上海市物业管理招投标管理办法

上海市住房保障和房屋管理局沪房管规范物〔〕27号各区县住房保障房屋管理局、市物业管理事务中心:为贯彻实行《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市物业管理招投标管理措施》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的状况，请及时告知市局物业管理处。上海市住房保障和房屋管理局二○一二年七月二十四日上海市物业管理招投标管理措施第一章总则第一条（目的和根据）为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，增进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实行条例》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等有关规定，结合本市实际状况，制定本措施。第二条（合用范围）本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，合用本措施。第三条（行政主管部门）上海市住房保障和房屋管理局(如下简称“市房管局”)负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立本市统一的物业管理招投标平台(如下简称“招投标平台”),为物业管理招投标当事人提供指导和服务。上海市物业管理事务中心(如下简称“市物业中心”)接受市房管局委托，负责物业管理招投标平台的事务性工作。区（县）房屋行政管理部门根据本措施规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。第二章一般规定第四条（选聘物业服务企业的规定）建设单位选聘物业服务企业和业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过招投标平台采用公开招标方式统一实行。招标人应当预先确定投标人的申请条件，并将投标物业服务企业的社会公众满意度状况、投诉处置状况、项目经理履职状况及服务协议履行状况等信用信息作为评标的重要根据。物业服务企业参与投标的，应当遵守有关法律、法规和招投标规则，并对招标文献作出实质性响应。第五条（业主大会协议选聘的条件）业主大会决定协议选聘物业服务企业的，拟协议选聘的物业服务企业应当具有如下条件：（一）符合物业服务企业资质管理的有关规定；（二）物业服务企业最新信用等级被评估为优秀或良好，或者信用信息中不良信息记录分值合计不超过10分；（三）物业管理平常投诉处理及时，投诉处理程序和原则符合有关规定；（四）物业服务企业聘任的项目经理应当具有执业资格，物业管理区域内巡查制度执行状况良好。业主大会拟协议选聘的物业服务企业不具有前款规定条件的，业主大会应当通过招投标平台选聘物业服务企业。第六条（建设单位协议选聘的规定）建设规模不不小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目，建设单位可书面出具状况阐明向物业项目所在地的区(县)房屋行政管理部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请。区(县)房屋行政管理部门应在受理申请后的10日内作出核定。经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合本措施第五条的有关规定。非住宅物业管理项目以及符合前款规定的住宅物业管理项目，采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位应当通过招投标平台申请立案，并网上签订物业服务协议。未经区(县)房屋行政管理部门核准，建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。第七条（建设单位变更物业服务企业的规定）前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务协议约定的服务内容和原则不减少、原收费原则不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。（一）物业服务企业违约，致使协议目的不能实现的；（二）物业服务企业提出解除协议；（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务协议的。第八条（业主大会选聘物业服务企业的决定）业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当对下列事项作出决定：（一）授权业主委员会履行招标人职责，详细组织招标活动；（二）拟选聘物业服务企业的资质、信用状况和管理实绩规定；（三）物业服务内容、规定及收费原则；（四）物业服务协议期限；（五）招投标活动实行方案；（六）招投标过程发生费用的列支方式。第九条（招投标信息公开）市房管局通过门户网站公布招投标的物业管理项目如下信息：（一）物业管理项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标状况；（二）物业管理项目中标成果；（三）物业服务协议签订状况；（四）其他需要公布的物业管理招投标信息。第三章招标第十条（招标立案的申请）建设单位应当通过招投标平台向物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门提交如下材料，办理招标立案：（一）《物业管理项目招标立案表》和《物业管理项目公开招标委托书暨承诺书》；（二）物业项目详细规划批复、项目提议书批复、建设工程规划许可证（附建设工程项目表）、规划部门核准的项目总平面图和房屋土地权属调查汇报书；（三）招标公告及招标文献；（四）《物业管理区域核定单》；（五）《物业管理用房配置单》及《小区全体业主共有物业承诺书》；（六）物业管理项目的其他必要资料。业主大会办理招标立案的，除提交前款所述第（一）、（三）项规定的材料外，还应提供本措施第八条规定的业主大会决定。招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理协议。第十一条（招标代理机构的信息上报）从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会中介组织，应经工商管理部门核准经营，具有编制招标文献的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应具有对应的物业管理经验。物业管理招标代理机构应严格遵守招投标法律、法规和政策规定。物业管理招标代理机构应当向市房管局提交有关证明材料办理立案手续。物业管理招标代理机构的从业人员应当参与市房管局组织的物业管理业务培训。本市建立物业管理招标代理机构信用管理制度。市房管局定期在门户网站公布招标代理机构的有关信用信息。物业管理招标代理机构违反规定办理招标业务的，责令改正，予以警告；情节严重的，暂停一定期限内从事招标代理业务。第十二条（招标公告、招标文献和评标原则的编制规定）招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，根据市房管局制定的示范文本，编制物业管理项目的招标公告、招标文献和评标原则。第十三条（招标立案的办理）区（县）房屋行政管理部门对符合规定条件的申请，在受理之日起10日内办理立案手续并报市房管局公布招标公告。立案材料不符合规定的，应告知招标人补正。第十四条（招标公告的公布）市房管局对符合规定的招标立案项目，在10日内通过门户网站和招投标平台在本市范围内向物业服务企业统一公布招标公告等有关信息；不符合规定的，应规定区（县）房屋行政管理部门告知招标人补正。招标公告的公告时间自公布之日起不得少于7日。第四章投标第十五条（招标文献的获取）符合本措施规定和招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告公布至投标申请截止期间，登陆招投标平台申请投标，并获取招标文献、《物业管理项目投标报名预约单》和《物业管理招投标现场踏勘提问单》。第十六条（投标保证金的交纳）投标申请人应当按照招标文献设定的条件和约定期限，向招标人提交《物业管理项目投标报名预约单》。招标人对投标人进行资格预审的，投标申请人还应按照招标公告中资格预审的规定提交资格预审资料。招标人在招标公告中规定投标申请人提交投标保证金的，投标申请人应按招标公告的约定将投标保证金汇入招标人的指定账户。已提交投标保证金的物业服务企业为有效投标人。投标保证金的金额不得超过招标项目物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文献中明示。第十七条（入围投标人确实定）招标人应当预先设定入围投标人的人数。经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优确定入围投标人参与投标。未经资格预审，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当对有效投标人进行资格预审；通过资格预审仍超过预先设定的入围投标人数的，按前款规定确定入围投标人。招标人向有效投标人出具《入围告知书》和《未入围告知书》后，应将有关资料报送区（县）房屋行政管理部门和市物业中心。未入围的有效投标人可凭《未入围告知书》领回投标保证金。第十八条（组织现场踏勘）招标人可以根据招标公告确定的时间和内容，在市物业中心的见证下，组织入围投标人踏勘物业项目现场。入围投标人应将所需征询的项目状况和内容记载于《物业管理招投标现场踏勘提问单》，并在投标报名时送交市物业中心。第十九条（物业管理项目答疑）市物业中心应将入围投标人的提问进行汇总整顿后交招标人答疑。招标人应在投标截止日期15日前将答疑纪要提交市物业中心，由市物业中心反馈入围投标人。入围投标人对答疑纪要承认的，应在规定期间内答复市物业中心予以确认。入围投标人对答疑纪要提出合理的不承认理由的，招标人应对答疑纪要进行补充、完善或申请市物业中心组织现场答疑。在约定的时间内，物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门、招标人和入围投标人在市物业中心的见证下参与答疑会，并由招标人根据提问逐一作出答复和阐明。市物业中心可以邀请物业项目所在地的街道办事处或乡、镇人民政府参与答疑会。市物业中心应根据招标人对有关问题的答复和现场阐明编制答疑纪要，交由与会人员签字确认。答疑纪要确认日期距投标截止日期应不少于10日。第二十条（投标文献的编制）投标文献应当对招标文献提出的实质性规定和条件作出响应。投标文献由商务标书和技术标书构成。商务标书包括企业管理项目状况、企业年度盈亏状况等管理业绩以及企业公众满意度测评状况、媒体曝光和“”投诉状况、小区经理平常巡查制度执行状况，企业平常规范运作状况、企业和项目经理信用信息记录等内容。技术标书包括物业服务费用的收支预案及投标报价、开办费开支预算方案、项目管理服务理念和目的、物业服务分项目的、原则与承诺、物业服务初期介入和项目交接方案、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核措施、物业的综合服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的平常运行、保养及维修服务等内容。第二十一条（投标文献的送达）入围投标人应当根据招标文献的规定，将投标文献密封送达招标人或其委托人。任何单位和个人在开标前均不得启动投标文献。未按招标文献规定送达的投标文献为无效投标文献，招投人或其委托人应当拒收。根据招标文献规定送达投标文献的物业服务企业为实际投标人。第五章开标、评标和中标第二十二条（评标委员会的构成）评标委员会由招标人代表和评标专家构成，组员为5人以上单数，其中评标专家不得少于组员总数的三分之二。招标人应当在开标前的3日内向市房管局提出申请，从物业管理评标专家库中采用随机抽取的方式确定评标专家。评标委员会可按状况分为商务标评标小组和技术标评标小组。第二十三条（评标专家管理）评标专家由市房管局选任。市房管局定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，对其评标工作进行平常考核。本市建立物业评标专家信用管理制度。评标专家有违规行为或不称职行为的，市房管局可取消其评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参与任何物业管理项目的评标活动。第二十四条（开标程序）物业管理项目的开标应当在物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门现场监督和市物业中心现场见证下进行。市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和有关注意事项。招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文献的密封状况，经确认无误后，由市物业中心的工作人员当众启动投标箱，清点投标文献。实际投标人少于3人的，招标人应按规定重新招标。实际投标人不小于3人的，招标人当众拆封投标文献并做好开标识录，交由投标人签字确认。市物业中心的工作人员应将投标文献按类别分为商务标文献和技术标文献，由区（县）房屋行政管理部门对技术标文献进行隐名处理。第二十五条（评标会议）评标过程应当保密。评审投标文献时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会组员应当按照招标文献设定的评标原则和措施进行独立评审。评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评估，再对商务标进行评估。评标过程中，评标委员会组员认为投标文献内容含义不明确的，可以通过工作人员规定投标人作必要的澄清或者阐明。投标人的澄清或者阐明不得超过投标文献的范围或者变化投标文献的实质性内容。招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。第二十六条（中标人确实定）评标委员会完毕评标后，应当出具书面评标汇报，阐明评标委员会对各投标文献的评审和比较意见，并由评标委员会组员签字确认。评标委员会应当按照招标文献的规定直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行协议的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。第二十七条（招标成果公告）中标人确定后，招标人应当通过招投标平台将招标成果进行公告，公告期为3日。投标人或者利害关系人在公告期间向招标人和市物业中心提出异议的，招标人和市物业中心应当自收到投诉之日起3日内决定与否受理投诉，并自受理投诉之日起30日内，会同有关管理部门和评标专家作出书面处理决定；需要鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段获得证明材料进行投诉的，招标人和市物业中心应当予以驳回。第二十八条（发出中标告知书）招标成果公告期满无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标告知书，同步将中标成果告知所有未中标的实际投标人，并返还其投标书和投标保证金。第二十九条（物业服务协议的签订）招标人和中标人应当自中标告知书发出之日起30日内，根据招标投标法的规定，按照招标文献、中标人的投标文献和现场答辩记录在网上签订物业服务协议。物业服务协议的标的、服务内容、收费原则、服务承诺、履行期限、规章制度等重要条款应当与招标文献、中标人的投标文献和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行签订背离协议实质性内容的其他协议。第三十条（中标立案）招标人在网上签订物业服务协议的同步，应当提交下列材料向市房管局办理中标立案手续：（一）《中标立案表》；（二）评标委员会的评标汇报；（三）