学生项目可行性分析

阐明陈老师：由于对市区环境不熟悉，且对咖啡行业不熟悉。因此在写可行性分析的过程中碰到了诸多困难。鉴于跟德克士湖南总企业张经理比较熟悉，故萌发了写开家连锁餐厅的可行性分析的想法。由于此分汇报放在自己身上自身就不具可行性，但考虑到写汇报的目的是学以致用，故但愿老师理解，并予以悉心指导。汇报有欠缺和局限性之处请尽快答复。待我修改完毕再打印出来交与老师。德克士橘子餐厅项目可行性分析学生姓名学号：2610260326092605专业年级：酒店管理一．项目总论本部分重要对项目的基本状况进行简朴的简介，从而为背面的可行性研究做铺垫。项目概述项目名称:长沙南城德克士橘子餐厅项目地址:长沙南城橘子小区步步高二楼项目的由来与意义伴随社会经济的发展，生活节奏的加紧，快餐应运而生，井且逐渐受到全世界人们的青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于1997年9月24日原内贸部迅速制定了《中国快餐业发展纲要》，其中对快餐的定义是:为了消费者提供平常基木生活需求服务的大众化餐饮，具有如下特点:制造快捷，食用便利，质量原则，营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐企业即包括以原则化、工厂化和连锁经营为重要特性的现代快餐企业，也包括以手工操作、现场加工和单店经营为主的老式式快餐企业。需要指出的是，伴随社会经济的发展，现代快餐体现出了越来越强劲的生命力。以肯德基为代表，截止月8日，KFC在中国已拥有1200家连锁餐厅，共有员工50,000多名，其中管理人员9,000多名。肯德基和麦当劳在中国的连锁经营的成功，带动某些老式的中式快餐业的发展，如马兰拉面、永和大王等。因此，经营一家餐厅在目前是一项非常有前景的投资。下面，本人就将此项目所做的可行性研究与论证的重要内容做以总结。项目所在地基本状况长沙市简介

长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游都市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。行政区划底，长沙市辖5区3县1市，54街道79镇39乡，568居委会2727村。经济发展：改革开放20数年以来，经济实力明显增强，城镇建设日新月异，人民生活不停改善。，全市实现国内生产总值928.22亿元，人均GDP达15425元。长沙市生产总值(GDP)突破1000亿元，到达1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%，增幅比全国快5.3个百分点；比全省快2.8个百分点；GDP增速比上年加紧0.8个百分点，为1994年以来增长最快的一年。按户籍人口计算，人均GDP达18296元，同比增长2769元，同比增长13.4%；按常住人口计算，人均GDP达17638元，同比增长2828元，同比增长14.6%。初步核算，上六个月长沙市实现GDP607.56亿元，同比增长14.3%。德克士橘子餐厅项目就位于林学院步步高的一楼。计划餐厅面积为210平方米，租金为36万元/年。项目的总投资额约为210万元，估计年营业额为280万元，年利润为52万元，估计回收期为2.。(1)德克士企业状况简介德克士，是中国西式快餐特许加盟第一品牌，与麦当劳、肯德基并称为中国三大西式快餐。被中国烹饪协会评为海外快餐十大著名品牌企业。“德克士炸鸡”源于美国南部德克萨斯州，1994年登陆中国大陆，项新国际集团继“康师傅”之后，在1996年5月投资了“德克士”炸鸡事业，正式进入西式快餐连锁经营领域。七年多来，顶新相继投资了5000万美元，健全德克士经营体系、完善德克士管理体系，建立了全新的CIS系统。1999年4月正式推出特许经营业务，公布加盟信息，加盟者发展迅猛，北到黑龙江，南到海南，西到新疆，加盟餐厅己遍及全国。德克士的重要产品是“脆皮炸鸡”，金黄酥脆、鲜美多汁、风味卓绝。推出咖哩鸡饭、照烧鸡肉饭等珍饭餐系列新产品，使德克士的产品更贴近中国消费者的需求。1999年德克士率先推出了特许加盟措施，至5月底，己在全国设有七个区域总部，十二个营运中心和六个办事处，在29省市自治区的100多种都市开设了360家餐厅，其中有40家直营餐厅。餐厅重要分布的区域为大西部各省市自治区、福律省、河南省，在这些区域，德克士均居于领先地位。德克士作为顶新集团摩下的一种新生力量、作为康师傅的亲兄弟，采用是一种针对国内中小投资者特点的、灵活的扩张方式，概括起来，就是“四种店型，四种投资”。从店型上来讲，分为旗舰店、豪华店、便捷店、精致店，面积从150多平方米到600平方米不等。投资额度从数100万元到百万元不等。从加盟方式上来讲以特许加盟为主，以委托加盟、合作加盟为辅:特许加盟是为乐意全额投资并愿全心经营的加盟者提供双赢的机会，按照上述不一样店型分为不一样投资金额及不一样回收期限。此种方式适合于创业者或转业者;委托加盟是指加盟者与德克士共同投资设置餐厅，德克士以设备资本作为投资，加盟者以场地、装修、桌椅等资本作为投资，委托加盟者负责餐厅经营，德克士共同承担风险。此种方式可以减少加盟者的投资门槛，又可以发挥加盟者的经营专长，估计两年可以回收投资。此种方式适合于创业者;合作加盟是指加盟者与德克士共同投资设置餐厅，德克士以设备资本作为投资，加盟者以场地、装修、桌椅等资本作为投资，德克士负责餐厅经营，德克士承担经营风险，加盟者提取确定利益。此种方式对于加盟者来说，既可以减少投资门槛，又无经营风险，加盟者还可以抽身做其他经营，合作加盟比较适合投资型加盟者，估计两年半可以回收投资。德克士总是先在目的市场开直营性质的旗舰店，打开市场，然后发展特许加盟，继而扩大市场份额。其实，德克士在发展初期并不顺利，重要原因是求胜心切。后来，德克士闭门思过，改用避实就虚的方略，即大力扩展省会都市的市场份额，成果获得出人意料的成绩:当麦当劳、肯德基注意到昆明的时候，人们已经吃了数年的德克士炸鸡了;在福州、郑州，德克士也占据了绝对领先的优势，目前，已经有数位加盟者在经营六个月以上，绩效良好的状况下开了自己的第二家、第三家德克士餐厅。对于中国的投资者来说，麦当劳、肯德基的门槛有些过高，这也是许多投资者选择德克士的理由。竞争虽然剧烈，不过这三者对自己的品牌均非常爱惜，丝毫不敢大意。老牌的麦当劳、肯德基自不必说，后起之秀德克十也严守自己的加盟方针，即“十拒”。德克士有一套完整而规范的培训体系，每一种投资者都要到位于天津泰达开发区的集团总部接受封闭式培训，而讲课老师均为德克士各个业务部门的主管，这些主管均有着6年以上从事国际品牌的特许加盟的成功经验;至于员工，则伴随本人的每一种进步接受不一样层次的脱产培训;新店开业后，德克士派出辅导经理至少驻店三个月辅导……目前，在许多省会都市，三个品牌的西式快餐的竞争己经到达白热化程度，一种街头便汇集了三个品牌的快餐厅。他们都看好日益庞大的中国市场，由于伴随中国经济的发展，人们生活水平的提高、生活节奏的加紧，西式快餐市场必将不停成长。正如德克士食品开发有限企业总经理汤明鑫先生所说:我们在收购德克士之后，又投资5000万美元对它进行改造，目的就是做全国范围的规划。根据我们的预测，德克士至少要开1500-家连锁店。几年来，德克士本着“诚信、务实、创新、服务”的经营理念，以对人的真诚与对美食的热情，为顾客营造出了“好吃、超值、快”的用餐新体验，得到了全国消费者的满意和肯定.并为建立一种最受中国人欢迎的西式快餐一直在不停努力。(2)加盟者的基本状况寻觅资金雄厚，有丰富餐厅经营管理经验的人士。项目在前期所进行的工作重要是项目的调查与论证。为了使该项目可以成功实行井获得预期的利益，我们在前期重要做了大量的市场调查，重要包括消费者调查、竞争状况调查，然后分析商圈内的基本状况，并根据所调查的状况和项目的原则选定了目前认为较为合适的店址。有关市场调查和商圈分析，以及对整个行业发展的考察等方面的内容，本人会在背面的项目可行性分析中穿插进行简介，在此就不再细述。二．市场可行性分析根据可行性研究的重要内容我们将讨论的内容划分为四部分进行展开分析，即市场可行性分析、实行技术可行性分析、财务可行性分析和风险可行性分析等四个部分。本章的市场分析即为市场可行性分析，是本文的重点部分，也是下面进行其他可行性的重要根据。本章的重要内容包括市场环境分析、SWOT分析和商圈分析，其中商圈分析是确定餐饮项目市场可行性最关键的内容，也是我们要重点分析的部分。2.1环境分析快餐业的宏观环境分析宏观环境是指影响企业营销活动的多种不可控的较大社会力量，如政治法律、社会文化、经济和技术等内容。对于快餐连锁业，尤其是西式快餐连锁企业来说，研究所在地区的政治、经济、文化和社会以及技术等环境原因对快餐经营能否成功有着非常重要的地位，因此，我们在市场可行性研究部分需要对这些宏观原因做某些简要的交待。一、政治环境稳定的政治环境与政府对于快餐企业的扶持使快餐连锁企业发展有了非常好的契机。《中国快餐业发展纲要》的颁布为中国快餐业的发展提供了方向性的指导，标志着大力发展快餐业的整体思绪已基本形成，特许连锁经营管理措施的出台，为我国快餐业的健康发展提供了保障。由于各级政府对中国快餐连锁业的发展相称重视，各地方政府部门也向中式快餐连锁企业提供了不一样程度的优惠政策，此外，在寻找开发网点/商圈方面，快餐连锁企业也得到了各级政府机构的支持与协助。这样的政治环境确实为快餐连锁提供了非常有利的发展条件。二、经济环境衡量我国的经济生产力发展水平，不可否认，我国目前仍属发展中国家。从我国的产业构造来看，90年代以来，第三产业占国内生产总值局限性1/3，第一产业所占比重居高不下。从恩格尔系数比较，90年代我国的恩格尔系数盘整于0.5左右，靠近小康水平。这些都远远落后于美国(五六十年代)日本(七十年代中后期)快餐迅速发展时期的水平，因而我国快餐为要完毕从起步到全面发展阶段的过渡还需要一段时间。据经济学家分析，跨世纪的将是中国经济增长的黄金时期，中国将继续成为世界经济增长中最活跃的地区之一。到，伴随都市人口增长，第三产业占国民生产总值的比重可到达45%左右。同步中国可望由低收入国家进入中等收入国家行列。产业构造发生明显变经，并逐渐趋于合理，工业化进程入与之相伴的都市化进程不仅将使第二产业继续迅速增长，并且将大大增进第三产业的发展。按1999---GDP年均增长8%计算，并参照1978---1992年消费水平提高状况，在此期间，全国居民消费水平应保持7%的增长速度.按价格不变计算，应到达3153元(合375美元)。考虑价格上涨原因，以价格年均上涨5%计，居民消费水平可达7588元(约合900美元)，比1990年提高9.5倍。城镇居民收入年均增长6%以上，到可望到达0元(约合2350美元)，食品费用占总百分率的下降趋势会更明显，恩格尔系数分别下降到的0.45左右，的0.35左右。(数据来源:北京经济日报99/4/13第七版)因而，可以预测，将是中国快餐业全面发展的黄金时期。从目前房地产市场和人才市场角度来看，快餐业的发展条件又不容乐观.详细表目前:房地产市场价格居高不下，除了快餐企业之的间的竞争外，尚有其他行业的企业均参与争夺好的商圈与选址，使得房租的成本压力仍然很大。人才市场方面供需充足，附近的中南林业科技大学，广播电视大学，经济干部管理学院，商贸职业技术学院，铁道学院均开设有酒店管理专业，因此，经营管理类人才充足。三、社会文化环境快餐在70年代还是一种全新的概念，人们对什么是快餐还不甚理解，更不用说去食用了。而如今，伴随生活和工作节奏的加紧，人们对于用餐速度规定的提高，快餐也渐渐成为了人们每天的必需品。家庭构造的变化，家庭向更小型发展，双职工增多，家务劳动已越来越成为承担，而由于人们的经济收入增长，生活改善，人们也己越来越习惯于在外用餐，尤其是快餐己成为处理一日三餐需求的首要选择。有数据显示1978年此前，都市发达地区民几乎不在外就餐。而1997年，城镇居民人均在外就餐花费203.44元，相称于1978年城镇居民人均平年的收入。据国家记录局美兰德信息企业对全国12个都市2400户居民家庭的抽样调查，1998年7月份在外就餐的家庭(不包括工作餐和朋友聚会)占所有被调查家庭的32.62%，其中在外就餐1-2次的家庭占17.84%}3-5次的家庭占9.09%}6次以上的占5.65%，平均每个家庭在外就餐约2.9次。从数据分析可知，家庭在外用餐消费占据很大的比重，而家庭在外用餐的目的无外乎两个重要方面:处理吃饭问题，减轻家务劳动量;节假日休闲娱乐。除了家庭在外用餐需求，诸多流感人口、工作者、学生等都构成了快餐需求大军。因此，可以说，快餐的需求将非常大。四、技术环境现代化的商业技术的推广与应用，促使商品的流通发生革命性的变化。POS系统，现代通讯网络，计算机信息管理系统等高新技术产品的投入使用，客观上为餐饮业的扩大规模和实行连锁化经营发明了条件。不过就中国目前的发展而言，在技术方面也有某些状况跟不上快餐连锁的发展步伐:(1)加工设备自动化水平低体现为厨房机械无论是机械化水平还是自动化水平都处在初级阶段，虽然通过诸多的展销会，设备商吸取、吸纳了许多先进的技术与信息，但仍处在简朴模仿、复制阶段。产品的开发和科技投入难以到达一定水准。(2)生产设备科技含量低生产设备也处在较为落后的局面。国内找不到合适的供应商，只能从国外进口，使固定成本大大提高。(3)信息管理技术水平低目前国内的信息技术管理尚处在待开发阶段，重要体目前快餐连锁所需要的信息管理技术如POS,MOS,EOS等系统及软件系统的智能化水平低。2.1.1快餐行业环境分析快餐业在我国从诞生以来仅十余年时间，可以说正在进入一种迅速成长的阶段。因此，可以估计快餐行业将在未来十年内有更大的进步和发展。伴随人们工作与生活节奏的加紧，家庭服务和单位后勤服务走向社会化，居民在外就餐和选购即买即食的成品和半成品，减少在饮食方面花费的时间和精力自然成为现代生活的需求和一种社会时尚。重视食品卫生营养和以便快捷，已成为目前都市饮食消费的热点。快餐业服务对象从以流感人口、外出人口为主，逐渐向团体午餐、学生营养餐和小区家庭餐桌延伸，经营领域不停拓宽，供应服务能力不停提高，行业的发展正横向与纵向分别拓展。目前中国已成为亚太地区第三大快餐市场，展现出广阔的发展空间，这也是海外快餐企业纷纷进入中国市场的原因之一。美国国内有10万家快餐店，平均每2500人有一家快餐店，香港地区平均每人有一家快餐店。按照消费收入和消费支出构造推算，中国大陆都市人口每30000-35000人有一家快餐店较为合适。按国内都市人口3.6亿计算，中国目前的快餐店数量应为10000-1家。考虑流感人口的原因，像北京这样的都市，应当有300家快餐店。假如按照目前每家快餐店的日平均销售额来估算，一家120个座位的快餐店的月平均销售额应当在25-35万元左右，中国快餐业的年销售额应当在350-500亿左右。以麦当劳企业为例，在美国平均是2.6万人一种店;在英国平均9.5万人一种店，而在中国虽然到达1000家，仍然是100万人一种店，用国际原则来衡量这家快餐企业在中国大陆的业绩，也是非常杰出的。平均每家麦当劳快餐店在中国的年销量超过70万份，而在美国只达45-50万份。2.12行业竞争环境分析总的来说，我国的快餐连锁经营是从肯德基、麦当劳进入中国后才开始的，并且凭借其在国际市场上的影响力、著名度，在进入国内后仍是风头强劲，成为快餐业的“领头羊”，而中式快餐和其他的西式快餐都难望其颈背。这种行业形势估计在此后一二十年的时间内不会有大的改观，因此对其他快餐业的竞争者来说，重要是怎样去找到两大洋品牌中之外找到合适的市场空隙，从而发挥自己的关键专长，成长发展为第三大品牌。目前行业竞争状况下，德克士走得仍是西式快餐的路子，补充注入了东方(尤其的中国)的文化因子，使得洋快餐显得有了些“中国文化”的味道，从而使市场推广的阻力相对较小某些。因此，从整体上看，德克士走的是一条与肯德基和麦当劳正面竞争的战略，只是在战略的运作方面即战术方面略为不一样，德克士找的是二级都市市场，而目前形势下的两大洋品牌走得仍是大都市、发达地区的路线。而这也正是导致目前国内市场上，德克士可以获得较为理想的发展形势的重要原因—全国快餐排名第三。因此，目前我国的宏观环境阐明:在国内，快餐业仍处在上升阶段，存在着大量的市场机会。2.1.3本项目属于长沙分企业的二级店，也是特许加盟连锁店。项目位于长沙目前经济不是很发达的南部城区，但经济等整体的落后并不代表其此后就没有发展潜力。因此，选择橘子小区开第二家特许加盟店也符合德克士整体的发展战略规定。此外，德克士目前在湖南省仍是国内快餐行业的“龙头老大”，许多地级市己经有多家连锁店，相对来说，长沙市的快餐市场仍处在待开发阶段，还拥有较多的市场机会。此外，由于地处长沙南城，工业基础相对微弱，都市基础建设相对滞后，但仍处在上升阶段，许多地方也正在向更好的方向发展，而目前国内快餐业中只有一家德克士连锁店，麦当劳和肯德基也不多，因此目前进入驻南城仍存在较大的市场机会和环境支持。其中包括，政府为繁华地方经济，处理地方就业和提高都市形象，对较有实力的快餐业“巨头”进入长沙市会予以较大的政策支持。社会文化和风俗方面，长沙的夜市是当地一种比较有特色的地方。食文化是长沙人最为关注的方面。不管寒暑春秋，长沙的夜市一直十分兴旺，这阐明当地对“食文化”的执着和热爱。而伴随人们生活节奏的加紧，人们对快餐的需求也会随之而来，从而很也许带来较大的市场机会。根据德克士一店所反应的状况来看，其经营效果明显高于其他都市，其中当地的风俗习惯起到了一定的作用。环境分析结论总之，根据宏观环境和区域环境的调查，我们发现快餐经营是目前进行投资的一种很好选择，关键就在于找到一种合适的投资机会。长沙市城南是长沙市一种待开发的区域性地区，发展潜力广阔，对快餐行业来说存在着一种非常巨大的上升空间。2.2西式快餐SWOT分析洋快餐进军中国，以其美味的食品，卓越的服务和清洁的用餐环境给顾客提供了一种周到迅捷的服务，迅速占领了极大的市场份额.西式快餐适应了现代生活快节奏的需求，因此大受人们青睐，但要想茁壮成长起来，还必须对自己的发展方略进行全新的思索。运用安德鲁斯杰所提出的swoT战略分析模型，我们可以对德克士所面临的环境进行系统的、有目的的诊断，以便清晰地明确西式快餐的优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threat)，为战略选择和实行提供根据德克士橘子餐厅SWOT分析外部环境威胁机会1.竞争剧烈，与中式快餐的价格优势相比尚有不小的差距，而潜在竞争众多。2.中国地区性差异明显，全国连锁的困难比较大。必须开发出更具适应性的产品。人才需求大，但专业人才供应局限性。房地产成本压力大。1.经济发展迅猛，居民收入增长，消费支出增多，在外用餐机会增大。2人们的生活和工作节奏加紧，使快餐的需求大人增长。3.快餐文化深入人心，消费习惯和方式对快餐的发展极为有利。内部环境优势劣势I.“德克十”2.在设备上领先于国内同行，引进了进口技术先进的设备。3.快餐质量是吸引广大消费者的重要原因，也是快餐企业立足市场的基础。4.服务是产品质量的延伸，提供快捷、周到、细致的服务，是德克士成功的法宝之一。5.提供清洁幽雅的就餐环境，是德克十追求的目的。1.尽管西式快餐在中国的承认度很高，但不可否认的是西式快餐食品具有较高的脂肪、胆固醇和卜路里，常常食用西式快餐食品很轻易让人发胖。2.西式快餐以优质的服务而闻名。但正由于如此，消费者期望值较高，一旦不满意，投诉与纠纷也就成了新闻热点。3.西式快餐以高水准的服务而著称。但在不一样的店，会出现服务质量的不稳定。2.3商圈分析商圈又称“商业圈”或“商势圈”，是指门店经营或驻店经营吸引顾客的区域范围，也是其业务活动的空间:对消费者而一言，则是他们以便的购置行为的空间。商圈原本是产生于商业零售研究中的一种概念，后来被广泛地应用于服务业和餐饮业的门店研究中。由于快餐业更像零售业，快餐店的顾客基本上是附近的居民、办公人员和过往行人，因此对商圈的研究就显得更为重要。商圈研究实际上就是对一种区域的研究。因此，商圈研究的理念和技术不仅可以应用于一种特定位置的决策和研究，并且还可以用来指导开店前的区域决策。商圈研究重要包括:调查研究该商圈的市场潜力和机会，确证在该地点开店的必要性和可行性;分析商圈内的竞争状况，确认新开店与否导致过度竞争，与否有可行的竞争方略;分析地理位置的缺陷，进而确定与否有可行的促销方略;还要分析，假如该商圈内己有我司的门店，那么再开店与否会影响到既有店面的生存。2.3.1常见的商圈划分措施有两种。一、第一种措施以门店为中心，向外依次分为三个层次:关键商圈、次级商圈、边缘商圈，见图。这种措施是最普遍采用的一种商圈划分措施。一般而言，关键商圈能吸引50%-70%或55%-70%的顾客。次级商圈为15%-25%，边缘商圈则最小，比较稀疏。门店的规模和类型不一样，商圈的范围也不一样。居民点的门店一般没有边缘商圈的顾客。边缘商圈：边缘商圈：其他顾客次级商圈占顾客总数的15%-25%关键商圈占顾客总数的55%-70%二、第二种措施按照距离远近和以便程度将商圈从里向外依次分为徒步圈、骑车圈、乘车圈和开车圈等四个层次。为了更清晰地阐明他们的重要性，可以分别称为第一商圈、第二商圈、第三商圈和第四商圈。徒步圈是指走路可忍受的范围或距离，一般来说，单程以10分种为限，距离在500米以内;骑车圈是指骑车所能及的范围或距离，一般来说单程以15分种为限，距离在米以内;乘车圈是指乘坐公交汽车所能及的范围或距离，单程在5000米左右并且.乘车10分种左右可抵达:开车圈是指开车来此消费的顾客群，这种顾客一般是老顾客或慕名而来的顾客。2.3.2一般来说，某些大的快餐连锁经营企业均有一套相对较为完整的商圈调查分析体系，并且这种体系也是根据企业数年来的实践所证明较为实用、有效的研究措施，具有一定的科学性。德克士橘子餐厅项目属于德克士的特许加盟店，因此在进行商圈调查和研究方面也均有一整套较为完备的调研体系，可以直接转化过来进行商圈研究。一般状况下，德克士的商圈研究重要包括商圈范围设定和顾客分析两个方面，但根据我们进行可行性研究的内容规定和一般商圈研究的基本内容，在本文中，我们又增长了竞争分析，其内容重要包括竞争对象确实定、分析以及新开店对竞争关系与竞争状态的影响等。一、德克士商圈调查的重要内容重要是德克士企业所通用的立地商圈调查，其中包括门点基本状况调查和立地商圈调查。前者重要是用来评估店经营环境和所要加盟的快餐店的基本状况的，后者则偏重于市场需求方面的研究。德克士企业门点基本状况调查和商圈调查的重要内容，也是我们在进行项目可行性研究分析时所使用过的重要表格2.3.3德克士橘子2.3.3.1德克士橘子根据商圈调查状况，我们将德克士橘子餐厅项目的商圈划分为两类:主商圈和次商圈。一、主商圈主商圈是以餐厅为中心，来餐厅消费并且其消费金额占该餐厅营业额80%以内的顾客分布的范围，称为主商圈。主商圈是既是一种空间概念，也是一种时间概念。一般状况下，商业区型商圈范围为步行5分钟的距离范围;小区型商圈范围为步行10分种的距离范围。1.德克士橘子餐厅的主商圈范围描述:以橘子餐厅为中心的第一商圈。其中包括中南林业科技大学，南至井弯子，东至三湘小区等众多高品质小区，北至铁道学院。2.主商圈概述:也可称为主商圈的定性分析，根据调查状况，我们所列示的主商圈内重要是新兴商业区的工作生活的居民。主商圈人数:10万人;主商圈目的顾客人数:8万人。主商圈顾客占全体顾客的比重为80%。在目前的商圈环境下，德克士在主商圈内具有较为明显的竞争优势，首先来说，在主商圈内竞争对手只有一家肯德基;另一方面是，橘子小区是一种比较大型的商业小区，可以吸引一批较有经济实力的顾客到这里来购物、休闲;再次，步步高离学校及南城各重要企事单位的距离较近，可以吸引一批有购置力的顾客过来消费。因此，德克士橘子餐厅的主商圈选择还是较为精确的。二、次商圈次商圈是以餐厅为中心，主商圈以外，来餐厅消费并且消费金额占餐厅营业额的15%的顾客分布的范围，称为次商圈。次商圈和主商圈同样，既是一种空间概念，也是一种时间概念。一般状况下，商业区型商圈范围为步行10分种的距离范围;小区型商圈范围为步行15分种的距离范围。1.德克士橘子餐厅的次商圈范围描述:德克士橘子餐厅的次商圈包括了以韶山路东西两侧的广大区域。详细来说，这个商圈仍以橘子小区为中心，以韶山路为横轴，基本上可以覆盖长沙南部城区的重要商业中心区域。2.次商圈概述重要是在此范围内购物、逛街、办公、娱乐、住宅等消费人群。次商圈人数:12万人。次商圈目的顾客人数:13万人。次商圈顾客占全体顾客的比重为:15%。在次商圈中，商业区范围相对扩大，由于韶山南路是长沙市南部区域中唯一一条主干道，南部城区的重要商业区基本上都在这条道路上面，因此该路的交通极为便利，商业环境也较为完善。2.3.3.2德克士橘子一般来说，快餐经营的商圈分析重要包括市场分析、竞争分析和投资分析三个方面。一、市场分析市场分析是每一项商业投资决策都需要重点考虑的一种问题，它基本上包括需求分析、供应分析和对市场其他某些状况的分析等有关内容。下面我们就针对德克士橘子餐厅项目进行一一分析。(一)需求分析需求分析重要包括对购置力、消费偏好和消费习惯的分析，而人口构成则是影响购置力和消费习惯的基本原因。根据前面简介，我们在进行商圈研究之前己经做过了较为系统的商圈调查，其中一项就是有关市场需求方面的，下面我们就将调查的成果依次做简朴的简介。(样本总量:100份)1、商圈内顾客的基本状况调查在商圈范围内，年轻人占大多数。由上图商圈调查的顾客年龄特性我们可以看到，18-40岁的顾客是这个商圈活动的重要群体，它们的购物特性和购置习惯必然会左右这个商圈的消费倾向和商业导向。而这个群体也真正代表德克士的商业目的。由于长沙市南部整体的经济发展水平仍较低，地方经济构造仍以国营企业为主，除国企外次区域消费能力最强的就是学生了，因此也就影响到在商圈中活动的顾客的职业最多的是学生，他们一般均有对西式快餐的向往和热爱，因此也会是一股较为强大的快餐消费力量。2．商圈的基本状况调查商圈特性调查从哪里来从家里来66%从工作单位来1010%从寝室来7878%来此办事66%来此地的方式乘公共汽车1414%乘出租车33%自行车22%步行7878%自己开车摩托车33%其他来此地的旅程10分钟以内7272%10-15分钟1515%15-20分钟88%20分钟以上55%商圈的特性是影响顾客消费的一种非常重要的原因，通过商圈内顾客的活动的便利性调查首先可以理解到顾客到此的重要动机，另首先也可以指导我们对商圈范围进行界定，并做出对应的经营决策。通过对上表的调查显示，我们可以看到，在这个区域中活动的人中，大多数是来于学校宿舍的，阐明顾客以休闲消费为主。到此的重要方式以公共汽车和步行为主，阐明旅程较近，行动便利。这也许也该商业区与居民区学校连得较近有关。3.在外就餐习惯问题表在外就餐的习惯问题调查成果在外用餐频率一周2次以上7171%一周1次1212%一月2-3次99%一月1次77%偶尔为之11%在外用餐，20元/人每顿的用餐频率一周2次以上1111%一周1次1515%一月2-3次2222%一月1次4545%偶尔为之77%通过上表可以看到，该商圈范围内的顾客在外用餐的频率还是比较高的，不过消费水平不是很高，有待开发。尽管大家对西式快餐厅的理解还不多，不过对新鲜事物的接受能力决定了顾客还是会尽量地尝试这种新式的餐厅服务。消费的动机和习惯下表为消费动机和习惯的简要登记表接受的平均每人消费金额10元如下2424%10元-20元6565%21-30元99%30以上22%西式快餐最重要的是可复选服务7171%食品品质100100%餐厅环境9292%价格6363%光顾餐厅的目的就餐1414%聚会7575%庆祝活动99%其他22%经济水平决定了消费能力，对快餐的消费更是如此。在学生人群中，西式快餐消费相对来说仍是一种比较奢侈的活动，人们的经济承受力也决定了我们前面的调查成果:不会很频繁地光顾西式快餐店，但食品的品质和餐厅的环境还是不停吸引他们来这里享有一顿较为舒心、惬意的服务。理解到这一点有助于我们更好对餐厅进行定位。(二)产品供应分析无论是快餐还是小吃馆和一般小餐馆，或是饭店和高档酒楼，都是为人提供吃饭的地方，都属于餐饮业，只是不一样的餐饮形式而已。不一样的餐饮形式为消费者提供了不一样的就餐选择，也就是说，它们的产品对于消费者来说，是可以替代的。因此，在分析商圈内的产品供应时，必须要考虑到所有餐饮形式的供应状况，包括多种形式餐饮店的数量和它们的经营状况及盈利水平。实际上，这是与需求调查相对的，有需求就必然有供应，只不过由于形式的不一样而已。例如，同样是吃饭，你可以吃面条，也可以吃米饭，只要你喜欢。根据我们橘子小区周围500米的考察发现，在这个商圈内，除了肯德基外，尚有人民公社大食堂，杨欲兴，人人家，九彝山庄，但总体来说，以中式餐厅为主，西式餐厅较少。三．竞争分析竞争分析重要包括竞争对象确定、竞争对象分析以及新开店对竞争关系与竞争状态的影响等方面。(一)确定竞争关系根据我国餐饮业的基本状况显示，我国目前快餐业还不很发达而小餐馆占绝对主导地位，因此，对于快餐店构成竞争实际上不全是来自于其他快餐店，往往更多地是来自于其他餐饮形式，尤其是同样具有廉价、就近和以便抵达、洁净卫生等特性的小饭馆。目前我们所确定的竞争对手重要是肯德基餐厅和距离近来的人民公社大食堂。(二)竞争对手分析在这两家直接的竞争对手中，人民公社大食堂属于相对较为高档些的中式饭店，或酒楼。因此总的来说，人民公社大食堂和德克士这样的快餐店所走的并不是一条市场路线，它们在竞争方面存在着经营方式和方略上的差异，而这种差异在某种程度上还可以使双方进行互补，即中西餐的互相补充，互相推进客源。除却人民公社大食堂外，德克士橘子餐厅就剩余了竞争对手肯德基。不过，我们可以在产品和价格方面更改某些战略，还是可以跟肯德基餐厅区别开来的。四、投资分析假如要在该商圈内投资，那么就必须进行投资分析。投资分析的目的是为了保证投资项目的价值。投资分析重要包括如下几项:(1)投资总额预算。投资总额重要包括装修工程费用、设备工程费用、广告费用、开办费、贷款利息等。(2)租金、能源消耗、人力成本、市政费用、税收以及其他多种费用预估。(3)营业额和盈利水平预测。(4)盈亏平衡点分析。<5)投资回报率与投资回收期分析。(6)其他方面等。由于投资分析的有关内容与项目财务可行性分析部分重叠，因此在这里我们就不再细述，有关内容一并放在财务分析部分进行讨论。市场可行性分析小结通过对德克士橘子餐厅项目的环境和商圈研究之后，我们基本上认为该项目满足投资者所需要的市场条件，具有一定的市场发展潜力和开发条件。尤其是在目前整个行业都处在剧烈的竞争压力状况下，选择一种相对来说竞争环境并不十分剧烈的市场有助于投资人尽快收回投资，并占据市场先机。五．技术可行性分析本部分是实质上是有关项目实行的内容，即怎样将现代的快餐经营措施和理念应用于我们的项目实行中去发挥作用。“技术”可行性分析中“技术”一词的概念重要来源于工程项目的可行性研究，但并不是在其他项目的可行性研究中就不能用技术这个词了。实际上，在快餐连锁经营中也常常会用到有关技术性的问题，其中包括决策技术、实行方略等。根据本项目研究的需要，我们将在本部分重要研究如下几种方面的内容:门店的选择(决策)的技术分析性分析、项目实行的技术可行性研究等。其中，门店的选择部分重要包括区域决策技术研究和门店位置选择技术研究等两个方面的内容。而项目实行的技术可行性研究方面则重要包括加盟店的布局方略、运行方略等两个方面的内容。5.1门店选择(决策)的技术分析一、门店选择的区域决策技术可行性研究目前，国际上通用的区域决策技术即选择进入哪个都市和应当不进入某个都市的问题，重要还是采用巴特勒(Butle)在1986年所识别出的快餐区域选择的某些关键原因。而对每一种原因，快餐企业都可以制定出一种最低原则，然后采用“开关”决策方式或综合评分方式进行决策。所谓“开关”决策方式，是指按次序或不按次序审查每一种决策原因，只要发现其中某一种原因不符合最低原则，即可放弃该区域。这些关键原因包括:(1)新居民住宅的区域范围;(2)在这些区域内的收入分布;(3)小朋友数量;(4)区域内部或通过区域的交通数量;(5)作为所有竞争者营业总额和潜在的销售收入;(6)竞争的实质和范围;(7)人口的工作保障;(8)在该区域内其他生意的总体健康状况;(9)广告媒体的展示;(10)招收员工的难易程度;(11)与供应源的靠近程度。详细来说，德克士在选择特许加盟的区域战略选择方面，重要是依托市场差异化为主，积极与国内投资人合作，以求双赢。在区域店址选择方面，重要规定:(1)1F或1+2F(但1F需至少100m');(2)能见度高，不可内缩，拔角门点最佳;(3)门面宽1Om以上为佳;(4)面积在200-300m，为佳;<5)门前人流量一平常日:8000人以上;节假日:13000人以上。由德克士的加盟条件我们也可以看出，德克士在区域选择方面重要考虑的是营业的可行性、便利的也许性以及经济的位置等三个重要方面。可以说，德克士企业对加盟的条件规定还是比较低的，也是比较宽的。这样就会对中小投资者带来了更多的经营机会，但同步也对投资经营者更多的市场考验。德克士橘子餐厅项目的区域选择根据我们在市场可行性分析中所做的商圈研究，我们可以看到，长沙市南城的市场潜力还是比较大的，并且在区域的战略选择方面也基本上符合了德克士的整体发展战略。同步，项目所选择的橘子小区这个位置的人流状况也完全符合德克士的加盟规定。二、门店特定位置或立地点的决策技术可行性研究在做出区域决策后来，就开始进行特定位置或立地点的决策。大部分大型快餐联号在地理位置选择问题上都形成了自己比较规范的决策方式和考虑原因。在一种独立的企业内部，决策原则将依不一样的经营风格而不一样:例如英国的娜德斯快餐企业(Nordsee)，在汉堡包业务店和鱼类业务店就应用不一样的原则。不过，为了进行更科学、更全面的位置评估，戴威斯(Davies)曾经提出了四组位置选择变量(见下表)，我们在进行技术可行性研究时也就找到了门店位置的可行性研究工具。戴威斯提出的四组位置选择变量以便+可达性物理条件可见性步行可靠近性可停车靠近写字楼、购物和休闲区人口数量和构成已经建立的竞争状况公共事业设施的可获得状况土地的容载能力建筑式样外部轮廓和地形地貌已经计划的建筑和道路建设临近房产的原则法律规定占用成本正在计划和建立的管理规定防火规定营业执照管理规定外部标识管理规定(尤其重要的是在交通站点区域)获得该位置的成本租金和地方税劳动成本保险费加热和是照明租借安排预期的获利能力和现金流量根据戴威斯提出的这四组位置选择变量当中，立地点的“以便+可达性”实际上关系到通往立地点的街道:其他三个变量重要是有关立地点建筑特的问题。下面我们就根据德克士橘子餐厅项目的基本状况进行简要的立地点分析。三、德克士橘子餐厅项目的门点技术可行性研究根据我们所做的商圈分析和商圈示意图，再结合门点位置示意图，我们用戴威斯表将德克士橘子餐厅项目的门店位置选择状况列示于表:德克士橘子餐厅的四组位置选择变量中。以便+可达性物理条件1.步步高位于市区主干道，交通便利，位置醒目2.在主次商圈内的顾客步行只需一、二十分种既可抵达3.步步高门前和店后有一较为宽阔的广场，可以用来停车，或举行各类促销活动4.所在的橘子小区在当地是一处比较高档比较繁华的商业区5.在直接竞争对手较少，只有一家肯德基餐厅1.橘子小区位长沙市南区繁华路段，附近各类公用设施较为完备2.土地开发状况已经趋于饱和，附近基本上不存在深入开发大型餐厅的也许3.附近的高档次建筑不多4.橘子小区属于新兴商业中心的代表，附近地理面貌较为突出、清晰5.韶山南路的建设己经基本上成型，短期内路面不会大的改扩建工程法律规定占用成本1.目前尚未有较为明确的地方性法规，重要法律根据仍以国家和省的文献为准2.在交通方面，由于是省会都市，有严格的交通管制措施，再加上政府机关对大型商业场所均有对应的变通措施，基本上不会影响到企业的运行见财务可行性分析部分5.2.项目实行的技术可行性研究一、战略选择战略选择是快餐连锁经营的关键环节，也是指导思想，实行连锁经营成败与否关键就要看连锁经营企业的战略与定位。根据我们在前面所做的环境分析和德克士企业的SWOT分析，现就橘子餐厅项目的战略选择和定位提出了如下可行性方案。德克士的战略选择:由于德克士企业自身是一种在快餐业内较为成功的连锁经营企业，通过数年来的发展已经形成了一套较为完整的宏观战略构造，五年前所德克士企业所制定的“以乡村包围都市、以特许加盟经营为主、直接经营为辅”的企业发展战略推进了德克士快餐连锁加盟的成功和辉煌。二、经营目的作为加盟商，对于宏观方面(重要指德克士企业)的战略选择己经不用过多考虑，我们在投资经营中重要以怎样获得加盟店的发展为目的，以获得投资收益为目的，同步，通过加盟德克士也可认为地方建设和发展做出一定的奉献。三、餐厅定位依托德克士，立足西式快餐，强化与地方的关系，提高经营管理水平，积极推进餐厅健康稳定的发展，并尽量成为当地乃至整个德克士连锁经营体系中的佼佼者。四、橘子餐厅的运行方略橘子餐厅项目总的来说，只是德克士众多特许加盟店中的一种，因此，在进行运行管理方面重要是以德克士整体的运行方略为指导，同步，在加盟权限内，提高分店的经营管理水平，提高加盟店的经济效益和社会效益。因此研究项目的运行可行性，重要是为企业的经营发展论证研究较为合适的经营发展方略，从而指导企业实际的运行。五、德克士的经营方略德克士的加盟体系重要以特许加盟为主、以合作加盟为辅。特许加盟是为乐意全额投资并愿全心经营的加盟者提供双赢的机会，按照不一样店型分为不一样投资金额及不一样回收期限;而合作加盟是指加盟者与德克士共同投资设置餐厅，德克士以设备资本作为投资，加盟者以场地、装修等资本作为投资，德克士负责餐厅经营，德克士承担经营风险，加盟者提取确定利益，此种方式对于加盟者来说既可以减少投资门槛又无经营风险，加盟者还可以抽身做其他经营，合作加盟比较适合投资型加盟者。六、德克士的门店布局方略门店是快餐连锁企业的构成要素和赖以生存的基础。快餐连锁企业能否获利和获利水平怎样，首先决定于它旗下所有连锁店的经营效果。不过快餐连锁企业是一种有机的整体，除了门店以外，它尚有生产加工和配送等获利单元。门店布局的好坏，将直接影响物流配送单元的获利水平和配送产品速度与质量。因此，对快餐连锁企业而言，开店不仅是开店而己，还要考虑整体的布局和企业的整体利益。选择好店、抢占好点、合理布局是布局方略的要点。为了争取自身的生存空间，德克士的布局方略采用了如下几种环节:第一步，在繁华地段开设直营店，巩固品牌，扩大影响;第二步，发展加盟，拓展事业;第三步，率先进入西式快餐空白区域甚至是尚未完全成型的新小区。德克士的原则是:只要一种小区的消费水平和人口总量到达开店的规定就去拓展，同步要设想此后竞争对手与否会进入，因此在布局时要考虑当地消费水平、消费习性、设施、人流量、商圈等原因。简要布局阐明:德克士橘子餐厅位于步步高超市的2楼，占二楼面积210平方米。该餐厅的正门设在电梯出口处，东侧临街墙面均采用透明玻璃。厨房的位置设在东南角，利于排烟排水和用电及消防。5.3德克士橘子餐厅运行的营销组合方略研究一、目的消费群定位和产品定位根据前面所作的市场调查和商圈分析，我们将餐厅的第一目的群定为18-25岁的消费者。一般来说，这人群体是与国家的改革开放政策共同成长起来的一代新人，对老式的餐饮(如中式快餐)会感到或多或少的厌倦，相反对新生事物有较多的渴望，但愿可以跟上时尚的节拍，在生活方面尽量会向西式靠近。同步，由于他们的大多是独生子女，他们的意愿也会影响到他们的父母和亲朋好友。第二目的消费群:小朋友。这个消费群是快餐业的生力军，也是促销活动的重点考虑对象。由于，他们到西式快餐厅来的时候往往不会是一种人来的，而很也许是一整个家庭。第三目的消费群:上班白领一族。这个消费群体不容忽视，因工作生活节奏的加紧，越来越多的上班白领一族选择以便快捷的西式快餐。产品定位:西式快餐，中等的消费，高档的服务。二、市场营销组合方略1.产品方略在德克士老式的快餐项目，如炸鸡、套餐等方面，合适考虑当地的消费习惯，增长体现休闲特色的服务项目。2.价格方略快餐连锁的产品定价与否可以有所区别呢?目前，德克士企业总部对产品的定价，均有严格的规定，每种产品均有一定的上下浮动范围。严格来说，所有德克士的价位都应当是一致的，因此，价格战在德克士的加盟连锁体系中基本上是不存在的，不过对于新开业的餐厅，企业又会有一定的价格倾斜政策，以协助其在立足不稳的时候顺利进入市场。3.渠道方略目前来说，德克士的网点开发方略还是非常成功和合适的，多采用与竞争对手错位开发的网点方略，即避开重点中心商业区，专营都市周围新区，由点及面，突显自己的竞争优势。针对橘子餐厅的渠道网络建设，我们重要沿用德克士企业的渠道方略，选择在长沙市南城，其自身就是这种方略的延续。但同步，考虑到投资收益问题，在落后的地方我们不选择经济落后的区域，因此，最终我们决定在南城最繁华和最具成长力的橘子小区落脚，找准市场切入点。4.促销方略促销是快餐经营中最常用到的一种营销组合手段，重要的措施有:赠送礼品和礼品券、价格折扣、产品配送。此外，尚有节假日促销活动等。作为一家筹划过程中的德克士快餐加盟连锁店，我们提议促销方略一定要做好，并尽量地做在前面。详细的促销措施仍以德克士老式的赠送礼品和礼品卷为主，首先这些方式是德克士的形象化做法，比较深入人心，代表了一定的市场需求和地位象征，另首先，其他形式的促销方式在前期过早地进入市场不利于后来应对剧烈竞争的需要，同步也也许增长前期的投资成本。5.4技术可行性分析小结由于德克士是目前国内第三大快餐连锁企业，拥有一套成熟的品牌资源和市场开拓优势，因此在加盟这样一种在市场上比较有影响力的连锁企业来说，技术实行方面基本上不存在太多的问题，只要与加盟总部的关系处理得好某些，经营者的思想再开阔一点，多争取某些企业总部和当地有关管理部门的支持，德克士加盟店就一定会正常运作。六财务可行性分析对于特许加盟双方，投资的目的都是但愿通过特许经营这种投资方式获得满意的利润。为此，可以有一种“投资小、风险低、利润高、回报期长”的最佳投资模式是极其重要的。财务可行性研究重要就是以加盟商为中心考虑投资经营快餐连锁企业能否为投资者带来预期的收益。由于我们进行的项目可行性方面的论证，项目自身并没有实行，因此，项目的有关成本与收益指标不也许完全对的，投资金额和成本都采用的是预估数值。此外在本部分中，由于波及的数据较多，我们重要选择采用表格的形式进行表达，以以便论述。餐厅前期开发费用及费用明细、损益预估等有关费用项目整体投资分析德克士橘子餐厅加盟投资分析项目店铺原则阐明预估营业额(月)20-40预估营业额为20-40万/月的店址(商圈)，适合投资德克士.总面积(m2)210指实际使用面积含用餐区、点餐区、小朋友游乐区、卫生间、收银区、厨房、干货间、经理室、员工休息室、垃极间。预估厨房面积(m2)70-80含厨房区、收银区、干货间、经理室、员工休息室，垃极间。预估座位数70-150视用餐区面积及格局而定。项目金额阐明加盟金20德克士将德克士炸鸡连锁餐厅特许经营权授予加盟者并许可加盟者使用其商标标识及经营技术资产，由加盟者一次性支付一笔费用，作为获得该特许经营权及商标使用权、经营技术资产伸用权的密用。协议期限7年，期满后每3年重新一次协议。保证金20为保证加盟者及其加盟餐厅履行特许经营协议约定的义务向德克士交付的费用。保证金缴交金额同加盟金一致。协议期满后不续约且无违约、无欠款，保证金将无息退还。设备金额60-70含厨房设备、不锈钢设备、杂项设备、电脑软件费3.5万元、前台POS机及电脑等购置及安装。设备投资依实际营运需求做对应调整。装修金额60-90含设计费、天花、地板、墙面、排烟、排水、水电安装、灯光照明、菜单灯相片、价目条、空调、桌椅、监视、消防系统、间响系统等装修(不含增容费、外观构造及楼梯改造)。招牌由总部制作安装，加盟店每月向总部缴纳元使用费。土木装修每平方米造价1800元一2200元，均价元。开办费10含开店前人事培训费用、差旅费、证照费、水电费、交际费、开店前租金、其他杂费。另须视需求准备开店广促费用及周转金。因地区差异、餐厅租赁合约不一样，以实际发生费用为准。总投资额170-210含加盟金、保证金、设备金额、装修金额及开办费在内的总投资。第一期店面租金36预估每月房租为3万元;预估第一期店面租金司年房租。视实际租赁条件面定。第一批原物料10预估第一批原物料为月营业额*4o%*1个月;但须视开店地点、原物料订配货周期做调整;原物料由总部统一配送。总准备金184.5-224.5含总投资额、第一期店面租金、第一批原物料的总准备金额。权利金5%加盟者每月须将加盟餐厅月营业额按一定比例支付给德克士作为持续使用特许经营权、使用德克士品牌及经营技术资产、接受德克士及其企业协助指导的费用。广告基金3%加盟餐厅每月将营业额3%作为广告基金交德克士统一规划安排广告宣传活动，专款专用。投资估算的简要阐明如下:德克士橘子餐厅投资估算重要为如下几种方面:一、加盟金:德克士餐厅加盟金为20万元。二、设备金额:德克士橘子餐厅的设备总金额为62万元整。三、装修金额:共约70万元。因德克士为保证餐厅的整体装修品质，因此加盟业主只能从指定的几家装修企业进行选择。装修标精确定，整体装修金额以餐厅面积估算，其中包括设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、小朋友游乐区等等。四、开办费用:共约8万元。其中包括开店前租金、开店前水电费、开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。五、保证金。因德克士为保证整体规范操作、流程原则执行，故向加盟店收取10-20万元的保证金。六、第一批原物料:共约10万元，详细视餐厅距子企业远近进行调整。七、第一批租金:36万元。因德克士橘子餐厅支付租金方式为年租，故整体投资会偏高。由以上几种方面，可得出德克士橘子餐厅总准备金约为210万元。财务可行性分析是投资分析的关键内容，但由于项目的建设都是对未来的预期，因此对投资的财务可行性分析也是一种估算，并面临着一定的风险。此外对于投资决策来说，由于行业的不一样和区域的差异，对投资的回报的原则也有不一样的评测措施，不能一概而论。通过我们对项目深刻的考察，我们认为该项目在目前的投资环境下是一种较为可行的项目。七．风险可行性分析在项目可行性研究中，项目风险的研究是非常重要的一种环节，它有助于项目投资者提高风险的认识，加强对风险的管理，以获得预期的经营收益。在项目风险可行性研究中，重要可以分为四个阶段。第一是对风险的识别，重要是研究会出现哪些也许性风险，并影响到最终的经营成果;第二是对风险的分析，这需要一定的措施和理论的支持:第三是对风险的管理，即以何种方式驾驭风险，有效果及有效率地完毕项目目的;最终是为管理风险提供汇报信息，为有效地制定决策打基础。在目前环境条件下，我国的快餐连锁业的风险可以分为内部与外部两类，其中外部风险重要是指行业风险，它可以分为三类:经济风险、政策风险和经营风险等，此外行业风险中还存在一定的市场风险。内部风险来自于加盟的双方，即加盟商总部的管理风险和加盟商的经营管理风险。7.1经济风险分析此后10-是中国快餐业发展的高速增长阶段，然而速度的爆发具有某种破坏性，会导致对经济效益的破坏。因此我国快餐业的发展必须通过初创阶段一一成长阶段—稳定阶段—成熟阶段的历程，是一种不停调整供需关系，不停趋向良性循环的过程。根据美国的经验，中国快餐产业的年增长率应控制在20%的范围之内，假如增长过快反而会引起快餐业经济的衰退，因此，快餐企业和社会各方面必须警惕和控制快餐业经济的过快升温现象。7.2政策风险分析快餐作为微利企业在税收上应享有某些优惠政策，但实际上税制改革后，快餐企业上缴税率由3%提高到5%，与经营高档宴席的餐饮企业相称，这对于本来发展资金短缺的中式快餐连锁企业来说无疑是雪上加霜。国家用于发展快餐企业的投资有限。1995年国家贷款仅有600万元，只够两家快餐店进行技术改造。1997年才确定北京的全聚德、丰泽园、上海的你我、天津的狗不理等4家企业为发展中式快餐的试点企业，并注入4000万元的资金，用于推进这项工作的发展进程。由此绝大多数快餐企业只能自筹资金，而中小企业欲获得银行贷款十分困难。7.3经营风险分析当快餐企业发展到成熟阶段时，加盟连锁经营(特许经营)可充足实现规模经济、集约经营的优势。但一家企业根基未稳却发展迅猛就隐藏着人力、物力、财力跟不上所导致的种种危机。当然连锁经营可以在市场上运用点多面广来吸引客户，当然有其优势，但总部所属的店辅若尚未根深蒂固就迅速枝开叶散，其成果是分散越多开支越大，假如生意没有预先估计的那样理想，未能到达收支平衡，整个系统开支便是一种沉重的承担。除了财力之外，连锁式经营讲求系统化，每个环节都互相紧紧围绕，任何一种环节脱扣都会影响整个链条的运作，一家连锁集团虽然财力雄厚若急速扩张，在行政、人才、人员方面未必能有同步效应，最终会使运作陷于混乱，甚至会把企业拖惨。7.4内部经营与管理风险经营与管理风险是每个企业在进行风险评估的时候都要考虑的一种重要方面，企业与否可以健康地成长很大程度上都取决于企业的经营与管理能力。作为快餐连