山东省物业管理招投标办法

有关印发《山东省物业管理招标投标管理暂行措施》的告知鲁建房字〔〕56号各设区都市建委（建设局）、房管局、城管局：现将《山东省物业管理招标投标管理暂行措施》印发你们，请遵照执行。执行中出现的状况和问题，请及时告我厅政策法规处和住宅与房地产业处。山东省物业管理招标投标管理暂行措施第一章总则第一条为规范本省物业管理招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，增进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行措施》等规定，结合本省实际，制定本措施。第二条本省行政区域内开展物业管理招标投标活动，均合用本措施。第三条本措施所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。本措施所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业的建设单位、业主或者业主大会。本措施所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。第四条省房地产行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理。各市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。第五条鼓励各类物业项目通过招标投标方式选择物业管理企业。住宅及同一物业管理区域内非住宅项目和政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过招标投标方式选聘具有对应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者规模较小的，经物业所在地市、县人民政府房地产行政主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有对应资质的物业管理企业。第六条物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。第七条任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具有投标资格的物业管理企业参与投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第二章招标第八条物业管理招标由招标人依法组织实行。物业管理招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际规定不符的过高的资格等规定。第九条已成立业主大会的物业项目实行物业管理招标前，应召开业主大会，确定招标方式、委托管理的内容及详细原则。第十条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采用公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告，并同步在山东住宅与房地产信息网上免费公布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本状况以及获取招标文献的措施等事项。招标人规定缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。招标人采用邀请招标方式的，应当向3家以上物业管理企业发出投标邀请书。招标邀请书应当包括前款规定的有关内容。第十一条招标人依法自行组织实行招标活动。自行组织实行招标活动的招标人，应当具有下列条件并成立专门的招标组织：(一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；(二)有编制招标文献的能力；(三)有组织开标、评标、定标的能力。不具有上述条件的招标人可以委托专业物业管理征询机构编制招标文献和招标方案。第十二条招标人应根据物业管理的特点和需要，在招标前完毕招标文献的编制。招标文献应当包括如下内容：(一)招标人名称、地址、联络方式；(二)物业项目基本状况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑构造、营业用房及管理用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、小区文化娱乐设施、物业档案(含施工或竣工图纸)、物业发售、业主入住等状况。(三)物业服务的内容及规定，包括服务内容、服务原则等；(四)对投标人及投标书的规定，包括投标人的资格、投标书的格式、重要内容、编制规定等；(五)评标原则和评标措施；(六)招标活动方案，包括组织解释招标文献(答疑)、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；(七)物业服务协议的签订阐明；(八)其他事项的阐明及法律法规规定的其他内容。第十三条招标人应当在公布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将如下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门立案：(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(二)招标公告或招标邀请书；(三)招标文献；(四)法律、法规规定的其他材料。房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第十四条公开招标的招标人可以根据招标文献的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文献的措施。资格预审文献一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文献、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与重要管理人员的简历、业绩等证明材料。第十五条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格告知书，告知获取招标文献的时间、地点和措施，并同步向资格不合格的投标申请人告知资格预审成果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。第十六条招标人应当确定投标人编制投标文献所需要的合理时间。公开投标的业管理项目，自招标文献发出之日起至投标人提交投标文献截止之日止，最短不得少于20日。第十七条招标人对已发出的招标文献进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文献规定提交投标文献截止时间至少15日前，以书面形式告知所有的文献收受人，并同步报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门立案。该澄清或者修改的内容为招标文献的构成部分。第十八条根据物业管理项目的详细状况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文献收受人。第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文献的潜在投标人的名称、数量以及也许影响公平竞争的有关招标投标的其他状况。招标人设有标底的，标底应当保密。第二十条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照如下规定期限完毕物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完毕；（二）预售商品房项目应当在获得《商品房预售许可证》之前完毕；（三）非发售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完毕；（四）已经实行物业管理的物业项目，应当在物业管理协议期满前60日完毕。第三章投标第二十一条投标人应当是响应物业管理招标、参与物业管理投标竞争的具有对应物业管理资质和独立法人资格的物业管理企业。第二十二条投标人对投标文献有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。第二十三条投标人应当按照招标文献的内容和规定编制投标文献。投标文献应当对招标文献提出的实质性规定和条件做出响应。投标文献应当包括如下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案；（四）招标文献规定提供的其他材料。第二十四条投标人应当在招标文献规定提交投标文献截止时间前，将加盖单位公章、法定代表人印章或全权委托人签名后的投标文献密封送达投标地点。招标人收到投标文献后，应当签收保留，在开标前不得启封。投标人在投标文献规定的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文献，并书面告知招标人。补充、修改的内容为投标文献的构成部分。在招标文献规定提交投标文献截止时间后送达的补充文献或者修改的内容无效。第二十五条投标人不得互相串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。严禁投标人以向招标人或者评标委员会组员行贿的手段谋取中标。投标人不得以低于成本的报价竞争，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。第四章开标、评标和中标第二十六条开标应当在招标文献确定的时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。第二十七条开标由招标人主持，邀请所有投标人参与。开标应当按照下列规定进行。由投标人或者推选的代表检查投标文献的密封状况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文献的其他重要内容。招标人在招标文献规定提交投标文献的截止时间前收到的所有投标文献，开标时都应当当众予以拆封。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。第二十八条评标由招标人依法构成的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家构成，组员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于组员总数的三分之二。评标委员会的专家组员，应当由招标人在县级以上人民政府房地产行政主管部门监督下，从省房地产行政主管部门公布的专家名册中采用随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入有关项目的评标委员会。评标委员会组员名单在中标成果公布前应当保密。第二十九条评标委员会组员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第三十条评标委员会可以用书面形式规定投标人对投标文献中含义不明确的内容做出必要的澄清或阐明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者阐明，其澄清或阐明不得超过投标文件的范围或者变化投标文献的实质性内容。第三十一条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文献中阐明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文献的评标规定，根据标书评分、现场答辩等状况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标应当在保密的状况下进行。第三十二条评标委员会应当按照招标文献确定的评标原则和措施，对投标文献进行评审和比较，并对评标成果签字确认。第三十三条评标委员会经评审，认为所有投标文献都不符合招标文献规定的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。第三十四条评标委员会完毕评标后，应当向招标人提出书面评标汇报，阐明评标委员会对各投标人的评审和比较意见，并按照招标文献规定的评标原则和评标措施，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行协议的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。第三十五条确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。第三十六条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文献中载明。第三十七条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地主人民政府房地产行政主管部门立案。立案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标汇报、中标人的投标文献等资料。房地产行政主管部门自收到书面汇报之日起5个工作日，未告知招标人在招标投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标告知书，同步将中标成果告知所有未中标的投标人，并返还其投标书。第三十八条招标人和中标人应当自中标告知书发出之日起30日内，根据招标文献和中标人的投标文献及有关规定签订书面协议；招标人和中标人不得再行签订背离协议实质性内容的其他协议。第三十九条中标人应当按照协议约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目，但可以按照协议约定或者经招标人同意将中标项目的部分专业化服务项目分包他人完毕，接受分包的主体应当具有对应的资格条件，并不得再次分包。第四十条招标文献规定中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。中标人不与招标人签订协议或无端不履行与招标人签订的协议的，其履约保证金不予退还，给招标人导致损失超过投标履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。招标人无合法理由不与中标人签订协议，给中标人导致损失的，招