商务会所项目可行性研究报告

****岛商业会所工程----可行性争论报告0*年八月二十日****岛商务会所花园工程，依据规划，用地面积82054.7935000350001202300.43，该工程由二个相连的地块组成：一块是766160.4525%，建筑1240%，配建停车位10054350.1820701552.23一.工程定位****岛商务会所资源要素独一无二，定位于最高端的资源需求，产品设计也走最高端的路线。地段优势独一无二。****阳光海岸的几何中心点，依托鹿回头及**湾的“阳光海岸”成为自然的避风港，同时建设防波堤，**岛实际标高高于**市中心标高,较好地解决了建设安全问题。资源聚焦，整合优势明显。本工程在一个微型海岛上整合了众多高端效劳工程，必将成为**市商务公关的首选区域,同时集旅游渡假、商务别墅、公寓、商业、宾馆酒店业、邮轮经济、物流供给等多种经济链，供给了实现最大综合经济效益的条件。邮轮码头集聚来自世界各地的游客与财宝。本工程拥有南海之滨唯740美金，而接待每位邮轮客户的收入为1341美金，邮轮旅游市场保持着较高的增长速度。国际客运联检大楼设海关，可一次性接待3000名国际旅客直接出入境。工程定位与**市的城市定位高度契合，工程构造设臵与市产业进展优势和重点也高度契合。**的核心产业是旅游业，旅游业进展的重点是海上消遣工程和游艇经济，这也是**岛最主要的两大建设内容。邮轮是海上消遣的重要载体，而本工程的游艇码头既是永久的国际游艇展会，又将组建中国最顶级的游艇俱乐部。〔一〕市场细分★“像迪拜一样成为东方迪拜海上度假天堂”★“以东方迪拜之名造中国头号豪华度假胜地”★中国最大油轮港，世界十大油轮母港之一目前已成功通航运营的10万吨级国际邮轮港，是中国在运营的最大的国际邮轮港筹建中的一座5万吨级以及一座25万吨级邮轮码头竣工后，****岛**岛国际邮轮港是**市唯一的国际邮轮港，是国际邮轮游客进入**的门户通道。★东南亚最具活力的国际私人游艇俱乐部，沿海地带规模最大的游艇消遣中心之一。约至少300个游艇泊位，同时在陆地上建设永久性的游艇呈现中心〔游艇会所〕★中国顶级商务会议中心中国首个超七星级酒店综合体，集国际会议中心为一身，目标是与迪拜最著名的阿拉伯塔齐名，建成后将是**的标志，**第一高楼，国际会议中心连带酒店大堂功能，占地5000平方，将成为中国面积最大，功能最为齐全的酒店大堂。★海上热带风情商业街★白费品购物天堂这里将成为引领中国甚至是整个东南亚时尚风潮的最前沿，这里将会聚全球最顶尖的白费品牌，这里将成为最舒适最具风情的购物天堂，在这里贵族人士在享受极奢购物天堂的同时还将享受专属他们的免税效劳。〔二〕市场定位1、客户群定位“**岛商务会所做中国第一”因此本工程要把产品和客群目标与迪拜阿拉伯塔一样锁定最高端的消费群体当前：本工程吸引到中国内地富豪、社会名流将来：在国际旅游岛，本工程可能吸引到的是亚太、欧美等国际富豪、名流★“中国鼎级财宝峰层”★低调的红色资本家★务实、追求自我价值表达财宝商帮★追求高品质和高私密、尊崇身份的“保藏家”★老牌中国富豪客户属性定位：私享型、尊崇身份感、环保意识、传统文化情节、创2、产品定位产品定位关键词：唯一、价值保藏、专属、环保目标客户与工程关系商务、财宝保藏、度假“三栖”胜地建筑设计：101假中主、超星级酒席和国际会议中心、国际游艇俱乐部、海上热带风情商业街设计风格相统一。以超现代的建筑风格，用超曲面的设计手法，诠释建筑的生命力和动感。商务会所以天空的云朵、高尔夫沙坑、球洞为意象，建筑布局看似任凭，从天空俯视形成蓝天白云和高尔夫运动的抽象组合，以生命中最优雅的运动来表现建筑的内在之美。★0.45[核心特征]独院形态/腹地会所区考虑拼接组合的可能价值塑造：【滨海会所：亲海优势利用最大】——凸显尊贵身份和更高的私密性【腹地会所：低坡处理】叠坡处理，对海景进展最大摄入，形成户户有海景的景致【车位：集中地下设计】车位设计形成半地下景观空间环保：照明设计与整体规划同步，承受绿色环保节能的照明系统；生态装修概念导入；利用**良好的光源，进展太阳能技术广泛运用智能化：量身定做智能家居系统智能化消遣、健身设施恒温、呈现、有用兼有的酒窖，并带库存治理系统；大型按摩浴缸、按摩池，自动控温、自动循环过滤；自动控温、循环过滤的泳池；无线网络、黑莓等技术(一〉劣势分析建筑本钱高端的消费群体，会所内外装修承受最好的材料、最好的工艺，力求突出最高端的客户诉求。融资需求工程投资金额较大，在目前的贷币政策环境下，融资较为困难。考虑到**岛商务会所花园工程的高端品质,开发进度安排上考虑整体开发一次性交付,资金投入集中,融资需求相对较大,在当前信贷规模趋于收紧的政策环境下,较为困难。市场竞争随着市场化程度越来越高,房地产竞争日趋猛烈,土地地价不断上涨,房地产产品的利润率随之下降。(二)时机点政策扶持力度大。**岛是中国最开放的地区之一，对21个国家实行居留15天免签证的优待政策，还实行面对全球的落地签证。本工程是**省和**市的重点工程，得到省市领导的高度重视和屡次调研。**旅游经济进展强劲。**旅游总收入以年均20.9%的速度高速增长，旅游接待人数年均增长14.6%，这将为本工程带来丰富的客源。**市房地产市场安康快速进展，吸引了大量的岛外高端需求。用品牌优势进展资源整合,开展营销攻略。尽量缩短开发周期,避开战线过长带来的不利外部环境的影响。通过细致的市场调查进展准确的客户细分,设计出最适合目标客户居住的产品。本工程由美国MAD建筑事务所优秀设计团队设计。MAD由马岩松创立于2023年，早野洋介/党群先后参与成为合伙人。MAD的实践立足于中国，又具有极强的国际性，着眼于现实社会和城市问题，拥有塑造将来的抱负。在中国疯狂建设的背景下，MAD进展了活泼的理论实践，同时MAD的空间艺术也正在世界范围内转变为现实。MAD是当今中国最有潜力的年轻事务所，也是近两年快速崛起并引起国际建筑界关注的中国建筑实践。2023年MAD赢得了加拿大多伦多的超高层建筑--梦露大厦的国际公开竞赛，成为第一个获得国际大型建筑设计权的中国设计事务所。同一年，MAD获得了2023年度纽约建筑联盟青年建筑师奖。MAD建筑设计事务所创立人及首席设计师马岩松。毕业于美国耶鲁大学(YaleUniversity)，获建筑学硕士和SamuelJ.Fogelson优秀设计毕业生奖。曾获得2023年度纽约建筑联盟青年建筑师奖和2023年美国建筑师学会〔AIA〕建筑争论奖金。曾经在伦敦的扎哈.哈迪德事务所和纽约埃森曼事务所工作，2023年成立MAD北京事务所并任教于中心美术学院。建筑作品包括引起广泛关注的国际竞赛一等奖中标作品加拿大多伦多ABSOLUTE超高层公寓(2023年建成)，上海现代艺术公园(S-MAP)念设计竞赛一等奖作品，广州生物岛太阳系广场国际竞赛一等奖中标作品(2023Net+Ba”概念设计竞赛一等奖作品。装臵作品“鱼浮游之岛——重建纽约世界贸易中心也曾经在国内外建筑界引起猛烈争论，并被中国国家美术馆馆藏。投资商****，北京嘉恒远东投资现为世界精彩华商协会理事长单位，实际把握人为****房地产开发经营团队在**112023〔风水〕吉盘。三、销售打算销售阶段性把握的打算安排以下为**岛商务会所区销售的阶段性安排：●形象建立及宣传铺垫阶段 工程开工2023年3月至2023年330●试销阶段 2023年7月1日至2023年6月30日●正式销售阶段 2023年7月1日至2023年12月31日销售阶段性把握安排如下：基于本工程的特点，本方案提出工程的宣传推广建议承受“长线、平稳、高价”的路线，因此工程的销售有步骤地划分为三个阶段：售前形象建立及宣传铺垫——202332023330售前宣传的根本目标是让目标客户对本工程及本工程推出的概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对工程有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等生活方式的初步生疏。主要通过**POP、工地围墙以及在**旅游通道的条幅进展宣传。本阶段，各项工作尚处于预备与调试阶段，如楼书、沙盘、模型、卖场及销售队伍等。试销阶段——2023712023630试销阶段是为了摸索目标客户对工程的直接反响，进一步证明工程的定位、价格、销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。**的投资者、旅游者、大的包机团等。主要承受直邮广告、重点位臵设立POP、**个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。建议售前宣传与试销阶段的局部时间可重叠，而阶段工作同时进行。由于本工程推出的概念对于局部客户来说已经格外熟知，并且可以提前告之徘徊于**同区域楼盘之间的准客户，假设本工程推出的产品是符合他们的经济力气、理财习惯及度假观念和需求的，且具有较好的性能价格比，因此，在前期就可以争取这一局部的客户，并使之成为本工程的现实客户和义务宣传者。本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动用作客户对项目信念培育的支持。同时，本阶段由于销售的根本要素如楼书、卖场、沙盘、模型及销售队伍等已经完成，可以承受内部认购。正式销售阶段 2023年7月1日至2023年12月30日建立在前两个阶段的公关效果之上，在这一阶段，推广的力度和费用都到达了最大极限。报纸、户外广告、直邮、现场展销宣传资料、模型等全部公关手段和销售工具全面开放。本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力的代理商介入，联合代理商集中宣传，造成工程销售的轰动效应，以快速完成销售目标。甚至可以考虑托付国际或内地目标区域市场的销售机构进展异地销售。另外，对于****岛商务会所销售来说，有两方面大的有利因素：一**岛，为**岛商务会所积存了很多潜在的客户资源；二是**岛国际养生公寓在全球的知名度越来越高，仅已经购置养生公寓的客户中就有相当比例的客户也将是**岛商务会所的潜在客户。综上所述，**房产进展空间将逐步扩大，这为本工程的开发带来不行多得的商机。四、投资与回报估算**岛商务会所资金投入明细表工程内容工程内容总建筑面积〔㎡〕单价〔万元/㎡〕销售额商务会所占比估量可实现销售总额〔含地上地下面积〕100.00%70,000.00计容总建筑面积〔地上面积〕100.00%35,000.00面积〕幢〕1,310,000.00G03块内容总建筑面积〔㎡〕单价〔万元/㎡〕总本钱商务会所占比商务会所〔精装〕3131,250.0062.50%43,750.00建筑总成本商务会所〔毛坯〕0.513,125.0037.50%26,250.00地下商业2240,000.00100.00%公开销售局部其中：〔不含地下赠送35,000.0010350,000.00100.00%350,000.00〔总幢数为：地下商业120,000.008960,000.00100.00%960,000.0076销售总收入1,310,000.00120,000.00120,000.00建筑总本钱384,375.00利润明细表总利润销售总收入-建筑总本钱金额营业税商务会所总收入*5.6%73,360.00扣除税金土地增值税商务会所总收入*8%104,800.00企业所得税商务会所总收入*6%78,600.00税金总额256,760.00投资总表内容细分工程金额备注