物业接管可行性分析报告实施报告

物业接管可行性分析汇报编写：深圳市某物业管理有限企业市场拓展部日期：11月14日目录一、项目概况3二、项目物业管理背景资料3—4三、项目实行方案4—9四、项目收益分析9五、项目风险分析与对策9—13六、汇报结论13一、项目概况：（一）基本状况简介：1、项目名称：某花园2、地理位置：深圳市龙岗区某花园3、基本状况:某花园是商品房住宅小区，总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中：住宅建筑面积为平方米，商业建筑面积为平方米，其他物业建筑面积为平方米；住宅共套，建筑容积率为/，建筑覆盖率为/，绿化率为/。（二）重要经济指标：序号容有关数据资料1总占地面积2总建筑面积3计容积率总建筑面积4竣工时间交付时间5多种类型物业建筑面积及有关状况住宅商业公厕幼稚园小区文化中心小区健康服务中心垃圾站小区居委会物业服务办公用房业主委员会活动用房物业管理员工宿舍其他物业带电梯楼宇不带电梯楼宇6停车位数量室内停车位室外（含露天）停车位7有关指标数据建筑物栋数建筑容积率建筑覆盖率/%绿化率二、项目物业管理背景资料：（一）既有物业企业：某花园小区物业服务供应方目前为深圳市某某物业管理有限企业，该企业原为发展商下属企业，后因发展商企业注销被另一家企业收购，企业名称留存不变，至今为该小区提供物业服务。（二）对外招标背景信息：由于原物业服务企业提供物业服务品质与业主期望值偏差太大，某花园小区业主于按照物业管理有关法律法规的规定成立了第一届业委会。小区业委会居于广大业主的强烈诉求，经业主大会表决，一致同意全权委托小区业委会对外公开选聘新的物业企业。该业委会于10月中旬正式在深圳市建设工程交易服务中心网龙岗分中心挂网公布招标公告，公开选聘新的物业企业为小区业主提供服务。我司分管领导提前知晓该信息后立即展开与该小区业委会的前期接触工作，经多次沟通理解并磋商，该业委会全体组员和部分业主代表一致同意由我司为某花园小区提供物业服务工作，为此，我司计划从即日起着手做好某花园公开投原则备工作，并力争中标成功。三、项目实行方案：（一）组织架构及人员编制设计：某花园物业管理处组织架构图设想编制设置阐明：某花园管理处人员编制拟设置23人，其中：主任（兼工程主管）1人，财务2人（均兼任客服），保安部17人（保安及客服主管1人，每班组8人，岗位设置为：地面出口3个、每个出入口1人、计3人，监控室1人，小区巡查1人，班长1人兼巡查岗，顶休2人），客服部1人，工程部2人。（二）前期介入工作计划：序号工作计划计划要点实行时间备注1参与投标并积极寻求中标。进行可行性论证，如可行则编制好投标书，并提交招标人。开标前10日内2成立前期介入工作组1、改造工程管理介入时间项目进展确定；2、档案资料、物业资料归类搜集；3、编制物业管理方案。开标前15日内3成立某花园管理处1、协商确定管理处办公场所；2、二次装修管理处办公场所（必要性论证后再定）；3、办理管理处有关运作手续；4、人员配置、培训；5、管理处办公设备配置。项目入驻前2个月4前期介入1、搜集各类工程资料；2、熟悉、掌握各类设施和系统。入驻前2个月5导入某物业管理模式1、导入管理体系；2、导入某物业各项规章制度；3、导入某物业管理理念。入驻前1个月6物业接管准备1、物业验收（软、硬件）；2、资料移交；3、问题备忘。入驻前1个月内7业主意见调查1、搜集小区合理化提议、分析调查成果；2、上门调查和回访；3、提出改善方案；4、制定物业收费原则。入驻前1个月内（三）前期介入接管验收方案：接管前期由企业组织成立前期介入接管验收小组，全面梳理某花园各项物业管理问题点，全力进行品质管控梳理，提出全面整改计划，明确严格的负责人和完毕时间节点，并提交业委会备份，波及需要动用物业专题维修资金的小、中、大修工程报请业委会决定施工方案或通过小区公共场地及租金收入反补的方式对公共设施设备进行维修改造。1、接管验收内容：（1）现场验收：①共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；②共用设备：包括水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备与管线、电线及空调设备等；③共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。④水、电表进行抄底记录：将公共区域所有的波及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业企业缴纳。⑤物业费、停车费：两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。⑥对自来水企业、供电局及燃气企业办理对应的顾客变更名称手续，将小区能源使用顾客变更为新任物业企业名称。⑦外包服务项目协议及其他协议的交接或重新签订有关协议。⑧交接当日工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由保安部安排好各岗位人员在交接当日陆续接下各个岗位，随即可分别进行客服、工程、保洁、绿化等对应交接，均可采用交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方（应包括政府监管部门、小区业委会）进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。（2）资料交接：①产权资料：1）项目同意文献；2）用地同意文献；3）建筑规划审批文献；4）房屋产权清册，包括业主产权资料、、、建筑面积，公共房屋及场地等；②小区验收合格资料：1）工程竣工验收证书；2）消防工程验收合格证；3）用水审批表、水费收缴协议书；4）用电许可证；5）供用电协议书；6）其他必要验收合格资料；③工程技术资料：1）建筑、构造、电气、给排水、等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用阐明书、调试汇报等；2）工程协议及开竣工汇报；3）工程预决算分项清单；4）图纸会审记录；5）工程设计变更告知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；6）隐蔽工程验收记录；7）沉降观测记录及其沉降观测点布置图；8）竣工验收证明书；9）钢材、水泥等重要材料的质量保证书；10）新材料、构配件的鉴定合格证书；11）水、电等设备及卫生洁具的检查合格证书；12）砂浆、混凝土试块试压汇报；13）供水管道试压汇报；14）机电设备订购协议、单台设备的阐明书、试验记录及系统调试记录。（3）其他交接：①原管理单位应提供《物业状况一览表》，包括小区的建筑面积、占地面积、绿化面积，总户数，户型等，对于空置房屋应尤其注明，并将其钥匙悉数移交接管单位；②原管理单位须对小区的所有设施设备列出清单，如供水设备、供电设施、会所设施、所有路灯、污水井、雨水井、化粪池等，交接时双方须对小区的建筑、构造、设施设备进行全面的验收，做好交接记录；③入伙至今所有管理运作资料均应移交，包括装修管理资料、设备设施保养计划、记录等；④所有接管事项均应以书面方式进行，并须经双方签字盖章确认，且需经第三方业委会或政府监管机构等部门监交；⑤建筑物原有的设备设施应恢复本来的使用功能，并经我司验收后签字交接。⑥代收代缴各项费用，包括物业专题维修资金要上缴至龙岗区物业专题维修资金管理中心专户，缴交截止期为原物业企业提供物业服务截止当月底的所有费用。（4）各类遗留问题：①物业费、停车费等费用：物业向业主所收取的物业费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业企业有无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费用，或者对此处理方案有三方签字承认的书面约定。②各类能源费：前任物业有无拖欠自来水企业、供电局及燃气企业等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。③车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的处理承诺，进行摸底调查，防止接手之后导致业主费用已交，但承诺的问题尚未处理。④业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清状况，由前任物业进行处理，防止业主后来将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费、停车费等状况。⑤工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修状况、目前遗留问题的处理状况等。（四）接管验收进驻物业管理工作：1、设备设施试运行：设备设施在验收合格后，工程技术部组织对设备设施进行试运行，并详细记录设备运行状况，排查设备运行问题点，然后会商整改方案，直至设备运行正常、安全。2、全面清洁开荒：①清洁开荒工作的范围：根据前期介入发现的问题和实际状况，进行全面的清洁开荒工作，重要包括：各楼层的通道、广场、室内地面（地砖清洗、木地板打蜡等）、墙壁（不包括外墙）、天花板、灯具、楼梯等室内外有关设施、设备；室外地面所有设施等。②清洁开荒工作程序及原则：按照常规清洁保洁原则操作，保证洁净、整洁、无污迹、无异味，整体感观良好。四、项目收益分析：根据业委会提供资料及招标文献数据预估，某花园整年总收入金额为2827584.00元，整年总支出金额为2779633.90元，收支相抵整年盈利金额为47950.10元，详细详见附件一。五、项目风险分析与对策：（一）风险点一：1、问题描述：业委会与原物业企业之间的矛盾。2、处理措施：协助业委会妥善处理，必要时祈求政府有关部门介入平息。（二）风险点二：1、问题描述：业委会与支持原物业企业的业主之间的矛盾。2、处理措施：进驻后通过上门沟通，在不违反原则且不导致其他业主反感的前提下尽量为该部门业主提供力所能及的服务需求，以化解矛盾。（三）风险点三：1、问题描述：原物业企业撤场前对小区重要设施设备不可逆性的破坏。2、处理措施：提请业委会提前发函知会，告知原物业企业这样做的法律后果，同步我司进驻后全面排查小区重要设施设备安全运行状况。（四）风险点四：1、问题描述：招标文献收费原则因部分不一样意提高物业管理费收费原则的业主抵制而导致局部难落地执行（尤其是商业物业管理费收费原则的增长），进而导致收缴率下降及物业整体收益差，甚至出现亏损状况。2、处理措施：与业委会共同邀请商铺业主进行座谈，对提高物业管理费收费原则的必要性进行沟通解释，力争获得谅解和支持。（五）风险点五：1、问题描述：业委会对我企业进驻接管后收益方面比列提成的承诺（重要是幼稚园租金收益补助物业收入局限性）因小区业主大会表决困难而导致难以兑现产生的收益下降。2、处理措施：此项问题因属于历史遗留，也许存在不确定性，将配合小区业委会与发展商通过沟通处理，假如无法处理，再由小区业委会决定与否通过法律途径处理。（六）风险点六：1、问题描述：小区物业图纸等必要性资料移交业委会严重不完整导致新物业企业进驻接管后的平常物业服务工作开展困难。2、处理措施：提请业委会在接受原物业企业资料时务必规定提供完整，不得隐瞒或故意销毁，必要时提请政府有关部门介入进行物业各方面的移交工作，保证交接顺利。（七）风险点七：1、问题描述：小区设施设备老化严重、问题多、故障率高导致维修费用奇高导致的影响。2、处理措施：进驻前就小区重要设施设备状况协同业委会共同进行排查，找出问题点并明确维修责任和费用支出来源，如物业专题维修资金局限性则提请政府有关部门介入厘清责任义务关系，规避我司财务投入回报风险。（八）风险点八：1、问题描述：小区物业专题维修资金缴存政府专户的余额很少，导致设施设备维修大中小修经费严重缺失【经征询龙岗区物业专题维修资金管理中心的工作人员，某花园目前专户余额合计仅有12万元整，其中：首期归集金额仅2万元，平常缴存金额仅10万元（该部分平常缴存金额为既有物业企业自2月1日至7月31日合计6个月期间上缴的物业专题维修资金）】。2、处理措施：⑴由业委会聘任律师向开发商和原物业企业追缴“两金”，即：首期应由发展商归集缴纳的物业专题维修资金和业主自入伙后平常缴纳的物业专题维修资金。“两金”未追缴到位前由业委会协调政府有关部门采用强制方式运用发展商余留在小区红线范围内的物业产业收益弥补上述“两金”局限性支出。⑵根据某花园建筑面积及楼盘性质初步估算，该小区开发商和物业企业欠缴物业专题维修资金入政府监管专户的金额分别为：①开发商应追缴金额：首期归集欠缴金额为219.96万元（按照某花园建筑面积为92482.62平方米，估计当期建筑安装工程总造价为1200元/平方米，根据有关法规的规定首期归集物业专题维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二交存，因此当期开发商应缴纳物业专题维修资金金额为92482.62ⅹ1200ⅹ2%=221.96万元，扣除其已缴纳2万元，剩余未缴纳首期归集物业专题维修资金金额为219.96万元）②业委会应向原物业企业应追缴金额：平常搜集欠缴金额为403.55万元（按照某花园建筑年限，该小区业主应在1998年开始缴纳平常物业专题