房地产市场报告 -诸葛研究院-2022上半年总结与展望

--目录宏观环境：政策正向改善，行业最差基本面成过去式 2一、 政策面：中央地方合力促合理购房需求释放，政策仍具备放松空间 2（一）中央支持基调明朗，央行多次支持房地产化解风险 2（二）城市需求端宽松政策遍地开花，普遍采用公积金利好手段，房票再现 2（三）本轮政策松绑力度有限，购房门槛处于高位水平 3二、 行业面：基本面筑底，5月成“拐点” 4（一）开发投资累计同比增速连续11月收窄，投资信心补库存意愿弱 4（二）5月销售初现触底回升态势，但不及去年同期水平 5（三）5月房价扭转下跌态势，再现向好信号 6三、 资金面：行业资金面显疲态，需求端信贷环境趋松 6（一）行业到位资金显疲态，年内房企利用外资动力增强 6（二）行业贷款意愿降低，个人按揭贷款增速连续6月收窄 7（三）5年期LPR降至低值，多城市贷款利率降至4.25% 7四、 预测：政策维持宽松主基调，预计9月基本面累计同比数据转正 8宏观环境：政策正向改善，行业最差基本面成过去式政策面：中央地方合力促合理购房需求释放，政策仍具备放松空间（一）中央支持基调明朗，央行多次支持房地产化解风险进入2022年，中央多次喊话支持房地产市场，3月16日，国务院金融委召开专题会议化解当前房地产市场风险，随后六部门对房地产市场进行相关表态，为楼市恢复服下定心丸。4月29日中央政治局支持各地完善房地产政策，优化商品房预售资金监管。这一表态也肯定了一季度各城市因城施策出台松绑政策。5月15日，央行再次降准并实行差别化信贷政策，首套房房贷利率降至低位。5月20日，央行下调LPR,创历史单次最大降幅。5月末，国务院出台稳经济33条，随后召开稳经济大盘电话会议，要用超常规手段刺激经济。中央对于房地产市场的政策基调已经非常明显，预计今年全年中央都会支持各地刚性和改善性需求的释放，支持房地产市场复苏，化解当前房地产市场的风险。图：2022上半年中央重要政策概览（二）城市需求端宽松政策遍地开花，普遍采用公积金利好手段，房票再现今年上半年，城市政策以宽松为主，在以往严格调控的基础上进行松绑。截止到6月26日，据不完全统计，松绑政策调控超280次，覆盖城市超160个。5月单月更是调控103次，松绑内容主要从需求端出发，包含降房贷利率，降首付比例，公积金利好、放松/取消限售、放松/取消限购、购房补贴、支持多孩家庭购房,落户放松，房票等。供应端主要是从优化预售资金监管，土拍规则略微放松的角度。5月起，部分城市开始出台稳经济纾困措施。整体而言，上半年政策松绑现象频频，各地因城施策支持刚性和改善性需求释放，促进房地产市场健康发展和良性循环。其中公积金调整的次数最为频繁，其次是降首付比例，放松限购。在政策松绑的情况下，各城市松绑的措施也多样化和创新性，如多城市出台支持多胎家庭购房，温州安居贷，长沙以租换购，绍兴、郑州、南京溧水、宜兴等城市推出房票购房政策。（三）本轮政策松绑力度有限，购房门槛处于高位水平近20年以来，房地产市场政策经历了5次宽松期，第一次是2008-2009年，国际金融危机的影响，商品房销售增速连续多月下滑，在四万亿投资计划下以及需求端政策刺激下，2008年底市场降幅趋缓；2011年，在紧缩性政策效应下，销售面积连续8个月同比负增长，单月最大降幅达13.6%，连续3次降准，地方宽松政策出台，2012年2月销售面积降幅趋缓；2014年，经济增速趋缓，房地产库存压力较大，销售面积连续13个月同比下滑，中央下调贷款及存款准备金率，地方二套房认定标准放松，多城限购松绑，棚改货币化安置比例上升，市场于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融贸易战，商品房销售面积增速放缓，土地流拍现象增加，属于历次下行周期里力度较小的周期，在年内多次降准，多城需求端政策松绑下，2019年2月销售降幅趋缓；2021年下半年，在行业去金融化的背景下，高负债房企面临生存难题，虽然今年上半年宽松政策遍地开花，但从市场恢复来看，仍不及去年同期，数据显示，2022年2月商品房销售面积累计同比下滑，随后降幅不断扩大，至2022年5月，商品房累计同比下降23.6%。本轮政策虽然覆盖城市较广，调控频次也较为频繁，但从力度上看，均是从之前严控的基础上进行小幅的松绑，政策门槛较之前仍处于较为严苛的阶段，如2008年并没有限购限售政策，但当前仍有约40个城市执行限购限售，此外，一线城市在本轮政策松绑中并未对限购政策进行调整。随着居民对住房品质的提升，房地产市场黄金时代的逝去，改善性需求成交占比上升，房地产市场需要撬动改善性需求的释放，而当前的二套房以上的购房门槛仍处于高位，我们预计未来政策仍有放松空间，如降低二套房及以上的购房门槛。行业面：基本面筑底，5月成“拐点”（一）开发投资累计同比增速连续11月收窄，投资信心补库存意愿弱2022年，受整体大环境影响，房地产开发投资增速也逐步走弱，根据国家统计局数据显示，开发投资增速自2021年3月以来连续14个月收窄，至2022年5月已经连续2月呈现负增长局面。从开发商补库存的意愿上来看，无论是新开工、施工面积、竣工面积同比增速持续下滑，其中，新开工的下降幅度大于竣工、施工面积增速，一方面，两集中的土拍规则延缓了开发商的新开工速度，开发商更倾向用竣工去补库存；另一方面，在回款不及预期下，提升竣工速度有利于加快补库存效率。根据国家统计局数据显示，2022年1-5月，新开工面积同比下降30.6%，竣工面积累计同比下降15.3%，施工面积累计同比下降1%。整体开发商补库存动力不足。图：全国房地产开发投资额及同比增速（二）5月销售初现触底回升态势，但不及去年同期水平从销售端来看，今年的房地产销售规模远不及去年同期，根据国家统计局数据显示，2022年1-5月，全国商品房销售面积为50738万㎡，仅占去年全年销售面积的28.8%，与去年同期相比下降23.6%；商品房销售金额为48337万㎡，与去年同期相比下降31.5%；今年的销售远不及去年同期，一方面，去年上半年是成交的一个小高峰，下半年在强化去金融的背景下市场逐步走低，较高的基期拉高了降幅；另一方面，今年上半年疫情再度重启，整体居民购房情绪不高，需求释放缓慢。从单月数据来看，5月销售数据呈现乐观局面，全国商品房销售面积结束连续3月下降趋势，销售面积止跌转升，销售金额也一样，根据国家统计局数据显示，5月单月商品房销售面积10970万㎡，环比上升25.8%；单月商品房销售金额10548亿元，环比上升29.7%。随着疫情的逐步好转，宽松政策效应有所显现。（三）5月房价扭转下跌态势，再现向好信号市场恢复缓慢的一个原因在于房价持续下滑，在房价持续下行的背景下，造成了购房者不敢买的心态，入市更为谨慎。根据国家统计局数据显示，商品房销售单价连续1年持续下滑，今年2月跌破万元/平。5月，商品房销售单价为9527元/㎡，环比上升0.3%，价格扭转下跌局面。房价止跌一定程度上显露出开发商对市场信心的提升，减少降价促销的手段，此外，房价的企稳也标志着市场修复起到初步成效。资金面：行业资金面显疲态，需求端信贷环境趋松（一）行业到位资金显疲态，年内房企利用外资动力增强今年以来，房地产市场销售趋弱，行业回款下降，带动了房地产到位资金的下行。根据国家统计局数据显示，2022年1-5月，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。房地产行业的到位资金累计同比连续3月呈现负增长局面，且降幅超15%。行业资金压力仍存。从各渠道资金来源来看，1-5月国内贷款8045亿元，下降26.0%；利用外资51亿元，增长101.0%；自筹资金21061亿元，下降7.2%；定金及预收款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。除利用外资渠道增速呈现翻倍上升外，其他各渠道资金均下降。4月以来，房企的境外融资开始持续呈现向好态势，部分房企发行海外债融资。整体来看，行业仍具有较大的资金压力，房地产行业国内融资贷款监管仍处于较为严格的趋势。（二）行业贷款意愿降低，个人按揭贷款增速连续6月收窄从中国人民银行公布的金融数据显示，2022年一季度，房地产开发贷款余额12.56万亿元，同比微降0.4%，从个人按揭贷款余额数据上看一季度，个人按揭贷款余额为38.84万亿元，同比上升8.9%，同比增速连续6月收窄。所谓贷款余额，借款人尚未归还放款人的房地产贷款总额。数据趋势的收窄也意味着今年无论是开发商还是购房者，贷款的意愿有所收窄。主要原因在于市场参与者对行业未来发展不确定的影响。（三）5年期LPR降至低值，多城市贷款利率降至4.25%今年上半年，购房者贷款利率迎来利好，尤其是首套房贷款利率，5月份，五年期LPR下降15个基点，创单次最大降幅且处于LPR公布以来最低值。叠加5月差别化信贷政策，各地首套房利率可在基准利率下降15个基点，随后，多城开始执行4.25%的首套房利率，包含一些热点城市，如重庆，苏州，无锡等。利率低代表购房的成本降低，当前信贷政策整体对于购房者来说是一种利好，不仅降低了贷款成本，更加快了贷款的效率，信贷政策支持合理性的购房需求释放。预测：政策维持宽松主基调，预计9月基本面累计同比数据转正上半年，中央和地方合力助合理购房需求释放，各地政府更为积极，从政策松绑上支持刚性和改善性需求的释放。在疫情的冲击以及行业基本面偏弱的背景下，上半年的市场远不及去年同期，然而，5月单月基本数据释放出曙光，随着宽松政策效应的持续发酵，预计6、7月的数据进一步改善，9月累计同比数据有望转正。政策方面，全年政策将维持宽松基调，若楼市数据未有好转，宽松力度将进一步扩大，