年-北京公寓市场报告

2007年-2008年北京公寓市场分析报告目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc187740301"第一部分2007年全国房地产宏观市场分析错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc187740302"1.2007年房地产市场运行特点错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc187740303"2.2007年房地产市场调控措施与分析错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc187740304"3.2007年房地产市场若干影响因素分析错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc187740305"4.2007年相关公寓的土地计划解读和宏观政策分析错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc187740306"杰第朝二湖部绣分期吹垮2班0弃0璃7谊年岔北逝京秩市化公腹寓绑市缺场运状略况烘分列析滴错哥误炎！惧未略定导义拾书桨签骆。HYPERLINK\l"_Toc187740307"苍1朵.搭总索体敢概侵述粱错毁误属！岂未显定撕义冒书课签商。HYPERLINK\l"_Toc187740308"伏2谎.彩器供查给谜状蛾况肾分涉析牧错神误畅！唯未宿定贡义凯书士签陷。HYPERLINK\l"_Toc187740309"搂3挽.坏京需弯求拆状聚况越分弱析脸错孙误粗！叫未请定鹿义什书撇签跑。HYPERLINK\l"_Toc187740310"姓4付.角寺成灾交写量考状所况颂分太析债2玩6HYPERLINK\l"_Toc187740311"昨5床.杰漫价汤格伯状毅况始分亏析散2鼻9HYPERLINK\l"_Toc187740312"夹6泽.妈锣区客域哪发愤展取状荣况敬分掀析懒3贺2HYPERLINK\l"_Toc187740313"混7即.让鸦投艘资委状脂况酿分剃析肌5协9HYPERLINK\l"_Toc187740314"卖8梳.羞省二至手冈房奏市病场扎状存况诵分痰析誓6燥3HYPERLINK\l"_Toc187740315"的第搭三县部疮分非沉春2宣0雁0演8堆年革北千京玩市毅公纳寓妥市猎场晶预词测槐错败误领！误未袄定雁义间书躺签消。HYPERLINK\l"_Toc187740316"姥1弹.稼井2有0偏0皆8择年逮全炕国寇房致地勿产航市刃场寇预给测继错掩误泪！镜未挽定渴义送书家签嚼。HYPERLINK\l"_Toc187740317"译2慕.绸趟2洲0慨0选8仰年需北馒京傻市抬公逢寓绕市直场萄供意给肝预座测感错螺误稻！陆未支定封义攀书首签出。HYPERLINK\l"_Toc187740318"倡3狐.滋巨2百0赔0丘8叠年瓣北示京胞市响公墨寓羊市病场丑需某求染预步测探错置误概！天未业定艳义疼书概签润。HYPERLINK\l"_Toc187740319"蚕4鱼.酸聋2型0为0罩8驱年美北禁京咱市肾公丘寓慧市描场背价谈格集预眼测嚷错亏误英！窄未服定位义适书相签掘。笨第当一花部前分变萌惹2稿0闭0妨7庙年以全狂国渗房劳地军产园宏脑观坚市活场叙分以析恐1肌.适2赛0款0狂7点年耕房为地炊产锋市纹场碑运蹄行诵特朝点酿1场.抢1牵全录国甲房画价笨涨缸幅扭分毛析来2思0幸0表7蜻年体，忙我租国窃房传地险产幸市断场途总斩体掉上螺价纯格弱涨故幅垮较迟大劈。行7社0坡个猜大恨中胶城广市电新幅建询商雀品羞住阶房弓、蚀二革手朋住雪房秋的深销矛售蛋价墓格木持额续攀走孤高付，蕉8恋月展份革，愁新绢建枣商尊品使住拳房躲销讨售完价删格纵同汗比越上毙涨卖9议.北0估%努，场二微手汗住烤房胞销共售袭价侨格姓同商比陆上味涨召7圆.点9旱%宣，扩部夏分跃热械点装城采市遮房替价返上藏涨悉连奇续居保仿持备两妙位婆数状。睛我录们姜分榆析否，谷导屯致伐今问年贴房遗价虎高形涨河的恢原抽因投主盘要忠是更供剂不剃应哀求逼。泉一奸方称面仇，史供题给夹量办大同幅遇度悼下欲滑催。员2只0铃0舞7测年劫1砍-肢6素月洞，另全轻国帮房现屋秤竣拘工拴面堵积倦增吊速怖低奴于顶房跪屋踩销菊售沿增横速汗，酷商粗品适房万销敢售济面杯积堆2球.业8则亿朗平如方称米亲，矩同蠢比欺增罗长丘2呀1击.浓5呈%猛；畜房棉屋话竣宏工罢面造积欣1朽.核5产亿为平挽方牵米扰，球同辅比振增脉长抓1榆1蛾.心1煤%断；合截络至陆6惑月且，援住冬宅最竣甘工尝面潮积抄连见续岗3兴0补个己月宪低私于狠住住宅悔销绘售旦面帆积杀。飞北自京范方纷面观，积新三建标商冠品敞住殿房饲供剥应裙自菊2规0束0厅5牢年阔以雾来哥持陶续昼减名少甲，谊批煤准阵预铜售果面违积次由惭2笔0辈0出5陈年保的伯2斤2殿0富5禁万屡平字方躬米管下泻降栏至侍2蔑0沉0取6榨年皱的影1拾7透0雪6愚万爪平呢方念米流。惨另桐一良方喜面兰，联需钳求嫩快获速伏膨惑胀抗。脂资蹲金裂流棒动窃性蜜过垒剩册导勺致稿了绸投仅资肤性廉需傻求摧增城长窝较观快菊。予同牲时割，凝在炉房省价些快刃速点上舞涨吩的瓜趋黎势习下编，英自类住此性移购吨房火者挣提团前础入绞市票，坚也胡造暑成卡需碗求道骤吼增婆。未1茎.是2承土肾地呢供哑应身量诊分锯析最近陕两则年寄土炕地佩供融不极应睡求归的磁态辫势啄仍坛在粱持议续座，胜造崖成蛙市恢场往供泻求饿总辜量属的核失箭衡砍，梁形略成溪供莫不盼应焰求板的蹦市尖场匹预群期侍。魂土掩地查供奇应稼量如的款不肝足证表恢现董在胀两叨个洲环拿节维：当一意是驼土辛地奇出叼让姥面洋积皂的横不障足镜。旬北单京色方汽面外，毁2轧0万0危5葛年难，床计碰划劲供退应改的呆商向品洁住爬宅锋用勉地享为拣1表7下5估0箩公控顷胳，老而病实虾际逢入壶市裤的富只无有除9借0模0经公犹顷恰，批仅悼为灿计哭划丸的坚5行1胀%逗；肤2铅0惧0围6已年纳，递商盾品翼住挎房指和规经愈济历适网用璃住绘房突用泥地孩计刑划斑供房应作合离计茅为航1浴9骑0遭0亚公轧顷项，首实盆际棉供钟应炎为受1驼0头3章1描公肆顷洞，交仅说为货计演划凯的膀5物4盯%馋。台二触是变开励发烛企放业添囤谎积连土剧地牢导衡致便出毒让炉土仔地岛无怎法撇全涉部征形束成烫当稍期保的忧有痒效乖市泡场亏供辱应话。方根旗据膝建摧设路银骑行韵研启究另部响的薄报构告容，牙2临0辛0混1斩年图初疫至厦2评0绳0电7黑年肠5露月语份菠，善房辰地坏产个开题发亿企膛业偿累屿计挎购离置凡土票地播面毕积拢2威1电.修6渴2妹亿阶平料方批米眠，侦但书实溜际掀仅予开抹发卷完殿成蹦1瓦2躬.怀9跑6渐亿炸平阿方略米翠，瓣不恭足动购价置畅面案积搭的酬6速0卷%巷。培特楚别蓄是皇上短市爽房恒地岔产妹公他司奏成抛为再大蓬规阻模赌囤史积招土谈地滤的灿一加个以主盆要移力沿量石。鸭这创是出由朱于寄土健地水储摸备枪量限是例投场资怜者驾衡栗量舒上寸市侵房启地总产更公踪司温投跟资习价卧值专的钞重恢要妇指泛标盟之竭一召，毅而鹊其员很印容漂易饶从悔公用开低市症场黎上欧募凡集蜘大援量酒资伯金暑支栗持矿大池规盏模友购鸣置员并萌囤夺积梅土播地眠。忌1公.崖3产各具种齐目劲的普住暂房节需贴求剑分末析抖在看房喇价忙快的速赔上璃升遍的匠过正程萌中绢，东多天种欺需感求沃集扛中谜释们放炼。狂一份是女改执善敏型料需携求瞒。菠高玩收项入而家组庭晚对摇改思善崭型敲需奥求玉的捏支贸付类能旬力猴比访较暑强称，耍家茎庭盏收稳入绕越年高貌，欧利系用源自纱有息资醒金怕购烤房套的槐比俊例邻越堡高昏，茂据俯我据们掩调涛查掩，她高胜档证商夫品厅房肝一童次牧性事付障款际的症比雪例养高呀于剩贷英款俱比皇例梨，针一银次日性殃付絮款投的末比挡例渣一娱般哑达严到收6搏0荡%破以叹上杜；魄而扫普据通祥商呢品爹房苦的肯贷缸款锤比湖例自高补于价一墙次嫂性染付涂款务的所比钉例题，京贷奖款贝的雀比洗例皱一繁般字达泄到归6蹄0爱%葵以泼上绝。雁使垂得而中隔低立端多需柱求嘱和零初的次千购禁房污需斤求墓受剥到予挤墓压唱。洋二吩是柄婚够龄续人庄口茫对朗住卧房辈的止需屑求众。裁受日传耽统急的喜成赴家加置诸业鲜理搭念适的练影补响剩，政新鼓组深建输家千庭尿购横买关住桌房牧的错需谨求沈刚抄性慨较周强悉。咏三锋是际城弱市爱新煤增贼常觉住世人伐口家的您住隔房腔需氧求袖。残近谁年盾来猫，奖我京国品正盼处垫于窄城胃市刑化纵进独程角加垃速涛时秧期表，片城稿市冻新记增易人贵口肿对单住朝房届的胸需何求属旺三盛坝。蛙四钢是伪城什市杰拆绢迁缎导皂致蕉的竟刚利性史需管求是。漏目史前非，讨我谅国特处锣于返城乔市课建插设摆快左速其推竟进店时放期毫，欢城励市懒房扰屋泊拆干迁偷带藏来浙的裕被穿动彻需木求困随旱之冒增记加延。艺五悄是壶父买母荡提森前盛为埋子仆女引购案房俗的让需香求工。辛在苹目合前趟房勿价县上侨涨斑较足快筑的林影氏响摇下连，稀年境轻庸人善住谢房傻需券求之提活前泄释膊放佣，酒表货现哪为村父砍母庄为原子扣女彻购队房丢的运时滴间寸大摘大办提破前族，墓高圈收箱入声家房庭宪为数正僻在判读叫大圾学误，狐甚拆至传读穗高邮中没的鲁子愉女费购寻房续的集现砍象严比南较脑普赏遍芝。醒六叛是给投舞资象和另投听机漠性朗需纯求可。弓除佳以尚上演以猎居沈住铅为窝目凑的西的毁需格求朱外宰，索还践包技括圾部叮分瑞以毅投凝资润和持投玉机状为理目馒的嚷的您需往求多，泻买覆房扯直葵接结用友于速投驳资妨，党以裁其椅增治值逗获愧利峰；害以只改额善况住愉房悠条刊件严为网目摘的潜的拔高晒收慕入挎家很庭慕，即在各购覆买谷新足建锤商决品券房需后振，牙原戒有锋旧虏房比并顿没库有粥在挂存把量良房哑市株场缴立哗即区上政市扶交糟易苏，照更胸多燃地础是款继俯续驼持辞有叙用帝于那投捎资纽。颠1仍.步4败地迁价堂房畏价因“婚倒独挂唐”针现骨象孤分偏析砌2沉0眉0俭7滩年乳，形在传各油地草的顾房付地泛产嚷市样场栽出右现易了炮大德量于地屋价协房秧价开“灯倒晨挂魂”限的债现销象夸，允即嗽招如标满、顶拍膝卖洒、授挂趴牌外等颤公狠开译出姑让重土怖地倘的畏楼明面凝地疑价墨接静近请或汤高暖于面同经地扔段授在我售炒新躺建腿房亭屋棋的沸价纪格反。线由枪于要土蜘地璃成批本担的钞大骨幅倡度援增济加捷，叉必博然太使壶得晨未牺来汇房制价夜大零幅吓提育高乞，进使尊市棚场蔽形边成州了竹房休价依继惜续蝴大洲幅秧上卵涨宏的坚预蓄期阿；批同央时位，乘推暑高桑了组周煎边柴在呼售观楼锄盘叨的话销树售阁价钢格特，脸形轰成蝇了藏地候价慧和脏房耕价眯的亿相晃互麦推砍高捕的观恶瞎性耗循蓄环洒。梳当挠前贸地佣价手房肌价斯“半倒巾挂驴”案的祖状扯况骂已逮经毯造玉成但很葛多慧地最方劲开束发字企菊业辣通趋过夸推妙迟筛开放盘号时上间商，懂放钓缓浓销泳售闯速绿度珠等盖方漆式遗捂韵盘虚惜洽售器。眠“歇捂卫盘具惜料售碑”邻现扇象锅，风正剧是抗“竭期卧指裤化慧”辽房柔地男比惜价柄导味致授的目必秩然弦结稀果示。纺2窑.腿负2舌0狱0犯7指年金房授地泄产纳市累场趁调氏控粗措负施量与煌分蹈析洁2汽0跑0横7滥年梢，断针蜓对败房品地迈产宾市脾场酬运伴行慕中院的白主撞要技矛吨盾灶，狸政沈策烫目境标种重极点结是糟增该加垫有只效忠供恰给射，辞调太整服住圾房董供洒应奥结钉构箩，虎抑你制赞投践资钳投猜机严需检求孔、箭解节决碧低掉收衡入沈家储庭疫住范房关问廊题正。门调另控遍措劝施施主冶要拐包旁括肚以远下具几室个薪方浆面戏。梢2软.咬1艳增乏大着土短地吹供器应恩量谎根反据押国惑家至房匆地巾产珠市余场猜调傅控栗的仁要谢求愚，氏部莫分旺地膨区夹加桶大航了莲房袭地怜产寄开推发捡的数土诚地害供克应泻量疗。拢2县0最0号7赌年标1允—牢5家月主，宽全义国蚁住若宅剖用葵地亩的因供繁应析量教同厉比没增边长雷3缩5险.功5摊%僚，粪普趴通恩商庭品名房弯的普土勤地鬼供摩应映总斧量戚同碗比筛增闲加救7两6部.窑3奇%拜，晚经广济践适适用婚房舱的慢土妖地隶供染应陷总忠量潮同哑比诉增壮加顽1灿6洽6臭%症。轿2中.音2稻增晓加领市料场扑房筹屋蓬的钥有蛋效箩供浅给惧2无0或0安7迷年版，鹊各虽级扎政催府惜特设别切针浪对真开熔发社企笨业治囤山积仙土招地排的娃行施为睛采熄取视了喷几漂项垒措匠施猴。闪一善是俱缩狱减阔土孩地弊一耽次廊性掌出悠让招规么模就。卷土撤地诊出钳让亩规莫模创过尊大莲易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过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。4.2007年相关公寓的土地计划解读和宏观政策分析4.107年北京土地供应计划低密度大套型住宅项目用地将受到严格控制。保障性住房、两限房和其他中低价位中小套型商品房用地需达到住宅供地总量的70%。今年计划供应住宅用地1600公顷，比去年减少300公顷，但实际供应速度高于去年，其中两限房供地已超额完成全年计划33%。保障性住房、中低价位商品房等用地占7成供地计划显示，今年北京市拟供应土地总面积为6300公顷，其中住宅用地1600公顷。在1600公顷的住宅用地中，经适房和廉租房等保障性住房用地为220公顷，“两限”商品房和其他商品房用地分别为180公顷和1200公顷。供地计划要求，增加廉租房、经适房、两限房和其他中低价位、中小套型普通商品房的土地供应，其供应量不得低于住宅用地供应总量的70%。保障配建的廉租住房建筑面积达到30万平方米，两限房300万平方米，经适房200万平方米。严控超过140平方米/套的低密度住宅用地北京将继续禁止别墅类房地产开发项目的土地供应。同时，严格限制住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过140平方米的低密度、大套型住宅项目的土地供应。两限商品房实际供地已超全年计划虽然今年的住宅商品房用地包括两限商品房在内只有1380公顷，比去年减少了200多公顷。但今年实际供应土地的速度高于去年。据我们统计，到去年年底，2006年供地计划仅完成800多公顷。而今年到目前为止就已出让了近600公顷。尤其值得注意的是今年提出的“两限”商品房用地的供应速度。根据计划，北京市今年将供应此类用地180公顷。截止到今年8月底，已经成交的两限房用地就达到了240公顷，这一数量超过今年全年供应计划33%。和公寓市场相关土地计划解读：和公寓相关计划：严控超过140平方米/套的低密度住宅用地解读：高档公寓户型普片较大，此项政策的出台，无疑是在户型结构上延续了对高档住宅供应的限制，这对现有高档住宅产品是一个利好因素，未来这类产品将由于产品的稀缺性而价格持续上涨。公寓是高档住宅市场的主要组成部分，高档住宅商品房项目建设用地的限制供应将使公寓市场的供应逐渐减少。4.22007年房地产主要调控政策2月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。3月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线。6月，建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。7月，北京市规划委发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。9月，中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。10月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007

年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。12月，07年一年共加息六次。和公寓市场相关政策：中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%07年一年共加息六次分析：二套个人住房按揭贷款首付比例的提高对普通住宅市场需求将有一定的抑制，而对高档住宅产品而言影响不大，因为通过对多个高档住宅项目的调研可知，高档住宅的购买客户按揭和一次性付款的比例多为1：1，即使是按揭贷款的客户，首付款的比例也多在30%以上。分析：贷款利率的上调将使个人住房按揭贷款月还款额增加，从而对住房的需求有一定的抑制作用，虽然每次利率上调的比例较小，但由于上调次数频繁，因此欲贷款购买高档公寓的客户会因承担较大的负担而慎重考虑。第二部分2007年北京市公寓市场状况分析总体概述据我们调查发现2007年1—12月京城公寓排行榜中，在过去的一年里，北京房地产市场中的高档住宅市场一片火热。排行前20位的公寓项目成交均价大部分在1.5万元以上，其中将近半数的项目均价超过了2万元/平方米，仅这20个公寓项目总成交套数就达到了10834套；充分显示出了2007年房地产市场对高档住宅项目的强大需求。2007年公寓市场“涨声”一片据我们统计，2007年京城公寓项目的整体供应量较大，而消化量也相对较强，同比于2006年上涨了10%。2007年包括服务式公寓在内的众多公寓项目，租金增长强劲而快速，主要是受到了奥运会的影响比较大，尤其从2007年末到2008年很多项目都会有不同程度的提价。公寓租金的增长，很大部分原因在于外国人的大量涌入拉动了整体的上涨，尤其是近段时期来在奥运会的作用下，众多与奥运产业相关的人士频繁入京，从而也带动了租金价格的上扬。而从售价来看，进入到2007年三、四季度以来，整体公寓项目的报价幅度上涨较大，这主要是针对散售的项目而言，按成交价的幅度来看，同比增长达到了40%。人们对公寓本身的需求相当大，促使了即便是在市场上公寓项目供应量庞大的情况下依旧价格飞涨，这其中虽然投资的行为占有很高的比例，但并非主流因素，总体而言还是实际居住的需求占了主导地位。无论供应量、成交量以及租金、销售价格走势，2007年的公寓市场中，“涨”成了一片。而从市场具体表现上来看，服务式公寓无疑是公寓项目中的重头。据统计，2007年前3个季度，市场新增5个服务式公寓项目，一共提供了1214套房间，相比2006年三季度的5750套房间又增长了21%，总供应量达到6964套。外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。2007年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奥运会则更为北京服务式公寓租赁市场带来了机会，尤其是位于北京商务中心区及燕莎区域的优质住宅物业，市场需求旺盛，空置率保持较低水平。发展商对于一年租期的租约，普遍将租金上调10%以上。对于在奥运会一个月的租金，发展商普遍预期至少调整到现在的三至五倍。一些项目抓紧时间在奥运会前进入市场。07年的市场很容易让人对08年公寓市场充满信心，但究竟市场会怎么发展，我们需要对07年的公寓市场做更深入的调查和分析，才能得出结论。2.供给状况分析2.1供给量同比增加据我们统计，2007年京城公寓项目的整体供应量较大，而消化量也相对较强，同比于2006年上涨了10%。2007年开盘销售的公寓有91个。而2007年全年共有310个项目开盘。公寓项目占了将近三分之一，公寓供应量在07年为主要部分。07年度可售公寓分布表:编号项目名称区县1珠江帝景朝阳区2中广宜景湾朝阳区3置地公馆朝阳区4和乔丽致朝阳区5润枫水尚朝阳区6世界城朝阳区7天鹅湾朝阳区8苹果社区朝阳区9US联邦公寓朝阳区10美景东方朝阳区11康斯丹郡朝阳区12乐成公馆朝阳区13壹线国际朝阳区14旭辉·奥都朝阳区15元大都朝阳区16华彩国际公寓朝阳区17美伦堡朝阳区18天际·万象朝阳区19北京财富中心朝阳区20北京星河湾朝阳区21华远裘马都朝阳区22华业玫瑰郡朝阳区23荣尊堡国际朝阳区24梵谷水郡朝阳区25媒体村公寓朝阳区26格林莱雅朝阳区27燕莎·Class朝阳区28方恒国际中心朝阳区29万方国际公寓朝阳区30世奥国际中心朝阳区31大湖公馆朝阳区32盘古大观朝阳区33华瀚国际朝阳区34悠乐汇朝阳区35东亚望京中心朝阳区36万科金阳国际朝阳区37上东上层朝阳区38华业玫瑰东方朝阳区39健翔国际公寓朝阳区40丽都东镇朝阳区41上元朝阳区42北京香颂朝阳区43A-ZTown朝阳区44金都杭城朝阳区45国贸DNA朝阳区46嘉美风尚中心朝阳区47水郡长安朝阳区48新金山朝阳区49朝庭公寓朝阳区50雅安商务公寓东城区51瑞士公寓东城区52天安国汇西城区53京桥国际公馆西城区54君濠国际西城区55西派国际公寓西城区56西绒线26号西城区57冠城·名敦道崇文区58北京上舍崇文区59国瑞城崇文区60锦上国际公寓宣武区61辉煌国际广场海淀区62永泰园海淀区63中湾国际海淀区64中关村公馆海淀区65瑞海国际中心海淀区66新华联国际海淀区67褐石海淀区68国海广场海淀区69御园海淀区70曦城国际丰台区71顺驰蓝调国际丰台区72天下儒寓丰台区73设计师广场丰台区74金泰城·MINI丰台区75方庄6号丰台区76扑满山丰台区77北京随园公寓昌平区78矩阵昌平区79佳莲时代广场昌平区80珠江奥古斯塔大兴区81荣京丽都大兴区82国融国际大兴区83广厦家园大兴区84清城时代广场大兴区85绿城百合公寓房山区86昊腾花园房山区87人济庄园怀柔区88琴湖湾顺义区89蓝星花园顺义区90月亮河城堡通州区91柏林山水密云区2.2可售公寓集中在朝阳区和海淀区从可售项目的数量来分析，朝阳区有49个，占新增量总数53%，海淀区地区有9个，占新增量总数10%。朝阳区和海淀区的总和超过全市新增公寓总数60%以上的比例，可见这两个热点地区依然是新盘的集中地。可售公寓分布表：区域数量朝阳区49海淀区9丰台区7西城区5东城区2崇文区3宣武区1昌平区3大兴区5房山区2怀柔区1顺义区2通州区1密云区1分析：朝阳区为公寓供应主要区域，未来仍将是热点区域；西城区作为老城区，可开发用地越来越少，由于未来建设用地的停止供应，公寓供应仍会持续走低；海淀区四环以内的项目用地越来越少，未来公寓供应将主要集中在四环以外。2.3公寓形式多样化发展客户对住宅提出更高的要求，需求的多样化，使产品功能增多形式多样化。京城陆续推出的公寓有老年公寓、青年公寓，商住公寓，服务式公寓，酒店式公寓等多种形式。CBD和中关村地区以商住公寓为主，突出宜商宜住的特点。2.4供给公寓户型分析一室一厅、两室两厅、三室两厅为公寓供应的主要房型；三室两厅供应规模最大，占公寓总供应量的的32.8%；其次为两室两厅，占23.1%。2.5不同面积户型供应量分析户均建筑面积60以下及60-80平方米的户型供应套数占总套数的比例达到50%，这主要是因为酒店式公寓供应量较大所致；100—140平方米的户型供应规模最大，是公寓市场的主要供应户型。2.6高档公寓供应量大于去年2007年上半年，高端公寓供应量高达1,918套，仅半年的市场供应就超过了2006年全年的供应量。主要供应包括汇富66，北京Oakwood公寓，威斯汀行政公寓，工体3号和万科东第。其中31.2%的新供应为服务式公寓，剩余部分均为销售项目。从地区分布来看，部分新供应聚集在金融街地区。在此之前，无论在销售还是租赁市场上，金融街高端住宅项目较为稀缺。政府控制高档住宅的用地数量，高档公寓新增量将不断减少，其稀缺性将进一步加大。2007年至今北京高档公寓（均价13000以上）项目数共计13个。供应面积合计53.87万平米，主要供应区域集中在朝阳区和海淀区。朝阳区依然保持高档公寓市场供应的龙头，总供应面积约为44万平米；排在第二位的海淀区供应面积5.8万平米。高档公寓基本集中在5环以内，超过20000元的高档公寓主要位于4环以内。主力户型以120平米以上的大中户型为主。一季度北京高档公寓情况表：推广名坐落位置容积率物业费（元/月平米）环线销售状态住宅面积(㎡)均价/拟售价(元/平米）主力户型苹果社区朝阳区百子湾路32号42.683～41月开盘83450.551580050-60平米美丽经典园海淀区五路居泽翼住宅小区1.52.583～41月开盘6743.0213000130平米1月拿证22191.8天鹅湾名苑朝阳区平房乡黄杉木店2.2744～51月开盘22253.9112000/14000110-180/250-350平米西城晶华西城区丰盛胡同2.966.32～1月开盘11460.4325000150-240平米2.966.32～7903.1219000150平米润枫水尚朝阳区姚家园113号2.2134～51月开盘22725.6417000120、160平米2月拿证46015.22六十六号公寓东城区新中街1号2～32月拿证21427.7525000上第MOMA海淀区西三旗清河南库2.23.55～3月开盘7887.071400021192.3913500TIMES(东恒时代二期）朝阳区朝阳路十里堡“方恒家园”2.93.384～53月开盘27177.4314500新华联丽景珊瑚湾朝阳区朝阳路华堂商场对面2.654～52月开盘19777.8613500140、160平米3月开盘44589.1914000合生国际花园朝阳国贸桥南600米东三环西侧3.42.992～31月开盘16208.371700040-130平米2月开盘9575.9621000130、140平米欧陆经典朝阳区北苑路172号2.43.154～51月开盘205591300040-70平米世界城朝阳区东大桥路10号5.582～31月开盘67226.152700055-87平米US联邦公寓朝阳区三元东桥南1000米6.37.83～42月开盘60377.1922500200平米2007年第一、二季度新供应量列表：项目名称区域供应量2007年第一季度1.汇富66朝阳区1582007年第二季度2.OakwoodApartmentBeijing朝阳区2363.威斯汀公寓西城区2054.工体3号朝阳区2105.公园15号朝阳区2096.丰侨公寓西城区6007.万科东第朝阳区3002004-2006年各季度新增高档公寓供应走势2.7服务式公寓供应量分析2007年前三个季度，市场新增五个服务式公寓项目，一共提供了1,214套房间，相比2006年三季度的5,750套房间增长了21％，总供应量达到6,964套。其中第三季度新增三个服务式公寓，提供了619套公寓。从今年开始，服务式公寓的供应区域在逐渐改变，金融街，中关村西区和三元桥区域出现了档次较高的项目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市缓解了金融街区域服务式公寓供给短缺的局面。另外，世界著名的服务式公寓管理公司OAKWOOD进入北京，在三元桥和白家庄区域管理的两个公寓在今年相继开业。2.8酒店式公寓供应分析我们统计，今年开盘的酒店式公寓项目至少有17个，加上07年之前开盘的7个项目，总供应量不低于130万平米。从地域分布来看，CBD商圈依然是酒店式公寓比较集中的区域，供应量达到了47.3万平米，占总供应量的36.1%，这与CBD集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构有很大关系。其次是三元桥地区，供应量达到35.5万平米，占总量的27.1%，其中置地公寓和华远裘马都两个项目供应量就达到了28万平米，三元桥供应量的提升主要受“国门”地理优势及新建写字楼增多的影响。金融街、中关村、燕莎三个区域供应量基本相同，都在10平米左右，三个区域供应之和占总供应量的22.4%，总的来说供应量偏小，有较大的发展空间。其它分散分布的项目总供应量为19万平米，占总供应量的14.5％。朝阳区内拥有使馆区和中央商务区，使得它成为酒店式公寓供应量最大的区域，随着中央电视台、北京电视台的东迁以及国际贸易往来的加强，CBD的商务效应将更加凸显出来，在很大程度上都会促使区域内酒店式公寓租赁市场的上升势头。2.9性价比高的项目增多北京的房地产市场已经迈入产品时代，产品的特点成为最大的卖点，客户对产品细部的要求越来越多。智能化和优良的配套设施，服务已经成为公寓必备的要素，而不再是卖点。房子作为特殊的商品其性价比已经不再是前几年的严重脱钩，而是比较适合市场真实情况，性价比高的项目频频出现，取得骄人的销售业绩。3.需求状况分析3.1公寓多样化需求客观地说，每种房产都有一定的消费者，但不是所有的房产品种都有投资价值。一般从长期投资的角度而言，凡过渡性产品，经常会是昙花一现。产品的过渡性，会造成客户群的狭窄性，所以投资房产最好选择成熟品种。交通便利、商圈成熟、商业氛围浓厚、管理到位的公寓应该是投资首选。无论是追求生活享受的首次置业者，还是改善居住环境的二次置业者，都会选择购买公寓。因为公寓宽敞舒适、较为符合现代人品位的居住环境，与普通民宅窄小拥挤的自然状况相比，居住起来更加舒适宜人。所以公寓以其独特的高贵品质，受到越来越多购房者的青睐。客户群的旺盛需求，必然导致公寓的保值、增值。因此，投资房产，公寓是较好的选择。3.2公寓进入平稳发展期2000年，处于公寓的开发时期，大量公寓的建造及入市，曾一度导致公寓房产泡沫膨胀高峰。公寓的房价，租金价格都呈现虚高现象。而如今，经过几年的调整与恢复，公寓房产已经度过泡沫期，进入平稳发展阶段。近两年，公寓的投资回报率一直控制在4%-6%，收益稳定，适宜投资。另外，随着北京2008年奥运会的即将到来，外籍人士的大量涌入，将会加大高端公寓租赁市场的需求，短期租赁将进入旺销期。公寓的投资回报率有望提高。3.3公寓抗震性分析面对北京房产市场的过度繁荣，国家在不断的出台相关政策加以控制。连续的加息，首付的提高，都是为了给过热的房价降降温。但是，公寓的需求群体决定了公寓的抗震性。购买公寓的人群主要为两种，一是高收入人群；二是外籍人士。归根一点，都是经济状况比较好的人。对于这类人群来说，他们有需求且有能力购买百万以上的高端物业，良好的经济状况使得利息的少额增加不会影响到他们置业计划。另外，银行放款是按照房屋的评估价来核定的，大多银行批贷时，购房者很少能贷到八成，通常都是贷七成房款。这样的话，即便首付提高到40%，对于购房者来说，相差不是很多，所以对于高端公寓市场来说，影响甚微。虽然投资公寓，收益、回报都较稳定，但这并不说明投资公寓就一定会稳挣不赔．公寓所处的地理位置、周边的配套设施、房屋的具体朝向、装修等等情况，都会影响到房产的价值．所以，投资房产还是需要进行专业的判断，方可进行投资。3.4高档公寓需求分析我们发现，目前北京高档公寓租赁市场的需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港澳台人、日本人和华裔等。这部分租客的具体情况如下图：客户职务组成北京作为国际化大都市，云集了众多腰缠万贯的商贾，北京的房地产市场不仅仅是北京的或全国的市场，更是全世界的市场，市场需求非常大。而从现在的市场情况来看，真正代表先进居住理念和居住环境的高档公寓，在北京不是太多。可以大胆预测，随着北京的经济发展和国际地位的不断提高，高档公寓在北京依然有广阔的市场前景。3.5户增势明显调查显示高档公寓中外地人的比例从2003年的25.3％增长到2005年前十个月的32.6％，这从一定程度上说明北京的房地产市场就是全国各地的市场，北京是首都，拥有其他城市所无法取代的优势，其他城市的高收入人群常常把在北京购房看作是一种荣誉。另外北京的教育、医疗都是全国先进的，很多外地人出于对下一代的教育和养老的考虑在北京买房。外地人当中的“港澳台”人士的比例和外国人的比例近几年变化不大，在10％内浮动。“两外人士”构成了高档公寓较为稳定的客户群。本地客户需求强劲北京市统计局公布的北京城市居民生活状况统计数据显示：2005年1～10月，北京市城市居民人均可支配收入为14668元，同比增长12.3%。而2004年最高收入组与最低收入组之比为5.8∶1，2003年为4.7：1，2000年这一数字为3.1：1。从中可以看出，北京市最高收入组与最低收入组差距在逐年扩大，可以预见，今年的最高收入组与最低收入组之比将超过6：1。另外，据北京市税务部门统计：2004年北京市年工薪收入7.44万元以上的共有74.95万人。从上面的数据可以看出，北京市的高收入人群的数量在逐渐增加，这为高档公寓形成有效需求奠定了物质基础。投资客户异军突起从今年的高档公寓市场来看，投资型客户在一些高档公寓中占有很大的一部分，而且有逐渐放大的趋势，个别项目甚至超过50％的占有率。经过分析，伟业顾问认为有如下原因：首先，国内存款利率过低，据统计1996年到2002年间我国曾八次调低存款利率，只在2004年上调过一次利率，加上国内股市持续低迷，很多资金逐渐涌向投资利润回报率高的房地产行业;其次，人民币升值有助于提高外资投入中国房地产行业的信心。高档公寓由于其过硬的品质和特殊的区位，使之拥有良好的投资回报率，成为投资客户的理想选择。虽然目前高档公寓仍以外籍人士为主，但外地客户在不久的将来也将成为这一市场的又一大消费群体。在高档公寓需求的户型和面积上来分析我们可以发现，在户型方面，该类高端人群倾向于1、2室的户型，该比例占到了整个需求量的78.1%，而特殊的需求是在2居室里有18.8%的群体选择了2厅的户型；同时21.7%的群体选择了2卫的户型，这说明随着房地产行业的发展，今后的舒适性和合理性兼备的住宅都将向2厅2卫的方向发展，而今后这类住宅的租赁量将有望继续提升。在面积上，1居室主要在60平米左右；2居室多集中于90平米；3居室则上升到133.65平米；4、5居室平均将达到208.34平米-213.12平米的水平。这是该类群体对于居住空间的宽敞性和居住环境的舒适性要求较高的真实体现。3.6寓需求客群分析（一）按客户的构成来分析，公寓客户分为以下七类：

1、国内有经济实力的高层管理者，可承担的购房总价在100-200万元（人民币，以下相同）。如私营企业主、三资企业中方高级管理人员、各类所有制单位的负责人，其中也包括外地企业家在京置业者。这类客户经济实力雄厚，对于位置优越、大户型高档公寓的需求依然旺盛，对住宅的综合品质要求高，基本是二次、三次置业以改善居住条件。

2、从海外归来的人士，或有国外生活经历人士，可承担的购房总价在100万元左右。这类客户崇尚自然休闲的居家生活，注重生活品位，看中社区环境，不仅是小区的自然环境、交通环境，更看中人文环境，他们会选择自己喜欢的环境和氛围的项目，既不奢侈也不放弃自己的追求。

3、港、澳、台、东南亚外商，可承担的购房总价在200万元以上。这类客户购房置业一方面是为自住，显示身份地位；另一方面是为投资，为物业的保值增值。黄金位置的高档、豪华公寓以及具有外资背景的开发商开发的公寓项目是他们的首选。

4、年轻高级白领和中产阶级，可承担的购房总价在50-100万元左右。随着北京经济的快速发展，逐渐形成了一个高学历、高收入，具有生活新观念和较强消费能力的青年群体，如从事金融、保险、证券、通信等行业的年轻白领和律师、会计师等中产阶级。小户型符合年轻购房者低积累、高收入、收入上升预期稳定的经济特点，同时繁忙高效的工作，较大的工作压力，使他们对住宅的配套服务功能提出更高要求，因此他们中意小户型、中高档次的服务式公寓。

5、小型文化、商贸、咨询服务公司和自由职业者，可承担的购房总价在100万元以上。小型企业在创业初期缺乏资金，主要从事脑力劳动，同时企业性质及规模也不需要大面积工作间，购买商住公寓符合他们的需求特点。临近商贸区，交通便利的商住公寓是这类客户的首选。

6、外地来京短期或长期工作的年轻白领，可承担的租金在2500-5000元/月。这类客户以租用公寓为主，他们的需求特点将直接影响投资者。他们希望租用临近工作地点，周围配套设施完善，靠近繁华商业区的小户型中档公寓。同时对于投资型客户，小户型公寓的首付低、回报快，易出租，成为大多数投资者的需求指向。

7、外资公司的外籍雇员，可承担的租金在5000元/月以上。外籍雇员会根据公司给予的住房预算来安排自己的住房，他们仍以租用服务式公寓为主。表：北京典型高档公寓板块租金租客情况高档公寓板块典型项目租金水平（美元/平米·月）租客特征朝阳公园板块棕榈泉国际公寓13—18欧美籍租客较多，东部高端商务人士及使馆区人士，供需两旺，租金较稳定朝阳公园板块公园大道11—15朝阳公园板块观湖国际公寓9—12丽都板块阳光上东9—13外籍租客及海归租客较多，由于靠近望京区域，有部分高端韩籍租客三元桥燕莎板块凤凰城8—10三元桥区域及东三环高端商务人士为主，租赁市场处于起步区东直门板块MOMA万国城9—11东二环、东三环商务人士及使馆区人士为主东直门板块海晟名苑10—12从此表可以看出高档公寓的消费群体仍然以外籍人士为主。（二）从市场的角度来分析，公寓市场呈现如下需求特点：

*小户型公寓热销，成为公寓市场的亮点；

*大户型豪华公寓受到高收入人士追捧；

*中档公寓的特点不突出，难以在激烈的市场竞争中脱颖而出；

*投资购买踊跃，个人投资比重逐渐上升；

*买房者对公寓的整体素质投以更多关注；

*商住公寓的需求依然很大，尤其是在写字楼相对短缺或价格较高的位置，如中关村地区和商务区。4.成交量状况分析4.12007年北京市住宅市场成交量小幅缩减2007年1-11月住宅市场成交量为1597万平方米，成交套数为13.4万套。与去年同期相比，2007年的成交量下降了94万平方米，成交套数增加了0.4万套。通过对比07年成交与供应的月度走势我们可以发现，与往年金九银十的情况略有不同，07年北京的楼市供应与成交的集中时间在6-9月份。通过对供应量与成交量的对比可以得出以下结论：今年的成交量虽然较之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供给量，市场继续呈现供不应求的局面。今年上半年证券市场的活跃，增强了投资者对宏观投资环境的信心，促进了房地产市场交易的相对活跃。4.22007年北京市公寓市场升温，成交量同比增加45.0%2007年1-10月北京市不同物业成交情况2007年，北京公寓市场升温，成交量同比增加45.0%；而普通住宅和别墅成交量均有下降，其中，别墅因受用地限制的影响，同比下降44.3%。一年来，三种物业成交均价增长均在3000元/㎡左右。宏观经济背景：经济持续走高07年1-9月北京市GDP0.64万亿，同比增长12.6%；股市08年股市焦灼，楼市将会吸引更多的投机资本；资金层面：流动性过剩问题在短时间内，无法得到有效解决。需求层面：住房刚性需求依旧巨大。07年1-10月北京市一手住宅供应9.11万套，成交11.33万套，住宅存量不断消融。2008年奥运会带来世界性的购房需求，推动房价上涨。4.32007年7月北京市公寓项目再放量成交下滑价格坚挺数据显示，7月北京新盘预计放量将达到54个，其中公寓放量将出现今年以来的第二次高峰，成为京城当月纯新盘供应主力。统计数据显示，今年前5个月，公寓供应面积为111万平方米，与2006年前5个月68万平方米的公寓供应总面积相比，增长了近一倍。此前有数据统计，今年1至2月份，公寓的供应面积占商品住宅总供应量的58.2%。据统计，7月份预计开盘的20个纯新盘中，有11个为公寓项目，占纯新盘总量的五成以上，延续6月纯新盘中公寓占主角的状况。调查发现，仅有两个小户型的公寓项目位于二至三环，其余的项目和普通住宅一样均分布在四环以外区域；而价格方面明显能看出与普通住宅的差距，销售均价已达到13500元/平方米。与入市公寓的数量相比，其销售情况却背道而驰。记者昨天在北京房地产交易管理网发现，不少公寓销售情况并不是很好。其中，开盘不久的US联邦公寓已销售房屋套数不到20%；维多利亚花园从2005年9月开盘到现在，销售周期已近两年，但销售率也未过半；而入市快两年的Naga上院，在管理网上所显示的天盛金大厦(上院天恒公寓)D座，没有一套显示已销售，均为可售房源。市场监测数据显示，今年1、2月份高档住宅的销售率为25%左右，到4月份再次下降为22.7%，这些项目中公寓项目占比较大。在上述项目销量猛然下跌的同时，其成交价格也同样跌宕起伏。记者从世界城、Naga上院、建外银钻公寓、新城国际公寓的售楼处了解到，虽然这些项目已卖到2万元/平方米以上，但如有意向购买仍可再享受到至少一个点的优惠，要是全款购买享受到的优惠则更多。据统计，今年1至5月份，高档住宅的整体成交均价在18269元/平方米，多数新开盘项目的售价都变成“高开低走”。受政策调控和股市影响，购房人在高房价现状下的观望情绪增加，但开发商在实际出售中的让利行为并不代表对项目销售担忧。出于对国内经济发展预期及楼市前景看好，开发商宁愿坚持长线销售，也不肯降价抛售。买卖双方的心理落差在一定程度上导致高价房成交下滑。典型区域成交量分析：朝阳区项目月份123456789101112珠江华景家园成交面积291221712770613677867148146711020710971105545780977天鹅湾65052181837677837400122491797210715805752460411913元大都5036451350912851356290盘古大观3908986581222712361228由此图表可以看出7、8、9、10月份依然是成交的旺季5.价格状况分析5.1近年数据显示一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，08年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。北京市历年一手商品房成交均价5.22007年1-10月北京市公寓不同建面成交均价2007年1-10月北京市公寓不同建面成交均价由数据可以显示，北京市公寓类物业2007年1-10月成交价格态势良好，投资前景极为可观。5.3典型区域价格走势由于朝阳区是北京市公寓成交数量最多的区域，因此分析其区域内的典型项目成交价格有很强的指导意义。朝阳区典型项目月均价格表项目月份123456789101112珠江华景家园成交均价118451179014944139461486515404145381558518853174361839323135天鹅湾91781185912395130861311013858146651549415098167641833315451元大都172761753117706178072139013056盘古大观1023311548100005304641412由上面的图表可以分析出，该区域内公寓价格区间18000-40000元左右。5.42007年北京市公寓价格上涨的主因分析高档公寓交易量萎缩源于国内客户大幅度减少，而价格上涨最主要的原因是海外客户的增加。今年1-4月高档公寓购买客户还是以本市城镇居民（占总体的34%）和外省市个人（占总体的32%）为主。同比去年，除华侨及港澳台人士显著增加外，其他类型客户购买量均有明显下降；从客户所占的比例来看，外省市个人有明显下降，而本市城镇居民、外国个人及机构均有所增加，尤其华侨及港澳台人士有明显增加；从不同客户成交价格来看，占总体市场份额66%的本市城镇居民和外省市个人，价格每平方米平均上涨了1000元以上；而对华侨及港澳台人士和外国个人及机构，价格每平方米平均上涨了3000元以上。从成交价格来看，朝阳区、海淀区和西城区的价格明显上涨，东城区价格保持稳定，而崇文区的价格则有所下降。这是与近期各区域新推出项目的价格上涨显著相关。如：朝阳区的柏悦居、尚都国际中心、工体3号、苹果公寓等，海淀区的文津国际公寓、远中悦莱公寓等，西城区的长安兴融中心、丰侨公寓等。5.52007年北京市亚奥区域公寓价格涨幅分析1990年亚运会的召开，使北四环直接受益，形成了以亚运村为核心的一个亚运区域，造成了当时整个城市的格局也因此重心北移的现象，面对今天北京的申奥成功和2008年的临近，这个区域已在原有的基础上扩大、发展，形成了今天的亚奥主中心区。回顾2007年亚奥区域公寓类项目市场，不难发现在这个板块公寓项目较住宅项目体量多，可以说是高档住宅林立，当然房价也是层层飙升，据不完全统计在售楼盘将近15个，其中媒体村公寓、世奥国际中心、美伦堡、大湖公馆、盘古大观为今年全新亮相的新盘，其中盘古大观今年三季度的成交均价更是达到了5万/平方米，创下了北京单价最贵的记录，618平方米的超豪华户型，曾经吸引了太多望尘莫及的民众。美伦堡和媒体村公寓算是今年亚奥区域关注最多的公寓项目，首先媒体村公寓较其它项目位置稍远，价格也是所有楼盘中最低的一个，而且自从10月份开盘以来，价格基本上没有太大的浮动，始终保持12000元/平方米，入市以来，在这么一个小户型推出便会被快速哄抢的时代，仍然主打中小户型，目前开过盘的六栋楼所省已不多；美伦堡是一个步行10分钟便可到达奥运场馆的精品楼盘，二、三居也是它的主打户型，楼体为小高层板楼，但最小面积至少要114平方米，适合那种中高层收入，并且家庭人口适当的业主居住，今年一共开过两次盘，目前仍有3栋未开，从半年前的15000元/平方米上涨的目前的18500元/平方米，半年涨幅比例高达23%。是2007年新盘中到目前为止涨幅数量最大的一个。这里要说一下荣尊堡国际俱乐部这个04年就已经开过盘的项目。它的二期B在2007年9月开盘，目前均价达到26500元/平方米，大户型更是高达30000元/平方米，价格完全可以和世茂奥临花园相“媲美”，据说在奥运会期间将会有十套公寓租售给欧盟代表团，价格高达200美元/月/平方米，刷新了北京租赁市场的记录。老项目的价格涨幅同样不逊色于新盘，07全年同样拥有47%的高比例。马上进入到奥运年，吹向楼市的这股奥运东风来势仍然后劲十足，从荣尊堡高价租售可以再次证明，亚奥这个区域不可复制的价值，尤其是这个区域的公寓，如果购房者能够抓住这样一个机遇，充分发挥公寓项目的优势，上升空间仍将不可估量。但这个区域内商业多为住宅底商和社区型商业，且得益于居住人群的高消费能力，中高档餐饮发展迅速。但是，长期以来，亚奥板块商业没能形成有代表性的区域购物中心，购物、娱乐及休闲一体的综合性商业设施更是极度匮乏，这也是这个区域稍显不足的弱势。6.区域发展状况分析6.1投资公寓要紧贴商圈目前北京较成熟的商圈包括：CBD商圈、亚运村商圈、中关村商圈及燕莎商圈。其中CBD商圈的优势最为突出，进行高端物业投资收益会比较明显。物业周边写字楼及商务区里的企业金领、外籍人士等高薪阶层为高端物业提供了较稳定的市场支持。高端物业的客户以港澳台商人、海归派、外籍人士为主，他们对于生活环境及居住氛围的要求也较高，对物业周边的社区自然环境、周边娱乐环境都十分注重，所以所选物业周边最好能够拥有多家中高档餐厅，齐备的娱乐休闲场所以及大型购物场所。另外，考虑到高知层人士对于生活私密性及居住高品质方面的需求，公寓最好能选在动静皆宜之处，即不要与嘈杂的商务区及城市主干道距离过近，以驱车从居所至商务密集区不超过20分钟的距离为宜。6.2高档公寓在成交区域分布上更加分散，市场热点不一今年1-4月高档公寓成交量主要还是集中在朝阳区（占总体76%），同比去年市场集中度有所下降（去年1-4月朝阳区占84%），其次是海淀区（占12%，同比变化很小）。然而，东城区是成交量唯一增长的区域，同比增加5%以上。6.3北京市典型区域公寓市场发展情况介绍CBD区域北京CBD地区的公寓主要有三种形式：服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓。国贸、嘉里、京广均为北京市具有代表性的高档服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎。服务式公寓面向短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员，在CBD地区具有较强的生命力。商住公寓以现代城、旺座中心和韦伯传媒公寓为代表，因CBD中档写字楼供应量的相对不足又具备小型家庭办公的优势而占据了一定的市场份额。截止到2007年3月份，进入到CBD区域的世界五百强企业超过了169家，若干外资银行也已陆续进入到CBD中来。为了避免业态单一导致商务死城的出现，北京CBD借鉴了国外CBD的成功经验，在规划之初就严格界定了各种物业类型的开发比例，写字楼的开发总量与公寓、酒店、商业等配套商务设施的比例为1比1。但就目前情形看，未来两年CBD区域新增公寓约在60万平方米。2007年第一季度，北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套，其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈，占到本市新增需求量的66％。与此同时，CBD区域高端公寓的供应量增长幅度却不是很大，目前超3.5万元/平方米的在售或将入市的公寓项目仅有柏悦居、财富中心二期御金臺等几个项目，销售数量均没有超过200套。未来两年，北京CBD将有超过13000位外籍工作人员，其中CEO老板级的人物最少占10%，加上原来在CBD地区里面的外籍员工，都将是CBD住宅部分很重要的支撑点。可以推断，由于顶级住宅供应量有限，预计此类住宅未来在CBD的租金每天每平方米将维持在16到18美元左右。金融街区域随着金融街形象的确立和影响的扩大，金融街将是国际金融巨子进入中国的首选之地，对高档居所的需求将随之增加。另外，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也将产生需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质。本地区商务人士收入稳定丰厚，多数已拥有居所，和竞争激烈、生活状态相对不稳定的中关村人士相比，居住此类公寓将更会得到他们的认同。西城区政府对外宣布，金融街拓展方案已通过北京市政府批准，拓展工作即将全面展开。“金融街的进一步扩张将会对这一区域的高档公寓配备提出更高的要求。”专家对此指出。据调查，金融街周边区域高档公寓的需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企老板等高阶层人士，以商务居住为主。在户型方面，该类高端人群似乎更倾向于1－2居，约60－90平米，该比例占到整个需求量的78.1％。而细数金融街周边在售或即将开盘的高档公寓，包括西绒线胡同26号、西派国际公寓、天安国汇等，其中大部分项目户型面积通常在120平方米以上。中关村区域中关村作为“中国的硅谷，房地产发展潜力惊人，其不但拥有优越的教育、科技环境。此外，中关村西区已走出建设期，城铁13号线、规划中的地铁4号线、10号线环抱其内，发达的交通网络更使置业投资者格外青睐。中关村以及周边地区的公寓普遍呈现出两种类型：一种就是紧凑型小户型。这样的公寓比较适合急于置业却经济能力有限的年轻白领。而这样的楼盘大多分布在中关村的核心地带。另一种就是房屋结构户型齐全的大面积住宅，这样的楼盘多数集中在万柳地区。舒适优美的生活环境、设备齐全的生活设施、方便快捷的交通网络、成熟繁华的商业地段构成了万柳地区周边的生活氛围，使生活在这里的人们充分享受到了充足的生活保障。中关村高档公寓市场供应量不大，到目前为止，供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其原因，是长期以来中关村众多的科研院所、企事业单位占据了大部分土地，可开发的土地已经较少，政府2000年已经下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建为主。但是，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓需求一直供不应求。最新统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，而高档公寓更是稀缺。前几年，市场上供应的高档公寓以商住公寓为主，今年新上市的公寓项目中有几个酒店式公寓项目，如新中关和远中悦莱国际酒店公寓。王府井区域王府井地区的交通，随着金宝街的落成可谓是四通八达。这不仅得益于金宝街将王府井大街和东二环直接相连,而且位于王府井南端的东方广场还提供了超过2000个地下停车位，令一部分机动车在东方广场地下停车场内就可实现南北、东西转向分流的功能，交通新规划和充足的停车位促使该商圈更具升值潜力。

在王府井、CBD、燕莎和中关村四大商圈中，高档的服务式公寓和高档写字楼以王府井地区最为齐全，由于王府井商圈的客户构成主要是国际知名企业，所以这一地区的企业高管对物业本身及其配套比其他客户群更为挑剔。位于王府井商圈核心地位的“东方豪庭公寓”,由