徐家寨城中村改造项目可行性研究报告汇编(完整版)资料

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徐家寨城中村改造项目可行性研究报告汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）徐家寨城中村改造项目可行性研究报告目录一、概述二、项目概况三、开发项目现状调查四、市场分析和建设规模确定五、项目定位和规划设计方案选择六、资源共给条件分析七、环境影响评价八、项目开发组织机构各管理费用研究九、开发建设计划编制十、项目经济及社会效益分析十一、结论及建议一、概述西安市第四次城市规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。西安市第四次城市规划中二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。本项目所在区域作为“九宫格局”最南边韦曲镇板块将迎来更大的发展契机。本项目东面正是即将建设的西安地铁2号线南站，本项目所在村徐家寨正是紧抓这千载难逢的机遇开始了徐家寨城中村整体改造。二、项目概况广天苑小区本项目地处西安市长安区长安街以西，大学路以南,潏河以北，西京路（西京大学）以东。本项目东面是即将建设的西安市地铁2号线南站，南面有潏河沿河绿化生态带，西部和南部均是大学城区域，同时距离西面正在建设的30万平方米太阳新城水岸新城仅300百余米。项目北面是一条30-40米宽的市政规划路。本区域规划用地性质均为居住用地，区域规划居住人口5万人以上，是城南地铁站核心居住区。本项目区域北面地势平坦，南临潏河和神禾塬，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。本项目项目总用地80亩，总建筑面积约10万平方米，其中商业面积6000平方米，项目多层（7层）15栋。小高层7栋，其中点式小高层4栋，板式小高层3栋。目前9栋多层已经封顶正在进行外装，其中4栋为安置楼，5栋对外销售，已经销售尽90%，销售均价约2000元/平方米，剩余6栋由于资金紧张尚未建设。徐家寨村和陕西广天实业发展欲将其中6栋小高层楼花转让。广天苑小区一期地理位置示意图徐家寨城中村改造简介：见徐家寨城中村改造申报资料。城中改造：本项目是徐家寨城中村改造的第一期项目，本项目东60亩地项目正在向政府相关部门上报审批，徐家寨整体改造已经取得西安市城中村改造办公室审批，政府相关部门正在制定该村整体改造的规划设计。6栋小高层项目：4栋点式小高层已完成建筑设计，最东南面的1栋小高层已经转让，并开始进行地基施工。该4栋小高层标准层平面基本一致，标准层为8户2部电梯。正南向户型为2室2厅2卫，建筑面积约为90平方米；东西南北四个角户型相同，为3室2厅1卫，建筑面积：110平方米，正东和正西户型相同为2室2厅1卫，建筑面积：95平方米；北向户型为2室2厅1卫，建筑面积：78平方米，次卧室面积较小为：9平方米。3栋板式小高层正在进行建筑设计。6栋小高层规划15层至18层，4栋点式高层设计为15层，总面积约72000平方米。三、开发项目现状调查1、项目的进展情况本项目于2006年12本项目于2007本项目于2008年5208年7月9日长安区城中村改造领导办公室向市城改办提出关于徐家寨村实施城中村改造的请示，徐家寨成中村改造于2008年11月5本项目于2021年3月开工建设，2021年底完成9栋多层建设徐家寨村控制性详细规划正在编制，预计今年6、7月份能通过并实施。2、项目地块调查与分析1）、项目地块区域城市用地规划西安市2004——2021年城市总体规划2006年西安市主城区用地规划从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论：本区域是西安市向南发展的主要方向，是近期城市发展中距离城中心较近的主要区域。2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下本区域全是文、教、用地和住宅用地，基本没有工业用地。本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏西方向，这也是形成本项目西北方向已经有较多的房地产开发项目的原因。从整体城市规划角度考虑本项目不属于郊区项目，规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区该区域已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。西安地铁2号线南站的建成将在此区域形成一个巨大的核心居住区，地铁南站核心居住区，本区域完成城中村改造后将形成一座现代化新城。2）、项目地块区域的交通网络区域现状图（2005年）西安地铁网络示意图主城区规划示意图西安第四次城市规划中长安区的发展定位和解读1.城市规划区范围本次规划涉及的城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为１０１０８平方千米。城镇空间布局规划在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的四个组团、三个新城和四个县城。四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指户县、高陵、周至、蓝田。主城区范围以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。主城区总体布局凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。解读：规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。规划的四个组团，长安常宁宫居其一。2.铁路西安将建设成为全国六大客运中心、十一大编组站和十八大集装箱运输中心之一。１）建设货运北环线、陇海线扩能改造、西安－平凉线及郑州－西安－宝鸡客运专线，增建西安至安康、西安至包头、西安－合肥－南京铁路二线，远期规划建设西安－兰州铁路客运专线，使西安成为辐射全国的重要铁路交通枢纽。２）规划三主一辅客运站：对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。３）实现客货分流，扩建新丰街道为大型枢纽编组站，建设新筑集装箱中心站。解读：提升了长安的铁路客运地位，西安至安康修建铁路复线，西安规划了三主一辅客运，对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。这个长安站就是现在引镇的西安南站，从规划看这个西安南站可能是暂时的，以后可能成为辅助站，远期以后会在长安建设一个大型的火车南站，成为主站，从规划图看在郭杜附近,地铁三号线的终点。3.公路１．加快西安境内国家高速公路建设，与陕西省“三纵四横五射线”高速公路网共同形成高速、便捷的干线交通骨架，满足西安作为东连西进、辐射南北的交通枢纽的需要。国家高速公路网在西安境内规划路线有五条：北京至昆明高速公路（临汾－西安－汉中段）；包头至茂名高速公路（铜川－西安－安康段）；连云港至霍尔果斯高速公路（洛阳－西安－宝鸡段）；上海至西安高速公路（南阳－商州－西安段）；福州至银川高速公路（商州－西安－平凉段）。解读：将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入西安，长安有望成为陕南进入西安的门户。4.水新建东南郊水厂、子午水厂、东郊水厂、周至水厂、长安三水厂、蓝田水厂、户县水厂、高陵配水厂、阎良配水厂、临潼配水厂等１０个水厂和配水厂，实现水厂总供水能力４６６．９万立方米／日，城镇自来水普及率达到９８．７％。气以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。规划至２０２０年主城区天然气年用气总量１５．１５亿立方米，主城区居民燃气气化率达到９５％。暖至２０２０年，使城市集中供热普及率达到５０％以上。合理布置热源和热网，各区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安全性、可靠性。在现状管网的基础上，将规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整个区域。解读：西安规划了十个水厂，长安居其三，供热和天然气长安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。5.关中经济区发展关中经济区有望10年后媲美珠三角GDP超万亿。“关中的发展现在已上升到了国家发展战略层面，我们希望经过10年努力，使关中经济区成为与珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。”省政府驻北京办事处副主任张百鸣昨日表示。近日，中央媒体采访团在我省宝鸡、杨凌、咸阳和西安等处于“关中－天水经济区”内的市、区进行采访，并对我省“关中经济区”的建设给予特别关注。张百鸣介绍，国家西部大开发“十一五”规划将“关中－天水经济区”列为三大重点发展区域，国家主体功能区规划也初步将关中平原确定为全国五大重点开发区域之一，已上升至国家发展战略层面的关中经济区目前正在加紧建设。包括西安、宝鸡、咸阳、渭南、铜川五市及杨凌农业高新技术产业示范区在内的关中经济区，将经过10年努力，基本形成以高技术产业为先导，装备制造业为支撑、服务业快速发展的产业新格局，经济总量实现翻两番，GDP超过大关。并在这里聚集全省70％的人口，80％的经济总量，90％的科教力量，成为与我国珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。为此，我省将加大对西安、宝鸡、咸阳、阎良、渭南等6个国家级开发区的支持力度，加快西安韦曲航天科技产业开发区、郭杜教育科技产业开发区、泾河工业园、浐河经济开发区等省级开发区的建设步伐。同时还将加快培育壮大30户百亿元企业，重点培育航空、航天、输变电设备、汽车等12大产业集群，并使关中的“一村一品”成为全省示范基地，以促进县域经济发展壮大。解读：这上面标明长安的省级开发区还是两个，韦曲航天产业开发区和郭杜教育开发区。目前已经成立的西安国家民用航天产业基地，同时国家级的西安高新区和曲江文化产业示范区均向长安发展。长安区的文化、教育以及科研区的地位其他区域已经难以撼动。从以上图片和资料可以得出以下结论：本项目北面长安区老县城区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善，形成区位一体的道路网络系统。本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营和城中村整体改造。本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。同时还具备开发成本低廉等诸多优势。西安地铁2号线南站在本区域东部，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。西安地铁2号线南站的建造成将极大提成本区域的城市基础设施和城市配套，为本项目的开发建设迎来契机。南郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。本区域的开发建设必将使本区域居住区和韦曲老县城板块和大学城板块连成一片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。同时从主城区规划示意图可以看出，新规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。随着交通的日益发达长安韦曲区域作为西安市城南的居住中心地位即将实现，白天在高新和城内工作，晚上在长安韦曲居住的生活模式已经形成。3）、项目地块周边的房地产开发情况韦曲南部区域（本项目周边）太阳水岸新城项目地址：大学路西段简介：主要为小高层和高层均价：3500-3700元/平方米项目性质：商品房，五证齐全。长青园项目地址：南长安街南段简介：主要为多层，仅1栋小高层，2004年开始开工建设，当时售价为1500元/平方米，小高层于2006年开工建设，售价约2500元/平方米。目前基本销售完成。均价：1800元/平方米（2006年）项目性质：商品房，五证齐全。东方明珠项目地址：南长安街南段简介：主要为多层，仅1栋小高层，2005年开始开工建设，当时售价为1500元/平方米，小高层于2007年开工建设，售价约2600元/平方米。目前基本销售完成。均价：1800元/平方米（2006）项目性质：商品房西寨新区项目地址：徐家寨北简介：城中村改造，多层。均价：1500元/平方米（2005）东新花园（东韦村城中村改造项目）项目地址：环城路（西寨北）简介：城中村改造，高层19层。临街角1、2层商业，3层以上住宅。2室83平方米和3室，已经建设到3层。均价：2800元/平方米，起价2380元、平方米（2021）海红轴承厂经济适用房项目地址：南长安街南段简介：多层，小高层。小高层在售，一次性付款2400元/平方米。其他付款单价约：2600元/平方米。均价：2600元/平方米项目性质：经济适用房综述：本区域属于长安区市政基础设施和市政配套设施较差区域，除新开发的五证齐全，位置较好项目外，其他项目的价格均低于长安城区平均水平，价格约为2400——2800元/平方米。长安广场区域和老城区吉源·晶鑫丽座项目地址：长安广场简介：高层。均价：3400元/平方米（2021）项目性质：商品房吉源·美郡3期项目地址：长安南路灯具厂十字南简介：高层。均价：3500元/平方米（2021）项目性质：商品房嘉禾丽都项目地址：长安南路灯具厂十字南简介：高层。均价：3300元/平方米（2021）项目性质：商品房长安相府项目地址：长安老区政府简介：高层。均价：4000元/平方米（2021）项目性质：商品房朝华美域项目地址：长安华美十字简介：高层。均价：3500元/平方米（2021）项目性质：商品房毓秀园项目地址：长安广场南简介：多层和高层。均价：多层2000元/平方米（2007），高层3000元/平方米（2021）项目性质：城中村改造长安新天地项目地址：长安广场北简介：多层和高层。均价：多层2200元/平方米（2007），高层2800元/平方米（2021）项目性质：经济适用房长安区子午大道智慧城项目地址：子午大道简介：多层、高层。均价：多层2600元/平方米，高层3300元/平方米（2006-2021）项目性质：商品房长安春天花园项目地址：子午大道简介：小高层、高层。均价：3300元/平方米（2007-2021）项目性质：商品房京科花园项目地址：子午大道智慧城北简介：小高层。均价：3000元/平方米（2021-2021）项目性质：经济适用房和商品房西区热力中心北小产权房项目地址：西区热力中心北，西部大道南简介：多层和高层。均价：多层1600元/平方米，高层2300元/平方米（2021-2021）项目性质：城中村自建四、市场分析和建设规模确定（一）西安市概述西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。西安市现辖9区4县，总面积10108平方公里，总人口830万。其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区面积203平方公里，市区总人口510.26万人。以下略。（二）西安市2005-2006年人口等经济指标西安市2005-2006年人口等经济指标：指

标2005年2006年全市常住人口(万人)806.81822.52地区生产总值(亿元)1270.141450.02地方财政收入(亿元)83.9796.31在岗职工平均工资17728元/人20475元/人城市居民人均可支配收入9628元/人10905元/人农村居民人均纯收入3460元/人3809元/人城市居民人均生活消费支出7900元/人8987元/人农村居民人均生活消费支出2603元/人2709元/人居民消费价格指数100.3101.6房屋销售价格指数104.3103.62006年、2007年统计局公布各区县常住总人口数据：

区县2006年常住人口（万人）2007年常住人口（万人）比上年增减（万人）新城区63.9264.320.40碑林区84.9083.36-1.54莲湖区73.9774.360.39灞桥区54.2354.780.55未央区56.2959.002.71雁塔区110.33111.631.30阎良区24.9125.280.37临潼区66.6067.290.69长安区100.73101.360.63蓝田县51.4052.000.60周至县53.9754.600.63户县54.9155.560.65高陵县26.3527.000.65全市822.52830.548.02分析：2004年后西安常住人口年增长在10—20左右，主要原因是新的1000万人口规模城市规划颁布后，西安市的城市化进程进一步加快，外地迁居西安人口数量和周边区县部分农业人口向市区迁移的数量进一步加大，在一定意义上也极大拉动了西安市房地产投资置业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。使诸如长安区这样具备房地产价格优势和便捷的城市生活条件区域的房地产需求一直保持旺盛的增长趋势。西安的城南雁塔和长安是西安是常住人口最多区域，常住人口的增长实际增长最快的也应该是该区域，只是由于该区域人口政策的问题，落户较少，因此统计数据较低。未来随着该区域，尤其是长安区的城市化进度的加快，长安势必会成为西安常住人口最都的区县，这也为长安区的房地产发展带来了前所未有的机遇，移居长安在未来5至10年内是城市中等收入家庭的最佳选择。（三）西安市房地产的发展状况与趋势1、西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析略（四）项目周边房地产市场发展分析1、周边地区房地产发展情况2003年至今西安市长安区的房地产市场逐年稳步发展，2005年新的城市规划颁布后长安的房地产开发便以次迈上上了新的台阶。此次规划修编，期限将从2004年至2021年，进入21世纪，西安快速发展，作为承东启西的桥头堡，对西安城市发展的速度、规模、形态等提出了新的要求，因此这次规划修编的任务是建设“现代化的新西安”，和前三次规划相比较应该是一个跨越式的、具有历史意义的城市规划。本次规划完成后，仅拿市区人口、用地两个指标来说将达到“双千”规模，即人口1000万、用地1000平方公里，发展的幅度非常之大，将把西安带入一个现代大都市。新的城市规划中作为文教科研区的长安城区在居住适宜度和通达度上位居全市前列，有所欠缺的仅是城市基础设施，西安地铁2号线的开工以及2号线南站的修建必将大大提升本项目区域的城市基础设施，本区房地产开发必将跨入新的高度。2、项目所在区位市场未来发展预测西安的房地产市场布局一直以城南为最具发展实力区域，与城南相连的长安区韦曲在最近2年也迸发出前所未有的活力。在2006年下半年至2021年底的房地产大涨行情下西安市长安区的房地产价格由原先的2000元/平方米,暴涨至4000元，逐渐其不可估量的发展潜力。目前正处全球金融危机带来的经济不景气时期，房地产价格回落，由于长安区的房地产开发项目较小资金实力有限，因此长安区的房地产价格回落也比西安市内更加理性。由于房地产开发成本的变化不大在购房者购买力不足情况下，长安区较低的土地价格促生的相对低廉的房地产价格更能被目前的购房者接受。因此此次房地产市场的调整对长安城区的房地产市场影响不大，从某种意义上来说还具有一定的促进作用。（五）本项目市场竞争能力与前景分析1、市场竞争优势本项目为城中村改造项目，价格较长安区的正常的房地产项目更低，均价在2500——2600元，极具价格优势。同时本项目一期多层已即将竣工对购房者来说具备相当的呈现信心。加之地铁2号线南站的修建是消费者具备未来的增值信心。2、销售前景比较分析本项目板块住宅的销售价格在2400——3000元/平方米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产价值还将进一步提升。本区域主要客户为初次置业客户和投资置业客户，本区域的住宅物业的销售率一直在80%以上，销售周期较西安市的平均周期短2至5月，由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长。3、本项目不利因素分析1）本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在300米以上，目前交通情况欠佳。2）本项目不能提供按揭购房，市场环境如进一步恶化，销售周期将会延长，项目开发的资金压力将会增大。3）本项目即将开发均为小高层开发成本较大，价格较多层高，在于本区域多层项目竞争中处于不利之势。五、项目的市场定位和规划设计方案选择1、项目的市场定位项目的目标市场根据长安区本区房地产市场一贯的目标客户分析本项目的目标市场客户主要为以下几类周边居住具有一定购买力的工薪阶层（中等收入家庭）周边乡镇收入较高原居住村民外地准备移居西安，购买力有限客户在西安工作的有置业需求，购买力有限的外地年轻人西安其他区域对本区域没有抗性的置业客户项目的市场定位根据以上目标客户需求，结合此类人群的置业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于“西安城南、地铁站旁、大学城城边、长安城区南部核心居住区。本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业的特性，合理布局商业与居住的空间，同时充分突出小区营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力。2、规划设计方案选择已定六、资源供给条件分析1、交通条件分析本项目现状是仅有一条村级道路连通城市交通，局部交通极为不利项目开发建设本项目北面均是规划道路，政府近期将开始修筑，为了便于项目开发首先要完成项目北面的市政道的修筑，使本项目和西京大学城和长安街南端交通网络连通。这需要在那个项目开发时及时和政府沟通，利用政府力量促进项目开发。2、区域发展分析本区正在进行土地储备，原建筑正在拆迁，区域新的交通系统正在形成，区域发展迹象明显，具备项目开发建设条件。七、环境影响评价1、项目地块环境调查（略）2、开发建设中环境影响（略）八、项目开发组织机构和管理费用研究1、项目开发机构对项目的开发的影响（略）2、项目的管理费用控制（略）九、开发建设计划编制1、项目开发建设时机选择本项目一期已经开发，二期小高层在今年5月份开始进行开发，小高层入市时间选择在今年8至9月，此时西安市2021年的房地产行情业已明朗。2、项目开发计划选择进行分栋分区域开发，根据目前房地产市场行情，先期最好开发1-2栋小高层，如销售情况较好，或本区规划路修建完毕在增加开发量根据本区域城市基础设施和市场需求变换调整分期开发的开发量同时可根据本区域城中村改造的进度来确定开发量。十、项目经济及社会效益分析（一）、项目成本估算开发成本1、土地费用（楼花转让费，项目转让方式为转让72000平方米楼花）单价：500元/平方米土地成本估算：约为3500万元2、前期工程费：规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费、建筑设计费单价：20元/平方米前期工程费用约为：140万元3、房屋开发费：建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化小高层：1300*72000房屋开发费估算：9360万元4、城市配套费：150*72000=1080万元5、其他费用：工程监理费、招标管理费、保险费、测量费、其他费用约为：200万元6、不可预见费用开发成本的3%（1+2+3+4+5）*0.03=428万元开发费用7、管理费用开发成本的3%（1+2+3+4+5+6）*0.03=441万元8、销售费用销售收入的2%，300万元9、财务费用开发成本的10%（无）成本估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=1.43亿元总开发成本（不含配套费）：1.43亿元总开发成本（含配套费）：1.53（二）、销售额估算公共建筑、人防、车库等面积占住宅面积的3%，则住宅可销售面积70000平米。本区域住宅均价按2500元/㎡计算，（1）、住宅销售额：70000m2×2500元/m2=1.7（2）、整体销售额：1.75亿元（3）、营业税、城市维护建设税及教育附加：1.75亿元×5.5%=962.5万元（4）、印花税：1.75亿元×0.5%=88万元（三）、销售利润估算销售利润：约为2149元1750-1430—962.5-88=2149万元税后利润：约为2149万91148×（1-33%）=1440万元（四）、投资评价：（1）、项目总投入约：1.43亿元（2）、销售回款总额：1.75亿元（3）、销售利润：2149万元（4）、税后利润：1440万元（5）、项目投资利润率约为：15%（6）、项目净利润率约为:10%（五）、项目资本运作1）前期土地成本投入：开发期18月投入1500万元，（签订项目转让合同后支付1000万元，一年至一年半后支付500万）2）一期建设小高层2栋约20000平方米，前期投入建安费用：800万元，3）一期小高层在18个月内销售5000至10000平方米，销售回款约1000万元，基本保证一期建设的2栋小高层不再投入资本。4）12个月后开始建设第二期2栋小高层约20000平方米，前期投入建安费用为400万元，其他为承建商垫资和一期小高层销售回款。5）30个月后销售30000平方米，实现销售收入最低为:7500万元。此时投入土地成本1500万元；建安费用：一期2600万，2期1300万，总计为3900万元。此时开发期出现正的现金流为：1200万元。项目总现金投入约2300万元至2700万元，开发周期为3-4年，30个月后开始盈利。如果2年后该项目房地产价格达到2700元/平方米，则项目利润可达3000万元，利润率突破25%。以上数据分析为项目最低销售均价初步估算，整体估算较为保守，项目销售单价实际上还有可提升空间，项目开发成本也有降低的空间。因此在项目实施期间，如能做好超前的设计，高效的物业管理，并严把工程质量、成本控制关，随市场的波动及时调整经营方针，不断提高自身素质，管理水平，那该项目应是可行的，且会带来可观的经济效益和社会效益。（六）、项目投资方式由于本项目属于原开发商资金短缺转让项目，因此项目的投资方式较多，可将剩余72000平方米全部转让，也可单栋楼转让，具体细节和与原开发商再行协商。十一、结论及建议结论：本项目在房地产市场上具备开发条件。本项目区域有一个相对较大的盘子（太阳水岸新城）开启了本区域房地产开发的新时代，本项目可借势而行。地铁的修建将极大提升本项目自身物业价值，也为本项目在后期开发中蓄积了增值空间。通过以上分析及对开发效益的简单估算，可以看出本项目的经济效益从自有资本投入和利润额比较上还是十分可观，具备投资价值。本项目建成将极大促进本区域城中村改造进程，社会效益和环境效益极为乐观。建议：项目投资模式复杂，开发周期较长，销售周期长，要严格控制开发成本，加大销售力度和销售投入。项目依托未兑现的市政基础设施严重，一旦城中村和政府不能兑现承诺按时改善市政设施将严重影响项目开发，建议及时和徐家寨村及政府沟通，并主动承担区域市政基础设施改造费用。本项目为城中村改造项目，市场接受度有限，销售模式单一，销售速度慢，建议及时完善城中村改造手续，增加销售模式，加大营销力度。2021年2月14日第一章项目实施概况1.1项目设施位置及概况项目概述项目名称：呼和浩特市棚户区改造项目---回民区内蒙古监狱管理局周边地块项目设施单位：呼和浩特市回民区土地整理储备中心事业法人代表：贾政平项目设施位置呼和浩特市棚户区改造项目---回民区内蒙古监狱管理局周边地块，位于呼和浩特光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西至滨河北路；本次土地储备项目用地面积14.8275公顷，折合约222.41亩，可改造面积14.5194公顷，折合217.79亩，不可改造面积0.3081公顷，折合4.62亩，可供应出让土地152.45亩（见表一）。呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目基本情况表一地块名称地类征地面积（平方米）征地面积（亩）可供应出让土地面积（亩）备注呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目总用地面积建设用地148275222.41一、不可改造面积-建设用地30814.621、金太阳大酒店建设用地30814.62二、可改造面积建设用地145194217.791、拆迁居住平房建设用地10801.622、拆迁居住楼房建设用地3589153.843、劳改局办公楼建设用地10601.594、新华桥中国农业银行建设用地5940.895、99时尚客栈建设用地18722.816、佳禾旅店建设用地15302.297、温州机电城建设用地5400.818、餐饮商住房建设用地48167.229、药品商业楼建设用地32404.8610、中安医院建设用地3600.5411、空地建设用地94210141.31合计建设用地148275222.41152.45本项目实施的目的是对棚户区进行改造，使得土地满足七通一平，为下一步的城市建设创造良好的基础条件。具体实施方案是，搬迁安置该项目区内的居民，拆除项目区内的建筑房屋，规划、设计该项目区内的土地利用并提出建设标准。建设内容包括：场地平整及城市道路工程、供水工程、污水工程、雨水工程、中水工程、热力工程、燃气工程、电力工程、电讯工程的配套等。本项目的规划条件及建设标准见下表:项目名称宗地面积规划条件出让年期(年)平方米用途容积率(＜)商住比例%绿地率%(＞)呼和浩特市棚户区改造项目---回民区内蒙古监狱管理局周边地块148275住宅、商业3.5商业＜20%30%商业40年住宅70年项目区内需要搬迁的居民约780户，人口约3100多人，拆迁总量约182529平方米。1.2项目现状项目所在区域项目区在呼和浩特市城区内，属于呼和浩特市回民区范围。项目区内主要为居民居住、单位办公、机电产品经营、药品经营、酒店经营及餐饮经营。土地利用现状项目位于呼和浩特光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西至滨河北路；四周道路通畅，靠近道路周边的药品经营商场、酒店及餐饮经营都比较好，但是居民居住区相对很差，主要是房屋比较陈旧，楼层高低不齐，楼房建筑错位长短不一，显得十分杂乱；加之院内硬化不好，脏乱差严重，空气污染，对居民的居住十分不利。1.2项目的东面是呼和浩特通道北街，南面是新华西街，西面是滨河北路；北面是光明大街，四周道路通畅，距呼和浩特火车站、长途汽车站不到2公里，距飞机场约15公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。但目前项目区内的道路状况很差，居住区内大部分是土路，原有的砼路面或沥青路面也已年久失修，局部居民区内污水排放不当，污水和雨水管路流水不畅，成为雨天一滩水，晴天一片泥的“水泥路面”。1.21.2项目区内的大部分居民用水主要靠城市的市政管网供水。1.2项目区内有部分区域的排水设施为空白，基本依靠自然排水，居住区的临街地带有城市地下排水管网，可以采用集中排水。1.2项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电。1.2项目区内均已通入固定线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。1.2城市供热系统已通至项目区内，住宅区和办公大楼的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。1.2城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。1.2项目区的房屋大都是九十年代建设的，有的甚至于是八十年代建设的，经过近三十年的居住，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂烂，杂乱不齐；尤其是个别居民在居住区内又进行了违章建设，街道显得格外不整齐。虽然该区域属于城区，但是目前的形象，严重影响着城市形象，不利于整个城市的经济和社会发展，也不利于改善城市环境，更影响着居民的生活质量，对居民的健康极为不利。1.2.4.由于项目区属于呼和浩特市城区，是居住区和商业区的综合区域，目前缺乏统一规划，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂烂，项目区域的状况与呼和浩特市现有的城市建设和城市形象已经不相适应，这样的棚户区阻碍城市化进程，影响着城市的经济和社会发展，也不利于改善城市环境，也影响当地居民的身体健康；区域的居民生活水平急待于提高，区域的居民生活环境急于改善。为此，市委、市政府决定加快进行该区域的开发和建设，使其成为基础设施健全的、具备城市建设的良好区域。1.3.项目实施的背景1.3.1“十二五2021年是“十二五”的开局之年，是贯彻市委十届十一次全委会议和区委六届十一次全委会议精神，保持经济平稳较快发展的关键之年。“十二五”时期是“打造一流首府城市、建设一流首府经济”，全面实施“一核双圈一体化”战略的关键时期，也是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。政府工作的总体要求是：认真落实中央十七届五中全会、自治区八届十三次全委会和市委十届十一次全委会议精神，坚持发展第一要务不动摇，以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，以富民强市为着眼点，深入实施“一核双圈一体化”战略，加强生态和基础设施建设，加大改革开放和科技创新力度，加速推进新型工业化、城镇化、信息化和农牧业现代化进程，在扩大经济总量中调整产业结构，在统筹城乡发展中提升城市建设管理水平，在保障和改善民生中提高城乡居民收入，调整优化经济结构，着力打造一流首府城市、建设一流首府经济，全方位提高首府的首位度，努力在新起点上实现更大跨越，为全面建设小康社会奠定坚实的基础。按照区委六届十一次全委会议精神，“十二五”时期，我区经济社会发展的总体思路是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧抓住新一轮西部大开发、支持民族地区跨越式发展和我市“拉动城市向西发展”的重要历史机遇，坚持发展这个第一要务不动摇，加快转变经济发展方式，以改革开放和科技创新为动力，以建设资源节约型和环境友好型社会为目标，以切实提高人民生活水平为目的，更加注重保障和改善民生，按照“打造一流首府城市、建设一流首府经济”的要求和“一核双圈一体化”发展战略，全面实施“3321”工程，提高服务业发展的层次和水平，提升工业质量和效益，发展观光农业，努力在全市范围内率先实现城乡一体化，力争到“十二五”末使全区主要经济指标在2021年基础上实现翻一番，各项工作再上新台阶，为早日实现全面建成小康社会奋斗目标而努力。打造“三条城乡建设产业发展主轴”，提高城市的对外影响力打造“三条城乡建设产业发展主轴”：一是以新华西街为主轴，大规模改造棚户区，规划发展集行政办公、金融保险、酒店餐饮等服务功能为一体的行政金融商务功能区。高标准推进新华西街两侧拆迁改造，加大南扩、北拓力度，在提升宜居水平的同时，建设首府楼宇经济集聚带。二是以成吉思汗西街为主轴，加速新区建设进程，规划发展包括影视制作、出版发行、文化创意、演艺娱乐、动漫游戏、工艺美术等各类业态在内的文化艺术产业集聚区。设立“商务产业扶持基金”，以专业的风险投资和产业投资促进文化艺术产业的发展。三是以沿山生态路为主轴，依托井尔梁高山草原、乌素图召、赵长城遗址等自然和历史文化资源，建设以草原旅游、召庙文化、观光农业、休闲度假、农家餐饮为主的大青山生态旅游区。重点引导农家乐、度假村、游乐城等休闲旅游度假项目向大青山生态旅游区集聚，在承接城市周末游的同时，成为外地游客赴草原旅游的中转站，打造西北地区旅游综合服务基地。设立“农家乐休闲旅游产业扶持基金”，促进星级农家乐、特色旅游村等旅游项目的发展。必须把提高中心城市建设水平作为提高首府首位度、增强综合竞争力的基础和关键来抓，下大力完善城市功能，提升城市形象和品位，增强广大群众的认同感，提高城市的对外影响力；必须把以人为本的理念贯穿发展全过程，切实解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，把发展成果更多更好地惠及民生，增强人民群众的幸福感，凝聚推动首府又好又快发展的强大合力。这些体会和经验，是全市广大干部群众丰富实践的结晶，也是我们今后做好工作的重要方向。全面提升城乡发展质量，精心打造一流首府城区按照自治区党委关于首府城市建设“填平补齐、完善提高”的要求，紧紧抓住自治区出台支持首府城市规划建设管理《意见》和我市实施“拉动城市向西发展”战略的机遇，分三大区块推进城乡改造建设。第一区块为海拉尔西街以南的棚户区，主要任务是加大改造力度，改善人居环境。完成所有棚户区房屋的拆迁改造任务，全力打造优美宜居的高品位城区。坚持高标准、严要求，合理配置住宅及产业项目的比例，提高新建项目档次，重点完善地下管网和配套公共服务设施，方便居民就业与生活。第二区块是海拉尔西街以北至110国道的回民区新区，主要任务是推进城中村改造，完善功能，提升品质，打造文化艺术和高端生活区。加快城中村拆迁改造步伐，完成二环路以内10个城中村的改造工作。结合城中村改造，推进“村改居”和农民身份置换工作。推动新区向西拓展，将西二环路以西、金一道以东面积3平方公里的区域纳入新区建设范围，实现与金川经济技术开发区的无缝对接。高起点编制和完善新区整合规划，突出蒙元文化特色，高标准推进成吉思汗西街两侧的项目建设。瞄准国内500强开发企业，着力引进大规模、高品质、具有产业发展前景的开发项目。全面完成规划道路建设任务，完善给水、排水、供电、供暖、供气、通信等地下管网，配套建设教育、医疗、市场等公共服务设施，提升新区品质，确保将新区建设成为高端生活区和首府重要的城市副中心。第三区块是110国道以北的大青山区域，主要任务是以保护性建设和生态建设为主，拓展空间，打造生态旅游区。合村并点，整理和规范村庄建设用地，将山前村农民集中搬迁至各具特色的新建宜居小区。优化农村发展环境，为大青山生态旅游区建设创造良好条件。统筹推进大青山区域生态环境的保护和建设，继续实施退耕还林和天然林保护工程，提升生态文明水平，到2021年底，力争森林覆盖率达到60%。在推进三大区块改造建设过程中，继续加大基础设施建设力度。打通盐站西规划路、阿拉善北路、巴彦北路、工农兵路4条南北向主次干道，新建防风林南街，拓宽光明东街，构建贯通全区的“八横七纵”路网格局。改造和新建总长度约40公里的80条小街巷，全面提升城区畅通水平。加强绿化美化，重点完成二环路以里292万平方米规划绿地的建设任务，到2021年底，城区人均公共绿地面积达到17平方米。深化城市管理体制改革，推动管理重心下移，完善长效管理机制，实施精细化管理，全面提升城市整体品位。1.3.4加强资源节约和生态环境保护，建设资源节约型、环境友好型首府。坚持集中集约发展，促进土地高效利用和优化配置,提高资源能源利用效率，大力发展低碳经济、循环经济，构建循环型城市;要高标准、高起点、高档次做好新区规划，体现洋气、大气，不能土气，宁可留白但不留遗憾，要把好规划这一关。为人民群众营造绿色、健康、安全的环境,以推动各项工作的落实，全面提升城乡发展质量。1.4项目实施条件自然地理条件.1地理位置及地形地貌本项目属于呼和浩特市回民区范围，回民区位于内蒙古自治区呼和浩特市的西北部，地处东经111°36'—112°30'，北纬40°48'—41°08'之间。位于东西走向的阴山山脉（大青山）南麓，坐落于土默川平原。东与新城区西接壤，西与呼和浩特市土默特左旗为邻，南与呼和浩特玉泉区、呼和浩特赛罕区相连，北与呼和浩特市武川县毗邻，是呼和浩特市重要的政治、商贸、文化、体育、卫生中心。

回民区成立前所属旧市区范围很小，总面积不足2.5平方公里。1949年中华人民共和国成立后，经过区划调整，回民区所辖地域逐渐扩大。西、北两侧为新中国成立后新开辟的工业区。现辖区有7个办事处和1个镇。攸攸板镇辖19个村委会，1个居委会；7个办事处有47个社区居委会。回民区南北宽19公里，东西长18公里。现全区总面积为175平方公里，其中城区面积19.47平方公里。现有耕地1741.74公顷，人均耕地0.62亩，园地438.92公顷，林地8405.26公顷，牧草地4393.12公顷，其它农用地135.41公顷；建设用地2583.44公顷，其中，居民工矿用地2252.79公顷，交通用地290.88公顷，水利设施用地39.77公顷；未利用地834.35公顷。回民区人口密度，每平方公里11278人。.2气候、气象 呼和浩特属温带大陆性气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点：冬长夏短，年平均气温8℃左右，1月份平均气温-13.2℃，7月份平均气温21.9℃，绝对最低气温-22.8℃。无霜期约140天。年降水量350～500毫米，集中在7、8两月，春季少雨干旱。日照时数3000多小时，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。该地区干燥多风，主导风向为西北风，次导风向为西南风。年平均风速1.8m／s，最大风速19.3m／s，年平均大风日数26.9天，平均沙尘暴3．8天。降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸发量为1759.4毫米。最大积雪深度为30厘米，最大冻土深度为160厘米。由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响，市区逆温现象十分严重，使垂直对流受到抑制，是呼和浩特地区气候的一大特征。.3水文条件呼和浩特市地处大青山南侧，有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区，均为须设防的河沟。本项目实施场地范围内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。地下水的流向为自北东向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在3．5m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。.4工程地质条件呼和浩特市区大地构造单元处于河套段凹陷东段，即呼包断陷盆地的东南段，北靠阴山断块隆起带，南邻鄂尔多斯隆起带，区域主压应力方向为北东东—南西西向。渐新世以来，喜马拉雅运动强烈地影响河套地区，在燕山运动奠定的构造格局上，受北西—南东向的拉伸作用，形成了河套断陷带内的呼包断陷盆地，从渐新世到上新世呼包盆地一直接受沉积，沉积了巨厚的碎屑堆积物。根据已收集到的区域地质资料，在呼和浩特市区域内有4条大的断裂通过，均为近东西走向，分别为：1、市区北面大青山山前大断裂带，西起包头、东至市区东北部古楼板、奎素一带。2、化纤厂、黒兰不塔断层，西起生物制药厂，东南经化纤厂、内蒙古体委、党委、电动工具厂到黒兰不塔。3、攸攸板至乌素图的正断层。4、工业学校到红山口的正断层。5根据区域资料，呼和浩特市区可分为3个工程地质区。（1）山前冲洪积扇裙区主要分布在京包铁路以北，大青山以南地段。（2）冲洪积平原区主要分布在京包铁路以南，大台什、南郊公园、辛辛板、前八里庄一线以北地带。（3）冲湖积平原区主要分布在市区的南部。本项目所涉及的一宗土地分布在冲洪积平原区和冲湖积平原区地带地面高程基本处于1040至1080米之间，开发项目场地土自上而下由建筑垃圾、粉土及厚层砂砾组成。地下水位埋深20m上下，场地土属干燥类型，工程性质稳定，工程地质条件良好。.5建筑材料及运输条件呼和浩特市北部靠近大青山，砂、石材料储量丰富，质量较好，料场分布比较均匀，开采运输方便，可满足场地基础设施开发建设对材料的需求。呼和浩特市的工业废渣主要为粉煤灰，来源于火力发电厂。该地区的粉煤灰符合道路使用要求，可用于路面基层和部分路堤的填筑材料，尽量做到废物利用，运输条件便利。呼和浩特市盛产石灰，储量丰富，质量较好，可用于路面基层的填筑材料，运输条件便利。呼和浩特市的钢材、水泥、木材和沥青四大建材市场货源丰富，运输条件便利。.6社会经济环境“十一五”时期，是回民区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带领全区各族干部群众，紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇，克服了国际金融危机带来的不利影响，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。1、地区生产总值到“十一五”期末预计完成220亿元，同“十五”期末相比，年均递增13.5%，人均地区生产总值达到91667元，按现行汇率计算，折合13682美元；财政收入达到16.6亿元，比“十五”期末增长171.1%，翻了一番，年均递增22.1%；全社会固定资产投资额累计完成302亿元，翻了一番，年均递增23.6%。2、产业结构不断优化。预计三次产业比重由“十五”期末的0.78：18.4：80.82调整“十二五”期末的0.23：17.08：82.69。3、服务业优势巩固提升。2021年，《回民区服务业发展规划》编制完成。“十一五”期末服务业增加值预计完成181.9亿元，比“十五”期末增长134.8%，翻了一番，年均递增18.6%。社会消费品零售总额达到210亿元，比“十五”期末增长126.5%，翻了一番，年均递增17.8%。4、商务核心区已基本建成。以中山西路商业街为主轴的首府商务核心区实现了由传统商业中心向现代化商务中心的转变，带动了首府服务业的发展升级。商业营业面积达到82万平方米，拥有维多利商厦、海亮广场、民族商场等17家大中型商场以及260多家知名品牌专卖店。华夏银行、银河证券等金融企业，新港国际影视城、万达国际影视城等文化企业，香格里拉大酒店、假日酒店等星级等陆续引进并顺利运营。2021年中山西路商务核心区社会消费品零售总额达到83亿元，就业人数约60400人。商业核心区业态日趋丰富，整体品位显著提升，服务功能和辐射带动能力进一步提高。5、专业市场初具规模。总投资约41亿元的利丰汽车文化广场、金海国际五金机电城等14个项目中有10个已经建成运营，项目全部建成后，预计实现年营业额200亿元，实现利税4亿元以上，可新增17000个就业岗位。初步培育形成了汽车贸易服务、工程机械设备租赁、五金机电产品、钢材、建材、农副产品批发交易等专业市场的集聚区。6、旅游业得到迅速发展。紧紧抓住“一核双圈一体化”发展规划中“建设大青山旅游带”的历史机遇，加快推进乌素图生态旅游区的建设，投资2亿元建成乌素图生态旅游景观路和大青山井尔梁天上草原旅游通道。引进了总投资约48亿元的明大山水园、毫赖沟生态移民扶贫开发工程等9个旅游项目。全区旅游接待人数由“十五”期末的49万人次增加到150万人次，旅游收入由“十五”.7交通运输通讯及水电气现状况项目的东面是呼和浩特通道北街，南面是新华西街，西面是滨河北路；北面是光明大街，四周道路通畅，距呼和浩特火车站、长途汽车站不到2公里，距飞机场约15公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。呼市地区的用水主要来自深层地下水，随着“引黄入呼”工程的建设，日供水能力40万吨的呼和浩特引黄供水工程一期已竣工，确保了呼和浩特市城区西部地区的生产、生活用水。呼市地区的供电状况较好，呼市电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足呼市地区生产、生活需求，呼市还与包头、丰镇、准格尔等大型电厂联网，除了供给呼市用电外，还向北京等地输电。供暖状况目前较为紧张。但是目前集中供暖三期工程已接近完工，预计在未来三～五年内即可见成效。呼市具有完善的程控可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。回民区通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏——220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。随着呼和浩特电厂的扩建和托克托电站群的兴建，呼和浩特的电力将更加充裕。1.5结论综上所述，本项目处于呼和浩特市的核心区域，无论从地质情况还是经济方面都具有很大的发展潜力。若把本地区规划好，则本项目的开发将借助于呼和浩特市区的优势，增强经济中心城市的辐射和带动作用，有效地拓展城市发展空间，将会实现闲置资源和未得到充分利用发挥效益的土地资源的有效价值。第二章项目建设原则、编制依据、范围2.1建设原则统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善在国务院已经批准的《呼和浩特市城市总体规划》和《呼和浩特市土地利用总体规划》的指导性，结合城市道路交通发展的统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善。抓住契机、早日收益充分利用好当前国家高度重视城市基础设施建设的大好契机，极力发挥好呼和浩特市城区旧区快速发展、城市基础设施建设好的条件，与其同步建设、早日收益。充分利用当地资源优势以节约建设资金结合呼和浩特市的实际，尽量采用当地建筑材料，以节约建设资金，在关键工程中积极采用新工艺、新技术、新材料，体现技术先进、经济合理、安全可靠的设计原则。经济建设与环境治理同时收益处理好城市道路建设与环境保护的关系，将工地开发与生态治理紧密结合，使经济建设与环境治理同时收益。道路建设与城市发展相结合道路建设应结合城市发展，与市区、新市区及城市发展控制区密切配合，相互连通、互为利用，少花钱多办事，处理好城区间的交通联系，以新建城市道路为纽带。结合原有城市道路、区域公路交通等，建立起有机的交通体系。2.2《可行性研究报告》编制依据依照呼和浩特市回民区土地整理储备中心编制可行性研究报告的要求，并根据以下规划、法规以及相关材料：有关规划.1《呼和浩特市总体规划》2021-2021；.2《呼和浩特市城市防洪规划报告》内蒙古自治区水利水电勘测设计院（1997年4月）；有关《可行性研究报告》及《工程设计》.1《呼和浩特市引黄供水工程可行性研究报告》中国市政工程华北设计研究院（1996年3月）；.2《呼和浩特市城市集中供热二期工程可行性研究报告》中国市政工程华北设计研究院（1996年3月）；.3《呼和浩特市城市天然气配气管网工程可行性研究报告》北京煤气热力设计研究院（2000年3月）；有关工程设计规范和标准.1《城市道路交通规划设计规范》(GB50220—95)；.2《城市道路设计规范》(CJJ37-90)；.3《公路沥青路面设计规范》(JTJ014-97)；.4《公路路基设计规范》(JTJ013-95)；.5《道路交通标志和标线》(GB5768-1999)；.6《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-97)；.7《室外供水设计规范》(GBJ13-86)；.8《室外排水设计规范》(GBJ14-87)；.9《室镇燃气设计规范》(CB50028-93)；.10《城市道路照明设计规范》(CJJ45-91)；.11《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)；.12《给排水管道施工及验收规范》(GBJ0268-97)；.13《采暖通风与空气调节设计规范》(GBJ19-87)；.14《城市热力网设计规范》(CJJ34-90)；.15《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）(JGJ26-95)；其他.1国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；.2国务院西部开发办《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》；.3《中华人民共和国国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；.4《呼和浩特市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；.5《呼和浩特市城市规划管理办法》；.6《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90)；.7《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)，2002年版；.8开发单位提供的其他与本项目有关的相关资料。2.3《可行性研究报告》研究范围本可行性研究报告研究范围是：呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目用地面积14.8275公顷，折合约222.41亩，可改造面积14.5194公顷，折合217.79亩，不可改造面积0.3081公顷，折合4.62亩，可供应出让土地152.45亩。依据《可行性研究报告》的编制深度要求及建设部城市建设司《市政工程设计技术管理标准》中有关规定，本《可行性研究报告》主要编制内容为：1、项目实施的必要性；2、市场分析和预测；3、建设规模的确定；4、工程技术方案；5、环保、节能、消防；6、开发建设进度计划；7、组织机构及人员配置；8、投资估算；9、工程经济评价、资金筹措及社会效益评价；10、可行性研究报告结论、建议。2.4独立承担可行性研究工作单位情况可研编制单位：内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司证书等级：乙级发证机关：国家发改委第三章项目实施的必要性和迫切性3.1项目实施的必要性自治区经济转型带来的新方向“十二五”时期（2021年至2021年），是内蒙古自治区加快推进富民强区进程、全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。回民区作为自治区首府的核心区，自治区商贸产业的服务强区之一，符合产业升级和产业结构调整的方向，具有巨大的发展空间。在自治区经济加速发展、呼包鄂经济一体化持续推进、呼市首府效应逐渐升温，以及呼和浩特将成为北京通往大西北和联通三北的枢纽城市等重大利好环境下，回民区面临着难得的机遇，应充分发挥区位优势，“承东启西”，主动参与“呼包银”经济区的开发建设，积极接纳“京津冀都市圈”的经济辐射。在当前形势下，坚持以创新谋发展、以改革促发展、以开放求发展，结合国内经济社会转型、自治区产业转型、呼市打造一流首府城市、建设一流首府经济、区域经济一体化加速、高铁时代到来等有利因素，紧紧抓住回民区难得的战略机遇期，显大气魄谋发展思路、用大手笔狠抓城市建设、以开放环境助推回民区经济社会的战略性跨越。首府城市建设带来的新动力呼和浩特市在“十二五”期间，将把“打造一流首府城市、建设一流首府经济”作为总目标。这就对回民区的发展提出了更高的要求，要求回民区在创新领域加大投入，形成更鲜明的区域特色，拓展更广阔的发展空间；于此同时，要找准回民区定位，转变发展模式，调整与升级产业结构，塑造现代化产业体系，更好地支持首府城市的建设，为打造首府城市，建设一流首府经济注入发展的活力，完善和补充首府的城市功能。坚持特色发展的原则。按照回民区资源禀赋、环境容量、生态状况、产业特点，发展优势特色产业，探索多样化发展模式。坚持“服务兴区”的发展思路，以回民区区位和自然条件为基础，以中山西路商圈、金海商圈和大青山旅游等特色资源为主要依托，大力构建全区经济发展布局，加快产业结构调整，促进产业结构提档升级，提高自主创新能力，充分整合和合理开发现有经济资源，形成新的竞争优势，实现经济跨越式发展。突出回民区特色产业在自治区的核心地位，增强回民区的特色产业竞争力，对呼市建设草原大都市、为树立呼包银经济区、呼包鄂经济圈门户城市的枢纽地位作出积极的贡献。呼市“拉动城市向西发展”战略带来的新阶段在“十二五”期间，呼和浩特市城市功能不断升级拓展，呼和浩特市委、市政府沿通道路、大南大北街以西至西二环，大力推进城市建设的新战略给回民区带来了一个全新的发展阶段，回民区将通过旧城改造、城中村改造等方式推进区域开发，引入高端项目、优化产业结构、打造全新的城市形象。回民区的区位、产业、交通、自然资源等优势将逐渐显现。3.1.4抓住当前发展机遇，提高城市核心区的加快推进城市化发展进程，更加注重保障和改善民生，继续保持我区经济社会平稳较快发展，为“打造一流首府城市、建设一流首府经济，切实提升首府城市服务全区发展的能力和水平”而努力奋斗。按照市委、市政府“一核双圈”发展战略，结合回民区实际，继续调整优化产业结构，以专业市场建设为支撑，发展壮大特色优势产业，努力打造自治区“商贸第一区”。要按照“一核双圈一体化”和“十年巨变”的要求，进一步加大城市建设管理力度，努力建设设施齐备、功能完善、环境优美的宜居城区。切实抓好棚户区和城中村改造。把规划切实做到具有足够的操作性和弹性，以确保规划的顺利实施，让城市居民真正得到好处，取信于民。只有取信于民，尊重群众、动员群众、依靠群众、组织群众、激励群众，才能同心协力地顺利进行城市化建设。3.2项目实施的迫切性全力以赴搞好城市建设，争创首府一流强区旧城改造，提升城区形象，按照“试点先行、重点突破、逐步推进、全面铺开”的思路，切实加快回民区旧城改造和城中村改造的步伐，在“十二五”期间，加大旧城改造的力度，大力推进旧城改造工作，改变回民区棚户区面加大，环境脏乱差的局面。改善居住环境，提高基础设施的配套比例，改善城区形象，提高城区活力。全面提升城区品位和档次，改善回民区的城市面貌，变落后的老城为现代化的新城。将城市建设与改善民生相结合，在切实解决原建成区居住人口密度大，基础设施配套薄弱，生活环境差等民生问题，使辖区群众享受到改革发展的成果的同时，盘活存量土地，作为推进城市现代化、产业集约化的重要举措。与此同时，通过宣传推广改善回民区的形象与认知，力争在“十二五”期间，把回民区建设成为经济繁荣、风光秀美、生活富裕、社会文明的首府一流强区。抓住机遇，改造重点难点抓住呼和浩特市重点向西发展，提高通道街以西区域的改造力度，获得市政府的支持，进一步加快对通道街以西，二环路以东的改造力度，打通中山西路商业中心与西二环专业市场区域，融入回民区的发展。以梯次推进的，重点突破的思路加快对重点区域、难点区域的改造力度。加大投入，提高改造标准多渠道、多方面筹措资金，做好旧城改造的资金配套。引入有资本实力的企业，引入符合区域定位的项目，保证改造的速度与质量。加大政策支持力度，切实加快棚户区改造步伐。在改造过程中，高标准、严要求，提高新建住宅及产业项目的档次，重点完善道路和地下管网基础设施，配套建设公共服务设施。改造建设与产业发展相适应，与人民生活需要相适应，大力增加公共活动空间，改善人居环境3.2.4彻底扭转“老城区”城市发展是更高层次的经济发展，城市形象转变不仅仅是一个管理问题，更是城市发展理念、干部工作作风、关系群众切身利益的民生问题。在此基础上，回民区将以旧城改造、城中村改造为重点，以交通环境整治、城区低洼危旧房改造工程、“节点”立面改造、店招整治和拆迁还绿等工作为配套，对城区环境进行全面治理。其次，通过加强城市建设力度，围绕“商贸服务示范区、首府中心商务圈、青城第一休闲谷、文化生活新天地”的形象定位，集中力量打造中山西路、新华大街、成吉思汗大道、生态路、通道路等城市主干道，针对重点区域，规划现代时尚的大型项目和产业功能区，在中心四区中，彻底扭转“老城区”的形象，成为呼市“中兴”强区，努力促成一批新的社会投资项目呼市的房价与地价与国内同类省会城市相比，还有很大的发展空间。我们要充分利用这一有利条件，加大招商引资力度，把国内有实力的房地产企业引进来，进行开发建设，做大做强首府房地产事业，同时加大融资力度，为确保各项重点工程顺利推进提供资金保证。促进投资适度增长，这对巩固和增强我市经济回升向好势头仍然至关重要。顺应今年国家新的宏观政策形势，我们把固定资产投资的重点放在已批准项目的实施上，进一步完善项目高效推进机制，促进各类项目加快建设。同时，按照国家投资导向，在“三农”、社会事业、保障性安居住房、节能环保、小城镇建设等方面争取新的项目。大力引导和鼓励社会投资，支持社会资本投向符合国家产业政策的领域，鼓励企业增加研发和技改投资，努力促成一批新的社会投资项目。综上所述，对新华西街东段的环境进行整治，并引进高端酒店、金融机构、大型企事业单位入驻；推进中山西路拓展工程，对新华广场南侧进行改造，在建设商业步行街的同时，积极发展高端酒店和商务写字楼；加强政策制定与招商引资工作，吸引银行、贸易商、代理商、企业地区总部、企业区域营销中心、研发中心入驻回民区。本项目的实施可以盘活存量土地，积极推进棚户区改造，加快建成规划区域，为经济、社会、人口可持续发展奠定土地要素基础，是各级政府的必然选择，也为土地运营商带来优良投资机会。本项目参与呼和浩特市棚户区改造暨土地一级整理和开发，政策可行，市场可行，操作可行，经济可行。第四章市场分析4.1国民经济发展水平呼和浩特市的国民经济发展水平房地产需求水平与国民经济发展水平成正相关关系，对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是投资规模，投资规模大了生产经营者势必增大对厂房、营业房、办公楼等需求水平；二是收入水平，国民收入水平是制约个人可支配收入的主要变量，也是反映企业扩大再生产能力的重要指标，只有发展经济，提高国民收入水平，才能使一个城市的经济步入良性循环，从而不断提高对房地产的生产性需求和消费性需求。根据有关部门的调查分析，呼和浩特市国民经济呈现出持续、快速、协调、健康发展的势头，并有增速快、效益好、支撑有力三个明显特点。到“十一五”期末，城镇居民人均可支配收入预计完成24160元，年均递增16.17%；农民人均纯收入预计完成10610元,年均递增10.85%。“十二五”期间面临的机遇“十二五”时期（2021年至2021年），是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。未来五年我国将开启经济与社会的双重转型，以转变发展方式和调整经济结构为主线，逐步实现经济社会从外需向内需、从高碳向低碳，从强国向富民的三大转型。在此宏观形势下，回民区的发展要立足于自身的独特资源，把回民区放在更为宏大的视野中，把握国家的经济发展趋势、深刻领会呼和浩特市对回民区的发展定位，深入挖掘经济社会的各项资源，服务经济发展、服务人民生活，抓住高铁时代和区域经济一体化加速的新机遇、描绘回民区的新蓝图，努力开创回民区“十二五”经济社会发展的新局面。“十二五”期间的发展目标1、经济发展目标。“十二五”期间，GDP年均增幅达到15%；人均生产总值年均增长13%以上；三次产业比例调整为0.08：6.47：93.45；财政收入年均增长16%以上，达到35亿元。固定资产投资年均增长17%，“十二五”期间累计完成490亿元。社会消费品零售总额年均增长18%，达到480亿元。2、民生发展目标。城镇居民人均可支配收入年均增长13%，达到44513元，；农村居民人均纯收入年均增长10%，达到17088元，；城镇登记失业率控制在4%以内；新农合覆盖率达到98%；城镇居民基本医疗保险覆盖率达到100%；五年累计新增城镇就业人数达到14327人；五年累计转移农村劳动力达到27746人。人口自然增长率控制在9‰以内；劳动和社会保障体系进一步完善。3、城市发展目标。积极推进各项城市建设项目，尤其是各项基础设施改造、交通网络建设、道路改造、城市亮化美化工程。同时统筹城中村改造工作，“十二五”期末，二环路以内城中村改造基本完成，启动大青山前坡的新农村建设工作。城市基础设施进一步完善。城市建设真正做到为民着想，为民服务，通过持续推进，把回民区打造成为各项基础设施发达、环境优美的宜居新区，成为呼和浩特城市形象的窗口。4、公共服务目标。紧扣呼和浩特市的发展要求，构建立体化的社会服务网络，形成完备的公共服务体系。精神文明和政治文明建设跨上新台阶，科技、教育、文化、卫生、体育等事业有较大发展；市民的思想道德、综合素质和民主法制意识有较大提高；社会安全保障有力，突发性公共事件应急机制较为健全。5、生态环保目标。建设资源节约型、生态友好型社会。建成区绿化覆盖率达到36.77%；单位生产总值能源消耗比“十一五”期末降低20%；主要污染物排放总量减少10%；垃圾无害化处理率达到100%；污水处理率达到100%。积极探索环保新道路，制定与呼市创建生态城市相应的生态区保护性建设的实施规划。生态环境进一步改善，经济、人口与资源环境相协调的发展格局初步形成。4.1.4“十二五”期间要改善公共服务，提高人民生活质量坚持富民与强区并重，着力加强社会建设，统筹发展各项社会事业，不断改善人民生活。力争使城镇居民人均可支配收入比上年增长13%，达到27059元，农民人均纯收入比上年增长10%，达到11671元。4.1.5城市是社会经济发展，特别是工业化的必然结果，城市化水平包括城市规模的扩大和城市人口的增长两个互相联系的方面，而每一个方面的发展对房地产的需求都会增加。提升我市城市化水平是推进工业化进程，加快农业