宁德市场调研报告(改)

五、经济发展状况一、主要经济指标1、【城市GDP与人均GDP】在福建各市中中处于中低水平，但增幅较高，经济增长势头强劲2、【财政收入】3、【工业产值】4、【外资利用情况】1社会消费品零售总额年均递增16%

全市生产总值年均递增16%以上

全县财政总收入年均递增均为25%

全社会固定资产投资年均递增25%

2125、【经济发展规划】2015年，宁德全市经济努力实现“十二五”规划既定目标六、产业结构以港口为依托，大力发展海洋食品加工及电机、船舶修造等重工产业第二年产业稳定增长，第一及第三产业所占比例稳定降低，经济发展潜力极高七、基础设施配套情况道路建设：宁德市全面建设京台高速公路宁德段、沈海复线宁连高速公路宁德段、沈海复线柘荣至福安段、福安至寿宁(闽浙界)高速公路等4个项目，确保投资计划完成。同时，继续推进沈海复线福鼎贯岭至柘荣段、福安至漳湾段2个项目前期工作，并于2013年下半年动工建设。普通公路方面，续建省道202线寿政公路等19条(段)218公里。新开工建设周宁城关至蕉城界公路一期工程等13条(段)126公里。同时，完成省道202线寿政公路一期工程等10条(段)37公里建设。港航建设方面加快建设在建的三都澳港区城澳作业区1#、2#多用途码头工程等10个项目，开工建设沙埕港区八尺门作业区1-5#通用泊位工程等12个项目，全力完成霞浦后港陆岛交通码头等3个项目。城市绿化：宁德市建成区绿化覆盖面积3170公顷，园林绿地面积达到2868公顷，公园绿地面积达到974公顷，城市建成区绿地率35.94%，城市建成区绿化覆盖率39.72%，人均公园绿地面积10.86㎡；中心城市建成区面积21.02平方公里，人口23.74万人，绿化覆盖面积842公顷，园林绿地面积达到763公顷，公园绿地面积达到324公顷，城市建成区绿地率36.3%，城市建成区绿化覆盖率40.06%，人均公园绿地面积13.65㎡；福鼎市建成区绿地率达36.80%，城市建成区绿化覆盖率41.00%，人均公园绿地面积达11.10平方米；福安市建成区绿地率达36.01%，城市建成区绿化覆盖率40.10%，人均公园绿地面积达11.02平方米。水电通讯：区内水、电、气、通讯事业发达，全区实现网络通讯无缝覆盖，基本具备承接大规模开发的条件。重点项目：目前，已建成大唐宁德火电一期120万千瓦投产发电，二期2台120万千瓦项目已上报国家核准。宁德核电项目已经国家发改委同意列入“十一五”开工项目，正在开展前期工作。大唐煤化工、煤炭集散中心项目正式签订合作协议，进入方案设计和预可研阶段。宁德大型钢铁项目、石化项目前期工作也正在深入开展。八、居民生活水平根据宁德市统计局2013年1-11月统计数字显示：宁德市截止到2013年11月全社会消费品零售总额为3172335万元，城镇居民可支配收入21825/人·年，农民人均现金收入8829元/年，处于沿海地区中低等收入水平。从历年社会消费品零售总额及居民存款反应的数据来看，宁德居民消费能力逐年递增,消费意识增强，但与省内其他沿海城市相比处于较低水平。13年1-11月份宁德社会消费品零售额达3172335万元，在福建省内仅高于南平；13年宁德居民储蓄存款达4532045万元，人均存款11000元左右，与省内其他区域相比处于较低位置，这跟宁德经济发展起步较晚，民间财富集中在大部分生意人或出外务工人员手里有直接的关系。宁德市二0一三年1-11月国民经济主要指标指标名称单位本月止累计增长（%）地区生产总值亿元1033.0312.5社会消费品零售额万元317233515.5城镇消费品零售额万元277687115.5乡村消费品零售额万元39546416个人储蓄存款万元453204516.2期末金融机构人民币贷款余额万元1151555915.5城镇居民可支配收入元218259.9农民人均现金收入元882911.6

九、宁德市发展战略发展定位：1、依托区域协调发展，加强宁德与海西、宁德与台湾的合作，提升宁德在沿海区域中的地位。2、优化公共设施布局，传承历史文脉，凸显山海格局，建设经济发达、和谐宜居、特色鲜明的海滨新城。3、采用城乡统筹、集中发展模式，实现都市区一体化发展，做大做强环湾城市和主城区。发展构想：建设成为海西东北翼中心城市，对接长三角前沿区域、对台交流合作重要平台、临港先进制造业基地、东南沿海重要港口枢纽、海西特色文化和生态旅游基地、绿色宜居海湾新城。发展战略：1、对接区域，融入海西主动对接长三角、大福州等经济圈，积极拓展对江西等内陆省市的影响力；全面参与海西经济区城镇群的构建，主动承接台湾等地区产业转移，在港口、能源、临港工业等方面协同发展。

2、环湾整合，集中发展整合环三都澳地区，将蕉城区、东侨经济开发区，以及福安、霞浦的部分地区整合为环湾城市，增强城市综合竞争力。

3、彰显山海，生态宜居传承山海格局，优化生态环境，创建特色鲜明、绿色宜居的滨海城市。4、发展目标：规划期末形成“一带、一轴，一城”的城镇空间结构：

（1）一带：沿海发展带北起福鼎市，依托温福铁路、沈海高速、温福城际等交通干线形成宁德城镇-产业沿海发展带；

（2）一轴：沿宁武高速发展轴以宁德主城区为起点，以宁武高速公路为依托，沿赛江流域联系福安市，形成宁德内部山海呼应的城市发展轴，同时力争发展成为内陆省份与宁德间的交通联系轴线；

（3）一城：宁德中心城市，包括蕉城区、福安和霞浦部分地区，是宁德的沿海集聚发展区域。

总体规划-建设海西东北翼中心城市以山海为边界，在相对集中的空间范围内，以交通干线和自然山体、水体相分隔，形成有主有次、重点突出、功能明确、分阶段发展的大城市多核心组团城市。集聚发展城市中心区，南北辐射建设港口区，依托港口发展大型临港工业，进而带动制造业和物流业的发展。布局结构（1）一带：依托温福铁路、沈海高速、温福城际等交通干线形成宁德城镇-产业沿海发展带；

（2）一轴：沿宁武高速发展轴以宁德主城区为起点，沿赛江流域联系福安市，形成宁德内部山海呼应的城市发展轴，（3）一城：宁德中心城市，包括蕉城区、福安和霞浦部分地区，是宁德的沿海集聚发展区域。规划中心-东扩面海、北展南移。城市东部及北部的东侨新区、漳湾、六都西陂塘等地是城市近远期的主要拓展空间。规划目标—规划2030年，宁德中心城区城市建设用地为218平方公里。预计2030年，主城区的城市建设用地约100.00平方公里，人均城市建设用地140.8平方米。

十、宁德市发展规划以环三都澳港区为中心，逐步像外发展延伸序号主题具体内容1工业项目繁多，成为经济增长主要支点2013年宁德81个在建工业类项目中，年度投资超亿元的项目超过30个。其中：（1）福建联德30万吨镍合金项目，总建筑面积18万平方米，建设4条矿热炉生产线，年产镍合金30万吨。已投资10亿，完成主厂房结构及钢构安装以及行政大楼、生产大楼建设，实现部分投产。2、宁德蕉城聚合物锂离子电池项目二期，规划总建筑面积40万平方米，建设45条自动加工生产线及污水处理附属设施，年产锂离子电池2.34亿个。今年已投资3亿元，建设2座厂房、2幢宿舍楼，总建筑面积192950平方米;建成10条生产线。3、东侨中科宁德高新技术产业示范园基础设施建设项目，建设路网、排水渠、污水管网提升与改造工程等。主要包含东侨工业集中区工业北路、5号路、16号路、18号路、19号路、团圆路等约10条主要路网;郑岐溪排洪渠工程、油行溪排洪渠、北山溪等排洪渠建设等工程。今年已投资1.5亿元，完成部分土地征用、填方和路网基础设施建设。4、福安鼎信科技不锈钢冷轧及深加工配套项目，建设年产300万吨不锈钢热轧钢卷、100万吨不锈钢冷轧及深加工生产线。已投资8亿元，完成项目工作量40%。

2经济发展，交通先行，宁德将加快建设立体交通网络1、在港口建设方面，列入今年在建项目的有福州港三都澳港区漳湾作业区8#、9#泊位项目、福州港三都澳港区城澳作业区1#、2#泊位以及福州港三都澳港区城澳作业区8#、9#泊位通用等。2、宁德将加快国高网京台线建瓯至闽侯段宁德境内段、沈海复线宁德(漳湾)至连江(浦口)高速宁德段、沈海复线柘荣至福安段、福安至寿宁(闽浙界)四条高速公路建设。3、在铁路方面，2013年宁德市政府投资2.9亿元，建设合福铁路宁德段。该铁路全长19.614公里，为国铁Ⅰ级、双线电气化、时速350公里高速客运铁路。于2013年2月初开始四电、站房工程的施工，3月初开始无砟轨道板铺设工作，6月底完成桥梁下部结构的施工，6月底隧道整体完工，9月中旬完成架梁工程，目前已开始有砟轨道的铺设。宁德市城市规划最新动向——宁德-位于东经118°32‘～120°44’、北纬26°18‘～27°4’之间，属于福建省，南连福州，北接浙江，西邻南平，东面与台湾省隔海相望，是福建离“长三角”和日本、韩国最近的中心城市。宁德是中国最繁忙的深水港口城市之一，享有世界地质公园旅游大城市之称。根据宁德市的总体规划版图，蕉城区是“一带一轴一城”的核心部位、宁德新的经济增长极、宁德辐射环三都澳环湾地区的战略前沿，是福建向北对接、联系和辐射浙江温州、丽水、长三角，服务全省乃至东南沿海的枢纽中心；南联福州、泉州、厦门、漳州、珠三角等地。十一、城市辐射力研究●宁德宁德虽然建县已经有一千多年的历史了，可是一直是一座小城。按传统的城市发展规律，宁德三面环山，没有广阔的平原和农村作为城市的发展基础，港口也没有腹地经济的推动，自然不能发展为大城市。但是，随着近年来港口重工行业及旅游行业的开发，宁德完全具备成为现代港口大城市的条件。十二、区域中心总结宏观经济特征总结市场特征小结启示城市经济现状城市以第二产业为主，经济发展迅速宏观经济运行良好，经济发展迅速；三都澳环湾工业集群的深入开发必将促进城市新一轮发展；区位特殊，宁德位于闽浙交界，随着两省边贸进一步发展，宁德第三产业具有巨大发展潜力人均GDP处于中低水平，但增长迅速，社会消费品零售额及蓄存款额偏低产业是整个经济的引擎，带动城市的发展未来潜力能源产业、钢铁产业、港口大型重工、旅游行业及港口物流2、城市现状与发展规划总结城市现状发展规划1、城市经济：宁德2013年1-11月实现地区生产总值1033.03亿元，比上年增长12.5%。实现财政总收入114.84亿元，比上年增长20.6%。全市常住人口284万人，比上年末增加1万人。其中城镇人口143.7万人，占总人口比重（城镇化水平）50.6%，比上年提高1.4个百分点。全市农民人均纯收入8829元，比上年增长13.8%，扣除价格因素，实际增长11.6%。城镇居民人均可支配收入21825元，比上年增长13.0%，扣除价格因素，实际增长9.9%。农村居民食品消费支出占消费总支出的比重为46.4%，城镇为46.2%。预计至2020年，宁德城市总人口为414万人，其中.市域城镇人口269万人，城镇化水平65％，市区总人口为55万人。2、城建现状：近年来，宁德中心城区路网结构持续优化，形成了以环东湖核心区域为中心的“四纵四横”城市路网框架。富春东路、闽东中路成功打通，宁川路、天湖路、南环路、东湖路、塔山路沥青路面改造有序推进。南大塘排洪渠、后岗浮排洪渠完成建设，市区贵岐山污水处理厂二期工程、东侨北区污水处理厂、城区第三水厂建成投运，城区总供水能力达13万吨/日，建成区供水管道密度达到每平方公里8.95公路，用水普及率100%。东湖南北岸公园、塔山公园、镜台山公园等主题公园“点睛”城市。2011年末，城市园林绿地面积达625公顷，其中公园绿地面积达304公顷，建成区绿地率36.03%，城市建成区绿化覆盖率40.06%，人均公共绿地面积13.65平方米。2013年以来宁德以建设“六新大宁德”为契机，大力实施“五大战役”提升年活动，不断拓展战役的内涵、领域和规模，宁德市“五大战役”计划实施项目1290项，项目总投资7060亿元，年度计划投资760亿元，比增25%。其中，城市建设战役将重点做好城市规划编制和实施、城市综合交通、城市绿化、城乡景观风貌整治、污水处理及水环境整治、垃圾处理、全力打造城市综合体等，共安排项目378项，年度计划投资129亿元。小城镇改革发展战役省市全年计划实施项目361项，年度计划投资104亿元。另外，民生工程战役项目安排67项，年度计划投资57亿元。3、城市规划与项目开发启示分析城市规划及土地资源启示确立以环三都澳湾区为中心未来城市的发展将加大对蕉城区、东侨区、福安市及霞浦县等环三都澳港口地区的市政、生活等配套的投入，打造“一带”、“一轴”、“一城”的美丽湾区。东侨经济开发区将成为宁德未来城市拓展主要方向东侨经济开发区成立以来，一直都是宁德城市拓展的主要方向，房地产市场一直处于活跃状态本案位于东侨开发区，距宁德市政府、蕉城区政府不到十分钟车程，周边项目众多，配套设施日益完善本案所处区域为宁德新城市中心，区域内项目众多，配套完善，道路、景观规划较好，将为项目销售带来较多好处第三部分市场背景纲要一、宁德房市总体运行情况1、发展阶段2、发展历程3、客群特征二、区域房地产分级市场1、一级市场（土地市场）2、二级市场（增量房市场）3、市场消化量4、供求关系解析三、区域竞争市场分析1、总体竞争力分析2、区域竞争楼盘分布3、区域竞争楼盘具体情况4、项目SWOT分析5、小结四、市场总结及趋势预判1、市场总结2、市场优劣势因素3、市场未来趋势研判Qutline一、宁德房市总体运行情况

2000年11月宁德“撤地改市”，改设省辖地级市，原宁德市改为蕉城区。当时蕉城区共有面积1537.2平方公里，区域人口40.55万，其中建成区面积8.2平方公里，人口12万人。主要经济来自于养殖业和种植业。城区面积狭窄，人口总量不足；经济基础薄弱，产业结构不合理，均直接制约着城市的发展。这直接宁德房地产市场开发起步较晚，早期楼盘开发规模小，品质较差，且价格相对福建其它地市来说偏低，属于中国沿海经济发达地区的空白地带。近年来，随着大批重点项目落户宁德，宁德经济开始迅猛发展，带动了房地产市场开发热潮。但随着房价日益走高，及国家政策影响，宁德房产销售开始日渐缓慢，陷入了销售周期延长，开发商资金回笼慢的怪圈中，很多开发商业因此出现资金链问题，为了加快销售进度，各种营销活动层出不穷，房地产市场竞争越发激烈。其主要原因在于宁德经济虽然有所发展，但是还存在着城市化面积小，基础设施不完善，人口基数低，对周边县市购房者吸引力不强等一系列问题。1、发展阶段宁德市规划为“一带、一轴、一城”，其中一城所在的主城区蕉城今年来经济发展迅猛，城市化速度增快，极大刺激了区域房地产市场的发展，但由于区域经济基础较薄弱、人口基数偏低，导致供求关系略微失衡；目前处于向良性发展的初级阶段、缓慢调整的过程当中。指标1：城市化率：宁德作为闽东城市中心，其海峡西岸东北翼中心城市的城市定位及闽浙交界处的良好区位将为其带来极大的人流、物流、信息流和资金流，蕉城区总人口规模在2010年为43万人，预计2015年达到49万、2020年达到71万人，而城镇化水平分别是57％、65％，即城镇人口规模为28万和46万人。从中可以看出，激增的人口基数是将来宁德房地产市场未来的重要保证。指标2：固定资产投资与房地产投资2007年2008年2010年2012年2015年39.1%39.9%43.350.6%57%宁德社会固定资产投资从04年至今保持高速增长速度，增幅位居福建省第一；房地产投资总量自03年-07年保持高速增长，08年因市场环境影响稍微回落，自09年起又开始大幅增长。指标2：固定资产投资与房地产投资发展历程：①、从历年来商品房销售面积统计来看——2007年，宁德房地产市场达到高峰期，有122.54万平方米的交易体量；2008年，由于受国家宏观调控政策影响，房市明显走低，年交易量呈现大量走跌态势。2009年，楼市萧条过后迎来了一波爆发，当年商品房销售面积大幅提升，年销售量达历史最高水平，突破159万㎡；2010年开始，宁德房产市场处于相对平稳的发展态势；年交易量保持逐年上升；截止2113年1-11月份，宁德商品房销售面积已达168.25万平方米②从历年商品房成交均价来看——房价涨幅较大，存在较大风险除2009年因房地产市场火爆房价有较大幅度提升外，其余年份涨势基本平稳；从2010年到2012年，宁德住宅均价涨幅分别为18%、12%、12.3%，整体房价基本平稳，涨幅不大。2、发展现状【现状一】：市场发展迅猛，销售压力加大——宁德城区人口不足20万，总人口不到45万人，近年来，宁德城市化拓展迅速，但城市增容缓慢，加上城市发展起步较晚，配套设施不够完善，周边县市买房者又遭遇经济危机，购房能力剧减；但随着“十二五”规划，宁德被多家大开发商认可，碧桂园、阳光城、泰禾等多家大型开发商齐聚宁德，2013年1-11月，宁德房地产投资额为199.02亿元，增长56.8%，这预示着2014年市场放量讲大幅增加，销售压力巨大。【现状二】：主流产品形态的转变直接导致房价的自我调节1、今明年放量巨增，市场形势将更加严峻，价格受产品形态驱动（08年起大部分以小高层、高层产品为主），销售价格将趋于稳定，增幅空间较小。时间段代表楼盘均价（元/㎡）2004年以前金港名都、灵秀山庄多层1500-2000元2005年金港名都、东湖豪门2000-2500元2006年金港名都、金域兰湾多层2200-2500，小高层2800左右2007年君临天下、金港名都、怡和家园小高层均价2800-32002008年俪景阳光、海滨壹号、金港明都小高层均价3500-42002009年俪景阳光、金龙纽约街、碧海云天小高层均价4500-55002010年水岸阳光、仕林东湖、华府豪庭小高层、高层均价5800-60002011年铂金翰、唐程御品、东城国际小高层、高层均价6500-72002012年至今美伦阳光园、东湖品榛、东湖一品、德润万象城小高层、高层均价7200-85002、近年来，随着政策调整，宁德市场投资客日益减少，但随着经济迅速发展，刚需型客源较多，预计最近3年内宁德市场价格走势稳中有升，但升幅较小。现状三：房地产开发增速快，施工面积逾千万平方米

据统计，2013年1-11月，宁德全市房地产开发完成投资199.02亿元，同比增长56.8%，增幅居全省第一位，高于全省平均增幅22.9个百分点。从投资完成情况看，全年房地产开发投资保持平稳较快的增长趋势，增幅从一季度的71.5%小幅回落到年底的40.2%，增速平均在55%左右。其中，住宅投资137.16亿元，增长68.7%；占房地产开发投资总额的68%。商品房销售面积增长较慢，截止2013年1-11月，宁德全市商品房销售增长2%，脚步放缓，商品房施工面积1370.27万平方米，房市竞争日益激烈，市场不容乐观现状四：新开工面积下降，市场供应量减少据统计，2013年1-11月，宁德全市商品房新开工面积253.86万平方米，同比下降34.0%。其中商品住宅新开工面积176.19万平方米，下降40.4%。新开工面积的大幅下降，将影响后期的房源供应，随着宁德市中心城市建设加快推进，城镇化水平的提高，市区人口增加，住房刚性需求扩大，在市场有效供应减少的情况下，房价将可能进一步上涨，进而影响宁德市房地产市场健康发展。

现状小结：2000年，宁德正式撤地建市，至目前为止，宁德市区人口约为45万人，但是，大多分散在各个乡镇，宁德地产开发相对集中的蕉城、东侨两区，人口不到20万人。近年来，宁德楼市发展迅猛，但购房者多为周边县市或乡镇人口，本地刚需趋于饱和，而外来人口到宁德购房的比例，尚待提升。未来宁德房地产市场的发展，单靠本地置业者的需求很有限，需要吸引更多周边县市置业者。3、客群特征分类分布生活状况置业需求特征描述泛公务员政府、学校、银行等一般科员工资扣除五险一金后只有2700元/月，早期都有单位福利房，年轻的一般住在单位宿舍。30岁以下年轻人二房为主，少部分人有改善居住，偏向三房、四房，少数人有投资的倾向。素质较高，内敛，低调，见识较广，交际广泛，信息渠道多。乡镇养殖户三都澳环湾地区收成好时年收入100万以上，收成不好时可能血本无归自建房，大部分是为了儿女读书，购买以学区房为主靠天吃饭，收入情况视收成而定，较不稳定企业管理层各大中型企业以3500-5000元/月居多，部分超过5000元/月，自购房、公司宿舍75-90㎡左右的两到三房为主素质较高，信息渠道多，购房时密切与城市发展、企业未来相关联私企业主食品、电机行业。年收入较高，生活无忧高品质电梯住宅，别墅朴实、低调、内敛，不愿意显富，关注安全和环境生意人餐饮店服装店…年收入在10万左右一般都有一处以上的房产住宅换代需求，偏向于三房四房，面积追求舒适型生活不规律，素质一般，好热闹，好娱乐，期望提高自身阶层，喜欢跟风普通职工企业工资较低，虽然收入稳定，但生活情况较差以中小户型为主生活规律，见识一般，安于现状二、区域房地产市场分级统计表年份宗数土地面积(亩)平均容积率平均单价(万元/亩)2007年4210.43.02167.52008年1802.2151.62009年8595.542.91243.742010年7450.822.8302.982011年6773.242.93203.242012年34053236.272013年7492.633.1172.62合计293007.633211.55分析：商住、商业用地

07-08,年，挂牌出让，约151到167万元每亩；09年——13年：大部分以挂牌或拍卖方式出让，约172-302万元每亩。2009年以来，宁德地价一直保持在200万元每亩的价格上徘徊，2011年后，泰和、碧桂园等大型房地产开发商大宗拿地，导致楼面均价较10年大幅下跌。从地块出让情况可以看出，宁德的一级市场逐渐规范化，地价也在最近几年趋于稳定，在宁德加快开发的背景下，地价在较长的一段时间内还会继续增长。1、一级市场（土地市场）地块开发情况分类区域/板块地块编号用地规模（公顷）地理位置开发项目名称土地使用人已开发地块东侨8741.725宁德市福宁南路西南侧宗地盛辉-仕林东湖宁德盛辉房地产东侨8755.4821万安路北侧、梦龙路南侧——宁德市国投东侨9664.5956南湖滨路南侧、林聪路东侧绿城-德馨苑厦门博来房地产蕉城83515.16宁川路东侧、天湖路南侧万达大连万达商业地产蕉城8212.66福宁大道南侧东方伟业广场福建东方伟业投资合计29.6227在开发地块东侨8774.2008南湖滨路金谷~湖畔嘉园宁德金谷房地产东侨8785.6215华亭路西侧、正大路北侧碧城云庭宁德鑫田房地产东侨10069.0544南湖滨路南侧、福宁路东侧龙威经贸广场宁德龙威房地产蕉城7732.8968富春东路南侧、高速公路西侧泰和红树林福州泰禾房地产开发东侨11252.66金马北路和石湖路交叉口阳光城福建阳光房地产东侨50810.1133闽东东路北侧和畅路西侧---------宁德交通投资集团东侨5282,6267和畅路东路正大东路北侧东晟泰丽园宁德东晟房地产合计37.1735地块开发情况分类区域/板块地块编号用地规模（公顷）地理位置开发项目名称土地使用人即将开发地块东侨113843.3宁德市闽东东路与金马路交叉亿利城亿利金威投资有限公司东侨5.8067学院路南侧，金马路东侧金马小区福建环三兴港投资集团蕉城113614.1743宁德市蕉城区八都镇碧桂园碧桂园天茂集团蕉城11430.9502蕉城区闽东中路北侧——福建京润房地产开发东侨11612.0013闽东东路南侧、下凡村预留地东侧）——福建报业投资控股东侨11131.2038万安路北侧鹤峰路东侧——福建友和投资东侨11674.6667闽东路南侧金马北路西侧——宁德市东晟房地产蕉城116611.5711高速公路东侧公交停车保养场北侧泰禾红树林泰禾集团合计83.6741未开发地块蕉城11790.1105蕉城区实验幼儿园旧址——宁德市天元房地产开发蕉城5851.1776蕉城南路东侧——中国银行宁德分行东侨26.97天山路北侧、东井路西侧声立方智造(中国)有限公司蕉城0.5617塔山路东侧逸涛大厦福建美福房地产开发东侨5.6975闽东东路北侧、华庭路西侧

国际公馆世鸿（福建）发展有限公司

合计34.5173地块开发情况分类区域/板块地块编号用地规模（公顷）地理位置开发项目名称土地使用人即将出让地块蕉城131912.6277金漳路东北侧即将推出东侨13180.6666闽东路南侧明月路东侧即将推出合计13.2943总计198.2819基本结论：统计数字显示——宁德已开发地块29.6227公顷，在开发地块37.1735公顷（基本属于07-10年拿的地块），即将开发地块83.6741公顷，体量较大，原因是由于11年以来众多大型房地产开发商云集宁德，开始大宗拿地，加剧了宁德房地产市场竞争格局；未开发用地规模为13.2943公顷；即将入市的楼盘为宁德动车站旁的东部呼叫中心声立方及宁德亿利城。2、二级市场(增量房市场)1、市场供应量（宁德市区）表1：2013年四季度宁德市区商品房项目预售情况预售许可证号开发商项目名称项目地址总建筑面积（㎡）可售套数（套）开发商宁建〔2013〕房预售证第55号

泰禾红树林6#楼古溪路1号

50622.74395中维房地产开发有限公司东侨分公司

宁建〔2013〕房预售证第57号

幸福佳园1、2#福宁北路东2号21723.36196宁德市东侨实业投资有限公司——中宏花苑鹤峰路135号

37442.05335福建中宏房地产开发有限公司

宁建（2008）房预售证第3号

东城国际福宁北路2号26493.61宁德大源房地产开发有限公司

宁建〔2013〕房预售证第51号鑫隆嘉园蕉城区署前路18522.24192宁德市雄成置业发展有限公司

——汇盛商贸中心蕉城区环城路

29618.02179福建汇盛房地产有限公司

——金谷湖畔嘉园国宝路1号

29546.31

199宁德市金谷房地产开发有限公司

宁建〔2013〕房预售证第12

中豪东湖一品北湖滨路9号

107215.67390福建中豪房地产开发有限公司

——联信财富广场闽东中路32号

23912.35111宁德联信置业有限公司——上东曼哈顿南湖滨路6号40343.59227宁德市东湖置业发展有限公司

——东湖天地东湖路17号

17067.4787宁德市华鑫房地产开发有限公司

表1续：2013年四季度宁德市区商品房项目预售情况预售许可证号开发商项目名称项目地址总建筑面积（㎡）可售套数（套）开发商宁建〔2013〕房预售证第59号

中融中央公馆9.10.11#薛令之路19号

72164.43398福建中融房地产有限公司

宁建〔2013〕房预售证第50号美仑阳光园林聪路6号

15546.9657

宁德福源房地产开发有限公司

宁建〔2013〕房预售证第28号

碧城云庭3#正大路1号

15124.82

22宁德市鑫田房地产开发有限公司

宁建〔2013〕房预售证第19号

德润万象城万安东路6号

122085.97

264宁德德润置业有限公司——宝信城市广场天湖东路2号

39641.94164福建八闽置业有限公司宁建（2010）房预售第7号

海天水岸阳光福宁北路5号

27634。678宁德市海天房地产开发有限公司

合计673586.43827基本结论——截止至2013年底，宁德在售楼盘17个，总建筑面积673586.4平方，约3827套项目名称批预售套数批预售面积(㎡)成交套数成交总面积(㎡)成交总额(万元)泰禾红树林42346995。17282761.72149.98幸福佳园1、2#24120103.6453873.67

2943.4中宏花苑38237442.054745203066.37东城国际6#6810402.59000鑫隆嘉园22718522.24353664.973283.08汇盛商贸中心19529618.02192011.621770.23金谷湖畔嘉园2#24827810.51494910.14002.22中豪东湖一品702107199.9831244802.4443108.91

联信财富广场B2.B3576745.1827

2867.523039.86上东曼哈顿1#、3#29839951.89718002.41

6677.21东湖天地2#8816621.131171.71203.99中融中央公馆87772164.4348148411.6938540.55美仑阳光园100488252.7634827718.4619907.4碧城云庭3#969847.2585358.544532.4海天水岸阳光136112161028496.587535.62宝信城市广场16、2023239641.9468104949742.63德润万象城975117401.5471177113.2559030.23、市场消化量4、供求关系年份预售项目数量（个）市场供应体量（㎡）市场供应套数（套）市场消化体量（㎡）市场消化套数（套）市场剩余体量（万㎡）市场剩余套数（套）新增市场放量（万㎡）2013年17699936.26249243302.62375456633.63874基本结论按年均消化量25万㎡计算，市场剩余体量消化时间=456633.6÷250000=1.83年，市场剩余体量消化时间较短，但2014年新增市场体量较大，市场供求形势略微失衡！1、总体竞争力分析宁德作为闽东中心城市，未来规划以港口重工为主。近年来，宁德经济快速发展，掀起了一轮房地产开发热潮，2012年以来，碧桂园、阳光城、泰禾等大型房地产开发商相继进入宁德市场，区域竞争格局愈发激烈。本案所在的东侨板块作为城市拓展主要区域