招商部工作手册

招商部工作手册目录商业管理制度及招商管理准则..............................................................................4第一部分招商管理.......................................................................................4第一节市场调研.........................................................................................4一、市场调研工作界定.....................................................................................4二、市场调研准备.........................................................................................4三、市场调研工作计划、内容及规定.........................................................................4第二节商业业态规划、招商政策及租金方案..................................................................5一、业态规划.............................................................................................5二、招商政策及租金方案...................................................................................5第三节商业项目招商....................................................................................6一、招商工作安排........................................................................................6二、招商准备............................................................................................6（一）准备招商资料......................................................................................6（二）招商人员培训......................................................................................6三、招商实行............................................................................................7（一）项目准入机制......................................................................................7（二）招商实行规定......................................................................................8（三）协议管理..........................................................................................8（四）商家经营状况分析及商源置换.......................................................................8（五）招商经理责任制....................................................................................8（六）招商人员的工作职责................................................................................9三、管理、检查、考核、奖惩...............................................................................9（一）招商计划及考核....................................................................................9（二）招商绩效考核......................................................................................10（三）招商人员费用管理.................................................................................10第二部分招商人员行为准则.............................................................................11一、礼仪规范...........................................................................................12二、工作纪律............................................................................................13三、保密制度与回访制度..................................................................................14四、惩罚措施............................................................................................15第三部分商源管理......................................................................................15一、商源搜集工作........................................................................................15（一）商户资源寻求途径及措施............................................................................15（二）商源分类及搜集内容................................................................................15（三）商源调查、登记....................................................................................16二、商源管理............................................................................................16三、商源活动开展........................................................................................16四、品牌商合作伙伴关系的建立............................................................................16五、商源运用............................................................................................17六、商源工作保密规定....................................................................................17第四部分招商协议审批流程..............................................................................17一、商铺租赁协议........................................................................................17二、租赁终止协议........................................................................................18三、品牌战略联盟协议....................................................................................18第五部分商业部会议管理制度............................................................................18一、商业部会议..........................................................................................18二、会议规定............................................................................................19部门晨会管理制度及内容原则.............................................................................19一、晨会管理制度........................................................................................19二、晨会内容原则........................................................................................20商业部管理制度及招商管理准则第一部分招商管理招商成败是商业项目能否运做成功的决定性原因，也是项目与否可以迅速成长的推进性原因。为强化项目招商的指挥、调度、协调、督察、奖惩功能，明确招商各有关责任单位、负责人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理措施。第一节市场调研一、市场调研工作界定1、新商业项目动工前一种月，由商业部组织招商人员展开市调，参与调研部门有商部及项目有关部门，调研内容包括商圈状况、同行业及竞争对手状况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。2、商业项目正常经营后，当地分企业应不定期对商品品牌、竞争对手、所有都市新商业项目的状况进行调研，形成市场调研汇报经当地分企业总经理审核后报商业部。3、遇商业项目商业业态重大调整，各地分企业需要进行市场调研，调研内容为商圈状况、同行业及竞争对手状况、租金水平、商户资源，形成市调汇报后报商业部，商业部各有关部门核算调查。二、市场调研准备1、资料准备商业项目建筑资料，都市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。2、人员准备由商业部组织有关部门、当地分企业成立市调小组。由商业部有关部门对当地分企业有关人员进行市调培训。三、市场调研工作计划、内容及规定1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用状况，为商业规划及项目筹办提供数据支持，最终形成市场调研汇报。2、都市零售状况分析重要商圈状况，不一样业态在当地商圈的分布状况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。3、同类竞争对手分析基本状况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费构造（客层定位）、租金价格或合作条件、有关费用（物业管理费）、人力资源费用、品牌状况、服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。4、本项目分析地理位置、项目规模、周围环境、交通，3-5公里半径人口数量构造和特性、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的所有状况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目的品牌及租金价格物业管理费原则的提议。5、新闻媒体调研调研多种媒体的收费原则和当地主流媒体、广告媒体合作单位的状况。6、形成调研结论根据各部门数据形成调研结论，指导当地分企业完毕物业管理费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。第二节商业业态规划、招商政策及租金方案一、业态规划1、根据市调汇报及发展部提供的有关数据，商业部负责草拟新商业项目商业业态规划。2、对于已经营商业项目的经营出现严重问题或50%以上租赁协议到期前3个月，由商业部负责指导当地分企业草拟项目业态调整规划。3、商业项目的商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在项目楼层的分布、目的品牌等。4、新商业项目的商业业态规划形成后，由商部提报总部论证，在商业部门负责人、当地分企业参与论证。经讨论、调整后的规划报集团领导审批。5、经营期商业项目的商业业态调整规划形成后，经商业部审核，报商业部总部审批。6、商业部负责根据经集团审批后的商业业态规划指导当地分企业制定招商方案，并跟进商业规划执行状况。7、商业业态规划一经确定，当地分企业必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经商业部审核后报领导审批，审批后的调改方案方可执行。二、招商政策及租金方案1、商业部根据当地市场状况、项目业态规划、集团规定草拟新商业项目招商政策及租金方案。2、商业部指导当地分企业根据当地市场状况、项目经营状况、项目商业业态调整规划、集团规定草拟经营期商业项目的招商政策及租金方案。3、招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁协议年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策。4、新商业项目招商政策及租金方案草拟后，由商业部提报，商业部经理、及其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的招商政策及租金方案报集团领导审批。5、经营期商业项目招商政策及租金方案形成后，经商业部审核，报总部领导审批。6、商业部负责监督、检查政策及方案执行状况。7、当地分企业根据批复的招商政策及租金方案，确定每个商铺的租金及招商政策，报商业部审批。商铺招商政策及租金方案经审批后，地方分企业需严格执行。第三节商业项目招商招商工作安排1、新商业项目开业前八个月完毕招商准备工作并启动招商，开业前二个月完毕招商100%，对于招商完毕后掉铺的商铺需在开业前一种月完毕掉铺再招商工作。2、经营期商业项目根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作。招商准备准备招商资料1、招商方案的制定、报批（含价格体系、现场统一招商说词、招商计划、周围调查状况、招商方略、招商现场布置等）；2、有关协议文本确定、报批（含委托招商协议、房屋租赁协议等）；3、招商指南或招商手册的编制；4、有关软体广告及现场布幅广告的设计制作；5、DM单或其他宣传资料；6、招商阐明会等的筹划；7、招商费用测算。招商人员培训1、参培人员：项目招商人员及有关配合协助人员2、培训基础内容：商业地产知识培训：招商筹划方案培训：项目概况、招商方略、业态配比及分布、租户搭配、准入机制、招商推进计划、多种费用收取原则等；工作流程培训：明确各阶段各部门责任及文献报批流程；制度培训：对与新项目招商有关的多种制度、原则、流程、程序、方略进行培训；招商技能培训：培训并强化招商负责人及招商代表的有关工作能力（如礼仪、谈判、应变等），更好地适应项目招商工作；法律法规及风险控制培训：强化招商人员对有关法律法规的理解，增强对多业权物业波及法律关系的掌握，培育法律风险规避意识。招商实行项目准入机制1、业态准入：（1）新项目应结合市场状况、筹划部门对项目的规划，进行合理的业态定位，并编制分楼层的业态规划图；（2）在招商实行过程中应严格按规划业态定向实行招商，若在招商过程中根据项目状况需对业态规划进行调整，应报经权限范围内领导同意；（3）在进行业态规划定位时，应充足遵照既有法律、法规及政府有关规定，如：卫生、消防等。2、品牌、实力准入：根据项目总体档次定位，确定租户配比原则，进行合理的租户搭配比例；对主力大户商家，尤其是经营娱乐业商家应进行背景、资信调查；引入商家应具有一定的经营实力及抗风险的能力，能承受市场培育期有也许出现的亏损状况；连锁经营商家，应对其其他店的经营状况进行调查，并与其沟通在本项目的运做思绪与预期回报等；具有条件的中、高档项目应尽量限制无品牌、无实力的小商家进驻。3、信誉准入：招商引入商家应遵纪遵法，诚实经营，有一定的信誉度；通过其在其他地方开店状况理解其如下几种方面的状况：A、对管理企业制度等方面的执行状况；B、租金、物管费、水电费等缴纳状况；C、经营产品的真实性，与否有欺瞒顾客等现象。对长期拖欠费用或因违法违纪事件被有关部门勒令停业整顿过的商家应限制引入；商家经营商品符合国家有关法律法规规定，并获得经营有关证照及批文。（二）招商实行规定1、基本规定：（1）合理运用招商方略，企业与商家之间的利益关系；（2）招商人员与客户的接洽应统一说词，口径一致；（3）招商人员在客户接洽过程中应认真做好记录，并分析未成功招商入驻客户的原因（租金、硬件配套、区域环境等）；（4）招商中接触到的不适合本项目业态或规模定位的商家，应建立完善的客户档案作为储备客户。（5）招商人员应有良好的纪律，招商过程中不能影响企业利益、企业形象；（6）在项目招商过程中应定期总结、汇报；（7）招商人员应及时根据招商进度及商家退场状况对对应台帐进行更新，并与监控部门进行查对，防止招商状况混乱等现象出现。（三）协议管理1、租赁协议：招商部门应根据实际状况，结合商家与企业招商部租赁协议范本制定对应的使用文本，报经企业同意后使用，严禁越权签定协议或先签协议后报批；2、业务部门签定的协议原件，应交一份到企业财务部立案，作为监督协议履约状况和有关款项收取的根据。（四）商家经营状况分析及商源置换1、对各商户应定期开展商户经营状况分析，租金变化及趋势分析，并形成调研汇报；2、分析项目业态变化趋势，运用空置商位的补位招商，强化关键业态，削减弱势业态，以进行业态优化配比；3、提高商户的租金支撑能力，在求稳定的基础上求发展，尤其要合理运用业主和商户解除租约的时机进行商源置换，重新注入优势商源以维持项目的持续繁华。（五）招商经理责任制1、招商部可根据状况可采用招商经理责任制的方式运作，以合理分派人力资源，提高招商效率；2、招商经理责任制与行政组织架构及级别无关，招商经理仍享有其行政职务相对应的福利待遇；3、招商经理应围绕所负责的招商项目，承担如下工作：前期准备工作A、除了企业市调部门的调查汇报之外，还应亲自有针对性的对项目周围商业卖场、临街铺面等进行深入调查，掌握真实、可靠的第一手资料；B、深入理解项目定位、软硬件配套、商业规划、销售及租赁价格体系等状况，对本项目的招商方略有一种清晰的认识和全面的把握。组织计划工作A、按“招商筹划方案”规定，分解项目招商计划，并将有关工作贯彻负责人、完毕时间，同步向上级领导提报时间节点计划表；B、做好有关工作的组织、协调、督促、沟通、汇报；C、组织召开本项目有关人员（部门内部）的沟通、协调会、对招商中出现的问题及时处理或汇报；D、对项目的招商状况进行跟踪，并根据实际状况提出租金价格方略、招商方略、业态调整等的调整提议方案。其他有关工作A、做好本项目招商的多种原始资料保管、存档、移交工作；B、做好与本项目招商有关会议的会议告知、安排、记录；C、做好在本项目中自己所承担的招商任务；D、以案例分析的方式进行项目招商总结。E、按节点计划表的规定向上级领导汇报节点进度及各项有关工作报表。（六）招商人员的工作职责1、负责招商经理下达的工作任务的完毕，完毕本部门的平常工作及职责工作，保证部门工作计划的完毕，完毕分管的工作计划任务。2、负责项目的市场调研，提出项目提议书，并就项目的经营运作提出建设性意见。3、接待项目到访客户，向商家简介所在项目招商状况、招商政策及优惠条件。4、根据项目规定拜访目的客户，宣传推广本项目，进行目的客户的信息搜集及招商业务工作。5、负责招商部与其他部门的工作衔接，并负有保障招商部各项工作顺畅的义务。6、根据部门规定，每周提交商家资源（分类电子版及《重点客户访谈表》）、周工作总结及周工作计划。7、负责安排招商部的各项活动，并完毕上级领导交办的其他任务。8、根据企业规定在规定期间内完毕日、周、月、季度、年度等工作计划及报表，并提交有关部门。四、管理、检查、考核、奖惩（一）招商计划及考核1、招商经理应将本项目招商目的计划（总控）根据规定进行分解，并填写每月工作计划上报；2、对于即将进入招商实行阶段的项目，招商任务计划按报经同意的项目计划实行检查、考核，并严格实行奖惩。招商绩效考核企业总经理根据招商进度对招商部人员进行绩效考核，对当月招商绩效目的工作完毕不力，导致招商滞后者按照实际绩效达标率予如下浮当月绩效工资的惩罚；如超过当月绩效考核目的者按照实际绩效达标率予以上浮当月绩效工资的奖励。招商部人员按照项目招商进度的规定，在每月1日17：00前提交上月绩效考核成果评估及当月绩效考核目的，并以比例的形式列明每项工作的权重，报于企业总经理审核签批，财务部按照企业总经理审核签批的绩效分数发放绩效工资。招商部人员在申报绩效考核目的时未按照项目招商节点计划排布状况申报者，当月绩效完毕状况视为无效，并不予发放当月绩效工资；如按照项目招商节点计划排布，但申报的绩效考核目的过低，远远达不到饱和的工作状态者，视为工作态度存在问题，当月绩效完毕状况视为无效，并不予发放当月绩效工资，同步进行企业通报，通报三次以上者予以解雇处理；如按照项目招商节点计划排布状况对的申报绩效考核目的，但考核成果评估低于60%者予以红色预警处理，持续三个月红色预警的人员将予以降职、降薪或解雇的处理。在招商工作中出现重大失误，影响项目招商进度，或给企业导致重大经济损失者，易于降职、降薪或解雇的处理。绩效工资原则为：专人/主管级1000元/月、经理1500元/月、总监级元/月，绩效工资不计入基本工资，绩效工资为当月结算不合计结算，不能本月未完毕的下月补。(待定)招商人员费用管理为适应企业跨地区发展的需要，有效加强企业费用管理，根据招商工作要常常外出的业务性质来制定有关的费用管理制度。通讯费用：根据岗位不一样原则进行不一样的补助原则，总监及以上级别300元/月，经理级200元/月，一般员工150元/月。(待定)交通费用：招商工作人员外出洽谈业务时均已市内公共交通工具为主，如需要用车时，须向企业提出用车申请，经审批后方可进行，原则上不容许打车，如碰到特殊事件或紧急时间需要打车的状况，应及时向有关的主管领导进行申请，经同意后方可进行；出差产生的交通费用按照企业《差旅费管理措施》执行。业务招待费用：如需要对客户进行招待，须向有关的主管领导进行申请，禀明招待人数、招待原则和费用预估等事项，经同意后方可进行。高温费：外勤人员每人每月300元；内勤人员每人每月150元。发放时间为4个月(6月、7月、8月、9月)。（待定）住宿费用：因出差产生的住宿费用按照企业《差旅费管理措施》执行。招商人员在工作业务中产生的有关费用均应获得正规发票，报销时应在发票上注明费用明细，如发现虚报现象，一经查获，取消当次报销资格，并严厉惩罚当事人，其主管领导负连带责任。第二部分招商人员行为准则为了保证招商成功，并向客户提供优质的服务以及树立和维护企业企业形象和商业部形象，与客建立长期的合作伙伴关系，特制定本准则。该准则合用于商业部之现场招商活动。系统地规定了招商现场各项招商活动的内容及实行规定。本准则是商业部对现场实行质量管理的基本规章，招商现场的所有招商人员必须遵照执行。1、遵守国家法律、法规。2、关怀企业，热爱本职工作，遵守职业道德。3、准时上班，不准迟到、早退和旷工。4、招商人员在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行。5、工作时间不得从事与工作无关的事情。6、切实服从上司的工作安排和调配，准时完毕任务，不得无理迟延或拒绝。7、提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责。8、遵法、廉洁、诚实、敬业。9、不得玩忽职守，违反工作纪律，影响企业的正常运行秩序。10、不得兼职。11、保守企业管理及经营秘密；保密。不可泻露本项目有关业务秘密及有关管理资料。12、严禁运用企业名义谋取利益。服务精神1、服务就是SERVICE。每个字母的含义为：2、S---SMILE：微笑服务。3、E---EXCELLENT：关注每一种服务细节并将其做到完美。4、R---READY：随时准备好为客户服务。5、V---VIEWING：每一位客户都是需要提供优质服务的来宾。6、I---INVITING：以诚意和敬意，积极邀请客户再次光顾。（吸引顾客再次光顾）7、C---CREATING：精心发明出使客户能享有其热情服务的气氛。8、E---EYE：一直以热情友好的眼光关注客户。A)公平竞争。不抢客，严格按照企业制度安排的接待次序和客户认定程序进行接待。B)团体精神。团结互助，以企业整体形象和利益为首要考虑原因。一、礼仪规范仪表：仪表是人的外表，包括容貌、姿态、个人卫生和服饰，是人的精神面貌的外在体现。良好的仪表可体现售楼处和物业整体的气氛、档次、规格，销售代表必须讲究仪表。仪表的详细规定如下：1、着装要清洁整洁，上班要穿工作服，工作服要整洁洁净，纽扣要齐全扣好，不可敞胸露怀、衣冠不整、不洁，工号牌要佩戴在左胸前，不能将衣袖、裤子卷起，女工作人员穿裙子，不可露出袜口，应穿肉色袜子，系领带时，要将衣服下摆扎在裤里，穿黑皮鞋要保持光亮。（注：因暂无统一工作服，男员工冬天着深色西服，里面浅色衬衣，打领带，下身穿深色西裤配黑袜子黑皮鞋；夏天着浅色衬衣，打领带，下身穿深色西裤配黑袜子黑皮鞋；女员工冬天着职业装，里面浅色衬衣，下身穿深色短裙或是裤子配黑皮鞋；夏天着浅色衬衣，下身穿深色短裙或是裤子配黑皮鞋）2、仪容要大方，指甲要常修剪，不留长指甲、不涂有色的指甲油，发式要按销售部的规定规定，男士不留长发、女士不留怪异发型，头发要梳洗整洁、不披头散发。3、注意个人清洁卫生，爱惜牙齿，男士坚持每天刮胡子，上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料。4、注意休息好，充足睡眠，常做运动，保持良好的精神状态，不要上班时面带倦容。5、女士上班要淡妆打扮，但不准戴夸张的首饰，男女均不准戴有色眼镜。6、每日上班前要检查自己的仪表，在公共场所需整顿仪表时，要到卫生间或工作间，不要当着客人的面或在公共场所整顿。表情：表情是人的面部动态所流露的情感，在给人的印象中，表情非常重要，在为客人服务时，详细要注意如下几点：1、要面带微笑，和颜悦色，给人以亲切感。2、要聚精会神，注意倾听，给人以受尊重之感。3、要坦诚待客，不卑不亢，给人以真诚感。4、要从容稳重，给人以镇静感。5、要神色坦然，轻松、自信、给人以宽慰感。6、不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情，也不要扭捏作态，给客人以不受敬重感。站姿：躯干挺直，头部端正，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂。坐姿：1、座落要轻，防止扭臂寻座或动作太大发出响声。2、接待客人时，落座在座椅的1/3至2/3之间，不得背靠椅背。3、落座时，女性应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。4、听客人发言时，上身微微前倾，不可东张西望或显得心不在焉。5、两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要托腿或玩弄任何物品。6、两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢。7、工作时不得照镜子，化妆。8、不得将物件夹在腋下。9、不得随地吐痰及乱丢杂物。交谈：交谈时，必须保持衣着整洁。交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表达理解客人谈话的主题或内容。交谈时，不可整顿衣着、头发、玩手机等。在招商现场内不得大声说笑或手舞足蹈。发言时，请、您、谢谢、对不起等礼貌用语要常常使用，不将粗言秽语或使用蔑视性和欺侮性语言。不得以任何借口顶撞、挖苦、挖苦、嘲弄客人。称呼客人时，要用：先生、小姐或女士，严禁使用喂等不礼貌语言。不得对客人流露出厌烦、淡漠、愤怒、僵硬、紧张和恐惊的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅为客人服务。接待过程中要做到：友善：以微笑来迎接客人，与同事和睦相处。礼貌：任何时刻均应用礼貌用语。热情：工作中应积极为客人着想。耐心：对客人的规定应认真、耐心聆听、耐心简介、解释、二、工作纪律1、工作时间内不得吃零食、抽烟、打牌，不得闲谈或看与工作无关的报纸杂志；2、工作时间内计算机除接发与工作有关的电子邮件和信息外，不得上网浏览无关网站，不得打电子游戏、看电影、听看MP3、MP4等。3、现场招商部内物品寄存应整洁有序，清洁卫生，不得乱扔垃圾、随地吐痰。4、认真、巧妙回答客户提出的问题，对初次来访者，招商人员应积极向客户致意：（1）首先对客人进行问候，给其让座、上水；（2）理解客户的求租意向和基本状况；（3）同客户互换名片；（4）简介项目总体状况，并针对客户的求租意向向客户推荐适合的房屋；（5）留下客户的联络方式，详细做好洽谈记录或填写拜访商家登记表；5、在招商部内不应与客户过度谈论与招商无关的话题；6、对企业尚未最终决定的问题不能向客户简介带有个人倾向的处理意见；7、向客户表明在本人不在的时候，可以向其他招商人员征询招商中的有关问题；8、参观未竣工的楼宇时，所有同行人员应佩带安全帽；参观完毕后，应收回安全帽，招商人员应将对应的门窗关好，将电源关闭。9、客人在离开时，招商人员应将其送出招商部；10、对客户提出的普遍性问题或意见、提议，应如实反应给招商负责人；11、接待或拜访完客户应认真如实填写《重点商源登记表》或洽谈记录；12、招商人员不得收取客户所交租赁保证金或其他款项，租赁成交后，若客户和业主不能同步到场，招商人员也不能代收租金；13、有关负责人应认真管理好协议、协议专用章、收据、发票等，以防丢失或被盗用；14、对客户或来访者遗忘在招商部的物品应妥善保管并及时告知客户或来访者取回；15、招商成功的客户状况应及时汇报给招商负责人，并做好招商记录台帐；16、自留资产招商，签定租赁协议应严格按规定程序报批，由商家与开发商或投资者亲自签定，我司不得私自与客户签定，不得私自答应“交房原则”以外的规定（包括附属设施、拆改装修等规定）；17、企业商业运行部招商人员严禁在其他企业兼职；18、招商人员不得收受客户予以的多种礼品、现金，不能参与客户不合法的请吃请喝。三、保密制度与回访制度1、招商人员应认真执行企业有关保密事项的规定，下列事项不得告之来访者、客户或其他人员：（1）周围租金状况；（2）已引进商家的实际成交价格及客户的有关私密信息；（3）企业内部控制的租金价格体系；（4）企业的有关商业机密；（5）企业规定保密的其他事项。2、坚持回访制度：招商人员应对来访者进行电话回访或现场回访，以理解其对项目的评价及认识、入驻意向，协助其处理租赁过程中的对应问题，并完善有关记录。四、惩罚措施1、企业有权根据招商人员对上述准则的执行状况进行奖励或其他惩罚。对于违反本准则情节轻微的予以警告或通报批评，同步予如下浮当月绩效工资的惩罚；2、对于违反本准则情节严重的，企业有权将负责人调离本岗位，直至除名，对构成犯罪的，将负责人移交司法机关处理；3、招商过程中招商人员不得谋取私利、收受贿赂，一经查实，立即解雇，并追究其对应的经济、法律责任。第三部分商源管理商源的搜集与商源库的建立是掌握目的商源动态、提高招商质量和效率、增进招商成功的基础，商家资源是商业部的关键资源。为规范化管理优质商源，有效进行价值挖掘，高效提供运用，从而改善企业服务产品构造，增长企业利润，现特制定本措施。一、商源搜集工作（一）商户资源寻求途径及措施1、企业商业项目驻场商家；2、新项目销售及招商期间现场商源登记、接待；3、多渠道积极发掘、储备重点商源：配合新项目公布招商广告（可采用报纸、电视、企业网站、现场布幅等多媒体形式）；通过报纸、电视、互联网、电话黄页等多种媒体查找；通过各类商业会议活动（展销会、博览会、商家聚会等）寻求商源信息；通过政府有关职能部门、民间协会寻求商源信息，如：餐饮协会、招商局、贸促会等；通过对其他商业卖场调查走访、上门接触等渠道。（二）商源分类及搜集内容1、商业部商源搜集的类别为商家资源，每一大类下面再设若干子类，各子类覆盖业态可根据企业发展状况可合适的调整；2、原则上商业部目前搜集的商源重要集中在各类型业态的一线品牌，如餐饮休闲娱乐业态及百货业态等，以及大型的综合连锁流通性超市及百货经营企业等；3、商业部储备的各类商源信息至少应包括基本信息、经营现实状况、发展趋势分析、选址规定、硬件功能配置规定等内容。（三）商源调查、登记1、商源调查应规范化、程序化，必须保证搜集信息的真实性，商源信息，尤其是重点商源信息应务求全面，并力争通过与商家的初次接触，与商家建立友好的关系，留下良好的印象；2、有关人员在调查商源时应认真填写对应的商源搜集登记表，并在对应表格上签名确认；3、商源调查登记表的内容由管理人员录入计算机后，专卷存档备查；4、鼓励企业员工向商业部推荐商源信息。5、项目现场登记的商源，应做好商源入驻状况的跟踪，并对商家未入驻原因（区位、租金、配套、硬件等）在备注栏中进行详细记录。二、商源管理1、商业部商源信息由部门统一管理，各项目商源信息必须指定专人负责登记搜集及分类整顿，并按规定期间提交到商业部商源管理系统中；2、商源调查工作每进行一段时间后应进行一次筛选分类或进行内容更新，并补充录入商源管理系统中，分类记录汇总必须全面、完整、精确；3、建立商源分级管理机制，重点商户资料应建立专题档案，并进行跟踪管理；4、各项目建立的商源储备库应分类清晰、主次明确、便于查询、运用，并应于每月30日前将当月新增商源信息报送至商业部汇总；5、商源储备库每次补录或更新后均应重新拷贝备份，防止数据丢失，备份光盘或磁盘应妥善保管。三、商源活动开展（一）商业部应于每年12月30日前，根据既有项目制定下年的商源活动计划，详细活动实行前做活动安排及资金筹措等单项计划，根据项目当时的进展状况报批后实行；（二）常规商源活动开展：1、根据项目状况或企业发展状况，采用主力店签约暨招商大会、重点商家酒会、商家恳谈会、客户座谈会等交流形式，理解商家经营需求，及时发现问题并处理问题，提高商家满意度；2、多渠道、不定期与商家（尤其是重点商家）保持联络，理解商家经营动态，并可采用在节庆（春节、元旦、中秋等）期间向重点目的商家赠送有我司标志的小礼品等方式深化商家对企业的印象；3、筹划、编制企业宣传资料或内部刊物，并向目的商家赠阅。（三）招商部应对商源活动开展状况定期检查、自查，并进行效果评估。四、品牌商合作伙伴关系的建立1、品牌合作伙伴信息资料应完整、精确，专卷专存，联络人员应做好沟通、联络记录；2、随时与品牌合作伙伴进行情感联络，理解其开店计划，并及时掌握其新开店状况及整体发展态势；3、定期对品牌合作伙伴的品牌穿透力、经营绩效等进行综合评估，对合作价值进行多方面发掘。五、商源运用1、根据项目招商工作开展的需要，招商人员在许可的范围内可以查阅招商运行部的客户档案，寻找符合的商户资源信息，充足做到资源共享；2、在项目销售期间，根据推广需要，可与意向租赁商家签定意向协议书，配合项目销售推广；3、项目规划阶段，招商部可根据掌握的合作伙伴关系资料，进行关键主力店筛选，洽谈有关合作事宜，并纳入项目规划可行性研究；4、分析各业态的租金承受力，根据不一样业态的选址规定、发展趋势，为业态定位及制定销售价格提供参照，增强企业把握市场的能力；5、通过对各业态商源功能、硬件配置规定，为项目前期规划提供参照。六、商源工作保密规定1、商户资源是企业的关键资源，接触商源工作的有关人员应妥善保管好有关资料，有关电子文献必须进行加密处理；2、必须严格遵守企业的各项保密规定，不得向企业内无关人员及企业外人员泄露商源信息，对违反规定者企业将根据保密制度予以惩罚；3、商源管理人员离职，必须做好有关资料、电子文档的交接工作。第四部分招商协议审批流程一、商铺租赁协议1.各地分企业招商部根据经审批的原则协议、商业规划、招商政策、租金原则与目的品牌进行商务洽谈。2.各地分企业招商部与品牌到达合作条件后填写协议审批表（附租赁协议、非资源库品牌需附品牌资料表、商铺有返租协议的需注明返租租金）。3.新商业项目租赁协议审批时，若招商政策及租金条件在商业部同意的平均租金及租金上限之间，则协议审批表经商业分企业招商部经理、总经理审核后，报商业部项目经理会签后转各地分企业招商部执行。合作条件低于平均租金或高于租金上限，则需报商业部审批。4.合作条件低于平均租金或高于租金上限的新商业项目租赁协议及正常经营期的商业项目商铺调整的协议审批表经商业部负责人审核，报总经理审核后转物业部、财务部、法务部审核。5.物业部负责对租赁协议中物业条款进行审核。6.财务部负责对租赁协议中财务条款进行审核。7.商业部总经理审批后转各地分企业执行。8.商业各地分企业招商部根据领导指示意见与品牌企业确定协议条款，签定租赁协议。9.商业各地分企业招商部负责租赁协议的执行。10、商业部负责监督租赁协议的执行。一般商铺租赁协议（年租金100万元如下含100万元协议，现使用未经修改或原则性范围内修改的协议文本及商务条款在租赁决策范围内的协议）审批流程：招商专人提报协议-→招商经理-→法律顾问-→企业总经理特殊租赁租赁协议（年租金100万元以上不含100万元协议，协议文本有关键性条款修改，商务条款低于现租赁决策条件的协议）审批流程：招商专人提报协议-→招商经理-→法律顾问-→商业总经理-→总经理-→董事长二、租赁终止协议1.商业各地分企业招商部负责租赁终止协议的洽谈及报批。2.商业总部战略合作品牌合作终止协议，由商业部负责指导洽谈，各地分企业招商部负责报批。3.租赁协议期限结束，正常终止的，各地分企业无需向商业部报批，汇总报备即可。4.对于租赁协议期限未到，需非正常终止租赁协议的，各地分企业招商部填写租赁终止协议审批表（附终止协议、终止原因阐明、后续品牌洽谈状况）。5.终止协议审批表经各地分企业招商部经理、主管业务副总、总经理审核后报商业部审核。6.终止协议经商业招商中心总经理审核后转物业部、财务部、法务部审核。7.物业部负责对租赁协议中物业条款进行审核。8.财务部负责对租赁协议中财务条款进行审核。9.商业分管总经理审批后转各地商管企业执行。10.各地分企业招商部根据领导指示意见与品牌企业确定终止条款，签定终止协议。11.商业各地分企业招商部负责租赁协议的执行。三、品牌战略联盟协议1.商业部负责战略联盟的洽谈、报批工作。2.招商部与品牌企业洽谈商务条款并到达合作意向后，填写协议审批表（附品牌及企业资料、战略合作协议）。3.协议审批表经招商部负责人审核后，报商业部招商中心总经理审核后转物业部、财务部、法务部审核。4.物业部负责对联盟协议中物业条款进行审核。5.财务部负责对联盟协议中财务条款进行审核。6.商业