法式商业街项目可行性研究报告

武汉市烟草公司汉阳仓库建设改造商业街工程可行性争论报告武汉市烟草公司汉阳仓库建设改造商业街工程可行性争论报告116页工程概况1、工程名称：武汉市烟草公司汉阳仓库建设改造商业街工程2、工程建设单位：武汉市烟草公司3、工程性质：建设改造4、工程地点：武汉市汉阳区三里坡前湾编制依据〔一〕法律、法规123456〔二〕其他123、国家有关技术标准和标准；4、工程业主供给的有关资料。主要结论群体定位，拟定了建设方案并进展综合评价。2.1〔一〕本工程位于武汉市汉阳区，汉阳地处武汉市西南部，濒临长江、汉江，与汉口、武昌隔江构成武汉三镇。三镇之一的汉阳，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。截止至2013921085132425000到武汉最大的铁路客运、货运站仅52810318和正在开工兴建的墨水湖北路形成了纵横穿插、四通八达、便利快捷的交通网络。国领事机构供给更完善的效劳，为将来争取“设领”营造更好的环境。津路设立第一个领事馆。此后包括美国、葡萄牙、荷兰、比利时、瑞典201998事馆，其中法国、韩国驻汉总领事馆开设签证业务。武汉领事馆数量位居中部城市首位。领事馆,武汉规划特地设立外国领馆区，将为领事馆供给更完善的效劳和更舒适的环境，有利于吸引更多国家在汉设领事馆，提升武汉的国际化水平。“使领馆区必定带来大量的高端人群，整个汉阳区域的形象和档次将得到提升。拟设址在墨水湖畔的武汉使领馆区是汉阳区中心湖泊，水域面积3.7景之一，历代文人墨客，留下很多传奇佳话。湖面宽广，湖岸曲折，老树浓荫，花开似锦。周边风景名胜密集，生态宜居。将来的武汉使领馆区将紧邻墨水湖，风景宜人，交通便利，经江城大道、江汉一桥101020405环墨水湖区域重点进展旅游、商贸以及各类专业效劳业，餐饮、消遣业较为成熟。四生态城着重培育会展、总部、金融、商贸、专业效劳等功能，武汉国际博览中心已开馆，洲际酒店、海洋乐园、江腾国际广场及一批总部楼宇工程马上开工。本工程位于汉阳区三里坡前湾，西接江堤中路，北靠马沧湖路，东南面紧邻拦江堤路。距墨水湖仅8006001300心，属汉阳中心城区核心区域。工程周边楼盘林立，江腾苑、康泰苑、水墨丹青、兰亭都荟等。其中紧邻工程北面的广电兰亭都荟占地约12万平方米，总建筑面积421233F445F374312000供给巨大的潜在消费群体。综上所述，本工程对于周边及墨水湖领事馆区域的购物、休闲、消遣生活等方面都将有大幅度的提升空间。对片区居民的商业购物、休闲消遣的便利性、快捷性、舒适性，以及国际化程度、现代化程度等各个方面，都具有格外突出的优势。市场现状周边商业进呈现状本工程周边商业以临街小商铺为主，以自然街区为主，目前无大型商业工程。结论：工程周边住宅与商业配套整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、消遣、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业效劳功能，提升城市形象。2.3.1为了了解市场需求现状进展了针对汉阳马沧湖路周边的商户及住户市场调查，意图了解目标客户的购置意向和购置力量，从而确定该工程的市场定位。调查的内容有客户购置商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；承受问卷调查与面谈调查相协作的形式，进展抽样调查。调查结论认为本工程的商业开发迎合了当地商户及居民的生活休闲需求，提升了区域形象，工程的实施是可行的。工程初步定位工程定位①功能丰富、特色鲜亮、集购物、休闲、文化、商务、餐饮、旅游等多功能为一体的法式商业街。②紧邻主干道的商铺作酒店、消遣休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻；③依据不同产品或效劳的特点，将工程整体划分为多个功能区，主要业态可分为：影视动漫区、餐饮消遣区、购物广场等。客户群体定位本工程的客户群风光对外企职工、使馆区工作人员、私营业主、企业治理人员以及其他。武汉市烟草公司汉阳仓库建设改造商业街工程可行性争论报告武汉市烟草公司汉阳仓库建设改造商业街工程可行性争论报告10-16页工程场址地点与地理位置武汉市汉阳区三里坡前湾场址优势〔1〕地理位置便捷可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。〔2〕区位条件优越商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的根本依据。区位条件影响城市功能、相知确实立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射力量。工程位于汉阳区交通主干道旁，周边楼盘林立，具有优越的人流、交通流优势。建设条件区域概况始终以来，汉阳虽为三镇之一2010汉阳拿地开头，汉阳开头备受关注。业界认为，地产大腕的纷纷进(2010—20122010年至20108063/平方米的楼面地价创单价地王。至此，各大巨头对汉阳的价值赐予了全都认同。业界人士认为，在汉口、武昌可供开发的地块已经不多的状况下，全区尚有四分之三的土地可供开发利用的汉阳，将成为武汉房地产开发2009地块是目前汉阳最大的城中村改造工程。该地块从规划上看，具有近百万平方米的规模。据悉，江堤村整体工程将在3——5开发完成。对于江堤村来说，鹦鹉洲大桥的开建无疑是转变其命运的一个起点。鹦鹉洲大桥起于汉阳区江城大道墨水湖北路道口，向东临武汉动物园、墨水湖，沿马鹦路穿越规划拦江堤路以及现状铁路线至鹦鹉大道，连续向东穿越鹦鹉大道以及鹦鹉集贸市场，将内环范围拉大，与原内环线相比，汉阳区域内增加了墨水湖北路以北区域，将江堤村的一局部区域划入内环。城市交通对于一个区域房地产进展的意义，各个城市的进展状况均差不多。对于武汉，由于其江城特别的城市地域形态，使得过江通道桥或隧道的意义尤其重要。鹦鹉洲长江大桥汉阳端数百米外的江堤村，地铁46在这里交汇，同时，政府正在打造的武汉国际博览中心也将辐射江堤村。随着这一些列规划从纸上变为现实，江堤村的价值将步步凸显。届时，江堤村的房价将是继徐东、积玉桥后第三个城中村房价高地。而本工程地块正属于江堤村核心区域，将来地块的区域价值将有很大的提升空间。2012GDP超江岸区洪山区，规模以上工业增加值第一，超青山区；固定资产2超硚口区；实际利用外资全市其次，仅次于江汉区，城镇居民可支配收入总量超过洪山区。商业是汉阳区经济重要组成局部，在第三产业增加值构成中批30%，直接影响GDP特别是在当前第三产业进展不够充分的状况下，大力推动商业经济进展，引领经济增长，促进全区经济与社会进展具有重要意义。综上所述，汉阳是武汉将来进展的中心，商业是汉阳近年来进展的重点，而本商业街的建设既符合区委扩大内需、促进消费的进展战略，对区域内的商业缺乏又是一个很好的补充。工程的可行性值得充分确定。第四章建设规模及内容建设规模及参数占地面积:9400m2建筑面积:15500m2容积率：1.65绿化率：35%建筑密度：45%规模确定的原则及参考依据汉阳历来是法国人的聚拢地，且本工程接近使馆区；初步规划为在现有建筑根底上改扩建成法式商业街。商业街最主要的效劳功能除了购物以外，还要有旅游、消遣、展现、和商务等功能，以满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时，必需具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱；规模过大将导致购置力分流，弱化商业聚拢力。功能布局：商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、消遣、1/3比例。高度：商业街的建筑物高度不宜过高，由于过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛街的心情。商业主街的建筑一般为两至三层楼5建设内容建设内容包括商业、宾馆酒店、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店、餐饮、购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体的商业综合体。28005903634348见下表：原有建筑层数主建筑大楼42800仓库1590配电房191修车房170职工食堂1140公共卫生间193出货仓库1363门卫室167办公室1186原有建筑合计4348改造建设方案如下：将原主楼装修改造为欧式酒店宾馆；原屋顶改为孟莎式，平顶改为坡度有转折；屋顶上承受老虎窗，或圆或尖，造型各异；外墙石材或仿古石材装饰；塔楼、柱面上运用法式廊柱、雕花、线条，呈现出浪漫高雅风格。整个建筑多承受对称造型，气概恢宏。其他局部改扩建建筑，以清爽、亮丽、现代为基调而形成轻快、活泼的建筑形态，每个单体建筑自成格局又彼此相互连接；打破混凝土方盒带来的凝重和沉闷，追求建筑整体造型雄伟，通体洋溢古典主义的法式风格。原四层主楼构造仅做改造加固处理，装修改造为欧式酒店；外墙面为大理石墙面，法式风格精装修。其他原有局部建筑改扩建成二至五层法式建筑，中间为五层，两头为二至三层法式建筑，从外形上形成错落有致的建筑群体。并在外墙装饰中突出法式风情元素。在园林绿化中,以主轴线掌握整体,辅之以几条次要轴线,外加几条横向轴线；将这些轴线与大小路径组成严谨的几何格网,主次清楚。轴线与路径伸进林园,将林园纳入到几何格网中；轴线与路径形成穿插点,多安排喷泉、雕像、园林小品作为装饰。从而营造出多变的景观效果。在理水方面,主要承受石块砌成外形规整的水池或沟渠,并结合水景,设置精巧的喷泉，形成美丽的法式园林风格体系。沿主大门入口依次设计为银行、药店、特色小吃、精品菜馆、休闲会所、美容美发、服装饰品、其他商业店铺等。具体参数详见下表：增〔改造〕建筑统计表增〔改造〕建筑层数酒店宾馆〔主大楼〕42800银行〔药店〕3700特色小吃店铺381精品菜馆3730休闲会所53620美容美发3480其他功能商铺1～56360增〔改造〕建筑合计15500工程总投资估算的依据湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表200；湖北省建设工程其他费用定额；工程总体规划设计方案；相关概算指标；国家发改委、建设部关于公布《工程勘察设计收费治理规定》的通知〔[2002]10号；国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关效劳收费治理规定》的通知〔[2007]670号；武汉市城市建设拆迁安置实施细则；类似工程的相关造价费用水平；其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。工程总投资估算的原则工程投资估算尽可能反映工程的实际状况；工程总投资尽量符合节约和安全的原则；工程总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的工程在不行预见费中考虑。工程总投资估算工程的总投资包括工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室外工程费、建设监理费、建设单位治理费、预备费以及建设期利息等项。建安工程费用〔2008合武汉市类似工程的实际造价，考虑实际物价的上涨，确定本工程工程总造价〔大写：陆仟贰佰贰拾贰万元整〕的建安造价如下表：工程总造价〔大写：陆仟贰佰贰拾贰万元整〕工程5.3.2建筑面积建安工程费用估算表估算单方造价〔万元〕建筑工程装饰工程155001200200018603100市政工程1500800120园林绿化33001000330税费及其他总造价*15%812合计62222013税费及其他参照同类改造工程及湖北省建安工程间接费费率计算。10.6%,其他综合按4.4%15%。 武汉市烟草公司汉阳仓库建设改造商业街工程可行性争论报告 1516页结论市场分析结论要，满足市场的需要，改善工程所在地区的四周环境，因此，工程的开发建设具有较好的进展前景。技术分析结论本工程的资源供给及外部协作条件能保证工程的顺当开发。同时，本工程是基于市场争论的根底上，本着合理的规划方案原则，对行的。因此，从技术角度分析，该工程是可行的。风险分析结论力量。通过对工程的敏感性分析，工程具有肯定的抗风险力量。建议合理掌握开发进度及销售进度本工程所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度缺