中学学生宿舍楼建设项目可研报告(完整版)资料

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中学学生宿舍楼建设项目可研报告（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）第一章总论1.1项目名称****赤道中学学生宿舍楼建设项目。1.2项目承建单位****赤道中学。1.3项目建设地址项目建设地址位于咸阳市****赤道街道赤道中学院内。拟建学生宿舍楼1幢建筑面积约1247平方米1.4项目建设规模及内容****赤道中学学生宿舍楼新建项目，总投资150万元，建筑面积约1247平方米。建设规模为：新建学生宿舍楼1幢：为三层砖混结构，单面楼，建筑面积1247平方米，每层设18间宿舍。木门，塑钢窗，水泥砂浆地面，内墙乳胶涂料刷白，外墙水泥拉毛刷丙烯酸涂料，屋面SBS卷材防水。总概算投资130万元。本项目配套设施有：架子用床、宿舍壁柜及其他费用概算投资20万元。1.5可行性研究报告编制依据1、国家建设部等三部委《农村普通中小学校建设标准》(建标109―2021)2、国家发改委、教育部《关于中西部农村初中学生宿舍楼总体方案》（发改社会［2007］833号）3、陕西省教育厅、陕西省财政厅《关于印发陕西省农村中小学布局调整指导意见的通知》（陕教发［2006］35号）4、****人民政府“十一五”教育发展规划和****人民政府关于加快基础教育改革与发展决定中的有关实施意见。5、****赤道中学提供有关资料和编制要求。1.6主要技术经济指标按照《农村普通中小学校建设标准》，初中的建筑容积率不宜小于0.8。教学及教学辅助用房初中设置：普通教室、音乐教室、乐器室、实验室、仪器准备室、化学药品库、劳动技术教室、图书室、教师阅览室、学生阅览室、语言教室、语言资料室、多功能教室、电教器材室（兼放映室）、微型计算机教室、微机辅助室、风雨活动室、科技活动室、体育器材室（兼体育教师办公室）。行政教学办公用房初中设置：设置党政办公室、教学办公室、会议室、文印档案室、卫生保健室、总务仓库、社团办公室、传达值宿室。生活服务用房初中设置：教工宿舍、学生宿舍、教工食堂、学生食堂、开水房及浴室、教工厕所、学生厕所。初中实验室（含物理、化学、生物实验室）：12班、18班、24班应分别设置二间、三间、四间，使用面积均为90m2/间。另相应配备仪器准备室，总使用面积分别为80m2、120m2、160m2初中学生宿舍：每校均应设置学生宿舍，解决比例宜按学生人数的50%住校计，居住面积为2.7m2/生，12班、18班、24班的总居住面积分别为810m2、1215m2、1620m2。初中学生食堂：每校均应设置，就餐人数宜按学生人数的70%计，使用面积均为1.5m2/座，12班、18班、24班的总使用面积分别为630m2、945m2、初中开水房及浴室：每校均应设置，总使用面积：12班、18班、24班分别为40m2、55m2、70m2。初中12班、18班、24班宜分别设置200m、250m、300m环形跑道田径场一个。中小学校均应设置适量的球类、器械等运动场地。确无条件设置田径运动场的学校，最少应设置能满足全校学生进行体操、器械、球类以及小学低年级游戏等活动的场地，平均不少于4m2/生。第二章项目背景及建设的必要性2.1咸阳市****概况****位于咸阳市北部，东依黄陵，耀县，铜川，南傍淳化，西邻彬县，北接甘肃正宁，处在渭北黄土高原沟壑区。全县总面积1811平方公里，其中耕地面积452万亩，辖10镇4乡、280个行政村，总人口26.8万。山区面积占全县总面积的55%以上，平均海拔1300米，平均气温9℃，无霜期179天，年降水量600毫米左右。农业人口占总人口的95%，县级财政收入的80%来自于农业。自然资源以煤炭、石油、天然气、中药材、沙棘、草场、森林为主。煤贮量12亿吨，石油贮量400多万吨，药材192种，家种49种，沙棘20万亩，草场面积46万亩，其中人工种植的万亩草场4个。国有森林林面积145万工业生产初具规模。目前，已形成以原煤、白沙糖、黄芪酒、医用酒精、沙棘系列产品、磷肥、面粉等骨干产品为主的工业生产体系。全县现有煤矿14个，年产原煤70万吨。

基础设施建设日益加强。公路建设事业发展迅速。目前境内油路里程140公里，5条主干公路和14条地方道路纵横交错，交通四通八达。全县实现了县乡道路柏油化，乡村道路砂石化。邮电通讯设施不断改善。建成了无线电寻呼台、数字程控、移动通讯基站、旬邑调频广播电台和有线电视台，大大缩短了与外部世界的距离，城乡通水通电能力明显增强。县城建成了日供水能力5000吨的自来水厂，城区输水管道入户率达到96%。近年来原区乡村建成人引井站130处。特别是总投资1200多万元建成的土桥、职田两处人饮工程，从根本上解决了南原和中部原区11个乡镇18万人的生产生活用水问题。1999年，全县实现了村村通电。

教育事业成绩显著。1991年，提前一年完成“普六”任务。1996年9月，完成了“普九”任务，通过了省、市验收，提前一年实现了“两基”。旬邑发展教育事业的做法得到了国家教委充分肯定。1994年6月，****作为全国仅有的两个县之一，光荣地出席了全国教育工作会；省教委先后两次在旬邑召开现场会，推广了旬邑的办学经验。2.2****赤道中学概况赤道中学属乡办初级中学，学校占地面积21010平方米，现有12个教学班，848名在校学生，58名教职工，砖混教学楼二幢，共计1600平方米，可容纳18个教学班。学校现无学生宿舍，多名住宿学生全部租借民房，学校仅能给住宿学生提供开水。教育教学管理难度较大，困扰着学校的发展。按照《****十一五布局调整规划》2021年，赤道中学与赤道中心小学合并为九年寄宿制学校，在校学生将为1148名，教职工数76名，住宿学生约400名，新建1幢学生宿舍楼，符合我县布点调整计划。近年来，赤道中学在省、市、县各级政府的大力支持下，不断改善办学条件，提高教育教学质量。2.3目前学校存在的问题赤道乡位于****中塬，毗邻张洪镇、郑家镇、城关镇、太村镇，彬旬公路穿境而过，交通发达。近年来，随着小城镇建设步伐的加快，农民渴求子女接受优质教育的需求愈来愈高。优化教育资源配置，提高投资效益和教育质量，极大的改善办学条件显得尤为重要。赤道中学属乡办初级中学。全乡11个行政村，1.2人口，耕地面积2.5万亩。2021年国民生产总值5530万元，人均纯收入2350元。赤道中学地处赤道街，服务区人口1.8万人，服务半径15公里。赤道中学学校占地面积21010平方米，现有12个教学班，848名在校学生，58名教职工。按照《****十一五布局调整规划》2021年，赤道中学与赤道中心小学合并为九年寄宿制学校，在校学生将为1148名，教职工数76名，住宿学生约2.4项目的提出：基础教育是科教兴国的奠基工程。对提高中华民族素质、培养各级各类人才，促进社会主义现代化建设具有全局性、基础性和先导性作用，保持教育超前发展，必须把基础教育放在优先发展的地位，作为基础设施建设应作为教育事业发展的重点，切实予以保证。目前，赤道中学的现状与义务教育发展建设的要求差距太大，制约着基础教育的发展及学校布点调整步伐，制约着赤道镇小城镇的建设和经济的发展。所以，建学生宿舍楼，是教育发展的要求，也是满足人民群众渴求子女接受优质教育的需求。2.5项目建设的必要性（1）项目建设对于改善办学条件，优化育人环境，正确、合理地建设标准化初级中学，保证适龄青少年接受义务阶段教育，保护青少年健康成长，是非常必要的。布局合理，标准规范的办学条件，宽敞明亮，安全文明的校园环境，将对学生产生耳濡目染、潜移默化的陶冶作用，促使学生自主地陶冶情操，强身健体，明理益智，坚持五育并举，对全面发展教育起到应有的作用。（2）项目建设是改变县、乡、村面貌，提高全民族素质，促进农村社会主义物质文明和精神文明是必要的。学校是社会主义精神文明建设的窗口，是推动社会主义精神文明的主阵地。建一流学校，树一流形象，以学校文明的小气候影响乡、村环境，以学校浓烈的文化氛围带动广大村民学政治、学文化、学科学、学技术，成为科技致富的主力军，促进农村经济持续稳步发展。以优美的学校布局环境，促进和影响小城镇建设的发展。（3）项目建设对全面贯彻党的教育方针，全面提高教育质量，加快基础教育改革与发展的步伐是非常必要的。目前，学校总占地面积21010平方米，师生人均占地面积23平方米，建筑面积1914平方米，师生人均2.7平方米，按照学校目前的状况，九年制学校建成后，学生在学校无法住宿，这样远远不能满足学校的教育教学需要。学生宿舍的建设，极大地改善了学生的生活条件，也确保适龄学生接受义务教育。第三章建设地址及建设条件3.1建设地址建设地点计划在****赤道乡赤道中学院内，交通、排水、供电非常便利。3.2建筑现状地点与地理位置项目建设地址位于****赤道乡赤道中学院内，拟建学生宿舍楼建筑面积约1247平方米3.2.2****赤道中学学生宿舍楼建设用地属于****赤道中学，在校园内，建设不需征地。项目现有建址利用情况项目建设地址属于****赤道中学，在校园内，建设不需征地。3.3建设条件3.3.11、地形、地貌条件项目建设地形非常平坦，土壤属于粘性黄土，场地开阔，可以满足项目的建设需要。地貌单元属于渭北黄土高原。2、工程地质、水文地质条件2.1地质结构据勘探揭露，在勘探深度范围内的地层依次为黄土1（Q33）、黄土2（Q3）、古土壤和黄土（Q2）。2.2地下水：勘察期间，各勘探深度内均遇见地下水。结论及建议1)场地及附近无不良地质作用，适宜建筑。2)拟建场地为非自重湿陷性场地，地基湿陷等级为Ⅱ级(中等)。3)勘察期间，该场地未见地下水，可不考虑地下水对浅基础的影响。4)场地土对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性。5)拟建场地属可以建设的一般场地，抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为O.05g；设计地震分组为第三组，建筑场地类别为Ⅲ类，设计特征周期为0.65s6)建议采用垫层法或灰土挤密桩处理地基均可，请设计酌定。7)基坑开挖建议采用放坡开挖。8)据已有文献资料，最大冻土深度为50cm。9)基础施工前应进行普探工作，对发现的井、坑、墓、穴、洞等应按有关规定妥善处理。周边建筑物与环境条件项目建设的地址处于****太村镇工业园区内，周围设有高大建筑物，采光条件十分理想，周围也设有大型商店和市场，噪音完全可以符合标准。城市规划或区域型规划要求赤道中学建设学生宿舍楼符合县城规划要求，也与周围环境相和谐。交通条件赤道中学校址位于赤道乡街道，北依彬旬公路，学校面临赤道街道，交通便利，道路宽敞，车辆通行畅通。从学校门出就是街道，购料购物，不用远行，十分方便。供电条件学校设有专门配电室，用电完全有保证。给排水条件学校接有自来水管道，水源充足，水量充沛，供水有保障。学校院内有下水道，校园内天然降水可自然排入街道排水沟。引水便利，排水畅通。通讯条件中国移动、中国联通网站健全。通讯便捷、畅通。第四章项目建设规模、内容及设计方案4.1项目建设标准根据农村普通中小学校建设标准，结合****城区实际情况建设。在充分考虑教学功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，计划总建筑面积1247平方米4.2项目总体规划方案总平面布置和功能要求（1）总平面位置：在赤道中学东院生活区，拟建坐东面西的学生宿舍楼，建筑用地长59.4米，宽8米。宿舍楼建成后，使原学校布局更趋合理紧凑，教学区和生活区隔离有度，避免了教学与生活的相互干扰。（2）建筑功能设想：按照中小学校舍建筑有关要求，拟建的赤道中学宿舍楼，在建筑平面和竖向设计中，我们按照既考虑校园建筑和宿舍楼布局的合理性、科学性、可行性、又体现相互的关联性、独立性；既考虑教育教学工作的实际需要，又满足青少年学生身心健康成长的要求。在设计要求上采取3层单面，每层18间，设置54个宿舍。走廊宽度不底于2米，保证人流、物流气流畅通。（3）建筑标准：拟建的宿舍楼工程结构均按8度地震裂度设防。宿舍楼采用主体3层砖混结构单面楼，每层18间。楼体总长59.4米，宽8米，建筑面积1247平方米。建筑装修力求体现朴素、典雅、清新的特点，符合青少年学生学习，生活、活动的心理环境。外墙正面采用面砖等较高标准的装饰材料，室内采用减少回音噪音的材料处理，地面全部以水泥砂浆铺设，采用木制门和铝合金窗。规划设计方案描述新建学生宿舍楼1幢：为三层砖混结构，单面楼，建筑面积1247平方米，每层设18间宿舍。楼体总长59.4米，宽8米。木门，塑钢窗，水泥砂浆地面，内墙乳胶涂料刷白，外墙水泥拉毛刷丙烯酸涂料，屋面SBS卷材防水。总概算投资130万元。4.3建筑方案建筑艺术及风格学生宿舍楼采取砖混式结构，总体风格沿承主教学楼的风格，简洁明快，美观大方，与主教学楼相映，具有现代气息。该建筑特征与结构该工程造型新颖，结构采取砖混结构，墙体为空心砖砌筑。主体为砖混结构，墙身用砌体构筑，墙身防潮处理采用防水水泥砂浆，散水全部用混凝土浇筑，室外踏步平台全部用地砖铺设。拟建的学生宿舍楼结构均按8度地震裂度设防。建筑装修力求体现朴素、典雅、清新的特点，符合青少年学生学习，生活、活动的心理环境。学生宿舍楼装修材料拟采用中档标准，外墙采用外墙丙烯酸涂料等较高标准的装饰材料，室内采用减少回音噪音的材料处理，地面全部以水泥砂浆铺设采用木制门和铝合金窗。窗台用水泥砂浆处理，不刷涂料。结构设汁本工程按八度抗震设防，丙类建筑，结构安全等级的二级，场地类别为三类，结构设计使用年限为50年。砌体0.000以下用MU10机制实心粘土砖，0.000以上用MU10KP1型承重多孔砖。砂浆0.000以下用MlO水泥砂浆，建筑一至三层用M10混合砂浆，以上用M7．5混合砂浆。砌体施工质量控制等级为B级。混凝土基础垫层用C10混凝土，其余现浇构件为C20混凝土。抗震构造构造柱的构造做法严格按照陕02G0l—l图集8一16页有关规定制作，圈梁均沿墙设置，顶层楼梯间横墙和外墙沿墙高每隔500设2φ6通长钢筋，后砌120隔墙与承重墙及梁的拉结按规定处理。女儿墙高度为500一1300MM时，构造柱间距按不大于2.1米进行设地基与基础本工程地基处理及基础设计依据建设单位提供的岩土工程勘察报告进行，基础施工前应按《建筑场地墓坑探察与处理暂行规程》Q／XJl04-64进行探墓和处理。钢筋混凝土条形基础底板的受力钢筋沿两个方向通长设置。本工程应设沉降观测点进行沉降观测，观测点沿建筑物周围布设，不宜少于10个。施工期间每施工完成一层进行一次沉降观测，主体封顶后，第一年每季度进行一次，第二次每半年一次,第三年每年一次，直至沉降为止。

第五章环境影响分析5.1施工期的环境影响本项目为教育基础设施建设项目，项目建成后不会对当地环境造成不良影响，只需对生活废水进行简单处理后即可达到排放标准，直接进入乡街道污水排放管网。但在施工期间的噪音、扬尘、固体废渣、废水可对周围环境、校园秩序造成较人影响,应注意加强治理措施。本项目工程内容主要以土建为主，土方的开挖和运输量较多，在施工过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，水泥、沙子、石料的采集、搬运、筛分产生粉尘，沥青熬制过程中产生沥青烟等，这些对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的场地应经常洒水，以达到降尘、抑尘的目的。5.1施工期间生产的污水主要为生活污水和施工污水主要含泥沙、悬浮等，应经过沉淀后排放。施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就近排入市政管网。5.1噪音防治措施。施工期间主要噪音源为混凝土搅拌机、碾压机械、装载机等施工机械机施工现场的运输车辆等。应合理安排施工时间和施工用场地等管理措施，包括高噪音设备如搅拌机、装载机等施工时间尽可能安排在昼间施工(6：00～22：OO)；施工没备选型上采用低噪音设备，以降低噪音源声压级；在施工过程中对动力机械设备要定期进行维护和保养，最大限度降低噪音。另外，在朝向环境感点的一侧设立简易的隔音棚，对位置相对固定的高嗓音机械设备应在操作棚内或适当位置设胃单面声隔。5.1本项目在施工期间对环境影响最大的就足扬尘，主要来源于运输车辆、拌和、筛分系统和水泥库，另外施工现场裸露浮土较多，因此产尘量较大，应对扬尘加以治理。施工现场每天定期撒水，防止浮尘产生，在大风日应加人洒水量及洒水次数：施工现场内运输通道及时清扫、洒水、以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工现场应低速或限速行驶，以减少产尘量；多尘材料采用帆布覆盖，以免露天堆放；施工场界设立隔离棚或墙体。5.1本项目施工期间固体废渣主要为生活垃圾和施工产生的废渣土，生活垃圾收集后送到垃圾场消纳处理，废渣土等应及时清运处理。建设过程中所产生的砖块、沙子、包装废料等垃圾、施工人员的生活垃圾(如蔬菜叶、瓜果皮、废纸等)应集中堆放，及时运至垃圾场集中处理。5.1地基开挖工程直接破坏植被，扰动土壤，在施工范围内造成一定的水土流失。对裸露面在施工中或竣工后应进行整治、植草绿化、及时加固，最大限度的恢复植被，使因该工程占地而失去的植被得到有效补偿，施工期的临时工棚、料场等临时占地，待施工结束后，应立即全部进行复垦和绿化，减少植被覆盖度。5.2绿化原则绿化设计应本着投资少、收益多、易管理的原则，在选择树种时，根据当地暖温带半干旱的大陆季风气候的特点，选择根系发达在此地大量生长、对土壤要求不高的树种，并可抑制粉尘、吸收有害气体。5.3环境影响评价该项目本身污染较小，施工期及运营期均有相应的环保措施进行有效控制，项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，扩建教学楼符合国家有关政策，对优化居民居住环境具有推进作用，因此，项目在环保方面是可行的。5.4节能节能是每个项目都应遵循的原则，在项目建设过程中，建筑外型及外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好的材料；取暖、供水、供气、供电系统均采用合理的输送工艺，尽可能的降低途中消耗；项目设计应按陕西省《民用建筑节能设计标准实施细则》进行设汁。5.5消防本项目运行后，一定时间内人口密度较大，根据陕西省有关消防的规定，拟设置必要的消防设施，包括消防用水房、通风系统，疏散楼梯、灭火器等，防火设计应由消防部门审核，并最终验收后才有投入使用。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后完全可以达到环保法规、节能、消防等方面的要求。第六章项目组织管理、实施进度6.1项目组织管理6.1.1****赤道中学是项目筹备建设的最高管理机构。主要包括项目前期的规划，可行性研究，工程设计，资金筹措等各项准备工作。6.1****赤道中学负责项目实施阶段的管理工作。在项目的实施过程中要实行法人责任制，依托质检部门、监理公司以及本校的专业技术人员共同进行项目管理和监督工作，及时解决项目建设中的具体事宜。6.1项目建成后，按照国家有关政策，将资产移交校方管理。6.2建设模式及管理制度6.2我校将根据市场运作的方式，实行项目法人招标，通过招标选取具有相应资质、资本金、良好的建设业绩和社会信誉的施工企业。6.2.21、****人民政府各有关部门要按照各自的职责，对本项目建设中的违法、违规、违纪行为进行查处；2、建设项目在招标、建设的全过程中必须做到公开、公正，社会各界、群众、新闻媒体有权监督，向有关行政主管部门和社会公开举报。3、对弄虚作假的责成所在单位对负责人给予行政处分。6.3项目实施进度项目拟定开发期从2021年5月1日至2021年8月31全面竣工。总体建设思路是：基础设施先行，道路绿化同步进行。6.3.1第一阶段2021年4月底完成项目可行性研究报告的论证及编制。2021年4月中旬通过项目环境影响评价。2021年4月下旬完成项目可行性研究报告审批工作。2021年4月开始实地勘测设计，完成工程设计文件，上报待批。6.3.2第二阶段2021年5月中旬为施工准备阶段，主要做好施工前建设场地的三通一平和选择施工企业等开工前的各项准备工作。2021年5月至2021年7月，完成工程的土建及安装工程。2021年7月至2021年8月底，完成全部工程的土建及安装工程和设施购置工作。主要工程任务是：完成建安装修工程、完成校内所有绿化建设。全面做好环境整理、工程收尾工作。并安装调试好所有配置设施。

第七章项目开发投资与成本费用估算7.1投资及成本估算依据7.11、建筑安装工程①《全国统一建筑工程基础定额》；②《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》；③陕西省建设厅陕建建发[1999]50号文颁布的《陕西省建筑工程综合预算定额》；④[1999]《陕西省建筑工程、安装工程、仿古园林工程及装饰工程费用定额》结合浮动管理市场动态差价估算；结合当地建筑原材料价格及其它有关定额，考虑到我县实际情况对部分费用作了适当调整2、设施购置：即学生生活服务设施购置按当地购置价计算，最后按招标后标价核算。3、其他费用：按当地政策和规定核算7.1.7.2投资估算7.2项目总投资包括学生宿舍楼土建工程及水、电安装、配套设施购置资金。开发建设投资包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、管理费用、其他费用以及不可预见费用等。7.2总投资150万元，建筑面积约1247平方米。建设规模为：新建学生宿舍楼1幢：为三层砖混结构，单面楼，建筑面积1247平方米，每层设18间宿舍。楼体总长59.4米，宽8米。木门，塑钢窗，水泥砂浆地面，内墙乳胶涂料刷白，外墙水泥拉毛刷丙烯酸涂料，屋面SBS卷材防水。总概算投资130万元。架子用床、宿舍壁柜及其他费用概算投资20万元。项目投资总估算表（表1）项目工程量(m2)结构形式层数工程造价(万元)经济指标元/m2学生宿舍楼1247砖混1幢11301043配套设施10其他费用10合计1247150学生宿舍楼概算（表2）序号费用名称计算公式费率金额1一、项目直接费2+3+4816,237.5021、基本直接费①人工费121,864.263②材料费689,639.064③机械费4,734.1852、其它直接费1*费率3.25%26,527.7263、现场经费1*费率4.62%37,710.177项目直接工程费合计1+5+6880,475.398二、间接费7*费率3.63%31,961.269三、差别利润(7+8)*费率2%18,248.7310四、不含税工程造价7+8+9930,685.38111、四项保险费10*费率0.80%7,445.49122、养老统筹费10*费率3.55%33,039.33133、税金(10+11+12)*费率3.51%34,088.0714五、含税工程造价10+11+12+131,005,258.2715六、水电采暖工程造价14*费率22%221,156.8216建安工程总造价14+151,226,415.0917七、前期费用及其他费用181、勘察设计费2.50%30,660.38192、工程建设监理费0.25%3,066.04203、工程质量监督费0.25%3,066.04214、建设单位管理费1.50%18,396.23225、其他费用1.50%18,396.2223前期费用及其他费用合计73,584.9124建筑物面积1247单方造价1,300,000.007.2此项学生宿舍楼资金为申请国家专项资金及市县配套资金，计150万元，其中项目建设资金130万元，配套设施及其他费用20万元。

第八章社会评价一、项目对社会的影响分析****赤道中学现有在校学生848名，肩负着完成九年义务教育的艰巨任务，同时也承担着向高一级学校输送合格的人才的使命，改善办学条件，优化教学环境，目前当属首要任务，要提高教学质量，必须首先解决学生在校食宿吃饭问题，消除家长的后顾之忧，才能使学生舒心学习。项目建成后，既可解决燃眉之急，实现优质教育资源的充分利用，还能进一步规范学校管理，杜绝不该发生的交通安全、食品卫生安全事故，为旬邑教育事业的发展奠定良好的基础。二、效益分析此建设项目实施后，学校办学条件、学生生活服务条件将得到明显改善，教育教学与管理和质量水平全面提升，彻底解决了校舍短缺的问题，使校园布置趋于合理，极大方便了师生的教学与生活。该校适龄少年入学率将达到100％，对推进全县经济社会发展都具有十分重大的意义。1、项目的实施，会让全县人民更能体会到党和政府的温暖，有利于宣传党的路线、方针、政策，使人民群众对构建和谐社会有更深的理解。2、项目实施后，将会更有利地促进广大农民送子女上学的积极性，消除其后顾之忧，从而提高初中入学率和巩固率，对普及义务教育和巩固“两基”成果意义重大。3、项目实施后，可解决学生的住宿问题。彻底解决了多年来学生宿舍和生活服务用房严重不足的问题，满足了广大人民群众对学校相对优质教育资源的需求，也解决了在校学生及寄宿生增容与校舍不足的矛盾。4、学校管理更加规范、科学、促进教育教学质量的提高，为振兴旬邑的基础教育做出更大的贡献。实现人口素质的大面积提高，达到科教兴县的宏伟目标。第九章项目实施保障为了确保项目顺利建设和工程质量，应制定相应的保障措施。l、健全机构，加强领导。项目启动后，为了切实加强对此项工作的领导，县上成立了由政府县长任组长，主管副县长任副组长，计划、教育、财政、城建、审计、监察、赤道乡等部门主要负责人为成员的赤道中学项目建设工程领导小组，直接负责项目建设的实施与管理。同时，抽调专人具体负责项目实施全过程监督把关。并聘请技术人员对工程进行监理，全面保证工程质量。首先做到了领导力量有保证，组织管理及时到位。项目实施时，应及时做好规划设计编制、资金准备、工程招投标等前期工作，项目学校积极配合，确保各项工作的顺利进行。在工程质量管理方面，要实行项目法人负责制。同时，确定项目主管部门领导为第一责任人，项目实施单位领导为直接责任人，明确各自职责，促使项目早日建成。2、严格管理，保证质量。项目建设过程中，严格按照项目管理办法进行管理，推行项目法人制、招投标制、合同管理制、工程监理制和竣工验收等各项制度，由项目法人对项目全过程负总责。项目的勘测设计、施工、监理和材料等都要实行公开招标，充分体现公开、公平、公正、择优、诚信原则，确保项目建设质量。质监部门对工程质量进行行政监督，委托有资质等级的工程监理机构进行工程监理，对项目实行全过程监督，确保工程质量。3、遵照计划，加快速度。严格按照批准的规模和标准实施，坚决阻止自行变更项目建设方案，随意压缩和扩大投资规模、拖延工期等现象发生，着力控制投资降低工程造价，牢固树立质量第一，安全第一的观念，采取必要措施，加快工程进度，确保项目按计划建成。4、管好资金，提高效益。项目建设资金做到专户贮存，专款专用，单独建帐，单独核算，不准任何单位和个人留、挤占、截留、挪用建设资金。项目单位按上级要求，编制资金到位和投资完成情况月报表，定期上报。按工程进度拨付建设资金、同时严格财务管理，把好资金使用关，提高建设资金使用效益，保证学生宿舍楼的顺利实施。5、规范验收，程序管理。项目建成后，严格按照有关规定邀请省、市计委组织的相关部门验收，并及时办理项目交接手续，明确管理主体，制定管理措施，建立健全工程维修、养护等各项规章制度，确保项目充分发挥效益。第十章结论项目实施后，社会效益显著，首先，将进一步改善赤道中学办学条件，教学基础设施得到改观，彻底解决了校舍短缺，使校园布置趋于合理，极大方便了师生的教学与生活。综上所述，该项目的建设，对于改善办学条件优化教育资源配置，方便适龄青少年学习，提高教育教学质量，推进教育改革和发展，具有显著的社会效益。该项目的建设是必要的，可行的。该项目投资效益明显，社会效益显著，切实可行，建议尽早立项建设。目录第一章 总论 1第一节 项目概况及承办单位 1第二节 可行性研究的依据与范围 2第三节 研究结论 3第二章 项目提出的背景与建设必要性 6第一节 项目提出的背景 6第二节 项目建设的必要性 8第三章 市场分析及建设规模 10第一节 莱芜市房地产宏观状况分析 10第二节 市场风险分析 12第三节 项目市场需求及价格分析 13第四节 建设规模 15第四章 建设地点和建设条件 17第一节 建设地点 17第二节 建设条件 17第五章 规划设计方案 19第一节 规划设计依据 19第二节 规划设计方案 19第三节 建筑设计方案 20第四节 结构设计方案 22第五节 给排水设计方案 23第六节 变配电及通讯设计方案 25第七节 暖通设计方案 27第八节 管线综合布置方案 28第六章 环境保护 30第一节 场址环境条件状况 30第二节 项目建设对环境的影响 30第三节 环境保护措施方案 31第四节 环境影响评价 32第七章 节能与节水 33第一节 节能措施 33第二节 节水措施 35第八章 物业管理 36第九章 建设实施及工程进度安排 37第十章 投资估算与资金筹措 39第一节 投资估算 39第二节 资金筹措 42第十一章 经济评价 44第一节 销售收入估算 43第二节 财务分析 45第三节 项目盈亏平衡分析 47第十二章 社会综合效益评论 49第一章总论第一节项目概况及承办单位一、项目名称莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）二、项目建设地点项目位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。三、项目建设期本项目建设期为18个月。四、项目承办单位1、单位名称：房地产开发2、注册资本：5200万元3、法定代表人：4、项目承办单位概况：房地产开发是莱钢集团的子公司，2002年6月组建成立，注册资本金5200万元。主要经营范围包括房地产开发、建筑安装工程、钢制品工程及各种门窗的制作等。目前公司已拥有各类专业技术人员69人，其中项目经理10人，高级职称人员6人，中级职称人员37人，初级职称人员16人。近年来，公司坚持走专业化管理之路，围绕房地产开发主业，着力打造管理优势、技术优势和人才优势。经过短短几年的发展，在房地产开发方面创造了丰厚的业绩。截至2005年底，公司已累计交工住宅建筑面积40余万平方米。未来金鼎公司将继续坚持统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐发展的原则，秉承“以人为本、诚信经营”的服务理念，加快房地产开发建设步伐，用质量和诚信浇筑莱芜地区房地产开发的丰碑。五、可行性研究报告编制单位1、单位名称：工程管理咨询2、单位地址：莱芜市文化北路17号3、工程咨询等级：丙级5、发证机关：国家发展和改革委员会第二节可行性研究的依据与范围一、可行性研究的依据1、国家和山东省的经济和社会发展规划；2、国家和山东省有关房地产开发的法律、法规和政策；3、现行的有关房地产开发的技术规范、标准和定额；4、国家发展和改革委员会关于项目可行性报告内容和深度的规定要求；5、莱芜市钢城区新一轮城市总体规划；6、莱芜市国民经济和社会发展第十一个五年规划；7、莱芜市钢城区关于房地产建设的有关政策；8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；9、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书；10、其他有关资料。二、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场预测及建设规模3、建设地点和建设条件4、总体规划方案5、环境保护6、节能与节水措施7、物业管理8、项目实施方案与进度安排9、投资估算及资金筹措10、经济评价第三节研究结论一、建设规模及建设内容本项目总建筑面积23080.83平方米，其中多层住宅建筑面积5415.51平方米，高层住宅建筑面积16095.60平方米，商业网点面积1569.72平方米。二、投资估算及资金来源该项目总投资共计4400万元，全部用于开发房地产投资，其中土地费用542.49万元，前期费用103.86万元，基础设施建设费320.92万元，建筑安装工程费2769.70万元，上缴政府费用495.41万元，不可预见费用167.62万元。本项目总投资4400万元，全部由项目承办单位自筹解决。三、项目建设期本项目建设期为18个月。四、项目效益分析项目建成后，可实现销售收入6346.35万元，可实现利税1394.21万元。该项目的建设符合莱芜市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足莱钢集团职工及钢城区居民对住房的需求，对提高居民生活质量将起到积极的推动作用，其经济效益和社会效益显著。附：主要技术经济指标指标名称单位数量备注建设用地面积亩15.64其中总建筑面积平方米23080.83其中多层住宅面积平方米5415.51高层住宅面积平方米16095.60商业网点面积平方米1569.72住宅户数户160日照间距系数不低于1.5倍容积率2.22绿地率%36.8建筑密度%41.7停车位地面停车位辆57室内停车位辆24第二章项目提出的背景与建设必要性第一节项目提出的背景一、莱芜市概况莱芜市位于泰山东麓，东经117"19'--117"58'，北纬36"02'-36"33'，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。总面积2246.21平方公里，辖莱城区、钢城区、高新区、雪野旅游区四大城区。全市共30个乡镇（办事处）1070个行政村，1282个自然村，总人口124.29万人；其中钢城区总人口235591人，非农业人口10万人。近几年，莱芜市加大城市基础设施投资力度，城市综合整治取得新进展，城乡绿化覆盖率为38.5%，人均公共绿地达到了10.2平方米。2007年新增道路14公里，城区道路网络进一步完善。新建城信路、北坦北路、沿河北路、滨河东路，续建汶源西大街、孝义河沿河路、香山北路，改造了胜利南路、花园南路。开工建设了大型无害化垃圾处理厂，修建生活垃圾池5座，安装各类垃圾箱、果皮箱1800个，安装移动环保公厕20座。莱芜市先后被命名为“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国城市综合整治优秀城市”、“优秀旅游城市”，城市综合竞争力位居全国二、三线城市第76位。钢城区境内有莱钢集团、新汶矿业集团莱芜医院、潘西煤矿、等多家省、市属大中型企业，是山东省的重要钢铁、煤炭生产基地。建区以来，区委、区政府团结带领全区干部群众，紧紧抓住经济建设这个中心，按照“为莱钢服务、与莱钢共兴”的指导思想，新修莱钢大道（三横三纵），改造府前路、钢都大街、新兴路，大力实施“大企业带动、工业立区、科教兴区”三大战略，坚持走好“大企业带动、科教兴区、山区综合开发、个体私营经济发展”四条路子，扎实苦干，开拓进取，使全区的两个文明建设取得了显著成效。二、项目提出的背景随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日渐重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于一个遮风避雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的环境质量，“住”在人们心中的分量越来越重，改善住宅条件的呼声越来越高，住宅消费已经成为人们新的消费热点。同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：3。加上住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变、收入的增加，个人购买力有了较大提高，较快的刺激了莱芜市住宅建设的快速发展。目前，钢城区经济发展较快，人们生活水平日益提高，但部分居民的住房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷，不能满足钢城区居民追求更高生活质量的需求。莱钢金鼎房地产开发以城市总体规划为先导，按照国家相关政策和钢城区委区政府的相关规定，以莱钢集团职工为主要销售对象，积极致力于莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）的开发，不断满足人们追求更高生活品味的购房需求。第二节项目建设的必要性一、符合国家相关产业政策的要求根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。项目承办单位充分利用自已雄厚的资金实力和区位优势，根据莱芜市城市规划要求，在居住环境较好的该地段内建设“莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）项目”，有利于加快城市的快速发展，有利于改善钢城区居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。二、符合莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要的要求莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要中指出“按照城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的总体思路，以建设现代化园林城市为目标，高起点规划、高标准建设、高效能管理，努力把莱芜建成经济繁荣、环境优美、适宜人居的山水绿色钢城”。本项目的建设，有利于提高钢城人口的容积率，加快城市化进程，优化钢城的居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要的要求。三、有利于提高钢城居民的生活水平“十一五”期间，随着房改政策、住房市场开放政策、住房金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水平得到了较大的提高。总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。本项目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需、保持国民经济发展的良好势头、推动经济结构调整、提高居民消费水平和质量、扩大就业、促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。第三章市场分析及建设规模第一节莱芜市房地产宏观状况分析近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然一新，城镇居民收入持续增加。在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长、改善居民居住条件发挥了重要的作用。

一、目前我市房地产业运行的基本特点

1、房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。

自2001年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发的号角，一大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。2007年城市居民人均住房使用面积达到24.78平方米,比上年增加1.62平方米；农村居民人均居住面积达到37.42平方米，比上年增加0.31平方米。

2、供需基本平衡，产销两旺。

从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具体表现在以下三个方面：

（1）换房高峰即将到来。从时间来推算，今年是全面房改的第十个年头，由于旧房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求，新房市场需求潜力比较大。

（2）城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。

（3）收入的不断增长，为购房提供了经济基础。2007年城市居民人均可支配收入11588元,增长7.43%；人均消费性支出7638元,增长7.6%。农民人均纯收入5200.5元，增长11.39%;人均消费性支出3140元，增长18.73%。城市居民恩格尔系数33.6%，农村居民恩格尔系数38.4%。城乡居民人均储蓄12578元，比上年增加2104元。从供给看，良好的经营业绩为开发商持续增加投入提供了可靠的资本保证。据初步测算，全市完成建筑业总产值31.09亿元，增长69.89%。全年房屋建筑施工面积416.47万平方米，增长48.74%；房屋竣工面积135.8万平方米，其中住宅竣工面积91.4万平方米。考虑到结算迟缓、预售房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺

4、房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。

从市企调队今年一季度的房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气指数一直处于非常景气区间，在工业、建筑业、交通运输及邮电通信、批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。可见“乐观”、“看好”仍是我市房地产企业对本行业的判断与预期，企业家对投资房地产业信心足。

第二节市场风险分析项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。1、建设风险本项目工程建设施工阶段的风险，主要包括自然条件、新工艺带来的挑战、工程变更等风险。自然条件风险主要表现在两个方面：一是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒、酷暑、多雨、塌方等对工程质量、进度和投资的影响。二是当地出现的异常地质、气候、水文等不可抗拒的自然灾害。规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作、搞好项目建设的招标工作、做出工程施工进度的详细计划，购买工程保险进行风险转移等。2、政策风险目前，我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了一定的作用。但是，还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会、全方位的共同努力、多策并举。3、外部环境风险外部的自然环境、社会环境、经济环境和政府的相关政策等因素的变化，也可能引起风险。该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开发商提供一个方便的开发环境，增加该项目的收益。但仍要注意和周围人文环境以及市场政府的衔接，避免形成矛盾，规避不必要损失。4、其他风险随着钢材价格的不断升高，产品成本不断增加，导致产品价格波动，从而给投资者带来风险。总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程度。第三节项目市场需求及价格分析一、项目的市场前景分析通过对莱芜市房地产行业的研究分析，我们认为该项目市场定位以人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，以现代生活方式为导向，通过对居住环境的营造，使消费群体在日常生活中体验一种新的生活方式；突出文化氛围与绿色环境，以特色景观设计为主题，让本项目成为城市居住最佳选择地。销售对象主要定位于莱钢集团职工，销售对象工作稳定，收入较高。通过市场调查，可以预测未来几年钢城区房地产市场的形势依然良好，支撑房地产市场走势的因素主要有以下几个方面：⑴莱钢经济的快速、平稳发展，不仅使得职工的生活水平有了较大的提高，也带动了周边地区的经济发展。房地产业作为经济发展先导性和基础性的产业，效果最先显现出来；⑵随着福利分房制度的取消，商品房已经推行；莱钢职工的购买能力和价格承受能力逐步增强，周边村落部分人员也有较强的购买潜力；⑶随着莱钢经济的发展、规模的扩大，莱钢人口的增加（包括外来人才的涌入），扩大了对住房的需求；⑷莱钢旧有的生活小区由于建设年代较早，面积、户型和配套设施等已经陈旧落后，不能适应居民现代生活的需求。居民的住房消费观念从“经济性”到“舒适性”的转变，从“小户型”到“大户型”的转变，推动了房地产市场的发展；⑸部分莱钢职工出于对子女未来安置的考虑，预先购房；⑹部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场的良好预期，进行置业投资；正是由于以上因素的存在，带动了近期房地产市场的热销和房地产价格的走高，并且这种趋势在未来的几年之内不会停止。因此，本项目市场前景广阔，销售前景看好。二、市场定位据莱芜市目前房地产市场的调查情况分析，莱芜市房地产市场高档住宅竞争性在价格比上相对比较薄弱。莱城除了新东方华庭和福莱佳园作为中高档住宅已具备规模化，具备浓厚的商业氛围、地理优势以外，其他的住宅小区相对较缺乏。相比之下，钢城区的房地产业显得相对低靡，已建设完成的“莱钢金鼎花园小区”，以及正在建设中的“御龙湾小区”多被莱钢集团职工购买，价格控制在2600元/平方米左右，仍然无法满足钢城区城镇居民的购房需求。因此，以优良的建筑品质、适宜的价格强力入市，营造销售上的破竹之势，满足钢城区居民的购房欲望。另外，莱芜市根据城市规划发展的趋势，本项目传统的商业区地位将会加强。项目建设地点紧靠莱钢集团，周边多为政府相关部门，具有良好的社会环境；莱钢医院、钢城区医院、莱钢一中、莱芜市第四中学给项目带来得天独厚的优越条件，给居民医疗、子女上学提供便捷，使之更具人文特色。三、市场价格分析目前，钢城的高档住宅均价基本在2600元/平方米以上，本项目将以有竞争力的销售价格和高品质来吸引客户购买，加之销售对象较为确定，主要针对莱钢集团职工，价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，本项目住宅楼平均售价在2600元/平方米左右，应该具有很好的销售前景。第四节建设规模根据莱芜市新一轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，本着节约土地，合理优化开发土地资源的目标，结合钢城区实际情况，确定本项目建设规模为：建设用地面积15.64亩，总建筑面积23080.83平方米，其中多层住宅建筑面积5415.51平方米，高层住宅建筑面积16095.60平方米，商业网点面积1569.72平方米，项目建设完成后总入住户数达到160户。第四章建设地点和建设条件第一节建设地点拟建的“莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）项目”位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。该区域位于钢城区重要发展地段，环境因素优越，周边便利的交通给小区的开发提供了有利条件。无论从居住环境还是外部条件来看，都是理想的入住场所。第二节建设条件一、气象莱芜市位于泰山东麓，东经117"19'--117"58'，北纬36"02'-36"33'，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。总面积2246.21平方公里℃，降水量760.9毫米，无霜期204天。春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。多年平均降水量为715毫米。全年主导风向为东北、西南风。二、地温与冻土℃，地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。1月份地温均在-1.5以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。三、配套条件1、给排水项目区位于莱芜市钢城区自来水公司供水范围内，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；利用城区已有雨、污干管，可就近排入。2、供电莱芜市电力供应充足，用电有保证。3、燃气和供热城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。4、通讯钢城区通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络的需要。5、交通项目位于钢城区力源大街南，方便的交通条件为居民出行带来了便利。四、工程地质条件本项目区址内地质情况满足本项目建筑要求，地下水对钢筋无侵蚀性。建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。第五章规划设计方案第一节规划设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制方法实施细则》3、《城市居住区规划设计规范》（GB5018093）4、《城市道路交通规划设计规范》（GB5022095）5、《住宅设计规范》（GB5009699）6、《莱芜市国民经济和社会发展十一五规划》7、莱芜市有关城市建设技术要求8、莱芜市钢城区总体规划9、国家其它相关法律、法规、标准、规范等规划设计依据10、委托单位提供的设计条件及要求第二节规划设计方案一、规划思想以科学发展观为指导，以实施新一轮城市化总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，通过统一规划、合理开发、综合配套，进一步集约利用土地，全面改善群众的生产、生活条件和环境，使居民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和社区化居住的方向转变，优化城市空间布局，加快城市化进程，促进经济和社会全面发展。二、总体布局规划1、规划结构以中部为核心，将用地划分为四个组团，中间道路硬化和绿化，使环境和谐优美。2、交通组织居住组团均做到人车分离，居住组团以中心绿带形成步行系统，机动车流线从基地北侧及东侧进出，车库出入口靠近南侧小区路设置。机动车车位主要设置于小区车库内，自行车停放主要沿小区道路分散设置，以方便居民。3、绿地景观作为一个健康的居住场所，跳出传统的规划建设思想，将新的生活方式融入其中，更好的体现出“以人为本，人与自然和谐统一”的设计原则。小区公共绿地不分级布置，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。第三节建筑设计方案“建筑是凝固的音乐”，因此精品住宅的建筑风格应该具有长久的艺术鉴赏价值。一、设计依据1、《民用建筑设计通则》2、《住宅建筑设计规范》3、《莱芜市城市规划控制条件》4、承办单位推荐意见二、建筑设计小区区域环境、配套条件较好，对空间设计有具体要求，以本村居民为居住对象，建设标准为中档普通住宅。1、住宅布局（1）以南北向为主，适应莱芜地方气候；（2）建筑南北相接，扩大空间，丰富形体变化；（3）控制面宽，增加舒适度。2、户型设计(1)户型：套型建筑面积90平方米以下住房面积占到总开发面积的70%以上。面积紧凑而合理。功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空间设计更为人性化。（2）合理组织内部空间住宅区内设计以起居为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。通过平面深浅、空间过渡的手法，做视线、声音的隔绝。起居、就餐环境相对独立且功能明确，阳光通透，通风条件良好；过道空间压至最低线；秘密空间及活动布局有序；厨、餐空间分合自如；户内及相邻户型变化灵活，满足家庭多年生活习惯要求。辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计中得到重视，每户设置门斗作为换鞋更衣的过度空间，户内尽可能增加壁柜，吊柜等贮藏空间，预留空调机位，以保证住宅立面的整齐统一。3、立面设计莱芜市钢城区莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）的外立面是对莱芜气候、人的居住氛围、心理、商业环境都做了透彻的解析后，运用最简约、最人性化的设计思路进行规划和设计，将生动简洁的建筑符号与现代形体相结合，大面积开窗充分考虑了周边环境，强调建筑产光影效果，色彩采用浅色系列，配合小区大面积的绿化创造出一种新颖、别致的简约主义的建筑风格。第四节结构设计方案一、设计依据1、建筑方案2、现行国家规范、规程及有关地方规范和规定：《建筑结构可靠设计统一标准》GB500682001《建筑结构荷载规范》GB500092001《建筑地基基础设计规范》GB500072002《混凝土结构设计规范》GB500102002《建筑抗震设防分类标准》GB502231995《建筑抗震设计规范》GB500112001《中国地震参数区划图》GB183062001二、设计荷载标准值1.一般上人屋面：2.0KN/㎡2.不上人屋面：0.7KN/㎡3.车道(室内)：4.0KN/㎡4.商场、营业厅：3.5KN/㎡5.卧室：2.0KN/㎡6.消防疏散楼梯：3.5KN/㎡7.住宅楼梯、走廊：2.0KN/㎡8.卫生间：2.0KN/㎡9.厨房：2.0KN/㎡10.挑出阳台：2.5KN/㎡11.电梯机房：7.0KN/㎡12.基本风压：0.50kpa三、结构形式建筑根据岩层的埋深及土层性质的不同可采用天然基础或桩基础，具体方案需待详细地质勘察后确定。地下室采用现浇钢筋砼梁板结构。高层主体结构采用短肢剪力墙结构形式；高层网点采用框架结构；多层为砖混结构。抗震设防分类为丙类，抗震设防烈度为七度。第五节给排水设计方案一、设计依据1、《建筑给排水设计规范》GB50015—20032、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—20013、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—974、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ40—905、甲方提供的有关资料6、相关专业提供的有关资料二、设计范围本地块内住宅及附属设施的生活给水、排水、雨水、消防系统设计。三、设计方案1、给水——由钢都大街各引一根DN250进水管在小区内成环。区内多层建筑由市政给水管直接给水，高层住宅底部由市政管直接供水，上部采用集中加压供水。2、污水——排水采用分流制，排入金鼎南区西南角污水泵房。3、雨水——按重现期为5年设计，暴雨强度为151mm/h。雨水集中后依地势排入牟汶河，部分引入小区景观水体。4、消防——本区室内消防用水量按20L/S，室外消防用水量按20L/S计，火灾延续时间2小时，自动喷水为28L/S，火灾延续时间1小时，多层住宅消防用水量由市政给水管道直接供给，高层住宅消防用水量由设于高层住宅地下层的消防水池经消防泵加压供给。5、设备及材料选择——主要设备均采用国内优质产品，室内给水管、排水管拟采用塑料管，部分采用钢塑管。第六节变配电及通讯设计方案一、设计依据1、《建筑物防雷设计规范》GB50057—94（2000年版）2、《住宅设计规范》GB50096—1999（2003年版）3、《城市住宅建筑设计规范》DBJ10—6—984、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16—925、建设单位提供的资料二、设计方案1、电气智能化设计概念小区以住宅为主，兼部分公共建筑如商业网点等，根据建筑总体构想，结合小区设计经验及智能化住宅小区的设计标准要求，拟把该小区设计成技术先进、经济合理、运行优良的智能化住宅小区。通过采用安全可靠的供配电技术，确保住户的人身及财产安全以及大楼的安全，完善的小区电脑化管理，经济、先进、实用的通信网络，实现智能建筑舒适、安全、节能等功能，建成一个智能化住宅小区的典范，体现以人为本的生活理念。2、电源及负荷估算小区内消防设备及应急照明等负荷为二级负荷，普通客梯、生活泵等也为二级负荷，一般电力、照明用电为三级负荷。为满足二级负荷供电要求，设二路高压10KV电源，要求一路电源发生故障时，另一路电源能继续供电。3、照明系统照明系统设有正常照明及应急照明系统，在地下室、公共建筑及电梯楼梯前室等处设应急照明及疏散指示标志。引入绿色照明概念，节约能源及净化环境。除住宅内部户主自有要求外，在公共场所，照明光源尽量采用节能型新型光源。对于要求较高的住宅用户，其户内灯光可采用新概念的智能照明控制器进行控制。4、自动控制楼内给排水、通风等生活类设备采用正常手动及自动控制，消防类设备还受火灾自动报警系统（FAS）控制。5、防雷及接地小区内根据每栋建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷系统；防雷接地及其它强、弱电设备的接地为共用建筑物基础作接地体。低压配电系统的接地形式采用TN—S(TN—C—S)系统。6、防电气线路火灾措施电线、电缆采用无齿阻燃或极其耐火电缆，提高火灾时供电可靠性，并减少火灾时的毒烟。按一定住宅户数设置的总配电箱处设一具300mA漏电保护器，防止因电气线路里漏电引起的火灾。7、火灾自动报警系统区域内需要处设火灾自动报警系统，在设备房、公共走道、电梯厅、前室等处设智能火灾探测器自动报警系统。8、系统系统采用市话直通的方式，市话线路用光纤引入区域内设置的光纤进线机房。住宅每户引入2—3条线路。线路由层分线箱引入到住宅户内，客厅及各间卧室设线路。9、有线电视网络系统小区设有线电视网络系统，系统接自城市有线电视网。电视系统由楼层分线箱引入后，分配至各电视终端插座。客厅及各间卧室均设电视终端插座。10、宽带网络系统本区域内设有宽带网络系统，在区域内的公共设备房设有宽带网络机房，内设有网络服务器和网关等设备，在区域内形成高速局域网，传输带宽达100Mbps，宽带网络的出口采用光缆，与外部联网以组成更大的广域网。区域内数据电缆均采用5类数据线，每户住宅内考虑设一个数据点（备用一个数据点），数据点出线口采用RJ45标准口。11、综合保安系统1）可视对讲系统小区设可视对讲系统，每栋楼内的住户、访客、门卫等可互相通话，住户和门卫可控制一楼防盗门的开启。该系统可接入手动紧急报警。2）闭路监视系统设小区闭路监视系统，监视住宅大厅、小区花园等。3）红外线防盗报警系统在小区围墙设置对射式红外探测器，防止人员攀爬。4）巡更系统小区内设电子巡更系统，使保安人员按预定时间及线路巡逻。12、三表自动抄送系统小区内住宅设水、电、气三表自动抄送系统，提高物业管理水平。第七节暖通设计方案1、设计范围住宅卫生间通风设计，高层前室及地下楼梯间设置加压送风系统。2、通风设计设备用房平时均设机械通风；卫生间均设排气扇，排风经建筑竖井排至屋面以上。3、消防设计不满足自然排烟的防烟楼梯间，高层前室及地下楼梯间设置加压送风系统。第八节管线综合布置方案本项目工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：1、压力流管让重力流管；2、给水管尽量在污水管上面；3、易弯曲管让不易弯曲管；4、临时性管线让永久性管线；5、工程量小的管线让工程量大的管线；第六章环境保护第一节场址环境条件状况项目位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。拟建场区环境质量受本地工业的污染较轻，环境空气质量全年大部分时间能够满足《环境空气质量标准》中的二级标准，地下水满足《地下水环境质量标准》中的Ⅲ类水体，生存环境满足《城市区域环境噪声质量标准》中的二类地区标准。因此总体上说，拟建项目附近地区的空气、地下水、生存环境基本满足相应的标准。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。第二节项目建设对环境的影响1、项目建设对环境影响项目在建设过程中，从施工内容、现场和施工范围来分析，由于建设地点在场区内，因此对环境的影响因素主要有少量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等，不会对外部环境造成影响。住宅楼入住后对环境的影响因素主要有生活污水，由于产生量很少，且浓度较低，对周围环境影响较小，故无总量控制指标。2、污染源与污染物分析本项目为住宅楼建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾，无其他污染物排放，对周边环境不会带来明显影响。为确保场区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。3、噪声影响分析噪声污染主要来源于项目建设期间，项目建成后将不再存在。第三节环境保护措施方案1、施工期环境保护措施施工期泥土裸露，在干燥的大风天气，极易产生扬尘，造成大气环境污染。所以施工中必须严格控制扬尘污染，具体措施包括：在场区内洒水经常保持地面的湿润，以减少来自运输车辆的道路扬尘，施工现场的砂石等应定时洒水或进行必要的遮盖，定期清除建筑垃圾，材料运输车和垃圾清运车等必须按照有关规定进行遮盖，做到安全、文明施工。建筑施工过程中施工噪声的防治，根据《建筑施工场界噪声限值》（GB１2523-90）规定，严格遵守相关规定。由于居住在附近的居民比较少，应该说噪声影响不是十分敏感，但建设单位应特别重视施工单位的控制，合理安排施工顺序。（1）生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后经市政污水管道送到处理厂。（2）厨房油烟本项目在厨房拟采取负压通风排气措施，还在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。（3）生活垃圾本项目垃圾处理采取集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，运往城市垃圾处理场中处理。（4）绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也具有特殊的作用。本项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽可能提高项目区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持场区环境优美整洁。环境影响评价本项目属居住设施建设，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护的要求，不会对周围环境造成污染。第七章节能与节水第一节节能措施随着我国住宅建设的不断发展，人民物质文化水平的不断提高及信息时代的到来，提高居住技术的科学性便显得尤为重要，居住技术的科学性是为了有效的改善住宅性能，提高居住的舒适度，在本小区规划中推广应用新技术、新材料、新设备、并不断完善配套设施。1、在建筑体系方面，充分应用空间通风，为住户提供更好的起居环境。2、采用冷轧带肋钢筋及电渣压力焊技术，节约大量钢材，提高效益。3、外墙采用新型保温材料；墙体的填充墙应用混凝土空心砌砖，承重煤矸石多孔砖等自重轻、节约土地、节约能源的建筑材料，提高外墙的隔热、隔声性能；内墙采用GRC轻质隔板墙，多孔石膏板，移动式组合家具等工业化生产的新型墙体材料，确保在相同的建筑面积条件下，为住户提供更多的使用空间。4、屋面隔热采用水泥聚苯板，加气混凝土隔热保温材料，提高居住的舒适性。屋面及厨卫防水材料采用AAP改性沥青卷材，或水泥聚合物防水涂料等新型防水材料。5、门窗、选用密闭性好的塑钢门窗取代木门窗和耗能大、密闭性差的铝合金门窗。6、水管采用PVC管改代镀锌管。7、厨房排气道采用变压式共用排油烟道，定型制作统一安装，有效防止室内油烟四溢及减少环境污染。8、公用部分的节能灯具，延时开关的使用，有利于节约能源。节能效果分析建筑过程中严格贯彻建筑节能标准，在屋顶、外墙、门窗、楼梯间等各部分围护结构做节能处理，保证围护结构的传热系数和遮阳系数小于规范限值，能够满足节能65%的要求。1、外墙保温建筑节能的重点是维护结构的节能，而外墙散失的热量又占维护结构散热的30%左右，所以，保证外墙保温性能非常重要。2、中空钢化玻璃窗窗户是薄壁的轻质构件，是建筑保温、隔热、隔声的薄弱环节。据测算，普通单层玻璃窗的能量损失约占建筑冬季保温或夏季降温能耗的一半以上，其隔声25DB左右，只有厚重外墙隔声量的一半。在在该商品房项目设计中，采用中空玻璃来解决以上问题。其气密性Ⅰ-Ⅱ级，隔声量30-35DB，传热系数3.5-4.0，与普通玻璃窗相比节能性能提高30%左右，降低噪音10-30分贝。3、地下管线多采用聚乙烯管材，具有耐腐蚀，重量轻，流动阻力小等特点，利于降低能耗。除上述措施外，还应该加强管理，完善各种规章制度，按时对设备、管道等进行检修，减少跑、冒、漏等现象，减少不必要的浪费。第二节节水措施项目用水主要是生活用水、配套公建用水和绿化用水。为控制用水达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。2、严格控制卫生洁具的选型，不得使用水箱容量大于8L的洁具。3、采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。4、保持树木和草坪合理比例，控制绿化用水。路面设计有利于地表水流入绿地。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。5、加强管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。6、加强项目区内精神文明建设，使业户养成良好的道德素养，自觉节约用水。除上述措施外，综合服务楼管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，避免不必要的浪费。第八章物业管理为适应现代城市居民生活的需要，本项目建设完成后拟设立独立的物业管理机构，其职责主要包括：1、保安：二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：场区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、绿化维护：场区内花草树木的生长维护、杂草清理等。4、公共设施维护：场区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。5、房屋及配套设施（上下水、电、液化气等）维修、维护。6、供水：包括居民用水及绿化景观和运动设施供水。7、医疗：设立医疗门诊室，为小区居民服务。8、代收相关费用（水、电、物业等）。9、项目建成后将报批有关物价部门，核准后物业收费，具体价格以物价部门规定为准。第九章建设实施及工程进度安排一、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。二、工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可2个月内完成，2021年10月份可望