美、英、德住房租赁市场管理经验研究

美、英、德住房租赁市场管理经验研究

随着我国商品化经济的快速发展和住房制度的完善，住房租赁市场逐渐发展起来。在美国、英国、德国等发达国家,住房租赁市场发育较为充分,具有相对完善的管理经验。为借鉴先进经验,本文从租赁住房市场地位、租赁关系保障、租金管理、租金补贴制度等方面入手,对美、英、德等发达国家的住房租赁市场运作情况进行了比较,以期得出一些对发展我国住房租赁市场有益的启示。一、欧洲和美国房地产租赁市场的主要特点(一)住房租赁市场占比较在人均收入水平较高的欧美发达国家,依然存在着相当比例的住房租赁市场。美国的住房体系呈现高自有率的特征,但市场性出租房仍占有相当大的比例。根据美国人口普查局统计,2010年4季度,美国住房自有率为66.5%。在美国大多数地区,租户占总人口数的比例一直保持在30%左右,且绝大多数租户都通过市场解决住房问题。英国住房主要包括三种形式:自有住房、公共住房及私人出租住房。根据英国社区和地方发展部的统计数据,2009年至2010年,英国家庭住房自有率为67.4%,有32.6%的家庭靠租房解决住房问题,其中租住公房的占17.0%,租住私房的占15.6%。德国住房市场一个最大的特点是在整个住房市场中,住房租赁市场比重大于住房销售市场。据统计,目前德国自有住房率仅为42%,租赁住房率为58%,其中租住公房的占14%,租住私房的占44%。(二)租赁房屋的担保义务在欧美发达国家,住房租赁关系中承租人的弱势地位、承租人居住利益的重要性已经得到广泛承认,以保障承租人利益作为住房租赁立法的基本宗旨已成为各国的共同趋势。自20世纪60年代末开始,美国的住房租赁法向有利于承租人、不利于出租人的方向转型。具体包括:(1)可居住性默示担保义务,即出租人应当担保房屋在整个租赁期间适合居住。(2)侵权责任,即如果租赁房屋存在瑕疵致使承租人遭受损害,出租人需要承担相关责任。(3)减损义务,即一方当事人违约后,另一方当事人应采取合理措施减轻损失,如“承租人提前解约时,出租人应努力寻找下一任租户以减少房租损失”,否则不得就扩大的损失要求赔偿。(4)私力救济,即禁止出租人通过断水、断电等措施迫使承租人支付延期未付的租金,禁止出租人自行采用更换门锁或暴力手段驱逐合同到期未搬离的承租人,规定出租人只能通过相关司法程序收回房屋。(5)押金权利,即限定押金最高数额、规定押金抵债程序、明确租赁关系终止后的押金返还时间、允许承租人在出租人非法扣留押金后主张索赔等。(6)反歧视,即不得因种族、肤色、婚姻状况、宗教信仰等因素歧视承租人。英国、德国等欧洲发达国家也出台了类似保护承租人利益的规定,以维护承租人的合法权益。(三)住房费用变动的一般规定严格的租金限价或者管制,是许多国家政府对住房租赁市场干预的重要措施之一,往往是在特定时期和地区为控制租金过快提高而采取的措施,一般不作为长期持续使用的政策手段。但目前,欧美国家政府依然会通过立法不同程度地对租金进行干预与指导。如美国联邦政府及地方制定有“房租管制法”,很多城市政府也设有房租管制处,登记出租房屋并确定每年房租涨幅。从全国来看,10%以上的私人出租住房受到租金管制,主要提供给低收入租房群体。对于普通房屋租金的变化,法律也给出了具体的限制,如在合同期内房东不能随意调高租金,加租频率一般不能高于一年一次,且不能超过一定幅度。英国政府于20世纪80年代末放开了对租金的管制,新的住房法规定从1989年1月15日起,所有的新出租住房业主可以与租户自由洽商租金,法律保护租户在租用期内的居住权利,业主与租户中的任何一方可以要求进行租金登记,接受住房当局的调节。出租人提高租金受到限制,至少一年才可以加租一次,且加租的幅度需在合理范围内。如果双方对加租的幅度存在异议,可以请租金评估委员会进行仲裁处理,仲裁机构一般会参照同等条件的住房租金作出判断。德国联邦政府于1960年提出有条件取消租金管制制度,在缺房率为3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制,但依然保留着房租指导制度,主要包括:(1)租房时,房租由租户与房东自由协商决定,但必须在一定范围内浮动。德国的许多城市都制订了一个叫做“房租明镜”的价目表,一般由各城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构共同制定,主要参考通货膨胀率及相似住房全部现有租约价位,在租房者和房主中间很有权威性,每两年更新一次。双方协商确定的住房租金必须在价目表规定的范围内浮动。(2)订立租约之后,随着时间的推移,如果该房屋的租金低于其相似房屋租金,房东可以适当提高租金,但频率不能超过一年一次,且除非房屋经过升级改造,否则租金提高的幅度不能超过3年20%。(四)通过“妇人补贴”解决给自由地区的住房保障在解决低收入阶层的住房问题上,财政补贴一直扮演着重要角色,一般可细分为“砖头补贴”和“人头补贴”两种形式。具体为:在国家住房供给严重不足的情况下,政府一般采用“砖头补贴”的方式,由政府直接修建公共出租房,或通过财政补贴鼓励机构或私人在一定时期内提供低租金住房。随着住房供求情况的好转,财政补贴逐渐向“人头补贴”过渡,由政府直接向低收入阶层提供租金补贴,通过降低租金负担帮助其在私人租赁市场上寻找住房。美、英、德等国都经历过这种转变,目前主要通过“人头补贴”解决低收入阶层的住房问题。美国政府通过向低收入住户发放租房券,以帮助其获取私人租赁市场上的现有住房。租房券的使用需要遵守一些规定:(1)住房要求。出租单元必须在质量和面积上满足相关规定,以避免住户居住在设施不足或过度拥挤的住房中。(2)设定支付标准。住户支付的部分不超过其自身收入的30%,住户收入30%同支付标准之间的差值,由政府向房主补齐。(3)住户可以选择租住租价超过“支付标准”的住房,超出部分可自行支付,但房租最终实际花费不能超过其收入的40%。(4)租房券持有者可以在全国任何地方使用该券。(5)是否出租公寓给租房券持有者,由房东自由决定。英国政府主要通过住房津贴的方式帮助低收入家庭租住公共住房。私房租户在签订租赁协议之后,向地方政府提交详细的房租单据,政府审查之后,根据当地的市场房屋平均租金水平和申请者的经济情况,发放适当的现金补贴。家庭可以直接获得津贴,也可以授权政府将补贴支付给指定的房东,现实中直接支付给房东的占60%。房租补贴同样是目前德国对低收入家庭住房保障的主要方式。法律规定,居民需要交纳租金与可以承受租金的差额,由政府负担。其中,居民需要交纳租金要与家庭住房需要相结合进行评估确定,可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。二、目前，中国的房屋贷款市场存在一些问题(一)居民住房自有率低随着我国城市化进程的不断推进,面临高企的房价,城市中的大量流动人口、刚毕业不久的大学生均存在旺盛的租房需求。目前,我国并未建立长期的居民住房调查统计制度,唯一可参照的是国家统计局2005年全国1%人口抽样调查数据。2005年我国城市居民住房自有率为75.23%,租赁公有住房的占8.13%,租赁私人商品住房的占12.21%,租赁住房占比远低于欧美发达国家水平。2009年,我国商品住房出租面积为319.4万平方米,仅为同期销售面积的0.37%,“重售轻租”现象非常明显。(二)承租人和租赁人的基本权益缺乏保障(三)租赁住房价格信息不透明,根据土地信贷系统的不断经过了多年发展,欧美发达国家住房租赁市场已经建立起完善的租金管理法律,拥有成熟的租金统计制度和评估机构,历年来住房租金虽然呈上涨趋势,但总体相对平稳。与之相比,我国城市市场性租赁住房的租金统计及发布制度尚未建立起来,租房价格信息不够透明,承租人在租金谈判及发生纠纷时缺乏合理参照。由于不存在对租金涨幅及频率的限制性法律法规,供给方对住房租赁价格有更多的话语权,调价随意性较大。新施行的《办法》虽然规定合同期内出租人不得随意提高租金,由于合同备案率低,在卖方市场的大背景下,有效控制出租人的涨价行为还需要付出很大努力。(四)住房支付能力较小目前,我国的政策性租赁住房起步晚、覆盖面尚小,仍处于“砖头补贴”规模不断扩大的阶段,与欧美发达国家相比有很大差距。我国政策性租赁住房包括廉租房和公租房两种。其中,廉租房制度主要通过租金补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力,但覆盖面较小,非户籍人口被排斥在制度体系之外。全国的公共租赁住房建设也刚刚起步,无法对租房市场形成有力补充。除廉租房制度下的租金补贴外,我国尚未针对低收入阶层实行较广泛的“人头补贴”制度。在这种情况下,部分中低收入人群只能大量、集中地租住在城乡结合部的农民出租房中,或是群租市场性租赁住房及地下室等,住房条件较差。新施行的《办法》虽然对出租地下室、分隔出租、群租等行为进行了明确限制,但在低收入阶层旺盛需求的驱动下,政策执行难度较大。三、关于政治建议(二)住房租赁备案率低,两在新的《办法》中,“可居住性默示担保义务”、维护租赁关系的稳定性及保持租金平稳等发达国家的通行规则都得到了很好的体现,但备案率低不利于部门监管。另外,从出租人的角度看,租房备案率低将使房主对承租人信息了解不够全面,造成出租过程的风险累积,不利于出租房源的扩大。因此,应加大对新的《办法》的执行力度,积极宣传并严格执行住房租赁备案登记。同时,由于征收效率不高的住房出租综合税的存在不利于租赁备案登记范围的扩大,建议取消该项税收,有效提高住房出租备案率。(三)建立健全租住房价格统计及干预机制当前应加强对市场租金的干预指导,保持租金相对稳定。首先,提高租赁合同的备案率,切实掌握出租价格等相关信息,强化合同的执行力,落实出租人不得单方面提高租金的规定。其次,尽快建立城市市场性租赁住房的租金统计制度,并通过信息平台公开统一发布,加快建立相对中立的租金评估机构,为租金谈判提供参考。再次,积极探索出台针对租金涨幅及频率的限制性法律法规,进一步细化对租金干预指导的相关条款,包括:限制合同期内房东上调租金的频率,如半年一次或一年一次;限制上调租金的幅度,可以通胀率为限,或确定具体数值,如不超过10%。(四)房屋租赁合同缺乏有效监管随着我国城市化进程的不断推进,城市住房短缺问题日益突出。可借鉴欧美发达国家的经验,在住房严重短缺时期推行“砖头补贴”制度,加大公租房建设力度,并广泛收购社会房源,有效增加房源供给,同时适当放开户籍限制,努力解决低收入阶层的住房问题。目前,我国还未制定比较完备的保障承租人及出租人合法权益的住房法律,可以参照的法律仅有《合同法》。为适应市场形势的变化,建设部于2011年2月1日开始实施新的《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》),以取代1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》,但立法层级仅为部门规章。在具体执行中,私人房主为了避税,大部分房屋租赁合同未经备案登记,租赁关系得不到有效监管,双方权益缺乏有效保障。从承租人角度看,因房屋质量及日常维修等问题发生纠纷的频率较高,出租人擅自终止合同的情形也时常出现,导致租赁短期化特征明显。人民银行2010年的一项抽样调查显示,城市房屋租约期限在1年以内的占49.42%,1~2年的占40.99%,2年以上的仅占9.59%。由于承租人普遍缺乏“安居感”,租房只能作为一种临时的过渡,许多无力承担高额购房费用的人最终也选择购房而居,生活质量也因此迅速下滑。从出租人角度看,因租赁合同