许昌市区9地项目定位及物业发展建议

谨呈：许昌开源房地产开发许昌魏都区〔2007-9#地〕工程定位及物业开展建议金佰利地产参谋机构荣誉出品2007年11月04日主要内容一、工程的战略选择二、工程的整体定位三、物业开展建议研究思路本工程开展战略1.内部条件2.外部条件1.城市背景2.房地产市场3.消费者工程宏观界定工程微观界定区域中档住宅工程开发路线工程界定宏观城市背景房地产市场城市背景消费市场许昌，位于河南省中部，省“十一五〞方案实施中原城市群的第二站，是中原城市群最具增长潜力和开展前景的区域。许昌市区位优势明显，距新郑国际机场仅50公里，且有高速公路直达机场，是唯一与省会郑州共享一个国际机场的省辖市。许平南、京珠等高速公路在许昌形成“米〞字型的构架。京广铁路、107国道纵贯南北，禹郸铁路、311国道横穿东西。兴旺的公路、铁路及高速公路网络，使得许昌与中原城市群其他城市紧密相连；按照省“十一五〞中原城市群规划设想，许昌市被定位为中原城市群南部重要的支点城市，高新技术产业和能源基地，轻工、食品、电力装备制造业基地，特色高效农业示范基地和生态观光区。目前拥有多家知名企业，如许继电器、许昌卷烟厂、瑞贝尔假发等，已经初步建立起以机电、烟草加工、能源、化工、纺织、建材为主要工业门类的工业体系。

2006年末，许昌市城区人口51.4万，平均增速7.3%，位居中原城市群的第一位。根据?许昌市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?，至2021年，许昌市区建成区面积到达80平方公里以上，市区人口超过80万人。“十一五〞期间许昌市城市开展的重点积极推进许昌、长葛城市一体化开展，拉大城市框架。作为“许昌—长葛〞一体化对接的广阔北区成为未来几年许昌城市建设的开展重点。本案依据?许昌市“十一五〞开展规划纲要?，强劲的城市化进程将继续为许昌房地产市场开展提供了广阔的空间和机遇。许昌市宏观经济分析指标1：地区生产总值

2003年2004年2005年2006年地区生产总值410.2518.1603717.2增长率12.80%14.90%13%14.90%数据来源：?许昌市统计公报?“十五〞时期，许昌市国内生产总值年均增长12.4%，是河南省经济增长最快的的省辖市之一。2006年，国内生产总值位居河南省第四位。点评：许昌市地区生产总值自04年连续3年保持13%以上的加速增长态势，为房地产业的快速开展创造了良好的经济根底。许昌市宏观经济分析指标2：固定资产投资

2003年2004年2005年2006年地区生产总值410.2518.1603717.2固定资产投资105168.6239293.7固定资产投资增幅36.90%60.60%47.20%31.90%固定资产投资增幅/地区生产总值25.60%32.54%39.63%40.95%数据来源：?许昌市统计公报?点评：固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高，城市建设力度增大，为房地产的开展提供了良好的开发环境和市场机遇。许昌市宏观经济分析指标3：产业结构

2003年2004年2005年2006年第一产业16.40%17.10%16.40%14.80%第二产业58.20%59.40%61.20%63.10%第三产业25.40%23.50%22.40%20.10%——?许昌市十一五规划纲要?第二产业依靠科技进步，加快产业结构升级，着眼于提高产业竞争力，许昌着力开展轻工业，这样也为房地产市场开展提供了优良的消费群体。第三产业以打造人文许昌为目标，加快“五个开展〞：即大力开展旅游业，加快开展现代物流业，积极开展房地产业，快速开展金融业，努力开展社区效劳业。房地产开展上升到产业开展的高度，并逐渐成为第三产业的重要组成局部。许昌市宏观经济分析指标4：人均可支配收入

2003年2004年2005年2006年城镇居民人均可支配收入6175695977698891增长率8.80%12.70%11.614.4农民人均纯收入2880324636434269增长率5%12.70%12.20%17.20%点评：许昌城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入增幅保持平稳上涨，消费能力稳步增强。数据来源：?许昌市统计公报?结论：许昌独特的区位优势、雄厚的经济根底及郑许、许长一体化美好预期，许昌的房地产市场必将进入一个快速开展的阶段并且不缺乏消费潜力！工程界定城市背景房地产市场房地产市场消费者宏观许昌房地产整体市场概述

2003年2004年2005年2006年2007上半年房地产开发投资(亿元)4.57.59.420.811.05商品房销售面积(万㎡‘）16.924.6668.5983.6982.88商品房销售价格(元/㎡）10061305153818002020许昌房地产市场近几年无论是投资额、销售量及销售价格上持续上涨，消费需求随着城市经济的开展和城市框架的拉大不断的提升。尤其是07年仅上半年商品房销售量就接近06年上半年。销售价格的提升和销售需求的激发，许昌房地产市场将步入开展的快车道。工程周边楼盘分布案名万象新天类型多层、电梯洋房、小高层均价2000案名西关城市花园类型多层均价1800案名宇华名郡类型多层、小高层均价2300案名金色家园类型多层、小高层均价2100案名新天地龙湖湾类型多层、小高层均价2400楼盘个案分析：“万象新天〞项目名称万象新天物业位置许昌市五一路北段开发商河南万象地产有限公司物业公司河南鑫苑物业建筑及景观设计许辉建筑事务所/上海北斗星代理公司精顺营销占地面积180亩交房日期2期10月20交房销售均价2000元/㎡容积率1.5推出户数500户主力户型三房两厅双卫45%施工进度四期在建主力面积125.36㎡配套设施双气、风情商业街、幼儿园户型：多层，平米，主力户型120-130平米电梯洋房，平米，主力户型130-140平米小高层，平米，主力户型130-140平米客户：主要集中周边工厂和医院、学校等消费能力较强客户和少局部许昌县长葛客户。优劣势分析：工程作为区域的中高档工程品质感较强，规划合理、现代简约建筑风格和景观水景设计。引进省内一流物业公司，注重效劳和品牌树立。作为中高档社区，工程注重外部品质的打造如建筑外延和景观设计对但内部配套设施略显缺乏，如没有会所设计和可视对讲和紧急报警系统等设施。项目名称宇华名郡物业位置市区八一路与文化路交叉口开发商河南宇华房地产开发有限公司物业公司宇华物业建筑及景观设计———代理公司连海占地面积60.87亩交房日期2008年12月销售价格起价：2120；均价：2300高价：2560容积率2.2推出户数一期455主力户型三房两厅两卫60%施工进度小高层打地基，多层已建到3层主力面积134平米配套设施配套商业、双气、电子巡更、可视对讲、红外防攀爬系统楼盘个案分析：“宇华名郡〞户型：两室两厅93.71平米、三室两厅127、134平米、143.83平米客户：区域性消费客户重要集中周边健康路小学、一中、一高、许昌学院教师。优劣势分析：工程所处位置优越，周边生活配套齐全教育资源丰富，户型设计以三房为主面积控制较好。工程主要突出地理位置和教育资源，但工程从规划、建筑到景观均无突出卖点，工程整体品质感不强。项目名称茂园金色家园物业位置八一路与文峰路交汇处开发商茂圆地产物业公司河南鑫苑物业建筑及景观设计中建设计代理公司精工策划占地面积43亩交房日期———销售价格起价：1710均价：2100高价：2500容积率2.44推出户数350套主力户型三房两厅和酒店式公寓施工进度一期封顶、二期在建主力面积40-50；120-130平米配套设施双气配套、酒店公寓精装修、配套胖东来购物广场楼盘个案分析：“茂园金色家园〞户型：精装修41-55平米；两室两厅103平米、三室两厅126、140平米；客户：工程地处中心位置，主要面对城区内中高档客户、投资型客户和局部拆迁户优劣势分析：地理位置较好，效劳机构近在咫尺,交通便利，有4路、2路、104路公交车通过；金色家园属性为城市综合体拥有住宅、电梯公寓、商业有机融合的三类产品，商业繁华便利，公寓自我和私密。工程的主要卖点是地段和投资，对其他方面的打造较为一般，如景观和户型设计。结论：■工程所在区域内工程较少，但工程处与老城工业区和商业区的过渡区域多集中中高档工程，销售态势良好，多层价格集中在2000-2200元/平米；■工程以多层开发为主，小高层为辅，高层的市场接受程度一般；■客户区域性消费特征明显，主要集中工程周边的中高端客户及局部郊县〔市〕客户；■“70、90〞的影响不明显，大面积户型仍较为普遍，其中三房120-140㎡供给量较大，同时也是需求主力户型；两房多集中在90-100平米是市场供给的次主力户型；■价带大多位于28万以下。从投放情况来看18-20万和24-28万是主力，分别是两房与三房相对应的总价；■从去化情况来看18万以下的产品市场接受度高，存量房源少。24-28万是市场较敏感的价带，高于28万的产品去化速度下滑明显，目前还有较多的存量房源。消费市场工程界定宏观城市背景房地产市场消费者说明：消费者界定我们通过调查问卷访问形式展开。调研时间：2007年10月20—25日；调研样本：100份，有效问卷97份；通过调研信息的收集整理我们得出以下结论：消费者问卷征询·被访问者情况在问卷调查中，被访问者的家庭结构以三口之家和二人世界为主，占总体调查样本的58%，两代同堂和四〔五〕口之家也占有一定的比例，家庭结构直接影响着对住宅房型的需求，对本工程的户型配比有一定的启示。消费者问卷征询·被访问者情况从问卷统计结果来看，被访问者的学历以高中\中技\中专为主、大专为主辅，受教育程度并不太高，这与问卷投放多集中在工程周边企业有一定关系。对本案提示：工程的推广宣传方面应偏重直观的、偏重生活化、实用性更强。消费者问卷征询·被访问者情况从问卷统计结果来看，被访问者的家庭总收入主要集中在2000——3999元，而4000元以上和2000元以下高收入和低收入家庭较少，考虑到家庭收入属于隐私问题，有局部被访问者对家庭月收入有所隐瞒，但是上述数据仍能说明大多数的受访者收入情况。这与调研客户选择中高收入群体有关，购置力能力较强。消费者问卷征询·被访问者情况在被访问者中，大局部受访家庭多为购置单位建房，家庭自建房占有一定的比例，个人购置商品房仅占20%。这说明随着许昌的开展，区域客户对商品住宅的需求旺盛，市场还有很大开展空间。在被访问者中，大局部受访家庭居住房屋面积集中在81-120平米之间，对住宅面积标准的升级有较强的需求。消费者问券征询·被访问者需求在问及购房目的时，改善自己居住条件在被访问者中占据了较大的比例，其次是为子女准备和结婚使用。出现这样的结果，虽然与调查样本选择有一定的关系，同时也说明受访客户对于目前的居住环境不满意，急迫想得到改善。消费者问券征询·被访问者需求三房户型是消费市场需求的主力产品，传统的三房一厅虽还占有一定市场比例，但两厅的布局已是市场的主流需求；随着社会开展，两房两厅作为小家庭自用或者过渡居住使用在消费市场中也占有一定比例。此项调查数据，对于开发工程丰富产品结构有很好的市场借鉴意义。从上图来看，被访问者拟购置的住宅面积适中，在满足自身居住条件的情况下，更注重经济实惠，说明消费者对于住宅消费已开始趋于理性。消费者问券征询·被访问者需求消费者问卷征询·被访问者需求基于对价格的敏感性和保守性，以及期望买到廉价房子的心理，在房屋总价承受的选择上，多数被访问者选择了20-25万元。根据我司操作经验，此总价承受能力可上浮15%，即实际承受房屋总价在23-28万元。消费者问卷征询·被访问者需求在关于房型配套的选择上，观景阳台、主卧室卫生间、低台飘窗、干湿别离洗手间，占据被访问者选择的前四位，说明随着生活水平的提高，消费者越来越注重生活的享受。此项调查数据对于开发工程户型布局设计有一定市场指导意义。消费者问卷征询·被访问者需求随着生活质量的改善，越来越多的消费者对于家庭居住的健康要素也日趋看重，对居室的采光通风要求都非常看重，具体到房屋户型上就是追求“四大光明〞即明厅、明卧、明厨、明卫。消费者问卷征询·被访问者需求对于采暖方式的选择，集中供暖以热力大、使用费用低、属于市政公共配套等诸多优点而被大多数被访问者所选择，其次选择的是地板式采暖，由于地板式采暖空间使用率高、采暖效果好，正逐渐的被消费者接受。消费者问卷征询·被访问者需求对于会所的功能，被访问者所看重的依次是医疗保健、娱乐健身、运动休闲。说明消费者对于居住小区的要求日渐提高，不再仅仅满足单纯的居住，更要求有一个邻里间的沟通平台。消费者问卷征询·被访问者需求对小区的智能化需求，在所有的被访问者中偏重于宽带入户和一些保护平安的智能化设施上，一方面是人本身的平安需求，另一方面是由于目前的住宅小区中没有很标准的物业管理，使得消费者非常看重小区的平安设施；另外随着信息社会的到来，便于对外交流的网络宽带和便捷的水、电、燃气IC卡管理将会是居住小区必不可少的一项配置。许昌市城市环境较好，因而消费者对于景观的要求比较丰富，说明消费者随着生活水平提高，日趋注重生活品质的追求和美感的享受。对本案提示：景观设计可选择水系与园林结合的景观。消费者问卷征询·被访问者需求消费者问卷征询·被访问者需求对于住宅楼层的选择，被访问者看好的三个楼层依次是三层、二层、一层，说明许昌的消费者不愿选择较高楼层，主要是因为购房者年龄普遍较大，即使有年轻人也是父母做主购置，而这局部具有决定权的消费者认为楼层高，上下不方便，也比较累，再加上长期的居住习惯，因此大多都选择较低的楼层。消费者问卷征询·被访问者需求价格、地段、房型，是被访问者购房时最为关注的三大问题。价格因素是所有商品交易活动中首要关注的因素，房价已经成为消费者最为关心的一个价格指数；地理位置是受消费者长期生活习惯影响，对一个区域熟悉之后一般是不愿意再到一个相对陌生的生活环境；房型直接影响到消费者的生活舒适度，也是房屋保值升值的必要因素，所以也成为大家关注的因素之一。消费者问卷征询·被访问者需求对于房产信息的获取渠道，有着很明显城市特点：宣传单页、户外广告、朋友介绍。主要是因为城区面积不大，人口相对集中，而这三种传播渠道是最直接的传播方式，在中小城市往往是最正确的传播方式，当然还须穿插配合其他的一些传播手段。由此，我们认为许昌市商品房消费市场存在以下特点：消费者购房目的以改善居住条件，提高居住质量为主；消费者对于高品质居住生活比较向往；消费者区域消费特征明显，工程周边市场消费能力较强；消费者注重实惠，消费趋于理性；对于楼层的选择消费者有很强的居住习惯；对于房型的要求较高，非常注重采光、通风。价值发现工程界定微观内部条件内部条件项目位置示意图工程位于魏都区八一路南〔原工业设备安装总公司院内〕；工程西临京广铁路，东侧和南侧临家属院〔南邻有一信号发射塔〕、北邻魏都区水利局，外部景观资源缺乏；工程交通条件通过工程东侧一条小路约〔4米宽〕连接八一路出入；工程地貌现状为局部待拆迁厂房及垃圾场，内部无可利用自然资源，地势较为平坦。工程概述占地面积：38734.1㎡〔约合58.12亩〕规划用途：住宅用地〔70年〕。出让价格：3600万元〔按容积率1.4-1.7，折合楼面地价为：547-664元/㎡〕。容积率：≤1.7绿地率：≥35%建筑密度：＜28%建筑高度：不限。工程规划经济指标工程外部条件分析1、工程地处老城区，周边生活教育配套完善工程地处老城工业区和商业区的过渡区域，周边生活教育配套完善，如胖东来超市；人民医院、中心医院；许昌高中、许昌一中等。2、工程周边环境一般，有一定的噪音污染工程南侧和东侧为家属院围绕；北侧紧邻魏都区水利局；西侧临京广铁路有一定的噪音污染；地块西南角现有一大型信号发射塔，对工程有一定的电磁干扰。3、交通条件分析工程四周不临路，仅在东北角处作为小区的唯一出口有一条小路连接八一路，社区对外道路的通达性较差。工程内部条件分析从工程规模来看，工程规模适中，可作为一个区域中型工程；工程地块形状规那么，便于规划，但难于高档次规划〔长×宽：最小仅为271M×132M，最大仅为271M×180M〕；目前地块根本平整，地上仅存有局部厂房，拆迁量小，开发难度小；地块四周不临路，地块内开发商业物业价值较低。工程资源因子分析及工程细分市场选择表影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅别墅物业项目地块情况对公共交通依赖性很强强一般弱公共交通一般对噪音控制要求低不高高很高不好控制对大气环境要求低不高高很高地处工业区，环境一般对小区配套要求高很高高高周边配套一般，基本满足要求对周边自然有人文要求低一般高很高景观、自然资源缺乏对小区物业管理要求低不高高很高小区整体物业管理建筑、质量装修要求无一般高很高规划一般、较精致容积率、建筑密度要求无一般低低中等对休闲空间、绿化要求低一般高很高有小规模集中绿地对体育运动场所要求较高一般高很高没有，集中可设少量器材Strength优势分析Weakness劣势分析S1.位于老城区周边配套齐全；S2.土地相对平整,开发难度小;S3.规模适中，形状规则。W1.项目周边环境一般，有一定的噪音污染；W2.项目四周不临路交通通达性较差;Opportunity机会分析Threat威胁分析O1.区域内项目相对较少，而且多为中高档项目，可以走相对差异化竞争路线；O2.区域内消费需求较为旺盛；O3.许昌房地产市场正处于上升期，市场发展空间较大T1.主要来自区域内其他项目的竞争压力如中高端万象新天和中低端的，在项目定位上存在一定的重叠。工程综合SWOT分析工程界定总结诠释项目界定位于城市工业区和商业区过渡区域靠近工业区，产业停滞不前，有待突破周边景观资源优势不足存在火车噪音、信号塔辐射等污染问题界定高于目前市场的楼面地价相对较高的容积率有限的周边资源拿地价格高限制工程开展工程战略选择工程区域：工程地处老城区，周边生活教育配套完善工程周边环境一般，有一定的噪音污染工程四周不临路交通通达性较差用地情况：规模适中形状规那么拆迁量小，开发难度小城市成熟区边缘的中型高尚居住社区——区域中档住宅工程开发路线！第一：针对目标客户群，打造高性价比产品，做为中档工程最重要的是性价比高，我们要兴建小区特色景观，做出特色与差异，以个性、高性价比获得市场和客户的认同和青睐。第二：加大销售力度，抢占市场分额，我们的工程主要针对区域内的中端目标客户群，这类客户数量大，选择多，而且工程间竞争剧烈，所以我们要加大销售力度，主动出击，抢占市场分额。主要内容一、工程的战略选择二、工程的整体定位三、物业开展建议形象定位工程客户定位产品定位客户定位整体定位目标客户定位通过对消费者调研总结，本工程的主要目标客群可归结为：1、周边原城镇居民；2、周边做生意小业主、私人企业主；3、周边企事业单位职工〔如各院校教师、医生等〕；客户的根本情况及消费水平区域类型收入状况现居住情况购房倾向周边原居民职业不定，工作地点不定，但在此区域居住收入不定，视职业而定年轻人与父母同住，多住父辈单位宿舍，居住条件一般年轻人到了成家的年龄，普遍希望在父母附近居住，倾向买两室。生意人/私企老板批发生意或周边业态的生意人较好，收入一般在10万以上，个别差距较大面积小，有租房，在生意场所附近住；或在少有的几个较好的小区。附近优质小区。精明、注重实惠，够住就可以，注重教育配套。企事业单位员工效益较好的企事业员工，如医院、学校等稳定，较好，年收入在8-12万左右住单位房，面积适中，但户型结构一般，有换房需求。原居住地附近名气较大的优质小区。注重品质。客户的关注点这些的心理特性有相似之处，但又有各自的差异。他们是对自己所居住及工作的区域熟悉及认可的一群，虽然他们中的局部高端消费者难免在其它区域之间徘徊，但总体来说，只要有好的工程吸引，他们还是会坚决地留下来。他们是对区域有着深切感情以及殷切期待的一群，留恋老城，希望能亲历她的变化。原居民距离自己的工作场所近的生意人/私企老板平安舒适的小区、素质好改善现有的居住条件企事业单位员工照顾父母的考虑，就近居住注重下一代的成长多种配套/周到细致较高的性价比，实惠在熟悉的区域中居住目标客户的心理品性认同本区域，但希望这个区域能有些变化，也改变自己的生活，期待居所能代表自己身份与气质他们对自己居住的地方有明显的依赖，不愿远离，希望能在居住的周围寻找最好的，不愿再忍受住低档次的小区他们对什么是好的产品没有太多的认识，但很容易受到引导，一旦认定，便希望能够拥有，对未来生活有憧憬他们容易聚堆，有自己相对稳定的生活圈子，也比较喜欢和相近的人群一起生活与居住，热闹、亲近、有人情味。他们对自己目前的职业状态相对满意，并无太大野心，希望在经济允许的条件下尽量改善家人目前生活他们注重家庭，居住舒适是他们的重要追求，但除此之外，儿女的教育、父母的健康等更是他们关心的。他们比较传统，往往谨慎地衡量自己的支付能力，以便留有日后花费的空间。他们是精明的，注重实惠及实用性，对价格敏感，希望买到超值的东西眷恋老城，渴望变化，生活品质，亲情和谐，注重实惠形象定位工程客户定位产品定位产品定位整体定位产品的总体定位：我们认为：一个社区，真正的品质，不仅仅是在豪华的装修和社区的景观环境，重要的是塑造出适宜的、精致的、近乎完美的居所，对每一处细节都赋予心思和情感。因此，规划方案和建筑风格确实定、建筑材料的选定、户型面积的控制、户型风格、社区文化的营造、物业管理模式确实定等都是构成工程的核心要素。我们的宗旨：给目标客户一个真正高性价比、精致的家。中档·高品质·生活社区基于工程的区域及自身条件、市场的竞争环境，客户的需求，及开发目标，本工程物业定位为：产品主题定位客户的心理共鸣区——他们眷恋老城，又渴望变化他们需要社区形象可以表达身份，而内涵充满和谐与自然、和睦邻里亲情他们希望能生活品质能有提升，但又必须实惠外势城市感亲和内质形象鲜明情景感实惠人情味自然规划：营造外部价值感，与内部情景感建筑：表达城市感的现代建筑园林：集中表达社区空间的共享性户型：紧凑型户型，注重实惠产品主题定位现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock社区是城市的一个单元，现代情景社区通过多层次具现代感、情景感的建筑、园林表达城市现代缤纷与社区和谐、参与双重空间体验。城市的，情景的，共享的，参与的。现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理产品定位——规划：社区的和谐与亲近社区内部，结合主景观轴设置半开放的共享空间，供人休憩与驻留，表达社区和睦亲和的文化气氛。〔具体规划细节详见规划设计建议〕表达城市感、现代社区的意向；线条明快、简洁，色调优雅而和谐；产品定位——建筑：表达城市感的现代风格建筑现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理(图)〔具体规划细节详见规划设计建议〕物业类型确实定：物业类型以多层为主；产品定位——建筑：物业类型确实定现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理(图)现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理产品定位——园林：丰富的、自然的、亲和的、可参与的用景观带贯穿内部，节点与小型休憩娱乐空间结合，营造情景感〔具体规划细节详见规划设计建议〕(图)布局合理紧凑，控制总价；考虑市场接受及新政的因素，技术上实现创新与转化产品定位——户型：舒适合理、创新空间现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理〔具体规划细节详见规划设计建议〕(图)产品定位——户型配比现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理〔具体规划细节详见规划设计建议〕工程整体控制遵守建筑面积90M2以下户型须占70%，那么分期户型配比考虑：首期：严格遵守。地块的成熟度不高，建议与总体比例一致，通过产品的技术处理到达接近市场接受的水平，为后期产品预留一定的提升空间；中后期：大户型适当放量。地块因景观营造等因素成熟度较好，可考虑产品升级，大户型比例可略微提高；产品定位——商业：表达生活便利性现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理〔具体规划细节详见规划设计建议〕社区便发设施，如干洗店、小百货店、小超市等。产品定位——会所：开放、参与、社区人情味、物业管理现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理〔具体规划细节详见规划设计建议〕小型运动设施或休闲娱乐场所与景观或局部结合，设置在室外，成为社区的泛会所，加强参与性与人文性。设置社区会所，与景观节点结合，提升工程的形象价值；功能设置贴合业主要求的健身、球类、棋牌、幼儿活动室等，同时兼顾物业管理办公；产品定位——会所：开放、参与、社区人情味、物业管理现代精致情景社区ModernisticSceneryBlock规划：社区的和谐与亲近建筑：表达城市感的现代风格建筑园林：主景观轴、开放组团街区，注重情景感户型：合理紧凑布局、赠送空间，注重实惠商业：表达生活便利会所：开放、参与、社区人情味、物业管理〔具体规划细节详见规划设计建议〕(图)形象定位工程客户定位产品定位形象定位整体定位我们将以什么形象面市？我们认为，浅薄的风情形象没有生命力——消费者买楼时以为自己是喜欢上了该楼盘的形象，但在真正入住后，首先忘记的就是该楼盘的形象。今天，住在“大溪地〞的业主谁会再想起这里曾是广告里的南太平洋里的小岛？虚招用多了，就会失去战斗力……如果把形象融进了生活方式，那么是例外。工程生活方式的解析城市的开放与热闹——配套齐全、不假外求社区的和谐与共享——散布的休憩、活动设施组团内的归属感——亲切宜人的尺度、人情味的交流空间精心营造的城市精致生活！主要内容一、工程的战略选择二、工程的整体定位三、物业开展建议户型设计建议物业规划设计建议主题演绎规划设计建议开展建议规划限制和总规划初步建议工程宗地面积：38，743m2容积率：1.4–1.7绿化率：≥35%建筑密度：≤28%建筑限高：不限规划限制总规建议容积率：1.58建筑面积：约6.12万m2其中：住宅面积约6万m2商业200m2会所1,000

m2其他公建300m2总体规划功能示意图规划交通组织图进入小区主干道小区步行系统小区车行主干道小区车行次干道小区车行主干道会所中心小区商业网点小区步行系统综合考虑地块与外界接入条件、社区景观组织、土地利用率等因素：社区交通组织由社区主次入口、车行主干道、社区次干道及步行景观系统组成。其中，社区主干道和社区次干道为车行系统，主干道采用外环式贯穿全区。社区步行景观系统位于社区中央，通过一步一景的景观设计提高社区品质。人车分流是本工程区别于汝州市其它竞争对手的主要特点。总体开发策略三期二期一期由南向北分三期开发：一期：约2万平方米，住宅＋景观二期：约3万平方米，住宅＋景观三期：约1.2万平方米，住宅＋商业＋景观综合考虑地块价值提升条件、施工条件、工程前期居住品质等因素：户型设计建议物业规划设计建议主题演绎主题演绎开展建议主色：砖红色配色：白色、米黄色、黄色……砖红色，给人以稳重感、品质感，配合不同的色彩，令组团各具个性建筑细部表现——色彩的合理搭配，令各组团具有不同的个性、不一样的情景建筑风格/园林营造(图)建筑细部表现——色彩的合理搭配，令各组团具有不同的个性、不一样的情景主色：白色配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色……白色，清新、夺目，局部参加跳跃的色彩，令工程建筑整体形象清新、突出建筑风格/园林营造(图)建筑细部表现——虚实结合的立面处