关于物业公司改制的思路

关于物业公司改制的建议天富电力集团公司：物业公司是1998年为了主业上市的需要而组建的，现有职工150人，其中：在岗人员100人，内退及其它人员44人，正退4人；在岗人员平均年龄41岁，女职工48人，占总人数48%。是一个曾经为企业的发展作出贡献、为企业上市作出牺牲的弱势群体，但他们一直在为电力系统树立良好企业形象而默默地奉献着。随着上市公司运作的不断规范，公司又遇到了股份公司在结算核拨费用时必须出具发票的问题，这样，公司就由内部结算变成了对外结算形式，造成了因开具发票每年新增税金20余万元的问题，这是当时改制核定费用时没有考虑到的。同时，这种重复纳税客观上加重了企业负担。随着企业的做大做强，改革的不断深入，企业形象也越来越重要。从内地一些知名企业的经验来看，企业的经济效益越好，对企业的形象建设就越重视，投入也越大，管理也越细，档次也越高。在建立现代企业运行机制中，绿化卫生工作已经成为企业不可缺少的一个十分重要的工种和岗位。随着企业的发展状大，绿化面积正逐年快速增加，标准也越来越高。而目前的现状是：因起步早，老的绿地基础差、老化严重、品质上有下降趋势。所以我们认为：绿化卫生工作只能加强不能削弱，必须不断提高为企业美容的绿化卫生员工的素质，使之成为一只专业化队伍已迫在眉睫。物业管理作为一种新兴的行业，在为城市居民提供着各种服务。但从今年9月1日起在全国实施的《物业管理条例》来看，我公司冠名物业公司有些名不符实，物业管理只是一小部分工作，而大量工作都是直接为企业服务的。同时，从各种资料来看，全国的物业管理行业呈亏损状态，大都属于低水平的维持。目前就市区内30多家物业公司，大部分都是在使用临时工和下岗工人，其运行费用是很低的，就是这样也均是亏损经营。如果让我公司面向市场在这一行业中自谋发展，在一无资金、二无资产、三无市场“造血”功能的状况下，必是无源之水，其生存状况是可想而知的。在电力系统企业职工收入逐年增加的情况下，收入的反差之大，必然会造成这些人员的心理极大不平衡，甚至会产生不安定的因素，不利于企业的稳定和发展。基于上述各种因素，我们认为物业公司下一步改制应采取：一、全员分流：为减轻集团公司和各单位的负担，利于管理，根据目前电力系统职工年平均收入，股份公司按每年拨付的260万元费用接收为主业单位服务的从业人员或按照1998年改制时，将各主业单位分离剥离出来的人员实行托管或返回原单位，人员由股份公司挑选，托管或返回后不在支付费用。这样不仅有利于工作关系和业务关系的协调，而且也符合主业单位的意愿，更有利于企业的长远发展和生存需要。分公司由各主业单位托管或返回后，核拨费用不再收取，物业公司撤销。集团公司设置管理科，配置2-3人，负责系统内绿化、卫生、营房及后勤服务等项工作的协调与管理。二、部分分流：随着电力系统改制的逐步深入，本着精干、合理、高效的原则，根据各单位的实际需要，物业公司现有人员中的一部分由各单位托管，用人单位经挑选与托管人员签订用工合同，依据各单位现有人员、财务开支状况及所承担的工作量，各单位岗位设置及人员配置建议参考如下：1、热电分公司：绿化管理面积9.3万平方米，卫生保洁区3.4万平方米(均含2×5万新厂区)；同时还负责厂区内办公楼及宿舍楼水、暖、电等方面的维修维护；花房不仅为热电厂提供花卉，并承担着为系统内夏季花苗的繁育工作；提供职工就餐、澡堂、招待所等项服务。岗位及人员配置如下：(1)管理人员2名(领导1名，业务员1名)；(2)食堂饮事员12名(现运行食堂和职工食堂合并，设老厂区和新厂区两个食堂)；(3)绿化卫生人员11名(绿化工6名，花房1名，保洁工3名，宿舍楼清洁工1名)；(4)维修工3名；(5)澡堂清洁工1名；(6)招待所1名；共计31名。2、红电分公司：绿化管理面积8.5万平方米，林木管理面积34.3万平方米，卫生保洁区18.8万平方米；同时还承担着厂区垃圾清运、液化气供应、职工住宅上下水、电照、路灯及住宅的维修维护工作；提供外来人员的住宿、就餐等项服务。岗位及人员配置如下：(1)管理人员2名(领导1名，业务员1名)(2)绿化卫生人员15名(绿化工6名，保洁工8名，清运驾驶员1名)；(3)林带护理员1名；(4)液化气供气员1名；(5)招待所服务员1名；(6)维修工3名；(7)食堂饮事员2名；共计：25名。3、供电分公司：绿化管理面积5.8万平方米，卫生保洁区6万平方米；同时还负责院内上下水、路灯、供暖等设施及住宅的维护管理；提供液化气供应、自行车棚等项服务。岗位及人员配置如下：(1)管理人员2名(领导1名，业务员1名)；(2)绿化卫生人员10名(绿化工5名，保洁工5名)；(3)维修工3名；(4)液化气供气员1名；(5)车棚服务员1名；共计：17名。上述三个单位人员合计73名，由原主业单位选用，今后不再支付费用。若能按上述方案实施，剩余的75人中，内退和内养人员47人，在岗28人，全年工资性支出尚需140万元(内退人员79万元)，集团公司及实业公司每年承担的费用135.66万元(其中：集团公司107.73万元，实业公司27.93万元)，基本与所需费用持平。根据党委会议精神，在下一步将过去靠划拨费用的服务型转变为资产经营型的改制过程中，物业公司所留资产的收益能力预计为81万元(办公楼经营收入60万元，物业管理11万元，其他房租收入约10万元)，尚缺60万元，需要通过其他方式来补充。同时，对物业公司现固定资产部分进行认真的清理，确属无法使用的尽快进行处置，使之轻装上阵。三、富余人员的安置：1、充分利用企业内部退养政策，把截止2004年年底之前，工龄、年龄符合内退条件的人员安排内退。2、创造条件给予一定的优惠政策，鼓励从事个体经营或自谋发展。3、对丧失劳动能力、身体残疾的人员给予优惠政策，一次性经济补偿后脱离岗位。4、寻找开发新项目，利用主业和自身的物化市场、社会需求、现有场地、人员特长等因素，开发有创收能力的新项目，并对人员进行专业培训，使之适应新的岗位。5、加强对现有物业区域的管理，做大、做强物业管理规模，扩大经营范围和从业队伍。按照《物业管理条例》的规定，逐步实现物业管理的市场化、专业化，成为自负盈亏的法人企业。建议妥否？敬请审示天富电力集团公司物业公司2004年1月6日关于物业公司人员安置的建议集团公司：物业公司截止2003年10月31日共有员工148人，其中：在岗人员99人，内退45人，正退2人，其他2人。各单位和岗位的分布情况详见附表(一)，员工年收入情况详见附表(二)。随着电力系统改制的逐步深入，对物业公司岗位设置及人员配制，本着精干、合理、高效的原则，依据人员、财务开支状况及承担工作任务的情况，对各分公司人员分流，建议参考如下：一、分流人员情况：1、热电分公司：绿化管理面积9.3万平方米，卫生保洁区3.4万平方米(均含2×5万新厂区)；同时还负责厂区内办公楼及宿舍楼水、暖、电等方面的维修维护；花房不仅为热电厂提供花卉，并承担着为系统内夏季花苗的繁育工作；提供职工就餐、澡堂、招待所等项服务。岗位及人员配置如下：(1)管理人员2名(领导1名，业务员1名)；(2)食堂饮事员12名(现运行食堂和职工食堂合并，设老厂区和新厂区两个食堂)；(3)绿化卫生人员11名(绿化工6名，花房1名，保洁工3名，宿舍楼清洁工1名)；(4)维修工3名；(5)澡堂清洁工1名；(6)招待所1名；共计31名。2、红电分公司：绿化管理面积8.5万平方米，林木管理面积34.3万平方米，卫生保洁区18.8万平方米；同时还承担着厂区垃圾清运、液化气供应、职工住宅上下水、电照、路灯及住宅的维修维护工作；提供外来人员的住宿、就餐等项服务。岗位及人员配置如下：(1)管理人员2名(领导1名，业务员1名)(2)绿化卫生人员15名(绿化工6名，保洁工8名，清运驾驶员1名)；(3)林带护理员1名；(4)液化气供气员1名；(5)招待所服务员1名；(6)维修工3名；(7)食堂饮事员2名；共计：25名。3、供电分公司：绿化管理面积5.8万平方米，卫生保洁区6万平方米；同时还负责院内上下水、路灯、供暖等设施及住宅的维护管理；提供液化气供应、自行车棚等项服务。岗位及人员配置如下：(1)管理人员2名(领导1名，业务员1名)；(2)绿化卫生人员10名(绿化工5名，保洁工5名)；(3)维修工3名；(4)液化气供气员1名；(5)车棚服务员1名；共计：17名。上述三个单位人员合计73名，由原主业单位选用，今后不再支付费用。二、若能按上述情况分流，剩余的75人中，内退和内养人员47人，在岗28人，全年工资性支出尚需140万元(内退人员79万元)，集团公司及实业公司每年承担的费用135.66万元(其中：集团公司107.73万元，实业公司27.93万元)，基本与所需费用持平。根据党委会议精神，在下一步将过去靠划拨费用的服务型转变为资产经营型的改制过程中，物业公司所留资产的收益能力预计为91万元(办公楼经营收入70万元，物业管理11万元，其他房租收入约10万元)，尚缺50万元，需要通过其他方式来补充。同时，对物业公司现固定资产部分进行认真的盘清，确属无法使用的尽快进行处置，使之轻装上阵。如有不妥，请予批评。天富电力(集团)物业分公司2003年11月5日物业公司2004年工作计划在新的一年里，公司坚持以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻“十六届三中全会”精神，围绕集团公司改革大局，全面落实国家八部委《关于国有大中型企业主辅分离、辅业改制分流安置富余人员的实施办法》，深化改革，逐步推向市场，将过去靠划拨费用的服务型转变为资产经营型，彻底改革用人机制和分配制度，逐步推行职工身份置换，在国退民进、调整资产结构上进行尝试和推进，为下一步公司股份制改造打下坚实的基础。一、要做好对职工的思想稳定工作。教育职工紧跟形势，适应改革，识大体、顾大局，在主辅分离的改制中牺牲一些个人利益是对国家和企业顺应经济发展所采取的重大举措的支持和贡献，要自强自立，不怨天忧人。二、对公司所管理和使用的资产，聘请有资质的评估机构进行评估，能经营的作为集团公司对改制的股本投入。对于丧失使用价值的资产进行处置，使公司能够轻装上阵，集中精力抓好对有效资产的经营。三、对公司进行股份制改造，彻底改革国有企业的经营模式，打破原有的用人机制、分配制度，利用现有有效资产进行承包、承租经营。或将资产转到个人名下，作为公司对个人的经济补偿，把企业人变为社会人。四、以物业站为依托，进一步拓展服务范围，提高服务质量，并制定完善的收费管理办法，把收费量与收费人员、服务人员的工资收入进行挂钩，创建在物业管理系统良好的企业形象。五、按照国家八部委文件精神，成立改制企业职工代表大会机构，对企业改制期间的重大决策进行参与和监督，真正维护企业和职工的根本利益。六、参照集团公司下发的内退政策，根据公司现状制定出内部退养标准，截止2004年年底之前年龄或工龄符合内退条件的人员安排内退，减少冗员和费用。七、探索较为优惠的补偿标准，对公司失去岗位的员工进行较为合理的补偿，使他们脱离岗位后相当一个时期内能够衣食有着，尽快投入新的岗位。八、努力开发新项目，争取集团公司投资，利用主业生产优势和企业自身的有利因素，开辟有成长性、有潜力、短、平、快的新项目，增强公司发展后劲。通过以上各项工作的落实，使公司尽快适应市场，实现由服务型向经营型的转变。盘活现有存量资产，尝试股份制经营，增加新的经济增长点，实现职工队伍稳定，工资收入不减，更好地为主业服务，为电力系统树立良好的企业形象做出更大的贡献。天富电力(集团)公司物业分公司2003年11月20日天富物业公司简介天富物业公司是新疆天富电力(集团)有限责任公司的所属单位，于1998年石河子电力工业公司改制时成立，原名为石河子电力工业公司生活服务公司，2002年更名为物业公司。现已发展成为一家集绿化、保洁、餐饮、营房管理、房屋租赁为一体的一级资质物业管理单位，下设热电分公司、红电分公司、供电分公司和天富苑物业站等部门。其中，三个分公司承担着各主业单位的卫生、绿化及后勤服务，热电厂于2003年进入全国文明单位的行列，红山嘴电厂连续四年荣获“自治区级绿化卫生红旗单位”的殊荣，供电物业小区自2000年至今始终保持“自治区文明小区”的称号。天富苑物业站2002年成为师市物业管理样板小区。公司现有员工147人，在职干部人，各类专业技术人员人，本公司以服务电力系统职工为己任，主要服务项目有：厂区住宅绿化、卫生管理；小区物业管理；液化气供应；职工就餐；营房管理等。其中绿化管理面积55750平方米，保洁面积300261平方米，服务居民户，餐厅3个，建筑面积均为700平方米，培养温室2座。公司拥有均物业公司改制方案一、公司基本情况：1、人员结构情况：物业公司现有在册人员146人，其中：在岗人员98人，平均年龄41岁；女职工48人，占49%；管理人员24人，占24%；具有专业职称人员13人（高级2人，中级1人，初级10人）；自谋职业2人；内退人员46人，全年工资性费用85.9万元，到2009年可正退31人，减少至15人，可减少工资性开支59.1万元。2、公司资产构成及运转情况：物业公司现有固定资产净值1908万元，虽数额较大，其构成主要是2002年转入房产1850万元，其中红山嘴电厂和供电公司职工住宅为1320万元，占72%，这部分资产属物业公司代管，没有使用权和处置权及收益，有少量收益的是经营性门面房，租金尚不能维持房屋简单的维修。剩余部分资产基本属原为职工服务的招待所、餐厅、澡堂、自行车棚、宿舍、花房等。而物业公司自身58万元的固定资产除三辆汽车和绿化专用机械及办公用电脑、复印机33万元外，其余25万元中，有较大部分属闲置和报废资产。3、目前公司存在的主要问题：随着国有企业改革不断的深化，逐步建立起现代化的管理运行机制，企业内部的规范动作，使得原管理模式发生变化，新的问题和矛盾亟待解决，给正常的运转带来了诸多困难。（1）随着物业管理行业运作的不断规范，冠名物业公司与新出台的《物业管理条例》中的规定名不符实，变更为物业管理中心，（2）物业公司与股份公司在结算核拨费用时必须出具发票，每年新增税金20余万元，造成重复纳税，增加了企业负担。（3）物业公司与各主业单位有核拨费用、资金使用、人员配置、工作意向等方面的关系，相互协调存在一定的困难，因而使得工作效率降低。（4）各主业单位开展创建各类荣誉活动，对绿化卫生工作的标准要求也越来越高，而老的绿地基础差、老化严重、品质上有下降趋势。（4）资产可用性低。物业公司属费用核拨单位，大部分房屋资产管理只是代管，没有使用权、处置权和收益。非生产性的资产如垃圾屋、电视机、冰柜等只能使用，不产生经济效益。二、改制的目的和思路：国有企业改制的目的是为了更好地实现企业的发展战略，理顺生产关系，使之适应生产力的发展需要。物业公司改制的目的是主辅分离、辅业改制，改变老国有企业大而全的模式，弱化、淡化后勤服务的功能，使主业能轻装上阵。物业公司根据国家八部委、师市1+8、1+9文件精神，结合单位实际，为顺应企业改革发展的需要，同时维护职工的切身利益，保证职工思想队伍的稳定，做到企业改制既有利于加快企业发展，又能兼顾职工的合法权益。。三、改制的步骤和办法：1、宣传动员。自国家八部委和新疆天融投资有限责任公司和集团公司相继下发了国有企业改制文件后，针对职工对企业改制产生的困惑和担扰，物业公司以改制文件为每周学习的主要内容，自上而下进行认真学习和广泛动员，传达和讲解企业改制精神，教育和引导职工认清当前企业改制、主辅分离是大势所趋、势在必行。同时，公司把做好企业改制准备及职工队伍的思想稳定工作作为每月工作的重中之重。通过宣传动员、深入学习和工作落实，使职工对改制有了明确的理解和认识，对改制方案的顺利实施和职工队伍的思想稳定奠定的基础。2、制定改制办法。（1）人员部分分流。随着电力系统改制的逐步深入，本着精干、合理、高效的原则，根据各单位的实际需要，物业公司现有人员中的一部分由各单位托管，用人单位经挑选与托管人员签订用工合同，依据各单位现有人员、财务开支状况及所承担的工作量，各单位岗位设置及人员配置建议参考如下：A、热电分公司共计31名，其中：①管理人员2名（领导1名，业务员1名）；②食堂饮事员12名（运行食堂和职工食堂合并，设新老、厂区两个食堂）；③绿化卫生人员11名（绿化工6名，花房1名，保洁工3名，宿舍楼清洁工1名）；④维修工3名；⑤澡堂清洁工1名；⑥招待所服务员1名。B、红山分公司共计25名，其中：①管理人员2名（领导1名，业务员1名）；②绿化卫生人员15名（绿化工6名，保洁工8名，清运驾驶员1名）；③林带护理员1名；④液化气供气员1名；⑤维修工3名；⑥招待所服务员1名。⑦食堂饮事员2名；C、供电分公司共计17名，其中：①管理人员2名（领导1名，业务员1名）；②绿化卫生人员10名（绿化工5名，保洁工5名）；③维修工3名；④液化气供气员1名；⑤车棚服务员1名；上述三个单位人员合计73名，由原主业单位选用，今后不再支付费用。（2）富余人员安置办法：①充分利用企业内部退养政策，把工龄、年龄符合内退条件的人员安排内退。按照集团公司有关文件，有4人可安排内退。参照股份公司有关文件，有38人可安排内退。②鼓励职工从事个体经营或自谋发展，并给予一定的优惠政策，如使其享受企业在职员工水、暖、电费等福利待遇、为其缴纳在职时企业应承担的各项基金，工龄连续计算、如遇国家政策性统一调资，按国家有关规定办理等。③对丧失劳动能力、身体残疾的人员给予优惠政策，一次性经济补偿后脱离岗位。（3）留物业公司人员生存办法：①面向社会，成立物业管理中心，减少费用和税收。加强对现有物业区域的管理，扩大物业管理经营范围，使在职人员充实到物业服务岗位。实施品牌管理，力争实现物业管理微利而且具有成长性。②利用现有场地、人员特长等因素，开发有创收能力的新项目，并对人员进行专业培训，使之适应新的岗位。对外租赁办公楼、职工对外揽工接活等方式增加效益。③将物业公司有效资产进行评估，国退民进，产权转让，实行产权多元化。④实行员工身份置换。按有关程序将部分资产评估，作为职工一次性补偿，补偿基数按电力系统年度收入的月平均计算。（4）物业公司资产清理：对物业公司现有资产进行清理，将可用资产、尚能使用的闲置资产发挥其作用，确属无法使用的报废资产尽快处置。（资产明细表见附表）3、方案的讨论和修订：改制方案（草案）拟定后，交职工代表大会进行讨论和商议，广泛征求和收集职工的意见和建议，经过三上三下反复讨论和修改，改制方案一致通过。4、组织实施改制方案一经关于石宝祥同志住房款计算的说明根据集团公司关于石宝祥同志原分配的15小区住房及6小区住房应交房款的通知意见，按照石河子市房改政策，对其所分配的住房应交房款计算依据如下：15小区：97.47×[(806-80×3.22)-65.67]×0.98×0.8＝36888.53元6小区：92.84×[(866-80×3.45)-57.78]×1.1×0.8＝43481.95元若6小区分配住房按15小区住房标准92.84×[(806-8