年安徽某新闻大厦项目投资报告

**日报社：我公司受贵单位的委托，现对政务新区梅山南路与**南路交口拟建的“**新闻大厦”项目进行投资分析研究。

本投资研究分析的参考资料来源有：**市政府部门公布的资料和相关的市场调研。我司在依据**市有关建筑定额和现在的市场售价与租金情况的基础上，对项目进行投资分析，兹将《**新闻大厦项目投资分析报告》呈献给贵单位。由于时间仓促，报告中定有不妥之处，请贵单位指正。

**有限公司

二OO六年十一月二十八日

目录第一部分城市经济文化背景

第二部分**市近三年房地产市场分析

第三部分**市现阶段房地产开发情况及需求分析

第四部分相关楼盘项目市场调查

第五部分**新闻大厦项目SWOT分析

第六部分**新闻大厦“开发思路Ⅰ”（出让）投资效益分析

第七部分**新闻大厦“开发思路Ⅱ”（划拨）投资效益分析

第八部分开发思路Ⅰ、Ⅱ综合比较分析第一部分城市经济文化背景一、**市情概述

**辖五县（寿县、舒城、金寨、霍山、霍邱）四区（金安、裕安、开发区、叶集试验区），市域总面积17976平方公里，占全省总面积12.9%。

**市区行政区域土地面积3583平方公里，市区行政区域面积为全省之最。行政区内实际已经开发建设（市政和公共设施基本具备）的建成区面积46平方公里，建成率仅1.28%。市区总人口175.5万人，仅次于阜阳市（181.77万人）；其中非农人口31.5万人，仅占市区总人口数的17.9%。**城市人口密度490人/平方公里（175.5万人/3583平方公里），全省平均城市人口密度为1471人/平方公里，合肥已达2458人/平方公里。

截止2004年底，全市常住人口667.75万人，其中居住在城镇的人口140万，占市域总人口的比重（城镇化水平）仅20.97%，远低于全省的27.81%。市区人均居住面积13.32㎡。

**常年外出流动就业人口达107万人，季节性外出务工者约35万人，大部分人在省外从事劳务活动。可以预见，日益庞大的农村剩余劳动力人群异地城市化现象将持续下去。裤二你、植*娘*艺经滤济伪与极历促史刮文贴化殿概锐况

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（1）以现有城市建成区为发展基础，实行城市外延拓展及存量土地的再开发相结合；在规划近期要着重优化建成区范围内的土地资源配置。充分利用现有城市各项设施，优化城市生活环境，提高城市生活品质。

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（8）旧区更新改造应与老城区保护相协调，确保文物保护单位的保护范围用地，建设控制地带的建设必须符合要求文物保护的法规规定。

（9）旧区改造应科学制定合理的技术经济指标，合理确定容积率、建筑密度、日照间距和拆建比等控制性指标。

6．城市主干道格局

规划主干道格局为“六纵三横，双环结合”，其中“六纵”是指西城路、磨子潭路、**北路-**南路、梅山北路-梅山南路、西望北路-西望南路、朝阳北路-朝阳中路-朝阳南路；“三横”指寿春路、皋城西路～皋城中路～皋城东路、**路～**西路～**东路；双环指安丰北路～安丰南路～**路～响洪甸路以及华山路～宁平北路～宁平南路。主干道规划红线宽度30～60m。

7．绿化景观系统的规划

（1）以提高城市居民的居住环境质量和建设环境优美的生态型城市为目标，进行城市园林绿化系统规划和建设。结合**城市的自然环境特色与人文景观，合理布局公共绿地，形成完整的城市绿地系统，并形成城市绿化景观特色。规划城市绿地面积877.52万㎡，占城市建设总用地14.50%，人均绿地面积14.63㎡，其中公共绿地面积625.30万㎡，人均公共绿地面积10.42㎡。

（2）园林绿化系统分期目标为：近期（2005年），重点扩建现有绿地和公园，改善主要道路的绿化。中期（2010年）建成一批干道绿带、滨河绿带等。远期（2020年），以提高完善为重点，优化滨河绿带，新建并完善大型街头绿地及各类公园。

（3）规划确定城市公共绿地系统：

①城市公园：中央公园、人民公园、滨河公园、烈士陵园、皋陶文化园、中心广场绿地、城南公园。

②区级公园：青年公园、和风公园、**公园、柳岸公园、站前公园、旭日公园、雨渊公园。

③滨河绿地：规划淠河总干渠和老淠河两侧建设20～70m宽滨河游憩绿化带。

④此外，在各个居住组团和街道设置社区绿地和街头绿地。

（4）规划要求在城区主要河道两侧及规划建成区外围，建设生态绿地。生态绿地可与苗圃、果园、现代农业开发项目等相结合。通过生态绿地的控制和建设，使城市的生态环境质量得到进一步提升。

8．近期发展和建设重点

（1）规划城市近期人口为32万人，建设用地3000.59万㎡，人均建设用地93.77㎡。

（2）近期集中建设开发南部、西南城区以及东部开发区。南部城区重点建设市级行政文化中心和宁西铁路**站的站前综合服务区。西南部近期重点建设裕安区级行政机构及配套商业服务设施，推动城市向西南方向发展。东部以市经济技术开发区的发展为主，进一步完善开发，促进招商引资。综述：

**城市综合条件优越，同时城市规划更是为我们描绘了一幅新**繁盛蓝图，方兴未艾的房地产开发又在当前全面推动了城市住宅建设。陆续建成的锦绣花园、兴美花园、明都花园以及开发建设中的龙湖山庄、天盈星城、和顺名都城、上城国际、上院、平安怡景苑等一大批住宅小区，将进一步改善**市民的居住质量和居住环境，同时培育新的居住观念，带来房地产开发与置业的全面升级。

随着**城镇化建设的不断推进，一个注重经济、社会和生态的综合协调发展，经济商贸繁荣、功能布局合理、交通便捷、绿色环绕、富有人文气息、适宜居住和创业的区域性中心城市将展现在我们面前。

**城市的快速发展，为“**新闻大厦”项目建设奠定了良好的经济环境和市场基础。第二部分近三年**市房地产市场分析一、土地储备与用地规划情况

1．土地储备状况

城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58万平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，**路以南、312国道以北的区域。

**土地储备目前已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让，"征、收(购)、储、供"一条龙管理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明**市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。2．土地出让与开发

自2002年起**在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有计划推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20个地块，约1692亩。2005年出让25个地块，约2185亩。2006年上半年出让土地30余宗，约1428亩。

结合近三年的情况可见：土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004年来明显增多，从中也可看出，房地产开发项目增速较快，竞争渐趋激烈，但土地的价格仍在一个稳步上涨的层面上前行。二、房地产开发市场概况

1．开发状况

自2000年到2005年以来，共有60余家开发企业参与**的房地产开发，其中来自市外的开发企业48家，开发土地面积5400亩，其中老城改造面积3500多亩。并开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.94平方公里，先后改造地块40个，拆除各类旧房屋170万平方米、开发面积200多万平方米、商品房约140万平方米。

**明令城市规划建设用地60平方公里以内及西环路外侧200平方米至老淠河（窑岗嘴大桥至新安大桥段）范围内的农民既城市近郊特定范围内的住户，符合新建或翻建住宅条件并提出建设申请的，原则上必须进入市政府统一建设的安置点，购买公寓住宅。每户80平方米以内按建设成本价提供，超出部分按市场价购买。首批来自芜湖、江苏、福建的开发商开发建设了毅达小区、明都花园、锦绣花园、兴美花园等，以此带动了**市的房地产市场。同时，一批投资较大、档次较高的项目，如天盈星城、和顺名都城、龙湖山庄、徽商国贸中心、明珠广场、沃尔特大酒店，也正在加速开发建设中。

2．价格状况

**房价大体经历三个阶段，1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年-2005是1400-1880元/平方米。2006年多层住宅城区都在2200元/平方米以上，其中城南板块住宅均价也已超出2000元/㎡。高层、小高层的出现将使房价提升一个层次。但**小高层住宅在销售去化上不够理想，如：位于**路上的华安中心广场在上半年市场价仅为2300元/平方米。

由于2003年度开工面积较少，导致2004年竣工房屋市场放量相对较少，加上旧城改造带来的需求拉动、城区常住人口增加等因素，自2004年初起，住房价格呈现出迅速增长的发展势头。2006年6月以后新开工面积激增，如：香格里拉花园1期、龙湖山庄1期B组团、上城国际等纷纷大体量开工，因此到2006年底或2007年初将有大量可售房源集中上市，加剧市场竞争。因此未来市场形势不容乐观，房价上涨的势头会受到一定的阻碍，加大房地产投资市场风险。

3．市场特点

从经济水平来看，**近几年的发展比前些年有了更快的发展，经济较为稳定，特别是在经济开发区、政务新区的带动下，区域发展潜力看好。由于当地的外来人口不多、辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化和城市边缘城镇居民购买，1/3房源为动拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力。

从房地产业发展来看，由于城市居民自建房或单位集资建房相对较少，大部分人都接受了商品房的概念。商品房在**迅速启动和被广大客户接受，使得房地产供应、尤其是住宅供应一直都处于供销两旺的良好势头；外埠房地产商抢滩**，在提升了**房地产发展水平的同时，也将本土部分小开发企业或体制落后的企业淘汰出局，以东苑小区、中房**分公司等**房地产领头羊已经淡出。**房地产业经过了谨慎启动、盲目开拓，到政府有序管理后，正逐渐走向理智和成熟，培育了一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家。随着商品房的上市量稳步上升，到2006年商品住房的销售逐步转稳，呈现出健康发展的市场面貌。

从产品特征来看，**市现有住宅建筑面积在80-130平方米（二居室及三居室为主）楼层在二、三、四、五层的去化较快。在2004年时期，商品房仍以满足初步的住宅功能为主，对小区绿化以及小区物业管理以及配套服务方面较为欠缺；纯住宅项目较少，大多住宅采取商住一体的格局，商业氛围太浓，也降低了住宅的品质；栋间距太小，停车位设计较少，景观布局一般，整体居住环境不尽理想。但是自2005年上半年到2006年7月龙湖山庄1期开盘，这样的面貌已经有了巨大改变：社区规模更大、企业实力更强、强调景观环境、社区配套、倡导社区文化、注重舒适型住宅。但是现阶段仍然存在“大面积户型的去化难度大和购买力不足”等特点，尤其是社区商业街区偏多，呈现出商铺供过于求的局面。

从消费热点来看，住宅集中在城南板块、**一中周围、环九墩塘和中心广场区域，分别具有政务区、教育、环境和时尚概念，区位特色十分明显。商业铺面热点分散，单层小铺面需求较旺。

从产品需求来看：住宅热、商业冷。从城区明珠广场、徽商国贸中心、豪门花园等楼盘来看，都存在一个共性，就是住宅供不应求，店铺门面房问津者少。徽商在住宅市场风光无限，始终引领**房价，为疯狂上涨的房价推波助澜。然而，其沿**路商业步行街销售步履艰难，沿人民路商业迟迟不予定位。豪门花园商业铺面更是创下单月无销售的尴尬记录。明珠广场步行街小铺面好于大铺面，而沿**路黄金地段的已封顶的两幢7层综合楼，本地市场也难以接受，没有产生预期的所谓黄金效益。各家都分别成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投资。三、近三年房地产市场分析综述

1．地产供销平衡，空置率低，整体呈现健康良好的发展势头。

**房地产市场商铺目前已经出现一定的饱和迹象，空置情况较多；住宅则主要以解决基本居住问题的刚性需求为主，投资投机比重小，住宅市场处于健康稳步发展阶段，且一定程度上出现供不应求现象。

2．地产销售价格整体呈现稳中有升的态势，其中住宅上涨幅度最快。

**市房地产开发处于健康状态，住宅供不应求，销售形势理想，价格上涨较快。

3．地产开发品质逐步提高，物业管理日益完善。

随着房地产发展的日渐成熟，开发商日益重视营销策划，重视产品规划设计，市民购房也更加看重小区环境、户型、物业管理等，并愿意为此支付较高的房价。

第三部分现阶段房地产开发及需求分析目前，**地产开发已经进入品牌运作的特定时期，强势品牌下的规模效应，将**地产开发引向一个崭新的发展阶段。上海天盈投资、**、安徽省高速公路等省内外大型企业纷纷投资**地产开发，这三个企业开发项目总规模超过100万㎡，加上**地产项目、水云涧、华府项目等，城南在建项目总规模突破150万㎡，占全市在建项目总量的50%以上，因此城南地产一定意义上昭示**地产风貌，引领地产投资置业方向。这里特就客户层走访调查认知与置业需求等分析如下：一、现阶段房地产开发情况

目前，**房地产开发基本上可分为老城区、城南、城北、开发区四大大板块，其中：

1.老城区板块：交通便利、生活配套完善，但拆迁安置量大，在目前拆迁难度日益加大情况下，项目开发周期较长。从一般项目规划看，由于住宅多数回迁安置，可售部分较少。因此，开发商为了追求利润最大化，都以“店面最大化”为规划原则，盲目追求商业面积，一定程度上造成了老城区店面供大于求，部分社区店面出现了销售难、租金低和出租率低的现象。而住宅由于地理位置优越，市场需求旺盛，销售情况理想。

2.城南板块：规划发展重点方向，新政务中心、火车站都位于板块内，但现有交通和生活配套略显不足。该板块内项目多数为净地，规模大，容积率低，以住宅为主。该板块项目开发规模大、品质高，开发项目主要有“**山庄”、“天盈星城”、“上城国际”、“和顺•名都城”、“香格里拉花园”、“水云涧•名居”等。随着城市规模的扩大，该板块内项目由于居住品质较高，也被市场广泛认可，并逐渐成为新一轮的投资置业热点区域。

3.城北板块：主要指靠近**一中、皋城中学、汇文中学等省市重点中学旁边的项目，该板块项目也以住宅为主，主打教育牌，代表楼盘“上院小区”，销售价格和销售情况都较为理想。

4.开发区板块：位于**市经济技术开发区，主要面向原有在开发区工作生活的人群，项目也较少，对**市区内的项目影响较小。二、商品住宅消费者特征及其需求特点

1．受访者目前居住状况调查

目前**市民自有住房比例较高，但主要还是以单位自建房和经济适用房为主，考虑到受访者在接受访问时心理因素所导致的误差，实际拥有完全产权的商品房的市民所占比例可能会低一些，49%的受访者与父母同住，随着这部分受访者经济实力的提高和新的住宅理念的认同，这表明目前商品房在**的住宅市场中尚未占据主导地位，商品房对于希望改善和讲求自身居住环境和品质的客户还有相当大的发展空间。如右图所示。

2．受访者购买有完全产权的商品房的潜在意愿调查

近年随着**市商品房住宅的开发力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被当地市民所接受。调查显示有86%的受访者在三年内有购买商品房的意愿，并且打算在一年内购买商品房的占到了27%，表明**市民已经逐步认同了商品房住宅理念，有相当大的潜在消费群体。如图所示：

3．受访者预期购买商品房楼型调查

调查显示有73%的受访者预期购买的楼型是多层住宅，反映出多层住宅在**市民心中认可度最高，从经济发展及购买能力等层面考虑，在相当长的一段时期内多层产品仍是**房地产市场的主流。市民对小高层的了解度相当有限，只有约21%的受访者预期购买小高层，但随着现代居住理念的不断深入，本地居民对高端产品认识与接受度也将逐步提高。小高层住宅是住宅类型中的一个重要的有机组成部分，而以小高层面世的住宅个案必将引领当地的现在居住理念，提升项目整体品质和声望。

4．受访者预期购房总价调查

调查数据显示：在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套。其中，购房预算在15万/套以下的占31%，愿意用15-25万购买一套住房的占37%。调查结果于目前**的经济发展程度以及市民的购买力基本相符，同时考虑到调查时受访者对价格询问的敏感性，其价格实际接受程度可上浮5%－10%。

5．受访者预期购房单价调查

被调查者认可的商品房单价都集中在1500-2500元/㎡，有5%的受访者选择了1000元以下/㎡的价格，分别占12%、31%、30%、20%的受访者选择了1000-1500元/㎡、1500-1800元/㎡、1800-2100元/㎡、2100-2500元/㎡的价格。只有2%的受访者承受的商品房单价超过2500元以上/㎡，调查结果于目前**在售的楼盘单价基本相符。6．受访者购房目的调查

从消费者购房的目的来看，投资与居住仍是两大主要需求。在购房者中，属一次置业和属二次置业的占72%，投资只占5%。而由于**外来人口较少，二级房地产市场不活跃，没有专业的中介机构，所以用作出租的也只占7%。以上情况说明，一是**旧城改造力度加大，目前的房地产市场仍处在成长期，购买者仍以自住为主；二是投资型购房者所占比例较低，上升速度也较慢。

综合分析可知：

主力客源均为**本地居民，且购房目的多为自住，这表明**的房价是有实际需求作为基础的。

从建筑形态上看，目前**市场上住宅产品以多层为主流，因其得房率高、物业费低而倍受消费者青睐，但各种产品的市场接受度正逐渐发生变化，选择小高层的客户会逐渐增多。

在未来期望购买两房和三房的，面积在100-130㎡人群占绝大多数，数据结果从侧面反映了当地未来住宅的一个发展方向，将在满足基本居住功能的同时逐步向舒适性过渡，三房是未来市场的主导。

在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套，认可的商品房单价都集中在1800-2100元/㎡，与倾向购买的户型相对应，反映出目前**较低的房价水平。

数据反映出**市民在购房时最看重的是地段、价格、交通和建筑质量，分别占受访者总数的30%、25%、12%、10%，购房者对周边环境的极大关注也说明了周边环境对楼盘项目的重要性以及购房者成熟度的提高。

调查显示**25-35岁这个区间的消费者有购房意向占受访者总体的47%，该类人群在对住宅环境有较高要求的同时，由于经济实力的限制，对总价又较为敏感，两房和面积偏小的三房的居住功能已经完全能够满足该类人群的需要。三、商业地产市场分析

1．**商业概况

**市是**区域中心城市，有**明珠之誉。经过多年的改革，多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，物流配送、网上交易、连锁经营等现代经营方式正在兴起。全市拥有2000平方米以上的综合商场30多个，**商都、**商之都、西都时代广场、**百货大楼等处于龙头地位。拥有各类市场350个，营业面积126万平方米，年交易总额55亿元。

**商业整体上可分为**路沿线、**路沿线、**街沿线3个部分，其中**路沿线以**路与梅山北路形成的“十字”形轴线为中心商业区；**路沿线主要以**路周边的沿街店铺和专业市场，**街沿线以兴美花园商业街、沿街商铺和服装城为主。

**商业市场存在着规划滞后、服务网点功能单一，群组组合紊乱，特色不明显，差异不大，集散效应不明显等现状。

随着**经济的不断发展以及消费者需求的变化，**商业也态也发生了深刻的变化：从原来的百货商场为主的零售业形态逐步过渡到形成了连锁超级市场（世纪联华）、专卖店（主要集中在服装、电器行业）与百货商场（**商之都、**商都）等多样化形式并存的零售业态模式。

虽然目前**形成了多种业态并存的商业局面，但在档次、产品内容、种类方面仍有较大局限，同质化倾向较为严重，商业物业内的业态、业种布局也不尽合理，并仍以出租铺面的传统百货业经营为主，缺乏功能整合的综合性物业，也正因这些问题的存在，**在商业业态上有很大提升与发展的空间。

2．商业发展机遇

商业发展的基础条件将进一步完善：随着**旧城改造力度的加大，**在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和科技、管理人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。

商业发展的市场需求将进一步扩大：随着**城市经济的不断发展，市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。

商业市场管理将进一步规范：**现阶段的专业市场，如魁星阁家具市场、温州装饰建材批发市场、等存在着管理比较混乱，结构布局不合理等弊端，随着商业的不断发展升级，必将形成有效的管理机制来规范商业市场。

商业发展的环境将进一步优化：根据城市总体规划，到2010年**将发展成为市区40万人规模的现代化城市，城市规模的扩大、城市经济的发展，合肥对**经济的辐射等战略实施等诸多有利因素，都为**城市商业带来前所未有的发展机遇。3．关于对商业经营户的问卷调查

（1）经营者店面经营模式状况调查

（2）经营商品倾向性选择调查

铺面房受到较多数经营者（48%）的欢迎，同时市场类商铺也受一定数量经营者（39%）青睐。对比经营者商品种类倾向性选择，可以看到服装类是经营者的主要选择，总的来看，经营者对经营类型的倾向和对店铺形式的倾向是由当地消费水平、习性，商业发展水平等因素决定的，但也要看到的是经营者在选择经营产品时通常是针对目前的产品经营种类、经营状况、周边环境及周边竞争状况为考虑因素，因此不排除在所经营区域实现经营产品差异化，以回避直接市场竞争情况的存在。（3）经营者预期理想商铺面积调查

经营者对经营类型的倾向和理想中的经营规模决定了理想建筑面积的大小。21-50㎡区间是经营者的主要面积选择，比例为49%，其次为50-100㎡区间，比例为38%，其余面积区间选择比例相对较小，总和为13%。商铺面积也反映了经营者对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。（4）经营者预期购买商铺总价调查

a．购买总价：

b．购买单价

调查显示，就购买总价而言，37%的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺，42%的经营主愿意购买总价15-25万元的商铺；就购买单价而言，55%的经营户目前只能承受5000元/㎡以下的单价。除去因现场的价格调查可能存在的一定误差，价格接受度上可上浮10－15%的因素外，调查表明**本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足，因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外，更应关注的本地及外埠的商铺投资者。5．经营者预期租赁商铺价格调查（元/月/间）

调查显示，就月租金支出而言，2000-2500元/月的租金是大部分经营户的承受上限，少数实力较强经营规模较大的经营户能接受3500元/月的租金。不同的租赁价格反映了经营者在自身经济实力和对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。综合分析可知：

商业发展水平不高，经营理念相对较落后，经营户未能摆脱传统街铺经营模式，对商铺的地段因素尤为重视；

商铺以沿街店面形式为主，商铺经营户绝大部分租赁商铺进行经营；

在有更合适商铺的前提下，经营户绝大部分（83%）有购买或租赁新商铺的意愿；

在购买新商铺的方式方面，有相当一部分的（37%）的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺，绝大多数经营户（42%）愿意购买总价在15-25万元的商铺，表明有相当部分商户将成为新推出的商铺的潜在购买者；同时表明本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足，因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外，更应关注的本地及外埠的商铺投资者。

有相当部分商户仍以现有资金数量作为购买商铺的考量依据，多数不愿以银行贷款的方式实现商铺的购买，这就一定程度上制约了该类人群的总价接受度。

第四部分相关楼盘项目的市场调查通过上述对**市经济环境及房地产市场的系统分析，我们已经对该市房地产市场有了一个整体的认识。这里为对“**新闻大厦”项目市场前景和销售定价进行科学分析，特就目前房地产市场上比较活跃的代表楼盘进行了走访调查，以便分析决策。项目名称和顺•名都城天盈星城

项

目

概

况联系电话******

项目位置**路与佛子领路交界处西北面**南路与佛子领路交界处东北面

开发商**有限公司**有限公司

占地面积420亩（其中酒店120亩）330亩

总建筑面积21万㎡27万㎡

容积率1.241.23

交房时间项目分三期开发，一期交付入住一、二期已交付使用，三期即将交付，四期销售中

住宅情况主力户型80～100㎡占比40%，

105～137㎡占比60%,三房133㎡为主，

二房80-90㎡

销售价格1F/1850，2F/1920，3F/2150、4F/2050，5F/1920，标准层均价1920，复式6F1400元/㎡1F/1750，2F/1820，3F/1950，4F/1900，5F/1770，标准层均价1850，6F（不带跃层）1630

分析城市发展新区，目前生活配套不齐全，主打“五星级河畔生活”概念，环境好，居住品质高，安徽水利上市公司实力，项目销售情况较理想。城南板块最早开发的项目，规模大，商住分离，所处城南板块目前配套不全，因此销售去化情况最好。

销售进度分三期开发，一期已售磬，二期共600多套住宅，分三个标段出售，第二标段小高层在售；三期别墅项目正在销售。一期、二期已经入住，三期即将交付，四期销售中。

店面情况主力户型沿**南路规划部分双层店面，单元面积100㎡以上。沿**南路、**南路规划部分双层店面，单元面积100㎡左右。

销售价格尚未推出4000～4500元/㎡

分析尚未推出以火车站商圈为主导卖点，宣传火车站将带来巨大人流、广阔商业前景，销售情况不理想

销售进度尚未推出40%左右项目名称星耀裕龙城安丰大厦

项

目

概况联系电话****项目位置**西路**路与**南路交界处

开发商**有限公司**有限公司

占地面积

总建筑

面积16800㎡10800㎡

交房时间2005.05开盘，2005.09交房2005.07开盘，2006.6交房

住宅情况主力户型二房85㎡，三房110～140㎡，

复式150～200㎡二房100㎡，三房110～120㎡

销售价格3F/4F/1950，5F/1850，标准层均价1910，6F/1750，7F/950，复式房均价14503F/2280，4F/2120，5F/2080

标准层均价2140，复式房均价1550（含7F）

分析项目规模较小，现场自然销售。项目规模较小，住宅居住品质不好，而且沿街较吵。

销售进度基本售空基本售空

店面情况主力户型沿**路共25套店面，主力面积110～120平方米，面宽3.3米，进深14～16米，层高3.2～3.5米。沿**路双层店面主力面积120㎡，面宽3.3米，进深17.8米，层高4.5米。沿**南路双层店面面宽4.1米，进深10.7米，层高4.2米。

销售价格6200元/㎡**路均8000元/㎡，**南路均价7500元/㎡

分析位于**西路主干道，当时销售价格相对较高，销售情况不好。地段好，总量不大，定价较高，销售情况不理想。

销售进度基本售空基本售空项目名称**新天地兴美花园四期

项

目

概况联系电话**

项目位置**街与**街交界处**街

开发商**有限公司**有限公司

占地面积11.3万平方米2.6万平方米

总建筑面积20.8万平方米4.2万平方米

容积率1.841.6

交房时间二期2005.10，二期拆迁中

住宅情况主力户型一期住宅回迁后，仅剩18套标准层，面积63～100㎡，另有54套复式房，面积120～183㎡一房55㎡

二房70～90㎡

三房110～130㎡

销售价格一期05年1月份开盘，当时价格较低，标准层均价1800元/㎡标准层均价2000元/㎡

复式房均价1400元/㎡

分析市中心生活配套齐全，住宅户型面积不大，价格适中，销售情况理想地段好，户型合适，价格不高，销售情况较好

销售进度一期推盘两个月即全部售完。目前推出小套房，面积45㎡左右，共约240套，已经销售40套75%

店面情况主力户型**街双层店面105㎡，内街单层店面20～50㎡双层店面，**街20㎡，内街80㎡

销售价格5500～6000元/㎡**街5500元/㎡，

内街3500元/㎡

分析该区域人口密度高，且项目以单层小店面为主，总价低，销售情况理想该区域店面供应量有饱和迹象，项目以社区店为主，面积大总价较，定位没有与原有周边店面形成差异化，因此销售难度较大

销售进度全部售磬尚未开始销售

项目名称明珠广场香格里拉花园

项

目

概

况联系电话**

项目位置**中路**路

开发商**有限公司**置业

占地面积6万多㎡150亩

总建筑面积15万㎡15万㎡

容积率2.251．19

交房时间一期2005.3.31预计明年上半年

住

宅

情

况主力户型多层住宅80～140㎡，高层219～229㎡110㎡、98㎡

销售价格项目04年6月份开盘，当时标准层均价1700，复式房1100，

目前高层均价2500尚未公开

分析地段好，毗邻九敦塘公园，但是高层面积大，单价和总价都高，且全部为东西向，目前销售去化较慢、推广难度大。紧邻各大楼盘，区域板块好，目前入市广告推广力度较大。

销售进度多层住宅已经销磬，高层即将推出。/

店

面

情

况主力户型双层店面110平方米以上1期没有，2期规划但在调整中

销售价格5000元/㎡/

分析地段好，主打步行街概念，但是量太大，共有800余间店面，且面积总价都较高。只在去年开盘时阶段性兴旺，后续销售难度大。/

销售进度60%/项目名称**山庄金**广场

项

目

概

况联系电话**

项目位置**路**南路

开发商**有限公司****置业发展有限公司

占地面积400亩30亩

总建筑面积40万㎡4万㎡<B<div>r/>容积率1．642．02

交房时间一期2007.4.282006年11～12月

住

宅

情

况主力户型多层住宅80～140㎡137㎡、147㎡

销售价格项目06年7月开盘，

销售均价2000元/㎡均价2180元/㎡

分析地段好，配套**中学、幼儿园，城北小学新区，高速公路公司实力优势，目前销售去化较快、开盘1个月内销售突破80%，1期书香门第B组团目前正在火爆认筹中。/

销售进度A组团多层住宅销售90%以上Ⅰ期已封顶，销售80%；

Ⅱ期尚未动工，共3幢高层

店

面

情

况主力户型双层店面70平方米左右100㎡左右；双层

销售价格尚未公开/

分析地段好，步行街，大社区小体量商业，1期4000㎡商业预定踊跃，发售尚早，预计在岁末推出。/

销售进度//第五部分**新闻大厦项目SWOT分析一、项目概况

本地块位于**南路与梅山南路交口之东北角，总用地面积4万㎡，建设用地面积20350.2㎡，地块西临梅山南路与广电中心相对，东南侧临政务行政中心，南侧属待开发地块，北临国防科技学院及城市滨河公园。区位上属典型的政务区板块，她在梅山南路城市纵向主干道边沿，离**市商业中心约1公里，离**市新火车站、汽车站2公里，紧邻淠河与滨河公园，区位优势非常突出，是**新城区最宜商住两用的核心地块。

在规划上，这里过去是郊区，现在是新城区，将来是**政务区的行政中心。

在心理上，这里是城南，市民在心理上的接受速度低于规范和建设发展的速度。二、项目SWOT分析

1.优势分析:

（1）优越的地理位置：位于政务文化新区，相距市中心与火车站及客运南站不过1000米，往东200米即是市政务大楼及金安区行政中心，向东2000米为市客运东站；

（2）紧邻城市交通主干道：处于政务区与老城区的连接的城市景观大道——梅山南路与**南路交口处，4条公交路线连接客运东站及客运南站、火车站，向南500米即是312国道，交通便捷通畅；

（3）优美的周边景观资源：滨河公园2期、淠河景观带、水上公园、梅山南路景观大道，都使本案独具优越景观资源的核心地位；

（4）政务新区日趋成熟：本项目所处的城南大型高尚生活板块框架显现：和顺名都城、天盈星城、水云涧、**山庄、上城国际、香格里拉花园、华府等项目正在开发建设中。目前，市110指挥中心、市政务服务中心、市工会、市广电中心、徽商银行、中国移动通讯、中国联通等单位的入驻，已经营造了良好的区域商务功能，而随着南华路商业街、万佛路大型超市、沃尔特酒店、**中学、水上公园、滨河公园2期以及市体育中心的规划建成，政务新区必将形成一个辐射广泛的新商业文娱中心；不久的将来本项目周边将形成高起点文化新区。

（5）主楼21层，区域地标建筑：城南政务区第一高度、标志性建筑，纯高层高尚社区（以房地产开发为例），与广电中心建筑交相辉映，更加彰显出它的磅礴气势，由此所带来的投资热情将是不言而喻；

另外，新闻单位的公众形象，有利于提升项目的市场竞争力和引导投资置业。2.劣势分析:

高层住宅置业观念尚需引导，目前面临着一定的市场抗性。3.机会分析:

政府即将搬迁入驻政务中心，直接刺激商业配套、生活配套、商务配套、市政配套的加速建设进程，增加办公与居住的多重氛围。

**中学开工建设、水上公园建设，进一步增进板块的教育与休闲功能。

政府入驻后，必定回加快对梅山南路以**幅地块的出让、开发建设，土地升值，带动房价上涨，更多精品项目大量涌现。4.威胁分析:

城南版块房地产开发量较大，竞争激烈，有一定的市场压力。小结：

综合上述SWOT分析，我们认为该项目地块是不可多得的黄金地块，只要操作得当，将有着良好的开发前景。第六部分项目“开发思路Ⅰ”（出让）投资效益分析一、项目开发建议

政府将地块挂牌出让，报社独资或合资成立开发公司摘牌，建设**新闻大厦项目。按照委托方初步构想，拟建21F酒店办公主楼1座（含群楼）、2幢高层写字楼（沿街设计部分2F商铺）、1幢高层住宅，整体设计呈围合式布局，中庭花园下设7000㎡地下车库。总建筑面积82000㎡，其中写字楼11000㎡,住宅31500㎡、酒店办公面积26000㎡、商业面积2300㎡，地平面以下不计入容积率，面积7000㎡，车库面积4200㎡。主楼及群楼留作报社办公及酒店宾馆经营，其余面向市场销售，通过项目开发获得销售利润弥补报社大厦建设投入，实现政府资金“零投入”建设新闻大厦的目标。1．关于产品建议

通过我们对**的房地产业的发展现状、城南的板块的细致了解、调查和分析。对于本项目所在城区、地段、竞争个案的研究已有深度的把握和思考。再通过了解投资方的意向，给本项目一个准确的投资性分析，市场的定位，切合市场的空白点，以求在强手如林，发展态势如火如荼的城南政务新区板块下寻求突围，取得多方共赢局面将是合作的目标。

在此我们结合一系列科学的分析和研究，对本项目提出以下参照性建议。

（1）酒店办公

**市目前上档次酒店仅有警星楼、明都宾馆，这两个酒店经常爆满，尤其是政府大型会议期间，从总体上讲，**中高档酒店尚不能满足市场需求。政务新区目前尚无酒店，和顺名都城的沃尔特大酒店尚在建设中，离政府办公中心较远，政务区政府事业单位林立，在梅山南路滨河环境优越之地建设这一标志性酒店办公楼，市场前景无疑非常理想。

在此结合项目规划设想及要求，我们认为本项目21层酒店办公楼可谓是区域内标志性建筑，因此在外立面和内部布局上都要彰显出鲜明特色。

建议酒店办公楼内设一层会所，为小区业主服务，作为小区配套，提升小区的品质，推动高层住宅销售价格。

（2）高层写字楼

沿**西路、梅山南路设计高层写字楼，底层设置酒店式挑高大堂，配置品牌高速电梯。

（3）高层住宅

建筑风格上，建议外墙砖采用现代的具有质感材料搭配，将建筑的美感与现代建筑材料和工艺相结合，如采用落地玻璃窗，以体现出品位高雅、清新、明快的现代简约式建筑风格。同时力求做到功能和造型的完美结合，从而体现**高端物业品质的优越性。

户型设计上，考虑到地块的地理位置偏向，东西和南北向上充分考虑阳台的层次，利用瓢窗的优点，尽量多偏南向采光，户型南北通透，明厨明卫。结合调研分析，以3房为主力户型。具体可细分为80－100平米两房，比例占35%左右；110－140平米三房单位，比例控制在50%左右；140平米以上占15%左右。顶层可做大露台，营造空中别墅的感觉，底层一、二层可做成复式，另外，一层可部分架空，增强视觉通透感，达到“借景”效果，提升小区品质，提高住宅售价。

（4）环境景观

环境是整个小区的灵魂，小区内环境、景观绿化走中高档路线，同时充分考虑业主自由活动空间，让景观能让业主“进入”、“可触”。

（5）商业

沿梅山南路商业与酒店配套经营，银行、保险或经营特色餐饮，沿**南路商业作便利店设计，以服务小区业主。

2．关于开发建设步骤及实施建议

根据本报告前面的论述与分析，在此对关于本项目前期开发相关策略，对项目的工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

（1）项目开发经营策略

依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。

整体规划：本地块处在两条干道交汇处，占地60亩，因此必须对地块进行整体规划。

分期实施：该项目开发总建筑面积达82000平米，预计总投资约1.5亿元，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。如何分期根据自身实力量力而行。

力创精品:酒店建议建设中高档酒店；办公物业要符合现代办公环境需求；小高层、高层住宅设计按中高档设计，住宅因有得天独厚景观环境，和优越地段支持，又有酒店配套，具备了打造高档品质社区的条件。建议住宅使用高档材料，配备供暖、24小时热水、双层中空玻璃等，销售定价可在2500—3000元/㎡之间。

(2)具体实施意见

报社方联合与有资金实力的单位合作，成立项目开发公司；

工程采用招标形式，可要求工程承建方垫资至具备预售许可证领取条件时；

销售委托有实力的房地产代理公司全程营销策划；物业管理引入知名的物业管理公司，以提升项目的品位和独特营销优势。二、投资与成本费用估算

1．土地费用：按挂牌价70万元/亩，实际使用土地30亩测算，则土地费用为2100万元。

2．前期工程费用：包括勘察、规划、施工图设计费、防雷审图费、测绘费、住宅“一站式”费用、商业“一站式”费用、日照分析、环保、建筑工程交易费、开道口绿化补偿费、开道口补偿费用、规划综合技术服务费、**市区约合100元/㎡，总计820万元。

3．建安工程费：11522万元

在**项目建安费一般造价为：小高层住宅1200元/㎡、高层写字楼和酒店办公楼2000元/㎡，地下造价2000元/㎡，本项目总建筑面积：82000㎡。

31500㎡×1200元/㎡=3780万元，39300㎡×1400元/㎡=5502万元，11200㎡×2000元/㎡=2240万元。

以上合计：3780万元+5502万元+2240万元=11522万元4．基础设施费：557万元基础设施费估算表序号项目数量（㎡）单位成本（元）总费用（万元）

1排水工程/暂定60

2给水工程/暂定60

3小区智能化/暂定40

4供电/暂定200

5燃气315户(31500㎡)270085

6景观工程40141㎡×45%40元/㎡72.25

7其他设施费40

合计5575．其它：181万元

序号项目费用金额（万元）

1监理费建筑造价11522万元×0.5%58

2审计费建筑造价11522万元×0.2%23

3不可预见费/100

合计1816．开发成本：以上1～5项小计

即：2100万+820万+11522万+557万+181万=15180万元二、项目销售价格及销售额测算

1．综合住宅销售均价预计2700元/㎡

目前，**市场高层住宅在售项目较少，只有明珠广场等为数不多的几个项目有高层发售，结合目前明珠市场价2500元/㎡、名都阳光水岸小高层2200元/㎡的市场行情，在考虑目前房价上涨因素及本案综合优势,估计本案到2007年年底面市时销售均价应在2700元/㎡左右，本案住宅销售总价约为8505万元；写字楼3300万元。

即：销售面积31500㎡×均价2700元/㎡=总额8505万元。

写字楼11000㎡×3000元/㎡=3300万元2．商铺销售均价预计5500元/㎡

根据市场调查，市中心商铺销售价格在6500—7500元/㎡，城南社区商铺销售价格在4000—4500元/㎡，考虑到投资商家较普遍看好新城区商业发展潜力，到2008年初期，本案作为新城区核心发展商铺预计均价应在5500元/㎡左右。商铺可售面积2300㎡，按此测算商铺销售额约为1265万元；

即：销售面积2300㎡×均价5500元/㎡=总额1265万元。

3．酒店办公市场均价预计为3200元/㎡

在政府搬迁新区后将面临商务写字楼的市场需求，如按照市场化运作，本项目酒店办公部分市场价格应在3200元/㎡以上，因此，酒店办公大厦按市场销售额测算约为5120万元；

即：销售面积16000㎡×3200元/㎡=5120万元。

说明：以上面积扣除了报社自用面积10000㎡。

4．综合测算项目销售总额，如下表：项目可售面积（㎡）销售均价（元/㎡）销售收入（万元）

综合住宅3150027008505

酒店办公1600032005120

写字楼1100030003300

商业230055001265

合计6080018190

销售总额为18190万元以上销售额不含车库收入和自用办公10000㎡。三、开发及营销管理费用估算

1．管