思源北京幸福广场市场竞争力分析报告

幸福广场市场竞争力分析报告区域市场比照分析07年幸福广场销售分析

08年1－4月积累客户分析Contents幸福广场销售价格论证剩余房源产品力分析区域市场比照分析区域市场对比分析区域竞品分布东四环东二环东三环公园1872泛海国际居住区东阙都海晟国际瑞士公寓世界城长安驿御金台波菲特行政公寓裘马都燕莎·CLASS和平大道Master领寓本案东外公馆建国5号区域市场对比分析区域竞品基本情况表一项目名称项目住宅总规模(平方米)在售住宅规模(平方米)当期总套数已售面积（平方米）当期已售（套）当期未售面积(平方米)当期未售（套）潜在住宅规模(平方米)东阙都13603.513603.5214868.94412734.617012734.6MASTER领寓43360.7543360.753181065.161442295.5930442295.59波菲特行政公寓21755.521755.53042887.263518868.2426918868.24燕莎CLASS9821.819821.811553564.68726257.13826257.13建国5号51399.151399.133810472.428340926.6825540926.68御金台52244.3452244.3418141564.5614410679.783710679.78瑞士公寓21427.7521427.7521419794.11971633.65171633.65公园1872

29000041838.974251796123023877.97195272039和平大道100084.18100084.1871249808.184035027630950276长安驿61642.8461642.8487425693.1234335949.7253135949.72世界城61219.761219.771934309.5835926910.1236026910.12裘马都120945.5120945.564299728.8952221216.6112021216.61海晟国际54762.5454762.5484043511.9177111250.636911250.63泛海国际1000000363376.731676320367.39151243009.34164679632.61东外公馆12717.2312717.231620012717.2316212717.23合计1914984.741030200.447774671597.154729358603.2930441243387.59幸福广场目前剩余面积为13234.53平米，其中甲方保留部分为23套3927.76平米，思源可售部分为78套9306.77平米，区域市场对比分析区域在售规模分析区域竞品目前尚有124万平方米潜在供给规模，其中在售住宅当中〔已有销售证〕还有3044套未售，都将在2021年下半年集中消化，目前看来，今年区域市场的竞争非常剧烈。区域市场对比分析区域竞品基本情况表二项目名称

首次开盘时间08年开盘时间入住时间最新报价（元/㎡）最新成交均价（元/㎡）海晟国际

2006年3月25日

2007年12月31日3500025753瑞士公寓

2007年5月8日

2008年6月30日4000033502世界城

2007年1月11日

2008年12月31日3700035500长安驿

2007年12月8日

2008年9月1日2900031259御金台

2007年8月18日

2008年12月1日3900023511泛海国际

2006年4月1日2008年5月6日2009年3月1日2900027356和平大道

2007年4月3日

2008年10月31日2800020609裘马都

2006年11月5日

2008年7月31日2900030571波菲特公寓

2007年4月5日

2008年5月1日2900022695燕莎CLASS

2007年10月27日

2008年7月1日2700026613公园1872

2008年1月26日2008年1月26日2009年3月1日2200020453东外公馆(公寓)2008年4月26日2008年4月26日2008年12月1日23000——东阙都2008年4月19日2008年4月19日2008年12月1日4160041771建国5号2008年1月20日2008年1月20日2008年6月30日2300023787MASTER领寓2008年1月19日2008年1月19日2008年6月30日2800030447区域加权均价

24602幸福广场2006年10月15日2008年1月2600022560（07.12）区域成交均价区域市场对比分析区域竞品价格分析区域竞品报价在22000－42000元/㎡之间，成交均价在20000－41000元/㎡，因地段与产品的不同，价格差异较大；东阙都目前销售产品为LOFT，销售单价相对较高，假设折合为平层售价，根本价格在28000—29000元/㎡之间，新开盘的公园1872价格较低。区域市场对比分析区域竞品阶段销售情况分析区域竞品成交均价在07年10月－08年2月间一直保持在高位运行，3月以后由于各工程相继推出促销政策，成交均价有较大幅度下降，月成交均价最大价差高达4541元。区域市场对比分析区域竞品阶段销售情况分析区域竞品月成交套数在07年10月－08年2月间起伏很大，受到07年9月底推出第二套房贷的影响，10月成交套数骤减，而后在11、12月政策明确之前，市场集中签约现象明显，之后进入淡季，08年三、四月开始回暖。区域市场对比分析区域竞品产品情况分析

注：红色为主力户型。项目名称

区域竞品户型配比表零居/一居室

二居室

三居室

四居室

其他户型

面积范围

配比

面积范围

配比

面积范围

配比

面积范围

配比

面积范围

配比

海晟国际

47-99

100%————————————————瑞士公寓

56-95

68.00%118-125

26%143.96.10%————————世界城

53-87

93.00%————————363-364

6.70%6322.80%长安驿

43-107

100%————————————————波菲特行政公寓

54-70

40%80-100

54%110-150

3%————200-250

3%燕莎CLASS

48-87

100%————————————————御金台

————————238-38265%403-593

33%7422%泛海国际

119-120

0.80%126-151

16.10%176-207

41.40%240-262

40.50%————和平大道

569.40%113-122

23.77%150-166

65.16%2100.40%160-317

1.20%裘马都

69-101

46.80%————156-219

1.50%222-295

44.60%319-365

7.10%公园1872

52-94

100.00%——

——

——

——

——

——

——

——

东阙都——

——

——

——

——

——

——

——

LOFT60－81100.00%东外公馆72-7723.00%117-14277.00%——

——

——

——

——

——

MASTER领寓

56-102

80%119-226

14%————————397-901

5%建国5号64－9935%143－21945%175－22815%————425以上5%首开幸福广场（剩余户型）93－10370%126－13519%25811%————————区域市场对比分析区域竞品剩余户型分析区域竞品目居住产品剩余房源3044套，其中零、一居等小户型产品供给量最大，共有1944套，占剩余房源的63％。0居1居2居3居4居复式LOFT其他项目小计瑞士公寓12517御金台23199437泛海国际476489164海晟国际6969燕莎CLASS612182裘马都6654120公园1872294171531195东外公馆42120162建国5号1001034327255波菲特行政公寓10714688269东阙都22148170Master领寓27318310304和平大道18355718415309世界城347112360长安驿216315531户型小计708123637736316423148253044区域市场对比分析区域竞品产品配套情况分析项目

外立面

电梯

门/窗

供暖

采暖

智能化系统

安防系统

24小时热水海晟国际仿砂岩面砖帝森克鲁普双层中空LOW-E玻璃市政集中供暖散热器室内意外报警/次红外报警器红外幕帘探测器有瑞士公寓加气砼块广州日立双层中空LOW-E玻璃市政中央空调室内意外报警/次红外报警器红外幕帘探测器有世界城干挂花岗岩日本三菱双开子母门/双层断桥隔热铝合金市政美国“瑞特灵”散热器可视对讲高智能门禁系统、感应门锁.有长安驿巴西石材日立钢质门/优质断桥隔热铝合金窗市政供暖中央空调可视对讲24小时保安、红外探测有御金台铝框中空玻璃幕窗墙OTIS高级四防实木门，配进口防盗门锁/铝框高级保温节能双层中空玻璃幕墙窗市政中央空调消防报警及紧急广播、楼宇自控、可视对讲、一卡通门禁、巡灯、闭路系统有泛海国际干挂石材永磁同步VVVF环保节能型电梯高级三防入户门/LOW-E镀膜外窗小区集中地板辐射室内意外报警/次红外报警器红外幕帘探测器有公园1872石材/陶土砖通力电梯未定小区集中地暖可视对讲门禁、巡灯、闭路系统有项目

外立面

电梯

门/窗

供暖

采暖

智能化系统

安防系统

24小时热水和平大道墙砖/干挂石材OTIS四防子母门/断桥中空铝合金市政努奥罗散热器可视对讲闭路监控/电子巡更/周界报警有裘马都合成树脂花岗岩三菱双层中空LOW-E玻璃户式中央户式中央户对户可视对讲/各房间烟感闭路监控/电子巡更/周界报警；8米识别车牌智能系统有波菲特行政公寓花岗岩三菱进口木饰面三防门，进口木饰面门锅炉：欧科或同等品牌中央空调可视对讲电子巡更、闭路电视有燕莎CLASS石材OTIS铝合金窗/实木门中央空调中央空调可视对讲闭路监控/电子巡更有东外公馆大理石\外墙涂料富士森德防盗门市政散热器楼宇自动化闭路监控/电子巡更有东阙都石材,玻璃西子奥迪斯霍曼内门\断桥铝合金窗中央空调中央空调可视对讲闭路监控/电子巡更有建国5号5－25层外墙材料为福建樱花红麻面石材，首层至4层为英国棕光面石材芬兰KONE未定中央空调中央空调可视对讲闭路监控/电子巡更有首开幸福广场花岗岩广州日立四防门\断桥铝合金窗市政森德散热器可视对讲闭路监控无区域竞品大多为石材外立面，配备进口或合资电梯，配有中央空调系统，提供24小时热水；幸福广场不提供24小时热水，配电热水器。区域市场对比分析区域竞品产品精装修、物业分析项目

装修标准精装修报价物业公司物业费(元/平米·月)海晟国际全套家具家电

、直饮水2000仲量联行

南区10元/北区4元瑞士公寓高档装修材质、密码箱、品牌电冰箱、电磁炉、微波炉、直饮水4000锦江(北方)管理有限公司

8世界城浴室防滑芬兰木、电脑座厕、入户自动感应、全套家具家电、灯具、洗衣干衣机、电冰箱等（指酒店式公寓）直饮水3000第一太平戴维斯

8长安驿配冰箱、洗衣机，均为高档合资品牌、直饮水3000第一太平戴维斯

7.5御金台箱、冰箱、消毒洗碗柜、垃圾处理器、按摩浴缸、直饮水等4500仲量物业管理公司

16-19

泛海国际直饮水、烤箱及进口名牌垃圾处理器4000世邦魏理仕/泛海物业

5.5公园1872全套家具、家电、直饮水5000招商局物业管理有限公司

酒店式公寓物业费6元/公寓物业5.48和平大道不配送家具家电2000北京盛世物业管理公司

2.7裘马都不配送家具家电3000宾至君悦

5.46波菲特行政公寓全套家具、床上用品、窗帘、电视机（客厅、主卧均配备）、灯具、嵌入式冰箱、嵌入式微波炉、电烤箱、洗衣干衣机、四眼电磁炉、洗碗柜4500物业高丽国际物业管理公司

7.8燕莎CLASS配送全套家具家电(彩电、冰箱、洗衣机）、直饮水3500宾至国际物业管理公司

8东外公馆配送全套家电,海尔或同等品牌2000未定不超过5元东阙都德国吉士多整体厨房,配送烤箱和垃圾处理器5000

平层9.9，LOFT13.5（含空调使用费）建国5号无配送家具.科宝整体厨房,乐依卫浴、直饮水2000第一太平戴维斯15（含7.8元空调使用费）幸福广场不配送家电、家俱1500天鸿宝地5.3区域竞品精装修标准较高，主张成品入住、酒店式管理，对外报价在4000元/㎡以上的占43％；幸福广场的装修标准相对低于区域平均水平。区域竞品物业效劳标准较高，大多项选择用知名品牌物业效劳公司，物业收费也相对较高，月收费在7元以上的工程所占比重较大，其中也包括局部工程的物业费用构成中包含空调等能源使用费，如东阙都、建国5号。项目名称社区配套海晟国际会所功能设施：室内、室外双泳池，影音室，羽毛球场，壁球场，乒乓球，健身房，桑拿室，纤体室，儿童游乐场，高尔夫球练习场等,面积约8000平米瑞士公寓约2000平米屋顶花园，包括室外泳池/健身房/

,约8000平米的住宅底商世界城约30000平米底商、配备游泳池的会所长安驿无会所,约15000平米独栋商业御金台御金台五层设有连廊直接通往北京千禧大酒店面积约3555平方米的豪华会所。设有水疗中心，护理室、按摩室、修甲室及休息，健身中心泛海国际多主题会所，近距离全面满足居住者的时尚休闲、美食、运动、健身、文化、交流等方面的需要。面积月160万平米公园1872

约11000平米会所,约10000平米的写字楼及配套商业和平大道3000平米会所裘马都7900平米独立商业及会所波菲特行政公寓2000平米会所燕莎CLASS约4000平米底商建国5号顶层约1400平米会所,约30000平米底商MASTER领寓约12000平米的配套引进国际知名银行、高档咖啡厅、豪华SPA会所、特色餐饮、品牌专卖店等娱乐设施东阙都约14000平米的商业配套东外公馆约2000平米的商业配套区域市场对比分析区域竞品社区配套情况竞争区域内的在售工程均相对较为高端，对于工程自身的配套设施也较为重视，大局部工程为高端业主配备有休闲会所，如海晟、御金台、世界城、瑞士公寓、泛海国际等还有局部工程规划有局部独立商业，商业形式相对灵活，如长安驿、裘马都等区域市场对比分析区域竞品近期促销政策分析项目对外报价（元/㎡)促销政策实际成交价（元/㎡)世界城38000（小户型）一次性95折35500和平大道23000－240004月20日开盘期间一次性93折，按揭96折，目前一次性95折，按揭98折20609东外公馆23000五一期间购房送5年物业费——公园187225000一次性92折，贷款95折19000东阙都41600（LOFT)一次性97折41658波菲特行政公寓28000一次性95折22695区域市场对比分析核心竞品销售情况分析瑞士公寓位置：东四十条桥东总规模：4万㎡容积率：4绿化率：30％总套数：214套建筑形式：塔楼装修情况：精装修主力户型：一居销售报价：40000元/㎡物业费：8元/月·㎡〔锦江物业〕销售率：92％一居82.29平发米一居94.55平发米瑞士公寓07.10—08.4月成交套数07年10月至今，瑞士公寓成交均价根本保持在30000万元/㎡以上，但销售速度非常缓慢。世界城位置：东大桥南总规模：12万㎡容积率：5.5绿化率：30％总套数：719套建筑形式：塔板装修情况：精装修主力户型：零、一居；四居以上销售报价：37000元/㎡物业费：8元/月·㎡〔第一太平戴维斯〕销售率：50％一居86.88平方米四居359平方米07.10—08.4月成交套数07年10月至今，世界城成交均价根本保持在30000万元/㎡以上，销售速度起伏较大，08年4月销售情况有所上升。和平大道位置：太阳宫桥南光熙门总规模：13.2万㎡容积率：3绿化率：30％〔3万平米中心庭院〕总套数：712套建筑形式：塔板结合装修情况：精装修开盘时间：2007.4〔二期〕入住时间：2021.12主力户型：二居、三居销售报价：23000－24000元/㎡物业费：2.7元/月·㎡销售率：56.6％二居114平方米三居165平方米07.10—08.4月成交套数07年10月至今，和平大道成交均价根本保持在20000万元/㎡以上，08年4月推出较大促销幅度后，形成一波井喷成交。燕莎CLASS位置：总规模：1.5万㎡容积率：5.5绿化率：30％总套数：155套建筑形式：板楼开盘时间：07年10月装修情况：精装修主力户型：一居销售报价：27000元/㎡物业费：8元/月·㎡〔宾至国际〕销售率：52％一居48平方米一居90平方米燕莎CLASS07年10月27日开盘至今，价格维持在25000元/㎡左右，

但进入08年后销售速度非常缓慢。公园1872位置：总规模：29万㎡容积率：2.4绿化率：33％总套数：425套建筑形式：塔楼、板楼装修情况：精装修开盘时间：08年1月〔五一开大户型〕主力户型：一居、三居销售报价：22000元/㎡物业费：6元/月·㎡〔招商物业〕销售率：54％公园1872在今年1月低价开盘，自2月开始网上签约，成交均价在18000－20000元/㎡，销售状况火爆，目前已售出54％区域竞品分析小结：目前区域内竞品大局部为较为成熟的老工程，新增工程较少，核心供给产品为小户型的一居、两居，与幸福广场存在较大竞争；从销售情况来看，4月以来各工程销售情况均有所好转，主要是由于大多工程推出了促销政策，刺激了市场；从销售价格来看，08年整体市场价格走势下滑，新入市的工程都选择了低价入市的谨慎策略；从产品情况来看，区域内竞品产品品质、效劳品质等普遍高于幸福广场。首开幸福广场销售分析业态销售面积（㎡）销售套数销售金额（万元）销售率住宅5061743288716

75％写字楼31874124777677.6％商业1021.972268433％车位————————合计83512.9744613917672％首开幸福广场自06年10月15日开盘起至07年12月24日停止预售，共销售精装修住宅产品432套，其中07年销售326套，写字楼12套，商业2套，共计销售面积83512.97平米，达工程总规模的72%。业态销售面积（㎡）销售套数销售金额（万元）年销售率住宅380253266886556％写字楼31874124777677.6％商业1021.972268433％车位————————合计70920.9734011932552％幸福广场07年成交分析成交总体情况表07年成交的客户以购置一居室的比例最高，占总量的一半以上；选择购置东向与西向户型的客户比例较高，主要是由于南向所剩产品较少。幸福广场07年成交分析成交户型分析首开幸福广场成交分析成交价格分析06.10.15开盘07.3.25开放样板间8.14上调3000元/㎡9.29上调2000元/㎡11.16上调250元/㎡幸福广场07年成交分析成交价格分析价格优势是本案在区域竞争中的有力支撑，价格在20000元/㎡的成交量最大，占总成交的85％，价格在25000元/㎡以上的成交仅有4套，所占比例缺乏1％。幸福广场07年成交分析月成交套数分析价格上调第二套房贷政策预售证到期幸福广场销售分析小结：幸福广场开盘至2007年12月转现停售共计销售427套精装公寓，其中2006销售106套，2007年销售321套，月均销售30套；2007年5－7月是工程销售的顶峰期，月均销售到达59套，销售金额过亿元；07年9月以后受到交房、涨价、第二套政策推出等一系列影响，成交大幅度下降；开盘至2007年12月，月成交均价总体呈上升趋势，最低月成交价15281元/㎡，最高月成交均价24150元/㎡，价差为8869元；从成交价格范围来看，大局部成交价在20000元以下。08年1－4月积累客户分析08年1－4月积累客户分析积累客户意向户型分析月份首次来电首次来访意向户型一居二居三居1月112月6333月1218584月3231049合计104818921由于停售时间过长，且一直未做大力度的推广宣传，目前积累客户较少，08年1－4月共计有效来电10通，有效来访48组。08年1－4月积累客户分析积累客户意向户型分析目前积累意向对大户型较为关注，但对于本案258平米三居的价格接受度不高；一居的关注度为37％，投资意向较为明显。月份媒体来源路过朋友介绍搜房项目网站1月12月33月1834月18122合计4042208年1－4月积累客户分析积累客户媒体来源分析由于停售期间一直未做大规模推广，来电、来访数量较少，主要来源依然是现场路过的客源。客户对车位售价的期望值多集中在10—15万元；对租赁价格的预期范围是500—600元/月。08年1－4月积累客户分析客户车位租售调查分析幸福广场工程无配套，但经过对客户的问卷调查，了解到客户对游泳池、健身房等运动配套设施的要求较高。08年1－4月积累客户分析业主问卷调查分析剩余房源产品力分析首开幸福广场未售房源情况居室一居两居三居剩余套数55158朝向朝东7朝东3南北通8朝南9朝南0朝西22朝西5朝北17朝北7价格区间（单价）20470－2993221965－2669226270－29717价格区间（总价）2047819－30686292771983－36132966777660－7666986优势总价低，适合投资；面积适中，布局相对合理，适宜居住南北通透，动静分开劣势公共区域过道较长，没装修；北向户型较多，有遮挡；楼层低的有遮挡；总价高，装修档次与之不匹配；无工人房目前营销难点分析：工程取得销售证日期临近奥运，可销售时间较短奥运期间热点转移，且营销推广手段受较大限制工程入住阶段由于工程质量问题，老客户口碑较差，难以形成老带新的成交局面工程属于精装修交房，目前楼内品质较差，目前的精装修房屋如果搁置时间长而无人入住，那么会使装修效果日益变差目前剩余房源朝向较差，售价较高首开幸福广场销售价格论证幸福广场销售价格论证论证方法本钱导向：无明显产品个性，市场同类竞争不剧烈的状态下；需求导向：有个性、差异性，市场同类竞争可比性小的状态下；市场导向：具有一定个性特征，有同类竞争产品的状态下。结合本案特征，建议采用市场导向论证法〔1〕地理位置参数——依据首开幸福工程所处的区域环境，以东二环为最高基准点，向东延伸，越向东那么分数越低〔2〕交通环境参数——以地理位置为根底，综合考虑各工程所处位置的交通畅通程度，拥堵严重的路段，那么分数相对较低〔3〕建筑规划参数——综合考虑工程规划及容积率等情况，以密度相对较低的产品为佳〔4〕景观环境参数——以各工程所具备的绿化园林规模为依据，绿化程度高的工程分数相对较高〔5〕社区配套参数——以会所等便利社区业主使用的功能配套为参照，配套功能越全的工程此项分数越高〔6〕产品规划参数——以户型的优劣为评分依据〔7〕装修品质参数——以精装修的品质及其他室内配套的齐全程度为依据幸福广场销售价格论证参考定价参数及说明幸福广场销售价格论证各项目定价参数评分表项目地理位置交通环境建筑规划景观环境社区配套产品规划装修品质海晟国际90857585857075瑞士公寓90957570707585世界城90908070758080长安驿90908070758080建国5号95957570758075御金台90957570857590泛海国际75758595909085和平大道85858080808075裘马都85858585909080波菲特行政公寓85857070707090燕莎CLASS90907570707080MASTER领寓85907570707090公园187275757580857095东阙都90957570808595东外公馆90807070707075首开幸福广场90957570707075幸福广场销售价格论证各项目售价表项目名称4月成交均价（元/平米）精装修报价（元/平米）海晟国际257532000瑞士公寓335024000世界城355003000长安驿312593000建国5号237872000御金台235114500泛海国际273564000和平大道206092000裘马都305713000波菲特行政公寓226954500燕莎CLASS266133500MASTER领寓304474500公园1872204535000东阙都29836（折合为平层售价）5000东外