某地产项目开发建议100929综述课件

佗城温泉国际度假区《地产项目开发建议》至祥商业管理（中国）有限公司2010年09月谨呈：立元世纪实业有限公司大乙仙岩吹铁笛，东山暮鼓诵弥陀。龙潭飞瀑悬千尺，梅村横舟古越移民过。纵步龙台闲远眺，合溪温水汇成河。苏轼·《八景纵览》佗城温泉国际度假区至祥商业管理（中国）有限公司谨呈：立元世纪1前言

承蒙立元世纪实业信任，至祥商业运营管理有限公司有幸参与佗城温泉国际度假区项目的前期策划工作！在前期策划报告中，我司建议以旅游开发为先导，地产项目开发适时跟进，最后继续完善整体项目开发的战略。在此开发战略中，地产项目开发是开发商获取利润的重要来源，因此，本次方案将就地产项目的开发的客户定位，项目定位和产品规划做深入的分析与梳理，完善地产项目开发的解决方案。前期的策划方案的旅游产品规划部分，我们得到了立元世纪实业有限公司相关领导的初步认可，在此深表感谢！前言承蒙立元世纪实业信任，至祥商业运营管理有2本次策划需解决的核心问题产品定位产品规划地产项目要发展与客户需求相符合的产品；地产项目的产品线构成，开发顺序和盈利模式。客户定位地产项目的客户群体构成和需求特征；本次策划需解决的核心问题产品定位产品规划地产项目要发展与客户3第一部分客户定位1第二部分项目定位2第三部分产品规划3目录第一部分客户定位14投资类客户将成本项目住宅产品的主要客户群体：“旅游休闲时代”的投资群体：有钱、有闲、投资意识先进、投资嗅觉敏锐……省内一线城市投资客：广州、深圳、东莞等省内一线城市的投资客户；核心客户重点客户偶得客户本地投资客：河源市及龙川县本地的高收入阶层：公务员、私营企业主、大中型国有企业高管等；广东省外投资客：港澳、国内其他地区及海外来此置业的投资客户群体等。客户定位投资类客户将成本项目住宅产品的主要客户群体：省内一线城市投资5客户身份特征置业心态置业用途目标产品省内一线城市投资客：广州、深圳、东莞等省内一线城市的投资客户；现实生活稳定，手头资金有盈余，并且拥有稳定的第一居所和可预期的收入来源，经常以河源和龙川为旅游和度假目的地，对本地的自然风光、人文氛围及城市发展有较全面的认识，对本地的旅游度假价值有较高认同；投资度假公寓本地投资客：河源市及龙川县本地的高收入阶层：公务员、私营企业主、大中型国有企业高管等；手中拥有较大数额的闲散资金，希望就近投资。对于圈层交际、身份地位的认同以及家庭生活品质比较讲究，对于住宅产品的内在品质和外在附加值，具有比较高的认同感，希望为家庭找到一个安全隐秘的居所，同时希望能够为自己增加贵胄的身份标签；投资兼自住联排别墅、独栋别墅、定制式别墅等别墅类产品广东省外投资客：港澳、国内其他地区及海外来此置业的投资客户群体等；河源及龙川经济的快速发展和人居环境飞跃提升吸引了港澳地区，内陆省份以及本地海外华人华侨的置业者，同时他们看好旅游地产物业的升值前景。投资别墅类产品及度假公寓客户定位客户群体诉求点分析客户身份特征置业心态置业用途目标产品省内一线城市投资客：现6第一部分客户定位1第二部分产品定位2第三部分产品规划3第一部分客户定位17产品定位案例借鉴惠州金海湾金海湾地处惠州市，与深圳大亚湾隔海相望。金融街控股斥资逾百亿元，打造国际滨海度假旅游区——金海湾，利用11公里白金沙滩、海景、山景等资源，打造出星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施，拓展高尔夫、游艇、帆船等山地运动、水上运动等户外运动项目，形成集居住、旅游、度假、休闲、会议、户外拓展等复合功能为一体的滨海度假旅游地。借鉴点：依托自然海景富有创意的产品打造以及针对投资客户需求设计的低总价单位是项目成功关键所在。

客户群体方面，本项目的投资客户占90%以上。产品定位案例借鉴惠州金海湾金海湾地处惠州市，与深圳大亚湾8案例借鉴：户型设计惠州金海湾产品定位1房1厅58—85㎡的度假公寓户型，室内宽绰空间，尽显奢华本色，室外超大露台，奢享一线无敌海景，露台特地设置海景浴池，让住户怡然享受海风与阳光。销售总价在40-80万/套之间，即便首付5成，也只需20万元，扩大了投资客的群体范围。公寓销售价格：7000-9000元/㎡案例借鉴：户型设计惠州金海湾产品定位1房1厅58—85㎡9做高端住宅和度假产品可以最大化释放项目价值，最大化贴近客户内心的需求，最大化彰显开发商的品牌形象，是最具有前瞻性的市场操作模式。定位思路不辜负资源的价值，打造一批有特色的高品质旅游地产产品；为投资客的高端客户人群打造一批真正的旅游时代投资产品；突破市场，打造一个真正具有里程碑意义的旅游地产项目；通过项目品牌，把开发商塑造成旅游地产运营商的品牌形象。产品定位做高端住宅和度假产品可以最大化释放项目价值，最大化贴近客户内10产品价值大型生态旅游区休闲度假空间千年温泉山色溪景客家人文身份标签产品价值分析产品价值大型生态旅游区休闲度假空间千年温泉山色溪景客家人文身11综合以上产品价值的梳理，为了使项目能在竞争激烈高端产品市场中脱颖而出，需要采用差异化的竞争策略，主要目的是整合项目的众多卖点，形成推广中的统一合力和诉求核心：景观（山色、溪景）自然资源（温泉

）旅游休闲目的地（生态观光

养生圣地

）粤东唯一的云顶温泉度假居住区以上差异化策略整合了本项目最核心的优势资源，后期营销推广的思路及阶段主题将围绕此核心进行展开和演绎。借助项目无法复制的高海拔温泉资源，打造云顶，即高山温泉的概念。云顶温泉托举起地产项目的高端形象，是后期提升宣传力度的绝佳卖点。产品定位差异化产品策略综合以上产品价值的梳理，为了使项目能在竞争激烈高端产品市场中12高端住宅及度假产品产品定位高端住宅度假产品联排、独栋、定制式别墅度假公寓产品组合云顶温泉度假居住区发展高端住宅和度假产品，一方面是考虑到发挥项目的自然景观和资源优势，另一方面则是结合大型旅游景区的特点，发展度假类物业。高端住宅及度假产品产品定位高端住宅度假产品联排、独栋、定制式13云顶千年温泉小镇主导温泉概念，让成功人士在忙碌之余，回归自然尽情山水，山林呼吸，所以更强调项目温泉价值与景观生态价值不可复制的双重尊贵标准。产品定位项目命名建议释义一：云顶，高海拔的高山温泉，最独特最诱人也是最具想象力的温泉胜地；释义二：千年，合溪温泉悠久的历史，丰沛的人文和独特的温泉资源相得益彰；释义三：温泉小镇，4000亩的生态大盘，旅游休闲时代度假型地产项目的典范。云顶温泉山庄云顶温泉庄园云顶千年温泉小镇主导温泉概念，让成功人士在忙碌之余，回归自然14第一部分客户定位1第二部分产品定位2第三部分产品规划3第一部分客户定位115产品规划的几点原则:景观和资源价值最大化，温泉、山色和溪景是主要考量因素；根据地形、地势因地制宜；价值高的产品占用相对价值高的土地资源；温泉入户，增加卖点和提升产品价值。产品规划产品规划的几点原则:景观和资源价值最大化，温泉、山色和溪景是16产品规划联排别墅、度假公寓独栋别墅定制式别墅半山地带山脚台地地带溪谷地带产品规划分布示意位置产品考量因素溪谷地带联排别墅、度假公寓两类产品需要较大面积的平坦地势集中建设，溪谷地带可以满足其用地要求，且可以靠近区内交通主要路线，住户生活较为方便；山脚台地地带独栋别墅此类产品依山而建，贴近山林，又可尽览溪谷风光；半山地带定制式别墅此类产品居于半山之上，居高临下，尽显尊贵。产品规划联排别墅、度假公寓独栋别墅定制式别墅半山地带山脚台地17产品规划产品设计度假公寓产品类型建筑类型建筑面积区间（㎡）电梯配置户型度假公寓多层/小高层45-701梯2户1房1厅联排别墅3-4层150-230——4房3厅3卫5房3厅3卫独栋别墅3-4层400-500——6房3厅4卫7房3厅5卫定制式别墅提供1-2亩宅基地及若干产品组合方案，按相关建筑指标，由客户任意选择或客户自行提供建筑方案，经开发商同意后由开发商负责建造并交付使用产品规划产品设计度假公寓产品类型建筑类型建筑面积区间（㎡）电18产品设计度假公寓户型：1房1厅特点：大露台为住户提供户外观景的休憩场所，沐浴阳光和清风，随时享受奢华的温泉SPA；产品规划户型：1房1厅特点：超大型露台不仅为住户提供户外观景的休憩场所，更大面积感受自然气息，还可种花养草，闲情逸致尽展，随时享受奢华的温泉SPA。退台式设计，营造超大尺度空中露台产品设计度假公寓户型：1房1厅产品规划户型：1房1厅退台式设19产品设计联排别墅产品规划地下一层地面一层地面二层地面三层温泉庭院温泉汤池地面一层设置温泉庭院，地面三层也可设置小型温泉汤池产品设计联排别墅产品规划地下一层地面一层地面二层地面三层温泉20产品规划地上建筑面积区间400-500㎡，楼王单位可达1000㎡；宅基地面积1-2亩，其中私家花园面积至少1500㎡；层数：地上2-3层，地下1层；室内车库，双车位；6-7间卧室，包括2个主卧区，3间次卧室，1间工人房等；基本功能空间：主次卧室，起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室、工人房，家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间等。不可复制的私家城堡产品设计独栋别墅产品规划地上建筑面积区间400-500㎡，楼王单位可达10021主卧室：30-45㎡卫生间：10-15㎡书房：15-20㎡起居室：面宽在8-10米；私家泳池：150-200㎡车库：35-40㎡粤东最奢华的生活尺度产品规划产品设计独栋别墅主卧室：30-45㎡粤东最奢华的生活尺度产品规划产品设计独栋22产品规划建筑风格：欧式风格独栋别墅独栋别墅的建筑风格可以设计欧式及现代式等多种风格，以满足客户多元化的需求。产品规划建筑风格：欧式风格独栋别墅独栋别墅的建筑风格可以设计23产品规划建筑风格：现代风格独栋别墅山脚台地地带的独栋别墅（依山而建）产品规划建筑风格：现代风格独栋别墅山脚台地地带的独栋别墅（依24产品规划私家花园庭院私家绿肺山林私家登山步道私家温泉泳池环境塑造只属于少数人的私属领地产品规划私家花园庭院环境塑造只属于少数人的私属领地25产品规划贵族化管家服务，资深的庄园物管专家统领。配合完善智能设施，对保安、保洁、工程、园艺绿化、会所康乐等众多功能，以海外先进管理标准进行规范。英式宫廷管理物业管理产品规划贵族化管家服务，资深的庄园物管专家统领。配合完善智能26产品规划会所配备温泉疗养馆、大型恒温酒窖、高档休闲娱乐设施、多功能会议厅；作为高档会所，吸引高端住户在此聚会，成为权贵集中之地。社区会所六星级温泉皇家会所产品规划会所配备温泉疗养馆、大型恒温酒窖、高档休闲娱乐设施、27产品类型产品比例建筑面积（㎡）赠送面积总价控制（万元）度假公寓80%45-70——40-65（带装修，单价合9000元/㎡)联排别墅——