南通市建筑工程质量常见问题防治措施

住宅工程质量通病防治措施南通市建设工程质量监督站韦承荣

《住房城乡建设部关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通知》（建[2013]149号）

《住房城乡建设部关于印发2014年全国住宅工程质量常见问题专项治理重点工作的函》（建质质函[2014]25号）《省住房城乡建设厅关于印发2014年全省住宅工程质量常见问题专项治理工作方案的通知》（苏建办[2013]622号）用5年的时间，在全省范围内深入开展工程质量专项治理工作。专项治理工作包括房屋建筑工程勘察设计质量专项治理和住宅工程质量常见问题专项治理两方面内容。通过5年努力，使新建住宅工程质量水平明显提高，住宅性能明显改善，住宅质量投诉明显减少，住户质量满意度明显提高，专项治理工作取得显著成效(5个明显)。质量投诉情况2013年我站共受理质量投诉129起（2012年质量投诉47起），2013年是2012年的2倍；工程质量监督报建项目2013年是2012年的一半。主要问题：渗漏、裂缝、强度、空间几何尺寸等。

“形势严峻”

南通市城乡建设局关于印发“南通市建筑工程质量常见问题防治措施”的通知通建工〔2014〕209号

针对“渗漏”、“裂缝”、“空鼓”等质量常见问题；根据现行国家验收规范及地方标准，结合我市房屋建筑工程实际情况，编制了防治措施专篇。具体要求如下：一、新建工程应当按本通知的要求将有关质量常见问题防治措施纳入施工图设计文件。二、已进行图纸设计但未开工工程，设计图纸应按本通知的要求调整设计或作变更，涉及重大变更的应当送审图机构复审。具体要求如下：

三、在建工程原设计中没有、且尚未施工的内容，施工单位应按要求提出申请，经监理单位、建设单位审核后，由设计单位根据相应质量常见问题防治措施出具设计变更，涉及重大变更的应当送审图机构复审。四、建设、设计、施工、监理单位应各司其职，切实组织、实施好质量常见问题防治这项工作，提高我市房屋建筑工程的质量水平。通病防治6个方面内容：

1.门窗渗漏质量常见问题防治措施2.屋面渗漏质量常见问题防治措施3.外墙裂缝、渗漏质量常见问题防治措施

通病防治6个方面内容：

4.楼地面面层空鼓、裂缝质量常见问题防治措施5.卫生间地面、墙面渗漏质量常见问题防治措施6.蒸压加气混凝土砌块填充墙裂缝质量常见问题防治措施

门窗渗漏质量常见问题防治措施

一、设计二、材料三、施工四、检查与验收门窗渗漏质量常见问题防治措施门窗渗漏质量【设计】1.1设计应明确外门窗抗风压、气密性和水密性三项性能指标。1～6层的抗风压性能不低于3级，气密性不低于4级，水密性不低于2级；7层以上的抗风压性能不低于4级，气密性不低于6级，水密性不低于3级。1.2应优先采用带附框的门窗。附框材料、品种、规格以及附框与结构洞口的连接方式、防渗漏等构造措施应在设计文件中明确，并有节点详图；金属附框应有与门窗框相当的隔热断桥措施。木塑副框门窗渗漏质量【设计】1.3外门窗洞口侧面外保温材料宜采用Ⅲ型无机保温砂浆。当外保温层厚度不超过30mm时，洞口保温砂浆应该转入立面50mm（厚度同外保温层厚度）。1.4外门窗框与装饰层交接处的密封胶，应使用中性硅酮耐候密封胶。门窗渗漏质量【设计】1.5构造措施

1、窗台梁应内高外低，坡度不小于10%。

2、飘窗窗台板的结构防水构造可选择下列方法。

3、门窗下槛应用聚合物水泥防水砂浆嵌填密实。

4、外门窗框与洞口之间的间隙应采用聚合物水泥防水砂浆或发泡聚氨酯填充密实。

5、门窗框与装饰完成面之间应抽槽打胶，缝深、缝宽为5-8㎜。

6、门窗顶滴水线可采用成品阳角滴水线条，鹰嘴或大斜面滴水线，大斜面坡度不小于10%。门窗渗漏质量【设计】1、窗台防水构造图如下窗台防水构造2、飘窗窗台板的结构防水构造可选择下列方法飘窗下槛做法一飘窗下槛做法二4、窗侧防水构造

窗侧防水构造5、门窗框与装饰完成面之间应抽槽打胶，缝深、缝宽为5-8㎜。6、门窗顶滴水线可采用成品阳角滴水线条，鹰嘴或大斜面滴水线，大斜面坡度不小于10%。大斜面滴水线做法

成品阳角滴水做法7、带附框的门窗节点做法（一）

带附框的外窗系统上附框及侧附框节点做法带附框的门窗节点做法（二）

带附框的外窗系统下附框节点做法门窗渗漏质量【材料】2.1铝合金窗的型材壁厚不得小于1.4mm，门的型材壁厚不得小于2mm。2.2塑料门窗的型材必须选用与之匹配的热镀锌增强型钢，型钢壁厚应满足规范和设计要求，不小于1.2mm。2.3选用五金配件的型号、规格和性能应符合国家现行标准和有关规定要求，并与门窗相匹配。平开门窗的铰链或撑杆等应选用不锈钢或铜等金属材料。2.4玻璃与窗框之间的密封胶应符合现行行业标准《建筑窗用弹性密封胶》(JC/T485)的规定。门窗渗漏质量【材料】2.5窗框与洞口之间的密封胶应符合现行国家标准《硅酮建筑密封胶》(GB/T14683)的规定。2.6铝合金门窗连接螺钉、栓宜采用不锈钢紧固件，受力构件之间的连接不得采用铝合金抽芯铆钉。2.7玻璃支承块、定位块应符合现行行业标准《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113的规定。门窗渗漏质量【施工】1、外门窗施工前，应按照设计和构造做法，在现场采用相同材料和工艺制作样板间或样板件，经有关各方确认后方可进行施工。2、窗框扇型材拼缝处工厂制作时应及时打胶。3、根据粉刷控制线和预留缝隙的要求，对预留洞口进行凿除和采用防水砂浆修补平整，砌体洞口必须粉一层聚合物防水砂浆。门窗渗漏质量【施工】

4、外门窗安装应采用镀锌钢片连接固定，镀锌钢片厚度不小于1.5mm，宽度不小于15mm；固定点从距离转角150mm处开始设置，中间间距不大于500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

5、外门窗框与洞口之间的间隙采用发泡剂填充时，外门窗洞口预留缝隙（窗台除外）干净干燥后，先粉外框，后施打发泡剂，再粉内框。窗台处应用聚合物水泥防水砂浆嵌填密实，并粉成一道圆弧。门窗渗漏质量【施工】6、外窗洞口外侧应按设计要求进行保温及面层施工，顶部和两侧可咬框，厚度宜为5mm；窗台不得咬框，排水坡度应大于10%。外窗框外侧应留5-8mm

宽的打胶槽口。7、打胶面应清理干净干燥后方可施打，并应选用中性硅酮密封胶。严禁将密封胶施打在涂料面层上。

门窗渗漏质量【施工】8、外窗下槛内应设泄水孔，保证挡水槽内不积水，泄水孔间距不大于1m，每窗不少于2个。窗台粉刷严禁封堵泄水孔。9、固定玻璃安装后，外口四周应打胶处理。门窗渗漏质量【施工】10、塑料门窗五金安装时，必须设置金属衬板，其厚度不应小于3m。紧固件安装时，必须先钻孔，后拧入自攻螺钉，严禁直接锤击打入。11、为防止推拉门窗扇脱落，必须设置限位块，其限位块间距应小于扇宽的1/2。门窗【检查与验收】外门窗安装前，必须按规定进行“三性”性能见证取样检测，合格后方可进行安装。外门窗安装后，应对安装质量进行隐蔽工程验收，并形成记录。对外门窗进行现场气密性、水密性检测。外门窗质量验收前，应按《江苏省住宅工程质量分户验收规程》进行淋水试验，并形成记录。屋面渗漏质量常见问题防治措施

一、设计二、细部构造三、施工四、检查与验收屋面渗漏质量常见问题防治措施屋面渗漏质量常见问题防治措施屋面渗漏质量---【设计】1、屋面防水工程的设计应符合现行国家标准《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）的规定。屋面防水工程应根据建筑物的类别、重要程度、使用功能要求确定防水等级，并应按相应等级进行防水设防，住宅建筑应按Ⅰ级防水等级设计。对防水有特殊要求的建筑屋面，应进行专项防水设计。设计文件中对泛水、檐口、变形缝等细部防水构造应有节点详图。2、混凝土结构屋面宜采用结构找坡。

(屋面保温层采用憎水性保温材料)

屋面渗漏质量---【设计】3、屋面（包括雨篷、天沟、檐沟等）与外墙间，应设有上翻钢筋砼止水结构，应以屋面防水为优先原则；在确保屋面防水施工质量前提下，兼顾屋面细部保温功能。4、结构易发生较大变形、易渗漏和损坏的部位，应设置卷材或涂膜附加层。屋面渗漏质量---【设计】5、涂膜、卷材防水层与刚性保护层之间应设置隔离层。6、屋面水泥砂浆面层、混凝土面层与女儿墙或山墙之间，当无明沟隔断时，与墙体的伸缩缝应留置在离墙根300mm左右处，缝内应填油膏，并加贴200MM宽防水卷材盖缝条；屋面渗漏质量---【设计】7、女儿墙应采用现浇钢筋混凝土结构，伸缩缝间距不宜大于12m。8、穿过混凝土屋面的管道（如排水、通气管）应设置带止水环的套管。9、屋面分格缝的间距不得大于3M，缝内应填油膏，并加贴200MM宽防水卷材盖缝条。屋面渗漏质量---【天沟、檐沟】天沟、檐沟应增设附加层，附加层伸入屋面的宽度：平屋面不应小于250mm、瓦屋面不应小于500mm。檐口防水层和附加层应由沟底翻上至外侧顶部，卷材收头应用金属压条钉压，并应用密封材料封严，涂膜收头应用防水涂料多遍涂刷。檐沟外侧应抹聚合物水泥砂浆，下端同时作鹰嘴和滴水槽。檐沟外侧高于屋面结构板时，应设置溢水口。

女儿墙和山墙的压顶向内排水坡度不应小于5%，压顶内侧下端应作鹰嘴或滴水槽。有外墙保温的女儿墙，女儿墙压顶应外挑。女儿墙和山墙泛水处应增设附加层，其在立面和平面的宽度均不应小于250mm。

低女儿墙泛水可直接铺贴或涂刷到压顶下，卷材收头应用金属压条钉压固定，并用密封材料封严。

高女儿墙和山墙泛水的上部墙体应作防水处理，其上翻的防水层收头处的高度应高于屋面饰面完成面300mm以上。其收头应用金属压条钉压固定，并用硅酮耐候密封胶封闭。屋面渗漏质量---【女儿墙和山墙】屋面渗漏质量---【屋面变形缝】变形缝泛水处的防水层应增设附加层，附加层在平面和立面的宽度不应小于250mm；附加层应铺贴或涂刷至泛水墙的顶部。变形缝内应预填不燃保温材料，上部应采用防水卷材封盖，并放置衬垫材料，再在其上干铺一层卷材。屋面渗漏质量---【屋面变形缝】等高变形缝顶部加盖钢筋砼或金属盖板，金属盖板应铺钉牢固，搭接缝应顺流水方向，做好防锈处理。高低跨变形缝在高跨墙面上的防水卷材封盖并用金属盖板，卷材封盖和金属盖板应用金属压条钉压固定，并应用密封材料封严。屋面渗漏质量---【水落口】水落口杯埋设标高应正确，水落口周围500mm范围内坡度不应小于5%，并应先用防水涂料涂封，厚度2mm为宜，防水层及附加层伸入水落口杯内不应小于50mm。水落口杯与基层接触处应预留20mm宽，20mm深的凹槽，以便嵌填硅酮耐候密封胶。屋面渗漏质量---【反梁过水孔】反梁过水孔预留位置应正确，其管径不得小于75mm。过水孔的孔洞四周应涂刷防水涂料，预埋管道两端与砼接触处应留凹槽，并用硅酮耐候胶密封。屋面渗漏质量---【设施基座】屋面设施基座宜直接设置在屋面结构上，并按要求做好附加防水和泛水构造处理。屋面渗漏质量---【出屋面管道】

混凝土屋面出屋面的管道（如排水、通气管）应设置带止水环的套管并进行防水构造处理

出屋面管道屋面渗漏质量---【材料】1、屋面工程所用的防水材料应有产品合格证，其品种、规格、性能必须符合现行标准和设计要求。2、每道卷材防水层、涂膜防水层最小厚度应符合规范及设计要求。3、屋面工程接缝、密封材料宜使用硅酮耐候密封胶。屋面渗漏质量---【施工】1、屋面工程施工前应编制屋面工程专项施工方案，并应经监理单位或建设单位审查确认后执行。2、屋面工程的施工及质量验收应按现行国家标准执行。3、现浇屋面板的收缩裂缝等缺陷应按混凝土结构工程施工规范的要求预先进行处理。屋面渗漏质量---【施工】4、找坡层和找平层施工前应清理结构层、保温层上面的松散杂物，凸出基层表面的硬物应剔平扫净。5、突出屋面结构卷材防水层阴角部位的基层与屋面结构的交接处，以及基层的转角处，找平层均应做成不小于R50的圆弧形，且应整齐平顺。屋面渗漏质量---【施工】6、卷材防水层施工时应先进行细部构造处理，然后由屋面最低标高向上铺贴；其各种卷材的铺贴方式、方法按相关规定严格执行。7、涂膜防水层应按规定分层涂装，总厚度应符合设计要求；各种涂膜的施工工艺应严格执行相关规定。8、保温层施工前应对已施工完的防水层进行蓄水检验。屋面渗漏质量---【施工】9、水泥砂浆面层、细石混凝土保护层表面的坡度应符合设计要求，不得有积水现象。10、当进行下道工序或相邻工程施工时，应对屋面已完成的部分采取保护措施。伸出屋面的管道、设备或预埋件等，应在保温层和防水层施工前安设完毕。屋面保温层和防水层完工后，不得进行凿孔、打洞或重物冲击等有损屋面的作业。屋面渗漏质量---【检查、验收及管理】1、屋面防水层施工应加强工序检验。2、对变形缝、管沟、天沟、檐口、泛水、伸出屋面的管道等细部处理做好隐蔽验收记录。3、屋面防水工程完工后，应进行淋水或蓄水试验，以检查屋面排水是否通畅、有无积水和渗漏情况。4、屋面工程应建立管理、维修、保养制度；屋面排水系统应保持畅通，应防止水落口、檐沟、天沟堵塞和积水。

外墙裂缝、渗漏质量常见问题防治措施

一、设计二、材料三、施工四、检查、验收及管理外墙裂缝、渗漏质量常见问题防治措施外墙裂缝、渗漏质量常见问题防治措施外墙裂缝、渗漏质量【设计】1、建筑外墙砌体的砌筑构造应符合《住宅工程质量常见问题控制标准》的相关规定。2、建筑外墙不同墙体材料的交接处应采用每边不少于150mm的热镀锌电焊钢丝网作抗裂增强处理。外墙裂缝、渗漏质量【设计】3、建筑外墙应按照《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T235-2011进行外墙整体防水设计；整体防水设计应包括：外墙防水工程的构造、防水层材

料的选择、节点的密封防水构造。建筑外墙节点防水构造设计应包括门窗洞口、雨篷、阳台、变形缝、伸出外墙管道、女儿墙压顶、外墙预埋件、预制构件等交接部位的防水设防。外墙裂缝、渗漏质量【设计】5、建筑外墙砂浆防水层应每层设置分格缝，分格缝间距不应大于6m，缝宽宜为8mm～10mm，缝内应采用有效措施作密封处理。4、建筑物外侧有露台、雨篷、空调板等构造物时，其板面建筑标高宜低于室内楼地面结构标高，并应设置混凝土止水翻边。混凝土止水翻边宜与主体结构同时浇筑，高度宜高于外构造物平台建筑标高200mm。外墙裂缝、渗漏质量【设计】6、建筑外墙外保温系统的防水设计执行国家及地方相关标准的规。1)设计应采用成熟的外墙外保温系统，图纸应注明采用保温系统引用的标准、图集、文件。

2)设计应明确门窗边、阳台、空调板、凸线条、分格缝、女儿墙等节点保温做法。

外墙裂缝、渗漏质量【设计】

3)外墙饰面层应优先选用弹性涂料。当饰面层选用饰面砖时，粘贴高度不得超过限高，其材料和保温系统构造应符合相关标准的要求。

4)空调外机应设置混凝土搁板。

外墙裂缝、渗漏质量【材料】1、蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期不应小于28d，不宜小于45d；混凝土小型砌块的龄期不应小于28d。2、蒸压加气混凝土、混凝土小型空心砌块等砌筑砂浆应使用专用砂浆。外墙裂缝、渗漏质量【材料】3、外墙整体防水层的防水材料应符合设计要求和现行国家标准相关规定，进场的防水材料应抽样复验，合格后方准使用。4、抗裂增强材料（热镀锌电焊钢丝网）应有产品合格证和出厂检验报告，材料的品种、规格、性能等应符合《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T235-2011的有关规定。外墙裂缝、渗漏质量【材料】5、外墙外保温系统中的界面砂浆、保温材料、抗裂砂浆、增强网、饰面材料的质量应符合设计和《建筑节能工程施工质量验收规程》DGJ32/J19-2007的要求。6、保温系统应提供有效期内的型式检验报告，各组成材料的生产厂家、规格型号应与型式检验报告相一致，按规定要求进行复验后，材料的性能指标必须满足设计、规范及标准要求。严禁采用不符合国家和省现行规范、标准规定以及没有产品标准的外墙保温材料。外墙裂缝、渗漏质量【材料】

7、外墙饰面层选用饰面砖时，面砖质量不应大于20kg/m2，单块面砖面积不应大于0.01m2。抗裂增强网应使用热镀锌钢丝网，并采用相配套的专用锚栓。外墙面砖应使用专用粘结剂和专用勾缝剂。外墙裂缝、渗漏质量【施工】1、框架柱或剪力墙间填充墙拉结筋的设置应满足砌体材料模数要，不应折弯压入灰缝；拉结筋应通长设置；砌筑时应严控灰缝砂浆饱满度。2、填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，间隔15天后，用实心配砖斜砌楔紧（角度宜为60°-75°）。外墙裂缝、渗漏质量【施工】3、外墙整体防水层施工应符合《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T235-2011）标准要求。防水层施工前应先进行外墙节点构造防水处理，依次清除外墙表面油污、浮浆、涂刷界面剂，再进行外墙大面积找平层、防水层施工，其砂浆厚度超过10mm时应分层施工。外墙裂缝、渗漏质量【施工】1）刮糙不少于两遍，每遍厚度宜为7～8mm，但不应超过10mm；面层宜为7～10mm。2）混凝土或烧结砖基体上的刮糙层应为1∶3水泥防水砂浆，轻质砌体上宜为1∶1∶6防水混合砂浆。外墙裂缝、渗漏质量【施工】3）每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量检查处理后才进行；两层间的间隔时间不应少于2～7d；各抹灰层接缝位置应错开，并应设置在混凝土梁、柱中部。4）抹灰层总厚度35mm～50mm（含基层修补厚度）时，必须采用挂大孔钢丝网片的措施进行加强，且固定网片的固定件锚入混凝土基体的深度不应小于25mm，其它基体的深度不小于50mm；抹灰层总厚度超过50mm时，应由设计单位提出加强措施。外墙裂缝、渗漏质量【施工】

4、外墙外保温施工前，应按设计和规范要求编制专项施工方案，方案中应明确相应节点施工大样和外保温系统防水、抗裂、粘结牢固的措施。5、饰面砖铺贴应选择专用粘结砂浆，粘结砂浆应饱满，缝隙内的粘结砂浆必须及时清除干净。饰面砖嵌缝材料宜选用专用嵌缝砂浆，嵌缝时必须采用抽缝条反复抽压密实、光滑，严禁出现砂眼和裂纹。外墙裂缝、渗漏质量【检查、验收及管理】

1、原材料使用的材料应有产品合格证和出厂检验报告，材料的品种、规格、性能等应符合国家现行有关标准和设计要求。按规定应复验的材料应有现场抽样复验报告。严禁超批量使用。2、建筑外墙隐蔽验收应包括下列项目（1）基层砌体；构造配筋；

（2）不同基体交接部位的处理；

（3）防水层施工；（4）施工洞、穿墙管、预埋件及脚手洞等细部做法；

（5）门窗洞口、穿墙管、预埋件、分格缝及收头等部位的节点做法。

（6）墙面增强网施工。楼地面面层空鼓、裂缝质量常见问题防治措施

一、设计二、材料三、施工四、检查、验收楼地面面层空鼓、裂缝质量常见问题防治措施楼地面面层空鼓、裂缝质量【设计】

1、混凝土楼地面面层应优先采用细石混凝土面层，细石混凝土面层的混凝土强度设计等级不应低于C25，细石混凝土面层厚度不应小于40mm。

2、混凝土面层中宜配置Φ4@200双向钢筋网片或成品焊接钢筋网片，钢筋网片应偏中上部布置。楼地面面层空鼓、裂缝质量【设计】3、当采用水泥砂浆面层时，水泥砂浆应采用1:2水泥砂浆，厚度控制为20㎜，当大于20㎜厚时，应采取分层施工，并应在面层内铺设钢丝网作为加强措施。4、楼地面面层应设置间距不大于6m的分格缝。

楼地面面层空鼓、裂缝质量【材料】

1、宜采用早强型的硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥。

2、选用中、粗砂，含泥量≤3％。

3、面层为细石混凝土时，细石粒径不大于15mm，且不大于面层厚度的2／3；石子含泥量应≤1％。楼地面面层空鼓、裂缝质量【施工】1、严格控制基层平整度，以保证面层厚度均匀一致，防止厚薄悬殊过大，造成凝结硬化时收缩不均而产生裂缝、空鼓。2、浇筑面层混凝土或铺设水泥砂浆前，应采取打磨或凿毛措施清理基层，基层表面应粗糙、洁净、湿润并不得有积水，面层与基层间宜涂刷水泥基界面结合剂。3、严格控制水灰比，用于面层的水泥砂浆稠度应不大于35㎜；用于铺设地面的混凝土坍落度宜小于50mm。

楼地面面层空鼓、裂缝质量【施工】

4、混凝土面层浇筑时，应采用平板振捣器或辊子滚压，保证面层强度和密实，同时应留设混凝土标养试块