房产抵押估价报告实例

房地产抵押估价汇报项目名称：**市*路**号*幢*房地产抵押价值评估委托方：**估价方：北京**房地产评估有限企业估价人员：****估价作业日期：月日至月日估价汇报编号：广万[]房产或房地产(估)字第*号房地产估价成果汇报一、委托估价方：北京**恒业房地产开发有限责任企业地址：电话：联络人：二、受托估价方：北京**企业资格证书号：地址：北京市海淀区人民大学北路*号院*楼三、估价对象概况估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园”2#住宅楼房地产，包括房屋和土地。其背景、个别原因和区域原因状况如下：1、估价对象背景状况“国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为小区服务科技综合楼，并于1994年9月1日获得了《建设用地规划许可证》。1997年，北京中实恒业房地产开发企业与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为商住楼。1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任企业与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让协议》，9月7日获得了该项目的《建设工程规划许可证》（-规建字-1344），12月22日北京市计划委员会以京计投资字（）33号文献《有关开发建设西八里庄商住楼工程项目提议书（代可行性研究）的批复》同意了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任企业开发建设。3月30日获得了该项目的《建筑工程施工许可证》（施00777），6月22日获得了《国有土地使用证》。2、估价对象个别原因状况（1）基本状况“国宾嘉园”整体规划设计是由北京希埃希建筑设计院设计的，占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅构成；建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、小朋友游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的剩余土地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等他项权利状况不清，估价人员也未核算委托方在估价对象上与否拖欠工程等债务状况。（2）设施设备状况估价对象配有电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。（3）装修状况：外墙：1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板，其他外墙为涂料。住宅入口及电梯间：地面、墙面为花岗岩、大理石；天花采用复式吊顶配高级装饰灯具；大理石电梯门套；住宅各层内部及电梯间：防滑地砖、乳胶漆内墙及天花；电梯：沈阳“东芝牌”电梯。分户门：实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼；户内地面：水泥沙浆找平；户内墙面和天花：乳胶漆内墙面及天花；外窗：塑钢窗配双层中空玻璃；阳台另配有铸铁铁艺装饰件。3、估价对象区域原因状况（1）位于北京市海淀区西八里庄，在阜成路以北200米处，其四至：东至八里庄办事处、西至西翠路、南至七家联建小区、北至八里庄办事处。（2）所处生活小区较成熟，周围分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居等多种住宅小区；有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所。（3）公共配套完善，有二十一世纪学校、海淀试验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；（4）交通极为便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、206、102、202、小12、小15、康恩专线等多路公交通过，距西四环800米，到西三环北路1500米，距地铁1号线米。四、估价目的为北京中恒实业房地产开发有限责任企业向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参照。五、估价时点二○○二年十二月十八日六、价值定义本汇报中的评估价格，是指估价对象在剩余67年的出让土地使用权和商品房的房屋所有权条件下，于估价时点（二○○二年十二月十八日）现实状况下的公开市场价值。七、估价根据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文献；委托方提供的资料；估价人员实地勘察所获取的资料。重要内容如下：（一）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）（二）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-）（三）、重要根据的法律、法规和政策文献：1.《中华人民共和国担保法》2.《中华人民共和国都市房地产管理法》3.《都市房地产抵押管理措施》4.《中华人民共和国土地管理法》5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》6.《都市房地产开发经营管理条例》7.《都市房地产市场估价管理暂行措施》（四）、委托方提供的有关资料1.北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处与北京中实恒业房地产开发企业签订的《合作开发协议书》2.北京市都市规划管理局颁发的《审定设计方案告知书》(98-规审字-0549)3.北京市计划委员会颁发的《有关开发建设西八里庄商住楼工程项目提议书(代可行性研究)的批复》(京计投资字()**号)4.委托方与北京市房屋土地管理局签订的《北京市国有土地使用权出让协议》(京房地出让[合]字（99）第**号)5.北京市国土资源和房屋管理局颁发《国有土地使用证》(京海国用(出)字第**号)6.北京市都市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》(编号94-市规地字-0186)7.北京市都市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》(编号-规建字-1344)8.北京市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》(编号施000777（建）)（五）估价人员实地勘察所获取的资料八、估价原则本汇报是在独立、客观、公正的前提下，遵照下列原则完毕的：1、合法原则即在估价对象有合法产权，并在合法使用、合法交易或合法处分的前提基础上估价。2、最高最佳使用原则最高最佳使用原则是指法律上容许、技术上也许和经济上可行，通过充足合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、综合分析原则房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多原因的影响，因此，估价时要充足考虑影响房地产价格的多种原因，抓住主导原因，进行综合比较分析，这样才能得到比较合理并切合实际的房地产价格。4、多种估价措施相结合的原则伴随房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价措施，如收益法、市场比较法、成本法等措施，这些措施均有自己的特点和合用范围。由于不合适的估价措施也许使估价成果产生较大的误差，因此在进行估价时，就要根据委估房地产的实际状况，选择几种最适合的估价措施进行综合评估，力争得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。5、替代原则替代原则的理论根据是同一市场上相似物品具有相似市场价值的经济学原理。房地产价格水平由具有相似性质的替代性房地产的价格所决定，房地产价格水平是由最理解市场行情的买卖者按市场交易案例原因比较后所决定的价格，房地产价格可通过比较房地产的详细条件及使用价值来确定。6、估价时点原则估价结论具有很强的时间有关性和时效性，估价成果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价措施房地产抵押评估不一样于一般的房地产评估，评估人员严格按照房地产抵押估价的保守性和安全性原则，在认真分析研究了所掌握的资料和对邻近地区同类物业调查之后，按照《房地产估价规范》规定的估价程序，对上述房地产的正常抵押价格进行了客观公正的评估，其详细环节如下：1、估价措施根据《房地产估价规范》，估价措施一般有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价措施。根据估价对象的特点和实际状况，通过研究，选用市场比较法和成本法进行估价，可以最为确切地评估该估价对象在估价时点的房地产市场价值。2、估价的思绪①、选用在近期已发生了交易的与估价对象相类似的房地产,与估价对象加以比较对照，从已知价格修正得出估价对象的比准价格。②、根据等量资金获取等量收益的投资原理，选用成本法对估价对象进行估价。详细为：根据估价对象所在区域内类似物业的正常土地获得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及合理的开发利润，求和得出估价对象积算价格。③、根据目前北京市房地产市场状况及估价人员所掌握的资料分析，以上两种措施各有其自身的特点，它们分别从不一样的侧面阐明了房地产价值，考虑到市场对房地产价值的实际接受状况，我们把市场比较法和成本法求获得到的成果在综合计算评估成果时予以合适的权重，得出估价对象最终止果。3、估价措施定义：（1）市场比较法是指将估价对象与目前估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。市场比较法公式为：房地产价值=比较实例房地产价格×交易状况修正系数×交易时间修正系数×区域原因修正系数×个别原因修正系数（2）成本法以房地产价格各构成部分的累加为基础，来估算房地产价格的一种估价措施。成本法公式为：房地产价值＝土地获得费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息+销售税费＋开发利润注：根据估价规范，开发利润是以土地获得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产对应的平均利润水平求取。注：根据估价规范，开发利润是以土地获得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产对应的平均利润水平求取。十、估价成果估价人员根据估价目的，遵照估价原则，按照规范的估价程序，选用合适的估价措施，通过认真的估价分析和周密的估价测算，并在运用估价人员经验综合分析房地产价值影响原因和市场行情的基础上，确定“国宾嘉园”剩余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权，在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为:单价:6667元/平方米总价:8362.9万元大写：人民币金额为=82770000\*CHINESENUM2捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整。十一、估价人员估价人员**房地产估价师证书号签名估价人员**房地产估价师证书号签名十二、估价作业日期12月13日至12月十三、估价汇报应用的有效期本汇报完毕之日为12月20日，根据有关规定，本次估价的估价成果有效期到十四、估价汇报应用提议1.估价对象的变现能力分析及贷款额度提议（略）2.此抵押贷款业务的重要风险及规避措施（略）北京天平行房地产评估有限企业（公章）二○○二年十二月二十日房地产估价技术汇报一、个别原因分析估价对象土地使用权年限的起算日期从1999年12月22日起算，在估价时点还剩余67年的土地使用权年限，建筑构造为框架构造，而框架构造的耐用年限为60－80年，取其平均值为70年，由此可见，估价对象剩余的67年土地使用权的价值可以得到充足地发挥。估价对象的占地面积为18亩，规划建筑面积为7万平方米，由此推算容积率为5.83，此容积率较高，对物业的价值有一定影响。估价对象的优势在于：（1）内部的配套设施比较齐全，小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、小朋友游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所。（2）二是为板式的高层住宅，采光和通风很好。（3）欧式风格的外形具有一定的吸引力。（4）户型较多，一居、二居、三居、四居、跃层均有，客户群较为广泛，这对于估价对象的销售较为有力。估价对象的设施设备匹配属于大众化的原则。（1）电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统、集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。这些都是一般小区所必须具有的设施设备匹配原则。（2）“地面、墙面为花岗岩、大理石，天花采用复式吊顶配高级装饰灯具，大理石电梯门套”的住宅入口及电梯间，“防滑地砖、乳胶漆内墙及天花”住宅各层内部及电梯间，“实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼”的分户门，“水泥沙浆找平”的室内地面，“乳胶漆内墙面及天花”的墙面和天花，“塑钢窗配双层中空玻璃，阳台另配有铸铁铁艺装饰件”的外窗等装修原则也属一般原则，并且属于中偏下的装修原则。估价对象的劣势在于（1）户型过多，客群虽然广泛，但同步也较为复杂，假如借款人未来不能清偿借款，未来在拍卖变现的时候，大户型住宅的变现会有一定的困难。（2）容积率较高，绿化率较低，小区环境较差。（3）外墙中5-14层均为涂料，使得整个小区的档次较低。（4）电梯为沈阳“东芝牌”电梯，档次较低，在使用若干年后，电梯的性能也许较差，从而对估价对象的抵押处置变既有较大的影响。二、区域原因分析（一）生活小区比较成熟估价对象位于海淀区西八里庄,处在北京市西北部。该地区具有优美自然景观及较多的人文景观，已经形成了较成熟的生活小区，周围分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、玲珑花园、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居、曙光小区、世纪城、自由度、漂亮园等十多种住宅小区，有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所，对估价对象的价值有助于提高。（二）公共配套设施完善区域内有二十一世纪学校、海淀试验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、玉渊潭医院、北京肿瘤医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、工商银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；（三）交通便利估价对象距西四环约800米，到西三环北路约1500米，距地铁1号线约米，有733、206、102、202、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、小12、小15、康恩专线多路公交通过。（四）环境优越估价对象距离国家部委和军队机关较近，具有良好的人文环境及自然环境。伴随近一两年来，阜成路的改建、西四环的贯穿、昆玉河的整改以及良好的人文环境，使该地区成为目前的开发热点。三、市场背景分析通过对近年来有关数据进行分析，北京房地产市场已进入调整期，但仍然保持增长，是一种在增长中进行的调整，目前市场仍然体现为购销两旺，估计未来的房地产市场将持续走高。（一）北京市的宏观经济经济背景1-9月，北京市经济运行展现出“高增长、低通胀”的良好势头，前3个季度实现国内生产总值1970.3亿元，同比增长11.1％，位居全国前列。北京经济运行中明显的特点是：农业生产实现增长值74.1亿元，增长4.8％，到达近最高水平；假日消费在拉动消费中发挥了突出的作用，占到销售总额的40％左右；民间投资达298.9亿元，占全社会投资的1／3。在申奥成功和即将加入WTO等一系列有利原因带动下，北京市国民经济迅速平稳增长，运行质量明显提高。前3个季度增长率一直保持在11％-11.3％之间，经济增长的稳定性增强，波动幅度明显减小。财政收入完毕334.2亿元，增长36.8％。经济运行中，构造调整成效明显，高新技术产业的主导作用日益增强，全市高新技术产业实现工业增长值192.4亿元，对工业增长值增长的奉献率到达55.5％。国有大中型骨干企业完毕改制39户，中小企业改制到达51％，企业破产力度加大，减少亏损1.5亿元。社会需求深入加大，消费投资拉动强劲，是北京市经济运行的另一特点，前3季度实现社会消费品零售总额1191.3亿元，增长11.3％，假日消费占销售总额的40％，时尚消费热点同比增长50％。房地产开发投资高速增长，成为投资增长的重要力量，其中危旧房改造获得突破性进展，完毕投资71.4亿元，成为增进消费和投资双重拉动的有力杠杆。国税收入增长56.5％，在全国率先完毕整年税收计划。今年头3季度，北京市的重大工程和生态环境建设也获得新进展，60项工程已经竣工8项、在建39项，13项未动工项目在加紧前期工作。全市绿化面积完毕4.3万亩，全市空气质量二级和好于二级天数合计到达51.3％。从目前看，北京市今年国民经济和社会发展重要指标均可完毕或超额完毕，国内生产总值有望增长11％。

前三季度，北京市房地产开发投资保持较高的增长速度，完毕投资612.9亿元，增长29.5％。在投资推进下，各类商品房开复工面积达5775.6万平方米，增长29.2％；本年竣工面积达413.8万平方米，增长38.1％。“金九银十”是老式消费旺季，许多购房者也趁举行大型房展会和开发商采用优惠促销措施时机选购住房，截至9月底，全市合计销售各类商品房530.4万平方米，增长23.2％，其中，住宅508.3万平方米今年以来，由于土地政策调整，导致一段时期内房地产新动工项目减少，前9个月全市房地产开发完毕开发土地面积231.6万平方米，下降53％，在其影响下商品房新动工面积1652万平方米，仅增长7.4％，其中住宅1292.5万平方米，下降1％，对房地产开发投资增长后劲产生一定影响，但推进土地供应方式的改革，从机制上防止了因土地转让、炒作而产生泡沫原因。虽然日前契税政策再次调整以及今年以来开发、销售状况很好，部分提高了企业和各方对房地产业的信心，但管理部门仍要加强对市场的监管，奖优罚劣；开发企业也要重视产品和服务质量，在市场竞争中优胜劣汰，使企业通过竞争、重组、合并不停壮大，增强自身实力和竞争力，深入向集约型转变，某些具有条件的企业还可以通过上市融资，处理资金来源单一的问题。对上市企业而言，要转变观念，由单纯开发转向开发与经营并重，保证企业的长期收益，使企业具有比较稳定的发展基础，稳固投资者信心。（二）北京市的房地产供求总背景1.房地产供应总背景（1）开发投资1-9月，北京市合计完毕房地产开发投资612.93亿元，同比增长29.5％；3季度内完毕房地产开发投资274亿元，同比增长22.1％。各渠道资金到位全线上扬。各开发企业今年合计到位资金771.44亿元，同比增长18.6％。其中三季度到位300.37亿元，同比增长16.9％。在到位资金中，国内贷款219.97亿元，增长13.9％；自筹资金166.91亿元，增长32.3％；定金及预收款330.82亿元，增长25.9％。以上三项占当年到位资金的72.1％。当年到位资金中运用外资总体仍然下降，运用外资额三季度有所上升，前三季度总外资额为8.98亿元，第三季度内运用外资额为4.79亿元，同比上升92.4％。资金到位的全线上扬保证了投资所需，有助于房地产开发投资的持续增长。(2)施工面积3季度，北京市商品房施工面积5775.61万平方米，比去年同期增长了29.20％。其中住宅4254.27万平方米，较上年同期增长31％；办公501.26万平方米，较上年同期上升25％；商业营业用房345.78万平方米，同比上升36.6％。(3)竣工面积前三季度共竣工613.81万平方米，同比增长38.1％；第3季度，本市商品房竣工面积为334.59万平方米，比去年同期增长55.5％。其中住宅竣工面积268.43万平方米，同比增长44.6％：写字楼竣工面积19.31万平方米，比去年同期增长94.9％；商服用房竣工面积13万平方米，同比增长156.4％。(4)新动工面积1-9月北京市商品房新动工面积为1651.96万平方米，同比增长7.4％；在第3季度新动工面积为545.81万平方米，同比下降5.4％。前三季度大部分时间北京的新动工面积一直较低，同比低于去年同期，这也许与上六个月各大开发商在北京大量购置土地，占用部分资金有关。再加上去年同期基数较大，使得今年上六个月的一段时间内新动工面积体现出增长缓慢甚至负增长的局面。进入三季度大量项目集中新动工，使得面积总体上继续保持增长势头，而其中办公用房、商业用房新动工面积增幅明显，前三季度分别为62.0％、82.4％，带动了前三季度新动工面积的增长。(5)土地开发与购置3季度北京市土地开发面积和购置面积分别为40.85万平方米和142.2万平方米，同比分别减少83.3％和29.9％。1-9月，北京市土地开发和购置面积为231.63万平方米和911.02万平方米，同比分别下降,53％和上升127.9％。2.房地产需求总背景(1)市场销售1-9月商品房销售面积为530.41万平方米，住宅销售面积508.3万平方米，同比增长分别为36.3％、37.3％；2季度，北京商品房销售面积530.41万平方米，实现销售额248.03亿元，分别比去年同期增长36.3％和36.5％。其中住宅销售508.3万平方米，同比增长37.3％，销售额为229.61亿元，同比增长5.5％。反应出3季度住宅销售增长速度急剧增大，成交价格上升，中低价位住宅成为这段时期的主力；小户型、超小户型、产权酒店式公寓等得推出体现出开发商对市场的再次细分和潜力挖掘力度加大。(2)价格走势根据中房指数系统测算，在三季度中房北京都市指数变化不大，3季度北京都市指数上升2点，为1137点，住宅指数、办公用房、商服用房指数均上升。其中住宅指数为906点，上升4点；办公用房指数为1482点，上升10点；商服用房指数2225点，下降15点。（三）北京住宅物业供求背景1.住宅物业供应背景3季度住宅投资额为177.15亿元，同比增长34.1％。3季度北京住宅施工面积为4254.27万平米，比去年同期增长31％。伴随新动工面积的增长，施工面积增幅也开始加速。3季度住宅新动工面积393.21万平米，同比减少15.3％。前三季度新动工面积(尤其是住宅新动工面积)的下降原因是多方面的，首先原因在于上年同期基数较大，再有加上北京市土地供应方式及规则的变化，这是市场调整的正常反应。进入下六个月后新动工面积将正常增长。3季度北京市商品住宅的竣工量为268.43万平方米，比去年同期增长44.6％。由于季节性原因和施工周期，一般年中项目竣工较少，因此目前北京市商品住宅竣工面积少于商品住宅销售面积。2.住宅物业需求背景3季度住宅销售面积为236.79万平方米，比去年同期增长36.3％。较上季度增幅上升迅速，但前三季度总体住宅销售面积增速仍然保持稳定。销售额为104亿元，同比增长35.9％。由于今年有着大量的拆迁和危改任务，再加上销售旺季的到来，住宅销售面积有较大的增长，但总体销售额增幅也许会继续低于销售面积的增幅。第3季度北京市商品住宅交易平均价格为元4517／平方米，较同期4626元／平方米下降2.5％。根据中房指数系统测算，3季度北京住宅价格指数比1季度上升3点，为895点。在住宅市场中，高档公寓项目租赁市场展现供不小于求局面。其原因是多方面的：一是针对IT业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和IT行业的普遍不景气而丧失了大量的租客；二是进入中国的外籍企业日益趋向本土化，具有高档租赁需求的外籍企业员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少老外转租一般公寓甚至一般住宅，高级公寓越显“曲高和寡”；三是CBD、亚奥商圈尚停留在“概念炒作”阶段，而真正的商业中心尚未形成。要懂得想建成一种完善的大型商务区、至少也需要3-5年，如使之成熟，至少需要8-的时间。商务中心没有从蓝图变成现实，需要租住公寓的白领群体也就未能形成，公寓热租自然是痴人说梦。此外公寓所对应的目的客户群是极其有限的，这部分高端的客户对会所的规定高过周围与否有学校之类的规定，没有成熟的小区，没有优良的硬件配套设施，是不具有竞争能力的。而前期诸多开发商并未意识到这点，盲目开发，使得近两年来高档楼盘供应量大增，导致供不小于求的局面加剧。当开发商将风险转移给中小业主后，就形成了公寓租赁市场的空置率增大。（四）全国的房地产宏观政策背景我国房地产业发展迅速，该年出台了许多重要政策，可概括为：调控树方向，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点1.调控树方向从1998年下六个月深化住房制度改革以来，我国的房地产业又得到迅速发展，例如：1998年到商品房销售面积年均增长42.7%，商品住宅销售面积年均增长44.8%。中央已经感觉到出现了房地产过热的势头，开始着手房地产的宏观调控，其中重要是房地产供应构造的调控。2月4日国家建设部在沪召开的全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制定住房发展目的和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的主线利益。贯彻住房分派货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为住宅与房地产市场发展的重要内容。2月5日，北京市公布了指导房地产行业发展的政策措施。提出：加强北京市房地产市场尤其是住宅市场的数量、构造和空间布局的研究，制定对应的宏观调控政策；加紧启动房地产二、三级市场，把经济合用住房建设与危旧房改造深入结合起来，继续加大对危旧房改造的政策倾斜力度，建立和完善新的住房供应体系；加强对房地产行业的管理和调控，积极稳妥采用有效措施，依法整顿房地产市场经济秩序，提高规模效益，增进房地产市场健康稳定的发展。央行在公布的第三季度货币政策执行汇报中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。2.整顿为主调1998年至我国房地产业迅速发展的同步，出现许多不规范的市场行为，为了促使房地产业的健康发展，政府在开始着力整顿房地产市场，其整顿范围之广、力度之大是空前的。2月，建设部发出《有关规范房地产开发企业建设行为的告知》，确定对房地产业的12种不良行为予以对应惩罚。5月，建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合发出的“告知”，规定各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构整顿和规范房地产市场秩序。2月，北京市国土房管局自1993年沿用至的基准地价将被“刷新”。根据新规定，此后每三年更新一次基准地价。与此同步，北京国有土地收购储备制度开始实行，土地供应实行计划管理，并按市场需求严格控制建设用地供应总量，这将从源头上规范北京市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。3.金融做重点各级政府调控和整顿房地产业，不是为了克制房地产业的发展，而是为了增进房地产业的发展，精确地说是为了房地产业可以健康地、可持续地发展。为了配合这一政策意图，中央充足运用金融政策，下调存款和贷款的利率。2月21日，中国人民银行发出告知，公积金贷款利率下调，5年如下（含5年）由目前的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％。2月22日，中国人民银行减少金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54％，五年期以内由5.31％降为4.77％，五年以上由5.58％降为5.04％。7月23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析即是要确定估价对象的最佳用途，详细有定性和定量两种分析措施。定性的最高最佳使用分析采用的是“从原因推算结论”的技术思绪，定量的最高最佳使用分析采用的是“从成果反算原因”的技术思绪。根据本项目的特点，本汇报对估价对象最高最佳使用分析采用定性分析的技术思绪，详细过程如下：（一）影响原因的选择房地产的最高最佳使用在本质上由其在若干原因上的特性决定的；可以说，某宗房地产的最佳用途是客观存在的，最高最佳使用分析只是把这个客观存在的最高最佳用途揭示出来。因此，最高最佳使用分析首先要选择决定估价对象最佳用途的影响原因。通过本估价机构有关专业人员的反复讨论和征询有关专家，本汇报的两位估价师最终选择下列原由于决定估价对象最佳用途的影响原因：1.估价对象的通达性：衡量的内容包括“公交车线路数、公交车次、机动车拥挤水平、道路瓶颈及障碍”2.估价对象的配套设施：衡量的内容包括“周围商业设施的密度、银行、订票旅行社、酒店和饭馆、菜场、中小学、幼稚园、医院、邮局”3、估价对象的可视性：衡量的内容包括“地点的高度、障碍及建筑的遮蔽、树木的遮挡、从入口处的视点”（二）各影响原因的评价1.影响原因评价措施对影响原因的评价采用权重与作用水平评分相乘的措施，来确定某一原因对估价对象的影响程度。权重确实定按重要性程度打分的措施确定，详细如下：1＝不重要2＝有些重要3＝比较重要4＝非常重要5＝极为重要作用水平评分按如下的措施确定：+2＝作用远远超过正常水平+1＝作用超过平均水平0＝正常水平-1＝作用低于正常水平-2＝作用远远低于正常水平2.估价对象通达性的评价（略）3.估价对象配套设施的评价（略）4.估价对象可视性的评价（略）（三）影响原因评价的结论通过对上述各原因各项目的评价，得出如下的成果估价对象影响原因评价成果表项目重要性得分通达性4+5配套设施5+10可视性3-2结论：由于项目的可视性较差，通达性很好，配套设施好，加上现实状况设计为住宅用途，因此，估价对象作为商业用途和写字楼用途均不合适，住宅用途为估价对象的最高最佳使用方式。五、估价措施选用根据估价对象的特点及市场状况，我们决定选用市场比较法和成本法分别进行评估，将两种措施计算成果加权平均后得估价对象最终止果。六、估价测算过程（一）市场比较法的估价测算过程1、估价对象及可比实例基本状况表参照委托方提供的资料数据，企业评估人员到项目现场展开调查，并将调查成果进行整顿。通过对近一年内的市场行情进行搜集整顿分析，挑选出几种案例，并通过现场调查理解，获得比较原因方面的资料，详见下表：估价对象与可比实例原因条件阐明表项目估价对象实例A实例B实例C项目名称国宾嘉园北京印象颐源居颐安嘉园销售均价（元/平米）待估820068006500交易时间.12.12.12.12交易状况正常正常正常正常区域原因公共设施配套完备程度完备完备完备完备商服配套配套配套配套配套周围环境一般一般好一般交通状况好好好一般个别原因小区规模较小中等大中等入住时间.12.6.10.5小区绿化一般很好好很好设施设备完备完备完备完备装修状况初装修精装毛坯房毛坯房2、估价对象及可比实例原因指数确定根据估价对象的实际状况，对以上比较案例进行各项修正，包括交易状况修正，交易时间修正，区域原因修正和个别原因修正。为在原因指标量化的基础上进行比较原因修正，将原因指标转化为原因条件指数，详见下表：估价对象及可比实例原因指数表比较原因估价对象实例A实例B实例C交易时间100100100100交易状况100100100100区域原因公共设施配套完备程度100100100100商服配套100100100100周围环境100100102100交通状况10010010098个别原因小区规模100102103102入住时间100989698小区绿化100101103101设施设备100100100100装修状况10011597973、可比实例各原因修正系数确实定在确定了多种原因修正指数的基础上，将估价对象的原因条件指数与比较实例的原因条件进行比较，得出各原因修正系数，详见下表：可比实例各原因修正系数表比较原因实例A实例B实例C交易时间100/100100/100100/100交易状况100/100100/100100/100区域原因公共设施配套完备程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周围环境100/100100/102100/100交通状况100/100100/100100/98个别原因小区规模100/102100/103100/102入住时间100/98100/96100/98小区绿化100/101100/103100/101设施设备100/100100/100100/100装修状况100/115100/97100/974.可比实例的比准价格从上表可以看出，估价对象与可比实例的交易状况与交易时间相似，因此只需要进行区域原因与个别原因的修正，而不需要进行交易状况修正和交易日期修正；同步，从表中可知，区域原因和个别原因分别由若干个子项目构成。其实，这些子项目对房地产价值的重要性是不一样的，即它们的权重不一样。估价人员运用特尔菲法，确定区域原因中的“公共设施配套完备程度、商服配套、周围环境、交通状况”等4个子项目的权重分别为：0.3、0.2、0.2、0.3，个别原因中的“小区规模、入住时间、小区绿化、设施设备、装修状况”等5个项目的权重分别是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3个可比实例的比准价格分别为：实例A：8200××＝＝7877.04（元/平方米）实例B：6800＝＝＝6769.52（元/平方米）实例C：6500×＝＝6565.50（元/平方米）5.估价对象比准价格确实定从上述的测算过程可知，估价对象与3个可比实例的交易状况和交易日期相似；可比实例A在区域原因条件上和估价对象相似，而在个别原因条件上要比估价对象好，因此，估价对象的价格要比可比实例A的比准价格低；可比实例B的区域原因条件和个别原因条件均比估价对象要好，因此估价对象的价格也要比可比实例B的比准价格低；而可比实例C的区域原因条件和个别原因条件均比估价对象差，因此估价对象的价格要比可比实例C的比准价格要高。将上述比较过程排列起来可以构成下表：估价对象与可比实例价格次序与整体可比较性表可比实例单位价格（元/平方米）整体可比较性A7877.04较优B6769.52较优估价对象――――C6565.50较劣从上表可知，估价对象的价格应当在可比实例B和可比实例C的比准价格之间，假如取它们的平均值则为（6769.52＋6565.50）/2=6667.51（元/平方米）考虑到可比实例B和C的比较、修正项目均为5个项目，不过可比实例B修正幅度的绝对值之和为15％，而可比实例C修正幅度的绝对值之和为9％，因此，估价对象的价格应当更靠近可比实例C。可比实例B和C修正幅度的绝对值之和合计为24％，它们之间的价格差为6769.52-6565.50＝204.02，因此，估价对象的价格为估价对象的比准价格＝6565.50+204.02×9/24＝6642元/平方米（二）成本法的估价测算过程1.土地获得费用（1）地价款根据委托方提供的国有土地出让协议，结合估价对象周围发生过的土地交易状况，综合确定其地价款为600元/平方米。（2）土地契税（3）土地赔偿及拆迁安顿费（4）土地获得费用合计土地获得费用=600+24+1200=1824元/平方米2.开发成本（1）建筑安装工程费用（如下简称“建安费用”）按北京市现行建筑工程概（预）算原则及类似物业建安成本测算，估价对象为剪力墙构造，现实状况为初装修，取建安费用2500元/平方米。（2）勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费，重要包括临时水、电、路及场地平整费，勘察、设计、可行性研究等费用，取建安费用的5%。勘察设计和前期工程费=2500×5%==2500*5%\#"