年四川蓬安县某商业房地产项目可行性报告

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一是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。做大做强能源工业，积极推进马电技改和管理升级。发展壮大机械工业；改造提升传统产业；引进培育新兴企业。

二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。按照市场规律，积极引导农民群众大力发展以水果业为支柱的特色农业，推进农业和农村经济结构调整，建成中国锦橙第一县，力争"十五"末全县锦橙100号产量达成1亿公斤，产值2亿元；建成中国南方制种大县，力争"十五"末全县制种面积达能到肌1笛0绳万丧亩源，娘产客量循达撤到甚1接8诊0秀0垒万宿公脂斤途，吼种店业惊收翅入朗过处亿躲元勉；像建海成描无屠公深害环农快产忌品优基喝地做县躲。

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该地快为商业用地，位于东风路与建设路结合的扇形中心，县城核心地段，呈矩形，南北线长60米，东西长64米，四围主要老居民楼，地势较平整，北面地下有一条贯穿县城的暗河-清溪河。2.地块自然景观及环境质量自然环境

该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染。

地快周围建筑物密集，地快主干道-悦庆街，街面面宽6米，路基、路质、路况较差，人流量大，绿化较差，不够开阔，使得该方向上无论近看或远望的视线都有所阻碍，另外因道路狭小而引起的人车噪音污染。北面出市场有面宽6米的民安巷通道，是市场上小摊贩的积聚的、地，一片污浊景象。社会环境：水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线（一部分住户除外），有中国信合，农行等金融机构的分点。人事局、老工商局、老干局招待所、县政府散步在周围。沿街商业基本是一些小吃点，小商品门店，距相如广场500米。

人文环境：周围的居民有自住和租户两种形式，居民的房屋大体都比较陈旧，周边无新建小区。3、建设路路段分析建设路为蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城内公交1、2路均穿过，出街东可到营山、南部，西可到南充、成都，蓬安县新车站建设在此路段中间位置，建设路由来已久，是蓬安县的经济中心，，路面开阔，人民医院等多家医疗机构及其他一些事业单位军设在此路段上，两边装修精致的品牌服装店面、购物场所让街道人流不息，热闹非凡。****与此街接壤，步行不到200米，人口居住量相当密集。4、东风路路段分析东风路为进年来新建街道，北与建设路相连，中间左右两边一边到****，步行100米，另一边到相如广场200米左右，该路段路况由于新建，平整开阔，街两边有大量的新居住楼，人口居住密度高，整齐又好看，街面商业氛围浓厚，门面经营品类繁多，人车流量不亚于建设路。5、相如广场附近分析相如广场为进几年新建的休闲、文化、行政广场，广场上方建有蓬安的三星级酒店，相如饭店，广场周围汇集大量的大型餐饮、茶楼、水吧，交通便利，路面干净，街道整洁，是蓬安县城休闲、娱乐的集中地，无论任何时候，这里的人车流量相当大，距离****300米左右，与东风路、建设路形成县城内的人口密集地。（二）地块商业价值可行性研究▲从市场消费需求的角度研究：1、城市内没有功能齐全的市场，采购物品极为不方便，有购物的需求性。2、城市内没有一个象样的农贸市场，而蓬安是一个日常居住人口8万人的县城，有县城规划的需求。3、地块周围半径1000米内的居民人口与大型的饮食机构消费采购，有服务半径内的需求。4、目前市场脏、乱、差与地段和毗邻县政府形成反差，有提升城市形象的需求。5、社会经济是商品交易的产物，只有一个好的市场才能促进更多更好的商品流通，有蓬安社会经济促进的需求。6、前面谈到蓬安商业经济只处在发展阶段，商业发展的进程必须先要有基础商业的繁荣，有蓬安商业发展的需求。7、市场的建成后，其好的交易环境，全新的功能规划，大的人流量带来更大的交易额，对经营者、举办者、政府都会带来更大的经济效益，有和偕三方经济的需求。▲从商圈角度进行研究：1、商圈概述从蓬安商业分布的现状来看，建设路商业可作为蓬安商业的概括。商圈名称级别区域范围主要特点建设路商圈主力级以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，以百货、服装经营为主，其次是家电、家居、通讯等相如广场次级以相如广场、相如大道为中心以休闲、餐饮商业、为主2、典型商圈定位（1）以建设路为中心的主力级商圈（A）商圈定位在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、金融、商务、信息等为一体的主力级商业功能区。（B）商圈概况地域范围以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，人流结构中偏高档消费者商业区域由建设路、悦庆街、老花园及老广场商业街组成区域价值蓬安最繁华的商业中心，唯一的市主力级商圈商业特点由大型商业门店组成经营业态以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等购物环境由于蓬安商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差商业氛围商业集中，人气旺盛商圈描述1、该商圈以建设路为中心，为蓬安唯一的主力级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；4、商业形态较为单一，仅街区商业而已。建设路主力级商圈分析：商圈特点商业功能较齐全商业点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。辐射范围广该商圈是蓬安唯一的主力级商圈，是蓬安商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。交通便利该商圈处于蓬安中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。商业氛围发展均衡该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。商业网点间竞争激烈商业点扎堆于县中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。存在的问题网点布局不尽合理商业点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。商业形态单一商业点多，街区式商业。购物环境亟需改善商点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。行业管理未得到重视网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、开发，行业管理没得到重视。商业功能受到限制商点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。（2）、以相如广场为中心的次级商圈（A）商圈定位在现有商业设施基础上调整、提升，增加餐饮、文化娱乐、休闲设施，使该功能区形成以休闲消费为主，档次适中，功能较为完善，满足相如广场大众化消费需求的次级商业功能区。（B）商圈概况地域范围以相如大道和相如广场为中心，向周边延伸到东风路人流结构全县居民，为县城特色经济区商业区域由相如大道和相如广场组成区域价值满足相如广场区域大众化消费需求的次级商业功能区商业特点以相如广场周围商业价值最大，且以休闲产业、餐饮、娱乐商业支撑，目前已形成次级商业中心经营业态餐饮、服装、娱乐、休闲等综合商业购物环境由于该商圈商业物业是近年规划建设，动线设计合理，购物环境较好商业氛围区域商业较为集中，人流较大商圈描述1、该商圈属次级商圈，为县城功能明显的经济区2、该商圈人流量大，日平均人流量达1.8万，与建设路商业中心人流量相差无几；3、形成时间较短，缺乏街区商业；4、商圈内商业建筑设计合理，人流导向性较强；5、该区域居民消费力强，商业经营情况良好。次级商圈分析：商圈特点辐射范围大该商圈属由于功能定位独特，目标人流为全县人口人流量大四周居民小区较多且上档次，汇集众多知名商家汇聚刘一手，都乐歌城等餐饮、休闲娱乐业。▲从商业潜力角度研究：商业项目，特别是中小型商业项目的选址有其行业特殊性。对于蓬安项目，商住结合是唯一道路，但其商业潜力到底如何，还需从项目基本商业条件、可选择商业形态等多方面进行研究论证：1、基本商业条件满足情况：一般来说，商业项目生存和发展的条件很多，但最基本的条件至少包括如下几个方面：（1）交通条件：商业项目有其服务半径，服务半径的有效必须依赖于现代交通工具、路面交通状况和辐射网络。从本项目看来，其地处蓬安二大经济点的“枢纽”位置，建设路和相如广场在本项目附近，购物便利性比较强，满足中小型商业设施的基本需要。要说明一点的是，这是每个中小型商业设施的共同条件。（2）场地状况：要做相当规模的商业设施，就必须有相当规模的用地、建筑空间和相应基础设施配套条件。本项目单面临街，临街面有一定的空间设计门面，便于开展商业活动（产品展示、经营等等），但土地总面积只有4000平米，将来的停车位有可能不足。（3）人气状况：作为商业项目特别是零售商业项目，其销售收入来自大量消费者的参与和购买，有人气才有商气。通过我门在现场勘察发现，上午市场临街边的人流量达到秒/3人，但在下午，这个数据有所减少，街面的流动平均3秒/人。（4）现有商业氛围：商业设施对人气的吸引，必须依赖于一定的商业规模和商业氛围，只有当“商点”形成“商圈”，其人气集聚才会经久不息。对本项目来说，东风路、建设路、相如广场这三大与****相临的商点，从上面的分析中说明在该地块做商业是乐观的。2、消费者商业行为研究：总体人口状况：如前所述，蓬安总人口只有8来万。总人口的不足，使蓬安本地要做大规模的商业设施有一定的难度。吸引消费者的唯一办法是差异化生存，但从城南市场的改造工程差异化尝试看，其产品的差异化也是产品的单一化，进而导致消费对象的单一化。（2）收入状况：从县城区域消费来看，地块半径1000米内的居住，经商人群收入相对偏低，消费能力相对充足。（3）消费习惯：消费习惯的了解需要长期观察或大范围的抽样调查，由于时间紧迫，我们只在调查中对此做附带了解。大部分蓬安人称自己购物去建设路、相如广场中心商点多一些，可以让消费者享受连续“休闲、购物”的乐趣，而且购物成了“闲逛、消遣”的副产品。（4）可选择的商业形态近代商业的历史也是其不断开发新业态、不断拓展新市场的历史。目前国内的商业形态比较多，但按不同特征基本可以分出如下商业形式：（5）按服务半径分类：类别参考因素NSC近邻型购物中心CSC社区型购物中心RSC地区型购物中心SRSC超地区型购物中心店铺面积1万平米以下3万平米以下3～9万平米9万平米以上业种日常服务日常用品、高级用品、服务日常用品、高级品、服务日常用品、高级品、服务核心店铺农贸市场、杂货商店农贸市场、杂货商店、GMS,百货店杂货店、GMS、百货店GMS、百货店商圈车程10分钟以内车程15分钟以内车程30分钟以内车程30分钟以上商圈人口8000人左右3万人～10万人10万人～20万人20万人以上停车辆数50～100100～150500～50005000以上从以上各商业模式的主要特征对比可以看出：A、单从蓬安总人口（8万）看来，只适合做1-2规模的商业设施的，但如果做近邻型（小区型）购物中心，由于总量不大，其销售可行性是最大，同时它有能很好的发掘项目的商业价值。B、做社区型购物中心，其流行模式是GMS购物中心，虽然蓬安的居民总量也基本可以支撑GMS购物中心，但在竞争和项目的地块面积上不相符合：一是县城市场面积达到30000平米，服务半径基本饱和；二是该地块面积不允许。（6）按照销售形式和国民经济行业分类：零售业食品、饮料、烟草零售；日常生活资料零售；纺织品和服装零售；日用杂货零售；五金化工零售；药品和医疗器械零售；图书报刊零售；家具等其他零售批发业除以上行业外，还包括能源、建材、金属材料、农业生产资料、矿产品等等及其他无法零售的大型工业产品的批发据统计显示：蓬安商品批发行业还没有怎么启动，，但批发行业的“集中”要求也要比零售要高，市场规模以平方公里计，大规模市场一方面可以打响知名度，二来更便于采购商多样化采购和价格比选，单一网点的批发市场很难做大作强，况且****就处于中心区，所以做零售比做批发的条件要成熟些。（7）按照商业形态分类及其特点：形态形态细分经营特色核心竞争力场所选择百货大厦传统百货它是计划经济时代的产物，随着时代进度，传统百货向其它现代购物中心的转移，品类规划更现代和专业百年品牌其场地资本上均属于商业公司自有大型产销品它实现的“一站式”购物，即在一个商业中心可以实现餐饮、购物、休闲等一体化，并具备规模优势现代与全能自建为主，买断与租赁为辅休闲百货其内部商业布局引进商业街形式，商品陈列位置缩小，休闲空间加大，卖的商品紧扣科技、文化、艺术和各种民族特色，可担当地方旅游设施的作用，大型旅游城市才有此类别时尚与休闲投资买断再转租超级超市农贸市场其主要特点是规模适中、品类全、价格低。紧扣日常生活资料，内部装修简单，可让消费者自由选购的乐趣低廉价格租赁百货超市规模适中，往往深入新建社区，以提供生活便利服务于近邻便利性、亲和力买断或租赁专营市场以家电、家居、电子产品、音像、药品、图书等某一个专业领域为框架，重在完善品牌的多样性和服务的专业性，使客户在购买同一功能产品时可进行多品牌选择，并得到专业的售后服务专业和专营性自建、买断或租赁临街门店主题特色街开发商在招商时规定经营类别，在有限规模内强化产品特色，比如女人街、文化街、××风情街等，使购买者更有针对性和消遣性特色突出、休闲性买断后租赁混合商业开发商只管卖门面，由个体业主自行决定经营产品类别，这是大部分临街门面的运作模式买断买断后租赁其他形式餐饮娱乐中式餐饮一般设在在办公场所集中位置，西式快餐一般设在人流较多的商场内或附近特色和便利租赁为主办公场所高档办公场所一般设在交通便利、餐饮娱乐设施健全、环境优美的地方现代和便利买断或租赁金融超市多家银行门市集中办公，为市民提供更全面的服务全能和便利租赁或买断其他概念店IT行业带来的新概念，网上购物，正在发展中专业化、虚拟化租赁根据以上商业形态的分析，我们认为：在蓬安做商业，应该在商业形态上做到如下几点：A、依据地块的条件，在经营形态上走农贸市场的道路。B、必须主题鲜明，以特色吸引消费者。C、必须具备一定的规模，以扩大知名度和影响力。D、在经营业态上创新，比如规划豆制品摊位、加工摊位等其他竞争对手没有的新形势，以满足消费者求新、求变的心理。结论在对以上的分析中可以看出****的地块价值定位：1、市场的消费需要确定了地块的功能定位2、位于主力经济与次经济圈的黄金交割点，确定其商业价值3、依据消费潜力，确定了地块的开发定位地块开发定位：地块的商业价值+地块的自身条件及政府城市规划条件+地块的经济收益价值最大化，对于该地块的开发思路是综合农贸市场+居住楼。七、项目SWOT分析1、优势：（1）区位优势明显：地块位于县城中心地带，在地理位置上占有先天的优势；（2）依托县城中心区的未来规划，具有升值潜力；（3）项目周边人员密集，对市场的需求量大；（4）建成后将是县城规模最大，功能最齐，环境最好的专业市场，同时还可创建和延续相如房产品牌；（5）配套成熟。周边配套齐全，办事、购物、上班都十分方便。2、劣势：（1）地块面积小，生活环境营造相对困难，有闭塞感；（2）项目临近的街道狭小，规划差，人车交通拥挤；（3）项目的市场建设对住宅的销售有一定的影响；（4）项目所在片区形象不具备高尚品质；（5）人文环境及形象较差。八、建设方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。1．总平面布置本地形状为较规则的矩形，占地面积4000平米。小区将采用多层错层住宅，全条式，根据地快条件，设计1栋南北及2栋东西向的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避免一般居住小区中的兵营行列式单调布局.又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计宅前宅后绿地，使每户均有较好的景观。根据场地状况，市场按原方案设置5个出入通道，两个主通道分别设在南面悦庆街与东面悦庆街与民安巷的交汇处。此入口设市场管理办公室，公厕原有，现不考虑增加。市场的定位及规划：该市场定位为农贸市场，农贸市场是商品交易市场的其中一类，是零售食用农产品的商品交易市场。该时常所有人是相如房产公司，为该市场举办者，（不提供产权出售），向多个经营者提供固定商位（包括摊位、店铺、营业房等）和相应设施，提供物业服务，实施经营管理，并有多个经营者进场独立从事蔬菜、禽蛋、肉类、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、水果、粮油制品、干副食品，农副产品自销区等食品经营的固定场所，市场一楼二楼为农贸市场摊位，计划修建988个，每个摊位尺寸3.3*0.6米，约合2个平方，市场一楼整体挖地1米，地面层高3.3米，共计层高4.3米，二楼层高3米，四周铝合金窗户，离地1.2米。市场道路一楼四围道路宽6米，内道路宽3米，局部支路宽2米。2、土建（一）建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用楼顶飘板和退台设计，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。小区绿化系统是由景观绿色走廊、平台绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型避免复杂化，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用半围合式布置，规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。顶层为屋顶花园；楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。住宅外立面建筑外形现代化，顶层为花园式的退台，选用直型外阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外墙面采用米白色高级瓷砖，周边及空调外部构件、窗框处再饰以丰富立体感的黄色线条，突出强烈的视觉效果。场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部暗河处，须视勘探情况进行特殊处理。整体采用独立基础。3、公用工程（一）供配电及强弱电等小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户2～3KW，电流表应在5～10A。市场在室内采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外通道设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。小区设置综合布线系统，以提供一门安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端，市场内设广播系统。（二）道路小区道路分三级。主要道路宽6米，次要道路宽3米，均为水泥路面；局部支路宽2米，均为水泥路面，住宅道路可铺设防滑地砖。采用市场与住宅分流系统，住宅各种车辆（包括机动车）进入专用停车场，保证环境的安静和整洁有序。4、消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、等处的室内消防。市场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；市场内设置固定或手持式二氧化碳灭火器。市场主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。市场主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为6米，以保证消防车行驶。5、环境质量综合保障(一)绿化生态技术绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。(二)垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由业主送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。6．产品方案（1）.户型选择小区规划3-6楼为多层住宅，1-2楼架空为市场。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。利用空间环境的营造并赋予现代的居住气息。****项目主要消费对象为在现在市场的经营人员，城区投资客和二次置业客户，乡下进城人员。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户型分配表楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①A3室2厅2卫1厨1阳台12836B3室2厅1卫1厨1阳台11012C4室2厅2卫1厨1阳台14012（2）.其他建筑区内设综合物管办公室。宣传栏：设在市场办公室外墙。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。附表：技术经济指标项目单位数量居住户数户60居住人数人200户均人口人3.2总建筑面积㎡12952住宅建筑面积㎡8000市场面积㎡4952住宅平均层数层6容积率3.23绿地率%45九、节能措施1．节能措施****建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。（1）、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)（2）、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；楼道照明采用声控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。（3）、绿化景观用水节水绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充。十、项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2007年7月开工，至2008年7月竣工，总工期1年。据市场分析，预计推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示2007.4—2008.7项目实施进度计划表时间任务2007年4月至12月2008年1月至12月3季度4季度4季度1季度2季度3季度4季度456789101112123456789101112可行性研究项目审批规划设计主体工程尾期及绿化通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。一.工程前期准备1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制《房地产开发项目组织设计》。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2.物资准备3.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4.其它准备：A办理开工报告。B办理质监委托。C组织设计交底。D摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1.前期阶段的部分工作：A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（临建、占路，占地的办理）2.施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算。十一、项目投资估算该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：（1）房屋拆除费：以每平方米100元计算，共拆除房屋面积1000平方米共计10万人民币。（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，（现估计值）共计350万人民币。项目的主要经济指标如下：项目单位数量占地总面积平方米4000总建筑面积平方米12952居住建筑面积平方米8000商业市场建筑面积平方米4952居住居数户60平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率3.23绿化率%45主要经济指标根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费3602建筑工程费527.63安装工程费1004其他投资费805项目管理费406不可遇见费207建设期利息308总投资1157.6建筑工程费用估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价（万元）费用合计（万元）1住宅楼㎡8000按350元/㎡计2805临街门面与二楼㎡1000按500元/㎡计506集贸市场㎡3952按500元/㎡计197.67总计527.69十二、项目资金筹措一、资金的渠道与方式常规从以下几个方面去筹措资金：1.因建设单位已取得地快产权，筹措和利用自有资金200万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，同时可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。2．用银行贷款100万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是建设单位利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。3.房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于蓬安当地房地产市场可以提前预售，又较好的地段优势和良哈的商业氛围，预计销售情况会较好。因此本项目可充分利用房屋预售来满足项目的运做资金。预计项目总销售金额可达1400.5万元。二．编制资金现金流动计划，确定资金的需求额单位：万元序号项目20072008.7结束小计1投资1.1分年计划60%40%100%1.2建设投资676.56451.041127.61.3建设期利息181230小计1157.62资金筹措2.1自有资金2002002.2贷款1001002.3销售款收入（现金)流入609（住宅与门市的30%流入下期）797.62（上期30%流入，市场停留30%滚如下期）1406.62（现金扣税5.55）实际流入量1328.55三．资金的任用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：1.资金本问题：主要包括以下几个方面a．由于资金的时间价值形成的利息。b．注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c．当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d．银行借款的成本率。风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大一般1市场风险▲2资源▲3技术▲4工程▲5资金▲6政策▲7外部协作条件▲十三、财务评价一．设项目法人项目财务评价1.销售收入估算表（见表）销售收入估算表单位：万元项目收入开支利润销售（营业）收入1636.6住房销售收入720单价（含税）90销售量（套）60入口商店门面150单价（含税）6000销售量（㎡）250（已扣除还房户250平米）集贸市场+二楼营业房（1500*500）766.6单价（含税）7000（每个摊位两年使用权）销售量（摊位）988销售税费几附加城市维护及教育附加90.83(1636.6*0.0555)销售费用40.91总投入1157.6税前347.26扣税后利润347.26*30%243.08销售价格说明：住宅销售价900元/平米，门面6000元/平米，集贸市场为实现投资利润，首期计划出售两年使用权7000元/摊位，二楼营业房1500元/平米。计以100%的销售率。2.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）=243.08万元财务内部收益率(FIRR)=20.99%项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。2）项目投资利润率销售利润率投资回收期总投资（万元）总销售收入（万元）总利润（万元）净利润率（％）1157.61636.647926.95项目总投资额为1157.6万元，总销售收入为1636.6（市场以两年的使用权出售）万元，总销售利润额为479万元投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝41.37％销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝29.26％投资回收期＝1.3年二．敏感性分析编制敏感性分析表、绘制敏感性分析图（下图）敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）变化幅度（%）敏感系数基本方案20.99产品价格10%28.