年浙江杭州某科技园项目招商策划全案

2005年浙江杭州某科技园项目招商策划全案目录第一部分项目概况………一、项目背景概况…………………二、项目工程概况………………三、项目区位概况…………………负四刮、蹲项牌目厌服槐务门概爹况且…柄…眼…胀…币…煌…影…产…滔…树…万…蚊…般…挥…辅…才…始…墨…帜…芬…泥…局…爷…需…望…装第俘二扯部椒分护银项抄目齿的茶市错场周调纠研诞…禁…堂…垦…红…慈…浙…桐…反…府…欠…校…结…逗…仗…无…刻…拆…既一侍、联项图目依投锋资月目督标穷…凝…路…郊…肚…件…耐…届…充…链…考…卖…拳…嫂…季…倍…纺…季…激…羽…际…岛…苗…乞…敌…魔二谦、趣杭攀州名商先务驶写燃字虎楼西调址查架分或析情…呼…片…嫁…乎…乞…销…切…叉…便…让…牲…售…垄…溪…躬…坦…逝…织…载…酒三伤、贷杭祖州讽商点务站写毅字拴楼抢市门场违分躬析宗总垃结战…梨…仁…未…作…稻…舍…快…敬…垮…式…帝…柔…贴…神…璃…卡…君…权四弃、痰项算目六周榴边疮竞闪争菜调幻查付…佩…姓…倍…叛…树…召…垂…偏…狗…惕…蜘…惹…滥…胳…惰…哈…建…诱…外…猪…痕…丰…棚第素三滚部指分河被项羞目羞的志研恨判薪…另…且…立…需…逝…菠…启…两…纳…翻…壶…遍…乏…舟…蜜…枝…送…漏…够…饮一吓、假项染目课区锡域评及叙个配性纲研锈究隔…樱…壤…骡…沿…郊…馋…葱…爸…缘…敬…虹…灾…朵…切…尽…茶…开…暑…竿…小…匙…范二捎、席本败案环的乓优将势纪分州析阴…搞…湿…赶…蝶…水…川…窜…酬…住…使…绪…秋…敞…嫁…世…悉…执…剧…俭…粒…际…怀…辉…坊三龟、睁本沸案膝的乔劣启势怒分头析终…嘱…悬…汤…掏…迷…装…己…比…百…阔…傲…尸…漏…锦…肠…循…竟…煌…叼…趴…斥…丑…俊…谁四庆、蓬本摇案获的啊机炸会使分害析鸟…景…吓…简…记…津…灵…场…爸…依…刮…并…榜…樱…层…达…层…司…逮…服…众…环…每…价…搂五项、序本偿案逃的芽威子胁狭分走析柿…已…杯…份…行…奶…割…搂…歌…污…需…奖…山…法…丹…肤…定…术…拿…禁…奥…盐…浮…赏…璃第谦四特部虎分唉辽项疾目查的剑招夕商梁目已标锅群培定矿位茧…光…白…狗…令…俘…萍…殃…屑…伴…统…铺…犁…兔…吵…臭一双、摧项墨目菠招卡商膏目清标绳要菜点近分摧析惩…矮…艳…制…巩…扒…颗…滑…点…袭…挎…换…扶…奶…是…烂…坐…杨…摩…博…袍…欣二诸、吧项视目夜招桌商姜目是标岛群律定谎位仗…黎…父…鞠…咽…反…第…躬…午…纹…劲…垮…桌…损…龄…颗…跨…蒜…孤…拉…温…椅…期三态、迁项星目垃招肯商肤目刚标御客且户菠的宴细卫分算…虹…烧…固…纲…眼…巷…贪…猾…武…呀…么…竞…矩…彻…站…致…干…培…业…拔第迈五罩部看分欺颗项蹦目宗招呢商旋租搂金揭定见位泛…街…开…遥…理…挎…裙…增…单…重…坝…炒…寺…臭…齿…杨…膊…果一枝、誓项奇目盛组固价傍调捞研午分埋析肤…封…牛…洁…帜…伶…此…疼…骗…铲…称…细…住…呀…还…据…旺…贡…南…勿…潮…们…浑…僚二茄、廉项蹈目瓣招郊商舅的丸组府价悬策外划这…铅…哀…芦…浆…忘…师…常…婆…努…独…差…景…晓…牵…销…奏…胳…削…寇…波…兄…安三誉、租其省他沿设垦施倾招灭商凶定奉位赔…淘…焦…堆…患…衬…赤…孕…御…猫…劝…献…资…型…击…怠…然…独…会…外…局…炸…北…屿第状六触部斥分乌螺项欲目若招记商递工关作捕计董划冶构巧思辛…林…谢…相…裤…客…墨…炊…圾…孕…爪…券…扮…克…档…鞋一鹅、耳项杆目夫的镰怕S秒W源O哑T恨分偶析仅总萄结耳…响…板…粘…观…搞…稿…羽…蓝…应…核…际…危…甜…哭…俘…虾…展…竟…猾…顾…氏二先、果项这目次招层商司的晌全大案西思女路棒…滨…无…暑…架…虏…登…西…琴…朴…吹…季…紧…返…圆…栽…厘…辜…搞…危…您…女…赤三助、霜项陕目含招肾商次的摄“片宣堂传两概乏念逼”苹提娘炼谈…早…冶…象…插…扭…企…扣…散…叨…怠…叉…怒…矮…车…夺…熊…岗…遣四雅、家招沈商袍小货组屯的赢组驻织啄框约架低形番成理…牺…贝…也…命…粪…辜…箭…数…丈…筝…耍…期…三…战…焦…爆…御…跨…妈…扯五迁、冲项议目徒招毒商阔的绝阶召段恳性演工享作耕构侨思鱼…吼…燕…软…可…归…锄…杠…杜…者…架…娘…她…拌…汽…叠…韵…夫…飘…北六吓、挖项匀目绿广贷告盒平晴面块的由设怠计环工宝作肝…见…梅…厅…稻…撇…途…昨…醒…寨…役…大…泻…累…猫…哑…旗…隆…勺…飞…最七储、醉项粉目扰招小商理氛崇围通培荒养匙手跌段筹构划思性…桌…贵…遭…精…症…救…蠢…朴…绒…膛…描…亲…贷…怕…纽…去…确…女…纲八贼、押项战目饼招堡商虚合症作笋性叼推均广军策万划少…故…汽…耽…确…传…类…只…驾…祸…革…栗…弯…阴…积…益…遍…惰…柏…塑…吗九臣、寺招于商舍广撇告个创劫意寄及还诉悬求裂…棚…侮…忠…皱…扮…阀…灯…础…元…增…轮…识…徒…抄…缴…普…东…外…次…蜓…红…孝十色、息媒温介石的御组编合奋策赛略用…怜…美…让…靠…湾…诊…启…哀…今…逐…灰…输…韵…金…傍…览…柄…俊…黄…赞…彩…罪…刑…戴第底七席部浩分奋贝胶项牵目轿的仇广爷告灿推常广叹策京略僵…留…债…乖…剩…沿…摩…友…滩…臣…首…祝…柿…崭…誉…蛙…逢一余、胃广闭告独媒阔体旷宣纱传蛋战月略腥…愿…婆…继…摊…折…够…埋…灶…万…柔…业…心…眼…揭…婆…尺…林…著…板…涝…偿…随…雄二苍、索广两告芳推仗广径原耽则恩…童…愤…医…做…敬…帮…债…厘…垄…要…水…德…加…莫…腐…枕…板…翁…凳…冷…第…仪…涛…澡…虎三垄、兰项训目恰招统商辆建召筑位细策节混研慕究钢…片…班…仓…咱…棉…犹…赏…端…纷…瞧…沿…雨…芳…删…挪…搬…设…具…挽…指…离四妖、杨项勒目患推深广剪传膀播宣的曾内烂容张…池…开…兴…淡…阻…礼…棚…课…亮…缘…童…佩…昼…仰…杀…钳…朱…它…树…疯…拥…闻五贞、蓄推荒广详策感略志重艳要脆阶赢段王的血划抱分蔽…呢…求…标…模…挣…渔…僵…榴…恼…漆…蛾…郊…城…抬…球…筐…卵…秤…墨…废六占、孤项赞目逝推它广边的并总灿策础略晴…现…忽…睬…药…告…尊…社…米…挨…慕…臂…败…纱…徐…婆…诚…舱…补…独…订…垒…扶…危第纹八独部民分劫砍项琴目新广西告含推浅广阶分辱解振思气路瞧…甜…魔…浪…搬…盛…舟…骡…缺…任…浅…鱼…池…寄…饲…狼一外、勿第交一稳阶居段鹊推你广机思展路芹…肿…万…扑…芝…竖…沙…端…漫…笔…声…貌…强…乎…孤…殿…嚼…猾…亲…套…泛…锯…兼…婆二爪、吨第辨二哲阶颜段何推砌广笑思浪路伶…全…园…采…资…漏…炼…然…疗…障…画…绒…汉…自…请…仆…价…农…法…物…颠…六…攀…以三遭、掀第殃三迅阶腐段谱推寄广表思悲路装…胀…移…沿…来…剂…桌…恭…昆…雁…奶…执…抖…刺…木…熟…亩…罩…顽…熟…骆…苏…识…陈四烫、绑第搜四奔阶漂段筛推烛广喜思炕路静…互…高…巾…框…邀…股…滩…娱…盾…洞…气…然…均…房…罗…队…箱…幕…第…难…斤…税…瓶第刃九扣部吃分运趟犹媒页介葱策承略嘉…市…缸…锅…车…坐…串…椒…宿…干…杀…译…从…次…奏…族…禁…球…混…尾…幻…太一巴、泛媒首介蔑策沾略牺计姿划症…饰…架…古…德…环…剥…珠…碍…也…单…断…廊…翅…蛮…吊…连…叛…扭…膀…买…竖…康…合…家…绝二超幕、铜具氧体牌媒坦体排的港选枣择租和夏发描布睁计巷划真码…膜…雹…饱…父…滑…只…瞒…员…辛…锁…构…父…纽…飞…港…盆…消…浑第剧十赢部刃分帖咽能广投告模预薪算拥…铁…眼…并…霞…浑…折…昨…帽…纯…蚊…惩…掉…胆…直…疤…院…蠢…载…杨…叮…及一迹、武广乓告左预拥算非细拔分永…来…延…舌…总…息…冷…立…弄…友…瓦…凡…揪…籍…孙…母…双…暂…鲜…层…优…躺…犹…现…令…绣二幅、谨本袋案钳宣蕉传窜推搏广瓦的乔广慢告川预仓算累说榴明乔…草…竞…违…吓…餐…共…矩…旁…饱…户…医…丑…狠…剃…镰…盆…闲…甚第沃十抓一悄部贷分愤盏项岛目篇招智商废推士广倍说堵明毕…旬…灰…加…谅…独…匠…顽…仅…斤…梦…侮…什…俊…钢…瞧…逮一馋、水招士商欢工旗作找安云排零…沫…滩…册…管…智…谁…敏…愿…骨…始…愚…骂…袖…鄙…咸…飘…哨…野…涌…瞧…挪…据…率…娘…帜二璃、分项承目横开刻盘插日拾的篇确恭定闲…游…壶…施…虹…退…赛…恐…肯…轨…郑…哗…劣…美…觉…调…旧…经…弯…屿…读…燃…援…树3幼1杏三虹、对策做划验全朗案术的江说叫明票…歉…键…顿…况…冻…甩…弦…摄…遇…税…宪…彩…罩…岩…始…缎…凭…网…匪…我…须…浸…性…显第吸一陵部半分府版顶项强目咱的穗概丝况其一送、误项醒目逢背该景搏概单况崖1电、金项众目锄的偷建剃设趋历狼史喜：蝇浙背江妖*越*酷*研科供技展园的（走滨总江须）家前须身劣为焦“齐*趋*唇*比科胳技揭园鉴”初，豆其识用该地森属班于猫*蕉*糊*险科制技石实腿业械有树限疮公仁司乡的旁工透业漆用独地私；喇后屡在相具愈体钳的屈建觉设悄审锐批耀过鸣程三中花定型位侵于备高武新鞭企网业升（绳倾相向肯信晃息跃化惑和许生协物萌医封药搭等材产社业厘方痕向蜻）多的罩创得业闪基口地武和脾企屈业秒孵单化吨园崖区创。湿本洞项贱目四依敲赖毛*积*级*末公董司姨和辞浙碗江茫*怎*堆*结大避学抚的慧背不景豆联舒系核，耳*统*袄*钟和冷浙斧江凝*查*细*书科鲁技魔园宰（却简孩称托*轻*身*参科阁技着园百）丑签鹿署昆了偷相参关贱的全加广盟乳协悄议洒，吗并纽将哪“任*叶*战*科科张技良园女”算名兴称疏改炒为糟“点浙欣江蝶*泥*廉*贤科康技项园乏（野滨匪江情）跳”辛，惨使甚之繁成亡为属*巧*抄*井科俗技孟园娱体势系路组哑成捆之它一政。供2胆、辨浙袜江栽*摧*施*医大寻学虚及朱*山*复*字科碌技垮园公项逃目唱的获概者况肠浙呈江供*冶*搭*否大截学故经阅过案百深余宇年毕的增发佛展驰，刻已吧逐溉步李发睡展膊成势为勤我球国低重太要饿的于科党学症研昂究桥中聚心偷和屿高监新鞭技禽术稠辐境射数中些心干，汉形哈成苍了怨较愈强怠的摔基况础话研躬究侮、燥应忽用额研条究栗和执开鲁发非研耀究朗的魂能剧力乖。威浙丢江绸*纽*炸*利大塘学侍科愿研笨条就件醉优缘越岁，柳建叔有顿国张家运和秃省忘、决部阿重呢点附科虎技毕基揭地坐3免4笛个豪，春科归研宰机转构缝1胖9莫0脂个置；棋其朵中梢国茂家耽和赛省位、轿部倚重妥点所（椒专训业挖）扫实侵验展室番5讯个愁，盗列先全白国泳高伏校洒前悲列性；六省遵、榆部掉重警点凯和猎开妙放销实切验芒室威9木个叙。肃浙帜江共*们*糊*输大北学闹每跪年使都住有射许县多狠科贵技皇成岭果悬获单得沈国包家升、狸省盆、盟部轧级拢科她技慎奖说励那。侧*萝*圾*娇科观技灯园朋是烘经馒国徐家嫂科失技聪部架、端教梳育公部拔联厘合属批公准钉的崭首彼批虽2熄2干个且国絮家飘级握大写学博科崖技显园己之喂一奏，赤是解浙俗江宁省细重听点扩科删技率企字业夫孵拔化聪器坦、伪浙划江耳省絮青晚年锻创臂业话基旧地鼠；宿科帖技盟园颠享呢受掘杭淘州踩国义家躁高座新爹技戴术各产闪业衫开阻发省区国和且省熟市晃政青府烦出旦台再的盲一均系融列筝优织惠搏政疫策炭。库*洗*谁*始科渠技甩园含的繁建酷设皂遵糊循县“肝统姜筹扒规捧划粗、届以角人监为供本互、煎市宪场券推穴动椅、尸坚撕持膏开伶放罢”督的告方爽针企，外坚父持痰技脂术预创杰新留和技科军技骂成两果闭转杨化酷、渗高菠新柳技兔术着企膨业常孵搭化冒和病创盒新撒创幸业眉人昨才优培鸽育剑、啄高局新紧技卸术台产馆业辫辐民射久的晓宗纯旨跳，淋按盆照稻“狂一哪园竟多绿点顿”绪的河原省则梯同活时久在鸣宁扇波革、旁嘉程兴俭、明绍辨兴勒、那温安州村及艰江护西霜省俗南贫昌各市砖等川地烦建兄有乘科欺技迅园沃分悄园电，贱打剂造竿一雁个假实祝力霉雄蹄厚乘、夜资搅源搜互愁动备的原浙捎江公*球*专*隶大桑学足科赔技摩企贱业秃商勇务武服离务允体气系格。平*欣*贿*惑科雕技居园泻（医滨弹江艰）允作墨为铁*希*示*舌科朋技透园昼杭禾州蜂本松地场分云园衣，弦以词个迹性卸化零空去间例设吧计肠、镜生享态跑型职环海境栋控牺制习、会充陈足祸服减务础设密施另配汇套启、同专知业覆性劫协丹调搁管法理映等逢特罪色乡优利势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根对猫的治是服经炕济糖开拨发永区左的漂商接业译流扎通栏性切行醒业盯。俊三赌、忌杭岸州禁商污务仙写鼻字救楼门市准场迈分齿析肤总厘结耐自左从完2氏0耻0求3叮诊年娱以强来惊杭熟州绑房业产菜市称场盒新滑闻驰不些断少，带写树字职楼守市君场惨潜疮力揉不呆断路显退露阅，压需悉求陕者哥对屿写抬字桌楼乒的潮要问求短越搂来尝越仅高鸣,阳冷包告括锄高蝇效扩性钉、字先保锋蛾性阶、嫌展曾示否性役、摊2浴4养毒小蚊时挂、微技廉术雕化站、权年畏轻没化资、蝴多顽样朋化纪等档。随从片总市体洒上石看号，痕随伙着青浙咱江朽城燕市脚化留进私程脾的越加画速蓝，串杭骡州题城拖市国经述济躁由巡第穗二尚产筑业呼为拌主遣转柔为龄第阀三描产肃业概为识主瑞，爸杭谢州抄写枝字辩楼耳的捷需言求颤量煮将管进甜一史步贞增脆加耕，植写醉字漂楼征开桃发祖前优景桶看厘好樱。摸但青经测历傍过恰两希年埋以英来另大桐批愁写轨字宏楼竭投桃放捆市源场颠的尺冲殖击善和沸洗污礼户，侮杭稻州压写雷字闯楼背已妹经包出显现狂了予明希显缓的廉供渐大戴于追求境的除现答状候。弃过摔多古的邮写超字义楼样定遇位熄于志高摔档真、采豪铜华间，吼寻轧求园单疾一净的很地该段约优丈势焰，刺开摔发绑商摆急彩切文跟垃进超，持启坏动里项受目骡不姐细写分然客罢户廉，胃不打考冬虑军错锈位陆竞愉争严；膝毕跟竟桂杭孔州种是乓休荡闲军旅孙游寺城泽市卷，尊不盛象凝上描海损、疤北根京仙，阻世运界将5燃0耗0聚强帖在柏杭元州津落少户薯的秀并盈不寄多陈，甚由亡此凑造道成哑如吵今病杭臭州锅的企写锋字割楼阁除老成够熟窗地迎段印外惠其做他充地互块厉商却务繁楼僚空垮置滑率添居抛高盐不疼下恨。区杭挠州煌商挽务喝需退求堡者杰最抹注徒重央写裙字系楼帖的熊档贷次袖形掀象筛，背其义次议为甜交福通曾。睡利截程霜度股，废再迈次您为亭租型金贵或振售屯价景以验及捆物烤业痕管醒理孟水秋平狐，铺同竭时馆对斩周兄边冶商渐业铅配绣套叙也久比膀较侧关思注托。循正湾是屑这谁种显现聚状雕的哗出捧现倍，途也版促蔑使郑了嘱杭梅州行写查字旁楼剩开佛发捉的洁个细性颂化唤特毕色兔、焦目握标始性嚼细网分茫的潮方幅向趣；棍本持案恶的附开献发害，热在撇一贼定航程服度衬上帅避摔开筒了岭高挑档锁写雄字症楼倾的荒定誓位竿，间同矿时或又收处浑于凝高宫新裂开依发搅区叶，犹选巾择我合可适罗的兆目欠标甲群将体席定陷位价，边对途本活项压目蹲的隐优交势偷发赖挥崭可逗以结起膏到天事渔半稻功控倍师的扎效仔应连。蚁四膨、天项困目不的作周邪边肺竞钓争牢调尚查报本姑项依目三地协处规杭狠州澡高秋新弃技上术令产保业眯（构滨静江脊）吹区鼻块茧，皇周村边块高念新旅企怪业誓和答孵唇化静园宴区默较掠集杯中到；偶杭刃州解高开新透软蝇件介园挨、瓣创贸新傅大财厦臂、肃东丹冠秒发默展哪大愁厦逐、逝亚吊琪店公解司年、裹先奏锋不大左厦冻、庭志嘉诚惨大检厦婚、靠恒过生劫电泽子板科令技锋园佳等葱商浑务匪写谣字吹楼倚分糕布漫项科目柴附四近从。堆其宾中因杭养州忘高沫新库软简件崇园迁、早创捎新珍大直厦郑均煎已赏经井开往盘替并魂招拴商过已贴久旱，甜现惠在坐的恨入买住顶率凶较注高刘，灯并核由亚于跃是胳区迅政季府垒项王目踏，将其晒招员商惰工吐作苹的煤重醉点碗是煎引分导碌产男业饮方材向誓和眠培烧育挑产减业奶规家模创，培政创府神行芬为萝导蹄致吨入宴驻煌门纹槛质较骑高显，途可肺作榜为戴本精项绍目晚区莫位赖中昆的厌基果础放优唉势政；比东栋冠直发林展亩大厉厦照是扭由劝企责业湿资胀本都投胃资摧兴块建径，脏该脑项亭目仆刚域开溜始打招拼商漂，助是络本享项铁目窃的美参岸考循竞夹争鹅对洋象随。备先汉锋劣大妹厦监、签亚亏琪错公阅司腊、降志惕诚粘大满厦蜘和熟恒住生爷电余子零科仔技谈园庄等习几涛个害项妈目湾均谷已均建尿设杰完蹄成扛，炸正姻在哈确阿定魂招杀商竭计恢划钻，该由荷此从该坐部混分咐项胸目什是挂本吸项狮目遣的裳未害来途招猛商革竞火争歉对话象岗；县而巾高喇新千公旁建间中顿心际的铃规学划彼，额为础提愤升羞本命项讯目乱的搜E探O尝D客区态域揪效朽益旬和愧活归力钱增栏添档新环的胞素奸材每。经过前期调查和电话咨询确认，高新软件园、创新大厦等写字楼招商较为充足，东冠发展大厦等招商形势也较为乐观，这为本项目的商务氛围起到了一定的推动作用。本项目的个性化商务楼设计和园林式物业管理，有效区分了周边其他单体式的写字楼项目，通过生态、园林概念和专业、综合服务管理，实现本项目的特色突出，加强项目的优越性。第三部分项目的研判一、项目区域及个性研究1、政策区块方面本项目隶属杭州唯一的国家级高新技术产业政策区块。杭州高新区主要划分为文教高新区和滨江高新区。文教高新区的写字楼从外表看“貌不惊人”、从配套看马马虎虎，大多楼盘品质不高，相对于杭城目前的总体写字楼开发水平来说，只能算是中档；但是其商务楼出租却奇高；这缘于文三电子街的规划，电子产品的商贸流通在这里得到了充分的挖掘，也就带动了这些商务楼出租率。滨江高新区的写字楼处于初步发展之际，随着大型住宅社区的交付使用，滨江人气在逐步成熟。由于滨江距离杭州市区较远，商务氛围一直很淡，之前唯一的支撑就是高新软件园、创新大厦等明显的政策倾斜性的商务办公楼和著名高新企业的生产、研发性的基地性办公楼；随着杭州城市发展中心的四周扩散，滨江区块也逐渐热起来。文教商务区内存在众多IT企业，而IT企业的一大特色便是成长快，公司规模的扩张必然引出办公区域亟待扩大的问题。目前文教商务区现有写字楼供应量不足、品质不高的情况已经不能满足这些公司的成长需求，他们纷纷寻找其他理想的办公场所；而滨江区块就是这些企业的最佳选择点；东方通讯、恒生电子、UT斯达康、信雅达、***中控等著名的IT企业相继落户滨江区，为滨江高新商务成为杭州高新产业领袖区注入生机。【天堂硅谷】凭栏手揽西湖景，推窗侧听钱塘声；楼台高枕硅谷梦，围桌畅谈高新情。2、项目规划方面本案采用生态型花园布局、个性化单套办公设计、组合式后勤服务配套、专业性商务服务管理等理念，引入SOHO商务概念，打造科技研发型企业、中小创业型企业和前沿服务性行业的自助式商务群。本案在规划过程中定位明显倾向于“卖脑”型行业，尤其针对中小创业型企业。项目的个性化、单套、复式写字楼设计有效区分了杭城现有写字楼的高层、纯写字楼概念，首创出杭州排屋商务楼的先例。在当今众多中小型、创业型企业“屈居”住宅、公寓中商务办公的时候，在杭城政府限制企业入驻居民区的环境下，本案的推出针对该部分群体具有较强的吸引力。本案在一定程度上具有地理位置、豪华程度等多方面的劣势，但本项目的个性化、排屋楼寓设计在杭州还是第一家，这也算是本案的独有特色；由此在本案的宣传中，加强项目特色的宣传，并依据项目特色提炼大众化的概念，有效区分现有杭城写字楼竞争中的雍容华贵思路。同时本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空间自由发挥”的概念。【SOHO商务好去处】举目便是拥挤的人流，侧耳又是嘈杂的车鸣；您是否感觉烦躁、憔悴？推窗而视，一切都如此的渺小而触手难及；你是否感觉电梯上下的眩晕和高处不胜寒的孤独？雍容华贵却单调统一的空间，生硬而枯燥的办公氛围；你是否为遗失个性而懊恼？假如给您一个机会：一个耳根清净、明窗净几的机会，一个扶楼而上品味徒步过程的机会，一个张扬个性、挥洒自由的机会您或许从此恋上SOHO的洒脱和浪漫浙江***科技园（滨江）——让您的商务办公和创业梦想舞动起来3、项目环境方面本案的绿化率达到35%，并有一个3500平方米的中央花园，项目内部各建筑周围都配有绿化带，整个园区形成一个独立的、生态型的花园布局。商务办公楼的功能定位；住宅式的设计理念，本案融合居住的生态要求和商务办公的典雅清净，配备充足的后勤配套设施，使项目的商务环境更人性化、休闲化。休闲商务与财富人生人匆匆的来了，满园绿意轻抚着您的眼神是否有了怦然心动的感觉？商务因此而惬意起来。累了、倦了、烦了、闷了……中心花园走走吧闻闻花香四溢、看看蝴蝶嬉戏……工作由此轻松多起来。客人依依不舍的走了，拍一张相拥而握的留影是否多了一份尊荣的心情创业从此自信起来浙江***科技园——休闲商务、生活与工作互动财富人生，创业与尊荣同步二、本案的优势分析1、区域政策优势：本项目针对于非高新区板块的企业具有明显的高新政策优惠的优势，这对吸引以IT、信息化、生物医药、动画等行业的科技研发企业为主的目标群体具有很直接的意义；同时天堂硅谷中的创新大厦、高新软件园、动画基地、恒生电子、信雅达、东方通信、***中控等知名企业的周边布置，使之形成一个高新联动板块。但是由于杭州高新区分文教高新区和滨江高新区，在一定程度上文教高新区的市区概念对本项目区域的政策优惠优势具有一定的影响。2、园林化布局本项目作为一个科技园区，最大的特色就是园林化布局；所谓园林化布局包括生态型环境设计、充足的配套保障、统一的管理协调。园区型商务群在一定程度上发挥居住、办公互动一体化的作用，是吸引中小创业企业SOHO办公情节的最好优势。3、***科技园系的规模背景浙江***科技园是国家一个重点的科技企业孵化器项目，是浙江省唯一的国家级科技园、省青年创业基地；拥有百年***资源和信誉保证，本案可以充分利用***科技园的品牌形象优势。三、本案的劣势分析1、地理位置本案地处杭州滨江区，在杭州很多人的观念里面，滨江属于杭州的郊区，甚至被划入箫山区，一定程度上影响了本案的杭州商务概念。同时由于文教高新区的存在，一定程度上也激化了滨江的距离感。建议在宣传过程中，加强对钱江一桥、四桥、三桥贯穿市区和江南大道连接箫山国际机场的交通枢纽概念，并提升因临江花园、太阳国际公寓、彩虹城、碧水豪园、银色港湾等大型住宅区的交付使用而屈指可盼的区域活力概念，弱化地理位置劣势。2、人气氛围尽管滨江住宅房产大肆扩张、风起云涌，但是滨江房产还是以投资性住宅为主，区域人气很淡；商务氛围不强。尤其是商务写字楼，办公人员大部分居住在市区，区域的逗留时间也仅仅是上班时间，所以区域商业也不发达；预计需要3-5年时间滨江区活力才能展现。由此建议加强“引领高新风云，把握区域先机；筑就创业梦想，挥洒自由空间”；积极推广滨江高新区作为未来高新产业领头羊的发展前景，突出天堂硅谷著名企业集中圈。四、本案的机会分析1、宏观经济发展机遇随着长三角的经济腾飞，杭州政府确立主动接轨大上海的战略，在继续打造杭州休闲旅游城市战略的基础上，借杭州评为最佳居住城市的影响吸引科技新贵居住在杭州、创业在杭州，进一步加强天堂硅谷的建设；力争实现两对翅膀腾飞的梦想。政府的规划对于杭州高新区的发展注入了更多的机会。2、微观特色机会本案的个性化园林式写字楼设计，对于吸引从事高智力开发、研究、创作为住的公司具有教大的优势；该类目标群崇尚健康办公、个性化商务，追求体现企业独特审美取向和价值观的办公氛围，强调创造灵感、氛围营造的可塑性。本项目的生态布局、个性化设计是此类人群的最大机会选择。五、本案的威胁分析1、区域竞争威胁杭州写字楼市场在经历过大肆扩张后，已经逐渐显露出供过于求的状态，杭州写字楼空置率也逐步上升；尤其是随着钱江新城的开发，杭州写字楼市场的竞争将进一步加剧；而杭州作为旅游休闲城市，世界500强企业入驻率并不高，写字楼经济的空间有限。2、装修程度威胁杭州写字楼一直以酒店式商务配套、楼宇智能化、公共空间豪华氛围等概念为主导；本案为全毛坯交付，内墙粉刷乳胶漆，不安装中央空调或分体空调，在一定程度上降低项目的档次定位。同时由于本案面对的群体大部分是初创业企业，其办公楼的装修工程对与新创企业的首期投资成本决策具有很大的劣势；一般新创立的公司初期投资很多，资金又不足，而且存在很大的风险，因此花巨资装修商务楼对于新企业来说具有一定的认可劣势；从而增加本案的波动。第四部分项目的招商目标群定位一、项目招商目标要点分析1、综合分析本项目所处区块现状及本项目周边写字楼的调查和分析：在政策优惠方面，同样享受政策的文教区高新板块位于市区范围，地理位置优越与本板块；据调查火炬大厦、文欣大厦等商务楼空置率在15%左右。在商务氛围方面，由于本项目所在的之江区块的住宅大部分为投资性置房，居民入住率偏低，商业气氛不够旺盛，写字楼的商务空间明显不足。在同类竞争方面，东冠发展大厦、先锋大厦、亚琪公司、志诚大厦和恒生电子科技园等项目的相继建成，该部分的项目和本项目具有一定的同质性，尽管相互之间可以烘托出整个区块的前景，但同时也为本项目带来更多的竞争压力。过于专业的产业范畴限制往往会导致本项目招商目标群体的匮乏，从而影响到整个科技园的商务气候；由此必须在政策允许的条件下，项目招商凭借自己的特色和优势扩大招商目标范围，吸引更多的企业入驻。2、本项目在建筑设计上以个性化办公空间设计为特色，单套排屋式的楼宇适应于职工人数不多、从事技术研发或者创意灵感的中小企业或部门。一号楼设计尊贵，彰显气派，作为可以享受高新优惠政策的商务楼，对于部分无法享受优惠政策的高新技术企业提供了机遇；招商该类企业的某个部门或管理层总部，既可以加强企业的形象，同时还可以充分享有政策扶持。裙楼部分为三层大框架建筑，又是位于园区正门，其可以作为本园区的配套营业用房，招商包括银行、展示厅、产业物流配送、会议中心等多类型的营业型机构或配套性机构。2至9号楼为个性化的办公楼，其孤套、复式的建筑设计，为一些创造型的企业提供一个独立的、自由的灵感空间，是科研开发、设计咨询等类型机构的最佳选择。二、项目招商目标群定位由以上对本案的分析我们可以看出，本案区别于其他盘的最大优势就是园区式生态型个性化科技类商务群，其具有园区的一体化配套、生态健康的环境控制、个性化排屋的SOHO理念和高新科技政策优惠等；由此本案的目标群体主要定位于一下四类：※信息、软件、医药等科技产业企业。该类企业具有申报高新企业的潜力，也就可以潜在的享受到高新区块的政策优惠；同时由于该类企业大多为创业型、发展中的企业，创业成本、空间和氛围、配套都是关注的要点。本案身处开发区低廉的租金水平、个性化小套型办公间、园区集群经济、工作生活一体化配套；对该类企业具有一定吸引力。由于本案作为科技园项目，考虑到未来的孵化器发展方向和稳定的科技园区品牌，该类企业占目标群60%。※艺术前沿。杭州近年兴起的LOFT写字楼风潮，野风·现代领地已经开始打造杭州首个LOFT写字楼。本项目的推出，依其园林史生态布局、排屋式独立空间、完备的后勤保障，极大的增强了办公氛围的可塑性和创作灵感的刺激度，为广告策划、创意工作室等艺术前沿企业营造至上的宽松、自然的办公氛围，满足此类企业对个性化、艺术化办公的需求。此类企业对活跃本案的SOHO商务和个性化理念大有裨益，因此可以其控制在20%左右。※管理前研。由于本项目前述所定位的两类企业，更多的倾向中小企业，其管理基础薄弱，更多的精力和企业能力倾向技术科研、创意艺术；而这类企业又是高速发展的企业，在一定程度上需要外来的企业投资分析、管理咨询、财务谋划、法律支援等专业性的管理前沿服务。依本案内部众多的这种需求，建议选择10%的管理前沿服务企业入园。※其他类型企业。其他类型企业可包括外地企业驻杭州办事处、外资企业和物流企业等。其中驻杭办事处有一大部分因需要生活、工作一体化而“屈居”住宅、公寓；外资企业在WTO放开之际快速增加，国外SOHO办公的理念和新入杭州时成本节约可以吸引更多外资的注意；物流企业主要为裙楼大开间所定，因江南大道、钱江一桥、复兴大桥等组成的滨江快速交通网，直达箫山国际机场、城站火车站等重要城市出入口。该类企业建议选择约10%定位。三、项目招商目标客户的细分本项目在招商过程中主要分为三大块：主楼招商、个性化楼招商和配套服务设施招商。1、主楼招商目标群定位。项目主楼是以传统写字楼设计为内涵，每层面积近1200平方米。***公司及下属香溢世纪公司、杭州***公司本身就需要自用办公区，该部分自用办公室建议安置在主楼8、9层。如主楼招商情况较好，建议主楼9层和附楼3层自用。主楼一层至七层为对外招商部分。该部分办公室作为写字楼设计，在整个园区内突出商务气派和尊贵；但是由于1号楼没有安装中央空调系统，相对高档写字楼又有着一定的劣势。因此该部分招商可以选择新起步的中小型企业，该类企业对租金的水平要求比较重，对企业日常运营成本考虑较多；同时利用本主楼和整个园区整体性和生态型统一，在隐晦掉主楼单体建筑的不豪华同时，大打生态型、园林化写字楼概念，吸引更多不注重商务豪华，而在乎商务休闲的企业注意力。一号楼招商对象之一选择信息咨询、投资咨询、企业管理咨询等公司，既可以为该类企业提供低廉的房屋租赁成本，同时还可以让此类公司拥有园区内部创业型企业的咨询业务，实现资源的内部利用。一号楼招商对象之二选择各类经济开发、科技开发和推广、文化艺术开发等公司，此类公司作为科技园区的科技型企业主体，可以充分享受到优惠政策的倾斜力度，从而为企业的发展提供更大的空间和动力。一号楼招商对象之三选择一些租用面积较大的大、中型企业，用作销售、管理、研发总部。2、个性化楼招商目标群定位。项目的个性化楼部分是本项目的特色之一，作为一个科技园区项目，采用单套复式的排屋设计，这是一个新创商务空间概念。如今很多中小型企业、创业型新企业由于创业之初成本因素，更多选择住宅区中办公，而随着国家政策的出台，工商局针对居民住宅区内开办企业的审批越来越严；这给本项目的招商提供了一定的机遇。单套式写字楼可以让一些软件开发、动漫制作、广告设计等系列需要灵感、寻求创新的企业得到一种SOHO办公的感觉。本部分商务楼的招商由此定位于针对一些中小型智力企业、设计公司进行，2至5号楼定位于软件开发、系统集成类IT产业企业，6至7号楼定位于生物医药、动漫制作和其他类型企业，8至9号楼暂不定；同时由于SOHO办公理念在国外商务领域已经成熟，因此吸引海外留学回来创业者也将成为个性化商务楼招商目标之一。3、配套服务设施的招商目标群定位。本项目的配套设施首先是10号楼和11号楼的招商。根据前期工程建设的设计，10号楼定位于园区职工的酒店式公寓；该部分酒店式公寓每间面积在33平方米，带有独立卫生间和阳台，并计划安置两个床位进行装修；该部门设计在居住面积上略显拥挤，要达到酒店式公寓的舒适度相对困难；建议降低装修标准，将该部分定位于在园企业普通职工的宿舍。11号楼1层和2层为职工食堂，三楼、四楼为包厢形式，设计和装修上体现出一定的层次，定位于园区企业招待所用。同时三楼的露天阳台利用盆景绿色设计成露天的休闲茶吧；五楼设计成KTV、棋牌等文体包厢，为园区内的居住职工提供娱乐场所。因为11号楼将来需要进行后勤公司招商，具体的定位方案由后勤公司自行确定；上述的定位仅仅作为参考和招商说服。11号楼的酒店式公寓因为与园区休闲场所邻居，建议提高装修标准，设计成为单人套房，作为园区企业的中高层管理、技术人员的宿舍。1号楼裙楼一般为营业性用房，但是因为本项目为一个整体，具有整个园区的保安监控系统。一般来说营业性用房需要沿街或者开放式对外沿街；根据对本项目建筑设计的现状来看，裙楼作为营业性用房的招商工作具有一定的困难。在定位上裙楼的三楼可以作为办公用房。二楼作为商务会议室和商务访问、谈判室。一楼部分可以向银行和中国移动营业厅进行招商或向两岸咖啡这类提供商务套餐、休闲场所的企业招商。由于裙楼同样需要经过园区大门保安，在一定程度上将影响到营业效果；因此建议园区的主大门采用开放式设计，并设置宽阔视线的草坪绿化设计，针对园区内部的保安系统。可以在主楼的西侧设置门卫和主楼设置保安，这样既可以保证裙楼的营业通道，又可以有效保护园区的整体形象；具体的修改意见供工程部门进行参考。说明：任何的项目建筑招商目标群定均以实际招商为准，一切的安排都以租户为优先，做到租户就是上帝的服务理念灌输，一切为租户合理要求而增删服务项目。第五部分项目招商租金定位一、项目组价调研分析本项目是工业地产范畴，工业地产和商业地产类同，以招商过程中的租金为效益评价的主要参数。租金主要受到氛围和同类项目水平的影响，因此本项目的租金按照参照定价的原则进行定位。1、横向比较：同类竞争性商务楼的比较。据调查，最近开盘招商的东冠发展大厦租金定位于每平方米每天1.2～1.5元，年递增5%—10%；由区政府牵头的创新大厦租金为每天1.25元/平方米；滨海威陵大厦租金为每天1.2元/平方米，三年合约内不浮动，三年后浮动5%—10%；文三路东部件园租金为每天2.3元/平方米，***科技园租金每日2元/平方米。本项目作为园区型写字楼，绿化条件相对优越于其他项目，在重视生态办公、期望自由个性、梦寐独立空间的今天，本项目在设计理念上具有一定的前瞻性。2、纵向对比：同类写字楼的历程对比。本项目周边的住宅房产价格基本上都在7000-8000元/平方米之间，并有着进一步上升的趋势。之江区块随着各住宅小区的大肆扩张和居民入住率的提高，同时各写字楼、酒店等商务、休闲场所的兴起，板块活力正迅速发展，完全有可能未来之江区块成为杭州南岸的EOD板块。参照杭州黄龙商务圈的发展规律，黄龙商务圈住宅房价在12000元/平方米的时候，写字楼租金已经达到了每天4.5元/平方米，售价达到了15000平方米；本地块由于近年居民住宅入住率无法达到黄龙商务圈，同时又因一江相隔杭州市中心，加上黄龙商务圈的文体概念，这将在一定程度上削弱了本区块的写字楼和住宅价值比例水平，4.5×（7000÷12000）×60%＝1.5（60%为本区域与黄龙商务圈成熟度的比例），房屋的售价大致在5500元/平方米。3、综合对比：区域经济的前景分析近年以来，长三角经济活力日渐兴起，逐步代替珠三角成为中国发展最快的区域；杭州作为长三角中的重要城市，又是民营经济发达的浙江省省府城市，还是世界闻名的旅游城市，杭州正成为创业、兴业的天堂。今年以来，住宅房地产形势不容乐观，政府不断出台相关政策打压住宅房产以挤出其中的泡沫；而前期疯狂的住宅地产挤占了工业地产的发展空间；越来越多的外资进入中国、走进长三角，越来越多的创业者自主创业，越来越多的高附加值、高新技术产业开发企业的兴起，这给商务地产项目带来更多的发展机遇。杭州高新区（滨江）以新区开发的理念和高新技术政策扶持的优势，辅以沿江住宅房产氛围的日益成熟，加上位于杭州通往箫山国际机场的交通道路上，该区域发展的速度将进一步提高；并很有前途发展成为杭州高新产业的领袖聚集地。4、本项目的租金预期：针对商业地产项目，不论是销售定价还是租赁定价，都需要对项目进行租金发展预测，从而设计出一套合理的租赁或销售方案；由此对本项目的租金作如下的的估计：年份1234567日租金1.21.4251.51.621.751.892.04年租金432513540583630680735年份891011121314日租金2.22.382.622.883.173.423.7年租金7938579431037114112321330年份151617181920日租金3.994.194.44.624.714.81年租金143715091564166316971730本项目的租金定位于15元起步，鉴于项目初期的招商吸引，第一年入住企业给予8折优惠，第二年给予9.5折优惠，第三年回归到正常水平。如此安排，是考虑到三至五年后，之江区块的居民入住水平将初步成熟和稳定，高新区也将进一步发展成熟，EOD概念初见模型；同时从折扣变化率上反映出项目的租金增值空间为平均年递增率10%。由于本项目属于商务楼出租，而各类建筑不具备中央空调和精装修，企业入驻都需要进行装修；既然企业需要装修，那租赁期限不太可能为1年。根据对市场同类市场的调查和分析，建议本项目的租赁合同期限主要设置为3年，针对部分客户的需求，设置5年和10年及50年租赁（变相性销售）等多种租约方案，不同形式给予不同的租金水平。项目的具体租金需要依赖于周边居民入住率的高速增长和商务氛围的迅速提升。根据对黄龙商务圈的调查，04年初租金水平4元以下，04年底租金水平已经达到了4.5元，租金年增长率为12.5%，并还有进一步增速的可能。本项目随着EOD概念和高新产业领袖群概念的形成和周边居民入住率的提升，区块经济活力将得到充分认可；同时科技园的租赁已经基本形成框架，各种服务相对成熟和有经验，租金的增长速度完全有可能超越上述的保守预测。二、项目招商的组价策划1、单体建筑租金细化：在前面所分析的租金定位当中，基本上确定的项目的首年租金平均水平在1.2元/平方米·日（1.5元/平方米·日的8折处理）。本项目的主楼因为相对是项目的核心建筑，其位于真个园区的正门入口，租金保持一定的略高水平，同时参照拥有中央空调和沿主干道（江南大道）的东冠发展大厦1.2~1.5元/平方米·日水平，挖掘出本项目生态型优势，可以将1号楼的租金平均水平定位在1.25元/平方米·日,比园区平均水平高出5%个点，而位于中心花园旁边的个性化办公楼也可以高出平均水平5%；位于食堂和宿舍附近的大楼，可以低于平均水平5%。项目的具体租金价格根据目标客户的具体要求进行一定数量的调整。2、租期策划商业地产项目租赁期限有长租和短租两中类型。本项目属于工业用地，不能采用出售；而且国家有关规定，长租最长期限为20年；因此本项目的招商租约主要设定为3年、5年及永久租约三种，并同时备好1年租约、10年租约和20年租约的租金测算表。a、在1年的租约设置中，主要是为了通过园区自主定价及时调整和引导市场价格走向，从而促进园区及区域性租金的增长；该租约主要作用是用于先发制人，向租赁用户描绘园区的租金前景，从而让租赁企业感觉到签约的优惠性，增加招商效果。在招商过程中，也不排除需要1年租期的企业求租，但是该类租赁的比例应该占相当少数；而且招商租金定位上，第一年作为引导园区氛围、塑造园区形象等出发，给予9折特惠价的招商，而在第二年，给予9.5折的租金定价；这为签约3年及3年以上的客户提供更多的优惠感觉，引导租赁者延长租约期限。本租约的租金水平及招商租金方案详见附件中的一年租金变动表。b、在3年的租约设置中，按照1年租约的租金预测，给予租赁企业一定的租金优惠。在科技园招商第一年，全部定位于8折，而针对三年租约者，在第二年给予9折的折扣，第三年达到正常水平，以此保证科技园招商之初的平衡。科技园第二个三年租约内，建议租金浮动率定位于7.5-8%，对于三年后续租的租户，在租金上给予续约第一年市场租金的9.5折处理，租金浮动比率不变动；详细测算见附件中的三年租约变动表。具体的三年后租金变动规律根据未来市场的具体情况进行设定。比如说一个签订3年租约的企业，在第一年入驻本园区，则租约期限内租金按照1.2\1.35\1.5的租金水平来租赁，如果企业签订，按照第四年的市场价格进行9.5折扣后，以租金年浮动7.5-8%的水平进行续订合同；具体的后三年租金上述优惠标准仅做参考，根据三年后具体情况和具体企业进行协商。c、在5年的租约设置中，前三年采用8折、8.5折和正常值的标准进行吸引，并在后二年按照6%的租金平均年递增水平进行递增；针对5年后续订5年租约的企业，同样给予第二个租约首年市场租金的9.5折扣处理；租金的效益测算详见附件中五年租约变动表。d、在10年的租约设置中，企业的前三年按照5年租约的设置进行设定，后而的7年中按照5%的租金平均年递增水平进行递增；针对10年后续订10年租约的企业，同样给予第二个租约中首年市场租金的9.5折扣处理；租金效益估算详见附件中的10年租金变动表。如果个别企业计划一次性付清10年租金，按照12%折现，建议收取3600元/平方米的租赁价格进行一次性收款。e、在20年的租约设置中，企业租金增长在前三年按照折扣进行，而后的十七年按照租金年递增5%的平均标准进行；由于20年租约较长，作为一个有20年租期计划的企业，基本上不会选择租赁，而更多倾向于购买（长期性租赁）；本租约的设置，主要为分析长期租约而进行。20年租约的估算效益详见附件中的20年租金变动表。f、针对变相性销售（和约条款约定）的租约，因为国家规定最长租约只能是20年，所以此类企业，签定一份20年的租约；该租约前三年的租金水平按照5年的租约进行设置，以保证前几年租金的统一性；而在接下来的17年中，按照租金平均年递增4.5%的水平进行递增。在20年租约中约定，企业20年后保留房屋租赁的续租优先权，租金水平按照第一期租约的最后一个年度租金水平进行固定租金水平租金。此类租户一般建议选择一次性付款的方式，大致付款金额5650元/平方米；并且科技园给予一定的贷款抵押担保。3、租赁面积策划对于主楼的招商，每层面积在1200平方米左右，如果某个企业一次性租赁整个搂层，建议在租金或者其他方面给予一定的优惠；而对于个性化办公楼的招商，如果某个企业同时租赁4套以上（含4套），也应该给予一定的租金优惠或者其他方面优惠。具有上述面积租赁情况的企