关于国际会计准则《租赁》征求意见稿的解读

关于国际会计准则《租赁》征求意见稿的解读

一、建立租赁会计准则,完善资产负债的核算规则根据目前的租赁协议，租赁被划分为融资租赁和经营租赁。经营租赁只提供相关细节。虽然相应的权利和义务符合资产和债务的定义，但它在不反映在租赁协议中。本质上是外部贷款。在实务中,部分企业长期租赁某项资产,这种控制和使用已在实质上构成融资行为和偿债义务,应确认为融资租赁,但通过对租赁合同的策划,巧妙地设计合同条款,就可将融资租赁变成长期的经营租赁,躲避了在资产负债表内披露融资租赁的义务,表象上大大降低了企业的财务杠杆风险。现行的租赁会计模式使报表使用者不能如实获得企业的经营状况,并且对融资租赁与经营租赁的严格划分过分依赖于一些判断标准,使主观性大大增强,存在诸多弊端,一直以来备受争议。为有效解决上述问题,国际会计准则委员会(IASB)和美国财务会计准则委员会(FASB)发布了租赁会计准则的讨论稿,提出了租赁会计准则修订的初步意见,目的就是制定一种新的、单一的租赁会计处理方法。新准则中将不再划分融资租赁与经营租赁,所有租赁产生的权利和义务都要按相应的方法计入承租人的资产负债表中,必将使企业某天的总资产和负债大幅增加。这对于存在大量租赁业务的零售业来说将产生巨大的影响。二、国际会计准则的新变化新《租赁》准则将在以下方面发生重大变化:(一)不同的融资租赁和运营租赁征求意见稿指出,所有的租赁都在实质上导致了承租方和出租方资产和负债的增加,不应区分融资租赁和经营租赁。(二)应将给付义务结合到现金流量的范围对于承租人来说,在租赁开始日,不论有关租赁标的物的风险和报酬是否已经全部转移,都应在租赁期开始日在财务状况表(资产负债表)中确认一项资——租赁资产的使用权和一项负债——租金支付义务。对于租金支付义务,是将应付租赁款按照增量借款利率或租赁内含利率折现后的现值。新准则的应付租赁款应是按可能性的大小将不同情况下预期的现金流量加权的平均数。而现金流量包涵的范围也与旧准则有一些不同:将应付或有租金的估计值、期限选择罚款包含在内,而将购买选择权的行权价格排除在外。对于租赁资产的使用权,是以上述的租金支付义务金额与承租人发生的初始直接成本之和进行初始计量。在后续计量中,租金支付义务与使用权资产均采用实际利率法按照摊余成本进行后续计量(摊销),而对比旧准则中,是将融资租赁设备计提折旧和将“未确认融资费用”采用实际利率法分摊。(三)后续计量中的问题对于出租人来说,出租人要通过评估在预期租赁期内或者预期租赁期后出租人是否有能力通过重新租赁或者出售租赁资产取得重大回报来确定租赁应采用履约义务法还是终止确认法进行会计处理。履约义务法:如出租人保留了与租赁资产相关的重大风险或收益,出租人应当采用履约义务法。这一点与旧准则中的“经营租赁”类似。在履约义务法下,出租人要在租赁开始日在资产负债表中确认一项资产——向承租人收取租金的权利和一项负债——履行租赁的义务。而租赁资产如同“经营租赁”一样保留在出租人的资产负债表中。租金支付收取权和租赁履约义务的初始计量金额是相同的,均为将租金按租赁内含利率折现后的现值和出租人发生的初始直接成本的和。租金支付应收款的确定则与承租人的应付租赁款的确定基本一致。在后续计量中,租金支付收取权同承租人类似,也采用实际利率法按摊余成本进行计量,并将租赁收入归为日常经营活动产生的收入。而租赁履约义务则有所不同,是根据承租人使用租赁资产的模式使用不同的方法确定剩余租赁义务。如出租人可以获悉承租人使用租赁资产生产产品的数量,则采用产出法,根据已提供产品或服务相对于预期在租赁期内需提供产品或服务总量的比例来进行剩余租赁履约义务的确定。如出租人可以获悉承租人使用资产的租度(如已使用机器小时数)与预期将使用资产的程度的比例,则按此比例进行计量。如上述两类信息均无法获悉,则采用直线法,按年限平均计量。终止确认法:如出租人未保留与租赁资产相关的重大风险或收益,出租人应当采用终止确认法。这一点与旧准则中的“融资租赁”相比,性质类似但在具体处理方法上有较大改变。在终止确认法下,出租人要在租赁开始日在资产负债表中确认一项资产——租金支付收取权,同时将租赁资产中代表承租人在租赁期内对租赁资产的使用权的那部分账面价值终止确认,将租赁资产剩余的那部分账面价值重分类为剩余资产,代表出租人对资产仍保留的权利。两部分账面价值的比例应按照租金支付收取权的公允价值与租赁资产在租赁开始日的公允价值的比例进行确定。这一点是本次租赁准则改变中的重大变化之一。在后续计量中,对于租金支付收取权采用实际利率法按摊余成本进行后续计量,而对剩余资产除计提减值外不进行重新计量。同样,出租人还是应将租赁收入和租赁费用分别归为日常经营活动产生的收入和费用。(四)“发生的最长可能租租期”的影响在新准则中,租赁期定义为“很可能发生的最长可能租赁期”,同时考虑延长或终止租赁的选择权的影响。而在旧准则中,租赁期为合同中规定的期限。(五)资产的承担承租人对于租赁资产的使用权和出租人对支付的租金的收取权在租赁开始日均确认为一项资产,同其他资产一样,也需要定期判断资产是否发生减值并确认相应的减值损失。(六)购买选择权的会计处理征求意见稿指出,当承租人对租赁资产行使购买选择权时,租赁合同应被认为终止。因此,当行使购买选择权时,承租人应将租赁合同视为一项购买进行会计处理,出租人应视为一项出售进行会计处理。而在现行准则中,由于“购价”并没有计入最低租赁付款额,因此当租赁期届满承租人行使购买选择权时,将价款贷计剩余的“长期应收款——应收融资租赁款”,并没有按新的购买处理。三、经营租赁的受众为主要经营费用的零售业众所周知,零售业从事营业业务时,绝大多数营业场所都采用租赁的形式,如商场、超市、仓库等。由于经营租赁并不体现在资产负债表中,因此大部分零售企业均将合同巧妙设计为“经营租赁”的形式。根据统计资料,2008年全国批发和零售业营业额增加值为23100.7亿元,占全国GDP中第三产业增加值的19.2%,而零售业的经营成本中作为费用处理的租金就占到21.1%。以《北京市王府井商场股份有限公司2009年年度报告》为例,2009年该公司的营业场地租金费用高达242337474.92元之巨。可见此次准则变化对以租金为主要营业成本费用的零售业来说影响巨大。零售业作为承租方,主要有以下几个影响:(一)债务负担重的预测此次租赁准则变化最直接的影响是将原来为表外融资的经营租赁实现资产负债表内化。对于零售业来说,以前只在利润表和现金流量表中按费用出现的店铺租金将以“使用权资产”和“应付租金债务”的形式出现在资产负债表中,使资产负债率、财务杠杆等指标出现显著的不同。现使用北京W上市公司2009年披露的资产负债表和报表附注,并假定折现率为7%(以同期银行商业贷款利率5.81%为基数略微上调)。W公司从事零售业,不可撤销经营租赁主要来自租赁商铺。于2009年12月31日(T),W公司已签订的正在或准备履行的不可撤销经营租赁合同需于下列期间承担款项如下:计算超过3年的每年租金支付额。假设从第4年开始,每年支付的租金等于第3年。如表1所示,公司需要大约14年时间才能支付完“3年以上”的租金4340931406元。按照年金现值和复利现值模型,该笔未来支付义务的现值为308204848×8.745×0.8163=2200133714元。2009年末,W公司由此项不可撤销经营租赁合约形成的支付债务总额为5182895403元。假设租赁初始直接费用为1万元。按照新准则,应将最低租赁付款额的现值列为负债下的“应付租金债务”,再将最低租赁付款额的现值与初始直接费用的和列为资产下的“使用权资产”,调整后的资产负债表简表如表2:由数据可知,W公司的“资产”总额上升了69.91%,但“负债”总额上升了115.97%。资产负债率由原来的60.28%上升至76.63%,债务保障系数(所有者权益/债务总额)由30.50%下降至25.83%,表外负债是表内负债的1.16倍,各类财务杠杆比率均大幅上升,股东的风险大幅上升。此外,如此高的资产负债率还很可能影响公司下一步的银行贷款。在旧准则下,零售业企业大多愿意采用经营租赁形式,不仅方便、快捷,绝大多数风险没有转移,有利于公司在更好的地址发展,更是由于经营租赁带来的特殊的表外融资的优点。但在新准则下,经营租赁也成为实质上的融资租赁体现在表内,公司还要承担比按公允价值折旧高很多的场地租金,势必会有一部分实力较强的企业更多地选择购买商铺而不再是租赁,这样在同等的资产负债表的数据下,不仅可以降低成本,还可以保值增值。可见,新准则使零售业企业的资产负债表提供了更为准确的信息,也使零售业企业的资金管理等方面面临更大的挑战。(二)租赁引起的现金支付在旧准则下,零售业进行经营租赁时,将租赁把支付的现金全部作为经营活动现金流出,而在新准则下,作为承租人的零售业企业应将租赁引起的现金支付归为筹资活动。以下,仍以北京W上市公司的简化案例来说明,见表3:(调整额为附注中本期租金费用额)由此可知,在新准则下,W公司的经营活动净现金流增长,筹资活动净现金流减少,表明公司在经营活动方面得到的现金流远比按在原准则下的高,而在筹资方面支付的金额也要比现在现金流量表中体现的多很多,因此使现金流量表的结构发生了很大程度的变化。(三)w公司的主要经营费用零售业作为承租人根据新准则应在损益表中将使用权资产的摊销和租金支付义务的利息(财务费用)分别列报。以下仍以上述W上市公司的简化案例来说明,利用1中调整后简化的资产负债表中的资料,假设现为T+4年期末(T为2009年12月31日),每年需支付308204848.00元,需要支付14年,折现后在T+4年期初租金支付义务为2695251395.76元,假设初始直接费用为10000元,则使用权资产为2695261395.76元。增量借款利率仍为7%。W公司的主要会计分录为:借:销售费用192518671.13(2695261395.76/14)贷:使用权资产192518671.13由此可知,在新准则下,W公司的营业利润减少了14.07%,费用整体来说增加较多。可见,新准则不仅大幅影响了资产负债表的数据和现金流量表的结构,还一定程度地影响了利润表,对于零售业上市公司来说影响巨大。四、企业反应措施(一)商业领域租赁方式选择要符合租赁特点的商业地区通常情况下,经营租赁所支付的租金及初始直接费用一般要高于融资租赁下的利息支出,但由于在旧准则下存在的表外融资优势与方式灵活、简便高效、减少本期压力等优点,经营租赁一直是零售业青睐的租赁方式。新准则下,会计中租赁将不再划分类型,但并不意味着经营租赁会消失。对于零售业来说,当企业的资金流动状况较好、财力雄厚并有意愿使用租赁标的物处长期从事零售业时,应尽量选择融资租赁或购买的方式均得资产。这样在同等情况下,从长期看来,公司不仅以较低的对价取得资产,更使公司占有的实体资产增加从而降低财务杠杆、资产负债率等,此外,在现今形势下,零售业租赁取得的楼盘或商铺等还为企业带来了一定的投资机会。(二)发展商业租赁由于新准则对租赁期的定义为“很可能发生的最长可能租赁期”,因此从分公司角度出发,可建议母公司新设立租赁分公司单独从事租赁业务。租赁分公司首先从集团外部融资租赁或购买商铺等,而其业务中的一部分即为以较低价格为从事零售业的分公司提供经营租赁。经过租赁分公司的操作,零售业的公司即可在因租赁事项引起的资产负债表的最小变化的情况下进行商铺的租赁。此外,如不考虑其他因素,母公司还可