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郴州五岭阁小区前期物业管理投标书【完整版】(文档可以直接使用,也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载)郴州五岭阁小区前期物业管理投标书一、附件附件1关于企业资格的声明函致郴州方信建设招标代理:关于贵方2021年4月21日CZFX—WY2021003〔招标编号〕投标邀请,本签字人愿意参加投标,提供招标文件规定的物业管理效劳招标文件,并证明提交的以下文件和说明是准确的和真实的。1、由提供物业管理效劳招标文件的郴州市金盛物业效劳〔物业企业名称〕出具的授权我方代表该公司的授权书正本一份,副本贰份。2、本签字人确实认资格文件中的说明是真实的、准确的,并附有我方出具的资格文件附后。物业管理公司名称及地址:授权签署本资格文件人:名称:郴州市金盛物业效劳签字:地址:市五岭大道〔市政府旁〕职务::::423000:附件2投标函致郴州方信建设招标代理:根据贵方为郴州兴华房地产开发工程招标“五岭阁〞住宅小区前期物业管理的投标邀请CZFX—WY2021003〔招标编号〕,签字代表王兰华、郴州市金盛物业效劳、市五岭大道〔市政府旁〕〔投标人名称、地址〕参加投标,并提交投标文件正本一份和副本一式贰份,及投标保证金3000元。据此函,签字代表宣布同意如下:所附投标报价一览表中规定的应提供和交付的物业管理投标价为431182.80元。投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。投标人已详细审查全部招标文件,包括修改文件〔如有的话〕以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。自开标之日起有效期为90个日历日。如果在规定开标时间和日期后,投标人在投标有效期内撤回投标,其投标保证金将被贵方没收。投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料,完全理解贵方不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。与本投标有关的一切正式往来通讯如下:地址:市五岭大道〔市政府旁〕:423000::电传:投标人代表姓名:王兰华投标人名称:〔盖章〕地址:市五岭大道〔市政府旁〕附件3投标报价一览表〔总报价以一年为期〕投标人名称:郴州市金盛物业效劳投标编号:CZFX—WY2021003货币单位:人民币投标工程:“五岭阁〞住宅小区投标总价:〔人民币大写〕肆拾叁万壹仟壹佰捌拾贰元捌角整投标报价明细表:序号项目面积〔㎡〕投标金额〔元/m2.月〕备注1住宅663840.532住宅商用3门面4车库18710.40法人代表或其授权人签名:投标单位公章:注:以上表格不够可自行添加附件4法人代表授权书本授权委托书声明:我曹太平系郴州市金盛物业效劳的法定代表人,现授权委托王兰华为我单位的合法代表人,就“五岭阁〞住宅小区前期物业管理的投标,以本单位的名义处理与之有关的一切事务。本授权书于2021年4月21日签字生效。投标单位〔公章〕:法人代表:〔签字并盖章〕:被授权人签名:附件5投标优惠声明我单位在本工程下承诺的降价声明、降价折扣、付款方式优惠、进住期提前、免费效劳工程等其他优惠条款〔如果有的话〕如下:签订物业效劳合同15天内可以接手“五岭阁〞的物业效劳工作〔授权代表签名〕:〔单位盖章〕附件6中标效劳费承诺书致:郴州方信建设招标代理我们在贵公司组织的郴州兴华房地产开发工程招标中获中标〔招标编号:CZFX-WY2021003〕,我们保证在中标通知书发出前,以现金方式,一次性向贵公司支付人民币叁仟元中标效劳费。我方如违约,愿凭贵公司开出的违约通知,按上述承诺金额在投标保证金中扣缴。特此承诺!承诺方法定名称:郴州市金盛物业效劳地址:市五岭大道〔市政府旁〕:42300承诺方授权代表签字:承诺日期:2009年4月21日承诺方盖章:附件7“五岭阁〞住宅小区前期物业管理效劳合同第一章总那么第一条本合同当事人委托方〔以下简称甲方〕:名称:代表人:

地址:联系:受委托方〔以下简称乙方〕:企业名称:法定代表人:联系:物业管理资质等级证书编号:根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的根底上,甲方将〔物业名称〕委托乙方实行物业管理,订立本合同。第二条物业管理区域根本情况物业类型:座落:四至:占地面积:总建筑面积:委托管理的物业范围及构成:。第二章物业管理效劳内容第三条制定物业管理效劳工作方案,并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料及有关物业效劳费用的账务管理等。第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括:楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共设施、公共通道、商业门面、垃圾站和停车场等。第五条共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包括:共用的上下水管道、共用照明、走廊内照明配电供电系统、通水系统、供水及消防系统、消防设备设施、保安监控系统等所有小区的机械电气设备、设施。第六条公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。包括路灯、道路、室外上、下水管道、排污管道、化粪池、自行车棚、停车场、沟、渠、池等。第七条公共区域的绿化、建筑小品等的养护、维修与管理。第八条公共环境卫生。包括。效劳,公共场所、房屋共用部位的卫生清扫与保洁、垃圾〔含住宅楼垃圾〕收集至中转站,除“四害〞。第九条维护公共秩序,做好治安防范工作。包括门岗效劳、物业区域内巡查、平安监控以及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作。第十条维持物业区域内车辆行驶秩序,对车辆停放进行管理及交通设施、设备的养护、维修和管理。第十一条消防管理效劳,包括公共区域消防设施、设备的维护、管理。第十二条组织居住小区开展健康的社区文化娱乐。第十三条甲方和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方须接受委托并合理收费。第十四条其他委托事项1、对物业使用人违反大院物业管理有关规定的行为,采取奉劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施,并及时通报甲方;2、物业管理要加强公共场所的监督管理,制止乱建、乱搭、乱摆摊点等;3、室内外灯具维修、保养和更换灯泡效劳,门窗等小型维修。以及乙方投标书中承诺的其他工程。第三章委托管理期限第十五条委托管理期限为:在业主委员会成立之前。第四章物业管理效劳质量第十六条乙方提供的物业效劳质量,须按本合同规定的委托管理事项到达湘价服[2004]178号?湖南省物业效劳收费管理实施方法?三级标准:房屋外观:完好、整洁;2、设备运行:正常、无事故和平安隐患;3、各类设施、设备的小型维修、养护:及时、状态良好;4、公共环境:清扫及时、保洁全面、无死角、垃圾运至中转站;5、绿化:植物长势良好、修剪整齐美砚、无枯死现象、无杂草;6、交通秩序:运行有序、保持畅通、处理违章及时到位、车辆无乱停乱放现象;7、保安:实行小时封闭式保安管理,辖区内无大的治安责任事故发生;8、急修不超过分钟到场,小修不超过小时至位;9、物业使用人对乙方的满意率到达以上。第五章物业管理效劳费用第十七条物业效劳费用按以下方式收取:1、居住户按房屋建筑面积元/平方米.月的标准按月收取。2、门面按房屋建筑面积元/平方米.月的标准按月收取。3、停车费用由乙方按以下标准向车位使用人收取:⑴露天车位:⑵车库车位:第十八条物业管理效劳费从年月日起开始计取,以后每月在日收取。第十九条经考核合格,甲方应在时将物业管理效劳费划入乙方的银行账户。第二十条上述物业管理效劳费不包括以下费用:1、室内外标识牌、指示牌的购置和添置费用;2、室内新增垃圾桶和垃圾车的购置费用;3、垃圾处置费;4、人身财产保险;5、本合同未列入委托管理范围和委托管理事项的其他特约效劳费用。第二十一条委托管理物业中的房屋共用局部、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用按以下规定办理:1、房屋共用局部的小修、养护费用由乙方承当;2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用由乙方承当;3、小区内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用由乙方承当;4、公共绿地的维护养护费用由乙方承当;5、其他附属配套建筑和设施的小修、养护费用,由乙方承当;6、小区内公共能消耗由乙方承当;7、以上所述工程的中修、大修工程和更换、更新、改造工程及其所需费用,均由乙方根据需要,编制出预算方案和实施方案,报甲方审定后,从专项维修资金支出。第二十二条除本合同规定的应收费工程外,未经甲方同意,乙方不得以甲方所辖物业设施设备提供使用为由收取其他任何费用〔应物业使用人的要求,向物业使用人提供的特约有偿效劳收费除外〕。第二十三条乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约效劳的费用另行收取,乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约效劳的收费价格应在物业管理区域内公示。第六章双方权利义务第二十四条

甲方权利义务

1、

代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2、

制定大院有关管理规定并监督业主和物业使用人遵照执行;

3、

审定乙方制定的物业管理方案;

4、

检查、考核监督乙方管理工作的执行情况,针对乙方未达标的情况提出整改要求并扣留管理效劳费用;

5、

审议乙方年度管理方案、资金使用方案及决算报告;

6、

在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房〔产权仍属甲方〕;

7.

负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起日内向乙方提供;

8.交涉和处理因托管的房屋、设备、设施未达验收标准而发生的返修事项及其相关费用支付问题;9.

协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;

;⑵

。10.

协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活;

第二十五条

乙方权利义务

1、全面遵守?招标书?的要求,全面执行?投标书?的承诺,接受甲方的检查、考核和监督;2、根据有关法律、法规及本合同的约定,制定物业管理方案;

3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理或依本合同有关约定,对业主和物业使用人违反大院有关管理规定的行为进行处理;

4、经甲方书面同意,选聘专业公司承当本物业的个别专项管理业务,但不得将本物业的管理责任和义务转让给第三方;

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等工程的年度维修、养护方案和大、中修方案,

经双方议定后由乙方组织实施;

6、向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,书面告知有关限制条件,并负责监督;

7、每个月向甲方公布一次管理费用收支使用情况,依本合同规定向甲方收取物业管理效劳费;

8、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能,如需扩建或完善配套工程,须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

9、本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

第七章违约责任第二十六条

甲方违反本合同的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条乙方违反本合同的约定,不能完成管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失,乙方应给予甲方有权终止合同。

第二十八条

乙方违反本合同的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条

甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方元的违约金;造成对方经济损失的,应给予经济赔偿。

第八章附那么第三十条

双方约定自本合同生效之日起天内,根据甲方委托管理事项,办理接管验收手续。

第三十一条

双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与合同具有相同等效力。

第三十二条

本合同之附件均为合同有效组成局部。在合同及其附件内,空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力,但不得修改本合同印制条款的本意。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十三条

本合同正本连同附件页,一式伍份,甲乙双方各执两份,物业管理行政主管部门〔备案〕一份,具有同等法律效力。

第三十四条

因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承当责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。

第三十五条

本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十六条

本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请郴州市仲裁委员会裁决〔当事人双方没有达成书面仲裁协议的,可以向人民法院起诉〕。

第三十七条

合同期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该事同期满天前向对方提出书面意见。

第三十八条

本合同自签订之日起生效。

甲方签章:乙方签章:

代表人:代表人:

二OO九年月日二OO九年月日二、企业信誉1、企业简介郴州市金盛物业管理成立于2006年4月,是具有独立法人资格,市场定位于提供高尚社区物业全方位、多元化的管理效劳的专业公司。公司成立至今,通过不断的摸索和经验总结,逐步建立健全了各项管理制度及效劳标准,使社区综合管理及效劳质量及企业知名度得到了不断的提升。公司在全面实施标准化、标准化管理的根底上,认真对照“全国物业管理示范工程综合考评标准及细那么〞,在各工程中全面推行示范小区创立工作,使各在管工程综合管理及效劳得到再次提升的有效空间,为顺利通过示范工程综合考评奠定了坚实的根底。经过几年的实践与完善,公司聚集了物业管理各相关专业的优秀人才,公司现有员工102人,其中具有高、中级各类专业技术职称的管理人员15人。在经营运作中采取灵活的机制,充分调动各类人才的工作积极性,形成“能者上,庸者下〞的职位竞争机制。公司坚持企业化、社会化、专业化、标准化的管理方向开展,走向市场,走向社会,以市场机制来调节我们的行为,修正我们的管理方式和策略。在经营管理中,我们实行了“一业为主,多种经营〞,在搞好物业管理的根底上,积极扩展效劳领域,不断增加效劳工程,通过综合经营效劳,促进管理的社会效益、环境效益和经济效益的统一和协调;优质效劳,合理收费是我们的原那么,以优质的效劳令客户满意,合作单位满意,主管部门满意,以合理的收费回报顾客,回报社会。拟任管理处主任简介工程负责人简历表姓名王兰华性别女年龄46学历大专工作年限26从事本项工作年限7工程名称建设单位建设规模效劳时间效劳质量及获奖情况市计委小区3万平方米2005年—2007年满意投标人法定代表人〔或授权代理人〕签字:日期:第一局部提高物业管理效劳水平的整体设想及筹划一、物业效劳公司根本情况说明郴州市金盛物业效劳成立于2006年,注册资本50万元人民币,物业管理资质为三级。公司以“文明、礼貌、优质、高效〞为经营宗旨,以“以人为本、严谨周到〞为效劳原那么,构建了完善的效劳质量管理体系,致力于为业主提供高效、精细化的效劳,以及舒适、宜人的小区生活环境。公司将组织员工进行在岗培训,塑造了一支综合素质高,适应能力强,专业程度高的物业管理队伍,全心为客户提供贴身效劳。二、整体设想及筹划〔一〕整体设想我公司一如既往的倡导“管理和效劳相结合,以效劳为主〞的理念。在管理学中,管理和效劳似乎是辩证的矛盾统一体,只有将两者有机的结合,方能实现管理和效劳水平的同步提升,并获得持续改良。尤其是以提供无形效劳为本的物业管理,其必须依照有关法律、法规、政策及物业效劳合同赋予的权力和责任行使职权和承当责任,实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理,效劳只是一句空话,效劳要靠管理来实现。但是,我们必须明确,管理是手段,效劳才是目的,管理的最终归宿是效劳。通过有效的管理,到达为业主、委托方效劳的目的。〔二〕管理筹划“五岭阁〞工程位于北湖区郴江乡高岗塘,西连民权路、北接南湖路,住宅群依山势因地就宜。小区住宅共有21栋,总建筑面积68255㎡,是一块理想的居家、延年益寿之地。针对“五岭阁〞小区的实际情况,我们确立了其物业管理的目标定位和管理筹划。我们对该小区的管理目标定位是:在管理期内,使“五岭阁〞的物业管理在社区环境、平安保障、小区气氛、管理水平等方面成为郴州市物业管理的典范,树立起独树一帜的品牌物业形象。我们对“五岭阁〞的管理设想可概括为:树立金盛物业管理形象建设专业标准的效劳队伍1、树立金盛物业管理形象金盛物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业,她最鲜明的特色是敢于创新,既有机制创新,又有管理创新,还有物业管理行业理念的创新。在接管“五岭阁〞后,将成为金盛物业今明两年工作的重中之重,必将投入主要精力,努力树立起物业管理的形象,为提升小区物业管理水平,我公司准备采取以下措施:〔1〕全面推行“人性化物业管理模式〞金盛物业将广泛引入人性化物业管理的先进管理理念,以关注员工的不同需求、关注社区的整体气氛为特征的人性化管理模式,使金盛物业在管理水平上有了质的提高。我公司人性化管理将实现几个统一:对业主来说,注重了外在环境和内在情感的统一;对公司来说,实现了标准化管理和人性化管理的统一;对员工来说,表达了企业开展和个人成长的统一。金盛物业“人性化物业管理模式〞可以表述为:〔1〕关注员工和业主不同层次的需求;〔2〕小区环境建设中人性化因素的融入;〔3〕对业主在管理效劳过程中的“家庭式关心〞;〔4〕现代文明社区精神的塑造。简言之,就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬,又有明确行为规那么约束的和谐、有序的舒畅环境和文化气氛,使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使“五岭阁〞小区的物业管理在档次上得到全面提高。〔2〕个性化效劳作为效劳性行业,金盛物业在管理效劳上不断吸收行业内较先进的理念,在小区的物业管理中,我们将提供个性化效劳,以适应社会开展与消费细分的小区趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体要求、一般需求,提高到在满足业主上述需求的根底上,最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度;尽可能多地为业主提供关心心灵、关注人性的深层次的效劳。因此,我们将根据“五岭阁〞各类业主的不同需求,提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区效劳内容,实行有效的“爱好分类、个性效劳〞,将以往物业效劳的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、效劳细分的更人性化的效劳。〔3〕实践“即时效劳和隐性管理〞相结合的管理设想我们在“五岭阁〞小区的物业管理中,将引入“即时效劳〞和“隐性管理〞相结合的管理理念。“即时效劳〞,就是我们将对小区业主的效劳需求做全面、深入、细致的了解,并成立“业主应急效劳队伍〞和“二十四小时快速维修队伍〞,保证在业主需要帮助时会即时出现,为业主提供及时满意的效劳,我们强调的是效劳的快捷性和业主的满意度。“隐性管理〞是效劳档次的提升,其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性,而且保证在业主需要帮助时即时出现,提供深层次的个性化效劳。比方,小区的清洁管理,我们在业主上下班顶峰期不让业主看到保洁员,充分尊重了业主的私密空间。〔4〕物业管理人职业化人力资源是物管企业最大的资本,因而,必须树立现代的人力“资本〞观念,把人力资源作为企业的一种最重要的资本矿藏开发利用,扩大投资,让其为企业创造更多的价值。金盛物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制,能量化的尽量加以量化,不能量化的那么以适当的方式转化可量化的工程,在工作绩效的考核方面将注重绩效的改良,而在工作态度和能力方面侧重于长期表现,在考核过程中,以上级考核下级为主,辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量,确保考核的公平、公正和公开。金盛物业已经具有以下三个方面的优势:一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策;二是重视与员工的沟通,加大、了情感投资力度,充分尊重员工,对员工进行“人文关心、情感效劳〞,用温馨、和谐的企业内部人际关系气氛打动和感染员工,让员工感受到企业这个“大家庭〞的温暖;三是进行职位鼓励,帮助员工进行职工生涯设计,给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的时机。通过种种努力,我公司势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才,使员工以公司为家,以目前的职业为终身职业,确保“五岭阁〞物业管理质量,保证了公司的可持续性开展。〔5〕全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程A、MIS系统:物业管理效劳的各种信息快速反响并及时处理十分重要,为了保证小区信息反响渠道通畅,确保所有信息都能得到及时处理,我们将在管理处办公室设置信息控制系统及处理系统,对社区所有信息进行接收和处理,并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。B、CIS系统:我们将对“五岭阁〞小区进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等,这些设计完成并实施以后,将有一个独立完整的形象系统,从而大大提高“五岭阁〞的形象,提高小区的文化品味。C、CS系统:我们将在“五岭阁〞的物业管理中实施顾客满意战略,即一切从业主、住户的需要出发,以业主满意为金盛物业〔6〕建立平安防范快速反响系统平安防范是物业管理第一要素,“五岭阁〞小区的平安防范工作由办公室统一指挥调度,并建立起战斗力强的平安防范快速反响系统,该系统既强调迅速快捷,又强调多重结合,迅速快捷即要求秩序维护员在接到快速支援的命令后90秒钟内赶到现场,其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区平安防范工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合。〔7〕逐步增加社区管理效劳的技术含量未来的物业管理行业是人才的竞争,也是管理效劳中技术含量的比拼,技术的竞争将起最终作用。在小区的物业管理中,我们将逐步加大技术投入力度,如平安防范管理中,逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化,既提高工作效率,又节约人力本钱;在机电设备管理中,利用成熟的技术和经验,加快智能化建设。2、开展前期物业管理工作的主要思路和措施〔1〕整合管理人员队伍,并为其提供正式培训。保洁人员、秩序维护人员根据情况的需要分批进入,尽可能减少人力本钱和其他管理本钱的支出。开发商前期所支付的物业管理效劳费用仅为最根本的支出〔如人工工资、办公费用、设备维护保养费等〕,在用人方面,我们作了缜密的安排。〔2〕俗话说得好:“管理出效益〞,特别是小区的平安防范管理工作,由于小区是处于施工建设后期阶段,周边的环境也较为复杂,流动人员较多,平安防范责任很重。我公司如介入之后,将采取与各施工队联防的性质,对小区进行管理,禁止无关人员进入小区,加强物品进出小区的管理,确保小区的生活和施工秩序。〔3〕主动参与配合园区建设工作目前小区的工程还在建设中,如配套设施、水电、平安保卫系统,园林绿化等。我公司将以物业管理的专业角度和吸纳用户的需求和意见,给开发单位提出合理化意见。如隐蔽工程、排污系统和园林的合理布局等,从而到达提高物业的使用动能,防止重复投资,降低施工本钱的效果。〔4〕加强已竣工物业的接管验收工作物业的接管验收是物业竣工验收的再验收,主要是为了确保物业正常使用功能,充分维护住户的利益,减少以后管理中的麻烦和重复开支,检查房屋及配套设施、设备有无质量问题。如水电是否开通,隐蔽工程是否齐全到位,园林布局是否合理等等。为以后的物业管理工作,奠定坚实的根底,从而可以催促相关责任单位在接房前对遗留问题积极整改,减少业主的生活不便,充分维护业主切身利益。〔5〕认真做好住户的接房验收工作接房验收是住户入住前对所属物业的认可。第一,可以让业主了解房屋的质量和各种设施设备的状况,处理解决好遗留问题,防止因没有相关的验房书面资料而发生纠纷;第二,建立业主信息档案,签订业主公约明确各项公共制度;第三,协助业主办理水、电、气、电视、等开户工作;第四,签订前期物业管理委托效劳合同,明确相关内容。总之,我们会认真做好此项工作,明确业主、施工单位和物业公司的责、权、利关系,以确保物业到达最正确的功能。〔6〕加强室内装饰装修的管理随着工程的竣工,业主也会陆续装修入住,而这一环节也是前期物业管理工作中非常重要的一个环节,涉及到小区的整体规划、房屋结构。为保证建筑物的完好和平安,保持住宅楼的外观清洁和美观,维护业主的合法权益。装修时我公司会严把装修手续审批关,并每天派专人依据国家建设部公布的?室内装饰装修管理方法?对装修进行严格管理。层层把关,跟踪管理,防止导致不利因素和平安隐患。总之,我们将以“塑造一流品牌,提供一流效劳,实现一流管理〞为目标,为“热心、耐心、细心、用心、尽心〞的“五心〞效劳理念,尽心尽力做好“五岭阁〞住宅小区的前期物业管理工作,真真做到让开发商放心,让业主住得舒心。第二局部采取的管理方式、工作方案和物质装备情况一、管理方式借金盛物业“以物业管理为依托,以业主效劳为中心〞的管理理念和“根本职能标准化、业主效劳个性化〞的管理模式,同时结合“五岭阁〞小区的实际状况和业主的需求,对小区进行综合一体化管理,使该物业管理更加专业化、标准化。主要的管理方式如下:〔一〕互动管理在“五岭阁〞提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是管理处与业主的互动,这样既维护业主权利、效劳业主、让业主满意,也便于物业管理工作的正常开展。1、管理目标互动小区的管理目标应该是由管理处和业主〔前期为开展商〕共同商议和制定的,管理目的是一致的。2、管理责任互动“五岭阁〞管理处的责任是实现业主提出的管理目标,而小区的业主有责任协助管理处工作,并有义务按?管理规约?的要求和规定合理使用小区物业,有义务自觉维护小区的完整、美观、清洁和平安等各项内容。3、管理过程互动在“五岭阁〞小区的日常管理效劳运作过程中,住户的感觉就是物业管理工作的镜子。管理处随时与住户沟通物业管理状况,而住户也有义务随时向管理处反响意见和信息,以保证管理处的工作就是住户的需要这个方向。在配套效劳方面。除了提供常规性公共效劳之中,我们还分析了五岭阁业主的需求,提供多种配套效劳,实现互动。在社区人文环境营造方面。我们对于小区社区文化活动和环境社区文化进行了统一规划和安排,并将在实际的管理过程中,经常听取客户的意见,实现管理处与业主的互动。4、财务收支的互动管理处的工作内容直接决定了管理处的财务收支,所以管理费等费用的标准必须与工作内容相对应,追求财务平衡应该是管理处的权力,一味追求质量而不顾财务状况,不应该是物业管理公司的正常行为。〔二〕人本管理以人为本,是我公司企业文化的精髓。在“五岭阁〞我们将推行人本管理。这表达在以人为中心,把员工当作最珍贵的资源看待,充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性,保证物业管理各项工作的顺利展开。1、加强人力资源管理根据“五岭阁〞小区管理的高标准、高要求的特点,从管理人员的组成入手,保证队伍的整体素质。管理处骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成,员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要,合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中,尊重人、理解人、关心人、培养人,倡导和谐有序的工作气氛。2、通过目标管理,对员工实施有效奖惩我公司将在管理处落实内部管理目标责任制,“五岭阁〞的管理工作台,也将与公司订立“小区目标管理责任书〞,明确责、权、利,管理处再将管理目标分配到班组直至个人,明确分工目标,并在达成目标的过程中及时反响绩效,将管理目标与“五岭阁〞管理处人员的经济收入、升迁、聘任直接对应,实行行之有效的员工鼓励。根据目标达成情况,坚持竞争上岗、优胜劣汰、鼓励员工比工作、比业绩,共同进步,并将奖金分配与实际奉献挂钩,表达多劳多得,实现奖惩措施,激发员工的工作热情。〔三〕标准管理1、按ISO9002质量标准进行管理我公司将在“五岭阁〞小区的物业管理中全面导入ISO9002质量体系,为树立优质、标准的物业管理效劳提供保障。2、大力推行“三定五按〞在ISO9002的推行中,我们特地强调“三定五按〞。三定即“定岗、定员、定责〞,五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令〞。根据“五岭阁〞的具体特点,合理设岗定员,对每个员工工作进行具体设计,做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围,规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作,我们都设计了详细的规程,规定各步骤的程序和对应的标准。该小区的管理将严格按要求执行。〔四〕督导管理我们将督导管理方式运用到小区的管理中去,通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反响处理机制,保证管理信息畅通,保证各项指令和目标的落实。1、建立合理的监督机制小区管理处在开展物业管理的过程中,将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作,定期向金盛物业效劳公司和开发商报告工作,商讨物业管理运作事务,提交财务报告书,并汇报出日常工作的进展和方案。定期对管理目标进行考核,对每个工程的管理效劳过程建立原始记录,通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核,确保管理工作的监督有效运作。具体作法一是公开监督制。公布管理处监督投诉,维修值班,设立业主意见箱。所有员工佩带工作牌上岗,以便于公开监督;二是业主、客户或其它来源的信息做到到有分析、有处理、有跟踪、有反响,实行闭环管理,使业主、住户的权益得到保障;三是定期报告制。管理处定期向开发商、物业效劳公司定期报告工作,检讨物业管理事宜,确保物业管理目标的实现。2、建立自我约束机制管理处根据各项管理标准,对各班组员工进行有效检查,发现问题及时纠正。对重大质量问题或屡次重复出现的问题,由管理层检讨并制定纠正和预防措施。要确保监督与自我约束机制的有效性,就必须具备一个完整的监督与自我约束机制流程,流程图如下:监督及自我约束流程图各岗位员工各合作伙伴各部门质量体系小区管理处市兴华房产金盛物业市房产局物管科公开信

监督及自我约束流程图各岗位员工各合作伙伴各部门质量体系小区管理处市兴华房产金盛物业市房产局物管科公开信3、建立信息反响及处理机制没有纠正和预防措施,ISO9002质量体系就不能顺利贯彻,没有信息反响和处理,各管理处就无法保证优良的物业管理效劳。管理处作为主要的信息处理中心,24小时接受和处理各方面的信息,主要渠道有:各部门每月向管理处主任提交一份工作方案报告书,包括管理费收支帐目;业主、住户意见调查程序;业主、住户意见箱;业主、住户投诉与找反响信息;管理处员工的反响信息;新闻媒介。获得反响信息后,管理处主任分析处理,向相关部门、人员发出指令并监督其及时改良,直到圆满解决问题〔见图〕。信息反响图执行结果发布命令相关人员执行命令跟踪调查小区管理处主任管理处员工意见箱客户意见调查程序新闻媒介市房产局

信息反响图执行结果发布命令相关人员执行命令跟踪调查小区管理处主任管理处员工意见箱客户意见调查程序新闻媒介市房产局二、工作方案〔1〕管理处整体运作流程〔2〕物业接收与接管程序、〔3〕房屋室内维修程序〔4〕办理业主入住程序〔5〕平安防范交通管理程序〔6〕档案建立程序〔7〕消防应急处理程序〔8〕业主、住户、经营户投诉处理程序〔9〕机电设备维修程序〔10〕住宅装修管理程序〔11〕公共设施维修养护程序〔12〕保洁管理程序〔13〕绿化管理程序流程图〔14〕应急突发事件处理

准备入住资料拟制管理方案机构组建队伍组织培训制定规章制度联系协助单位,催促及时整改日常管理建立各类档案搬迁入住/经营装修验收监督违章装修装修审批办理入住手续物业验收接管熟悉物业情况、汇总遗留问题内部管理与监督小区事务房屋及公共设施维修保养档案管理平安管理交通停车场管理消防设备养护机电设备养护家政效劳小区绿化清洁卫生准备入住资料拟制管理方案机构组建队伍组织培训制定规章制度联系协助单位,催促及时整改日常管理建立各类档案搬迁入住/经营装修验收监督违章装修装修审批办理入住手续物业验收接管熟悉物业情况、汇总遗留问题内部管理与监督小区事务房屋及公共设施维修保养档案管理平安管理交通停车场管理消防设备养护机电设备养护家政效劳小区绿化清洁卫生 图一小区管理处整体运作流程图

接收全套建筑施工资料:政府批文、红线图、总平面图;供水、供气及公共设施线路图;消防设施图;停车场与交通通道图;机电设备说明书、合同、保险合同、保修协议;操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图、竣工图;建筑物经济技术指标统计表。图一小区管理处整体运作流程图接收全套建筑施工资料:政府批文、红线图、总平面图;供水、供气及公共设施线路图;消防设施图;停车场与交通通道图;机电设备说明书、合同、保险合同、保修协议;操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图、竣工图;建筑物经济技术指标统计表。 图二物业接收与接管程序流程图重大维修工程在派工板上登记工人去向维修工完毕,请住户在派工单上签认工人准备工具班子据申报填派工单维修申报,填写维修申报表交回派工单并交已收维修费维修员汇总派工单每星期将汇总派工单交物业部回访回访结果反响工程部主管处理工程部主管到现场查看提出方案、监督维修重大维修工程在派工板上登记工人去向维修工完毕,请住户在派工单上签认工人准备工具班子据申报填派工单维修申报,填写维修申报表交回派工单并交已收维修费维修员汇总派工单每星期将汇总派工单交物业部回访回访结果反响工程部主管处理工程部主管到现场查看提出方案、监督维修图三房屋室内维修程序流程图

提交资料提交资料填写业主资料阅读有关协议文本、询问、咨询财务缴费签订有关协议入伙通知书购房合同业主身份证及复印件常住人口寸照片物业管理效劳协议小区房屋装修协议小区业主公约区域防火责任协议书小区管理处装修申请表物业管理效劳协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书装修押金物业管理费装修垃圾清运费验收房屋物管员带着业主验房抄读水表、电表底填写房屋质量表程部业主签字整理资料、入电脑、入档 图四办理业主入住程序流程图图五平安防范交通管理程序流程图收集:1、工程技术、维修、改造资料;收集:1、工程技术、维修、改造资料;2、业主及租户资料、证件、购、租合同、装修资料3、历次管理活动的书面、音象记录。图六档案建立程序流程图监测火势情况,坚守消防中心岗位。图七消防应急处理程序流程图

图八业主、住户投诉处理程序流程图交档案管理员存档。主管报主任做好维修记录。维修完毕检查验,试运行合格。图九公共设备维修程序流程图

业主签订装修管理协议,领取装修审批表。告知业主装修须知。业主签订装修管理协议,领取装修审批表。告知业主装修须知。业主填写审批表,交物业部房管员。施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件业主、施工责任人各执一份审批表,缴纳装修押金,装修垃圾清运费。物业部房管员、消防员、追踪监督施工状况,日巡视施工现场四次。报物业部房管员验收,并签署验收意见。保证期到后办退还押金手续。图十住宅装修管理程序流程图图十住宅装修管理程序流程图重大工程反馈监督指导图十一公共设施维修养护程序流程图

保洁组图十二保洁管理程序流程图图十三绿化管理程序流程图1、发生火警应急处理〔1〕各区域值班人员负责消防监控、报警工作;〔2〕现场灭火组负责火场灭火;〔3〕保洁部人员协助小区业主组织物资疏散,秩序维护队负责组织现场警戒;〔4〕管理处办公室人员负责人员撤离疏导;〔5〕管理处主任、秩序维护队负责人协助消防队指挥灭火工作;〔6〕小区发生火警使用代号“119〞;〔7〕员工如发现火情,必须保持镇定,尽快用或对讲机通知就近的秩序维护值班人员或秩序维护队负责人,并视火势大小,就近取灭火器或消防栓盘管水枪灭火〔电器着火先关电闸,气体着火先关气闸〕;〔8〕秩序维护队当值人员A、接到火情报告后,就近的秩序维护值班人员应立即通知秩序维护队负责人,并迅速赶往现场观察确认火情;秩序维护队负责人接到报告后,也应立即前往火警现场观察;B、火情确认后,秩序维护队负责人应立即向管理处报告,报告时必须讲清楚火警位置;C、然后,秩序维护队负责人迅速通知当值秩序维护领班召集当值秩序维护人员及宿舍秩序维护人员赶赴现场,协助灭火;D、由现场指挥决定是否向消防部门报警,报警时,清楚小区所在位置;E、秩序维护队负责人应与火灾现场指挥保持密切联系,听从火灾现场指挥人员命令,并通过播送疏散工作人员;做好火警记录;F、门岗〔车辆出入口岗〕坚守岗位,确保通道畅通,保证消防车辆顺利到位;G、其它当值秩序维护员应坚守岗位,维持好秩序以及监控各通道,保证畅通;H、各巡逻岗和宿舍员工应立即赶赴现场救火以及疏散人员、维护公共秩序,保障通道畅通并协助消防队,逐房检查、核实疏散人员是否完全撤离火灾现场;I、秩序维护队队长做好事故记录,填写?突发事件报告?和书面报告报管理处及当地消防部门;〔9〕工程部人员在工程部负责人领导下,负责应急电源、设备等的正常运行。切断火灾现场电源。〔10〕现场灭火组①管理处负责人为火灾现场指挥〔管理处负责人缺席情况下,秩序维护队负责人为火灾现场指挥〕,负责指挥火场灭火及人员物品疏散;②接到火警信号后,灭火应急分队〔秩序维护员兼〕立即到达现场成立现场灭火组,确认火情,并及时组织灭火;③火警现场灭火最高指挥,确定人员分配,确定铺设水带路线和灭火剂、灭火器材;④火灾现场指挥确定疏散人员及物资出口、疏散路线,组织消防人员引导、护送疏散人员有秩序地撤离至平安区。〔11〕保洁部在保洁部负责人领导下,协助疏散物资。扑灭火灾,调查结束后,协助清理火灾现场;〔12〕人员及物品疏散方案①妥善组织人员、物品撤离危险地带;②现场假设有被困人员,应本着“先人员,后财产〞、“先救人,后灭火〞的原那么进行抢救;③并视火情的程度采取相应的疏散措施〔例如破门进入,紧急疏散人员和物资〕,事后由管理处负责人向业主做好解释工作。④人员物品疏散完毕后,管理处安排人员协助有关部门查明原因、计算损失。〔13〕灭火器材的选用①因电器故障短路及液化石油气等燃气引起着火,应迅速切断电源、气源,用ABC干粉或其他阻燃材料进行扑救;②汽油、柴油等着火,用C02灭火器进行扑救;③如果档案资料,精神设备着火,用C02灭火器灭火。〔14〕灭火器材的使用方法①使用ABC干粉灭火器时应对准着火部位根部喷射,同时还要注意对着火物冷却降温,已免复燃;②使用消防栓盘管水枪时,要利用掩蔽体,尽量接近火源,充分发挥水枪的作用,提高灭火效果;2、发生平安防范事件应急处理〔1〕管理处主任负责发生平安防范事件现场的指挥及督导。〔管理处主任缺席情况下,由秩序维护队负责人替代〕;〔2〕当值人员按程序分工各负其责:秩序维护员负责平安防范;其他部门员工应服从上级领导的调遣,积极参与人员救护或物资疏散;〔3〕盗窃、匪警应急处理程序:①小区内发生盗窃、匪警情况时,对讲机联络使用代号“II〞。秩序维护员在执勤中遇有〔或接报〕公开使用暴力或其他手段〔如打、砸、抢、偷等〕强行索取、毁坏小区财物或威胁业主人身平安的犯罪行为时要切实履行秩序维护员职责,迅速制止犯罪;②当发生平安防范事件时,当值人员要保持镇静,设法制服罪犯,同时立即通过通讯设备呼叫求援;③当值秩序维护领班在接到救援信号后,要立即赶到现场,同时通知各岗位封锁各出口,然后迅速向上级领导汇报;④重大案情,当值人员必须立即拨打110报警;⑤假设犯罪分子逃跑,一时又追捕不上时,要看清人数、衣着、相貌、外形、所用交通工具及特征等;⑥有案发现场的〔包括偷盗、抢劫现场〕要保护现场,任何人不得擅自移动任何东西,包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等,不得让⑦记录事主所提供的所有情况,记录被抢〔盗〕物品及价值,询问事主是否有任何线索、疑心对象等情况;⑧假设是在追捕过程中,有犯罪分子遗留下来的各种物品、作案工作等,应用钳子或其他工具提取,然后放入塑料袋内,妥善保存并交公安机关处理,切不可将秩序维护人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上;⑨事主或现场如有人受伤,要立即设法尽快送医院治抢救,并报告管理处。〔4〕小区内发生斗殴事件的处理①秩序维护员在执勤中发现在公众区内有人员在争吵、斗殴的现象时,要及时制止。②制止原那么:劝阻双方住手、住口;将争吵或斗殴的双方或方劝离现场;持有器械斗殴那么应先制止持械一方;有伤员那么先送伤员去医院救治;迅速报告〔或由其他当值人员转达〕管理处领导,秩序维护队领导,由秩序维护队出面调解,如个人力量薄弱,应向秩序维护队值班室请救增援。③在制止双方争吵、斗殴时,要保持中立,切记不能动粗,不允许恶言相向或偏帮某一方。〔5〕发现可疑分子的处理①各出入口岗位或巡逻岗如发现可疑分子,要审查其证件,严禁无证人员进入物业内。巡逻岗在小区内发现可疑分子,要查验其证件,必要时带到秩序维护队作进一步审查。②要处理各类可疑人员时,不允许敲诈、勒索、恐吓、私自罚款。〔6〕发现有客人醉酒闹事或精神病人的处理方法①醉酒者或精神病人失去的理智,处于不能自控的状态下,易对自己或其他人员伤害,秩序维护员应及时对采取控制和监督措施。②尽可能查清醉酒者或精神病人的身份〔或其他证明〕,及时通知家属,让他们派人领回去。③假设醉酒者或精神病人有危害小区公共秩序的行为,即上报派出所和有关部门处理。〔7〕秩序维护员在执勤中,假设遇到不愿出示证件又强行进入,强行在不准停车的地方停放,在不该堆放垃圾的地方堆垃圾等,可采取以下处置方法:①纠正违章时,要使用礼貌标准的效劳用语,以理服人。对不听劝阻者,要查清姓名、单位,如实记录并向管理处或秩序维护队汇报。②发生纠纷时,要沉着冷静,注意掌握政策和工作原那么,假设遇到蛮横无理,打骂秩序维护员的可上报管理处或秩序维护队,由领导出面妥善处理。假设社会上的人来小区内有意扰乱,不听劝告,自行共事,情节严重的,即报管理处。③秩序维护队长负责做好现场记录,并填写?突发事件报告?交公司安保部和管理处。3、意外事件应急处理〔1〕遇急症病人的应急处理①第一时间赶到病人所在现场;②立即通知管理处、秩序维护队;③在有可能的情况下,通知病人的单位和家属;④如情况危急,速拨打“120〞求救;〔2〕触电事故的应急处理①发现有人触电应马上赶到现场并通知工程部关闭电源;②在未关闭电源之前切不可接触触电人员,以免伤害自身,应用绝缘材料把线头或人拉开;③在有条件情况下马上对病人进行人工急救;④情况紧急,立即报告秩序维护值班室打“120〞求救。〔3〕丧失物品的处理①接到小区人员物品丧失的信息,首先对发生的事件表示关注,记录丧失人员的姓名、房号,丧失物品名称、数量,丧失地点和时间;②立即派人到事发现场了解情况,保护好现场,同时报告管理处;③询问事件过程,如丧失人员要求向公安机关报案,可代客户报案;④将事件记录交丧失人签字;⑤对案件现场必要的位置进行拍照;⑥对事件进行必要的调查及分析;⑦随时与相关部门保持联系,了解事态进展情况,及时将信息反响给丧失人员;⑧做好“物品失窃调查分析报告〞存档备查。〔4〕客人损坏小区财务的处理①小区内的设备、设施遭到损坏时,应礼貌地请损坏人暂时不离开。即用对讲机通知领班和管理处人员到场;②要求损坏人到现场核对被损坏的物品,分清责任,必要时可损坏人签字成认〔损坏人签字成认后假设属于小区内业主可让其先离开,假设不是必须要其交纳赔偿金〕;③对被损坏物品必要时进行拍照存档;④向损坏人申明赔偿责任,但具体赔偿应由管理处决定;⑤认真记录事情经过,做好“客人损坏物品的报告〞存档备查。〔5〕车辆被损、被盗的应急处理①车辆被损害处理A、当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏,秩序维护员应记下肇事车牌号码,暂时不放其驶出小区,立即报告领班和物业管理处负责人及受损车主与肇事车主共同协商解决;B、如果车辆被损坏而未当场发现时,秩序维护员发现后要立即通知当值领班和物业管理处,也要立即通知车主,共同协商解决处理。②车辆被盗的处理A、车辆在车场被盗后,由物业管理处负责人确认后,立即通知车主,协同车主向当地公安机关报案;B、事故发生后,被保险人〔车主、管理处〕双方应立即通知保险公司。保管单位要协助车主向保险公司索赔;C、秩序维护员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作;D、秩序维护员认真填写交接班记录,如实写明车辆进出场时间、停放地点,发生事故的时间,以及发现后报告有关人员的情况;E、管理处应与公安机关随时取得联系,并将有关处理情况反响给车主,并做好记录。F、秩序维护队要认真总结车辆被盗事故的原因,检查管理工作中是否存在问题,及时整改并报管理处。秩序维护队做好“意外事件的应急处理报告〞存档备查。三、物资装备情况物质装备按照必须实用、节俭的原那么,经预算做如下方案:管理用房方案:共210m2

器械、工具、装备以及办公用品方案单位:元类别编号名称数量单位单价合计备注维修工具180型疏通机1台2000.002000.002冲击钻1台1400.001400.003手枪电钻1台400.00400.004铝合金梯1把500.00500.005管钳4把30.00120.006板手1套120.00120.007电工工具2套300.00600.00小计5140.00绿化工具8锄、铲、镐、刀、剪2批150.00300.00小计300.00清洁工具9垃圾周转车5台300.001500.0010保洁工具5批50.00250.00小计1750.00通讯器材11对讲机3台1000.003000.00小计3000.00办公用品12办公桌椅、文件柜、保险柜2批套1200.002400.0013电脑、打印机1套3500.003500.00小计5900.00其它费用14员工宿舍铁床5套1500.00小计1500.00总计17590.00第三局部管理人员的配备、培训和管理一、管理人员的配备我公司在“五岭阁〞管理处人员的配备上,按照“高智能+高技能〞,“高学历+重经验〞的相结合原那么。录用员工时,必须先培训,后上岗,管理人员100%持证上岗,另外,必须有足够的人才贮备,在自有人员中,高层领导及主要技术骨干从郴州金盛物业调用。主任1人,通过全国物业管理企业经理岗位培训。从事物业管理多年,具有较强组织协调能力。内部管理架构图郴州市金盛物业效劳郴州市金盛物业效劳小区管理处主任一人小区管理处主任一人小区管理员一人小区管理员一人保洁组五人维修组二人秩维组九人绿化组二人保洁组五人维修组二人秩维组九人绿化组二人二、管理人员培训企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。要实现管理人员素质的现代化,必须标准企业的培训制度,把培训作为企业的开展战略常抓不懈。我们确定了极具针对性的机关物业管理人员培训目标,严格按照ISO9002标准,确立了全员终身培训方案。公司划拨专项培训经费,用于购置培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。采用先进的培训手段,全方位、多层次地传输新理论,传授新技术。重点开展智能化培训、电脑培训、外语培训和物业管理培训,提高员工的综合素质,为机关物业管理培养复合型人才。同时,我们确立了“全员培训、全过程考核〞的培训方针,使培训真实落到实处。1、培训系统的构成图一目标方案目标方案四二组织安排岗位应用组织安排岗位应用三考核评价考核评价构成图说明:①为了使培训更有实效,我们根据“五岭阁〞物业管理的特点,确定目标并拟定方案。在此根底上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。②方案制定后,根据培训方案进行落实,灵活运用适宜的训练形式和方法,使培训获得预期的效果。③培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节,我们藉此充分了解培训成效,掌握员工的接受效果。④最后根据评估考核,及时调整培训思路,确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中,使培训工作真正落到实处。⑤培训的组织形式公司凭借物业管理技术指导培训中心的优势,在培训中以后调控监督下,由小区管理处管理中心具体落实执行。2、培训目标我们的培训目标是:通过培训,提高员工的文化素质、业务技能和管理效劳水平,为“五岭阁〞小区培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍,使小区的物业管理更加富有成效。3、培训内容①新员工入职培训:A、企业培训:企业开展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。B、员工手册培训:员工守那么、礼仪行为标准、职业道德教育等。C、小区管理处概况培训:“五岭阁〞概况、物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。D、物业管理根底知识及强化效劳意识的专题培训。E、军训与参与学习。②岗位专业技能培训:A、根本技能培训:相应岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等。B、新技术〔能〕培训:智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等。③素质提高培训:A、管理人员实行“四个一〞常规培训,即坚持每月写一篇体会,读一本专业的好书,参加一次讲座,参与一次竞赛。B、操作层自我开发培训:利用社会办学条件,进行有关学历、职称的外送培训。④新政策、新理论培训:⑤培训者培训:4、培训方式①在职进修:主要形式有专题研计、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。这种培训以公司出资自培为主。②脱产进修:外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。公司出资,派人参加培训学习。③自我培训:主要是电大、夜大、函大等形式。5、培训方案①第一阶段:入职培训、岗前培训方案公司将集中组织入职培训和岗前培训,培训内容分为4个方面:封闭培训、集中培训、上岗实习、接管准备期培训。具体方案如下:

阶段天数培训内容培训人培训对象一1天军训武警部队全体员工二半天企业概况及经营方针、企业理论和企业精神总经理全体员工半天效劳场地概况、管理目标及管理规章制度副总经理全体员工半天效劳场地管理方案讨论主任全体员工三半天员工守那么、理念行为标准手册、物业管理知识部长全体员工1天岗位与工种业务培训:岗位职责、工作流程、质量标准各部门组长全体员工四1天各部门、岗位人员到相应岗位学习ISO9002的工作质量标准培训副总经理全体员工五半天房屋验收移交程序部长管理人员半天保密知识培训外聘全体员工六半天消防平安、应急常识外聘全体员工半天考试部长全体员工培训地点根据实际情况另定。②第二阶段:管理期培训“五岭阁〞接管后,随着各项工作的不断深入,为确保管理人员严格按程序操作,标准效劳,提高水平,我们将在入职培训的根底上,进一步开展,具体方案如下:培训主题培训人培训对象物业管理现状及开展趋势总经理管理人员岗前培训总结表彰经理操作层员工怎样杜绝违章经理操作层员工如何切实提高效劳水准经理操作层员工怎样当好部门主管总经理管理人员内务管理经理操作层员工企业文化建设初探总经理管理人员?条例?、?细那么?及有关法规经理操作层员工公共关系原理总经理管理人员怎样接待住户及处理投诉的艺术经理操作层员工智能化设施简易维修知识经理操作层员工房地产根底知识总经理管理人员怎样做好上门效劳工作经理操作层员工企业管理学总经理管理人员优秀大厦〔小区〕的评比标准经理操作层员工人事管理技巧总经理管理人员怎样有效调开工作的积极性经理操作层员工机电设备的原理与维护总经理管理人员怎样开展班组建设、增强凝聚力经理操作层员工物业管理内涵经理全体员工6、培训辅助设施a、摄像机b、计算机c、照相机d、智能化网络e、游戏道具等7、培训的评估考核①培训前考核:了解员工的现状,制订切实可行的培训方案,确定员工培训的需求方向。②培训中考核:技术〔能〕方面的培训,要根据实际情况,边培训、边考察,理论与实践相结合,便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作,对没有按要求做的员工进行督导和指正。③培训后考核:分为实操考评和书面考证两种,反响培训绩效,把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据。三、管理人员的管理1、量才录用,培养提升我们在用人机制上:重视管理人员的品德修养、工作能力及在职培训:强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。在管理人员的选拔上,我们将严格按照岗位要求制定招聘标准,根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格,以“适用〞为原那么,防止“大材小用〞的现象。在管理人员的培训上,我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质。2、默契合作,充分授权强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处主任全权负责的直线职能管理方式,各工程组本着精干、高效的原那么设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面防止各岗位职责的交叉,做到“人人有事做,事事有人管〞。同时我们倡导全员协调管理,员工应以合作的姿态开展工作。倡导合理授权,在业主面前,每个员工都是管理处主任。学会授权是我们对管理人员的根本要求。管理处主任通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上。各工程主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时,通过授权,每位员工都能迅速地解决业主提出的效劳需求,让业主在第一时间得到满意的效劳。同时建立检查齐全反响制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离效劳标准的行为及时纠正,防止管理失控。坚持分级指挥和逐级反响的原那么。我们强调一个上级的原那么,并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处主任及各工程主管根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业人员遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。3、定期考核,绩效为本绩效考核,是我们人力资源管理的重要组成局部。其根本目的是营造“以效率为导向〞的良好工作气氛。管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理部等相关职能部门、管理处主任、4、奖惩严明,优胜劣汰对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段。将以公司的?员工奖惩条例?为依据,对管理人员进行相应的鼓励和约束。对工作努力,成绩优异的管理人员,我们将视情况授予“金盛物业公司特别奖〞、“优秀员工奖〞及“特殊奉献奖〞等荣誉,并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员,那么给予一至三级的相应处分。我们规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。同时我们倡导“五岭阁〞管理处所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕“质量一本钱以否决〞的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或本钱指标的个人,不但否决其效益工资和奖金,并且与其任职〔或上岗〕资格挂钩。每年底,对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制,通过补充新的员工,增强内部竞争力,从而保持整体队伍的活力。

第四局部管理规章制度和档案管理一、管理规章制度在建立“五岭阁〞小区的管理规章制度时,力求完善健全,可操作性强,做到科学化、标准化管理,依据ISO9002质量保证体系,确保效劳高水准,以及把最先进的物业管理、企业管理经验和国家、省市的物业管理要求融于各项制度之中。共方案拟规章制度94个,其中:公众制度26个,内部岗位责任制20个,管理运作制度34个,考核制度14个。1、公众制度26个1、业主委员会章程2、管理规约3、精神文明建设公约4、乡规民约5、清洁卫生公约6、楼宇管理规定7、住宅装修管理规定8、住宅装修管理公约9、装修工程人员管理规定10、装修验收及违章处理规定11、停水停电及违章违金收缴规定12、禁止违章占地及违章乱搭建管理规定13、消防及平安管理规定14、平安防范管理规定15、文化娱乐场所管理规定16、商业网点管理规定17、停车场管理规定18、自行车、摩托车保管规定19、交通管理规定20、清洁卫生管理规定21、园林绿化管理规定22、出租房及暂住人员管理规定23、系统控制管理规定24、平安用电、用水管理规定25、水泵房管理规定26、配电房管理规定2、内部岗位职责20个管理处27、管理处主任岗位职责办公室28、管理处电脑信息员岗位职责29、管理处食堂工作人员岗位职责物业部30、管理处房管员岗位职责31、管理处绿化组组长岗位职责32、管理处绿化工岗位职责33、管理处保洁组组长岗位职责34、管理处保洁组岗位职责工程部35、管理处工程部工程师岗位职责36、管理处水电组组长岗位职责37、管理处维修工岗位职责秩序维护部38、管理处平安防范大队队长岗位职责39、管理处平安防范监督检查员岗位职责40、管理处执勤巡逻员岗位职责41、管理处平安防范大队带班员岗位职责42、管理处平安防范大队交通管理员岗位职责43、管理处平安防范大队平安防范员管理职责44、管理处平安防范大队应急分队队员岗位职责45、管理处平安防范大队义务消防员岗位职责46、管理处汽车〔摩托车〕保管员岗位职责3、管理运作制度34个47、管理处工作制度48、管理处员工职业道德标准49、管理处廉洁制度50、管理处回访制度51、管理处接待来访投诉工作制度52、管理处有偿效劳收费制度53、管理处员工守那么54、管理处办公制度55、管理处值班管理规定56、管理处员工培训制度57、管理处对外效劳工作制度58、管理处器械设备维修保养制度59、管理处房管员工作标准规定60、管理处档案资料管理制度61、管理处行政工作制度62、管理处物业部工作制度63、管理处办公室工作制度64、管理处工程部工作制度65、管理处保洁组工作制度66、管理处绿化组工作制度67、管理处平安防范大队员工工作制度68、管理处平安防范大队纪律暂行规定69、管理处平安防范大队执勤程序70、管理处平安防范大队情况处置方法71、管理处平安防范大队奖罚规定72、管理处交通管理员上岗守那么73、管理自平安防范大队工作制度74、管理处平安防范大队学习与训练制度75、管理处平安防范大队执勤制度76、管理处平安防范大队仪容仪表及内务卫生制度77、管理处员工宿舍管理规定78、管理处洗车效劳员工工作制度79、管理处房屋维修工程质量检验评定标准80、管理处全面质量管理实施方法4、考核制度14个81、管理处员工工作绩效考核表82、管理处干部工作绩效考核表83、管理处行政人员考核标准84、管理处房管员考证方法85、管理处房管员工作考证表86、管理处房管员工作考评表87、管理处房屋及公共设施维修养护质量标准88、管理处机电设备维修养护质量标准89、管理处维修工考核标准90、管理处绿化管养考评标准91、管理处平安防范大队考核标准92、管理处平安防范员执勤考评表93、管理处平安防范大队训练考核表94、管理处保洁组员工考核标准二、档案管理档案的建立与管理要做到:〔1〕档案资料标准化;〔2〕档案管理员专业化;〔3〕档案管理科学化;〔4〕实行计算机贮存与原始资料双档制。档案的建立与管理是物业管理的重要内容。科学化、现代化、标准化的档案管理将更有力地促进物业管理工作,提高物业管理水平,最终到达更好地为住户效劳的目的。〔一〕档案的建立1、办公室设专人负责五岭阁档案的建立与管理工作。按照各种档案对温度、温度和照明的要求,建立标准的档案资料室;档案管理员必须经培训并合格后才能上岗。2、制定档案建立与管理的工作流程,档案资料管理规章制度,档案资料管理员岗位责任制。3、系统地收集五岭阁工程档案资料、住户资料、管理档案及其他档案,具体内容见附表。〔二〕档案的管理1、充分运用计算机管理在现代信息社会,广泛地应用计算机,参与各行业、各方面的工作,已成为现代化管理的重要手段,在档案管理上,充分发挥计算机具有的数据处理功能,贮存信息量大、平安可靠、易于保存、方便使用等优势,实现档案管理的科学化和现代化。计算机的应用主要表达在:〔1〕运用计算机查询住户资料。采用目前最先进的物业管理软件,经录入住户资料后可以很方便地查询有关住户资料。我们可以清楚地查到楼房名称、业主姓名、住户人数、面积、房屋类型、结构、家庭成员。如果想知道家庭成员的情况,可进一步查询其姓名、性别、出生年月、籍贯、关系、工作单位、职务、户籍等情况,这将为我们的工作带来极大的方便。〔2〕财务收费的管理。在计算机上输入住户的水电、气等数据后,计算时机进行自动汇兑,为银行划款提供单据。打印单据转交银行后,可办理银行托收,为物业管理费用“一本通〞提供更方便快捷、可靠的效劳。2、双档制保存采用计算机贮存与原始档案双档制,实现档案资料贮存方式多元化,尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存,以利于保存、查找和利用。3、做到档案组卷分类科学化编制统一的档案组卷分类说明书,规定应按局部类,以内容分类、按同一年度、同一保存期限,同一保存程度的顺序进行组卷,逐一编号、登记造册、编辑目录、分柜保存。住户档案资料分类原那么,每组按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档。4、加强档案的平安、保密工作在设计建立标准化档案室之前,考虑了加强档案室的平安管理,配置消防器材和防盗门、网、档案柜、符合防盗、防火、防虫、鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法,管理处局部档案按其秩序维护程序有重要之分,并以其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级,其他资料档案,不同密级的档案在保管和运用方面将会区别对待。〔三〕档案的运作1、建立电脑网络系统,由一台主机网上联系多台终端机,分布在各个办公室中,常用的

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