年江苏扬州某地块市场调研与可行性报告

扬州***地块市场调研与可行性研究报告扬州***房地产开发有限公司二○○七年四月八日目录第一部分扬州市总体状况一、人文历史乞二产、搂自堤然价条何件篇三骆、渐经将济网状侍况合四朴、含城弹市末基美础暮设眯施秋五嫌、倍城丝市柜规皱划统第辉二叉部戚分蓬南勤扬紧州摘房滤地茂产像市冷场济状果况碍一吃、仅2蝇0刺0贝6迫年躲扬洋州难房丹地匙产范市芳场切基蚕本抹情赤况定二罢、析宏听观丑调纤控古下尺的写扬欠州窄房性地爹产睡市游场海特控点圈三波、辣宏秀观跟调施控赴下虎的唤扬峡州浙房价价继走速向眉分刃析虹第盼三糖部粉分劫*刘*季*年地勒块奇可脸行轨性范分湖析迎一妥、齿扬工州姜西汤南绒区牲域福的舞发线展仆潜疲力阳二榨、却项选目悄S执W编O杂T划分薪析骂三幅、盟*西*待*丈地端块俗项扮目盲产择品可建跟议杆四充、怪项卡目依发达展锅战羞略年与磁总友体苹评挖价刺第斥四挽部塌分院项谢目得概别况辩与拆投阁资货估口算瓜一庭、悉*悄*兆*闹花列园隔项嚷目辱概据况岂二充、骂*绒*香*蹈花抓园聚项瓣目皇开允发永效荷益枕测望算广第义一演部炸分轨折踪程蛮扬荡州贵市痰总脊体甲状臭况恢扬欺州芹市悦地汤处毒长疤江圣三硬角腾洲矩，挠位剪于压江走苏盘中疑部锤、樱沿酸江党经宝济遍开布发宽带询的份北永侧贴。少境式内惠有苏长技江春岸品线净8消0瞒.怖5绑公项里腥、膊京台杭确大组运族河圈1昆4扰3拍.适3改公虹里蹄。秀全航市纺总师面骗积旦6娇6继3艇4钱平芦方旨公雾里箩，归市尖区买面拴积坑9占8鱼0处平聋方颠公络里丸，守规化划铲建寨成饱区栏面贫积妙4泪2贵0喷平乓方塘公朝里哀。序扬区州傲现绪辖翻3悼区溜（剂广锻陵佣、签维骑扬槐、冷邗朗江半）必、即1晚县幕（丙宝靠应缓）居和糠3行个倘县童级畏市扔（耐仪其征懒、慢江剥都绵、幅高甲邮蒸）偿。氏经加济弱发裂展傲迅荐速眉、锹交束通醉便榆捷射、汗商绸业柄繁橡荣雅、倒人窝文鼓荟战萃蔬、狭环虑境乌优辆美技、怪资约源滤丰户富薪，颗现解正射加逆快摧建离设仆步曾伐王，失努董力霜成扇为奖古牙代那文具化照和容现蓝代勾文椅明秤交剧相资辉株映艰的蒜城辛市埋。雾一亦、羽人野文可历余史牵扬帆州据是舍全把国餐首影批耐历滨史示文容化兰名陈城卷，蠢历除史骆悠铺久尺，贴文搞化猫辉毅煌盘，婶名仗人堪辈移出椅，吧有州2横4睁9眠0味年惩可睁考滑的素历洽史剖。架大启约刊距矛今情7略0乐0遮0居－嫂5趴0着0渗0海年艇前额，备淮贡夷辈人胖就紧在井扬孙州亚一葱代魂劳广动保生敲息器。泳春弃秋遇时求期狭称孩邗熔，圣公默元错前岛4纽8黑6按年驴吴猫灭怒邗租，塌筑寇邗理城旷，嫂开英邗路沟巧，粥连于接材江盒淮配。委此呀后花，初扬殖州临一陈直役为通全得国左经威济疲、窜文星化生、仍政朽治夕重换镇哨。疲二桌、宋自确然爪条火件虽1坡、沃气父候粮：扛扬观州观位点于米北亿纬鄙3掀2薪砌°议2缴0继′顷，偷东兼经翅1滩1城9甜填°诱3雁0墓′或,贤地呈处俘江堤淮辰平子原骂南题端吸，狸属沃亚诉热喝带攻湿沃润叨气雷候气区著,墙盛盾行馒风洗向拖随础季敏节厕有超明露显爪变惨化缸,侮年肚平闹均社气墨温除1凡5朱.叉6钢℃特－锡1片6歼.劲1邮℃远,甜年塑平即均床降典雨特1谋0恒0柿0者余困毫爷米俘，赵年隆日贸照拨2济0必9砌2段.蛙4款小杰时糊，邻无皮霜掏期左为朝2境2膝5饶天含。赵具幅有皂气集候冈温征和赖、紫雨隐量拔充轮沛扣、没四晕季补分醉明艇、肉日角光续充界足乔、聋无耕霜乐期饲长辫等倘特苦点抢。赢2责、岁地乖质苍：课境脾内主土族地菊平晨坦引，刊环地享面穷标注高巴一讽般竟在址2揉-聚5灭米陕之游间浆（院青估岛鉴标仰高俘）调。品土统质心主惩要主为计粘源土猴，永土捡层先较谁厚踪，姑地样耐浸压督力兆8杏吨爱/叼平彻方除米例，劈工临程闷地盏质烧条坛件纽较疏好使，己一怎般滔建乌筑伙无挨需牢打御桩番。杠3稼、鹿水驰文歉：茫正司常类设盼计罗水宏位堵1辽.繁4巧米拐,驾最棕低党设锹计心水钻位颜1猪米乒，存最览高喇洪牺水宜位串3窄.首6菌米躁，啦防禾洪意标喝准来采烈用洪百础年樱一汁遇租、诊水本位芒4宜米棚。壳拖4糊、着资弊源税：政主勾要卸以往矿歌产把资撤源股和庸水蚀产允资介源慧为改主径。依全万市攀境樱内阳江卫河培湖只泊骡交签错季，隔水莲资川源唐蕴趋藏残丰己富资。冤土冒肥避水戴美侄，标农伙业鸭动若植销物物资粗源海丰射富桑。药5食、荒人臭口脑：俯总福人财口浅4劈5检8知万丛人钳，雕其彼中待市摩区桐人阅口得1屈1摆6闲万期人犯。支三坏、系经约济园状屯况忠改包革漫开羽放皆以瓣来滨，木经仆济怜快贩速怀发劳展借。享全坚市蔑围吼绕傅“棕两晌个帐率班先爷”电和极“团全姐面它达米小姓康宋孤，萌建立设谁新遍扬曾州例”傅的眉目含标纺，遣统拉筹付推伞进布改损革让发蔽展溜稳烛定傅的筒各威项提工辜作少，窜经稀济荣社启会尚发牢展萌取征得育新萌成潜绩转，粪和朱谐残社蚊会宝建梨设茅收横到对新龙成蝶效锣，育全恒面售小燃康黑社们会紫建座设字跃窄上类新忘台朱阶授。矮2缝0年0弯6盟年卷，序全议年航完趋成钳地波区门生殃产痒总猜值片1减1柱0陷0劣亿扬元历，版比辉上品年瓜增键长扎1贝5睬.剪2姑戴%积，练增堪幅们比塔上绣年氧提壮高占0球.辱2壤个需百蝶分串点麦。香其心中戒，例第辽一便产丧业酿增贼加资值目9腰4灶堂亿挖元阳，油增瘦长承5懒.歉1洗%裂；课第分二乱产倦业牧增究加盲值考6旨2搁1纳亿望元押，演增渡长遭1牛7性%雀;徐第贺三态产浸业组增票加乏值锦3店8仇5西亿夫元哀，杠增的长吃1进5车.洗3宿%倍。苏人收均孤地祝区笼生郑产科总旦值幅2默4架5丈4荡0替元行。筝三乱次弟产迁业扣结摘构脂比坦为党8抽.木5划：筛5刃6病.廉5烈：衫3迁5周。盘实伤现截财符政搏总合收量入云1呢5猫8雨.宪0佳3讲亿行元疏，赚增亚长朵3联5倡%需。根其柱中织，我一宰般歇预蛮算枪收沙入妻6瓣3灰.明0澡2闪亿违元忘，穷增著长员2连7汗.葡2查%享，胃比酱2耍0杠0罪3款年岂翻送了甲一劣番义。算2夺0咸0峡6删年晌经模济吉社露会堪发课展队综纺合迁指巾标熄位僚列虫江干苏猎省哄第典5狐位扩。狼固暮定缩资拢产决投芝资巩规小模山稳资步涌扩只大逢。迟完峡成更全捉社闭会任固辰定津资废产遇投奇资捉额狡2饺0霸0放4棋年望为龟3指3溉0拾亿旅元唱，刺2帝0梯0敢5红年外为庸4科1因0梦亿足元校，泄2栽0哲0封6持年标为卡5绒3浴3悦.堂3腔亿置元运。它重依点则工杜程招进说展本顺资利此。弹扬眠州预火警车哑站昌开蠢通杜运址行枕，嗓润缺扬傻长发江届大桑桥伙通覆车犁，肯沿哈江库高社等终级阳公埋路白全种面径建缠成校通面车弓，栋扬著州献港对3俱、扔4卵号与泊尘位澡建扛成驴投泪产验，皆二瓶电秤厂束扩百建染、浪南监水拼北咸调辉、秧安宪大脏公大路侦工异程柿、许出子口素加框工去区沉基放础扬设吩施口等申建欲设弹顺却利稍。

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㎡，其中住宅124.64万㎡，市场供求总量基本平衡，供略大于求。合同销售面积大于竣工面积。2006年，在市区竣工的商品房中，住宅120万㎡，占75％。在住宅的120万㎡中，普通住宅占75％以上。2个75％说明供应结构比较合理。另外，2006年，90㎡以下的中小户型在扬州市场的供应量为3248套，占可供销售总套数的23.4％。实际销售占可供销售量的67.52％。全年市区成交土地1156.35万㎡，房地产开发用地成交359.31万㎡，均价为1380元/㎡。其中生地成交13.7万㎡，均价为974元/㎡；熟地成交345.61万㎡，均价为1396元/㎡。全年房地产贷款余额达到129.3亿元，比年初增加31亿元。其中房地产开发贷款余额为41.2亿元，比年初增加6.5亿元；个人住房贷款余额50.7亿元，比年初增加12.1亿元；个人商业用房贷款余额为19.6亿元，比年初增加6.1亿元；个人公积金贷款余额为17.1亿元，比年初增加6.38亿元。全年市区实现房地产税收总额4.42亿元，实现房产契税收入1.38亿元。2、商品房供销情况市区新建商品房累计批准预售面积221.46万㎡。其中普通商品住房141.31万㎡、商业用房48.3万㎡、办公用房16.79万㎡、别墅15.06万㎡。市区新建商品房累计合同成交185.54万㎡。其中普通商品住房124.64万㎡、商业用房29.37万㎡、办公用房9.09万㎡、别墅22.44万㎡。2006年扬州市区销售前五名楼盘情况表楼盘名称楼盘位置物业形态建筑面积户型面积开发商新能源虎豹·奥都花城孙庄路以南，孙庄支路以北，中心东路以东，贾七路以西小高层、多层、高层约26万方90-130扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司京华城中城文昌西路南人工湖畔小高层、高层、复式300万方84.78-164.35扬州京华城中城生活置业有限公司名都华庭文昌中路与江都路交汇处小高层、部分叠加别墅16多万方90-140扬州中福房地产发展有限公司凯运天地解放桥东首多层、小高层、联排、花园洋房14.18万方50-210江苏凯运建设开发有限公司水榭华庭高潮河以北,万鸿城市花园以南多层、小高层、叠加联排8万方95-293扬州天一投资发展有限公司2006年度全市商品住房销售龙虎榜排名开发企业项目名称销售面积(㎡)销售额(元)1扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司新能源虎豹·奥都花城145,204.66539,744,4322扬州京华城中城生活置业有限公司京华城中城112,425.41426,679,1443扬州中福房地产发展有限公司名都华庭71,316.15258,059,9294江苏凯运建设开发有限公司凯运天地47,142.08212,660,7185扬州天一投资发展有限公司水榭华庭50,912.20200,227,0596江苏保集房地产开发有限公司保集半岛50,922.49185,195,3757扬州金鑫房地产开发有限公司金湖湾墅园33,724.34173,216,8068扬州莱茵达置业有限公司莱茵苑45,860.35170,329,8059扬州万马房地产开发有限公司万马·滨河城52,893.11161,015,33410苏州新港建设集团有限公司扬州分公司新港名兴花园50,831.67157,206,63511扬州市扬子江置业有限责任公司扬子·佳竹苑41,312.13137,331,96712扬州华利房地产开发有限公司香格里拉32,375.01120,273,70113扬州富川置业有限公司富川瑞园40,547.50120,188,25214江苏新能源置业集团有限公司新能源·淮左郡庄园22,212.83110,831,88815扬州庆松房地产发展有限公司东方名城33,761.29102,438,2772006年市区12月住宅销售排行榜排名开发企业项目名称销售面积(㎡)销售额(元)1扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司新能源虎豹·奥都花城16,876.5065,657,2002扬州京华城中城生活置业有限公司京华城中城9,303.9538,222,5263江苏凯运建设开发有限公司凯运天地8,420.3634,789,5054江苏星都置业有限公司扬州分公司星都芳庭（星联邦）9,851.3132,342,7245扬州金鑫房地产开发有限公司金湖湾墅园5,235.0531,210,0846扬州中福房地产发展有限公司名都华庭7,801.0129,012,1537江苏新能源置业集团有限公司新能源·淮左郡庄园5,301.4026,542,0408扬州富川置业有限公司富川瑞园7,320.5623,065,7229苏州新港建设集团有限公司扬州分公司新港名兴花园5,745.2318,657,95910扬州丰盈房地产开发有限公司山河园二期2,690.2212,627,53811江苏江扬投资集团有限公司九溪玫瑰园2,747.1111,676,72212扬州星晨置业有限公司东昇花园3,842.1710,858,37813扬州中集天宇置业有限公司东方百合园2,378.2010,392,213.0014扬州美迪房地产开发有限公司御河苑3,082.8810,344,602.0015江苏保集房地产开发有限公司保集半岛2,889.2610,274,307.002006年度扬州市区商品住宅销售10强楼盘排名开发企业项目名称销售面积㎡销售额平均单价1扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司新能源虎豹·奥都花城150，142.18574，231，9383824.592扬州京华城中城生活置业有限责任公司京华城中城117，988.17467，655，3893963.583扬州中福房地产发展有限公司名都华庭77，913.63300，650，5363858.774江苏凯运建设开发有限公司凯运天地49，175.59233，426，3314746.795江苏天一投资发展有限公司水榭华庭53，814.81217，620，4734043.886江苏保集房地产开发有限公司保集半岛55，703.09212，803，9783820.337扬州莱茵达置业有限公司莱茵苑53，542.28212，868，2533975.708扬州万马房地产开发有限公司万马·滨河城56，878.44182，447，6653207.689江苏新港建设集团有限公司扬州分公司新港名兴花园50，831.67157，206，6353092.6910扬州富川置业有限公司富川瑞园45，221.16152，046，7443362.293、商品房价格情况全年新建商品房的合同成交价格平均为4063.38元/㎡。其中新建普通商品住宅为3372.19元/㎡、商业用房为6542.28元/㎡、办公用房为4120.63元/㎡、别墅为4634.63元/㎡。2006年，扬州东区新建商品住宅成交均价为3198.75元/㎡，同比上涨6.97％；西区新建商品住宅成交均价为3481.72元/㎡，同比上涨6.15％；北区新建商品住宅成交均价为3109.06元/㎡，同比下降0.68％；老城区新建商品住宅成交均价为3774.34元/㎡，同比上涨6％；南区新建商品住宅成交均价为2238.52元/㎡，同比上涨40.86％。本案所在的南区，由于受开发进程的影响，成交价还较低，但同比增幅达到40.86％，增势之强劲不容小觑。二、宏观调控下的扬州房地产市场特点2005年5月，国家七部位联合出台了房地产宏观调控政策，2006、2007年国家继续对房地产市场实施宏观调控，房地产业受到前所未有的关注，扬州房地产市场也受到深刻影响。总体上看，扬州房地产市场发展呈现如下特点：一是继续保持快速、健康、稳定发展的良好态势，没有因为宏观调控而出现大起大落的现象。二是继续保持供求两旺、总量基本平衡的发展态势。三是继续保持结构基本合理、房价基本稳定的发展格局。三、宏观调控下的扬州房价走向分析2005年，扬州市区普通商品住宅均价为3243元/㎡，同比上涨9.44％。其中第四季度房价略有波动，下降79元/㎡。2006年，扬州市区普通商品住宅均价基本稳定，稳中有升，为3372元/㎡，同比上涨5.41％。对此，可以认为扬州房价基本稳定，涨幅合理：一是市区房价涨幅不大。涨幅低于市区职工人均可支配收入的涨幅。二是增量房价格略有上涨。二手房价格还略下降了0.78个百分点。三是房价与国民经济的发展相适应。2006年扬州GDP增长15.2％，为历年最好。四是扬州是2006年度中国唯一获联合国人居奖的城市。目前的房价是与获得人居奖的城市相匹配的，或者说还有上涨空间。扬州作为江苏唯一获得联合国人居奖的城市，房价不会太低，也不能太低，太低了体现不出城市的品牌效应。2007年，国家仍将采用“地根＋银根”双紧的调控政策，并加大既有政策的执行力度。国家宏观调控的目的是抑制房价过快上涨，国家希望房地产业健康稳定发展，并不希望“重创”房地产市场，毕竟房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱之一。具体到扬州，预计国家对房地产市场调控政策的影响不可能象国内一二线大城市那么明显。对扬州的房地产市场及房价走势可以作这样的预测：1、发展前景依然令人看好，市场销售将继续火爆，市民的购房热情不会因为宏观调控而减弱，“人居奖”的品牌效应也将吸引周边城市的购房者前来购房。2、仍然保持相对稳定、持续健康的发展态势。3、房价将继续稳中有升，但不会出现象宏观调控前那样的短期快速上涨。第三部分***地块可行性分析***地块位于扬州西南区域，这里的房地产市场正在升温，发展潜力巨大。一、扬州西南区域的发展潜力1、南区交通格局已筑，房产开发热潮又起。1992年扬城市民第一次突破扬子江路的心理屏障，开始了扬城最初的房地产开发。1998年扬城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，开始了扬城西区的大开发。2003年是“沿江开发年”，开发突破江阳路市民的心理屏障。扬子江路的兴起，冲淡了328国道的地位，扬子江路与328国道、南绕城公路，北绕城公路（已在施工）相连，成为扬城与外市、外省交际的纽带。扬子江路的改造兴起，与328国道交汇，冲淡了328国道的天堑地位。沿江大开发以后，328国道不再是割裂扬城的国道，而成为连接扬城东西大门的“家道”。随着润扬大桥的开通、南绕城公路的新建、扬子江迎宾景观大道的改造，南区交通格局已经构筑。所以继江阳中路沿线的金鑫花园、银苑新村、江阳苑、康桥花园、世纪家园、鸿大花园、润扬广场等项目一阵房地产开发热潮之后，目前南区又新推出淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园等大规模住宅小区，政府规划的1500亩南区住宅蓝图已经初显，作为园区的生活配套，这里将成为继扬州西区之后的又一大型生活居住区。

2、商城商圈雏形初现西南板块北临328国道江阳西路段，该路段是已显雏形的商城商圈的核心区域，公路客运总站（西站）是扬州的物流客运集散中心之一。作为“主导向南”的城市发展战略，从相关部门了解到目前扬州市政府已从战略高度来实现扬州商城商圈的可持续发展。随着财富广场、九洲大厦、东方家艺、润扬广场、珠宝城、汽配城等的开发兴建，极大地推动了扬州商城商圈的发展。3、未来西南区域将显示十足的活力，成为现代化的城市新区。展望未来房产，从区域看：老城区由于土地相对较少，而且配套设施相对落后，开发难度较大，近期不会有太大发展。东区由水系组成，由于各项城市配套设施尚未具备，形成规模需要时间。北区城市自然景观较好，随着城市的扩大，也会有一定的发展。城市西移，火车站的新建，西区房产依旧是扬城房产的一个亮点。南区的发展让人十分看好，南区拆迁量不大，可以很好的规划，同时可以利用西区临近的配套，尽管目前配套还比较缺乏，但从政府长远规划来看，无论是教育配套（原则上两个居住区配建一所普通高级中学、两所九年一贯制学校），还是医疗设施都将一一完善。所以，我们看到南区目前在建的淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园住宅项目，都是按照中高档次标准建设的，南区的交通优势、开发区经济优势、未来的发展潜力，以及西南的梯度商圈等等，这些都为南区房产板块注入了更加鲜活的色彩。从长远发展来看，扬州开发区将定位在上海、南京两大都市圈相互影响的门户，扬州、镇江组合城市的合力增长板块；扬州城市的副中心和现代产业商地；文化与生态交融的滨江新区。根据城市规划，在包括开发区，邗江工业园区，扬子津科教园区（大学城）在内的城市西南部，将形成一个以扬州商城为中心，涵盖多种商业业态与商务核心区，并建成为一个展示现代扬州文化的艺术中心。在未来的三年左右，西南片区的商业与商务核心区将成为继文昌商圈之后的第二商圈，成为大学经济与文化的精华区段，一个具有商贸物流、生态旅游、信息服务和生活配套等系统的高起点城市综合性功能新区，将呼之欲出。4、扬州西南区代表楼盘情况楼盘名称楼盘位置物业形态建筑面积户型面积（㎡）开发商水榭华庭高潮河以北,万鸿城市花园以南多层、小高层、叠加联排8万方95-293扬州天一投资发展有限公司星都芳庭（星联邦）东临邗江大道，南沿二桥河，西至顺达路多层17.5万方100-130，主力100江苏星都置业有限公司金湖湾墅园东至振兴路，西至顺达路，北至开发路别墅、多层18.1万方100-300扬州金鑫房地产开发有限公司南浦花园润扬南路，广陵学院对面多层、别墅7万多方别墅260-300扬州花园置业发展公司淮左郡庄园二桥河路与顺达路交汇处多层、别墅9万方江苏新能源置业（集团）有限公司新港·名兴花园开发路与顺达路交汇处多层28万方80-140苏州新港建设集团有限公司扬州公司富川瑞园扬子江南路与南绕城高速交汇处别墅26.7万方124、106、215扬州梦都房地产开发有限公司尚城邗江南路8号多层、小高层、联排、叠加20万方刚开工扬州宙辉教育置业有限公司水榭华庭：经典绝版地段，拥有日趋完善的配套设施：学校、超市、农贸市场、银行、医院就在家门口，为生活居住带来便捷。荣获“扬州市最佳生活配套楼盘”奖。星都芳庭：实力雄厚，资信历年评为AAA级，荣获“中国知名楼盘”，景观设计是中国美院的呕心力作。二期主力小户型50-90平方米，目前力推72平方米精致户型。小区将栽种的植物有100多种，其中有很多名贵植物。金湖湾墅园：优越地理位置，生态景观，以田园、半岛、港湾、水系四大景观分区分布29个组团。24小时生活热水，智能化安防设备配套。南浦花园：以别墅为主，辅以少量多层，已售完，小高层尾房。润扬木林公园的开好，扬子津大学城、广陵学院等多个高校的兴起，使其具有环境优雅、人文气息浓厚的品质，荣获“扬州最佳性价比别墅”的称号。淮左郡庄园：三联系统的配置是扬州的首创之举，它有夏季制冷、冬季采暖、24小时供热水的三重功效。标志先进的五星级配套服务真正走进住宅，智能化系统构筑安防长城。新港·名兴花园：倡导节能保温住宅，外墙彩硬质聚氯酯发泡保温材料，所有门窗采用铝合金，双层中空玻璃技术。小区绿化率超过50%，平均栋距超过50米。富川瑞园：倡导建设扬州第一个“低能耗”节能先锋住宅示范小区，扬州最低建筑覆盖率20.9%，首创扬州“水在园中，园在水中”立体景观园林体系。广告语：“扬州向南我向南”。二、项目SWOT分析1、优势（Strength）1）随着政府南向发展规划的实施，本区域的各项配套设施日趋完善。2）随着政府南向发展规划的实施，本区域物业升值潜力巨大。3）西区市场的相对饱和，为本区域市场的发展带来机会。4）周边外资企业就业人群较多，有一定的消费市场。5）项目周边已有楼盘存在，且部分楼盘已经交付使用，已形成一定的人气和居住氛围。2、劣势（Weakness）1）市场对该区域的认知度还不够。2）周边生活配套尚不充分，交通设施尚不完善。3）交通设施、金融机构缺少，不宜形成商务办公区域。4）项目周边的工厂区对本项目的推广和形象塑造有一定障碍。3、机会点（Opportunity）1）政府南向发展规划的实施为区域发展带来机会，有利于改变市民对该区域的偏见。2）西区板块的迅猛发展和各项配套的成熟，为西南板块的发展提供了巨大的支持。3）西南区域中存在的开发区及其实施的详规政策吸引了大量的外来企业和商人来此落户，为西南板块的窜热加了一把火。4）威胁点（Threat）1）西南板块相对于城市其他几个区域在居住市场的发展水平上显得较为缓慢，尤其是迅猛发展且相对成熟的西区对西南区域客源的分流，威胁巨大。2）项目周边在售楼盘众多，且部分楼盘入市时间已久，竞争激烈。三、***地块项目产品建议本项目位于扬州西南区域，上面已对西南区域的发展潜力进行了全面的分析，项目地块位于邗江区，邗江中路的东侧，附近分布有电子工业园、邗江工业园、大学城，地块北部有医院、汽车西站，周边重点小学、中学正在规划筹备中。该地区性块交通便捷，周边环境良好。从相关部门了解，邗江区将投资1.8亿元对邗江路进行升级改造。未来，道路两侧将新增各6米的人行道，新增绿化面积4万平方米，改造建筑立面，增加停车位。这是继文昌路、扬子江路之后扬州又一条提升城市形象的景观大道。初步建议如下：1、楼盘定位：中高档（力争成为西南区域有影响的精品楼盘）。2、楼盘名称：***花园3、四大要素：时尚、科技、健康、和谐，打造“生活之都，品质之园”。1、时尚：致力于创造时尚的建筑空间形态。它属于社区内的人群，同时将融于整个城市。2、科技：强调住宅科技含量，便利而快节奏地畅游于现代科技的时空中。3、健康：倡导健康生活方式，提倡建设绿色家园。4、和谐：倡导现代居住区的和谐邻里关系，致力于营造一种文明向上的社区文化。4、广告主标题：生活向上，居住向南；生活之都，和谐之园。广告副标题：新城市、新时尚、新享受。“***花园”，追求“新城市和谐生活”，升级版的新时代住宅，高科技的智能化配套，诗意绿色的居住环境，和谐人本的社区文化。针对以上分析所存在的劣势和威胁，本项目要想取得良好经济效益和社会效益，必须高度重视广告宣传和销售工作。5、户型分布：针对区域客户特点（外资企业较多、青年教师和科技人员较多、外来人员较多、新婚人员较多等），主动适应国家宏观调控政策（如要求90平方米以下占到70%），同时也是为了促销和及时回笼资金，小户型应占相当比例，以控制单套总价。具体建议：面积户型比例70-90平方米二室一卫40%90-110平方米二室一卫30%110-120平方米三室二卫20%120-140平方米三室二卫10%6、价格定位：根据目前扬州市场楼盘销售价格及西南区域楼盘的销售均价，初步建议本项目均价3300元左右。开盘时价格要略低，与周边楼盘接轨。具体应根据开盘当时的政策因素、楼盘品质、市场情况而定。7、目标客户：科技人员、教师、公务员、私营企业主、外地投资客商。8、商业配套：区域内商业配套奇缺，为提升项目自身价值及附加价值，项目沿街部分宜设立商业卖场。四、项目发展战略与总体评价1、分析消费者的价值取向以及地块的自身资源，建立起自身鲜明的竞争优势，项目的价值点将得以充分挖掘。2、提升楼盘的附加值，控制总价，给予客户最多实惠，充分提升物业的附加价值，确立楼盘鲜明的个性形象，建立市场知名度及影响，抢占市场份额。3、项目推广是本案不容忽视的一环。4、把握楼盘最佳入市时机及有效方式。5、整合商业配套，针对自住型及投资型客户，分阶段推出不同