房地产投资案例

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＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷与当期应还本付息金额

对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。三禽、鸡计者算吊期迎和携贴宴现来率孟的轰选竭取从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出售模式的计算期＝开发期＋销售期从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期准备期+建造期

从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出租或自营模式的计算期＝开发期＋经营期预计出租或自营的时间周期，比较土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中的较短者准备期+建造期

为精度计，取10~20年贴脚现息率旺的泉选蝴取岭方礼法折现率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠（融资便利和避税等）方法一：累加法提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬

假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利静用闯与群拟们投驾资告项绳目胃具炭有布类姓似抚收袋益梨特犹征观的巾可团比垒事弱例巷房得地跪产伟价困格艳、耳净冠收皱益养等功资种料行，傻选拾用拐相方应迎的绣报砖酬肾资勺本熟化萍公焦式期，玻反闯求冷出肾报花酬尖率碗的躲方汽法守。方趋法芹二也：熄市絮场际提浩取绸法提辞示办：仍躺应金着解眼鱼于昆投农资元者亿对命该捏类排房息地僻产饿的抄预舌期也或咳期搞望普报柱酬书率战。A滚.调狗查供、溜搜况集馅估禾价勤对右象尸所背在随地县区蚊各秧类廊投弃资六的煮收介益牌率患和息风疏险诱程歌度母资绩料睛。方孟法换三储：投旁资先报关酬陶率谱排体序睁插虑入雁法B夹.将屑资本料忘进吨行棕整饿理型：什排搅序哑、顷制功成域图纱表雀。四喊、律计胶算荷示鉴例例1：认开近发委出低售俯型裳；例2：随开伴发愿出衡租杂型寒。【例1朽】某捷房席地道产匆开行发资商美以5寄0黑0佣0万嗽元苗的京价脾格设购强得鼠一暂总傲面府积抹为4烧0蠢0机0平萄米敲的环土改地5垦0年抗的博使恶用坚权辈，勒相豪关绝信员息陡如困下粪：建饥筑捷容颗积贤率轧为5氧.夕5，秩建镇筑博覆吵盖乡丰率李为6境0犁%；楼圣高1斑4层帖：1至4层振建栋筑右面牵积绣相年等恶，5至1杀4层糟为北塔向楼祝（病均达为没标丈准穿层页）蚊；建必造躁成坦本饭为3槽5昂0台0元/平竿米谨，宴专梅业俘人峰员（期建章筑炕师刑、味结结构佣／航造尊价依／窜机讯电跑／沿监荒理狗工元程柏师茫等南）费扇用席为递建帝造维成望本符预叫算酷的8品%，跑行效政虫性敌收现费掩等猪其泰他馆费炮用回为4危6臭0万抗元丽，释管国理带费造为育土内地岸成勒本显、慰建井造患成革本碎、找专漆业鲁人蓬员洋费孤用忽和辨其撑他结费察用膝之袜和渗的3哈.进5狐%，正市鹊场刑推州广泡费比、烤销谊售骄代已理聪费柏和枪销壮售点税雨费厕分馋别撞为议销雪售深收粮入命的0走.替5担%、3哈.透0扣%和6降.埋5搂%，卖预坑计孟建定成这后误售圾价汤为1朋2芽0插0祖0元/平货米臭。项浩目雾开桐发半周仔期脱为3年蜻，筐建团设呈期扣为2年渣，驰地蹲价阴于羞开食始瓶一贱次矛性宿投液入程，彼建体造趣成博本影、缓专铅业恭人猜员算费泳用秀、废其读他逢费腾用斩和您管爬理元费寸在罚建绝设悠期焦内播均毙匀秩投蛾入伴；俭年秃贷毁款酱利汉率谱为1抚2听%，蚁按资季例度君计询息污，虹融膛资散费举用梅为季贷稀款片利妙息鉴的1缎0阶%。问丢：制项全目蛾总扒建淋筑辱面叉积告、臂标案准暂层袜每献层无建行筑么面拾积雪和蜡开江发蠢商辣可着获常得瞎的杨成喘本柴利穷润滥率宏是快多架少厅？评董价花方签法率一泻：左静梯态吹盈蜡利回能鉴力钥指纠标最的元计局算1场.项宏目辱总破开抬发策价拨值（1）码项巴目端建蚊筑绝面静积冈：4躬0顾0威0她×怨5凳.尊5＝2序2掘0钟0芽0（棍平炮米松）（2）丙标乘准槐层密每催层额建奇筑怕面节积摇：（2绩2插0州0胶0－4董0狗0省0眉×娱6佛0％×鞭4）/舞1钢0＝1协2闷4裳0（巩平抱米扭）（3）裳项愧目尤总耕销硬售疫收丘入林：2宴2黎0酸0薄0涨×龙1裂2救0币0览0＝2乓6烟4息0叶0（袍万宴元滤）（4）王销译售辈税础费取：2御6当4界0嫂0肃×点6陷.味5％标＝1君7昼1敬6（习万眉元上）（5）陷项缺目赤总挎开蔑发拌价黎值伐：2脆6会4族0播0－1毒7寒1荐6＝2寸4筑6糖8舱4（盯万脊元屋）2姜.项喘目饭总阻开掉发译成腔本（1）逝土层地沉成湿本冻：5测0蜘0容0万请元（2）斑建铲造渴成甚本待：3恶5仇0业0参×穿2面2燥0姨0讲0＝7桂7峰0仙0（密万台元炒）（3）没专蒸业眨人迟员慨费桌用朗：7训7观0费0蝴×盒8％纲＝6边1言6（姻万圣元挽）（4）代其系他躺费允用舞：4味6伤0万裳元（5）洪管算理初费换：（5临0糊0途0＋7双7尼0等0＋6妄1缎6＋4靠6彼0）×楼3抵.善5％手＝4素8剥2怠.简1桃6（荷万把元刻）（6）柴财绍务甜费添用烘：3其6池1毕9屿.为8痰6万宵元土市地惨费含用属利丽息＝5蓄0痒0占0帽×［姐（1＋1信2％/馆4）3困×检4－1］捡＝2棋1拼2况8距.忘8灶0（劝万勉元解）建低造/专原业断人掉员/其汪他/管剥理奶等知费荣用仍利畅息＝其（7臣7之0颈0＋6萍1勒6＋4起6牺0＋4紧8勺2深.蓝1喂6）×［下（1＋1颤2％/秆4）2易/至2速×泡4－1］＝1办1刚6蒸1凡.革9捎8（目万脸元预）融水资痕费培用＝脚（2美1哨2杠8刮.裹8界0＋1凤1辫6妙1接.秧9龟8）×分1陆0％挡＝3想2妙9陡.柳0才8（觉万覆元库）（7）杰市引场拌推长广稻及呈销慌售柄代私理史费尘：2怒6六4腰0拾0妻×（0魂.铲5％捞＋3炭.晨5％央）乘＝9筐2窜4（不万强元适）（8）株项歼目暖总蓄开补发棚成茅本＝5迅0赚0印0＋7宫7竟0尊0＋6什1毁6＋4甲6李0＋4牢8排2息.督1轻6＋3嚷6缺1钳9口.男8药6＋9戏2霸4＝1事8哨8燃0骆2皇.筝0惹2（面万泻元钻）3脂.开紫发阶商肤利斗润困：2浸4虾6命8赠4－1挪8何8胜0栋2揪.震0较2＝5惜8藏8犬1厦.抵9革8（橡万肉元消）4防.成浙本眯利晌润倾率音：5侵8目8冰1汤.耻9叶8复÷酿1俗8哲8征0信2播.显0针2投×甘1雹0蓬0％哨＝3滔1示.晶2案8％提砌示死：（1）开关发户出盘售摔中乓包疼括鸭有宵预古售期的坐情问况聪，技时柳间样较背短雹，哈一傻般或不挤考畅虑宅时追间忌因攀素窗。阵但杆评帆价困比邮较野粗吓略冻。（2）漂成睡本泉支握出药和颤经确营羞收漠入乐的爬时镰间糖分园布敏没州有摇弹枪性滔，磁计债算妥过慢程壮主蛇要且依舱靠勉“决最萄好雀的担估家计贼”各这纲种已单沉一把的键情友况持，和没往有际体蜜现聋其监中租隐役含是的数不厅确贴定靠性屑因馒素坡。评骂价顷方坐法须二团：形现竟金耻流留法假冲定育土显地胡成较本踢和危建笔造盈成庭本盾支革出换时毛间雄如奥下早表熊所遍示菌；猪同被时班，咳专捡业酬人裕员木费旷用屈与话建杯造辜成森本绝同衣期价发堂生树，客其闻他弄费绵用律在2猎0组0佩4年逮和2搜0宋0封6年辆末居季妥发怎生，管印理膨费钳均弊匀带发捐生置，服融耽资尝费冈用快发毕生筋在2军0秋0汗4年绪和2吃0蒸0赌5年蝇首胆季茧，触销筒售撤费垃用邻从2放0棚0暖4年束第膏三阻季剥度撤开碰始根发兴生疤。2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用费现刊金阁流洋法考进妖行包项潮目稳评凶估痛的散过鞋程侧如告下赵表缘瑞所作示（累单爪位垂：酱万视元碑）2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业费用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融资费用120.2192.3312.5销售费用10202060809090120204230924开发成本总计2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1）扛总榆开饲发锤成纽奉本挎：1善8诊6叛1岁9吗.语8万佩元跟；（2）锋项希目应总堵销珠售础收轨入得：2沸6虎4棚0犯0万躲元揉；（3）种销桥售佳税皮费虾：1醉7委1傅6万土元掌；（4）念总盐开着发来价歼值豆：2扒4圆6芳8惑4顶2万喜元抚；（5）末开排发仅商馋利老润珠：2程4磨6泼8筐4－1川8扑6冒1页9幻玉.晋8＝6屈0疲6症4嫂.奶2万继元榜；（6）削开甚发献商敞成遥本豆利凉润始率裹：6腥0财6逮4亿.永2泥÷壮1绩8愧6钓1某9汁.泼8葛×絮1齐0扛0％齐＝3犬2逗.京5与7％提艺示叙：现接金紫流深法虏使陶得金资智金乐流秆出极和孔流稳入跨的爪时兄间兼分下布眯与扬开集发马建珠设傻过扰程中浓实素际鞠发湾生篇的闭租贪售溪收足入肢和构开较发毁费肢用钉更悉加崖接业近写，缠结笋果趴相出对攻精携确毛。从量上烧表番的龙计屋算岔中较，悔可古以猛得灰到诊如侄下症结吨论藏：工匙程旦造倦价扁累塘计言曲逝线建设期20％40％60％80％100％累计成本投入20％40％60％80％100％提胜示恼：（1）斤在脉建巩设嘴期栗中妙点次，屑建族设唱费望用孕仅口投定入4伙0％纺；（2）恋工孔程司初忍期秋，邪建裕设子成胃本凭增薯长尤缓康慢腾，天合邀同悠工刮期陆的6惯0％捧时续增纪长云达颜到茅峰载值需。小塌结洗：鹿现敏金越流蓬量贡评嚷估奇法去适回用愧的魔开疾发欧项准目1.居住小区综合开发项目。这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进行任何的假设。2.商业区开发项目。目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。3.工业开发项目。尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。4.其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。【练夫习】某叠房纺地送产袄开喉发策商肤在爬一希个遗中增等征城器市南以4萝2充5万背元墨的被价母格眨购停得充一稻写拳字朗楼罗用伸地5云0年羡的许使聚用纯权傲。惩该恋地使块校允念许羊建览筑青面熄积仗为4勿5侵0思0平葡米蛙，腐有粒效果面肾积阅系呜数搂为0仆.柿8蜜5。开止发步商握通倒过割市交场码研鞠究详，贩了到解坦到置当劝地痰该灶地泽区沸中缴档老写颠字歌楼朝的凉年均租刷金庄收抵入宇为4流5该0元/平总米吹，寨银纺行肌同团意唇提轿供奇的陡贷蜻款掉利骂率堪为1宅5％瓦的蛋基惭础风利向率途上天浮2个拆百宗分伯点良，饭按削季树度划计则息妻，搅融岗资蔬费宋用捆为爽贷床款跃利佩息讨的1姨0％匙。开税发喷商街的打造级价骆工禽程茎师退估学算啦的粉中章档宏写轿字街楼阔的雁建叉造暗成渣本添为1约0申0焦0元/平苍米事，幼专嘱业去人蛾员救费旁用钉为满建建造深成免本毕的1湾2篮.着5％栽，偏行窜政缘瑞性螺收蓬费隔等晨其贱他阳费厅用约为6极0万携元发，苗管伐理这费磨为穷土赵地剩成裁本祝、免建骨造疲成鱼本蹦、毕专寻业劳人蝇员敌费沿用勒和霞其梢他理费这用钉之认和违的3订.题0％埋，察市棵场际推浊广遗及耀出重租波代障理烂费螺为叉年圾租旷金扑收征入悬的2形0％粒，劝当拒前否房被地主产故的但长悔期斑投宇资在收幕益尿率港为9鸭.介5潜%。项稀目悔开暴发奔周招期栋为1问8个址月恼，事建蝴设址期车为1雄2个此月呢。试自对呢该腊项妹目耀进溪行辨初如步良评支估议。评便价克方段法渔：细静雕态浴盈耽利尸能术力绸指粥标板的端计麦算【解】1炊.项杂目枣总维开拦发岔价慕值（1）敲可阿出惊租指建狼筑窑面悉积垦：4扎5冬0旗0×0鸟.败8杀5＝3齿8沃2岂5平究米检；（2）寸每制年袋净皮租毅金扎收忍入权：3树8捐2碌5×4葵5坐0＝1面7点2虚.尊1辟2师5万哗；（3）虫总肝开版发固价鼠值袖：1易7再2雾.杂1路2遣5×（P滔/梨A，9吨.犁5％睡，4您8诵.皆5）赤＝1寨7泊8惕9广.掠6邻3万溜。2寸.项装目段总蛇开献发妇成混本（1）岔土君地摇成竖本晶：4藏2饱5万怪元（2）警建衡造狱成奋本抛：4深5伸0绵0蜜×茶1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