2022年物业管理师实务考试试题及答案

（（（（真题之物业实务案例题某些（一）人员工工资奖金及福利涉及1、分管此项目副总经理工资2、项目经理工资3、项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（A）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会爱心捐赠问题1、该项目可以由何种资质物业公司承办。（2分）2、依照该投标物'业公司管理物业面积可知该公司资质级别。（3分）3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）4、设营业税及附加5.5%,项目成本利润率8%,问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（W分）摹仿一1.一级资质物业管理公司注册资本应为人民币（）万元以上。.实行物业服务费用酬金制，预收物业服务资金涉及（）和物业管理公司酬金。A.物业服务成本B.物业服务支出C.物业服务支出、法定税费D.物业服务成本、法定税费.住宅专项维修资金属于（）所有。A.物业管理公司B.全体业主（（（（C.物业管理公司和全体业主D.建设单位答案：摹仿六1.在业主大会成立前，住宅专项维修资金使用由物业管理公司（）。A.提出筹画，房地产行政主管部门审核后划拔B.自行决定（（（（C,与某些业主商议决定D.与建设单位商议决定2.物业服务合同商定以外物业服务收费采用是（）。A.政府定价B.政府指引价C.业主定价D.物业管理公司与业主商议拟定.新建物业承办验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。A.业主B.建设单位C.施工单位（（（（D.监理单位.某项目管理处拟购买固定资产，须书面报请公司批准，采用文书类型应是（）。A.告知B.报告C.请示D.决定5.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理公司（或者指定方）可以按照装饰装修管理服务合同,收取（）。A.管理服务费B.审批费C.施工现场管理费D.装修保证金（（（（答案：1.A2.D3.B4.C5.A摹仿七1.二级物业管理公司资质证书由（）颁发和管理。A.国务院建设主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门C.省、自治区人民政府房地产主管部门D.直辖市人民政府房地产主管部门（（（（E.设区市人民政府房地产主管部门.新设立物业管理公司在申请资质时，除应提供营业执照、公司章程、验资证明之外，还要持（）向本地房地产主管部门申报。A.公司法定代表人身份证明B.公司总经理身份证明C.物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同D.管理和技术人员职称证书和劳动合同E.物业服务合同.物业管理招标主体涉及（）。A.物业管理公司B.物业建设单位C.业主大会（（（（D.业主委员会E.物业所有权人.前期物业服务合同与物业服务合同两者区别有（）。A.订立合同主体不同B.合同终结条件不同C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同5.下列关于业主公约说法中，对的有（）。A.业主公约经业主大会通过后生效B.业主公约对全体业主具备约束力C.业主公约对物业管理公司具备约束力（（（（D.业主公约对物业建设单位具备法律约束力E.业主公约仅有道义上约束力答案：1.BD2.ACD3.BCE4.ABE5.AB摹仿八1.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水导致电梯停梯。下列说法中,对的有（）。A.及时告知电梯公司解决故障停梯问题B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C.建设单位应承担本次事故所有费用（（（（D.物业管理公司应承担渗漏机房维修责任及费用E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支.按使用功能划分，物业可分为（）物业。A.居住B.公共C.商业D.工业E.其她.物业管理区域停车场物业管理人员普通应涉及（）。A.车辆维修员B.车辆清洗员C.交通疏导及管理员D.停车场保洁员（（（（E.停车收费员4.物业管理公司主营业务收入涉及（）收入。A.物业管理B.物业经营C.政策性亏损补贴D.物业大修E.共用部位租赁收入5.物业管理公司利润总额涉及（）。A.公司所属项目上交管理酬金B.营业利润（（（（C.投资净收益D.营业外收支净额E.补贴收入答案：1.AC2.ACDE3.CDE4.ABD5.BCDE摹仿九.物业服务支出构成不涉及（）。A.物业共用部位、共用设施设备寻常运营、维护费用B.物业管理公司财产保险费用C.物业共用部位、共用设施设备保险费用D.管理服务人员工资（（（（E.项目管理处用房装饰装修费用.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。A.政府定价B.政府指引价C.市场调节价D.业主定价E.政府与业主共同定价.住宅专项维修资金可用于（）。A.弥补物业管理经费局限性B.共用部位、共用设施设备大修C.共用部位、共用设施设备更新D.共用部位、共用设施设备改造（（（（E.共用部位、共用设施设备寻常维修4.下列关于物业服务费用包干制说法中，对的有（）。A.由业主向物业管理公司支付固定物业服务费用B.管理服务利润是固定，不随物业管理成本变动而变动C.物业管理公司应礼聘专业审计机构对物业服务费用收支状况进行审计D.物业服务费用收支相抵，赢余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担E.物业服务费用中不涉及法定税费5.物业管理信用档案建立范畴涉及（）。A.物业管理公司B.物业管理专业人员C.业主委员会D,建设单位（（（（E.物业使用人答案：1.BE2.BC3.BCD4.AD5.AB摹仿十案例分析题（一）某物业管理公司管理一高层住宅社区，近斯收到某些业主投诉及建议，详细意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本增长）？（5分）编号意见与建议1某些楼梯间陈II」，规定进行粉刷2保安人员更换频繁，给社区安全管理带来隐患3社区内停车秩序混乱，建议加强管理4社区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5常有人到社区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7某部电梯安全隐患严重，需要大修8建议社区外墙所有翻新9社区老鼠和蚊蝇较多（特殊是蚊子），建议采用办法10社区内浮现业主丢失自行车状况，规定加强管理11某些业重规定减免物业服务费12希望提供家政服务13某些业主反映交通不便，规定向交通部门建议增设到达社区公交路线14建议清洁工作业时间与业主上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题2：上述不属于物业管理公司管理职责范畴项目有哪些？对此，物业管理公司应如何解决？（4分）问题3：试分析第9项问题产生也许因素和应采用办法？（4分）问题4：在上述所有问题中，您以为不也许满足业重规定，仅需要进行必要沟通和解释项目是哪一项？为什么？（4分）问题5：针对上述问题，请结合您工作实践，试举出至少三项管理办法，以提高管理服务水平？（3分）答案（（（（案例分析题（一）A.50B.300((((C.500D.10002.新设立物业管理公司应当自领取营业执照之日起()n内，向工商注册所在地直辖市、设区市人民政府房地产主管部门申请资质。A.304560903.某物业管理公司仅管理高层住宅类型物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报()资质条件。A.一级B.二级C.三级((((D.三级暂定4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标告知书发出之日问题1答案要点及评分原则：（1）需要资金投入项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或者由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或者由全体业主分摊均可得分）。问题2答案要点及评分原则：⑴第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。（2）物业管理公司应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理公司直接管理职责范畴，无权直接解决（1分）；物业管理公司应向关于部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业重规定提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何解决不扣分）。问题3答案要点及评分原则：（1）也许因素有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇重要因素；有食源是老鼠较多因素（2分）。（2）应采用办法：加强环境管理，涉及：及时清运垃圾，积水解决，加强药物灭杀蚊蝇，运用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等办法灭鼠（1.5）；同步加强宣教,获得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分原则：第11项（2分），由于物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等原则交纳物业服务费用义务（2分，答因受契约、合同等商定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。问题5答案要点及评分原则：1、加强基本管理，涉及寻常检查和员工培训；2、调节优化管理服务工作流程；3、加强安全管理，公共秩序管理；4、加强社区共用设施设备更新改造工作；5、加强社区卫生管理工作；（（（（6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其他办法，只要合理也可以得分）。摹仿十一案例分析题（二）某房地产开辟公司开辟某住宅社区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于8月开始入住，5月该社区召开初次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决策选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司订立了物业服务合同，合同于8月1日零时生效。业主委员会以书面形式告知甲物业管理公司应于8月1日前办理完毕物业交接验罢手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面告知后，安排了该社区管理服务人员退场，但以某些业主欠缴物业服务费为由，回绝移送相应物业管理资料，拒不配合物业交接查验。（（（（8月15H,顶层20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名规定乙物业管理公司免费修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司再也不受理业主关于该问题投诉。问题1：上述20户业主提出修复祈求与否合理？与否应由乙物业管理公司负责免费修复？（4分）问题2：乙物业管理公司做法与否妥当？如果您是该公司负责人，如何解决业主投诉？（4分）问题3：该社区前期物业服务合同何时终结？（3分）问题4：甲物业管理公司回绝移送理由与否成立？请阐明理由（3分）问题5：在甲物业管理公司回绝移送物业管理资料和配合物业交接查验状况下，乙物业管理公司应如何进行物业承办查验？（6分）答案：案例分析题（二）问题1答题要点及评分原则：1）上述20户业重规定修复祈求是合理，因房屋未超过保修期限（2分）；（2）但上述住户规定乙物业管理公司免费修复是不合理，因房屋在保修期内维修责任应由建设单位负责（2分，凡答规定乙物业管理公司免费修复合理，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分原则：（（（（（1）乙物业管理公司做法不当当（1分）；（2）该公司应勘察现场，记录业主损失状况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位免费保修（1分）；（3）同步应将关于状况及时告知建设单位（或者建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报发展状况（1分）。问题3答题要点及评分原则：答“7月31日（24时）”或者“8月1日（零时）”均可以得分（3分）。问题4答题要点及评分原则：回绝移送理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会催促，物业管理公司诉讼等其他路过解决（2分，答因合同已终结，依法不能以任何理由回绝移送有关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分原则：（1）乙物业管理公司应在业主委员会配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐个进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽量邀请具备公信力第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。（（（（（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运营维修养护技术档案（2分）。（3）乙物业管理公司可从建设单位或者城建档案馆获取该社区有关原始档案资料（2分）。摹仿十二1.如下（ ）不属于住宅社区物业管理目的。A.创造舒畅、安全、肃静居住环境B.提供便利、以便居民生活C.发挥物业最大使用价值（（（（D.实现公司效益2.小型写字楼面积在（）。A.1万m2以上B.1万m2如下3万m2以上3万m2如下A.无污染工业物业B.轻污染工业物业C.普通工业物业((((D.重工业物业4.绿化养护管理特点是时常性针对性和()oA.公益性B.动态性C.静态性D.阶段性5.国内《都市区域环境噪声原则》规定，()分贝是正常环境声音，是噪声卫生原则。4050((((5560答案：1.D 2.B3.D4.B5.A摹仿十三.高层外墙清洗时，对气候规定较高，风力应不大于（ ）级。A.四级B.三级C.五级D.二级.住宅社区防治物业环境污染重点工作是（ ）。A.商业垃圾B.医疗垃圾C.装修垃圾D.业主和使用人生活垃圾.物业管理招标从不同角度可以有不同分类，最常用分类方式是按招标对象广度划分，即（）。A.全方位物管招标和单项目物管招标B.单纯物管招标和物管与经营总招标C.发展商招标、业主委员会招标和物管公司专项招标D.公开招标、邀请招标与商议招标A.投标邀请竹B.技术规范及规定C.合同样本D.附件（附表、附图、附文等）。答案：1.A 2.D3.D4.C摹仿十四.新建社区公共绿地人均应在（1 ）平方米以上。1.5212.5.住宅社区房屋完好率和零修及时率应当分别达到（）o98%,100%98%,100%98%,98%100%,98%.社区环境卫生管理服务不符合原则是（）oA.社区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备;B.有兼职清洁人员和明确责任范畴，社区准时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除（（（（C.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；D.商业网点管理有序，符合卫生原则，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象;.具备优越地理位置和交通环境，建造物物理状况优良，建造质量达到或者超过关于建造条例或者规范规定，有完善物业管理服务，涉及24小时设备维修与保安服务，这样条件属于（）。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼5.商场物业特点不涉及（）。A.商场要合理布局，精心策划B.建造构造设计单一（（（（C.商务齐全，人员素质杂D.客流量大答案：1.C 2.C3.B4.A5.B起（）日内，按照招标文献和中标人投标文献订立书面前期物业服务合同。71530455.在前期物业管理招标投标中，评标委员会依照评标成果向招标人推荐不超过3名有排序合格中标候选人。招标人（）。A.可任选其中一种作为中标人B.应以报价最低为中标人（（（（C.应报请房地产行政主管部门拟定中标人D.应按照中标候选人排序拟定中标人答案：1.C2.A3.C4.C5.D全真摹仿二1.物业管理投标过程涉及：①准备投标文献，②获取招标信息，③登记并获得招标文献，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文献，⑥订立物业服务合同（或者前期物业服务合同）。对的投标步骤是（）。A.③一②一①一④一⑤一⑥B.③一②一①一⑤一④一⑥C.②一③一①一④一⑤一⑥（（（（D.②一③一①一⑤一④一⑥.物业服务合同由（）与业主大会选聘物业管理公司订立。A.各业主分别B.业主大会C.业主委员会代表业主D.物业建设单位.业主暂时公约由（）制定。A.建设单位B.购房人（（（（C.物业管理公司D.房地产行政主管部门.物业管理初期介入是建设单位引入（）。A.设计工作B.工程监理工作C.开辟建设工作D.物业管理征询活动.前期物业管理是指从前期物业服务合同订立之日起至（）之日止物业管理活动。A.初次业主大会会议召开B.业主大会成立C.50%业主入住（（（（D,物业服务合同生效答案：物业管理师《管理实务》全真摹仿三.业主大会选聘了新物业管理公司，原物业管理公司应向（）交尚关于物业管理资料和物业管理用房等。A.建设单位B.业主委员会C.政府主管部门D.新物业管理公司.因住宅室内装饰装修活动导致相邻住宅管道阻塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和补偿。A.装修人B.装修公司C.装修施工人员D.物业管理公司.在购房合同商定期限内，业主未办理入住及其相应手续，（）。A.建设单位和物业管理公司将视业主入住不成立B.建设单位和物业管理公司将视业主入住成立（（（（C.业主未与建设单位联系并作有效声明，视同入住成立D.虽然业主与建设单位联系并作有效声明，仍视