房地产整体开发流程简析二

房地产整体开发流程简析讲师：尹利华目渣录一、房地产发展历程二、房地产基础知识三田、故房午地坑产泻开会发莲概爹述四害、豪房垫地协产爸开油发闻流拌程1肿9顶7狂91眨9家9减11做9众9迹92豪0胳0喇72奏0耻1居0第黄一常阶斤段：中灶国毕房喜地卫产威市员场巧萌岔芽幅阶规段①讨深闻圳蔑、倒广魔州精搞粱商材品乎房川开拴发疼的搅试狸点雕，晨在舞这山以侍前伙，张国幕内当只泉有粥房旨地悼产飘开处发刑，嘱没欧有牌商混品票房敞开袖发翼。②耐事稍业毫单养位胡、学企吼业坊单呀位五造膜房裕子中主慈要仪是佛用页于潜内专部馒职毛工绘福侨利喉分塑配京，灯包头括勺政傅府画造驰房千子阔也桃是泛用仗于逃福咽利插分厦配移，黄没灰有贤房哗地集产即市报场俘。③棕试贝点如比虽较抚成骨功垄后肝，辆小钥范苍围吨的不开哪始皱试霉点飞开婆发术。④1拥9续9退2年亮邓晶小伐平否同余志垦南霞巡妙深枕圳且，列其奖中有房女地尊产捞开拴发伟非阔常屋成鞭功路，安开淡发困区批的毅经坑验里值支得两向泻全惊国骆推汽广磨，正吹同响具了桐中制国伪房额地孤产汤开男发视的横号毙角割。⑤糟沿猛海裕城缎市糟开伯始艳展吐开宽，皇但像时之间辟不馋长另，哈海嫂南劣的俊房旷地核产象市别场米形汁成疮了趟严喷重错的打泡煎沫星。一厘、赔房厌地沈产甩发选展浸历蜜程1姨9况7梳81瓜9炮9肺11毫9页9精92历0疫0欠72束0坑1故0第鼠二竹阶熄段：探霉索文阶债段要：印炒理作智与妇调鱼整①郑1变9袭9弱3誓年朱阅镕断基卡海炭南拳视孙察尚，带发话现份土域地祖市珍场懒迅控速现形璃成佛了我非泥常铺严基重君的北泡街沫畜。②停遵止宿银润行打贷丘款，银裁根部收情紧例使衣房严地炒产灯市萌场尼遭料到劝重厕创。③1转9拴9泰3年左下验半番年疤到1穿9福9每8年扮上逐半绝年槽，仿中午国拨的圣房夫地枣产秀市披场歪始知终雁波停澜凑不假兴。房余地嗓产辫快袍速强发毅展机阶蹈段1蚂9旧7啄81虎9色9弦11淋9圆9扁92清0轰0扒72境0幅1蚊0第贿三壳阶伯段：①住类房秆制害度、居呀民死收特入贵水显平阔提因高院，商况品房给成泰为苍新猎的榨消菜费歪热喷点型。②1焦9丑9覆8以膜后刻，堡住尖房扬实枣物额分神配宝制跟度啄的天取拾消股和大按葡揭很政煌策秋的处实与施敏，垃房跳地舟产台投乔资西进史入渔平罚稳黄快农速爬发员展腔时而期岛，谅房爱地猪产简业初成押为加经午济屋的庙支枝柱揭产汉业已之托一落。房建地刷产汉行参业枯全膏面载调陕整蚁阶营段1谣9狂7眠81翼9辫9逃11城9哪9贤92临0罚0刊7今第侵四紫阶辟段：①2握0畅0订3年椅以友来淋，饺房亭屋横价蒸格暮持藏续感上下扬②大找部懒分黑城呈市秃房漏屋丧销部售煮价燥格咐上尸涨燥明睬显还。③随仰之突而后来衣出鲜台借了醉多缸项造针灭对屡房虾地柄产锈行谣业诵的旧调音控呢政使策拨。④盒2慰0感1谈0岸年冰国捆务毙院甲发嫩布亦“沾新申国动十巩条糖”⑤白2锄0衔1狂1博年碰“查新驶国曾八小条饶”⑥保2责0水1改3馋年薯“浩新爸国鞠五枪条铅”类别代号类别名称（代表颜色）范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W物流仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1击.咳用寨地卫类您术客语二躲、宾房停地剃产王基紧础午知庆识楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？5串0急0万/骡6访6失6忌.咱7倡/熄2忘.舍5经=皂2隶9银9唉9炸.碍8元/平况方缸米2懒.土询地肌交赖易北术属语溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%3方.建尼筑恩术划语建筑用地面积

建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率）

用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

建筑红线

建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。用地红线

经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

低层建筑

高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高层建筑

高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）

介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。4猴.报躬批宏及昂配册套鸽术枯语一书五证

“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商应品熊房县预课销武售琴许竹可眉证》商猛品立房驴预委售湖也估称掌楼榆花庆买测卖剩，算是刷指割房巾地教产轮开夏发缠企喂业先与厨购菜房词者粒约载定御，嫂由错购曾房盈者灵交夏付甘定冈金为或坚预乘付弓款义，求而怒在丸未扶来此一格定殃日项期按拥初有包现遇房水的言房用产嫩交注易子行翁为彻。玻其缩慧实懒质奋是赞房蚀屋构期国货锁买飘卖拼，盗买恐卖粮的载只虑是散房炭屋伍的休一穴张念期炕货哥合麻约蛋。皂它规与餐成白品羞房报的懒买惭卖挨已沈成捉为被我极国拿商吩品辽房狸市科场絮中岭的壳两毕种野主顺要会的蜘房鹊屋哄销份售方形窃式底。房垮地笨产机开厕发需事要量整驾合逗的箩资防源品牌劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房田地孩产窃项膊目奖的队整膊体蝴开李发译涵销义芽：通搜过作整呀合稠多涌种性资此源共为糟人愤们今提递供励居演住碰空弦间雅并盖改醋变苏人唱们锋生祸存殿物您质印环姐境踢的缓一制种忙活里动暂。三骑、浅开岔发纯概退述土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资发源阳获陶取资趟源结加丽工资乐源冈流搜通及稻再梢流廉通房死地柿产湾的文本缝质击问普题扩就食是冶土蒜地腐资喘源亲的斧再清分抗配望及擦流闪通旧：搭政棉府米流球向异开恼发黎商北、析开榴发贷商福流秆向佩消散费矩者挂、剩消少费西者捐之鱼间厦的灾转亚移冬！前猾期(决稿策或期)—崖—由痕拿悬地愤到添方疏案更定凉案—昂—重扰在端决盆策(大机局厉已矿定)；中摔期(实滋施碍期)—骡—由盖施凤工技图没设窝计侦到贱入地伙—稀—重独在全执翁行港；后鲜期(运碌营秧期)—谨—入霜伙莲后旧到窄房符屋忧拆问除—蜻—重土在绕服红务,重斤在巨总吨结隆反润馈秩。房沫地雁产膏项适目央的凳整咳体玻开健发赤流焰程房法地尼产拍项疼目旱的驴整邻体捆开调发谨流功程—羞—企驾业兄视朱角草与岂客珠户率视辣角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理企泊业阶视躬角覆的惯房词地砍产祝流蝇程客絮户巡寿视尤角裳的孤房饥地即产剪流秆程项目论证产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现建设用地规划许可证房节地勺产绪开嘉发展流鸟程硬可秘以雨用粮“确五泄书鞭八习证罪”吃的内取合得址来攻贯威穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证房屋所有权证土地使用权证建设用地批准证书选址意见书建设工程规划许可证建筑类建设工程规划许可证市政类房地产企业开发资质证书港澳台侨外资企业批准证书住宅质量保证书住宅使用说明书一二三四五七六十四十三十二十一十八九整评体边开伶发黎流窜程项目启动国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙四恨、羡开新发奇流冈程项服目称启环动煤会（尖即荡项架目深启刻动博时芬间队，在取裤得乞设闹计祖要秩点直后选经毫集尺团累评替审虑通券过活的芬时馒间早）赖；国守有骗土啄地竟使帮用篮证(指替国元有米土裕地意使办用胶证荡的倘签短发缘瑞时槽间)；建汤设带用霞地北规谣划势许展可自证（福指绸建派设裂用焰地截规违划问许销可垮证脂的架签哪发犯时象间厕）闻；总贤平厌图棵规励划旁设况计旨完葬成（公指蕉规造划坟设筋计爪完愈成还时即间能，员以庄上罚报撕规炼划伟局西的陈签角收谨时与间景为穿准索）扬；方浙案释设武计帽完惯成（徐指砍方盾案由通虾过延集洽团聋董杆事章会扶批葡准衬的球时伶间巴）搜；方甘案冠图南报区建（彩指嘱取搏得剩政适府训相街关杆部夫门戴批破文扔时穴间辅，纽奉以挤最啊后鞠部办门沈的辞批谊文露时搂间效为欠准罚）诊；桩匙基厕施汗工碌图类完颠成（五指评可悔用阔于料招肺标岁及欺施馋工饲的艳桩大基昏施葛工匀图墙完特成件时倒间苗）侨；主寇体劝施级工碎图疗完列成（应指恢可春用看于半招宵标初及闲施勿工耻的认施西工派图回完绪成偷时掘间房诚）绍；建罩设粉工舰程候规锄划疼许周可段证（志指拖建挺设斩工斑程日规晶划箩许覆可焦证敲的嗽签教发公时壁间扬）揭；精厕装拌交氧楼税标接准掉施波工鼠图恳及克材浆料欲定齿板（厘指翅拟锅批熔量梯精她装卖交辨楼给项站目授可袖用迅于崭招驴标纷及忧施骑工康的驻施步工长图萄完畜成蓬时筐间止）舟；项补目俊开醉工（凶指柿项嫁目从动俩土杀时童间块，悦以牢土脆方仗开怎挖惜或坚桩彼基云施割工杂的令开啦始树时幻玉间挡为责准购）抬；施咽工则许佛可冲证（桥指决施期工漠许滤可恰证劫的愿签尸发谱时毕间遍）惨；主均体萝开普工（割指莫总随包板单培位阶进川场去，匙以字地甚下侨室家底巨板托或代者润承滋台奸基史础疫施鼓工确开脾始冬时显间厅为蓄准两）姥；预闲售患证（认指葱预陆售释许堵可蛾证抢的局签奖发丽时甩间今）欠；开柱盘（沿指蓄取害得醉预更售余证日后可，条正西式湾开倚盘肃销扶售结的愁时候间朝）更；主谈体煌封太顶（束指士主戚体景屋睁面呆结萍构购的胞完脾成博时妇间过）侍；竣落工脉验裙收（起指碍竣陆工夹验米收牢备究案志证血明喝的砌签钓发寨时寨间租）领；入晴伙（着指冒第券一担批芹办泳理丈集托中梢交尺付割的墨时页间,不酬指捧与沸小少业演主书签论订屈购桑房从合改同洗上胀的圆交北楼选时抖间塞）钢。土码地孝获封取定初位赢决油策产约品挣设宰计项过目骆报毯建施座工邮建圈设推鸣广宾销趁售入遭伙抬交竹付企宿业察获金得双土俭地训的俭方哈式行台政句命抱令盼式争：划录拨/协屠议砌出浙让陶。沸危作改甲项念目广、冰工夕商芳企茄业贯改瘦造塑、洁经炼济顿适吊用慈房什和皂基细础抬设仿施候建肥设崇中仪的觉建办设旋用姑地点分考配证基固本船上虫是刮控洒制熊在吨政渴府类手什里世。资阿本茶市牧场:1、投玩资湿参暖股：用耀资匹金简入聪股秆或光用执土录地沸入惧股眉，援通境过葡土邪地症与央资价金蹲的亭互游换穴共耕同仙组伍成四项萍目糕开炼发饰公对司;2、土偏地捐收给购：直规接菠收沙购哨获猎得垫土侍地同，秃这祸种绒直赤接杂收夸购排按纵国及家捞规汇定杜要舒缴本纳倚营有业隙税京、披土鹿地仍增沃值雾税旋、临所帐得骆税蜓、咽印恢花蜘税床、纤契宜税乱等闸税番费;3、收年购树有跨土蹈地晶的估公乓司：为叶了育避辞免碎缴咱纳惧契浸税舒与抽营摸业夸税计等朽，夜一卵般笨都表通未过纳直混接附收志购翁公滥司舌的举股梦权虑，逆这构种命收苹购焰公溜司嫁的放形侄式怀现云阶歉段育主裤要尖涉县及剂企递业产所凳得示税甩或晒个子人蚀所罩得剥税搞等插税避费梨，赛不心用以缴识纳激营显业赌税扭、劫土钞地盟增奔值犬税化、供契转税咸。号这朋是叙近待年呢来悼比济较经红商火制的筝一樱种杏方六式爱，鱼比哲如号万锡科事收退购件浙堤江套南参都瞒，树香宇港惕路捉劲器收早购洽顺扰驰期。土稿地吼市盗场：通序过怒在兼土换地宵市失场山进逗行等招输标址、蜓拍峰卖躁、妻挂盖牌压公炉开户获企得房诚土昏地森，易这陷也铸是时自2携0属0剂2年7月炒以护来轰，载获且取把土生地旨的矛主扫要桨方玩式伶。弓通搭常威的旷情龙况让下柄是配以“价爆高底者银得”为绘唯劣一波的食衡掀量惯标香准膨。房积地祥产贸开蹄发变流葬程土灯地祥获重取定辩位丈决影策产脊品帮设车计项劝目味报扎建施涝工塘建基设推娱广免销牢售入变伙撑交青付拿惧地娇与兆否救及插拿佳地拔价咱格前应怖该食考桥虑哑哪戒些菠因封素拳？市厚场蜓未租来稿预挺期差；项巴目粗或肺区抛域举发周展散预脊期弊；规拿划着条宿件恳的湿市万场庸实泄现双及芦经添济滚实灰现昌；企维业朝发扁展曲战响略角和栗机济会床成衫本浊；竞驰争炸对最手英的鞠情摸况以分愤析驶。各风部读门梨职管责辅：开雾发肿部挡：凑收奸集吊土湾地侦信杰息—收—项凑目讲可键研嫂报塔告猪（钻集敲团亭）—越—项梯目新投托资揭决邮策脸（吨董御事恶会个）—瞒—项挽目榆获叹取额（滋招耍牌宁挂税、松股拥权邪收驴购缠）—糕—成合交与确近认窗书要移史交逐给纵项切目岔公往司货。营珍销球部梢：仁初深步汉市合场侨调艘研岁及眯定誓位烦草胸案冤。设碧计革部渠：猫概狭念棕规满划尖设挨计羡方业案冰。工围程粗部删：进现谎场亏踏领勘险。财唯务养部钞：扩投钳资门收高益羽、晚初明步筹猪资方泡案闹。成物本辅部磁：达控栽制冬性说成辞本瓦目克标歪（立限质额稿指跳标统、渐成非本使控挺制暂系割统匙规刚范菊）攻、贿可蚁研饶版笨成诞本兴。抢（狐根赏据车设剃计祸部弟提连供牧的量规质划旬要桥点欣进榆行临估参算市）关敲键示要殃素驰：芝项大目果可开研嘱报醒告级。土蓬地竭获绳取定幻玉位旺决郑策产亮品眉设秧计项让目坦报之建施角工贼建矮设推抗广泊销羊售入由伙牌交阔付土维地凑获寻取定罩位悲决武策产犯品叼设字计项减目伴报艇建施助工蚀建赔设推奸广铅销笔售入危伙翻交击付决吧策欧资夕金拉：致如爹何络使矛用宋、功如残何绸平示衡购、缩慧盈改利绍期硬望蜘、序融丽资吗渠疗道药。决勇策进项额目互：欺发涂展哨方销向名、罩盈藏利厉模耳式睁、躁承万担毕功谈能昂、凭实午施殿进腾度矛。决鼓策兄人跪力嘴：元团摄队赴运核作卧能罪力侍和袜执越行许能念力湾、而合买作鸭团洞队既、础主侍管迈部恩门省。地再产远项搭目询开益发亩三肆大材核崭心蜂要锣素方：女钱党、雄地泄、陵人婆！土昨地宝获疤取定口位雀决洋策产窄品撞设句计项资目汪报暑建施拳工瞧建共设推妖广间销殿售物册业不管城理项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各低部料门盖职训责惧：开爸发劳部代：廊建绘设尽规猛划满许庄可遇证—严—国堵有许土洪地烘使负用撇证充。营份销失部棚：赛编茅制拌项易目树经扬营汪策技划层书座（多包卷括定市隐场枯调济研婆深槐化阀、心项漫目晃定亿位观报劫告四、从定借价惭方法案纸）佳。设野计限部啦：胃概吃念最设冲计盼任跳务补书—墙—概欺念书设高计满深视化浸方芳案灿。工已程蚕部丽：构编卖制毕项奏目绪工仇程谋节蚂点镰计躬划氏。财趟务年部缎：档概角念比版姥投夕资爷收砍益春。成瓶本棵部厨：余可看研摆版单成槽本唇。欠（泽根再据沙设宜计找部呼提寸供庄的桐规扶划椅要川点芝进产行嫁估垒算络）关咏键顾要缠素扎：犁项拿目坦策巷划巨书江、火概傻念硬设纤计扰深惹化蠢方吹案掘。土帮地甚获粪取定帆位怜决芝策产掌品堂设沟计项矛目刺报煮建施舟工熟建裙设推庸广吴销脆售物芦业蜘管门理土观地献获睬取定霜位杏决圣策产仗品流设执计项亚目取报灾建施挤工初建焦设推吵广径销绿售入鹊伙倒交梁付地井产原项闯目景标右准捧设救计炉周疑期5个月实施方案2个月施工图3个月设计前期设寇计射周匠期3：5：2土牙地潮获余取定狐位赞决胶策产叉品料设舞计项掏目票报嗓建施跪工私建炮设推蓄广递销鞠售入格伙循交穗付包肌含何的帆主询要绸设所计妹阶枣段代：概抚念盐设阵计奸：逝大孟概6周肢；详有规孝设博计腿：渡大株概6周径；单戒体典方察案崭：山大裂概1揉2周桥；扩元初编方应案粒：道大渡概6周它；施卡工跨图亮设阀计贝：娇施终工秃标稠准不和瘦结和构冰形摇式鼠，成大方概1旅0周造；景揭观使设叶计由：灯大揭概5途-农6周廊；样绞板雀房禾及棵会雕所细设残计门：因大杯概4周仪。关茎键腊要坝素粒：淘各设阶摄段挑方僚案裳评译审衫。常方见炒的没问刷题初：进柴度夜问驳题颈：嚷进潮度酱难涛以雷控丸制购、幅各佩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