安徽合肥市房地产市场分析报告

目 录一、合肥市房地产进呈现状1、房地产市场迅猛进展2、合肥市房价一路走高3、商品房总体上供小于求4、合肥各区域房价现状5、规模化开发主导市场6、卖方市场渐变买方市场7、五大因素推动房价上涨8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长二、合肥潜力购房消费者特征分析1、购房需求更旺，购房群体更年轻。2、不同年龄消费者购房意向分布3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体4、不同收入消费者购房意向分布5、中高学历群体成为购房主力三、合肥土地市场进展四、直面2005合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地打算指标，实现对房地产市场的宏观调控。2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡3、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地打算指标，实现对房地产市场的宏观调控。4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程6、以房地产经济为先导，促进多产业并进7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率8、信贷:政策调整引导理智消费9、将来合肥楼盘的进展趋势安徽合肥市房地产市场分析报告2004年合肥市房地产开发投资及整体规模仍旧保持较快的进展态势，正渐渐成为二线城市中的投资热点。一、合肥市房地产进呈现状、房地产市场迅猛进展据统计，2004133.23亿元，其中住宅投资额104.62亿元，同比分39.86％和50.511414.971106.59万平方米，同比分别32.03％和33.34710.95555.75万平方米，同比分别增19.0218.28566.39464.99万平方米，同比分别增长了200453.33％和59.2520051-219.242004房地产开发投资133.23亿元施工面积1414.97万平方米其中住宅投资额104.62亿元其中住宅面积1106.59万平方米其中开工面积710.95万平方米竣工面积566.39万平方米其中住宅面积555.75万平方米其中住宅面积464.99万平方米2003面积、销售面积略有上升。这些数据与推测的需求量有肯定的差距，说明中心宏观调控措施的实施，对房7地产市场形势更加看好。从商品房销售看，199965.979.8亿元。2000141.7212004年，合肥市商品房销售面积371.37315.8530.7629.74％；商93.6471.6237.5930.71％。另据资200498％以上，目前该市城市居民人均住房建筑面91同时，建筑面积１５０－２００平方米大套型住房销量大幅上升。、合肥市房价一路走高合肥商品住房预售均价仅为每平方米24501002004年8月份以后开头趋于平缓。，20054000/12%；3000-4000/52%；有大幅增长，单套４０万元的住宅销售增长快速，占总销量的近３２％。由于居民收入的提高、住房购置方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更留意整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的趋向。与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快：2002年省城建商品房的20032148200427912004些热点地段的住房售价已到达近4000元／平方米。就在2005年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难以承受。此外，引起政府担忧的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼10内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解局部中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已留意到这种倾向，正实行多种措施予以遏制。3、商品房总体上供小于求本钱增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资本钱的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购置力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。301156018017045%左右。62035700007002010120目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，推测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。4、合肥各区域房价现状目前合肥房价受地段和区域因素的影响照旧比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、站板块由于相对成熟，房价相对较高。大局部在售楼盘的均·等均价在每平方米３０００元以上高档次楼盘，均价在每平方米２０００元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等兴旺城市是格外低的，但假设从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有肯定的脱节。假设依据房价与收入比例来衡量房价凹凸，合肥房价与收入比大约在８－９之间，与国际惯例的房价与收入比６，房价涨幅偏高。随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是5、规模化开发主导市场经过近几年的快速进展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。2004年以来，以房地产附有全规划理念的楼盘也将于2005应势而生。49060020022003规模化开发进程。尤其是占地480亩的绿城桂花园及建筑面积70万平方米的国际花都、37万平方米的金色池塘等由外地知名房地产企业开发的工程，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发的优势表达得淋漓尽致。随着建筑面积130万平方米的金水湾、23万平方米的滨水城、30万平方米的西湖花园、401000600推测合肥楼市的将来无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。6、卖方市场渐变买方市场产等兴旺地区的知名开发企业和专业参谋机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作力量。外来开的经营治理、营销手段，对合肥房地产市场进展格外重要。对于外来企业的介入，是有人快活有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。7、五大因素推动房价上涨其一是住房需求量仍旧很大。近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长很2002130137952002年行政区划调整2010280300的需求量打算了房屋在肯定时期内仍供小于求。与此同时，市民购置力大大提高，消费观念也趋于成熟。200421.547.2%361.44.8%111.226.7%；可以看出，房地产开发的前期费用加大，开发本钱增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的本钱传导到产品中去，将是2005年的一个市场特征之一。有关土地供给的政策会越来越标准，加上2005年开发的土地绝大局部已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升，由原来100必定增加，建材本钱价格的上涨、住宅构造的调整和品质的提高，更让开发商的本钱居高不下，进一步拉动房价上涨。此外，炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。50房价暴涨已经给出了一个明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落2005特别重大意外事情发生，估量合肥明年房价整体涨幅在10%2004年的暴涨幅度相比较减缓50%其三是合肥房地产市场供求关系尚不平衡供求构造冲突是合肥市房地产市场进展中较为突出的一个问题，据统计，2004年合肥房地产市场上中高价位〔3000元／平方米以上〕和大户型100～150平方米的商品住房，供给和销售占了市场的近80813万平方米，总户数仅为1286户；从价格上看，在5807万平方米的建房屋中，售价低于2000元每1007000户左右，可以说少而又少，根本无法满足市民的需求。虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少10方的冲突照旧突出。业内人士担忧，虽然二手房的供给会解决局部中低收入家庭的需要，但不能从根本上20052002复性的增长，随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选取则将留意环境优秀、户型颖、质量良好、效劳颇佳的优秀楼盘。也就是说，品牌的竞争将是开发企业竞争的主要手段。加上开发商2005产进一步扩大，旅游地产也将消灭，住宅的开发层次也将明显分化。2005年，住宅品质创成为合肥楼市的突破点。在合肥市，由于工业经济根底并不强大，合肥市目前在全国的幅员也不具有经济流通中心地仍旧不大，商业地产2005年上升速度还将乏力。合肥的房地产仍旧是住宅产品的主战场，而从五极漂移2005渐渐超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将渐渐走进“大盘时代”。快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连动效应渐显，地价、房价消灭补涨现象。相对于长三角地区的高房价，合肥等省内大中城市仍旧存在想象空间。势头没有得到缓解，产品构造高档化趋势将拉动房价进一步上升。8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房〔二手房〕资金托管中心，并已于2004年底在庐阳区分局开头实施资金托管试点。17.7634573.2391/3〔目前已达170余家〕造成不少中介资质等级低、人员素养差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多担忧定因素，对当地楼市的进展产生了不良的影响。二、合肥市场潜力购房消费者特征分析住宅的需求也必定会呈现不同的特点与趋势。1、购房需求更旺，购房群体更年轻。城镇居民人均使用面积为１８.１２平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：2005０４年主力消费者年龄下移，为２３－２９岁，占被调查总体的比例为４７．８％。2、不同年龄消费者购房意向分布消费市场在以下方面发生了变化：〔包括局部小户型〕为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有肯定的成长时机和空间；〔社会中坚力气〕，从以上的数据来看，目前市场中坚力气处于萎缩状态，这主要和开发商过度消耗需求资源有关；层需求略有上升；四是２００４年高档市场根本上维持原有的进展状态，从需求上讲，没有太大的变化。需求萎缩、高档市场需求略升。3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体合肥购房者向家庭年收入４万－６万的群体靠拢4、不同收入消费者购房意向分布是土地本钱的提高，必定限制了今年房价的下调。撑了合肥的中低档住宅市场的进展。5、中高学历群体成为购房主力〔职位通常也高〕，相应购置力也越强。网络的时机比较多的特点，所以对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。三、合肥土地市场进展1／3。20047000653011.5%，成交仅额约415867.1〔2004120〕322480.7187537.714933.171764.411367.813961.7按土地用途划分：成功出让的76宗地块中，住宅用地〔含住宅配套公建用地〕为33宗，合计面积约3081.8亩，成交212967291770.695571.911宗，合50277.43194.612988.1万元。正确定位主要表达在以下几个方面：一是定位为政府实现对房地产市场的宏观调控供给“抓手”。土地资源是国民经济进展的根底，政府只有把握了足够的土地储藏量，才能保障城市建设对土地需求供给的准时性和对土地市场的掌握权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定安康进展7300了政府调控的要求。二是定位为有效保证城市规划的实施，促进旧城改造、加强城市根底设施、公共效劳设施的配套。一方面是土地收储机制的建立，彻底转变了过去开发企业各自为政、各自为利、找地开发，城市规划难以实施的局面；另一方面是收储的土地一律承受招标拍卖挂牌的形式公开向市场供给，并扩大了净地供给量，吸引了一大批全国乃至世界一些房地产开发企业相继进入合肥，对合肥的城市建设快速进展起到了乐观作20042已根本没有多层建筑。三是定位为促进产业构造调整、支持和帮助国有企业改制、脱贫解困。土地储藏制度建立前，一些濒临倒闭的企业以土地资产为法码，处处招商引资，扰乱了土地市场秩序；收储机制建立后，对需盘活企业要“活”没出路，要“关”没资金的状况，到达了政府保品牌、保就业、保产业、保产值税收的愿望，促4540001．44206—1O8招开协调会，解决诸如学校等根底设施配套、整合周边地块等问题，并在全国性的会议上推介，最终以每6l2002738．626．85四是定位于合理利用每寸土地，切实保护耕地国策，实现土地价值的最大化。单位土地面积产出率逐为城市经济可持续进展供给更牢靠的资源保障，是该市土地治理工作的重要目标。土地由政府统一储藏并公开上市交易制度的建立，为这个目标的实现供给了最好的机制。通过招拍挂形式向市场供地，促进了土地利用的最大化、最快化，是利用市场经济杠杆解决土地使用中铺张和闲置的有效手段。从合肥这两年供地的统计看，开发企业取得净地后，都能在三到六个月内开工建设。五是定位于让开发企业有利可图。首先是不向开发企业供给虚假的信息，不为招商、追求土地价格夸大土地的价值，实事求是地进展推介，让购置人自己去看、去查、去决策，不因人而异，真正表达了市场严格审查拍卖公司制作的拍卖文件，统一宣传口径，不允许拍卖公司虚假吹嘘；再次是乐观做好协调效劳工作，特别是当第一次进入该市的企业遇到冲突的时候，决不推委扯皮，准时有效地组织召开协调会，解决企业的困难。l1307.3支持，有效支撑了城市的道路交通、根底配套设施建设，缓解了政府财政紧急的局面，推动了城市建设的快速进展。30100％实现了“招标拍卖挂牌”出让。我市国有土地资产运营和土地03、042005合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地打算指标，实现对房地产市场的宏观调控。2004，政府调控和驾驭市场的力量不断增加。政府通过实行上收经营性用地供给权，严格掌握经营性用地供给打算，杜绝多头供地等各种行之有效的措施，加强了土地资产集中统一治理，标准和净化了土地市场秩序，利用手中充分的土地储藏，成功实现了对地产和房产市场的宏观调控，保证了土地市场的安康有序，保持了城市建设和社会经济的进展后劲。2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡态，近两年随着国企改革的不断深入，政府加大了老旧企业和严峻污染企业的关停并转，实行”退二进住宅用地的市场投放量，利用成片组团式的规模供地和相对较低。、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地打算指标，实现对房地产市场的宏观调控。由于土地储藏交易机制的不断完善，到2004年，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了表达，政府调控和驾驭市场的力量不断增加。政府通过实行上收经营性用地供给权，严格掌握经营性用地供给打算，杜绝多头供地等各种行之有效的措施，加强了土地资产集中统一治理，标准和净化了土地市场秩序，利用手中充分的土地储藏，成功实现了对地产和房产市场的宏观调控，保证了土地市场的安康有序，保持了城市建设和社会经济的进展后劲。4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡受多年城市进展格局的影响，合肥房地产开发建设像全国很多城市一样，也存在着区域进展不均衡、产品构造单一等弊端。局部社会经济进展状况较好、房地产开发建设启动较早的区域，商品房价格持续走高；而有些区域比方瑶海区作为合肥的老工业区，经济进展相对滞后，尤其是房地产市场长期处于低谷状态，近两年随着国企改革的不断深入，政府加大了老旧企业和严峻污染企业的关停并转，实行”退二进三”、”腾笼换业”等多种方式盘活企业土地资产，渐渐形成了以站综合开发试验区为中心向四周辐射的物流和各类专业市场区域，实现了该区的第一次经济转轨和经济飞跃，然而这些物流和专业市场的配套激活了该区域的房地产市场，使该区域经济呈现出多元化快速进展的良好局面，形成了社会经济的其次次转轨和其次次腾飞。5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程我们在实施旧城区和城中村改造过程中，始终坚持依托市直各有关部门、依托各级政府、依托有实力的开发企业的工作方针，遵循着“地方政府出力、开发企业出资、国土部门出面”三位联动的工作原则，尽可能地为开发建设企业供给优质便捷的效劳，保证其能猎取合理的利润。6、以房地产经济为先导，促进多产业并进04年合肥市国有土地资产运营呈现的另外一个特点是，在稳固房地产经济的根底上，努力实现产业构造和经济构造调整，以促进多产业并进，确保社会经济的长期可持续进展。在对国有企业土地资产盘活过程中，并不以房地产开发作为唯一模式，而是依据每个企业的实际状况和不同特点，对症下药，或实行土地和资产剥离分别处置，或以引进的产业、的技术实行土地和资产捆绑处置等多种方式，其主要目的是为了确保传统工业工程、优势工业工程、特色工业工程的连续和进展，实现技术、产业与土地资源的最正确结合。03、0427轻纺城等一大．批知名工业和商业企业入驻合肥。7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率，合肥市一开头便按土地利用总体规划和城市建设规划，对城市周边地区进展成片规划掌握储藏和集体土地统征储藏，并对“黄山公园“、“森林城“、“望湖城”、“东南引风口“、“合瓦路“、“樊洼路”、“安江路”等城市重点区域进展了规划论证和掌握性详规，已投入规划费用数千万元。今后这些土地供给和开发建设必需严格依据已审批的详规执行。掌握性详规的编制，提升了城市建设的水平，更提高了土地的集约利用。设施配套，统一营造大环境。这样做，不但促进市政配套设施功能更加完善，而且能更好的保护群众利益，维护社会稳定。同时，“净地出让”，使开发企业更准确的测算本钱，把开发企业从拆迁安置中解放出来，使他们细心于设计和治理，细心于营造功能齐全、配套设施完善的小区人居环境来吸引消费者，猎取利润。通过市场化配置的土地，开发建设周期大大缩短，开工率、竣工率和开盘率较之以往都有较大幅度的提升，而且土地资源也得到了更加合理、集约的利用，根本杜绝了闲置土地的现象。、合理规划，引导开发企业经营理念和群众消费观念的转变，进而实现土地利用率的大幅提升。以往，合肥的老百姓习惯于居住多层住宅，对高层和小高层住宅难以承受，导致开发企业尤其是本地开发企业不敢过多涉足这一开发领域。近几年，我们在加大住宅用地的功能配套和环境建设要求的根底上，利用市场配置杠杆，间续推出了一些位置较好、面积较大、规划容积率较高的土地，吸引了一批有实力的开发企业，打造出了一批功能齐全、环境美丽的高档次、高品位的高层住宅小区，受到了宽阔消费者的欢送。且销售状况良好。、信贷:政策调整引导理智消费20042005地产市场的压力。加息，实际上对交易量和房价的影响最大。首先，加息将转变需求预期，凸现出真实购房的需求，如使自主性购房者消费趋于理性，持币观望渐渐增多；投资者的还贷压力增大，短期投机行为将得到掌握。其次，加息和人民币面临升值的压力，对投资的流入影响较大，在肯定程度上制约了市场供给2005年初，房贷政策进一步趋紧，特别是银行利率、按揭成数和贷款条件都有所调整。在基准利率不变的状况下，营业性贷款