必须经过严格消毒（重要会议一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的热度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹箩不得有破损。小毛巾消毒的要求必须使用专用消毒柜进行消毒，消毒时间不低于20分钟；竹箩消毒的要求必须每次使用结束后，用热水浸泡、晒干后保存，以备再次使用；l把准备好的茶叶、茶杯、小毛巾、矿泉水、考灵杯按规定程序摆放在会议桌上，热水瓶摆放在操作台上，保证客人到达后，即能提供各项服务；l接见或会议开始前10分钟，服务员须在接见厅或会议室门口立岗迎候参加会议的客人到达；l服务员立岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑；l对重要宾客，服务员在前领位并帮助拉椅子、分清主宾的座位，以免领错座位，引起不必要的误会；l迎客入座时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。二名服务员同时领位时要求步调一致；l在冬季对进入会见厅或会场的客人脱下的衣帽，服务员要伸手去接，并挂至衣帽架上。l提供茶水服务的顺序是先主宾后主人，然后按顺时针方向提供服务，在客人较多的情况下，二人或多人同时服务时分正反二个方向进行，但不可将主人放在最后；l茶水添加时，须在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞。服务过程中须忙而不乱，快又稳地将茶水送到客人面前；l摆放茶杯时，声音要轻，茶杯须放在宾客的右手位置，同时杯柄朝后成45°，并轻声（标准是只有宾客一人能听见）说“请用茶”；l递茶给宾客时，切忌手指接触茶杯口，须先放杯垫，再将茶杯放予杯垫之上；l如需用矿泉水，必须先开瓶盖，再掀开考灵杯，倒入矿泉水时，矿泉水瓶不得与杯口接触，倒至八分满即可。【接见或会议期间的服务】l接见或会议开始后，在接见厅或会议室门口挂上“请勿打扰”牌子；l接见或会议期间服务员一般不得随意进出接点厅或会议室，重要接见或会议期间服务员须站立在会场里面，一般的接见或会议期间服务员站立在会场门口，特殊需求按政府规定执行，但必须注意接见厅或会议室的动态，随时提供服务，如有紧急事项须要找人，服务员可用纸条形式传递信息；l接见或会议结束时，服务员应立即开启接见厅或会议室门并在门口立岗送客、面带微笑说：“请走好，再见!”；l将衣帽架上的衣、帽送还客人，不可出错；l检查接见厅或会议室内是否有客人遗忘的物品，如有发现应立即交还客人或交给领班及主管处理。【接见或会议结束后的服务】l检查会议室内是否有电器设备损坏，发现损坏及时通知设备人员进行维修；l清理会议桌上的资料、茶杯、毛巾、矿泉水、考灵杯等物品，并送到储水间进行清洗；l抹净桌面上的水迹；l将桌椅摆放整齐，恢复原样；l关闭所有的照明、空调调节器；l关闭会议室及接见厅门；l将热水瓶、托盘等放回原处，同时清洁茶杯并进行消毒。4.3设备管理l我公司拥有各类专业工程技术人员确保“浦东新区市民中心”设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。l我公司的维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量。l我公司建立的设备应急支持网络保证了设备应急事件的及时有效处理。l我公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。4.3.1设备管理内容物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查标准。供配电设备【工作程序】l电工a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；e.供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记录表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。l领班a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门；h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。供气设备与燃气公司保持联系，每周巡检，请燃气公司定期专业保养，随时进行报修。电梯设备【工作程序】l分承包方电梯维保人员a.每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。l电梯工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。l领班a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门；h.协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。给排水设备【工作程序】l管道工a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；e.给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障记录表》，并在给排水领班协同下排除异常和故障。l领班a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备部主管审核后，交公司主管部门；h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。消防系统【工作程序】l日常巡视a.设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障；b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。l定期检查a.由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；b.由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。l维修保养a.弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。l领班a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门。弱电设备【工作程序】l分承包方维保人员a.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；b.弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》；c.弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。l弱电工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。l保安人员a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。l领班a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司公司主管部门；h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；i.协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。l设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。4.3.2设备设施保养质量标准（设备设施定期检查保养内容与要求完全响应《浦东新区机关后勤物业服务项目竞争性谈判文件》的要求）供配电设备【电力变压器】l检查电力变压器是否符合要求。l分接开关档位是否与电源相符。l外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。l变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。l三相电压表是否平衡，应于380V-400V之内，变压器声响是否正常。l各接线端子紧固是否良好。【高压开关柜】l耐压试验是否符合规范规定。l隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。l操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。l隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。l接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。l接地电阻小于4Ωl开关直流电源屏电压、电流正常【低压开关柜】l耐压试验是否符合规范规定。l开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。l二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。l接地线连接应紧密牢固。l操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。l闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。l接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。l双电源切换箱能自动切换。l控制箱手动和自动操作均能运行。【设备配电房】l开关柜内设备齐全、完整、固定，盘面漆完好。l二次接线与电器或端子排的连接牢固，绑扎排列整齐，标志清洗齐全。l接地线连接紧密牢固。l操作部分灵活，接点和机械闭锁的动作正确。l闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔斯器完好。l接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。l模拟屏指示与开关实际位置相符。【层面电器设备】l灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。l开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。l照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。l防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。l仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。l移动的照明灯具是否用安全电压24伏。【防雷接地装置】l检查接地电阻值是否符合要求。l接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。l接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。【机房环境】l无积尘、积水、泊渍、无乱堆杂物和易燃易爆物品。l机房消防器材完备。【各种管理资料齐全】l原始资料齐全。l日常运行记录资料。l操作运行管理制度。电梯设备【曳引机】l主机运行正常，速度平稳可靠。l冷却风机正常、有效、无异常响声。l减速和润滑良好，油位正常油质清澈。l制动器完好、可靠。【轿厢】l内部按钮齐全完好，信号登记有效。l照明完好，通风机运转平稳，无异常声。l手动、自动操作运行正常。l应急对讲完好可靠音质清晰。l超载报警正确可靠。l轿门开闭平稳，时间适中。l轿厢长、短行程的平层精度符合要求。l轿厢空调制冷通风良好，过滤网清洁，无冷水溢出。【安全系统】l安全钳齐全，性能灵活可靠。l限速开关可靠，动作灵敏。l各安全开关齐全、性能可靠、有效。l各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。l急停开关完好，性能可靠有效。l检修及运行状态正常。【导轨导靴】l连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。l运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。l导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全无锈蚀。l各导轨表面无重大锈蚀。【供电系统】l每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。l应急备用电源能自动切换。l动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。l发电机运行平稳，无异常声。电机绝缘大于0.5MΩl轿顶、井道照明齐全良好。l电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。l接地保护符合要求，接地电阻小于4Ω。【底坑】l无积水、渗漏、线路受潮。l照明、插座齐全完好。l急停检修开关有效。l缓冲器正常、符合规定要求。【自动扶梯】l接触器、继电器无杂声，接触良好。l制动良好，电流、安全保护开关完好。l对转动链校、导轨进行加油润滑。l梯脚板行走无杂声。l扶手运行与梯脚运行要同步。l梳齿板断裂二根以上按照觅换l底坑清洁、照片完好。【机房设施】l手动松闸扳手、手动轮齐全。l机房空调完好，运行正常。l监视设备完好，运行正常。l机房、设备清洁，无易燃物品。l消防设施及各工具完好有效。l制冷通风效果良好，过滤网清洁，无冷凝水溢出。【资料】l日常运行记录。l原始技术资料。l运行管理制度。l安全运行证、年检证。中央空调系统【主机】l制冷量符合出厂要求，温度控制正确。l运转平衡，无冲击、碰撞声。l油位正常，无漏油。l制冷剂充注量符合出厂要求，管路无泄漏，且干燥、清洁。l联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油清澈，油位正常。l油泵工作正常，无异常响声。l各监测仪表齐全，灵敏可靠。l电气控制部分可靠，程序运行正常，控制箱内无尘。l管道保温良好。l电机绝缘值大于0.5MΩ。l排污管干净，加热温度正常，过滤器无堵塞。l各运行参数达到出厂标准。【循环泵及管道】l循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。l管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门启闭灵活。l水泵运行平稳，无振动，润滑良好。l电气控制箱各元件齐全，正常可靠。l水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l管道设备等无锈蚀。l管道保温完整，无滴水，水质达标。l压力表、温度表显示正常。l二管制切换阀门灵活、无漏、开关状态正确。【水系统】l定期做好循环水、水质分析、测试，做到1次/月测试、投药。l水系统无泄漏。l自动放气阀齐全、有效。l膨胀水箱控制正常。l保温良好，支架无锈蚀。l板式热交换器进出水压差不超过0.1MPa。【风机盘管、空调机及新风机】l风机盘管运行正常，无异常声。l风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。l调速开关齐全、有效，温度控制正常。l空调机、新风机运行正常，无异常声。l空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。l凝结水排放畅通，管路保温良好。l电气控制及接地保护符合规定。l加湿器、风阀工作正常，动作灵活。【分体式空调机恒温恒湿】l过滤网清洁无积灰，电机电流正常，室内机无结露，下水畅通。l室内室外风机运行无异声，接线桩头牢固。l压缩机运行电流电压符合技术要求，电机绝缘大于0.5MΩ。l冷煤系统高低压力符合技术参数。【节能降耗】l开闭时间、台数适应实际负荷情况。l图表要素采集按时、正确、可靠。l能耗数值统计详细。【资料】l各运行记录。l原始技术资料。l操作运行制度。给排水系统检查标准【供水泵】l各水泵运行主要参数（流量、扬程、电流等）符合出厂要求。l管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。l各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水，盘根轴封滴水不成线。l电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。l水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损，电机绝缘大于0.5MQ，接地电阻小于4Ω。l绿化给水设备工作正常，阀门井、水表井无积水、漏水。【水箱管道及附件】l水质良好，符合卫生防疫要求。l各浮球阀自动启闭灵活、可靠。l各进出阀门启闭活络有效，无渗漏。l溢水管畅通，箱底排污阀良好。l减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效，过滤器无阻塞。l各管道设备等无锈蚀，无渗漏。l压力表读数准确。【污水处理系统】l各专用鼓风机运行平稳，无异常声。l格栅运转正常、无卡机、锈蚀现象。l各输送、提升水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求。l各专用污泥泵运行平稳，无堵塞。l气提设备完好。l各机电绝缘大于0.5MΩ。l电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠。l电气接地保护可靠、安全，接地电阻小于4Ω。l经系统处理后，排放符合环保要求。【层面设备】l盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。l坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。l各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。l所配置的各附件齐全。l电加热器电器性能良好，出水畅通。【排水系统】l各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞。l各检查口标记清楚，操作方便。l给排水横管无倒返水，排水通畅l排水泵运行与控制正常有效。l电机绝缘大于0.5MΩ，接触电阻小于4Ω。【机房环境】l机房、设备无积尘、积水、油渍，无乱堆杂物和易燃易爆物品。l消防设施及各工具完好有效。【资料】l原始竣工资料。l日常运行记录。l操作运行管理制度。【其他设备】l池水表面无杂物。l潜水泵运行性能良好，可靠。摄像监控系统【控制台】l各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。l操作键盘灵活、可靠。l电源锁开关完好。【显示屏】l各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。l各显示器接线清楚，无随意拉接线。l监视器安装牢固、可靠。【电源设备】l交流稳压电源工作正常、稳定。l各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。l高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。l二路电源切换正常、可靠。l设备接地保护、防护等安全、可靠。【摄像机】l各摄像机工作正常，配置数量齐全。l带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。l各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。l各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。【资料】l日常运行记录资料。l原始技术资料(包括增扩设备)。l操作运行管理制度。安保防盗系统【电子门禁】l闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上。l电子密码锁好，且密码能修改。l键盘无损坏，不渗漏。l电源正常。l设备接地保护符合规定。l电脑系统数据保存完善。【收视系统】l控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器、放大器工作正常。收视效果达到设计要求，无干扰信号。l光缆接收机信号接受有效、安装牢固。l各监视器工作正常，图像清晰。l各分支器、终端器齐全、有效。l线路敷设与固定合理，屏蔽良好。l电源容量适当，无过载情况。设备接地符合规定。【资料】l原始技术资料齐全。l日常运行记录。l操作运行制度。楼宇设备监控系统l根据积累经验数据，调整空调舒适度。lUPS检查（1）输出电压数据，符合设备规定数值。（2）电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确。（3）备用电源（蓄电池）充足，能维持规定时间，切换迅速可靠。（4）接地保护符合规定。（5）各联系接线接点，可靠、无氧化现象。（6）外表无尘。l输入/输出控制器（1）各电接点联接可靠。（2）各电板无尘、无氧化现象。（3）输入/输出信号正确。l各执行机构（电磁阀、风阀、转换器等）（1）动作正确可靠（2）机械部件清洁、无尘、无氧化。l温度、压力、流量传感器，数据信号正确，表面无尘、无氧化现象。【电子会议系统】l激光唱机，DVD视盘机，激光影碟机放映图像、声音清晰，各指示、按钮、电位器正常有效。l调音台、调音器高、中、低音调节功能有效。l录音机录制功能与效果良好。l各类话筒试用音源效果良好。l功放、均衡器，系统控制器音源放大、音量均衡，各种音响仿真效果良好。l各机连接正确，接头无氧化层，接触良好。l显示，投影机图像清晰。l灯光系统工作正常可靠。【防盗报警系统】l单线接警机报警功能可靠，准确，符合设计标准。l报警控制主机（VISAT120,PC58），泄漏电缆控制箱信号误报率在设计范围内。l联动模块及扩展板接线可靠，接点无氧化。l电脑操作系统稳定，数据完整，打印记录清晰。【节能降耗】l各点控制正确，达到节能与舒适效果。l数据记录及时、完整，图表要素勾勒清晰。l光感数据符合季节特点，达到节能效果。。消防及报警系统【消火栓泵】l消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。l管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。l消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。l电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。电机绝缘值大于0.5MQ，接地电阻小于4Ω。l水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。l管道设备等无锈蚀、无渗漏。【消防接合器、消火栓管网】l消防接合器齐全、有效，无泄漏。安全阀、放水阀无水锈；阀门润滑油、阀杆灵活自如。l各层消火栓箱及附件油漆、玻璃、标志、应完整：箱内设备齐全、水枪、水带完好无损，自救卷盘、水带盘转动自如。消火栓口无锈蚀、无滴漏、接口垫圈无老化、阀杆加润滑剂，开启自如。l启动报警按钮完好、性能可靠。l各层消火栓出水压力符合要求。l消防接合器齐全、有效，无泄漏。l户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。l消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记，阀门、排气阀、止回阀、排气阀启闭自如，无洋漏现象，末端试水装置、压力表等设施良好。【喷淋泵】l喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。l管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。l喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。l电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。l泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。电机绝缘值大于0.5MQ，接地电阻小于4Ω。l喷头、管网无锈蚀，无渗漏。l管道内水压恒定，参数正确。【喷淋头及管道】l不同规格的喷头不得相互代用。l喷头规格、安装数量与竣工资料相符。l喷头、管道无渗漏、锈蚀。l管道内水压恒定，器件齐全、正确。【消防送风排烟设备】l各防火阀门自动、手动开闭灵活有效，机械开启、关闭、手柄复位灵活，阀片到位，电磁阀通电吸合，动作正常无异响。l各送风口完好、无堵塞、结灰。l送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求。l送、排风机运转平稳，润滑良好。l各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠。l风机设备接地保护、防护罩安全、有效。【消防报警】l消火栓泵运转应与报警联动。l喷淋泵运转应与报警联动。l水喷雾，气体灭火装置启动与报警联动。l报警装置应可靠、正常，堵绝误报。l警铃、警笛等装置、声响正常，闪光器频率、亮度符合要求。l气体灭火装置压在正常范围内，各部件完好。l天然气管道接口无泄漏。【烟、温感监视装置】l各烟、温感探头完好，感应正确。l探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠。l备用电源完好，切换迅速有效。l各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。【消防联动功能】l联动控制柜（盘）、面板按钮，开关，指示信号，标志等良好。l自动功能符合设备的技术要求。l联动控制柜（盘）各继电器等接点良好，动作可靠。l系统网络中的端子箱无水渍，扫除尘埃，接线标志清晰无脱落。l系统误报警分析：属于设备上的原因调换设备的有关部件：属于探测器的，测试调整，属于环境干扰的，如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探测器正常工作的，则设法排除干扰存在。【消防广播消防通讯】l广播设备(扩大机、话筒、卡座等)齐全完好。l广播声响效果符合原设计要求。l对讲通话语音清楚。l消防通讯电话畅通良好【其他消防设施】l变配电室电脑机房自动气体灭火系统设备完好、可靠。l机房、设备灭火器按规定应配备到位。l车库、仓库应配备的灭火器材到位。【资料】l原始竣工资料。l日常运行记录。l定期试验记录。l操作运行管理制度。4.3.3设备档案与运行报告为规范、统一“浦东新区市民中心”设备的管理模式，使“浦东新区市民中心”的设备得到有序管理，从而体现我公司的管理特色，确保设备安全正常运行。【适用范围】l电气设备变压器、高低压配电柜（箱）、计量柜（箱）、控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）等。l给排水设备生活泵、水过滤器、排污泵、污水处理设备、热水炉、热水循环泵等。l消防设备消火栓泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）、消防监控设备等。l暖通设备冷冻机、冷却塔、电锅炉、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、去湿机等。l电梯客梯、货梯、消防梯、自动扶梯。l弱电设备安保监控设备、车库管理、门禁设备、应急报警设备、电子会议、电视收视设备、楼宇监控控制设备。【工作程序】l按《设备台帐编号说明》对每台设备分别进行编号，并编制设备台帐、填写设备台卡。l设备重大故障，重要部位维修，中、大修，更换另配件应填写设备台卡中的维修记录。l每台设备的明显处设置设备标识，标识按《设备标识内容与要求》制作。l设备管理要求设备台帐、设备台卡、设备标识的内容相一致。4.3.4设备管理安全制度【设备人员】l登高作业（2米以上）需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。l上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射灯、对讲机，戴好安全帽。l登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等），以免坠落伤人。l检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。l作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。l在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。l使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。l暗处作业时，如需照明，须使用24V行灯。l使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。l使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。l使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采取防火措施。l在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。l在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。【特殊工作】l电梯工安全守则a.任何电梯设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电梯工担任。b.维修保养时一般须切断电源，以免触电、卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。c.因维修保养需停机时，需确认轿厢内无乘客方可停机。d.在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。e.在机顶作检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。f.下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。g.在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽。h.机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生。i.维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品。l电工安全守则a.任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。b.任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。c.在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。d.严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。e.在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。f.电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。g.变配电室的任何操作（包括停电、检修、送电）一律必须凭工作票。h.操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋及戴工作帽。i.自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。j.电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。k.不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。l电焊工安全守则a.必须持有合格的电焊操作证书。b.必须严格执行“十不烧”原则。c.在工场间之外地区施工时，必须开具“动火证”。d.在工场间以外地区工作时，必须做到“看”、“嗅”、“听”并配齐灭火装置。e.上班时必须穿好绝缘鞋子及戴好工作帽和帆布手套。f.登高作业时，必须有牢固的保险带并有人监护，做好隔离装置。g.严禁拆下焊机上所有的电气设备。h.电焊机有良好的保护接地或接零。i.在阴暗潮湿、密封的容器工作时，必须有良好通【设备系统】为确保各设备系统安全正常运行，通过培训并将建立如下安全操作规程，规范设备运行操作。l高、低压供配电设备系统安全操作规程l发电机设备系统安全操作规程l空调设备系统安全操作规程l给排水设备系统安全操作规程l电梯设备系统安全操作规程l消防设备系统安全操作规程l弱电设备系统安全操作规程4.3.5设备机房安全制度【监控中心安全管理制度】l监控中心由设备运行部负责24小时监控，操作人员须经培训后方可上机操作。l机房内环境温度应保持在15-28℃，墙上挂温度计。l无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。l监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。l监控中心消防设施完备，并定期检查。l常备应急手电筒及充电式应急照明设施。l监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。l监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。l值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。l各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。【配电房安全管理制度】l配电房应由设备人员负责。l无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。l进出配电房须随手关门，通风洞、须罩上铁丝网，以防小动物窜入，发生电器事故。l不准擅自改变原设备及线路。l供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。l操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。l机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。l机房消防设施完备，并定期检查。l机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。【空调设备机房安全管理制度】l机房设备必须由设备人员负责。l无关人员严禁进入机房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。l离开机房应随手关门。l不准擅自改变原设备及线路。l机房内设备由空调维修工负责操作，其他人不得擅自操作。l机房设备其功能操作标识均应简单明确。主机和循环泵“运行”与“备用”标识应与控制柜上的开关位置一致。阀门“开”与“关”标识应与实际状态一致。l机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。l机房消防设施完备，并定期检查。l机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。【电梯机房安全管理制度】l电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。l电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。l机房内环境温度应保持在5-30℃，墙上挂温度计。l无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。l离开电梯机房应随手关闭门窗。l电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。l机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。l机房消防设施完备，并定期检查。l机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。l轿厢、机房及门卫的联络系统必须完好，发生紧急状态时能及时联络并疏导乘客。l松闸装置必须挂在醒目位置，并且在松闸装置边，表有注明的字样。l维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。【水泵房安全管理制度】l泵房设备必须由设备人员负责。l无关人员严禁进入泵房及水箱房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。l离开泵房应随手关门。l不准擅自改变原设备及线路。l泵房设备其功能操作标识均应简单明确。水泵“运行”与“备用”标识应与控制柜上的开关位置一致。无特殊情况转换开关应开至“自动”位置。阀门“开”与“关”标识应与实际状态一致。l机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。l机房消防设施完备，并定期检查。l机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。l地下室蓄水池溢流信号安全、有效。4.3.6报修管理尽快处理用户的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。l职责a.业户服务员负责记录报修内容，并通知设备部相应人员。b.设备部人员负责报修内容的现场确认与维修。c.设备部主管负责维修工作质量的监督与评审。l工作程序a.业户服务员接到报修要求时，及时填写《设备报修单》。b.业户服务员将填好的《设备报修单》及时通知相关人员。c.维修人员对用户报修内容进行现场确认后进行维修。d.维修完成后，维修人员应请用户检查合格后在《设备报修单》上签名确认。e.维修人员将用户签名确认后的《设备报修单》送回设备主管处。f.设备主管负责每月《设备报修单》的汇总、统计工作，填写《月报修单汇总表》及《月报修单统计表》存档。4.3.7公共部位、公共设施修缮养护管理制度【大楼底层厅、堂】l对大楼底层厅、堂的玻璃落地大门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡视养护：每周一次a.落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象；b.落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；c.落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全安装牢固。l对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每日一次【室内外门锁】l开启灵活，配件齐全，无脱落无残缺：及时修理【楼道】l对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次l对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击声，防火门玻璃无破碎。每月一次l对楼道、扶梯进行巡查。每月一次a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；d.楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。l对楼面进行巡查：每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖；b.应保持与原墙面色差、材质一致；c.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【卫生间】l洁具、设施完好无破损,无渗漏水,功能正常。每周检修一次l地面墙面瓷砖及吊顶完好无损。每月检修一次l各扇门启闭灵活。每周检修一次l照明灯具及其它用电器具功能正常无漏电现象。每周检修一次【雨污水总管、屋面、外墙】l对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。每季一次l对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次l屋面、外墙a.对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次b.对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次c.对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。每年一次【道路、侧石、围墙】l对管理区域内路面，侧石进行巡检：每月一次a.管理区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；b.混凝土路面不起砂，无脱皮，断裂，明沟不断裂；c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。l对管理区域围墙栅栏进行检修，保持铁栅栏无断裂、表面无严重锈蚀。每年二次l油漆铁栅栏。每年一次l检查保养围墙，应不倾斜、不弯凸，灰缝饱满，围墙如有塌陷、倾斜裂缝应及时进行修整。每年一次【雨污水窨井、下水道】l及时维修、补漏每周一次l对区内雨、污水窨井进行检查、清捞。每季二次l雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次l疏通管理区域内雨、污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次l汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月【管理区域内照明路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】l夜间应对管理区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每日一次l检查照明供电线路绝缘状况。每年一次l检查照明供电控制保护装置功能。每周一次【车库车场】l标志完整、设施完好、使用正常及时维修l检查保养照明灯具和应急照明装置，应保持功能良好。每季一次l检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活。每季一次l检查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠；每天一次l保养红外线传感器、计时、监控装置。每年一次【围墙周界红外线、电视摄像保安监控设施】l检查巡视围墙周界红外线、电视摄像监控、电子巡更机等设施。每天一次l保养围墙周界红外线、电视摄像监控、电子巡更机。每季一次l对影响监控功能的障碍物及时清除，损坏的零部件及时更换。即时处理l综合检查测试，并出具检查测试报告。每年一次【消防栓】l检查楼道内、室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次l油漆室外消防拴。每年一次l检查消防水带应完好无损。每年二次l检查消防阀门无锈蚀应启闭灵活。每年二次l检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每