市场调查及地块调研框架

地块环境调研【第一部分项目所在地区气候调查】1．目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2．调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。3．调查主要内容：3-1．温度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿度4．综述【第二部分项目土地性质调查】1．目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3．调查主要内容：3-1．地理位置（附图）3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积及其红线图3-4．七通一平现状3-5．地块的历史研究4．综述【第三部分地块周边环境调查】1．目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3．主要内容3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3．环境污染情况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情况4．综述【第四部分地块交通条件调查】1．目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3．主要内容3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2．项目对外水、陆、空交通状况。3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．综述鞋【因第遣五僵部蛇分炼周姥边螺市决政俯、讽公雪建烘配著套冒设狐施毅调承查报】倍1出．诚溉目屡的狱：铲调登查卫与您小希区总居隶民昆生晒活校相付关危的亚市驱政梦配窄套枕设豆施好的糟完粘备怜程耽度堤。视2毅．估方躺式绸：症实洽地医调风研仙。也3志．贡主招要宜内艇容闭：城调书查妥地助块毯周竭边堆1宇.贪5惜公醋里布半意径哨内猎的左市杏政乏、推公非建罢配晶套宴设塌施范（激规书模鞭、锯档凶次失、宇与岛地筹块卖距当离浙）工，牵包浙括铃：捞3结-即1胁．振购切物网（川购写物住中怪心峰、乐商扒场椅、寿超酸市旷、饮农核贸牢市屠场骡等仓）枣3旁-魄2祸．率文刘化竿教歪育沉（挤幼剧托莲、碌小搂学壶、兵中烘学间、离大燥学灰、剃图遭书筑馆犯及锯其羡质顺量鼻）寨3斗-连3邪．全医仰疗吊卫完生喝（究各淡级帐医陡院夺、之药罩店锡及仗其惜质添量买）类3垄-躁4由．坝金律融雅（孝银贺行牙、锻保情险亡、承证要券除）要3蝶-施5拖．威邮多政胳3脊-石6些．冈娱累乐比餐涂饮蔽（谎体呀育赛健贩身饼、辉娱眠乐扬、教餐背饮惯住默所嗽）乳3幸-粱7创、船水誓电洽、大排盾污赢情当况腾4献．裂综掉述仇【扫第梅六说部令分旧周涛边纳社族区傍现丰状设调唱查菠】富1全．挠尺目扩的绳：谋调杏查天地必块真周晃边隶社患区振楼赶盘范的贡总向体均规执划撤状疑况逢，巾判添断炮周开边燥社帜区途的贵档租次企和趴居含民座成丈分赵。犯2篮．血方右式航：衣实市地御调产研茂。脱3闭．益主剥要拆内楚容抹3帮-旧1双．蚕周蓬边馆主废要甩楼廊盘维、雀小助区腥列滔示译及饺产槐业渡特室性藏3彻-制2唯．世各纳楼周盘宿及肥小柳区咏的来居青民泽阶垂层众3端-疯3妙．腐各庭小回区杰的镰总腥体创规过划载、央价台格唐等千：璃A脊、岛基教本圆资亡料恶：睛1赏）吩、垦开驼发脸商浩2愚）例、要地鞠理怪位迁置鉴3淘）刘、作占蔬地颠面船积浙4充）问、寸小熄区触规禾模解5兴）棚、痛小舌区非内娘配冲套球6桶）泥、沈开膛发称时舒间纷7寄）失、方建测筑句结帽构猴8队）贸、颈建罗筑私面月积盼B播、墨户得型萍、希面梢积掀跨找度右C背、基糊规垦划下D押、厘毫销叨售叠资劳料流1横）数、透售葵价延2矮）点、仆付芹款焦方岭式当3苍）辅、猫销惯售票进盛度猪4宣．油综毛述弹【事第迹七意部夕分淡项塔目聋地扑块剧的劫综豪述蛋】苏【按第玻八工部社分医倚项漫目袖地坐块绢特松性填的甘类差似瞧方络案徒分羊析尖】哀3洁．坑目爸的吉：枪类汽似型方机案避分高析恰，莲可率以撒对插项怪目日具剂体玻的设规语划知、区建划筑芹、碰环零艺婆等恭具锣有骂参绣考岩价签值壮。抢4魂．见方萍式陷：程资哈料止查社找堡。艳3您．漂主龟要班内挺容穴：蒸（须图卷片晚为项主杨）休3巨-稻1串．秤规卫划裹3国-早2柿．矮建仇筑糖3贵-侵3译．票环趟艺龙3鸦-侦4肤．煌建羡材壤3军-煌5怖．日特逃殊奇环队境作处港理蚀4导．薪综脉述参市礼场绿研许究蕉工倒作趁模坐块强市轨场植调团研【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】1．甩目稿的膏：骂调渡查读项嗓目淡所泳在善地株宏窜观妻经抽济确状相况秧及腊房竭地塞产副市趁场健整壶体耕状宜况顿。亦2可．挣调蛾查伤方换式掀：理搜悬集猾基却础他数破据翠，奖在摩此冬基禾础闪上眨进茎行恶分迹析凭。摊3粮．贼嚷主揉要袍内蛋容晚：魄3秀-舒1住．依宏魄观弱经翠济街运海行和状默况繁1描）粪、狮数梅据宪指沈柜标肠奇数摄量三与茎上番年锁同湿比疮增待长直全东省蜓扯项搁目隶所荡在坏地胞朋全弦省例集项汗目恶所摄在阳地请A猪.地国泉内训生兽产绑总需值辅其球中饭：映筹第现一匆产现业脊第慨二橡产痛业州第奔三结产衰业阳房烟地牙产新B许.今固洪定饮资短产距投托资疑其滑中此：危房太地脆产刻开母发激C丘.注社伏会衫消坦费耗品楼零敏售蒜总宵额谨D惠.宽商靠品部零这售揭价汤格拐指储数宴居凯民辞消斤费痕价宗格罩指皇数盈商智品卸住仙宅再价投格顿指富数疑2蜓）号、狱分酬析讽3离-菊2惊．搞项垄目笨所竞在猪地滋房母地拜产困市羽场授概听况付及孝政郑府卡相猜关墙的顺政贤策浪法竞规口A通．汪项勺目贼所妙在鹅地扒的榆居氏民百住有宅醉包堡括踏的苏形轻态忍及遍其淡比搁重芽构龟成耳：赛公河房股、顶微膏利认房著、馋福稠利毯房伪、剧商愚品孙房光等靠。丽B井．始政瞎府佩对车各般类殖住废宅宾的颜开池发交和觉流茶通伞方顷面优的寿政惭策近法凶规禾。究C丈．脉政仿府耽关贿于具商触品驼住秋宅开在沃金把融底、倒市灿政吊规伟划消等乖方井面轮的营政杯策公和肥法喜规厅。堪D脏．脊短燃中阁期吨政然府损在宵项庆目棋所赴在塔地堆及现项错目饼地速块富周寨边侦的锹市愤政胀规足划赶计林划幼。耻3爷-卧3鸣．月项扣目捡所悼在侧地洲房暗地击产枪市蹦场运总擦体穿供滤求滴现国状轻1犹）须、肥数惜据傍项吃目刺径上丸半迹年净纸与仿去蚕年督同华期垃相枣比悬升备森注年签丰定镜土配地婚出帝让返合抓同盲其款中潮商粉品辛房吓用什地俊房掠地鱼产装开秘发浊总首额盈其魂中浮商匆品蚀房畏建羽设谱其读中叠住工宅情投诚资祖占腹比经重远商蹄品影房境施恨工轧面吩积摩其作中甲住垄宅败住希宅口施秧工化面洪积起中素今碗年云新潜开便工抖者再所漫占富比孝例积商宫品却房胀竣碗工醋面剂积挎其浪中示住外宅巩竣偶工继面击积凡销票售直预错售须商共品笔房快面旁积遮其婚中朋现贼楼学销秤售篮楼症花阴销懂售瓶全拦市白商反品救房吃销狠售粘收涨入舒住扯宅侮空爹置波面都积摧其渴中礼住挽宅升办兴公体楼碰商拢业细楼珠二饥手静楼衣买纽卖签2纺）射、垄分仙析效3嗽-浊4城．相项冠目青所暖在休地黎商败品抱住钢宅弯市较场锻板想块蕉的艇划现分盗极膛其义差恐异成板罢块户差忆异洁凝板名块楼1樱：源仗区食婶板劈块类二蓄：待蹲区湖板苹块亿三常：悬膛区束谢板赖块钞四骨：译糠区猪地始理牢范沸围避划炉分储依碌据燥：牢建侄筑犬及访商咽业尊、堤人脱文玻特鸡征秩描彩述梢政挡府雾市退政逗规咸划盟的放引额导殃商励品凝住斥宅起平枪均总价票格僵杀多母层售小逆高握层蛾高别层证别降墅记商吴品滑住震宅鸽供状求由状尿况塔御多讯层撑小捉高熄层栗高迹层巧别吼墅冷热钢销嫁区寨域夕3绝-鱼5切．腹项智目颤所违在勒地悟及济所少在程板穗块钥商洞品拜住但宅荷平虹均亩价举格伯走尚势好区亿域炮阀0避1匪年墙平普均要价需格苏抵0骨0址年浑平请均葛价反格鸣和9尾9搂年撒平丝均化价勿格街多安层拢牧高蒸层时简多跪层足姐高眨层搁针多风层区高滋层锅全屠市写项炮目框所纳在荐板煤块【第二部分类比竞争楼盘调研】1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3．主要内容：3-1．基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2．项目户型结构详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比平层错层跃层（复式）3-3．项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-4．综合评判评判项目评价A．地块周边环境及配套评判A-1地理位置A-2周边环境、景观A-3周边市政配套A-4周边小区整体素质B．楼盘素质评判B-1建筑风格和立面B-2建筑布局和空间规划B-3小区内环艺规划B-4户型设计B-5小区内配套B-6车流组织B-7物业管理C．物业形象C-1发展商品牌C-2项目包装及营销手法综合评价【第三部分住宅消费者行为分析】1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3．主要内容：3-1．各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构20－30：30－45：45－55：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析A、购房目的及面积偏好指标比例购房目的A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好A多层（7层以下）B小高层（8－18层）C高层（18层以上）户型偏好1A平层B错层C跃层（复式）户型偏好2A1房1厅B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上价格偏好A（根据当地价格板块划分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元以下B1000－2000元C2000－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、影响购房决策的最主要的5个因素A地理位置B市政交通便利程度C周边生活配套完备程度（包括子女教育）D距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M发展商品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。2、对房地产市场发展态势的了解。需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。4、对项目周边居民的调查了解。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。5、对周边同类楼盘的调查了解。了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。市调的内容以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查一、区域概况1、区域简介（三纬经济部分）①区域介绍城市别名，在全国和全省的地位。②人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。③区域划分下属几个区，包括经济开发区有否及其地位。④历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。⑤交通条件交通便利性，港口、机场、车站等情况。⑥公共设施有关医疗、休闲等设施情况。⑦教育、文化情况居民受教育情况。⑧其它2、宏观经济部分①当地经济构成各产业比例，即第一、二、三产业比例。②主要支柱产业情况③国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。④主要的一些大企业情况⑤其他3、微观经济部分①人均收入及各支出比例②生活方式及社会时尚③消费理念④就业情况⑤其他4、整体评述和远景展望二、房地产市场1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势（注：按各部门划分）①房地产管理部门A、对开发商a.有关预售证的发放条件b.对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用c.其他B、对消费者a.有关拆迁的安置方式b.房改房交易的规定c.房价的控制d.其他C、对中介代理机构a.有关从业人员的资质考核b.机构的其他管理条约②土地局A、土地的转让方式及价格控制B、土地的年供给量C、有关土地的其他规定③规划局A、城市的规划方向、区域定位及远景规划B、拆迁力度④交通部门A、有关道路网的建设B、重点交通基础设施的建设C、对私人购车的一些政策⑤银行A、存款利率，按揭贷款的利率B、按揭年期及业务方式等C、对开发商的贷款支持⑥税、费部门A、有关交易的税、费B、办有关证件的收费情况C、对开发过程的收费情况，包括配套费等⑦其他政府部门A、公安部门关于购房入户的政策B、货币分房的施行力度⑧与房地产有关的其他信息2、房地产现状①以当地居民现有住房状况及需求状况，