房地产宏观调控及其影响

房地产宏观调控及其影响

房地产宏观经济政策——1.2目录CONTENTS1、房地产宏观调控2.回顾房地产调控政策及政策效果3、房价过快上涨对宏观经济的影响4、总结—构建我国房地产市场基础性制度和长效机制2.房地产宏观调控3

指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。3.4全面回顾房地产宏观调控20年两个目标:避免过热和防止过冷七个阶段:1998-2001年：房改启动市场2002-2004年：抑制房地产市场过热2005-2007年：稳定住房价格2008-2009年：刺激住房消费2010-2013年：遏制房价上涨2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激2016.9至今：长短结合，促进健康发展4.51998-2001年：房改启动市场

1.房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革国际：亚洲经济危机，出口转内需为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业被确定为重点支持的产业。决定把房地产行业作为中国经济发展新的增长点。国内：市场经济体制改革，计划经济转市场经济5.6主要政策事件:1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税费改革、2002年的土地招拍挂第一，管理政策：1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策。第二，土地政策：完善土地流转、使用等方面的制度。第三，住房供应政策：建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，不同家庭实行不一样的住房供应政策。第四，减税政策第五，金融政策：完善住房信贷、公积金管理等制度。2、配套政策：健全市场制度，完善相关措施1998-2001年：房改启动市场6.77.8

房地产业全面发展，价格平稳增长在房地产投资方面，逐年增加，占比不断提高，对中国经济增长贡献维持在15%左右，年均对GDP拉动1.2个百分点。1998年改革达到当初目的，房地产成为国民经济的支柱产业。特别是1998年的房改、1999年的房贷唤醒了民众的购房需求3、房改效果：启动住房市场，运行较为平稳1998-2001年：房改启动市场8.92002-2004年：抑制房地产市场过热1、调控背景：房地产供求矛盾显现，价格投资增长过快从2003年起，房地产出现过热的苗头。2003年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，全国商品房平均价格同比增长3.8%。2003-2004年，全国房地产开发投资增长超过30%；2004年全国房地产销售均价增长超过17%，部分地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。9.102002-2004年：抑制房地产市场过热10.112、调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨2002-2004年：抑制房地产市场过热主要政策事件：国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）第一，管理政策：明确住房市场化改革方向。第二，土地政策：加强调控。要求各地从严土地管理，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应；第三，住房供应政策：控制房地产开发。第四，金融政策：加大信贷调控。11.123、调控效果：房价涨幅过大2002-2004年：抑制房地产市场过热

房价投资和供给下降，但房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。

受“831大限”政策影响，新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降；2003年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨4.84%，2004年上涨17.76%，远远超过城镇居民人均收入增长率。12.132002-2004年：抑制房地产市场过热13.141、调控背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出2005-2007年：稳定住房价格

房地产居住需求和投资需求大量增加。受政府调控影响，虽然城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇化率的提高，住房需求大量增加，同时房地产行业投机行为普遍存在。14.152、调控政策：金融成主要手段，限制外资进入2005-2007年：稳定住房价格主要政策事件：国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。第一，管理政策：控制房价过快上涨。第二，土地政策：深化土地调控。第三，住房供应政策：调整住房结构。第四，金融政策：从紧调控。第五，税收政策：开始使用税收进行调控。15.163、调控效果：稳房价不理想2005-2007年：稳定住房价格

稳定房价不是很成功。2005年-2007年，房价始终在飙升。2008年销售面积出现下降，这是1998年以来首次新建住房销售面积下降，价格也相应下降1.9%，一方面是受货币政策收紧的影响，另一方面是受国际金融危机的冲击。16.171、调控背景：次贷危机全球经济衰退，国内四万亿投资刺激2008-2009年：刺激住房消费

由美国次贷危机引起全球经济衰退。美国金融危机导致美国经济下滑、消费者信心不足，对进口的需求大大减少。

国家推出四万亿投资计划。2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”进行描述，并罕见地提出用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的力度执行该计划。17.182、调控政策：以保增长为目的，刺激房地产2008-2009年：刺激住房消费

主要政策事件：《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》第一，管理政策：积极支持房地产业。第二，住房供应政策：加大保障房建设。强调主要以实物方式、结合租赁补贴等形式解决城市低收入者住房问题。第三，金融政策：加大自住型和改善型住房的信贷支持。第四，税收政策：调整交易税、减免营业税。首次购买90平米以下普通住房的，契税税率下调至1%，免征印花税、土地增值税；个人销售2年以上的普通住宅免征营业税。18.193、调控效果：销量价格大涨2008-2009年：刺激住房消费

房价空前暴涨。2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%，保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨。全国平均房价增长率23.3%，上海达到56.7%，大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度。19.2020.211、调控背景：房地产市场强势复苏2010-2013年：遏制房价上涨

2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。以此为标志，房地产调控政策从刺激转向遏制。21.222、调控政策：部分城市开始限购，加大保障房建设2010-2013年：遏制房价上涨

主要政策事件：国四条、国十条。第一，管理政策：遏制价格上涨。国务院出台多项通知，明确房地产调控以遏制房价上涨和加大保障房建设、增加普通商品住房供给为主要目标。第二，土地政策：加强土地调控，增加普通住房有效供给。第三，住房供应政策：重视保障房建设。在土地、金融政策给予保障房积极支持；落实2013年的保障房建成470万套、新开工630万套任务。22.232、调控政策：部分城市开始限购，加大保障房建设2010-2013年：遏制房价上涨

第四，金融政策：差别化信贷政策。首付比例调整到30%以上；二套房，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；暂停第三套房贷款；不能提供一年以上纳税证明或社保证明的非居民停发房贷。第五，税收政策：房产税试点。营业税免征期限从2年恢复到5年；沪渝房地产税试点。第六，住房需求政策：部分城市开始限购。23.243、调控效果：房价过快上涨势头得到暂时抑制2010-2013年：遏制房价上涨

总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，但区域分化明显。房价仍有增长，但增长已放缓，且有进一步放缓的趋势。最先实施限购的北京的销售面积增长率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%，其房地产市场大幅波动问题突出。24.253、调控效果：房价过快上涨势头得到暂时抑制2010-2013年：遏制房价上涨

不过，2012年货币政策宽松使得部分区域房价从2012年下半年开始进入一轮小周期上涨。从11年底开始到12年中，央行先后两次降准、两次降息，存款准备金率由11年底21.5%下调到12年中的20%，同期基准利率由3.5%下调到3%。降准降息后，销售和地产投资回暖回暖，2012年下半年，一线房价明显回升。25.261、调控背景：总量放缓，区域分化2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激

2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。经济增速换挡，进入新常态。新常态不仅意味着经济增速发生变化，经济发展方式、结构、体制等也在不断变化。房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的第二发展阶段。一二线高房价和三四线高库存并存。目标聚焦在去库存及分类管理上。26.272、调控政策：放松限购限贷，货币宽松2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激

主要政策事件：930新政、330新政、《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》2014年6月，呼和浩特首先取消实施三年的限购政策。从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%。多次下调存款准备金率。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》2016年2月29日，央行再度降准。

27.283、调控效果：一二线房价大涨，三四线平稳2014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激

2014年“930”新政和“1121”降息以后，房市开始触底回升。2015年“330”新政、持续降息降准以及6月股灾以后，一二线房价、销量开始加速上涨。2016年2月税费减免政策和降准以后，一二线房价启动暴涨模式，部分区域房价甚至接近翻倍。2015-2016年房地产市场出现明显分化，在一二线房价暴涨的同时，三四线房价稳定并持续去库存，体现了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。28.292014-2016.9：借稳增长和去库存再度刺激3、调控效果：一二线房价大涨，三四线平稳29.302016.9至今：长短结合，促进健康发展1、调控背景：经济L型企稳和政策强调防风险

2016年随着经济L型企稳、通胀预期抬头以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长的阶段性任务完成，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显。房地产政策开始从刺激转向收紧。30.312016.9至今：长短结合，促进健康发展2、调控政策：短期调控和长效机制2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。2016年8月底，央行为去杠杆重启14天逆回购，随后又重启28天逆回购，加大MLF操作力度，锁短放长，拉长期限提高资金成本，相当于隐性加息。2017年1月央行正式上调MLF操作利率。十九大报告中指出：“促进房地产市场平稳健康发展”，提出“长效机制”，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。31.322016.9至今：长短结合，促进健康发展3、调控效果：迅速降温

由于重新收紧限购限贷政策及十九大过后，一二线房价和销量迅速降温、房地产调控的长效机制仍有待破题。32.33稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨33.34房价过快上涨对宏观经济的影响房地产关联的行业众多房地产——经济增长的支柱产业——宏观调控中被作为调控工具

负面

效

应1.对消费、投资的净挤出效应2.对全要素生产率提高的阻碍作用3.对收入差距的扩大作用34.3