论优化设计与工程建设投资控制

PAGE15湖南大学HUNAN毕业论文题目：论优化设计与工程建设投资控制学生姓名学号年级专业指导老师二0一六年三月二十八日摘要本文论述了目前工程建设项目优化设计对建设投资的影响的重要性，通过分析优化设计运行困难的成因，结合湖南、、、风情商业街项目设计情况，指出优化设计中存在的问题，搞好优化设计的几点对策，明确了优化设计的过程管理，整个社会要健全优化设计体系、重点介绍设计阶段的投资控制措施和方法。关键词:优化设计投资控制措施方法Inthispaper,Thispaperdiscussesthecurrentengineeringconstructionprojectoptimizationdesigntotheimportanceoftheinfluenceofconstructioninvestment,throughtheanalysisofthecausesofoptimizationoperationdifficulties,combinedwiththebigfellowgroupofhunanchenzhouappropriatechapteramorousfeelingsstreetprojectdesign,pointsouttheproblemsexistingintheoptimizationdesign,putsforwardsomecountermeasurestoimprovethequalityoftheoptimizationdesign,theprocessmanagementofoptimizationdesign,thewholesocietytoimprovetheoptimizationdesignsystem,withemphasisontheinvestmentcontrolmeasuresandmethodsofthedesignphase.Keywords:optimizationdesignandinvestmentcontrolmeasures目录第一章绪论…………1第二章优化设计与工程建设投资控制概述………2一、优化设计对建设投资的影响…………2二、目前优化设计的现状导致优化设计运作困难的原因分析…………2三、要做好优化设计，针对前面的原因分析，必须健全优化设计体系………………4第三章湖南、、、、风情商业街优化设计现状及问题分析………61.、、、建设有限公司简介……………62.、、、风情商业街优化设计控制现状………………6⑴优化设计控制现状………………………6⑵、、建设有限公司优化设计存在的问题和原因分析……………7第四章对、、、、建设有限公司设计优化成本控制的改进建议…10⑴加强优化设计的过程管理………………10⑵和政府及其他参建单位进行联动控制优化设计………101.主管部门应加强对优化设计工作的监控………………102.发挥设计监理的作用……………………11

3.设计单位应推行投资控制措施…………114.业主（建设单位）单位聘请专业单位对设计进行优化………………12⑶设计阶段投资控制优化设计的方法…………………12第五章结论……………………14致谢……………15参考文献…………………16论优化设计与工程建设投资控制第一章绪论在市场经济不断发展壮大的今天,市场竞争日趋激烈,效益原则已经成为企业生存和发展的关键.对于房地产开发单位而言,竞争趋于白热化，市场将进行重新洗牌，残酷的市场竞争在给各房地产企业带来发展机遇的同时也带来了极大的挑战。“即要高质高量完成工程建设的同时，也要采取各种营销手段全面去化物业，更重要的是从项目中获取最大的利润保障自己的发展”这是当前各房地产建设单位面对的最根本的问题。如何在保障销售的同时又能获取较大利润呢？当前房地产库存压力大，多处鬼城，成交量价齐跌，有各种因素，土地价高、市场需求等是一方面，而建造成本高也是原因之一，要去库存，促销售，提前去化，降价是首要的措施，但开发商也还要盈利，如何在低价位下盈利，就要降低工程造价，降低工程造价贯穿建设项目全过程，一般建设单位只注重施工阶段的投资控制，采用低价中标，降低材料档次等方法来降低工程造价，而施工单位为了获取到最大利润，进行偷工减料，就出现了楼脆脆、楼歪歪、长期漏水等劣质楼盘，影响销售，业主也拒绝收房，大闹售楼部等事件，造成恶劣影响。这就是开发商没有搞清楚成本控制的关键在哪，开发商投资控制的重点是设计阶段，施工阶段投资控制重要，但不要舍本逐末，尤其是设计阶段的投资控制至关重要，据研究分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对投资的影响却高达75%以上，在设计阶段怎样通过进行优化设计来进行投资控制，在满足项目功能需求前提下，保证工程质量，不设计多余功能，不浪费，内外装修标准适当，满足舒适、美观、大方就可，不搞高、大、上。这些都是优化设计的内容。但目前工程建设优化设计各个层面尚未得到重视。就如何搞好优化设计，我们来进行探讨。本文通过论述揭示优化设计对建设投资的影响的重要性及当前优化设计运作困难的成因分析，提出要怎样健全优化设计体系。结合湖南大汉城镇建设有限公司投资建设的宜章风情商业街的设计实例，指出在设计阶段优化设计不到位存在的问题，最后提出搞好优化设计的对策，以供借鉴。第二章优化设计与工程建设投资控制概述房地产项目开发一般包括取得土地、进行前期勘探设计五通一平、进行报批报建、实施工程建设、进入销售期、交付使用、后期物业管理和维修。总成本包括土地费用、前期费用、建安工程费、基础配套设施费、不可预见费用、期间费用、税费、报建报批费用，前期费用中包含勘探设计费。为了项目的最终盈利和达到利润目标，在各阶段都要进行投资控制来降低费用。一般来说需要上交给政府的钱是不好控制的，只有通过协调能降低费用；在工程建设实施阶段是按图施工，有具体的量和定额计算的，能把投资控制下来的空间也是有限的；开发过程中的管理费用、资金成本、销售费用等降低也是有限的；只有设计阶段的投资控制是弹性的，且挖潜能力大，要对设计阶段进行投资控制，有效途径就是做好设计优化工作。优化设计对建设投资的影响设计规划方案影响工程投资作用力大工程项目建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。在规划设计阶段，取得土地后，该地块是作为商住开发，商住比例是多少，还是作为商业开发或者纯住宅开发等，所取得的经济效益是显然不同的，同样是开发高层还是小高层或者是洋房、别墅等不同产品，投资和回报都不同。为什么任志强说去库存要炸掉一部分重建呢？就是规划方案有问题。引用任先生微博中的一段话“香港中银大厦边上，是李嘉诚先生建的写字楼。但原来这里是个很新的高级酒店，也经营的很好，但李先生把酒店炸掉，重建了写字楼。并且收到了比酒店高许多倍的经济效益’’可见规划方案的优化对工程投资收益是巨大的。单项工程设计中，其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为塔楼还是板房布置、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、户型选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价5%～10%，甚至可达10%～20%。2.施工图设计图纸质量影响工程投资作用其次不少建筑产品由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理，影响正常使用；某小区次卫没有设计沉箱，使用者只能抬高做蹲厕，否则只能安装坐便器。有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，给建设单位和物业持有者带来巨大损失，造成投资的极大浪费。有的设计过于保守，造成浪费。。3.设计方案对项目其他经济的影响。优化设计不仅影响项目建设的一次性投资，而且还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使项目建设的全寿命费用最低。二、目前优化设计的现状导致优化设计运作困难的原因分析

1.政府主管部门对优化设计监控不力长期以来，形成了一种设计对业主负责，设计质量由设计单位自行把关的观念，主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价，有的仅靠图纸会审来发现一些简单问题，只有等出现了大的技术问题才来追究责任，而方案的经济性则问及更少。另外，对设计市场管理不够，越级、无证、挂靠设计时有发生，从而导致设计质量下降，加之由于设计工作的特殊性，不同的项目有各自的特点，所以针对不同项目优化设计的成果缺乏明确的定性考核指标。

2.业主要求优化设计的意识不强

目前，业主往往把投资的控制重心放在施工环节上，而对设计环节重视不够。其原因：一是对设计对投资影响的重要性认识不够，只看到搞施工招标，投标价要低于标底价、施工单位要让利等，殊不知设计方案的优化会带来更大的节约；二是无法很好地选择设计单位，因为在设计前业主不知道谁能优化到什么程度。有些项目设计虽通过招投标，但此时方案不细，概算粗略，很难来综合评定；三是业主由于专业知识上的限制，对设计方案难以从优化的角度提出要求或疑义；四是有些业主经济实力雄厚扰，项目建设赶时髦，求新颖，根本不提优化要求；五是有些业主自身对工程应具备的功能要求及应达到的目标不明确，随意性大，要求出图时间紧，又压低设计收费，从而也影响了优化设计的开展。

3.设计单位优化设计的开展缺乏必要的压力和动力

由于目前的设计经营往往凭的是关系，缺乏公平竞争，所以设计单位的重心不在技术水平的提高上，设计只要保证不出大的质量问题，方案的好坏、造价的高低，关系不大，使优化设计失去压力。由于现在的设计收费是按面积或按造价的比例计取，几乎跟投资的节约和设计质量的优劣无关，导致对设计方案不认真进行经济分析，而是追求高标准，或为保险起见，随意加大安全系数，造成投资浪费。相反，设计单位即使花费了较多的人力、物力，优化了设计方案，给业主节约了投资，但也不能得到应有的报酬，有时设计费反而变少了，从而挫伤了优化设计的积极性。

4.优化设计运行的机制不够完善

优化设计的运行需有良好的机制作为保证。而目前的状况，一是缺乏公平的设计市场竞争机制，设计招标未能得到推广和深化，地方、行业、部门保护严重；二是价格机制扭曲，优化不能优价；三是法律法规机制薄弱。三、要做好优化设计，针对前面的原因分析，必须健全优化设计体系1.完善相应的法律法规优化设计的推广应有一定的法律法规作为保证，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投标法》、《建筑工程质量管理条例》等在规范项目建设工作，但这些都是从项目建设的总体出发，对设计方面的规范不够具体，因此为更好地监督管理设计工作，还应建立和完善相应法律法规，如设计监理、设计招投标、设计市场及价格管理等。2..政府主管部门层面需健全现阶段主管部门监控主要是规划方案的审查和初步设计图纸审查及施工图纸审查；规划方案主要审查是否和政府规划一致，是否符合规划设计条件，外立面等和效果图追求高大上，对降低投资控制起不到作用。初步设计图纸审查也只是审查是否符合规划方案，有没有超容积率和建筑高度等，不会细化到技术经济指标。而施工图纸审查是审图机构进行，也只是对设计的结构安全进行复核及使用的设计规范是否过期和依据是否正确，对是否浪费投资人的钱不进行审查。政府主管部门应从节约国家资源和浪费劳动力角度来控制投资。3.业主（建设单位）层面需健全首先；进行招投标择优选择设计单位，而不是选择关系户。还要对设计院的类似工程设计经验进行考察，是否设计有类似成功案列。对各专业设计负责人的资质、从业经验进行审查，一经选定不得变动，并约定在合同里。设计合同要约定限额设计，对设计技术经济指标进行约定，不得超过指标，在合同里约定经济指标的符合性进行奖罚。其次；设计单位要成立专职部门管理设计事务，现在大的地产商均有规划设计部进行设计质量管理；但要避免人浮于事，要有一定的设计能力，也要避免总部设计部和项目公司在职能上相互扯皮和推诿。然后；各设计阶段设计成果出来后，要根据图纸进行预算编制，如发现超经济指标则要求设计院修改设计，直到符合经济指标方可。最后；在施工图纸会审时要把好关，这就要求建设单位要保证设计工期，要有足够时间去审核图纸，才能找出图纸错、漏、碰，不要在施工阶段造成返工、停工、修改等，避免投资浪费。4.设计市场竞争机制需健全为保证设计市场的公平竞争，设计承包也应采用招标投标，虽然早在1984年，当时国家计委和城乡建设环境保护部就印发《工程设计招标投标暂行办法》，1995年建设部230号文印发了《城市建筑方案设计竞选管理办法》，新颁的《招标投标法》中也规定符合条件的项目的勘察设计必须招标，但采用招标的项目一直很少，只占总项目的10%左右(不同的地区其比例可能有所不同)，即使采用招标的项目，其招标体系不完善评标方法不健全，缺乏公平竞争性，因此应完善设计招投标的相关环节。首先，应成立合法的设计招标代理机构；其次，各地方主管部门应建立相应的规定，符合条件的项目必须招标；第三，业主对拟建项目应有明确的功能及投资要求，有编制完整的招标文件；第四，招标时应对投标单位的资质信誉等方面进行必要的资格审查；第五，应设立健全评标机构和合理的建设评标方法，以保证设计单位公平竞争，并限制业主在项目上的随意性。设计单位为提高竞争能力，在内部管理上应把设计质量同个人效益挂钩，促使设计人员加强经济理念，把技术与经济统一起来，改变以前设计过程中不算帐，设计完了概算见分晓的现象，并通过室主任、总工程师与造价工程师层层把关，共同控制设计过程。5.社会监督层面需健全目前社会监督层面主要是监理公司进行监理。优化设计工作的推行，仅靠政府监控还不能满足社会发展的要求，设计监理已成为形势所迫，业主所需。通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在搞好政府监理的同时，一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件，加强设计监理人才的培训考核和注册，制定设计监理工作的责职、收费标准等；另一方面通过行政手段来保证设计监理的广度，为设计监理的社会化的提供条件。第三章湖南、、、风情商业街优化设计现状及问题分析1.大汉城镇建设有限公司简介创立于1993年的大汉控股集团有限公司，总部位于湖南省长沙市，是一家跨地区、跨行业的大型综合性非公有制企业，业务涵盖钢材物流、城镇建设、商业地产、老年地产、商业管理、文化旅游、汽车贸易、职业教育等。目前，旗下拥有80余家子（分）公司，员工近2千人，总资产达121亿元。公司2014年销售收入291.5亿元，综合实力位居中国企业500强第396位、中国民营企业500强第117位、湖南省民营企业第2位；中国钢贸企业百强第2位、湖南钢贸企业第1位大汉城镇建设有限公司房地产开发资质为二级，主营房地产开发、经营；城镇化建设，城区建设及改造，产业园区建设；物业管理；酒店经营；实业投资；资产管理。宜章风情商业街是大汉城镇建设有限公司分公司宜章大汉城镇建设有限公司为开发主体的集商业和住宅一体的商业步行街。2.、、、建设有限公司风情商业街优化设计控制现状⑴优化设计控制现状企业组织是企业管理的基础和载体，企业组织结构是企业生产经营管理的功能的具体表现。符合企业发展特点的组织结构能够推动企业发展，提高企业的竞争力。大汉城镇建设有限公司采用的是职能型的组织结构，各部门各司其职。如下图示1.1总经理总经理常务副总经理副总经理工程部预结算部财务部安监部会计出纳设计部招采部工程技术部设计部人员配置有园林、结构、建筑、水电安装、暖通专业。优化设计与招采部、预结算部及工程技术部均有关联，各个职能部门的需互相衔接，紧密相扣的，设计部负责提出设计任务书，对设计方案进行内审，对初步设计进行审查，对施工图进行审查，报领导批准再反馈给设计院。在外部环境竞争日益激烈的形势下，大汉城镇建设有限公司管理者清楚地认识到控制好设计优化的重要性，要想企业获利必须抓住优化设计这个关键环节，在设计的方案阶段、钢筋含量、砼含量、内外装修等方面狠下功夫，达到节约成本、提高经济效益的目的。但大汉城镇建设有限公司在实际优化设计控制的操作中还存在不少问题，还需不断完善。⑵大汉城镇建设有限公司优化设计存在的问题和原因分析设计部人数不够，要控制集团20几个项目公司的设计，进行设计优化，只能停留表面审查，没有深入详细审查，导致很多大的方案有问题都不能发现。风情商业街设计桩基选型为长螺旋钻孔桩，在施工部分长螺旋钻孔桩后发现该桩型根本不适应该地质情况，该地区为灰岩地区，但长螺旋桩不能入岩，导致桩长不足5米，且桩的承载力不够，经过设计院、集团设计部现场分析，决定变更为冲孔桩。此事其实在地勘报告中，地勘针对该地质条件已建议选用冲孔桩，但设计院和设计部工程师没有及时采纳，此次造成工期损失2个月，浪费投资200多万。见下图变更前桩型和变更后桩型。个别领导对设计部提交的优化设计成果不重视，一味的降低工程造价，不按科学实际定方案。风情商业街临街玻璃窗做到7.4米*5.3米大，但不是幕墙设计，只是横竖按田子格进行分隔，做成玻璃窗安装。因为玻璃窗户每平米造价比幕墙造价低200元。安装后这批大玻璃窗稳定性不好，抵抗风压能力低，起大风就摇晃，后来不得不进行加固处理，增加投资150万，如果一次性做幕墙设计，比现在的造价要低，不但没优化节约成本，反而浪费成本和工期。领导要对下属信任，不能官僚。见下图所设计大的窗户。个别领导追求高大上，对商业门面的入户门要求安装玻璃地弹簧门，而宜章本地的特色就是安装铝合金卷闸门，在项目公司坚持下，进行了优化设计，全部变更为铝合金卷闸门，节约成本120万元，购房者也非常舒心。因此设计要考虑当地习惯做法。设计部人员结构专业和建筑专业要紧密沟通，对建筑和结构进行优化。风情商业街设计框架结构，底下2层为商铺，上面三层为住宅。负一层为地下车库。该小区设计了转换层。经施工完成测算其砼含量和钢筋含量均超标。见下表所示：建安成本主要控制指标对比表序号内容设计合同指标设计图纸指标商业住宅商业住宅地下室1混凝土含量（m3/m2）0.320.310.420.270.622钢筋含量（kg/m2）36345734943窗地比＜0.20.214地下室层高≤3.7m3.7m≤H≤5.45m备注不包含基础及地下室部分，面积指标为结构面积。除地下室外的结构面积为51525.37m2，其中商业结构面积30592.87m2，住宅结构面积为20932.5m2。计算如下1.混凝土部分，考虑到C30混凝土比较多，故暂时参照混凝土C30单价进行测算，（0.42-0.32）*30592.87m2*（356+45）元/m3=1226774.08元（其中356元/m3为合同签订的混凝土材料费，45元/m3的人工费）；2.钢筋部分增加的成本估算为（57-36）*30592.87m2*（3177+800）元/吨=2555024.72元（其中3177元/吨为采购周期当前均价，800元/吨的制安费）。合计预估造成增加的成本约为3781798.8元。造成单方面建面造价增加123元每平方。该计算式中0.42与0.32分别为实际使用砼和设计合同规定的限额使用砼每平米含量；57与36分别为实际使用钢筋和设计合同规定的限额使用钢筋每平米含量。设计优化工作预结算部没有参与进来，每阶段设计出来后，预结算部没有及时进行经济测算，没有提出超限额设计的依据，使得技术与经济脱钩，没有进行技术经济比较，也无从谈起优化设计。招采部从选择设计单位到签订设计合同，没有履行好职能，没有对设计院相关设计人员资格进行核实和审查，个别不符合设计资格人员参与设计，导致设计质量不高；在设计合同中虽然规定了限额设计，但对超限额设计没有处罚的条款，对优化设计节约了成本没有奖励的措施，因此设计院优化设计积极性不高。设计过程中，项目公司工程人员、监理人员始终没有参与，没有第三人进行审查和再审，优化设计体系不健全。每阶段设计完成后没有及时进行政府审查，等出施工图时才进行，没有得到政府监管；后期施工图虽有政府审图机构进行审查，但政府审查的重点不是优化设计和节约成本，只是对规划、规范的符合性进行检查。第四章对湖南大汉城镇建设有限公司设计优化成本控制的改进建议⑴加强优化设计的过程管理要做好优化设计，必须建立起优化设计工作流程。集团招采部对设计单位的选择要制定相应的标准要求，按工程复杂程度选择相应资质等级的设计单位，单项设计要选择具有单项设计资质的单位，不准挂靠，不准转包。对参与项目设计工程师的资格进行审查，对其相似设计成果进行核查。集团预结算要安排专人及时对每阶段出的设计成果进行预算，分析钢筋含量、砼含量，装修部分每平米造价。配套设施工程造价占比。一旦超过行业标准，必须进行优化。每阶段设计成果设计院内部先进行内审，总工审核确认，报集团。集团设计部分专业进行审查，提出具体意见，对优化成果视降低造价占比进行奖励。建筑专业要审查建筑布局不浪费空间，尽量达容积率上限；开间、进深符合习惯，尽量避免小开间、长进深的设计，外立面不要搞得奇形怪状，装饰线条不宜过多，外立面装饰用材适当。公共部位空间紧凑，关联性强。结构专业要对计算书进行审核，要审查柱网布置，对钢筋配筋进行复核，对砼构件尺寸进行计算复核，满足结构安全前提下，不要浪费。暖通专业和水电专业对管线的走向进行协调和优化，布置合理紧凑尽量降低地下车库层高或者走管道房间层高从而降低造价尽量推行新工艺、新技术、新材料降低材料成本和建筑物自重。⑵和政府及其他参建单位进行联动控制优化设计1.主管部门应加强对优化设计工作的监控

为保证优化设计工作的进行，开始可由政府主管部门来强制执行，通过对设计成果进行全面审查后方可实施。作为《建设工程质量管理条例》的配套文件之一的《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已由建设部建设［2000］41号文颁布施行，它的实施将对控制设计质量提供重要保证。但《办法》规定的审查主要是针对设计单位的资质、设计收费、建设手续、规范的执行情况、新材料新工艺的推广应用等方面的内容，缺乏对方案的经济性及功能的合理性方面的审查要求，所以建设主管部门在执行《办法》的同时，应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查。第二，应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场，减少黑市设计。第三，利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为优化设计的进行提供良好服务。2.发挥设计监理的作用

监理在设计阶段控制投资的目标：一、促使设计在满足质量及功能的前提下，不超过投资计划，并尽可能地节约费用。二、为了不超过计划投资，就要以初步设计开始前的项目计划投资（投资估算）为目标，使初步设计概算不超过估算。三、施工图设计完成时，控制其施工图预算不超过概算。监理在设计阶段投资控制的方法：一、在设计过程中，要及时对设计图纸中的工程内容进行估价和设计跟踪。二、及时审查概算、修正概算和预算，如发现超投资，要向业主提出建议，在业主的指示下通知设计单位修改设计以控制投资。三、要对设计进行技术经济比较，通过比较寻求设计挖潜的可能性。四、要督促协助设计人员采用限额设计、优化设计及价值工程法等先进的有利于投资控制和节约项目费用的方法。3.设计单位应推行投资控制措施一、采用限额设计控制投资，限额设计决非限制设计人员的设计思想，而是要让设计人员把设计与经济二者结合起来，在设计进展过程中及各阶段设计完成时，要主动对已完成的图纸内容估价，并与相应的概算、预算进行比较对照，若发现超投资情况，找出其中原因，进行优化，及时修改设计，使投资降低到限额内，未经业主同意，设计人员无权提高设计标准和设计要求。二、用价值工程原理对设计进行技术经济比较，从而优化设计。1.设计过程中要应用价值工程法进行项目全寿命经济分析，不仅考虑一次性投资，还要考虑到项目使用后的经常维修和管理费用。2.对设计的经济性要全面考虑，权衡分析，不能搞过分设计，这种保守设计肯定对设计的经济性考虑不多，需要重点优化。3.对结构型式、重要配筋、材料选用等进行核对分析，并考虑设计的经济性，尽量不采用保守设计，进行优化，达到满足使用功能，又安全，从而降低投资。4.通过设计的多方案比较和价值工程原理进行分析，或在保证工程功能不变前提下，优化设计，降低工程建设投资；或者在工程投资不变的情况下，提高工程功能，因而最终降低工程投资；或者在工程主要功能不变，次要功能略有下降情况下，使工程投资大幅度降低；或在工程投资略有上升情况下，使工程功能大幅度提高；通过优化设计，提高工程的“价值”已创造有许多成功的实例。三.控制设计变更1.在审查设计时，若发现超投资现象，要通过代换结构型式或设备或请求业主降低装修等标准来修改优化设计，从而降低设计所需投资。2.在设计进展过程中，因业主要求变更设计时，对此要慎重考虑对待，认真分析，充分研究设计变更对投资和进度带来的影响，并把分析结果提交业主，由业主最后审定是否要变更设计。四、控制主要材料、设备的选用1.主要设备、材料的投资占整个过程投资的70%左右，其对投资控制极为重要，必须谨慎选择。2.充分研究主要材料、设备的用途和功能，了解业主需求，以使主要材料、设备的选用及采购经济实惠，既能满足业主的功能要求，又价格较低。4.业主（建设单位）单位聘请专业单位对设计进行优化大部分地产项目建设单位可以聘请有资质的设计单位对承包人的设计成果进行优化，按优化结果付费，同时业主单位加强合同管理，视优化结果对原设计人的设计费进行奖罚，提高设计人的积极性，已达到降低投资的效果。⑶设计阶段投资控制优化设计的方法（一）分阶段设计的投资控制方法1.方案设计阶段。应充分了解建设单位的设想和要求，项目需求书，结合项目的特点，对同类型项目进行参观研究，掌握相关资料。对总图方案、主要建筑和各种费用指标、关键设备、工艺流程进行技术经济的综合比选，研究实现投资限额目标的可行性。对于新技术、新设备、新工艺的采用，多符合“安全、可靠、经济、适用、符合国情”，而造价有所增加，可在总的投资分解中解决。方案阶段所确定的投资限额作为工程设计总的投资限额，下个设计阶段不得突破。2.初步设计阶段。初步设计阶段决定了该工程的项目设计的主要内容框架，是控制投资的关键，此阶段着重进行设计方案的综合调整，博采众长，优化设计，特别是对在方案设计阶段未定论的技术方案或工艺流程，都要在本阶段进行仔细的技术经济比选分析后确定。设计阶段定下的工程修改概算，施工图阶段不得突破。要求各专业设计人员强化工程造价意识，在拟定设计原则、技术方案和选择设计材料过程，应先掌握工程的参考造价的工程量，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量进行设计，力求经济，将造价和工程控制在限额范围之内。3.施工图设计阶段。严格按照批准的初步设计确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行，施工图阶段限额设计的控制重点要放在工程量的控制上，控制工程量采用审定的初步设计工程量，控制工程量一经审定，即作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。投资控制额已批准的初步设计修改概算为准。当涉及到工艺方案、工艺流程或审计方案的重大变更，初步设计已经失去指导施工图设计的意义时，则必须重新编制或修改初步设计文件，并进行重新报批。（二）对设计投资控制进行纵向和横向控制1.纵向控制方法。从方案设计阶段-初步设计阶段-施工图设计阶段，初步设计阶段概算不得超过方案设计阶段的投资估算，施工图设计预算不得超过初步设计和扩大初步设计阶段概算。要求设计单位在每一个设计阶段按分项、分专业编制投资概算，动态分析投资增减情况，如有超过，要分析原因，并采取措施予以核减。2.横向控制方法。要求设计单位技术人员与工程造价人员紧密配合。对牵扯量大、特殊的方案或构造，均应实行先进行估价，再进行多方案比选，以得出最优方案。要求设计单位建立各专业之间的分配考核制度。设计开始前，按照设计过程的估算、预算的不同阶段，将工程投资按照专业进行分配，并分段考核，下段指标不能突破上段指标，哪一专业突破控制造价指标时，应首先从本专业分析突破原因，用修改设计的方法解决。设计投资控制的责任必须落实到各科室、各部门，甚至个人，并建立奖惩机制。通过各阶段投资会审，对设计概算或预算进行控制。在各阶段，如果多个专业出现突破设计限额苗头时，首先进行分专业的投资审查，再进行有关专业的技术、投资会审，解决技术问题，并对各专业投资进行调整，使各阶段设计总限额不被突破。第五章结论优化设计是投资控制的重点、关键环节,是确保工程造价更趋合理和经济的先决条件。通过优化设计来控制投资是一个综合性问题，不能片面强调节约投资，要正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节。设计中既要反对片面强调节约，忽视技术上的合理要求，使项目达不到功能的倾向，又要反对重视技术，轻经济、设计保守浪费的现象。优化设计,既要把握全局和总体方案的优化,又要关注建筑细部设计的优化。在设计实务中,工程设计人员应明确设计要求,正确运用技术与经济手段,并要利用价值工程的原理来进行设计方案分析,以提高价值为目标,以功能分析为核心,以系统观点为指针,以经济效益为出发点,最大程度上实现设计优化，从而最终做好工程全过程的投资控制工作。。。。2016.3.28、、、、致谢光阴似箭，我即将结束我在湖南大学成教工程管理专业的学习，在2年多的学习期间，许多老师给予了我悉心的教导和热心的帮助，让我掌握了许多工程管理专业的知识，为撰写该论文奠定了理论基础。本