住宅项目产品定位及营销策略

保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究/发展研究中心2013.05目窗录第贪一腾部拣分脊：项继目醋初笑步余认俩识第杆二件部指分携：收市慌场原情惕况应解勺读第汽三哭部巡寿分扛：驻项绍目骗定丽位冬确该定第耍四您部饶分撒：宋物沉业划发稻展共建镰议第卵五释部赏分胸：村营毅销铜策或略忧研锅究项汇目塘初长步炒认吴识第炼一情部富分：项敢目弦区构位胞认闷识工该作城目伯标鹅界初定项军目区岸位碰认蓝知工挖作目股标功界哀定项鼠目孙区染位咏认翠识—纷—区友位项生目啊地称处1祝9愁8板斗块顽为玻成遮都犁主青城旅区穴衔作接启新最都扮的舰重德要浙区拔域古区兰位睡优劫势钓明描显本辟案喂地侦处1晃9除8板桌块松内销，至属久于但成列都眨城盒北框方傍向阴三针环请路纠以厨外遭、违外孝环谊路桥以钻内革的赢新丸都瓶区能，顿为毁成员都矩主蚕城吓区呀衔缴接捏新爆都更的阿重菊要暖区登域熊及勤北悼出杯成到都催甚旦至吵四密川蜻的疑主做要租门糟廊舅，牌可臣近购距框离室享格有界成乎熟告的忆城川市捧配扁套辈，掏区塞位姜优最势痕明案显辱；市中心新都8KM本案12KM绕城高速三环198板块成华大道商业商务轴国际商贸片区大天商业商务总部片区凤凰山商务商业片区上府河商业休闲娱乐片区花照商务商贸片区昭觉寺文化旅游商贸片区新成华创意总部商务片区沙西线娱乐商务轴人民北路城市中轴线火车北站商务商贸片区北湖国际文化旅游商贸片区川陕路文化经济轴辐在射星西溉南计地奴区折近1匆0鸟0年0万奋㎡端的贷专更业斤市顷场津聚撇集续周眠边婶，立为免板给块稳提身供钢了逆持垄续逃、防雄猴厚统的瞎客韵群纷基佣础区惑域快未疲来3支0万剧人准口起迁晒入令城畏北氧商笋贸慈城吩片赛区街，些住字宅贩需窃求鸦量长急梳剧引上事升拾，咽项宣目氏具援有换良类好虽机凳遇编号周边专业市场名称规模1爱灯堡西部灯饰中心26万㎡2香江全球家居CBD100万㎡3家和家园国际家具城40万㎡4成都国际商贸城245万㎡5大港建材城200万㎡6北新国际物联港480万㎡7元贞国际机械城50万㎡8家百年国际家具展贸城37万㎡9成都印刷品交易中心8万㎡10荷花池中药材市场——11成都青龙建材市场——12成都小商品市场——13中塑成都国际贸易中心60万㎡14万贯国际五金机电城500万㎡15西部钢材城一期15万㎡项云目爸区仓位搂认键识—验—人监口优记势—娘—区坟域惭未纠来3摩0万怜人脑口校迁丘入服城凡北核商恩贸哗城觉片先区原住乎宅航需束求巴量巨急片剧齐上揉升厦项厕目折具疤有投良其好宇机昏遇西部汽车商务服务园区海宁皮革城成都国际物联港西部机电城国际商贸城西部医药贸易中心商务中心已投入使用建设规划中本案绕城高速三环30万人口项阴目虽区富位怎认元识—什—政摘策优喘势—眉—该避区倚域驴暂涛不宪限班购递购区房债政殖策妖优俘势爱凸嗓显板饿块谦隶斧属程新斯都践区慌，航目缸前本妹区凡域哄暂榆不谋限菠购大，姜购驱房繁政贫策传优蝴势手凸替显垄，成瘦都叫主裹城骨区咐具逗备僚较肉强患的惊竞弃争基力历；限购区域本案成袭都佣限坏购慎令浸细暑则雾：在成假都里市好主彩城霜区蚀暂狡时仍实给行苏住送房选限框购遗政塌策。茄成筒都爹市做户词籍膜居传民滑家仗庭吩在厅主免城优区蛙已岂拥模有1套穴住办房届的酷，焦可吨以壶再提购想买惩第2套果住脸房(含惹新凳建夫商助品粉住饿房草和污二俊手梢住喷房群，抢下推同)，膏暂陈停浴购伞买花第3套殿住盈房吓；泄外吐地但户殊籍赛居康民稻家衔庭亩在折成鲜都打市洁主讨城层区盈无烘住货房初的冒，抹可辉凭英该臂市岩纳真税粱证邪明德或废社衔会协保征险任缴吹纳不证毅明惧在高该努市浸主茫城赠区便购拘买1套诱住缓房泪，震暂徒停希购僻买掌第2套缴住朵房假；曾不帆能萍提鸦供经本喜市娘纳培税北证触明车或物社窗会丽保半险潜缴窑纳贪证取明研的纲外恨地医户眠籍茅居仙民钢家稿庭犬，矩暂司停间在赏本布市同主茧城携区认购悟买痕住垒房。项夹目灵区亡位认狼识—拜—交吓通项荣目蛇完临善粱的挪交掩通使丽客颤户榜圈梁层政向最内湖、来向摘外送进梅一追步脚扩片大歼同架时扰使害项烂目瓶成革为苹连猎接拢主宿城季与些新玻都共的撤重秧要细区弓域向植内晶：蜀退龙葛路砍五席期愚与爱建纸设凶北洋路寨无览缝否连院接栽，围进碎一抹步表拉茧近源区瓦域偶与兴成贤都刮主犁城记区菌商询业今中版心方板叛块管的衬距夸离喂，客轿户罚圈嗓层帜扩头大；向抗外别：区群域陷完娘善效的估交美通号网真络鸡，价奠编定艳了捞城佩北罪交怨通抚门筛户疑地酷位态。地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）备牺注忆：建少设北钩路丧北抗沿妻线确（凤蜀胶龙场路完五秒期默）起雷止萍点间：哀二沟仙拖桥名建能设删北湿路糠口—子—蜀续龙织路川四镜期著；一枕期断工态程富：扇物蓬流味大垂道风至乏三匀环幼路优蜀平龙君立润交往（晓已江通惜车吴）觉；二足期胳工代程惠：胞二旗仙遇桥册建枕设荷北同路琴至另物漏流番大役道棉全危长本邪案项梁目习区矮位认额识—捎—规房诚划1宫9卵8板给块购规嫁划乐为说有氧较茂高桑标踏准闪的钳集锤娱悟乐吸、略文搜化若、柳旅降游燥、吴商幸务万、浴居申住堪为威一疗体白的伞生晶态尺风拼景买区1叔9职8板执块绝，既势在辫政菌府肾规宗划旨的驾“1煤9策8巡寿”区橡域驻内鸡，辩同初时预又竹在嚼政迎府层规枯划塑的玻北乖部掏新回城筛核识心阳区尊之担内。项触目衰所迫在医板午块井将因是亦政朗府独重扭点怀打寸造母的箩具袋有业较刊高跳标卸准抱的雀集较娱妙乐孤、则文遍化模、软旅法游冶、轮商侍务符、挤居板住卖为尺一哥体财的妄生最态善风脚景暂区万。区蝴域浪聚郊集陪了饶熊猾猫舞基傍地猪、抽植名物绑园备、辨银宴杏际园洞、服保吩利目郁陪金猴香视公即园讯、握五裁龙费山典公绘园阿、委泥虑巴林沱趟景墓区浇、射翠呼微伟湖雹景孤区猪和端毗巩河崖湿搏地偏公怪园烛等春，休乓闲胶配伪套牛完弹善裳。项妄目枕区塌位泡认蹦识—晕—竞狡品威淘胁—养—区您域轧内彼均城为拣品装质潜型唉大腾盘要存叮在王激恒烈花的饥内轻部遥及丛外沉部膀竞抗争区息域脊内怨已崭有酿保献利复自仰身烟的金超钳大种规终模愿项喷目缩慧保垫利纽奉公航园1杯9乐8及践未仇来躲的拳拉未菲判公浆馆忽、永招法商败项凉目搜，谅同钳时偷有巾万刚科念五示龙押山弓等闸优辫质怨项盯目夺落姓户黄，均使斥区身域敞竞史争毕加谢剧舒。本案万科五龙山保利拉菲公馆保利公园198198板块招商北湖项据目验区蛇位贫认捎知控小里结区位优势项目地处198板块，交通网完善、在“北改”规划下，未来30万人进驻该区域，客群基础雄厚，且该区域暂不限购，项目区位优势明显；区位劣势规模初显的万科五龙山，加之保利包括本案在内的众多后发项目，必然使区域内开发项目更加多元，竞争愈发激烈项廉目冶区扭位晴认间识工戒作目餐标斯界稍定工腾作稻内末容帽界舍定—宜—总贵体卡指幻玉标项炎目型总匆住磨宅冒用静地9头5副1贱.繁5兽5亩毁，钩总垂产倘业徒用清地4洪0卧7绢.秘9航9亩项目总体用地指标总用地指标总用地面积1359.55亩总建筑面积181.24万平米住宅指标总用地面积951.55亩总建筑面积153.53万平米产业指标总用地面积407.99亩总建筑面积27.71万平米西地块东地块工怜作她内阶容粗界忆定我恳们栏将范项使目损具歉体晃分怎为润两狡个折单查独办项辅目软看羽待姑本清次酿汇教报匪主简要慌针确对芹狮推子泻湖脱项撇目东骗地签块妻的巡寿住惩宅麻部贵分产婶品脏落潮位焦及另营引销盐方米式财给室出堆建麻议言：东地块住宅部分总住宅用地347.73亩容积率1.5住宅用地173.03亩（49.8%）容积率3.0住宅用地174.7亩（50.2%）总建筑面积约52.2万方工撞作锡内世容你思帆考吼（1膛/院2杨)针须对惰东浇地文块戏的竖规黑划遇指广标奔的蜂情泄况剥下岔：思柜考资一—绝—项安目与东眉地凭块轰用弊何咐种舰产拉品烦以旧实修现腊与评竞歇品垦产属品漂错膛位守，百实岛现睛量旬高捉价包优澡的弃开谣发眠目率标宁？营销？定位？客群？产品？工叼作所内咽容滥思姥考谨（2来/蒙2颂)思脂考拥二—盐—如途何泼通稀过罚对胀保伙利凉紫康荆质花愿语购、承保辱利慕拉出菲号庄辅园喇、究狮顶子减湖飞西巩地羞块臂的拥产口品副及锹开秆发姻时么序危的照综漆合金考家虑偷，饱实皆现堵四籍盘棋开辉发寺时决序咬建凉议歪使杏各辈项状目睁产伞品闭及缺开完发兆时重序巧错伍位嫩，短以个达牧到具四针盘甜的邀产猪品录联燃动河和脾互离补痕的豆关取系前？—拿—为瓜此好，李世袜家域将候通惹过喜对萍市勉场占及找竞默品壤的龄研哄究刑给艳出币答戒案将军碑城北出口高速成金青快速通道蜀龙大道本案保利拉斐庄园保利公园198保利拉菲公馆狮子湖西地块市艰场晶情段况解骄读第赴二障部寨分：高铁层得市辱场觉情糊况盈解恳读别龟墅零市慨场须情泻况献解颠读定的量巩：从权数方据伴层判面凑分扑析鄙城吧北盒、1帝9愚8区嚷域馅、扯主痒要驾竞浅品窑近降年夺来唐的涝供斩需吧趋袋势竟、舞主聚力笋成普交个面仁积孔、萝户案型冤演粒变泳趋翻势射等荷。定薄性异：通翼过礼对羽世蛇家绿机酬构狱历茄年鸽积并累辟和县区概域斤内季意损向佳购臂房万的恐高累端屯客抵户毒进冻行乐访呀谈齐沟夕通据，聋更终深抢入剪地堤了梳解味客佣户办对全区灯域对认吵知门和午产挤品写的血需促求易。项增目交市趴场贩调唤查堵工室作涂方祥法区域访谈对象调研内容有效样本数198板块区域意向购买高端及刚需客户区域内项目成交客户购买区域选择产品面积需求产品关注点产品价格承受力21城北29城东世家高端项目成交客户14城南9城西8高农层摆市亮场港情摔况广解禽读别胞墅翅市贪场俩情踩况吗解峰读高温层穷市轰场能情梦况触解瞒读—堂—瓦1午9涂8板宁块烂高垦层纪市秤场盼情静况首践改病及播再雪改9壁0纽奉-利1胶1台0漫㎡产朝品伏是炕区鬼域惜的顽供朗需喜主毙力甘，1贴1捞0怠㎡以盾上抄产束品混供唇不墓应姿求鉴存尿在签较伙大宴市帮场监机根会本案万科五龙山保利公园198198板块9叨0壮㎡以哭下五的泽刚题需滩产纱品斧近袜年运来潮呈液稳哪中影有皮升挨的母态余势揉，一世方扛面夕源码于教主过城刊区尽高网房奋价诵挤伶压惜，沾刚码需私外体溢斗，权另底外疾也册源程于尤板浴块俭城垃市纳功驱能欧的鸭不良断演完萄善喷，当对随于程刚均需烦人缎群既吸询附火力店有焰效医提芦升砌。9照0替-醋1初1诱0㎡泡的椒首贩改得产拥品黑是高区草域始供扑需茫主段力纱，2孩0街1释0年类至苏今匆市塌场绒占慌有杨量坡均傍为5源0陪%以奥上既。1耕1嚼0㎡火以全上践的孙再妄改东产美品唇呈剖供愉不约应纳求封态床势宫，一小方盾面蠢因备为舰区混域纽奉该抗类泻产赤品梳供芝应偷稀庭缺胸，嫩另搂外拐区粥域师优浙越忆的厨资尾源术配哥套邻对炸于棋再忠改歇人欧群易具朝有浑较巷强锡的杯吸粗附排力沈。时间面积段新增套数新增占比销售套数销售占比2010年90㎡以下31414.98%37515.97%90-110㎡61429.29%55723.72%110-130㎡58627.96%63126.87%130-150㎡44821.37%63727.13%150-180㎡190.91%1064.51%180㎡以上1155.49%421.79%2011年90㎡以下101232.08%61128.38%90-110㎡88928.18%60928.29%110-130㎡70322.28%41519.28%130-150㎡46414.71%34415.98%150-180㎡601.90%693.20%180㎡以上270.86%1054.88%2012年90㎡以下150645.69%148241.21%90-110㎡145144.02%125234.82%110-130㎡1394.22%40411.23%130-150㎡1464.43%36310.09%150-180㎡00.00%250.70%180㎡以上541.64%701.95%2013年1-4月90㎡以下64046.08%47936.43%90-110㎡56940.96%61446.69%110-130㎡14410.37%1309.89%130-150㎡362.59%705.32%150-180㎡00.00%70.53%180㎡以上00.00%151.14%开衬盘辣时格间高逮层针市塌场含情驻况樱解丘读—具—竞靠品叔界盘定竞绑品避项么目框主搅要钥以体保傲利冲公我园1和9却8及挖万怪科春五灵龙涂山股为堂主竞腊品豆确沾定目江前区焦域罗在计售绩的销高帝层哄项舟目泰仅绍有宫保枝利1颤9肿8和合万册科替五期龙纺山沾，游因积此绳区秩域精的勿竞调争益格多局针主井要舟针尽对保深利刷公浸园1车9厅8和万秃科枕五毯龙关山进纲行台研欧究地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）本案万科五龙山保利拉斐庄园保利公园198文旅项目招商北湖项目保利拉菲公馆在售项目潜在项目高阀层晕市沫场蓝情题况结解葵读—阀—竞犯品栽情径况行分立析:保惠利作公懂园1昆9蛾8（魂高恒层取）基溉本晒信指息渣：居成劲都孔首访个烧超吉大陵规赶模兄顶抛级诞高菌尔蜻夫驶生克态蹄复呜合膊项维目冠产光品捎面贵全缸系碌覆棋盖保语利谣公茫园1帐9通8总记平页图保利公园198占地面积6500亩总建面200万建筑类别高层、小高层、叠拼联排、双拼、独栋开盘时间2008年3月入住时间2009年10月（首期）户数总户数：1.5万户物管费电梯2元/平方米物业地址三环蜀龙路198号（熊猫基地旁）社区配套洲际皇冠酒店、国际锦标级高尔夫球场、郁金香公园、金苹果幼儿园、重点中学；百合郡2008.10玫瑰郡2009.10丁香郡2010.08蔷薇郡2011.10海棠郡2012.07紫荆花语2013.012008年2009年2010年2011年2012年2013年城北出口高速熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地本案万科五龙山保利公园198保利拉菲公馆高威层却市无场税情蒜况壮解搅读—创—竞泼品尾情卧况歇分支析:保势利北公误园1尿9屈8（卧高侧层获）产枪品寄销富售等情泪况摩：誉项夸目伯整泛体桃以1吴1撒0角-砍1麻5唤0熄㎡的伴产恒品帆为较主龙目叙前翻主栗要登是富紫呜荆东花潮语9液0候-旁1之1膜0令㎡的扣套插三方产林品面积段供应套数销售套数均价(元/㎡)去化率50-701041026949.5598.08%70-90119511476226.0595.98%90-110188718306088.1296.98%110-130167916696075.8999.40%130-150230422955707.5999.61%150-170115663.27100.00%170-2004854845628.1499.79%250-30024242545.05100.00%300-400664412.97100.00%合计768575585891.1198.35%项目面积段占比总盾体药情坡况刑：振项捎目滑以确首楼改奶及刻再户改睛的1声1撤0遭-额1楼5纺0糟㎡套掉三麦、堪套哈四然产黄品压为是主声；目此前牵情普况粉：镜目跟前声高医层竿住查宅背已丛推序余廊货割量搭，港高共层咳货刚量地主搂要攻集踩中针在泽紫示荆魂花抹语裳组漏团化，洁面趟积臂集巾中饲在1备1桐0㎡抬以般下谜的姿刚桑需染产仆品蛙。高下层澡市充场蠢情弄况闪解况读—启—竞椅品泰情情况攻分考析:保版利恩公灯园1芳9岛8（且高像层泼）客闭群命演万变却：染客圾群举范庭围斑扩悄大皱以炸首碰改稳、坝再肚改迁客峰群绞为怎主咳，访首吨置刃客称群既为欲辅乐产远品竭主译力愤面对积晕段成趋直小客念群寨演励变纠：附自0幻玉8年犹开社盘泊至率今曲，第随差道拴路危体巧系谣、圆生门活待配东套银及孔“椅北糊改迟”旅后接专厉业闷市傻场奸的蒜迁匀移够，公保躬利英公虽园1科9榴8客领户邻群示体般出池现议了榆以路城嗽北失客敏群桥为梨主酸，雾转劈燕变臂为滤以主城插北桨及宏专随业鼓市包场刮的晒省芦外淘客懂群嗽为械主机，假周坊边破二泽级代城漫市柜及递城吩东但客淘群定为隶辅董的躁转季变辞过播程绪，客记群沫范保围趋逐絮步苏扩障大葬，客肝群脖由练再月改铲客喂群妖为趋主恒转赞变罗为以命首解改遵、眯再靠改悉客蠢群愧为难主古，停首列置姐客恩群凡为馆辅瞒的离局任面绩；2009年2010年2011年2012年2013年110-130㎡130-150㎡150-170㎡170㎡以上90-110㎡70-90㎡产品面积开盘时间客群来源主力面积段趋小高母层询市慢场昨情烘况舍解裙读—验—竞帜品曾情册况进分风析:保调利楚公采园1堂9军8（魔高哪层孕）产俘品茶演景变跑：际产请品节主姨力肾面羽积巡寿段惭缩融小受目节前泡主堵要似是勤紫负荆江花情语9夸0黎-坡1燥1蜜0奶㎡的娱套核三榆产胖品产宜品些演遭变想：页保亩利趋公写园1发9拘8随雨客固群昏结帝构配的黄改毛变钥，宪针驳对犯客炕群按需鸣求封，抢产矿品苗主余力获面圾积贵段谎减堂小钟，阿目匹前牙高榆层驼主隶要小为树紫效荆漂花站语9甚0喇-碑1高1扒0耻㎡的佳套江三拳产启品。2009年2010年2011年2012年2013年百合郡玫瑰郡丁香郡蔷薇郡海棠郡紫荆花语110-130㎡130-150㎡150-170㎡170㎡以上90-110㎡70-90㎡产品面积开盘时间主力面积段趋小高傻层企市浙场柴情练况突解午读—落—竞压品绢情图况围分笼析:保煌利傍公葛园1歇9平8（打高鉴层拆）客纺群煌特联征谢：吴项对目犹以婚城慎北羽原姜住雪民吩及萄外满地蛙到腥专穷业搭市而场区做侮生丧意父的驳首尤改烧、拜再美改乒客璃户凝为液主罚重闪视要项缓目段品烈质魔及紫规皮划面积段比例客群来源客群特征年龄职业特征关注点总价承受150-180㎡6.3%以城北原住民、省外客群为主；新都及二级城市为辅再改35-50城北专业市场老板、企业领导、公务员有一定经济基础，追求高品质生活，看重项目品质与整体规划，向往别墅生活但购买力有限100-120万110-150㎡51.8%以城北客群为主，新都、青白江、城东客群为辅首改再改35-45城北专业市场小生意人、企业管理层、教师、医生等有车一族，看重项目整体规划及项目品质，追求高品质生活的人群70-100万90-110㎡41.9%以城北客群为主，城东、周边郊县为辅刚需20-35城北专业市场生意人，普通白领看重项目配套及交通便利性55-70万产所品活面夕积1骗5砌0业-罗1搏8史0㎡：封以拐城两北茂原气住怪民刚及既省炭外庙到话城掩北龄专湖业劝市缸场票做沾生怠意型的泻再奔改颤客努群令为贩主折，晴重落视贝项优目亮品竞质马、厅生敢活朴环姜境从及坦项环目伤整页体糟规毯划辰，站初俱期印对进生常活输配液套它要孟求乐不拦高貌；产似品签面臂积1棚1碧0够-喝1惹5皂0㎡：酸以描城部北疯原胁住策民拣及固省扑外嫂到偿城刃北筋专淋业轻市拣场名做碰生翠意愧的道再谜改单客膨群埋为蚊主献，窄辅稼以茫部锁分膝新法都摸、糠青欠白任江伯、歇城添东头首职改丹、境再安改炒客虚群给，猎重听视脂项碧目惊品萌质兰及似区这域诸发趣展棕潜橡力流，剂对秩生斤活窑配积套篇有宿一话定伐要摘求镰；产氧品拳面欲积9尖0袜-训1忙1冲0㎡：雪以肠城耗北助专般业愈市栏场牲及皱城透北瞒、阳城颤东德刚闻需乐客据群羊为喘主鸟，师重蚁视缴项倍目屋生僵活结配马套寇及奴交拆通翻便乳利氏性青。高掏层亩市昂场案情累况贪解翠读—听—竞谨品逮情齿况嘉分黄析:保港利浙公您园1链9踩8（清高据层舟）项秃目午深棍访皇（1宴/伪3）麦：索刚素需管客受群诊对豪配镇套健不筝完拢善挠、声公朱共臂交艺通智不杜发令达泉的辈项袍目短具历有提一揪定鹿抗宏性深颤访物对南象抵：紫保仙利对城翅购着买困客彼户城余柳女姜士慌年茅龄3基1岁抹专市业者市弓场顶生疗意温人我撕买席这穴边纹主步要卫是系因到为手这察边别交显通幼比圆较屯方婚便论，立大乳丰抓那惯还嘱有守家朽乐慰福著，钻配舱套贿这悟些塞已欠经像看鼻的穿到骑了找，雁其由实籍说分实貌话喊我咱更塑喜掠欢性保词利缝的1站9厉8，情那心边删环鸟境遮好谎，骆规浅划耐也引好扔，胞但醉是我夹现够在捉急贴着京住低，适那厘边驼现摊在片交极通乏又伐不彩方据便敢，钢配塔套压这诞些齿也另没虽有折，愚我抗觉天得墓在愧那关边支生涛活得很貌不葛方采便童，结要芹是附有环配纤套矮，把交际通成也新方虎便股点任，腹肯积定堆是蔑买1敏9遗8那筛边习的秆。深革访坡对卖象辽：颤紫盾荆基花茶语级意伸向皆购中买恶客检户腊张钱女必士社年框龄5胸1岁成莲华券区我材是款买垄房唤子煮给蠢儿厚子贷结票婚甚的腊，誉主哭要低是沃我些们帅一芬直霜住摸城注北置，毯所桨以体还翠是并想躲在辟这共边芦买峡房树子慰给乘他炒，匆我炭觉蒜得1监9华8这邪边牙好伯，羞这呀边青环荷境厚好韵啊垄，牲有功山户有供水锄，狱安么逸蓬得典很骡，嗓你组看蒙这搅一皱片翼住怕的爷都床是浆条处件鱼不持错雹的栋，或人递也翼比英较捧单细纯季些夫，射但险是鄙我窃儿殖子吨觉院得现葱在团这花一霞片攀吃层的膜用皂的财啥赔子库都卸没研有姐，腔觉笔得菜现焦在兆住尾起梢来化很荡不慈方贷便择，递想榆买揪什将么仔都梁买吗不止到计，疗所你以蕉还例在带犹旱豫滚。高晨层蜓市争场泽情翼况绕解融读—鲜—竞自品卸情谊况享分孔析:保刚利树公六园1屈9鼓8（幻玉高洁层非）项晨目毒深视访耕（2块/漂3）磨：1傻5段0避-惊1唇8菊0欠㎡产捕品竿稀卖缺阀存合在崇尚巾未顾满柳足梯的娇需变求深盾访算对萌象说：融保傲利片公桃园1吐9绢8项讨目凶工窝作值人坝员爆黄盼翼1那9沉8当子时和定钞位岩是演针假对抛城欲北陡再物改梳客管群森的垒中铜高爬端毙产默品该，虎所熄以乔我漠们始的戴产烧品若户鼓型淘都扫是朋以1巩3旁0浙-泰1坛5徐0隆㎡的计套殃三姜、斗套烈四谎为凡主双，妥他奶们抵主挂要咬是瓜看用重怀我禾们爆项纯目冠的堵品警牌误、皇规埋模少、秤品送质方和敞对传未讨来队的煌规温划哲；深估访塔对兰象冶：蜜意恒向极购修买搅客流户损刘记先促生袜年笨龄3敏9岁咳专榆业刑市鱼场挠生焰意颂人我廊主妻要卫是董在籍这兼边猾做晶生该意择，汪现笋在货有吐了爹点温积励蓄摆，盘想卡在企城惯北迹这握边象看讲套去房箩子垄，拒这放边暖好谷点软的贪房介子孤也订就1季9快8这抓边灯嘛与，街别枝墅颈我得买要不辫起义，迅小芝的熄我认又屈觉匀得调住捧的悉不昌舒煎服劳，像我槐就援想找买氧个滴一苏百降五支六却的匹，咏但物是芳我次看泄了趴一浪圈角，般这造边画这镰个静面终积更的们房魄子滑很眼少郑，畜都律没螺找初到贞合勿心扩意网的棋。高疏层勾市舞场普情影况里解习读—平—竞劫品扇情烘况堪分膝析:保卡利打公廊园1掌9较8（扰高旅层轮）项份目膊深锁访膀（3谊/唉3）救：男客勾群柳范席围斧扩堆大淋，兽城隐东烫为堤主摊要届扩购展喷方鲜向深献访菠对罩象稀：羊紫青荆再花主语俩购产买筛客惩户窗杨条先借生逆年烂龄2窗8岁忽公忧司佛中谱层期管方理堡人余员我丽家恢是授住犹在罚城渴东迈的枝，雅本景来弯也浩是庭想听在精东胡边弊看恰个践房携子税，意现枕在茎娃镇儿赵也2岁顽多喘了滑，胀还希是方想啄换屈个拍大算点吃的拆，司我缝也快看早了枪很券过者盘乡丰，芬发预现1巴0也0平倡米煌左帐右剑的记房恼子旷很晶多毒环天境捆都贱很椅一彩般议，帐无待意府就福看秒到茂紫彩荆栋花凶语丢了体，替我援发途现驴这流个挥片冷区柴未臂来夜规傅划么的衔比极较宪好趣，峰完愈全米和班我迎概宏念帽中眨城左北升的缴脏冈乱经差触是挑不形一尚样骗的搁，盼所危以耳还知是亚很麦果宇断康的铜买春了秒这屑的陷房蕉子乳，巩开班车献回速城避东趴的潮家乔也吴比倚较砌近吨，血我冬还横是乘很悦满鉴意栏。深孙访医对脖象忠：水保棋利骡公鹊园1禾9捉8项锐目荡工寒作园人丝式员南黄痛翼来去我龙们记这案买虑房浙子滔的泡主输要蒙是右看尝重绍我隆们群项卸目忙的童品芳牌川、趁规叛模钻、详品根质贿和虹对挪未赞来行的寇规收划遥，春购搂买危客久户裂主极要貌还幕是楼城俩北机的桌原奖住瓜民盼和葱专静业得市宜场锡的璃老吼板突嘛残，但搜是绘现鸭在策还寄是牙出延现排了昂相穿当剪一省部步分砖从半城列东居来姿我射们高这纠买疯房猫子抢的游人悠，主念要邀是贝我纲们匙这嘴边殊环暴境扬好券，圈离贡城演东跑也早比惠较铁近岭，哄很巴多基在阵城墨东挣工阴作黄的惰还跃是熄会南买刺我所们攀的直房飘子张。高超层最市占场粮情餐况匙解践读—仪—竞鄙品巾情恢况微分洲析:保否利妥公戒园1改9时8（使高泻层爷）保钳利践公大园1测9控8（就高包层责）泳小笑结产品信息产品以110-150㎡的套三、套四为主，随客群结构改变，产品主力面积段缩小；目前主要是紫荆花语90-110㎡的套三产品在售；客群信息首改、再改类：以城北原住民\专业市场客户，同时客群向东扩展,重视景观及规划；刚需类：以城北原住民及专业市场、城东、周边区县客户为主，重视项目交通及配套；深访信息因项目配套尚未全部呈现，刚需对项目具有一定抗性；150-180㎡套三、套四产品稀缺存在尚未满足的需求；高非层骡市嘉场轮情炸况炭解裳读—巡寿—竞毕品凉情徒况热分桨析:万饺科闷五蚁龙娇山移（勉高尺层缓）基屠本袭信谁息狠：站万淘科远在循成熊都病打搬造向的本首蒙个芒以允生际态蹦山遣居矿、烤精焦装泡修晋“性终灭极比居堆所塞”T利O快P系斥产冻品揽山（高层）联排独栋万科五龙山占地面积517亩（一期）总建面62万㎡建筑类别高层、小高层、洋房联排、独栋开盘时间2011年8月入住时间2013年12月（首期）户数1716户物管费高层：2.4元/㎡、洋房：3元/㎡物业地址新都三河街道叠秀路(蜀龙大道熊猫基地旁)社区配套北湖风景区、熊猫小镇商业群、二台子商业广场、郁金香公园、五星级假日酒店、高尔夫球场、陆军总医院；城北出口高速熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地本案万科五龙山保利公园198保利拉菲公馆高庆层名市颠场习情井况迹解改读—江—竞息品颤情赌况挤分勿析:万冬科坟五旬龙没山序（抚高持层禁）产谋品换销全售策情掌况势：茫高奸层龙产凡品法余禽货迹不全多1定3叛0饿-删1欠8满0㎡浮的事面拖积耐段迷供演需峰两住旺9踪蝶0荒-足1问1惯0秧㎡的躲刚格需匹产丸品迟滞饱销面积段供应套数销售套数去化率90-11016813982.74%110-13044100.005862%170-200877990.80%项目面积段占比高梯层催主轧力闷产搂品择为1址3心0齐㎡以甚上弃的除再去改密产所品悔，决均拜呈煌现矛供何需牲两后旺达的钉态叉势舱；其喊中9疯5化㎡的倍刚虏需画产傍品狱因浅产做品搭单别价扇较棒高厅、外项肿目怪配染套坛不胜成芦熟膊，队公将共元交旷通追不失完等善搅等影原璃因离受孙到砌滞是销姓；高哥层助市置场考情增况朗解延读—幅—竞喷品梯情色况剑分湖析:万鸡科充五脊龙鹿山购（懂高隆层比）客示群烈特炒征使：角项滥目盖以穷城范北推原债住予民项及尖外槐地绩到聪专纳业怨市贺场掏做饱生泳意腾的劈燕首族改抓、罩再同改帽客识户负为充主狱重际视欣项典目悦品扇质五及捕规哄划面积段产品比例客群来源客群特征年龄置业目的关注点总价承受110㎡以上86.1%大城北区域（包括新都）是购买主力，另外由于万科的品牌号召力也吸引了较多来自城东、城西以及二级城市的换房客群首改再改35-50自住有一定经济基础，追求高品质生活，看重项目品质与整体规划，向往别墅生活但购买力有限130-200万90-110㎡13.9%35-50养老看重项目品牌、品质及区域潜力，注重生活品质100-130万客百群卧来累源坡：盒大毁城锅北闻区涛域耗（稼包哀括伪新予都亿）摘客拨群洪是匀购碗买道主侧力睡，姐另愿外亦辅量以越部蚊分瞎来扶自评城贺东切、贸城岁西疗以舅及宜二吵级港城仓市狮万吹科尝品唱牌字的测首调改购、阅首闪置吓追凝随姓者蛋；产念品首关暑注齐点凉：影追吵求兼项县目悄品欠质猪及乔区砖域膀未冷来宋发狭展礼潜扩力锐，留其箱次勤是愧园谅林忧景纳观其及魂万指科驼品益牌灿。高搞层念市台场膀情磨况门解领读—评—竞杜品牙情张况症分杆析:万凳科歪五骆龙词山品（贯高游层图）项最目斧深苦访掩（1伐/最2）的：9避0妹-悉1辜1拔0推㎡的访刚绪需浴型梳产挨品东去础化臭缓芝慢深清访圣对撒象董：或万台科趣五匙龙糟山协高培层四销终售乓主类管我胜们决高遥层子产巴品号最应畅谦销逝的生面凑积仓集碧中逆在1错3涉0丸-如1止5役0㎡抓套裂三晌、堡套挑四眼产炮品诱，之因粮为旗我梯们雪的苗客早户踏一燥方车面盟是钥来忙自案大总城孙北药区亚域打的挡生符意书人汉群协，换另里外匹由舌于色万连科项的趟品咬牌酒影乡丰响秆，煌也拨吸懒引泡一甘部谊分蔬例车如贞万疫科笼金娃域身蓝河湾购等坦主凉城丘区善万樱科敞项锄目执的栏换际房糟客森群惨。9携0迎-尘1套1辛0㎡表的贺产珍品衬的徒客膜群叼大仇多阁是根买伯来纽奉养国老呈的养客张户僚，陪有贤一猜定鲜局辜限犬性龟，抽而刚派需烂客舟群鸟因构为画比房诚较搏看稠重累生艺活爪配眠套榜和页交宜通案便作利引性踏，票同向时夫我吹们涉是堤精狱装块房数，宾价央格每偏骂高森，确所蒸以9盒0财-匹1缓1到0碧㎡的臣产伪品届销狭售谈情杠况幻玉一汉般；深榜访腥对揉象谅：1雷9裙8板此块阻意掌向烦购蛾买钩客桨户夏王暑女屿士喷年拉龄3蜘6岁盟专势业骄市波场沉生耍意苍人我耍刚净刚穷看常了雹万酒科父五令龙握山济的载房鹅子烂，李我料觉猪得返环房诚境逢很叉好壮，调品洗质缘瑞也命好妥，雹但秀是超价勉格私太倡高乌了愉，匆我之是壤在绪批易发合市辟场塑做薯生专意弊的检，臣想京买骗个凑环逝境号好抖的销房纲子量，楼我挠看抱了啊这葵边确的拌，希虽这然鞋是绩精勒装轨，但俘是9痒0平询米毫的循房小子梨差通不堂多其就训要1压0希0万茎，该我喂觉南得扮太勤划城不潜来谢了旨，句还扶不便如墙去阀买壤保洋利水清誉水掘房奖，一昆样顺的大区船域念，梨一赵样无的稠环遇境夫，波我叛可吉以淹买证更券大伴的铁房惊子哗，国所冰以梨我暂不工会初再刘考耻虑抵五夺龙盯山绝的丑房肺子好了陵。高敲层虑市缝场努情道况滚解肢读—屠—竞祥品拢情梦况渡分胃析:万激科歉五挽龙粗山薪（薯高带层乏）项口目览深界访泡（2楼/须2）决：1淹8兄0煌㎡以闸上叛产核品禽去食化茂缓杠慢深石访半对损象姻：五掀龙明山释九蕉墅乱购小买搜客浇户恭蔡编女面士距年稀龄4鞋3岁堡公犯司喝高扎层词领甲导我秆是护很膝喜军欢轰万酒科饺房爆子腊的衣，辛所追以林看添了磁这五边趟的学环筒境纯后姐，果就纠买刃了票这鹅边领的1洋6赚0平评米分的字多孕层面，我固觉但得疯最腔大柜也惊就珍买揭个1赞6惹0平瘦米策的僚了市，纠再衫大桂的壁话蹦还苗不勤如言去张买煮别欠墅筹，这偏边门我债听销了第销舒售桑小耻姐芦说通，小有2乱0紫0多爆平驶米斥的酿别手墅避，买要悬是畏都货花那了讽那鸟么驳多凤钱傅了坝，皇还戒不文如库再理添益点局买联别承墅高踪蝶层锦市渴场揉情百况轰解喘读—含—竞霞品像情挣况犬分情析:万闲科状五伐龙包山裳（犁高抖层顷）万魂科缴五宝龙摘山知（值高匹层库）光小娱结产品信息高层产品余货不多，130-180㎡的面积段供需两旺；90-110㎡、180㎡以上的产品去化速度较慢；客群信息以城北原住民及外地到专业市场做生意的首改、再改客户为主，重视项目品质及规划深访信息因配套未完全呈现、公共交通不完善、价格偏高等原因90-110㎡的产品滞销；180㎡以上的购买客户会考虑别墅产品，因此此类产品去化速度较慢；高叛层阅市红场引情胞况左小猛结区拒域勾市纽奉场僻：目陈前穴区屑域9旧0佳-盗1俗3旁0诉㎡的败首削改尖产脉品榨是旧区农域晶供坛需夏主金力甘，1梨3婶0歉-梨1刃8语0趟㎡的子再搅改粘产宫品朴呈违供等不兔应康求舰态愧势言；竞路品息市雁场餐：保暖利爷公核园1夹9登8及帝万秤科皱五屡龙错山咐高怎层陶产绕品房诚均苦以美首违改晕及乒再章改团客穿群卖为纸主屈，虚客篮群休以筒城甘北妨区胆域已为蛙主伐，睬但未近厅年话辐身射洲范率围芝向交东番逐菠渐圈扩猾大幸，企客魄群听注费重激产僻品关品膊牌俱、天品焦质衰及界对互项策目斗的壁总悔体隐规伸划栋；产庄品纽奉需崇求堤主吐要怪集幸中衰在1脱1贱0紧-悲1滥5推0拴㎡的侄套竖三璃套湖四汽产山品尾，圆其吼中1场5丘0冈-肿1坛8王0霜㎡产访品砌稀秒缺焦，维需劳求炮旺微盛跪；因具刚胳需庆客蜓群讽对唐项酒目黄配毁套留及岔公犹共伏交描通西依司赖惭性然较忽强摧，魔在轧目切前塞区双域行及怨项种目管配兽套旁、闯交书通改不冰完佣善辅的眉情料况坚下顷，9删0使㎡以气下仗产后品狗去喜化钻相滩对根较婆慢揪。结衡合昏以绘上仆区舍域仿情寄况银及手竞纵品用情好况草进支行亏项葱目愤思丹考资，柳对慢本索案刚的评启四示打：高长层模机景会虹与薪启誉示机会“北改”政策的推进，使大量人口进驻城北，并且随交通的改善与区域的逐渐成熟，打破了区域客群购买的格局，向东扩展，为项目带来坚实的购买基础；启示一：110平米以上的市场，区域存在尚未得到满足的改善类需求，且在项目初期配套不完善的情况下，高起点的规划与品质可以促进购买，但面积不宜过大；随着配套的兑现与区域成熟，客户来源会扩大，90-110㎡类产品在在项目中后期存在较大市场机会。启示二：高厕层扶市蜡场嫩情床况早解奴读别测墅堆市援场舍情枝况乘解赴读2值0共1遍1年1月承至樱今受，夸成雨都匪主份城资区湿及间近贼郊肆别上墅乒新秃增牲供愧应度与泡存昂量达共害计1没9魄.忙6郑3万柳平脚方急米膊。荷其僚中稼，史联牙排欢别遮墅亦约产占霜整圾体喉供业应凳的7姐8体%，第属野主乌要浓供弱应络产退品魄，流销固售拍良洞好寄；独冶栋殃别担墅奔因厌政伴策想原僚因晕，亿目鼓前陷不韵予蚀以渣审滤批略，守故英供互应劫量售较鸣少央；双役拼幸别轿墅答在辽因扶其贱品荷质罪较新独催栋五低忘，锯与宽联构排预相炭比壳无衣总份价汁优荣势钓，针同沉时运不授出凭容粥积喜率丘，瞒故稠供锣应旱较裂少碑。可井见换目蜘前罪成偶都物主骆城附区袖及决近栏郊年别档墅有市橡场屡的董供例应粉与绢成倡交谜热尝点民集买中桑在难联倚排芬别唯墅舟。2颜0犬1领1至烘今眉主城桃区傅及富近执郊苹别滋墅旱类帜型仇占参比凭分疏析别墅类型面积区间（㎡）总体量（㎡）总体量占比总去化率联排250-500以上154515.4278.71%50.53%双拼300-500以上39209.8419.97%45.06%独栋400-500以上2589.831.32%71.43%别甘墅狡市则场污情贼况版解妹读—驱—整自体累供薯需联姜排回别朴墅霸是植主痕城匙区页市组场胖绝墨对底主角力联爽排炮别宰墅喉面描积继段匠分块布遥来要看热，3郑0美0胖-咐4州0征0殖㎡是壮目俊前叠市康场预的残供铃需弟主今力旺，者但庸对伏比骂供岂需毫关票系贪，3令0混0障㎡以烦下梁的名联论排祥别叹墅惩供驳应当占启比郑为苦仅3男.持8毫2相%，惕成判交萍占衬比稀为1汁2槽.着9锋8敬%，绳供渡应寨稀屯缺柳，活市爬场舒存矛在夏较纠大舟的舰需掉求禽缺礼口；面积段供应占比成交占比250㎡以下0.00%0.83%250-300㎡3.82%12.15%300-400㎡83.46%77.07%400-500㎡11.70%9.94%500㎡以上1.02%0.00%联排捧面帽段桑供盗需当占坚比寄交昨互哭表别纹墅谋市爆场彼情叛况窑解桐读—爸—整汇体烟供咬需面缘瑞积杂需鬼求—倍—口3宝0漫0慎㎡以台下刷小汪联匙排融别姓墅貌存帜在挡明羽显肯市仓场返缺陶口设，补需剖求壮旺历盛区望域怒属各性缎：依瓣托戒高欺尔严夫华和自剑然杜景怕观/开食发稿商的乖强造势倘品嚷牌笑，愿逐鱼步逮成衬为航新掏兴肝城视市猫别船墅纯板教块元；产窗品代形村态倚：联除排耗为醉主尊，祝双队拼哗、负独驳栋掉为南辅舱；客泄群融来挽源无：成播都乡丰主栋城牙区绣及灯周旋边训中讲高撑产晌阶孝层腰客闻群嗓；价额格工水最平抓：联排1勤0云0跳0介0但-翠1挤2偷0拉0播0元/㎡那、岁双疑拼1齿3厕0侮0谈0傲-后2睛0雁0冲0葬0元/㎡板、面独悄栋1振4州0涨0搞0辨-假2博5塘0衰0领0元/㎡遗；面才积潜区队间是：联足排2鸽5灭0格-命4春0袋0㎡桑、板双拼4基0蛛0研-诸5鼻0贫0㎡蚀、抢独栋4侮0贤0㎡起以资上紫；总藏价股区丢间剪：联排2掏5踩0绩-国4矮0锡0万，蚂独栋5背0棵0万以卫上；城犁南指方美向缝，碎经挠济童吸透附镰力辫强辫，集别航墅纤项拉目此众总多资，锋是尘当额前黄市隙场蒙的踢绝青对努主律流钻板摸块立，岂也餐是戏独给栋兔产础品药的代主挽要骡供韵需税区巨域劫；随肢着冶保汉利1屿9散8项驼目括在0暂9年排先府期遣启丽动颤别图墅路开醋发赌、周万飞科粱五命龙堪山构后庭续炸跟酿进跃，谱城喂北吐逐总渐巡寿成辈为奥热东点脱别湾墅胃板嫩块饥；其唐中彼别亩墅螺产短品田由北联脆排番、迎双葬拼焦、悔独协栋耐为番组说成窝；客狮群棕来硬源袍上瞧，页受棵制混于停大恭环禁境躺影碰响价，浑对歇高缸端困人帐群