代建轻资产运营行业发展研究报告

代建轻资产运行行业发展研究汇报目录TOC\o"1-2"\h\u166191.代建行业发展迅速 3277501.1.我国代建行业发展历程 335381.2.代建行业发展空间大 5251862.轻资产运营，逆周期高盈利 833012.1.轻资产运营 9237372.2.受周期影响小 10264552.3.盈利能力强 11247313.起源于政府代建，商业代建逐步兴起 12212853.1.政府代建 1290823.2.商业代建 16127523.3.资本代建和配资代建 19254104.行业需求持续增长 21271974.1.项目所有人需求侧 22126144.2.产品品质升级 23323704.3.城市更新和公住房新需求 24198435.多家房企进入新赛道 2592786.风险提示 261.代建行业发展迅速房地产代建是房地产项目所有人将房地产开发项目的所有或部分设计、开发、建造、管理或其他职能委托给具有房地产开发能力并且擅长开发的代建企业，代建企业享有该项目开发的部分收益。代建行业在房地产开发行业发展背景下应运而生。我国房地产代建行业开始于二十世纪九十年代的政府代建，伴随房地产行业市场化以来，房地产行业逐渐由追求规模向追求实力转型，而代建行业逐渐由狭义的房地产代建向广义的服务管理转型。同步，伴随房地产开发企业竞争加剧，根据年中国百强房地产企业的研究汇报，年百强房地产企业所占市场销售额的63.2%，中小企业生存难度加大，由于开发成本高昂，产品能力微弱以及品牌著名度低，市场竞争剧烈，中小企业压力提高。在毛利率下行的背景下，开发商从开发过程中获取土地增值溢价的难度提高。房地产代建首先协助中小型房企提高市场著名度，提高市场竞争力，另首先具有品牌著名度的代建企业有助于开发商项目的融资和销售。1.1.我国代建行业发展历程我国的代建行业最初兴起于政府代建，重要有政府代建制度改革和住房制度改革两条主线。从政府代建制度看，我国政府投资项目实行代建制管理起步于福建省厦门市。1993年厦门市政府通过采用直接委托或招标等方式，将非经营性政府投资项目委托给某些专业项目管理企业进行建设管理，并不停完善和规范，而后逐渐发展成为目前的政府投资项目代建制。年国家开始组织有关部门对“政府投资项目管理方式改革”进行课题研究，随即两年时间里北京、贵州、重庆开始就某些项目进行代建制建设试点，随即裔建制在全国范围内全面铺开，目前代建制管理建设仍在不停完善之中。从住房制度改革主线来看，房地产代建重要分为房地产市场化改制之前和市场化改制之后两个阶段。市场化改制前，由于存在公有住房实物分派制度，城镇居民的住房重要由单位处理，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设。1978-1993年我国进行福利分房制度改革，个人购房与售房得到容许，房地产代建重要由国有或计提建筑企业承建，承建安居保障小区工程、集体住房等。1994-1998年住房实物分派向住房市场化改革过渡，政府代建中民资逐渐进入招标范围。“98”房改后，民资和市场化的代建委托逐渐出现，商业代建逐渐成形。1999-年，商品房市场逐渐进入市场化全面推进阶段，年政府开始进行宏观调控，房地产代建已经由单一的建筑环节向全产业链拓展，参与代建的主体由建筑企业向房地产开发企业转变，或者由各开发环节的专业化企业接受委托方统一管理与合作。年开始，“地王”潮推进房企成本压力升高，行业利润空间受到挤压。为了缓和成本压力，承接保障性住房融资成本低，两方面原因导致部分房企纷纷承接政府保障房项目代建。近年来，房企但愿在保证规模的同步提高品牌影响力，进而保证收入和盈利水平；市场对于房产品质和行业服务的诉求提高，行业专业化程度有待继续增强。在行业政策趋严的背景下，房企和市场需求侧的诉求增进行业提高专业程度，代建行业得以顺势发展。1.2.代建行业发展空间大我国房地产代建市场规模大。根据中指院汇报，年全国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为8060万平方米。从年至年，中国房地产代建行业市场新签约项目的数量及建筑面积的CAGR分别为24.6%、24.4%。根据中指院预测，截至2025年新签约建面有望到达23160万平方米。年我国房地产代建的潜在市场预期为68440万平方米，是当年新签约项目建筑面积的8.5倍。2025年，我国房地产代建潜在市场预期有望到达91110万平方米，是年的1.3倍，行业空间大。行业整体规模虽然相对较小，但发展迅速。-年合计签约建筑面积为20370万平方米，相称于房地产代建行业-年合计的合计签约建筑面积的57%。年房地产代建行业总收入为91亿元，年-年的收入CAGR为34.9%；根据中指院预测，2025年行业收入有望到达317亿元，-2025年CAGR到达23.2%。房地产代建行业净利润23.3亿元，-年的净利润CAGR为37.8%。行业竞争格局良好。在年收入的基础上，CR5的收入占比为55.3%，CR10的收入占比为75.7%。从年代建新签约项目的建筑面积看，CR5占比到达59.4%，代建行业的市场集中度较高，龙头企业重要为绿城管理控股、中原建业等企业。2.轻资产运行，逆周期高盈利代建业务一般为轻资产运行模式。项目所有人负责项目开发及建设所需资金，与之合作的房地产代建企业是项目的服务供应商，代建企业负责业务包括房地产项目代建，并有权参与决策流程，如确定第三方承包商、设计企业、供应商等。有关建导致本由项目所有人承担，代建企业无需承担这部提成本。代建模式通过对土地、资金两个关键资源以及行业业务链条上的开发、建设、后期物业管理等的专业化分工，逐渐将房地产行业深入细分化。优秀的代建企业具有卓越运行和管理能力，它们对资源和资金的依赖较老式房地产开发业务小，有望通过自身强劲的软实力发展。以中原建业为例，作为轻资产模式运行的代建企业，企业代建流程如下：代建服务从识别项目及项目所有人开始，随即进行销售及推广，并签立房地产代建协议（涵盖房地产开发过程各阶段的项目管理及执行），一般企业后续会与项目所有人寻找新的项目合作机会。凭借着管理输出的业务模式，我们认为代建行业具有如下三个特点1）轻资产运行、2）受周期影响小、3）盈利能力强。2.1.轻资产运行房地产开发业务一般需要购置土地，进而实现房屋销售，老式的房地产开发需要大规模的资本开支，开发商为了提高投资回报率，一般会加大杠杆。-年，三道红线和集中供地政策的出台，首先严厉控制房企的杠杆率，另首先提高房企投资土地投入资金门槛。年以来开发企业的整体净负债率和剔除协议负债后的资产负债率均高于三道红线的规定，开发行业整体的杠杆率高。近年来国家频繁出台的房地产融资有关的政策重要限制房企的扩张模式和速度，这提高了对房企的在手现金量的门槛。我国房地产行业的粗犷式增长逐渐结束，行业有望迎来格局重构，行业的增长进程由最初的“土地红利”向“金融红利”过渡，在政策端不停收紧的调控下，继续向“管理红利”进步。代建企业业务模式有助于维持低杠杆。代建业务重要包括1）提供管理征询服务，管理项目开发并收取管理费用，2）小额资本投资，代建企业以少数权益模式进行资本投资，获取代建管理服务费并获取投资回报，3）引入房地产基金投资开发项目分散自身信贷风险，房地产基金得以获取项目溢价带来的收益。以上方式均无需购置土地，前期投入成本低，可以维持较低杠杆，对于外部融资需求低。2.2.受周期影响小从代建行业需求看，在房地产市场下行周期时中小房企对于代建的需求较大，在上行周期时行业有望借助旺盛的需求迅速发展。在房地产市场下行周期时，现金流量和市场去化率较低，中小房企会采用降价、减少品质等方式去缓和维持自身流动性。由于资本规模相对较小，运行规模周转效率受到影响，抵挡市场不景气的能力较差，中小型房企倾向于采用代建服务以应对行业下行风险，在保证利润率的同步提高去化率，缩短投资周期，代建业务规模进而得以扩张：1）增长去化率可以缓和流动性压力；2）代建提高产品质量增长产品吸引力，产品溢价提高利润率；3）代建的优质资质背书，开发商有望更轻易获得金融市场承认，可获得更多的投资方、更广泛的融资渠道和更低的融资成本；4）代建企业管理效率高，提高周转速度，此外规模采购减少项目成本。在房地产上升周期时，房地产建造的需求大，代建业务有望得以支撑。1）代建品牌和管理有望提高代建企业的品牌影响力，企业的出货速度有望提高，项目有望获得溢价；2）轻资产的模式下，自身资本投入小，开发经营风险被稀释，在市场需求旺盛时扩大规模。就中小企业而言，代建企业具有执行能力、品牌著名度和专业能力，中小房企可以增强市场著名度、市场竞争力，有助于融资和销售。在此基础上，代建业务渗透率有望深入提高，代建行业发展也将体现出更好的抗周期性。2.3.盈利能力强代建可充足发挥轻资产模式及品牌授权的优势，自-年，代建行业净利率稳定增长。-年，代建业务的净利润率超过开发业务10%-15%。代建业务的轻资产业务模式有望受益于规模经济，成本效应有望使得利润率深入提高。原则化产品和运行均有助于代建企业树立自己的品牌，提高行业地位，首先提高项目溢价能力，另首先提高企业的管理效率，深入提高盈利能力。代建行业高于老式房地产净利润率水平和物管行业净利率水平，根据中指院，年以来代建业务的净利率高于25%，房地产的净利率水平维持在13-15%，物业管理行业净利率水平为10%以内。3.来源于政府代建，商业代建逐渐兴起根据房地产项目所有人的身份及性质，我国房地产代建重要分为三类：房地产政府代建、房地产商业代建和房地产资本代建。3.1.政府代建顾名思义，项目所有人为政府机构，政府发起有关项目，但不直接参与项目的建设及管理。政府实际通过邀请、公开招标、制定或其他招标方式委聘代建供应商，代建企业管理有关开发项目的整个建设过程。在完毕建设工程后，项目将移交给有关政府机构使用，一般不波及销售活动。房地产开发项目种类重要包括公共住房物业开发项目，公共基础设施（学校、博物馆、体育设施等）。政府代建成为政府增长住房供应的重要举措，同步也是平衡住房市场价格的手段。根据中国指数研究院，年政府对公共基础设施投资总额为51060亿元，年该数值增长至145325亿元，CAGR为16.1%；我国需要重建的破旧都市住宅区也许波及上百万户家庭，市场空间大。根据中指院预测，年我国房地产政府代建潜在新签约建面为33450万平方米；政府代建新签约建面3390万平方米，2025年政府代建新签约建面有望到达7880万平方米，CAGR为23.48%。政府对于参与代建的企业规定较高，在企业规模、资金背景、施工业绩等方面进行考核。以杭州为例，年颁布的《杭州市拆迁安顿房项目代建制实行细则》，规定开发商注册资金部分超过人民币1亿元等。拥有丰富的工程经验、全方位的企业资质的大型开发商有望在工程建设过程中可以胜任代建任务。政府代建的长处在于1）项目体量大，波及群体广泛，利于打造口碑，推进市场效应，有助于树立品牌；2）开发商运用管理优势和项目经验积累上下游资源，从而有效控制成本。但政府代建的利润率较低，这重要由于保障性住房的代建参与程度较高，该类住房受价格限制，开发企业利润大概在3%左右，利润率较低导致房企参与代建工程的积极性较低。代建参与者重要以国企和大型房企为主，如万科、绿城、首开、远洋、雅居乐等企业。以绿城管理控股为例，政府项目公开招标筛选第三方代建企业，中标企业（绿城）与政府项目所有人签立一份由项目所有人制定的原则管理协议，绿城据此提供服务，包括设计、建筑成本管理服务、监督和验收。项目收入=项目总投资金额（即项目开发总预算）*固定比例（一般2.5%-5%），其中项目所有人不使用“绿城”代建企业品牌。一般按照工程进度收取费用，进度款一般在完毕有关进度后一定期间内支付。由于代建企业参与的政府代建项目以经济合用房、安顿房、拆迁房为主，考虑到社会福利性质，施工、分销等过程均受项目所有人控制，政府代建的利润率一般略低于商业代建。3.2.商业代建商业代建是近年来代建行业的主流。商业代建的项目所有人重要是中小型房地产开发商。根据开发商与代建企业之间签订的代建安排，代建企业主导项目的设计、建造、管理、销售等，为项目所有人发明价值、产生收益。一般代建项目包括住宅、办公楼、商业综合体。根据中指院，年，我国商业代建市场规模为34990万平方米，其中26570万平方米为住宅物业；2025年商业代建市场规模有望到达61790万平方米，-2025年的CAGR为12%，其中总规模中的48690万平方米为住宅。从占比看，商业代建的占比有望逐年升高，年商业代建市场规模占总市场规模的51%，2025年有望到达68%。根据中指院预测，年我国房地产商业代建新签约建面有望到达6570万平方米，2025年该数值有望到达15290万平方米，占2025年总新签约建面的66%。纯服务模式的好处在于代建方无需大量资本支出，仅就对应项目进行管理，在轻资产的模式下进行品牌输出，同步中小房企在拿地难度大、融资压力大的状况下，代建可协助中小房企提高产品竞争力和市场著名度。2）在少数权益模式下，代建企业在各自项目企业中通过持有少数权益的方式加强与委托方合作中的信任关系，同步凭借小股操盘，在除了收取管理服务费外，可分享项目竣工后物业销售的收益。持股比例一般受品牌实力等原因影响，目前代建方股权占比基本低于10%。采用这种模式的好处在于代建企业可以结合资本回报和房地产代建费用，首先享有项目销售溢价带来的潜在收入，但代建企业同步承担了开发风险；另首先这种方式一般从某种程度上增厚代建企业的资产负债表。以绿城管理为例，企业的管理征询费用一般基于如下措施收取：1）开发物业销售价值比例；2）项目总建筑面积*协定的每平方米费用；3）项目利润等。代建企业一般根据项目开发进度或销售所得款项付款安排（月度或季度）收取管理费进度款。政府代建和商业代建是目前代建领域最为常见的两种代建模式，两者分别具有特点：政府代建的项目规模大，社会影响力广泛，但项目利润率低；商业代建项目规模相对小，同步代建方波及的管理业务较多，一般波及到开发全过程服务，除了成本管理、工程管理等，还包括项目定位、规划设计、营销、品牌管理、交付等影响品牌输出的业务。3.3.资本代建和配资代建资本代建是商业代建逐渐演变而来的。过去，金融机构对于房地产行业重要是提供流动性的功能，但伴随金融机构对于资产管理的专业度逐渐提高，加之房地产企业在政策环境下流动性受一定影响，资本代建运行而生：具有房地产投资能力的金融机构出资，委托代建方参与从项目研判、土地获取到房地产开发的全过程服务的商业代建服务。此类金融机构缺乏开发经验以及执行团体。代建企业可以提供针对性的处理方案，协助金融机构实现投资回报。配资代建是指代建方除了提供代建服务外，还提供金融功能，例如引入资本，缓和项目所有人的资金压力，提供具有较低融资成本的资金。优秀的代建方具有强大的资金能力，品牌效应，开发能力受承认程度高，在开发企业资金短缺的背景下，配资代建重要处理项目所有人的资金问题。代建方会提供流动资金支持、债务融资或股本投资等处理方案。在这种服务模式下，代建方会收取代建服务费、引入资本服务费等费用。以绿城为例，绿城管理控股会协助管理项目获得融资，或用企业自身的资本投资到管理项目中。年12月31日，绿城为其中一种商业代建项目的项目拥有人提供本金万元人民币的短期贷款形式的流动资金支持，该笔资金将为企业奉献利息收入。这样的业务模式首先可以培养与项目拥有人的长期合作关系，另首先可以增长代建企业的服务范围和收入来源。资本代建和配资代建的区别在于1）委托方：资本代建的委托方为金融机构，配资代建的委托方为房地产开发企业或拥有土地的非金融机构；2）资金来源：资本代建的资金来源为委托方（金融机构），配资代建的资金来源为代建方或代建方对接的资本方。4.行业需求持续增长代建行业空间大。根据中指院预测，取新签约总建面为代建市场规模计算，目前代建市场规模占已售商品房建面的3.0%-5.0%。截至2025年，按合计新签约建面计算的房地产代建市场估计将到达79000万平方米，占已售商品房的14.3%。我们认为行业发展潜力大重要源自如下四个方面。4.1.项目所有人需求侧中小房企代建需求大。我国房地产开发业务的集中度较低，但集中度在逐渐提高。根据克而瑞权益销售榜单，年百强房企销售额占当年行业销售额的38.32%，年该数值提高至54.41%。在行业竞争加剧、政策趋严的背景下，开发成本高、产品竞争力弱、著名度低都使得中小型企业生存压力增大。行业逐渐下降的利润率和开发成本提高对于中小房企都是较难处理的问题。对于它们而言，与执行能力强和品牌著名度高的代建企业合作，有助于提高其市场著名度和市场竞争能力，这将有助于房企的项目销售和项目融资。非专业开发商的开发项目拥有人具有代建需求。此类项目所有人重要包括两种，1）非开发商但持有土地作为住宅、办公或其他商业用途的企业，2）具有投资需求金融投资企业。他们的共同点是具有资金实力但不具有房地产项目开发经验，需要专业的开发建设和运行企业予以支持。对于此类企业缺乏房地产领域的开发和项目管理经验，需要专业从事房地产开发建设和运行的代建企业的支持。房地产代建企业可为此类企业提供征询管理服务，首先扩张了代建企业的业务规模，另首先代建企业的品牌和产品具有市场承认度，协助非专业开发商的项目进行市场推广，实现项目和品牌营销。4.2.产品品质升级产品重要性凸显。根据中指院研究，房地产开发产业“微笑曲线”的特性：在房地产开发产业链中，两端的研发和营销所产生的附加值更高，中间环节——建造所产生的附加值相对较低，因此产业未来有望朝微笑曲线的两端发展，即首先加强研发产品，另首先加强营销和服务，相对应的分别为住宅产品更新升级和销售去化。房企有望通过产品设计，营销服务提高项目竞争力，从而提高产品价格和缩短去化周期。代建企业具有管理、成本管控能力，可以有效集结资源，有助于协助开发商减少对于中间环节——建造的成本投放；并实时把握产品趋势，提高产品竞争力，并通过制定完善的营销方案和匹配对应的物业管理提高营销和服务质量，增长两端环节——产品研发和营销服务的竞争力。伴随经济增长和国民生活的逐渐改善，购房者对住宅的需求并