工程副总培训第五部分-商管系统筹备期模块化管理培训课件

2018/02/25筹备期工作管控的要点工程副总培训2018/02/25筹备期工作管控的要点工程副总培训目录一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的几点要求五、筹备期工作的方法目录一、筹备期计划模块简述前言筹备期万达广场受到满铺、按时开业的要求，在协调政府、项目公司、施工单位、招商难度、商家装修进度等等诸多工作,承受的工作负荷及心理压力是巨大。尤其是处在第一线的总经理及员工。

为确保满铺和按时开业，解决新进入的万达人掌握筹备期的业务，万达利用计划模块进行管控。

计划模块不仅是筹备期工作的任务和目标，也是日常工作的业务指导，了解和掌握模块化，运用好模块化，按节点时间完成各项业务事项，是筹备期项目顺利开业的前提。

前言筹备期万达广场受到满铺、按时开业的要求，在协目录一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的机电要求五、筹备期工作的方法目录一、筹备期计划模块简述前期推进计划摘牌日过程启动日开业日项目开发计划商管筹备计划装修管控计划0-30天0-20天开业前165天22-26个月问1：筹备期项目商管系统的计划模块有几个？一、筹备期计划模块简述※开发计划：集团管控、集团考核；

筹备计划：商管管控、集团考核；

装修计划：商管管控、商管考核。前摘牌日过程启动日开业日项商装0-30天0-20天计划模块填报、审批、责任人、督办人、副总裁划分方案表

序号级别类型填报人直接责任人督办责任人全责人1地方公司

（直属店）地方公司业务

副总经理地方公司总经理商管总部分管副总经理2区域公司（区域所属店）区域公司副总经理区域公司总经理商管总部分管副总经理3商管总部商管总部部门副总经理商管总部部门总经理商管总部分管副总经理42（商2）地方公司（直属店）地方公司业务副总经理地方公司总经理商管总部部门总经理商管总部分管副总经理5区域公司（区域所属店）区域公司副总经理区域公司总经理商管总部部门总经理商管总部分管副总经理6商管总部商管总部部门副总经理商管总部

部门副总经理商管总部部门总经理商管总部分管副总经理73（商3）地方公司

（直属店）地方公司业务

副总经理地方公司副总经理地方公司总经理商管总部部门总经理8区域公司（区域所属店）区域公司副总经理区域公司副总经理区域公司总经理商管总部部门总经理9商管总部商管总部

部门副总经理商管总部

部门业务负责人商管总部

部门副总经理商管总部部门总经理一、筹备期计划模块简述问2：计划模块的填报、直接责任人、督办人、全责任的划分是怎样的？※1级和商1级红灯是对整个系统的工作评价。分管商管集团高级副总裁分管商管集团高级副总裁分管商管集团高级副总裁1（商1）计划模块填报、审批、责任人、督办人、副总裁划分方案表序号级别问3：集团全面信息化考核办法中的考核措施是怎样的？节点级别分级管控考核措施直接责任人督办人分管副总裁瞒报处理1分管副总裁集团通报每个红灯扣2%。按照直接责任人扣罚标准的10%执行。一个季度内出现1次一级红灯，在集团总裁办公会上进行通报；一个季度内出现2次（含）以上一级红灯，在集团董事长办公会上进行通报。每发生1次，按相应节点处罚标准的3倍进行处罚；2次（含）以上，对相关责任人给予降职、降薪处罚，情况严重者予以解聘。2总裁助理、总部各部室总经理、系统总部总经理各部室、系统通报每个红灯扣1%3总部各部室副总经理、系统总部副总经理、各地公司总经理各地公司通报每个红灯扣0.5%一、筹备期计划模块简述※节点红灯直接影响个人晋级，请给予重视！问3：集团全面信息化考核办法中的考核措施是怎样的？节点级别分节点填报审批人1审批人2审批人3确认人1确认人2确认人3各确认人同时确认总确认时限为5天超过5天系统自动确认通过各审批人顺序审批总审批时限为5天超过5天系统自动退回——亮红灯一、筹备期计划模块简述※提前填报、提前沟通、跟进审批进度。问4：开发计划节点填报后审批及确认的时限是怎样的？节点填报审批人1审批人2审批人3确认人1确认人2确认人3各确问5：开发计划、筹备计划和装修计划的节点是否可以延期？序号开发计划变更原因（7种）发起部门1因调整开业时间而导致的整体计划调整中心计划部2因土地拆迁而导致的计划变更项目公司3因地质灾害原因导致的计划变更项目公司4集团董事长批准的成本单项金额在2000万以上的调整造成变更的责任部门集团总裁批准的1000㎡以上的业态调整；或步行街10个及以上的商铺调整5因前序节点滞后（出现红灯）而导致后序节点无法按时完成后序节点责任部门6因设计变更而导致后序节点无法按时完成造成设计变更的责任部门7因招商调整而导致的计划变更商管总部一、筹备期计划模块简述问5：开发计划、筹备计划和装修计划的节点是否可以延期？序号开序号最终审批人说明1副总裁仅调整二、三级节点，且不影响下个一级节点2分管总裁仅调整1个一级节点，且不影响下个一级节点3集团总裁调整2个（含）以上一级节点一、筹备期计划模块简述※集团开发计划节点时间的调整可能性为零。序号最终审批人说明1副总裁仅调整二、三级节点，且不影一、筹备期计划模块简述发起流程—OA办公系统—商业地产—商管公司商管系统管理中心流程

商管筹备计划模块节点调整申请流程

商管装修计划模块节点调整申请流程※商管筹备计划模块和装修管控模块，由商管公司进行管控但集团考核，严格控制调整。一、筹备期计划模块简述发起流程—OA办公系统—商业地产—商管目录一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的机电要求五、筹备期工作的方法目录一、筹备期计划模块简述工程设计招商摘牌日二、项目开发计划模块时间节点解读—规划招商主线解析（招商中心）主力店业态和平面确认（交地日后95~160）业态规划签批移交（交地日后65~95）初步设计（交地日后115）一版施工图（交地日后170）二版租赁面积（开业日前240）方案深化（交地日后65）一版签约面积（交地日后185）二版施工图（开业日前270）主力店房产技术条件和步行街业态规划确认（开业日前360~300）提供步行街施工图技术条件（开业日前230~200）步行街砌筑（开业日前200天）售楼处建设外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业主体结构工程设计招商摘牌日二、项目开发计划模块时间节点解读—规划招商项目完成-165大玩家商家装修完成-40工程招商商家摘牌日项目开始装修280大歌星大玩家影城大餐饮项目开始装修300超市项目开始装修-255百货项目完成-195大歌星影城大餐饮超市项目完成-135百货主力店房产技术条件及步行街业态规划图移交-300天其他主力店进场-150售楼处建设主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业达到消防验收条件-75商家达开业条件~-20二、项目开发计划模块时间节点解读—商家装修主线解析（主力店）主力店进场前招商对接确认会-210大餐饮进场-165电器类进场-115消防大证-30项目完成-165商家装修完成-40工程招商商家摘牌日项目开始商家装修完成-40工程招商商家摘牌日步行街业态分布图及施工图技术条件确认-200非餐饮进场-100餐饮铺进场-120售楼处建设主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业消防大证~-30商家达开业条件~-20二、项目开发计划模块时间节点解读—商家装修主线解析（步行街商铺）餐饮品牌落位签确-170非餐饮品牌落位签确-140餐饮业态点位图确认-150提供商家基本施工条件-195商铺隔墙砌筑完成-150精装商铺完成移交-85精装商铺条件移交-110完成精装商铺进场-70达到消防条件验收-75商家装修完成-40工程招商商家摘牌日步行街业态分布图及施工图消防验收-30级别阶段业务事项计划周期开始时间周期完成时间1工程商家装修达到开业条件开业日前40天20开业日前20天1验收大商业消防验收（大证）开业日前75天45开业日前30天2验收商管（酒管）接管开业日前40天10开业日前30天1验收开业前消防检查（小证）开业日前30天15开业日前15天1验收大商业备案开业日前45天30开业日前15天1验收大商业开业前安监部联合检查（达到合格）开业日前25天15开业日前10天1验收大商业（酒店）达到开业条件开业日前10天1开业日前10天1交付大商业正式开业开业日1开业日1交付大商业正式移交开业日120开业日后120天商管接管-30消防开业前检查-15商家装修达开业条件-20安监部检查合格-10大商业达开业条件-10大商业正式开业大商业正式移交-后120售楼处建设主体结构外装泛光内装工程规划招商商家装修大商业开业二、项目开发计划模块时间节点解读—大商业开业主线解析（各筹备公司）消防验收-30级别阶段业务事项计划周期开始时间周期完成时间1目录一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的机电要求五、筹备期工作的方法目录一、筹备期计划模块简述三、筹备期计划模块工作事项内容解析问1：地方商管公司在筹备期应重点关注那些节点？级别阶段业务事项开始日期周期完成日期1招商步行街品牌落位前的业态分布图、施工图技术条件确认及移交开业日前230天30开业日前200天1招商室内步行街餐饮业态品牌落位图开业日前185天15开业日前170天1招商室内步行街餐饮业态点位图确认移交开业日前170天20开业日前150天1招商室内步行街非餐饮业态品牌落位图开业日前155天15开业日前140天1招商商户二次装修消防报审图及移交开业日前165天45开业日前120天1工程商家达到消防验收条件--开业日前75天1工程商家精装修完成开业日前75天35开业日前40天1验收大商业消防验收（大证）开业日前75天45开业日前30天1验收开业前消防检查（小证）开业日前30天15

开业日前15天1工程商家装修达到开业条件开业日前40天20开业日前20天※这些节点为集团高度关注的节点，做好沟通确认。

三、筹备期计划模块工作事项内容解析问1：地方商管公司在筹备期三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务事项开始时间周期完成时间完成标准1招商步行街品牌落位前的业态分布图、施工图技术条件确认及移交开业日前230天30开业日前200天1.确认餐饮、非餐饮平面位置及分割范围；2.商铺隔墙砌筑图；3.施工图条件：业态名称、业态性质、铺位划分、结构开洞、机电容量※1.房产技术条件的制定依据是商1级节点“一版落位图的签确及移交”（开业前230天）。2.按照待招商商铺的业态和面积需求，完成步行街各商铺的租赁区域的分隔；

3.按照待招商商铺的业态和房产条件，完成步行街各商铺的电、水、煤气、空调、排油烟等机电条件的确定及移交（需附带CAD图纸标准）。

三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务开始周完成1招三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务事项开始时间周期完成时间完成标准1招商商户二次装修消防报审图及移交开业日前165天45开业日前120天包括：商户装修施工图，平面图、装修图和水电图※

1.与项目公司明确消防套图的所需图纸的深度及标准，明确项目公司

承担报审图套图和图签的费用。2.跟进已确定商户图纸的催交，审核意见；收集待确定品牌的其他广

场的图纸，作为设计的元素参考并完成设计。3.完成所有商铺的图纸并按时间节点移交。三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段1招商商户二次装修三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务事项开始时间周期完成时间完成标准1招商室内步行街餐饮业态点位图确认移交开业日前170天20开业日前150天机电点位图、厨房位置等※

1.意向签订后，需跟进餐饮商铺的厨房平面位置布局图。2.关注特殊餐饮商铺各种风管井的数量。3.关注配电箱的位置，务必放置在不可改动的墙体上。三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段1招商室内步行街餐三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务事项开始时间周期完成时间完成标准1工程室内步行街餐饮商铺商家装修（消防验收）开业日前120天45开业日前75天吊顶及消防末端完成※1.商铺进场前，监督项目公司完成棚上的机电安装，避免交叉施工。2.商铺进场后，要求在完成基本分区隔断后，立刻展开经营区

域的棚上机电铺设、龙骨编排、喷淋改造及石膏板的封棚施工。

三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段1工程室内步行街餐三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务事项开始时间周期完成时间完成标准1工程商家精装修完成开业日前75天35开业日前40天所有商家精装完成（天、地、墙）1工程商家装修达到开业条件开业日前40天20开业日前20天所有商家全部精装完成，达到开业条件（含：移动货架等）※1.跟进商家一店一色图纸审核，穿插消防验收完成店招施工。（餐饮审核完成开业日前105天，非餐饮开业日前95天）。2.跟进商家的道具及货品的及时进场。三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段1工程商家精装修完三、筹备期计划模块工作事项内容解析业务事项（分解）开始日期周期完成日期说明平面图出图开业日前235天15开业日前220天平面图是装修设计的前提进场前招商对接确认会开业日前240天30开业日前210天施工界面及平面意见沟通平面图的确认开业日前220天15开业日前205天确认平面图是否满足消防项目公司调图设计开业日前205天5开业日前190天满足平面的机电调改商户施工图出图开业日前205天25开业日前180天商铺进场施工的图纸及招标项目公司调改施工完成开业日前190天25开业日前165天满足商铺进场条件超市进场装修前检查开业日前185天10开业日前175天满足进场装修条件大餐饮商家精装（进场）开业日前195天30开业日前165天开发计划节点问2：主力店装修进场前，需关注并完成哪些工作？※黄色节点设置为理想状态，实际仍需提前。

三、筹备期计划模块工作事项内容解析业务事项（分解）开始日期周三、筹备期计划模块工作事项内容解析问3：步行街商铺装修进场前，需完成哪些工作？序号业务事项（分解）最迟完成时间说明1完成装修手册的编制开业日前165天施工工艺及装修管理要求2商铺进场前的各项费用标准确定开业日前165天临水、临电、垃圾清运、管理费的标准3商铺装修对接说明会开业日前130天时间管控及设计标准及要求4商铺房产技术条件的核查开业日前150天满足提报的电、水、空调等条件5商铺装修进场前检查开业日前140天完善交房条件，避免交叉施工。6商家装修基本条件保障开业日前130天垂直和水平运输、卫生间等的条件7商铺装修机电改造的费用标准开业日前130天标准合理，施工组织，影响装修进度8装修管控小组的成立及责任分工开业日前150责任分工明确，管控有力。9商铺装修进场手续流程及演练开业日前120天提供良好服务※精细准备，提升工作效率及进度。三、筹备期计划模块工作事项内容解析问3：步行街商铺装修进场前

三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务事项开始时间周期完成时间商3工程大餐饮、超市、影城、大歌星进场装修前检查试营业日前215天10试营业日前205天商3工程室内步行街餐饮商铺、其他主力店商家进场装修前检查试营业日前165天5试营业日前160天※1.关注各种竖井的完成情况，如：消防排烟、厨房排油烟和补风等；2.关注棚上机电的完成，如：孔洞封堵、机电设备安装、风和水各类管道的保温、

上下水点位的施工、供电电缆的线径及铺设。3.完成步行街商铺的消防喷淋、空调盘管等机电调改的费用标准。4.关注外幕墙的封闭，尤其是广场大门的处。三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段商3

三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段业务事项开始时间周期完成时间完成标准2工程提供商家基本施工条件开业日前210天15开业日前195天包括临时水、电、垂直交通、临时厕所等※1.临电应将电箱引致楼层或店铺内指定位置；2.临水可分层分区域集中设置;3.满足垂直交通设施使用，确定装修水平运输路线及通道;4.卸货区域、垃圾堆放区、临时卫生间设置完成。三、筹备期计划模块工作事项内容解析级别阶段2工三、筹备期计划模块工作事项内容解析问4：怎样控制商装的进度？1.餐饮商铺意向确定后，即可展开平面图的出图和房产条件的核对，尤其是厨房点位图；在商家确定较晚的情况下，可依据平面图要求进场是施工。2.按照万达的时间控制节点，与商家和施工单位明确施工进度表，管控小组严格监督落实；商家的装修务必交叉实施；3.做好商家的服务，尤其是满足水平、垂直运输、临水、临电等条件，并安排专人管理；同时安排专人负责消防、机电改造的协调与沟通；4.做好现场装修氛围的营造，广播、夜间照明、宣传横幅等。5.重点做好装修进度滞后商家的进度管控，加班追赶进度，提供晚餐。6.跟进商家装修材料的进场，包括采购地、运输路线等，密切跟进。7.跟进商家的道具的进场和货品进场。三、筹备期计划模块工作事项内容解析问4：怎样控制商装的进度？三、筹备期计划模块工作事项内容解析问5：精装商铺的数量及位置需要核实移交？精装铺的数量应怎样控制？业务事项开始日期周期完成日期说明精装商铺数量移交开业日前140天20开业日前120天位置、数量、标高※1.关注一层步行街公区的吊顶标高，移交时提资的需求要明确；2.步行街精装商铺的数量不能超过步行街总面积的50%；3.尽可能避免精装后的拆改（成本浪费及影响消防调试）三、筹备期计划模块工作事项内容解析问5：精装商铺的数量及位置三、筹备期计划模块工作事项内容解析达到消防验收的目的是项目公司能够及时开始消防调试，完成第三方消电检测合格证书，以保证能够及时

申请消防总队进行消防现场验收，取得消防验收合格证书（大证）

。消防大证是指《建筑验收合格证书》和《装修验收合格证书》；

消防小证是指《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。问6：达到消防验收条件的目的？消防大证和小证的指的是什么？※1.消防大证由项目公司负责取得；消防小证由商管公司负责取得；2.安排专人负责消防报审资料的收集和整理。3.消防大证能否按时取得，直接影响商管公司营业执照的办理。

三、筹备期计划模块工作事项内容解析达到消防验收的目的是项目公三、筹备期计划模块工作事项内容解析按时取得消防大证，是步行街商铺相关证照的办理的前提条件，也是广场开业的必要条件，所以，一店一色的施工必须配合项目的消防验收。一店一色由于受到招商或者商家图纸质量原因，整体通过的较晚。力争达到消防验收条件完成餐饮商铺的步行街隔断（开业日前75天）；商家装修完成完成步行街的店招硬装（开业日前40天）。商家达到开业条件完成店招的软装（开业日前20天），包括LOGO等。一店一色施工和消防现场验收发生矛盾时，必须避让和服从消防现场验收。利用中间间隔时间，抓紧装修施工。消防现场验收期间，必须保证步行街商铺与公共区域的隔断完成和材料符合消防验收标准，即：实墙或钢化玻璃加侧喷。问7：步行街一店一色的施工怎样配合消防验收？三、筹备期计划模块工作事项内容解析按时取得消防大证，是步行街三、筹备期计划模块工作事项内容解析货梯、客梯、观光电梯、扶梯、步道梯（超市）的使用合格证。二次加压用水合格证。污水排放证。环保验收合格证。大商业备案证。消防验收合格证。

问8：开业前需要关注项目公司那些证照的办理完成？※提前与政府相关部门沟通，对营业执照、税务登记证、餐饮卫生合格证等证照办理所需的条件，跟进项目公司的进度；对无法按时取得的且影响商管相关证照办理的，沟通协商、沟通、公关和承诺等方法解决，确保大商业合法开业。三、筹备期计划模块工作事项内容解析货梯、客梯、观光电梯、扶梯目录一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的几点要求五、筹备期工作的方法目录一、筹备期计划模块简述四、筹备期工作的几点要求装修管控表装修管控表的提报时间要求：开业日前5个月开始，每周四17:00前上报至商管总部；开业日前4个月开始，每周一、四17:00前上报至商管总部；上报内容为当日的

现场实际情况；※定期召开装修管控会议，总经理亲自负责，梳理和解决问