北京房地产市场研究报告

北京房地产市场研究汇报仁达专题个人住房信息联网难在何处 3第一章房地产政策 5一、调控信号：〝决不让调控显现反复〞 5二、金融政策 5三、税收政策 7四、土地政策 7五、保证房政策 8六、其他政策 10第二章土地市场 12一、整体市场成交情形 12二、各用途地块成交情形 12〔一〕住宅用地 13〔二〕商业/办公用地 13〔三〕工业用地 14第三章住宅市场 16一、新建商品住宅 16〔一〕供应情形——动工量持续下滑销供比加大 16〔二〕成交情形 17二、二手住宅市场 20〔一〕整体情形分析 20〔二〕各重点区域分析 21〔三〕热点片区监测价格 22〔四〕二手住宅租金分析 23第四章北京房地产资本化率调查分析 24一、调查时点 24二、样本数据 24三、调查成果 24〔一〕资本化率调查成果 24〔二〕考虑租金增长的资本化率 26四、不一样投资类别收益率分析 27五、小结 28图表索引TOC\h\z\c"表"表1.2季度房地产政策汇总 10表2.北京土地市场各季度整体成交情形 12表3.北京Q2各用途土地成交情形 12表4.北京Q2住宅用地各区域成交情形 13表5.北京Q1商办用地各区域成交情形 14表6.北京Q2工业用地成交情形 15表7.6月北京市学区房重点片区价格监测成果表 22表8.6月北京市高端住宅重点片区价格监测成果表 22表9.6月北京市别墅重点区片价格表 22表10.10月房地产辅助调查数据情形 24表11.4月资本化率有关记录指标情形 25表12.北京房地产租金年均增长率情形 26表13.4月资本化率〔考虑租金增长〕有关记录指标情形 27TOC\h\z\c"图"图1.-北京住宅用地成交量价走势 13图2.-北京商办用地成交量价走势 14图3.-北京工业用地成交量价走势 14图4.-北京新建住宅合计施工面积 16图5.-北京新建住宅竣工面积 16图6.-新建商品住宅销供比 17图7.-北京新建住宅成交量价 18图8.-不一样户型成交面积占比变化 18图9.-各户型成交价格走势 19图10.北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化 19图11.-北京重点区域新建商品住宅成交价格I 20图12.-北京重点区域新建商品住宅成交价格II 20图13.-北京二手住宅量价走势 21图14.-北京重点区域二手住宅价格指数I 21图15.-北京重点区域二手住宅价格指数II 22图16.-北京二手住宅租金指数 23图17.—房地产资本化率调查情形 25图18.-北京房地产租金走势情形 26图19.-不一样投资类型收益率情形 27仁达专题个人住房信息联网难在何处据媒体报道，截至6月30日，全国已经有40多种都市的住建部门完毕了与住建部的个人住房信息联网，住建部将从中选择40个都市作为第一期联网都市。备受瞩目的全国40个都市的个人住房信息系统的建设，始于下六个月,原打算去年终完毕，目的为房地产市场调控和房地产税的征收提供信息基础。但此后由于进展不畅，住建部于今年1月6日公布新闻稿称〝持续加紧个人住房信息系统建设，保证在6月末前实现40个要紧都市的联网。〞那么，个人住房信息联网的意义和难度怎么说何在？个人信息联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。〔一〕有助于提高保证房资格审核的效率和公平公平性个人住房信息系统最明显的作用在于其对保证性住房分派公平公平的增进作用。保证性住房公平分派事关群众切身利益，必须有严格的准入机制，需要精确把握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前城镇个人住房基础信息局限性，有关情形复杂，治理较为困难。尽管审核制度在不停完善，然而骗租、骗购的现象仍旧防不胜防。〝十二五〞规划提出要加紧推进住房信息化建设，差不多建立全国住房保证基础信息治理平台。个人住房信息系统将为全国住房保证基础信息治理平台，提供有力支持。〔二〕有助于房地产市场调控政策的制定和贯彻严格的限购政策尽管对遏制房价上涨获得一定成效，但同步也克制了部分刚性需求，并非楼市调控的长期有效手段。住建部部长姜伟新表达，假如个人住房信息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的某些信息，形成一种平台，就不必再采用限购这种行政色彩浓厚的措施。而目前，配套系统还不完善，加上房地产调整政策并未放松，〝限购令〞短期内退出的也许性较小。在限购政策的实行过程中，伴随个人住房信息联网的实现，首套房、二套房的认定原则将通过系统进行全国统一确认。〔三〕有助于提高房地产市场监管和预警预报能力个人住房信息实现联网后，40个都市的购房者在联网都市的住房信息将可便利查询，同步，40个都市的楼市销量、房屋空置率及个人住房性质等信息，也将所有纳入住建部的实时监控。有助于市场动态监测，届时治理层针对楼市以及开发商的治理，将愈加严格和规范。〔四〕为HYPERLINK房产税征收提供一定的数据基础推进个人房产信息全国联网，必然有助于各都市房屋基础信息和权属信息的完善和原则化治理，为房产税开征奠定基础。在制定房产税征收政策时，有关部门可根据家庭的人均居住面积、在全国拥有房产套数等信息制定税收、信贷原则。然而，从目前的社会状况来看，实现全国个人信息联网的难度专门大。〔一〕来自腐败的阻力财经评论员叶檀认为，任何一种波及复杂利益的市场，信息公布相称于利益的公布亮相。建立公布的市场信息数据，专门是房地产如此沉淀大宗财产的市场，住房信息的公布相称于官员财产与高收入阶层财产的半公布。既然房产信息联网不利于公职人员隐藏其腐败所得的资产，这一机制遭遇地点层面的竭力迟延甚至抵制，也就并不意外了。〔二〕信息安全的隐患房屋登记信息属于个人信息，个人隐私的爱惜对信息公布联网导致阻碍。对此，有住建部有关人士表达，房屋登记信息系统将不向社会开放，有关部门治理人员通过授权和指令，在法律所规定的前提下按照程序操作，幸免个人隐私被不法分子盗用、滥用。〔三〕数据完整性参差不齐，原则化程度低1、各地住房信息数据完整性较差。有相称数量的住房没有进行产权登记；在实际操作中，由于历史及产权纠纷等缘故，部分地区的个人住房信息临时没有进行录入；此外，某些都市的高新区、开发区等还没有建立统一的房屋登记簿。2、要实现全国都市的个人住房信息联网，必须建立原则化的数据匹配模型，然而由于各地数据情形不一，数据原则化难度较大。目前，百都市住房公积金和保证房的监管联网也在进行中，但这些信息联网仅仅是规范房地产治理的工具和基础。要保证我国房地产市场长期稳固地进展，还需要在土地制度、税收制度以及社会保证制度等多方面获得实质性的进展。第一章房地产政策一、调控信号：〝决不让调控显现反复〞国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，在对下时期工作的布署中指出：〝巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不坚决，决不让调控显现反复；采用有效措施增长一般商品房供应；推进保证性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。〞〔一〕住建部：坚持房地产调控政策决不坚决HYPERLINK住房城镇建设部新闻发言人6月5日强调，坚持房地产市场调控政策不坚决。有关都市要严格按照〝新国八条〞规定，执行好限购措施。要持续严格执行差异化住房HYPERLINK信贷和税收政策。同步，住建部将会同有关部门持续紧密关注各地执行调控政策情形，有关地点出台放松克制不合理购房政策的，将及时予以严禁或纠正。〔二〕北京市住建委：从严限购政策伪造居住证购房将处2年禁购5月16日，北京市住房和城镇建设委员会公布了有关深入加强«北京市工作居住证»核验工作的告知〔京建法[]13号〕。«告知»指出，对发现伪造北京市«工作居住证»行为的，2年内本市不得向其销售住房。市人力社保局将伪造当事人记入黑名单，此后不予办理«工作居住证»；波及伪造«工作居住证»当事人所在单位责任的，将所在单位记入信用记录，暂停其申请办理«工作居住证»的资格。二、金融政策〔一〕住建部：持续严格执行住房信贷政策住房和城镇建设部新闻发言人6月18日表达，住房和城镇建设部门将积极配合金融部门，各地要坚决按照中央规定，持续坚决不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻贯彻工作，专门是严格执行差异化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。此前，发改委、中国人民银行、银监会差不多分别澄清了个别媒体有关房HYPERLINK\o"地产"地产信贷政策将有所松动的曲解报道。〔二〕住建部：购置绿色住宅可获优待房贷利率根据住房城镇建设部5月31日公布的«〝十二五〞建筑节能专题规划»〔建科[]72号〕，金融机构可对购置绿色HYPERLINK\o"住宅"住宅的消费者在购房贷款利率上予以合适优待。〔三〕央行：下调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点中国人民银行5月12号决定，从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。这是央行今年自2月24日以来第二次下调存款预备金率。下调后，大型金融机构存款预备金率降至20%，中小型金融机构存款预备金率降至16.5%。目前，中国所有金融机构人民币存款的余额超84万亿元人民币，市场估计，此举将开释四到五千亿元左右的流淌性。〔四〕央行：降息0.25个百分点中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率对应调整。这是3年半来央行初次降息。三、税收政策北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税4月17日，北京市地税局局长王晓明表达，拆迁赔偿款免征个人所得税。假如用拆迁款购房，对购房成交价格中相称于拆迁赔偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁赔偿款的，对超过部分征收契税。四、土地政策〔一〕国土资源部：从征地的5个环节坚决爱惜农民土地权益国土资源部部长徐绍史3月31日表达，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征地的5个环节坚决爱惜农民的HYPERLINK\o"土地"土地权益。第一，要保证不得违规违法征用农民HYPERLINK\o"土地"土地；第二，要尽量缩小征地的规模；第三，一定要公布程序；第四，务必合理赔偿；第五，失地农民要有妥善的安顿。〔二〕国土资源部：小产权房清理将启动4月5日，国土部召开公布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整改政策方案此前已上报给国务院。其中，北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的都市或成为试点。〔三〕国土资源部：加强住房用地供应和开发运用动态监测监管国土资源部4月17日布署房地产用地供应和监管工作时指出，今年房地产用地治理和调控的中心任务是，以保证性安居工程用地贯彻为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以增进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发运用的动态监测监管。〔四〕国土资源部：新规再治囤地助推房企降价放量6月7日，国土资源部出台«闲置土地处置措施»，规定〝闲置土地满一年按地价款20％征缴土地闲置费，闲置两年那么免费收回。〞同步，对〝闲置土地〞的认定愈加合理，并强调政府违约应承担对应的责任。土地闲置费用的增长必然对资金链吃紧的企业产生更深入阻碍。因此，此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或将持续采用‘降价放量’的方略。〞〔五〕北京市土地储备中心：初次公布今年首批入市地块信息4月13日，北京市土地储备中心在网站上公布了首批拟于供应的地块信息，共54宗，约730公顷，其中住宅用地约430公顷，商服用地约300公顷。此前公布的土地供应打算中，拟供应商品住宅850公顷，商服供地350公顷。以此推断，北京商服用地差不多所有公布完毕，住宅用地尚有420公顷未公布。此举可关怀开发商鉴定土地供应的情形，使其合理安排节奏，理性拿地。五、保证房政策〔一〕住建部：吸引社会资本参与保证房〝建运管〞住房和城镇建设部3月22日下发«有关做好城镇保证性安居工程工作的告知»(建保[]38号)，规定做好今年城镇保证性安居工程工作。在资金方面，告知鼓舞地点政府拓宽资金来源渠道，以提高投资完毕率。住房保证部门要积极配合财政部门，研究公共租赁住房商业银行贷款详细贴息政策，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保证性住房建设、运行和治理。〔二〕住建部：出台公租房新规外来人员也可申请6月12日，住房和城镇建设部公布«公共租赁住房治理措施»〔如下简称«措施»〕，对公共租赁住房的申请条件、运行监管、退出机制等作出明确规定，并从国家层面确认外来务工人员可申请公租房。«措施»规定，申请公共租赁住房必须同步满足如下条件：申请人在当地无住房或者住房面积低于规定原则；申请人的收入、财产低于规定原则；申请人为外来务工人员的，在当地稳固就业到达规定年限。〔三〕北京经适房等4种保证房将统一申请分派4月6日，北京市政府召开专题会议，会议原那么同意统一北京廉HYPERLINK\o"租房"租房、经适房、限价房和公租房这4类保证房的申请、审核及分派治理，即此后在申请环节，四种保证房申请表格将合一。申请家庭按〝四房〞中准入原则最宽松的公租房原则审核，将符合条件的家庭纳入到保证体系内轮候。〔四〕北京市住建委：深入加强保证房工程质量治理5月11日，北京市住建委下发«有关深入加强保证性住房工程质量治理的意见»〔京建发[]199号〕的告知，明保证证房除了工程验收、分户验收、第三方检测外，还将实行监督抽样检测制度，由住建部门托付检测单位，对保证房质量进行随机监督抽测。此外，保证房入住后开发商需设保修队。〔五〕北京市住建委：加强保证房使用监督治理北京市住建委5月16日公布«北京市人民政府有关加强保证性住房使用监督治理的意见»〔京政发[]13号〕，对以来建设的出租型保证性住房和发售型保证性住房，规定深入加强使用监督治理，明确并贯彻监管职责。出租型保证性住房按照〝谁持有、谁治理〞的原那么，通过租赁协议约定方式，由房屋产权单位负责平常监管；发售型保证性住房按照〝谁分派、谁治理〞的原那么，由购置家庭原申请所在地区县住房保证部门负责房屋使用监督治理。〔六〕北京市住建委：保证房资格初审将由〝邻里〞评议评议程序细化5月18日，市住建委公布«有关规范保证性住房资格审核街道(乡镇)初审环节民主评议制度有关工作的告知»〔京建发[]195号〕，«告知»指出，此后，北京保证房申请家庭的资格初审时，将由小区居委会干部、管片民警、物业治理人员、居民代表等构成民主评议人员，对其与否具有保证房资格进行评议。〔七〕北京市住建委、财政局：公布公租房租金补助原则4月27日，北京市住房城镇建设委、北京市财政局正式印发«有关公共租赁住房租金补助对象及租金补助原则有关问题的告知»。«告知»规定了公租房租金补助对象应具有的条件与租金补助原则。租金补助原则按照家庭收入及困难程度分为六档。其中，获得廉租住房实物配租资格的都市低保家庭，租金补助到达房屋租金的95%，最低的补助原则也占到房屋租金的10%。六、其他政策京出租房屋人均居住面积原则征求意见拟人均不低5平方米

5月9日，北京市住房城镇建设委就«有关公布本市出租房屋人均居住面积原则有关问题的告知(征求意见稿)»(如下简称«征求意见稿»)公布征求社会意见。«征求意见稿»初次明确北京市出租住房人均居住面积原则不得低于5平方米，出租住房的单个房间居住的人数不得超过2人。另规定：出租住房应以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得变化房屋内部构造分割出租，不得按照床位出租；厨房、卫生间、阳台和地下储备室不得出租供人员居住。表SEQ表\*ARABIC1.2季度房地产政策汇总分类时刻事件调控信号3月28日温家宝在国务院常务会议上提出决不让调控显现反复5月16日北京市住房和城镇建设部公布了有关深入加强«北京市工作居住证»核验工作的告知〔京建发[]13号〕，指出要从严限购政策，伪造居住证购房将处2年禁购6月5日住房城镇建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不坚决金融政策5月18日中国人民银行5月12号决定，从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点5月31日住建部公布«〝十二五〞建筑节能专题规划»〔建科[]72号〕，金融机构可对购置绿色住宅的消费者在购房贷款利率上予以合适优待6月8日中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点6月18日住房和城镇建设部新闻发言人表达，各地要坚决按照中央规定，严格执行差异化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果税收政策4月17日北京市地税局局长王晓明表达，用拆迁款购房，对购房成交价格中相称于拆迁赔偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁赔偿款的，对超过部分征收契税土地政策3月31日国土资源部部长徐绍史表达，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征地的5个环节坚决爱惜农民的土地权益4月5日国土部召开公布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整改政策方案此前已上报给国务院4月13日北京市土地储备中心在网站上初次公布了首批拟于供应的地块信息4月17日国土资源部指出，今年要加强住房用地供应和开发运用的动态监测监管6月7日国土资源部出台«闲置土地处置措施»，规定〝闲置土地满一年按地价款20％征缴土地闲置费，闲置两年那么免费收回。〞保证房政策3月住房和城镇建设部下发«有关做好城镇保证性安居工程工作的告知»[建保()38号]，指出住房保证部门应支持吸引社会资本参与保证房〝建运管〞4月6日北京市政府召开专题会议，会议原那么同意统一北京廉租房、经适房、限价房和公租房这4类保证房的申请、审核及分派治理，即此后在申请环节，四种保证房申请表格将合一。4月19日国土资源部采用保证房用地单独组卷的方式，提早介入，加紧用地申报和审批。截至4月19日，国务院同意了93个都市保证性安居工程用地，面积合计7643公顷。4月27日北京市住房城镇建设委、北京市财政局正式印发«有关公共租赁住房租金补助对象及租金补助原则有关问题的告知»，规定了公租房租金补助对象应具有的条件与租金补助原则5月11日北京市住建委下发«有关深入加强保证性住房工程质量治理的意见»〔京建发[]199号〕的告知，规定深入加强保证房工程质量治理5月15日国务院办公厅公布«政府信息公布重点工作安排»〔国办发[]26号〕提出，规定全面公布保证房分派信息保证公布透亮5月16日北京市住建委公布«北京市人民政府有关加强保证性住房使用监督治理的意见»〔京政发[]13号〕，对以来建设的出租型保证性住房和发售型保证性住房，规定深入加强使用监督治理5月18日国土资源部全国住房用地供应打算公告显示，打算供应保证性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应打算的29.1%5月18日北京市住建委公布«有关规范保证性住房资格审核街道(乡镇)初审环节民主评议制度有关工作的告知»〔京建发[]195号〕，此后保证房资格初审将执行〝邻里〞评议6月12日住房和城镇建设部公布«公共租赁住房治理措施»，对公共租赁住房的申请条件、运行监管、退出机制等作出明确规定，并从国家层面确认外来务工人员可申请公租房其他政策5月9日北京市住房城镇建设委公布«有关公布本市出租房屋人均居住面积原则有关问题的告知(征求意见稿)»，初次明确北京市出租住房人均居住面积原则不得低于5平方米

第二章土地市场一、整体市场成交情形根据北京市土地整顿储备中心的记录数据显示，今年二季度，全市共成交27宗土地。其中，住宅溢价率近33%，工业用地溢价率仅有2%，商业办公用地所有以底价成交。整体来看，土地市场承接上季度体现仍旧冷清，而具有商业配套的住宅用地体现较为积极。27宗土地的总出让金为48.16亿元，同比锐减71.2%，这是近3年来，北京单季度土地出让收入初次低于50亿元。在成交的27宗土地中，仅有4宗为招标出让；在挂牌出让的宗地中，有19宗均以挂牌底价成交，此外4宗地有溢价现象，其中，顺义区高丽营镇M1一类工业用地竞价次数88次，溢价率到达71.5%。土地市场体现冷清的缘故在于楼市调控政策对土地市场的负面阻碍持续发酵，开发商由于资金困难以及对房地产市场的消极预期，拿地的积极性仍旧较低。估计今年下六个月，伴随政策性住房供地量的不停加大，以及受楼市限购政策的持续阻碍，开发商对住宅用地的购入仍将持谨慎态度，今年北京市的土地出让金收入有也许持续下降，跌破千亿元并非不也许。表SEQ表\*ARABIC2.北京土地市场各季度整体成交情形时刻宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率Q146159298442360834.1%Q266167402600279011.4%Q363477341678703118.5%Q474252350609413810.0%Q1459718935727050.0%Q22748109166289421.3%同比变化-59.1%-71.2%-72.8%-72.3%3.7%9.9%表SEQ表\*ARABIC3.北京Q2各用途土地成交情形用途宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率建设用地面积占比住宅用地32811299,38133%10.5%商业/办公用地51211.5304,034-10.6%工业用地198.486.2106.89742%79.0%合计27481091662,89421.3%100.0%二、各用途地块成交情形〔一〕住宅用地二季度北京住宅用地共成交3宗，比去年同期减少11宗，其中4月成交2宗，6月成交1宗，而5月无成交；建设用地面积合计11万平方米，同比减少90.9%；平均楼面地价为9,381元/平方米，同比上升142.1%，环比上升95.6%。图SEQ图\*ARABIC1.-北京住宅用地成交量价走势本季度成交的3宗住宅地块分别分布在东城、门头沟和通州区。其中通州区成交建设用地面积占比最大，几乎到达82%。而东城区由于平均楼面地价远远高于其他两个区域，土地出让金占比靠近68%。此外，由于三宗地块具有商业配套，对竞买者的吸引力较大，均显现溢价现象，其中，门头沟区溢价率高达50%。表SEQ表\*ARABIC4.北京Q2住宅用地各区域成交情形区域宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率东城区1191725,74943%门头沟区13146,65750%通州区169183,1692%〔二〕商业/办公用地二季度北京商办用地共成交5宗，同比减少6宗；建设用地面积为11.5万平方米，同比减少71.4%，环比减少60.9%；平均楼面地价为4,034元/平方米，同比减少33.2%，环比减少0.7%；其中，5月无成交。图SEQ图\*ARABIC2.-北京商办用地成交量价走势以上5宗商办地块分布在朝阳、丰台和通州区，均以底价成交。其中，通州区平均楼面地价最高，到达11,800元/平方米，其他区域平均楼面价较低。表SEQ表\*ARABIC5.北京Q1商办用地各区域成交情形区域宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率朝阳区256.810.84,7860.0%丰台区143.316.52,1680.0%通州区231.52.911,8000.0%〔三〕工业用地二季度北京工业用地共成交19宗，同比减少22宗；建设用地面积为86.2万平方米，同比减少63.5%；平均地面单价为974元/平方米，同比上涨9.5%，环比上涨7.9%。图SEQ图\*ARABIC3.-北京工业用地成交量价走势本季度北京成交的19宗工业地块分布在房山、顺义、昌平、大兴、怀柔、平谷和密云县。其中，大兴区成交量宗数占比靠近50%。表SEQ表\*ARABIC6.北京Q2工业用地成交情形区域宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均地面单价(元/㎡)平均溢价率房山区10.10.60.71,5170.0%顺义区20.54.43.51,11449%昌平区10.12.02.96280.0%大兴区82.930.648.99540.0%怀柔区14.140.040.01,0320.0%平谷区40.35.16.26360.0%密云县20.33.54.69110.0%近来市场资金有所缓和，开发商对优质地块的需求有所增长。下六个月，土地市场有也许显现部分地块升温，但某些非优质地块将持续冷清。近来入市的万柳地块也许会提振土地市场，然而整年土地市场并不乐观。第三章住宅市场一、新建商品住宅〔一〕供应情形——动工量持续下滑销供比加大经济的波动会引起房地产投资的波动，加之持续的住宅调控政策限制了开发商的资金流，致使住宅新动工量持续下滑。截至5月底，北京市住宅施工面积为6169.5万平方米，同比增长了18.4%，增幅持续了前几种月的下降趋势；其中，新动工面积为534.2万平方米，同比减少31.3%。竣工面积存计290.5万平方米，其中5月竣工面积到达121万平方米，使得合计竣工面积同比大幅增长62.3%。图SEQ图\*ARABIC4.-北京新建住宅合计施工面积图SEQ图\*ARABIC5.-北京新建住宅竣工面积截至5月底，北京市新建商品住宅的同意上市面积为295万平方米，同比增长了4.7%。本季度各月供销比均不小于1，新增供应不不小于需求，专门是5月份，销供比到达2.25。通过了4、5、6月持续三个月的入市高潮后，后续入市房源数量或将减少，加上2季度高成交量的作用，北京市新建住宅库存将持续下行。图SEQ图\*ARABIC6.-新建商品住宅销供比〔二〕成交情形1、整体成交情形——成交量持续攀升均价突破2万元/平方米从市场体现来看，本季度3月以来的市场复苏得以持续，成交量明显增长，6月成交量创以来新高；而成交均价从4月份开始，接连突破2万元/平方米，并逐渐走高。记录数据显示，二季度北京新建住宅共成交24617套，同比和环比分别增长79%、136%；成交面积为303万平方米，同比和环比分别增长74%和143%；成交均价为20653元/平方米，同比减少3%，环比增长7%。本季度新建住宅成交量大幅回升的缘故要紧有如下几种方面：〔1〕全国近40个都市显现政策微调，提振了购房者的入市信心，政策微调引起购房者对市场触底的鉴定；〔2〕央行三年来初次降息，加上首套房贷利率优待政策等综合原因的阻碍，使得因楼市调控而积蓄已久的购房需求得以加速开释，刚性需求支撑了成交量的持续攀升；〔3〕开发商故意营造楼市回暖假象，曲解央行政策进行市场炒作，部分购房者被误导入市。面对成交量的攀升，部分开发商开始提价，有的开发商甚至制造楼盘供不应求的假象以提高价格，制造楼市价格触底反弹的假象。而从供求关系来看，目前北京商品住宅面积仍旧供不小于求，大部分房企还处在消化库存时期，再加上至动工的房地产项目在今年进入还款的高峰期，因此，下六个月房价持续上涨的也许性较小，降价放量将是后来一段时刻的趋势。图SEQ图\*ARABIC7.-北京新建住宅成交量价2、各面积段成交情形从各面积段的成交量占比来看，今年二季度各户型的成交比重与一季度相比变化不大，仍旧以中小户型的成交量占比较大，超过60%。图SEQ图\*ARABIC8.-不一样户型成交面积占比变化从各面积段的成交均价来看，本季度不不小于60平方米和不小于400平方米区间段的成交均价环比有所下跌，跌幅分别为1.1%和8.9%；其他各面积段的成交均价环比均有所上涨，其中，60-90平方米区间段均价涨幅最大，为9%。图SEQ图\*ARABIC9.-各户型成交价格走势3、各重点区域成交情形从成交量来看，本季度北京市各重点区域中，除西城区成交面积环比小幅下降外，其他区域成交面积均有所增长，其中，东城、朝阳、房山、顺义、昌平区环比增幅较大。图SEQ图\*ARABIC10.北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化从成交均价来看，本季度主城区中除西城环比降幅较大外，其他区域均有不一样程度上涨；而其他要紧郊区县中，昌平、大兴环比有所上涨，其中，昌平涨幅较大，靠近20%，通州、房山、顺义环比下跌，跌幅在2.5%-6.5%之间。图SEQ图\*ARABIC11.-北京重点区域新建商品住宅成交价格I图SEQ图\*ARABIC12.-北京重点区域新建商品住宅成交价格II二、二手住宅市场〔一〕整体情形分析根据北京市住建委的数据记录显示，今年二季度北京市二手住宅网上签约套数为31400套，同比增长22.5%，环比增长55.9%；本季度定点监测的二手住宅挂牌价格指数为91.8，同比下降4.9个点，环比上涨5.7个点。尽管二季度住宅市场成交热度升温，小部分二手房业主开始收窄议价空间，显现趁势提价的现象。然而目前政策导向仍旧偏紧，房价与去年相比仍有下降，除学区房因其专门性，价格有也许小幅上涨之外，一般二手住宅均价大幅反弹的条件并不具有，后来房价仍将维稳运行。图SEQ图\*ARABIC13.-北京二手住宅量价走势〔二〕各重点区域分析本季度，北京市九个重点区域的挂牌价格定点监测指数同比除丰台区上涨0.6个点之外，其他各区同比仍有不一样程度下降；而环比来看，各区均出现上涨趋势，其中，海淀区涨幅最大，为8.3个点，房山区涨幅较小，为2.9个点。图SEQ图\*ARABIC14.-北京重点区域二手住宅价格指数I图SEQ图\*ARABIC15.-北京重点区域二手住宅价格指数II〔三〕热点片区监测价格表SEQ表\*ARABIC7.6月北京市学区房重点片区价格监测成果表学区行政区重点对口小学区片均价〔元/平方米〕环比涨幅中关村学区海淀区中关村一小、二小463331.8%史家学区东城区史家胡同小学461671.1%西黄城根学区西城区西黄城根小学501671.7%朝阳试验学区朝阳区朝阳试验小学351671.9%表SEQ表\*ARABIC8.6月北京市高端住宅重点片区价格监测成果表区片行政区代表物业区片均价〔元/平方米〕环比涨幅西山海淀区万城华府521112.0%三元桥朝阳区SOHO北京公馆499500.7%CBD朝阳区银泰中心公寓577781.0%金融街西城区北京尊府623332.2%亚奥朝阳区远洋万和城458331.1%表SEQ表\*ARABIC9.6月北京市别墅重点区片价格表区片行政区代表物业区片均价〔元/平方米〕环比涨幅西山海淀区香山清琴522001.7%亚奥朝阳区紫玉山庄560000.0%中央别墅区顺义区丽高王府花园365291.3%CBD朝阳区东山墅688890.3%朝通朝阳区、通州区中海安德鲁斯庄园234002.6%大兴大兴、亦庄开发区翡翠城203001.0%昌平昌平区王府花园别墅71.7%〔四〕二手住宅租金分析本季度，北京二手住宅租金指数为118.4，同比上涨8.5个点，环比上涨7.3个点。受住宅交易市场成交量价回升的阻碍，再加上高校毕业生租房需求的增长，多数房主提高挂牌租金，拉升了本季度二手住宅的租金指数。图SEQ图\*ARABIC16.-北京二手住宅租金指数

第四章北京房地产资本化率调查分析一、调查时点资本化率调查以六个月为周期，本期调查时点为4月1日。二、样本数据租金及价格等目的调查数据来自我司合作中介机构。每期调查样本情形为：住宅小区级调查数据超过条；写字楼楼栋级调查数据超过200条；商业房地产楼栋级调查数据超过100条。修理费率、治理费率、空置率等辅助调查数据通过问卷调查法猎取，调查成果如下表所示。表SEQ表\*ARABIC10.10月房地产辅助调查数据情形房产用途辅助指标最大值最小值平均数中位数众数原则差住宅修理费率2.00%0.20%1.09%1.00%1.00%0.64%治理费率5.00%0.50%1.50%1.00%1.00%1.09%空置率8.22%2.74%6.15%5.48%8.22%2.06%商业

房地产修理费率2%1%1.57%2%2%0.49%治理费率2%1%1.57%2%2%0.49%空置率12.33%4.11%7.84%8.22%8.22%1.69%写字楼修理费率2%0.30%1.55%2%2%0.52%治理费率5%1%1.84%2%2%0.89%空置率16.44%3.01%7.74%8.22%8.22%1.80%综合税费率根据不一样房地产物业用途的有关规定进行对应取值。其中，写字楼及商业房地产取值为17.5%，住宅取值为5%综合税费率取值根据：综合税费率取值根据：«北京市地点税务局有关个人非住房出租税收治理工作的告知»〔京地税征〔〕37号〕，«北京市地点税务局有关个人非住房出租税收治理工作的告知»〔京地税征〔〕37号〕。三、调查成果〔一〕资本化率调查成果根据有关调查数据情形，并删除专门值，同步综合参照辅助调查数据平均值及中位数情形。最终确定的住宅、写字楼、及商业房地产的资本化率调查成果如如下图所示。图SEQ图\*ARABIC17.—房地产资本化率调查情形表SEQ表\*ARABIC11.4月资本化率有关记录指标情形类别指标最大值最小值平均数中位数原则差住宅资本化率3.06%2.10%2.52%2.50%0.24%租售比0.29%0.20%0.24%0.24%0.02%写字楼资本化率7.30%3.72%4.90%4.74%0.73%租售比0.84%0.43%0.55%0.55%0.08%商业房地产资本化率8.90%2.66%5.18%4.82%1.65%租售比1.03%0.31%0.60%0.56%0.19%整体来看，调查期内，住宅资本化率在2%—2.5%之间；写字楼与商业房地产资本化率差不多保持在4.6%—5.2%范围内，明显高于住宅资本化率。准时刻序列分析，住宅资本化率4月比4月约增长20%，增长幅度较大，写字楼和商业房地产相比首期调查成果均增长了6%左右。缘故在于：自4月中央提出商品住宅〝限购〞措施以来，新一轮调控政策分别从差异化信贷、税收、限购、限贷、增长保证房建设等多方面调控房地产市场，促使房价合理。目前调控成效初显成效，1季度