江西省钢城加工仓储物流园区营销策划报告onion

3第27页结合市场竞争态势和目标客户定位，在总体规划上以当代化、信息化为指导，合理分区、专泛结合，打造集钢铁产品、不锈钢产品、铝型材交易等加工、仓储、配送、服务于一体金属材料集散地和中转站。总体规划提议第28页在总体规划上体现出项目高、大、全即:起点高、规模大、功能全第29页结合南昌在中部地域物流区位优势，依靠总体规划及钢城品牌号召力，在项目形象定位上能够实施超越性战略，总体上将之定位为：江西省首个大型金属材料加工仓储物流中心

形象定位提议第30页江西省钢城加工仓储物流园区经过独特产品力所能形成独特市场魅力，经过其所包含每一部分主题产品——金属材料加工、仓储、物流、交易等本身鲜明市场定位和各部分组合规模，将形成极大市场冲击力，在短时间内将拉动昌北、英雄周围以及南昌加工、仓储、物流气氛形成。第31页主要竞争对手：江西昌北钢材大市场与竞争对手关系：1、是竞争对手；2、经营业态有所不一样，错位经营，互补互利；3、与之形成规模效应，提升项目认知度。竞争定位第32页综合交易服务区：集酒店、写字办公、餐饮、休闲、金融、市场服务为一体。写字物业：设置托运、信息公布、金融服务、票据结算、会议功效区和独立式办公区。酒店物业：标准为三星级商务型酒店，用于项目本身及周围商业市场客户短期住宿。功效明细提议第33页服务区裙房：物业管理企业用房、市场餐厅、美容美发厅、医疗服务中心、经营管理企业用房、便利店等。加工、仓储区：本项目产品主力，大型钢结构厂房，集办公接待、仓储、加工于一体综合服务区。停车场：集中规划于外围和写字楼周围。第34页在项目开发进度上，先开启地块西北侧加工仓储区，从时机上迎合李家庄钢材市场客户转移；该区先以仓储功效为主，加工则可利用现有部份厂房，待取得成功后再进行后期加工仓储区和写字楼开发，滚动推进。开发进度提议第35页第36页信息网络方面：市场局域网、电子信息屏店面电视、电话、网络信息端口停车场管理系统背景广播系统其它智能化配置提议第37页提议聘请专业商业物业管理企业，从保安、保洁、设备维护、绿化养护诸方面提供规范化、上档次物业管理。

物业管理服务提议第38页在租售过程中，成立经营管理企业，制订以售后返租租售方式为基础租售策略，如三年内由经营管理企业集中行使市场全部商铺经营管理权，有利于项目初始经营时期整体运行管理和增加投资者对项目标投资信心。经营管理服务提议第39页PART

4推广策略第40页当商业地产投资信息眼花缭乱到几乎失去意义时候当市场噪音高到令人失聪时候当传输渠道交通堵塞时候当租售“行为艺术”再也难以打感人心时候我们需要掌握最强势市场话语权从钝化市场接收心理中寻求突破传输现实状况第41页江西省钢城加工仓储物流园区需要—绝对影响力形象力最大化/差异化/力度化—绝对影响力人们对一个事物形象产生，首先是经过视觉、听觉和感觉三大直觉要素相互作用而成，这三种要素最大化便形成了注意力、爆炸力和凝聚力，而这三种对形象产生作用力最终形成了影响力，所以，只有当形象力经过最大化差异表现与最强度力量表现时，才会形成绝对影响力。营销推广总体思绪第42页鉴于南昌当前市场竞争态势和营销总体水平不高现实，本项目在营销总体思绪上以全程营销模式为指导，从项目合作签约、新闻公布、项目规划公布、政策利好传输、项目奠基仪式、钢铁品牌导入、招商推介、租售推广等方面步步为营、层层推进直至水到渠成，从而最终实现最大化营销目标。第43页江西省首个金属材料加工仓储物流园区此推广概念是直接针对当前南昌尚无可租售金属材料加工仓储物流园区而提出，表达其规划上加工、仓储、物流三大特质。项目推广概念第44页在整个推广上，依据营销总体思绪，做足钢城这一强力品牌，整合政府、媒体、商家资源，在招商和租售上同时开启、齐头并进，全方位结合广告、活动、价格、促销，围绕租售与招商两大根本开展各类推广营销活动。为何实施这么策略？

项目推广策略第45页1、从投资客户购置心理来说，本案在地段上并不是很好，远离城市商业圈黄金地段，处于城市中心区边缘，本身就没有什么商业气氛。在这种条件下，能吸引投资客最主要要素就是项目成功招商及进驻商家品牌实力。2、从提升市场租售价值来看，招商成功有利于租售价格提升，同时也让客户感受到项目更含有投资价值及发展前景，能够更加好地提升价格空间和加紧租售进度。3、对于本案写字楼、酒店及裙房经营，市场招商成功对其含有很大推进作用，同时招商也能为后期开启营造一个好形象。第46页高举高打战略联盟

一个全新产品若想在市场中建立起鲜明形象是需要强大推广力度支持，本项目因为租售周期及期房租售特点，有限资金怎样有效利用成为推广策略关键：与有实力和影响力媒体及相关合作搭档建立长久战略性联盟，针对目标客群进行系统、立体、深入营销推广，而非常规散点式、铺天盖地式、即时性地合作，这么既节约经费，又可取得最大化推广力度。关键策略第47页优化资源整合营销因为本项目所面对自用客群少数、单一、专业性，注定了我们在挖掘客群时必须重视“以点带面”推广思绪，将全部资源进行最大化整合，比如在媒介通路上，户外是以点带面经典；目标客群集中媒介是极具杀伤力“点”；而在租售方式上，怎样利用同类型竞争项目标客户资源进行有效行销、怎样利用好全部到访客户资源进行有效口碑传递，是资源优化根本切入点；由此，提议成立钢城会，经过形式多样活动组织，将各类有潜力客群资源在我部进行整合，再以会员介绍成交新客户，进行不一样等级和类型积分奖励形式，吸引各方有效资源；换言之，该协会即为我们编外营销团体。

第48页购置或租赁本项目商铺、仓库客户可直接成为钢城会会员，其它未购置或租赁客户也可申请成为钢城会会员。为了勉励更多潜客户加入钢城会，应让会员享受一些特殊待遇，如：小额贷款；商业信息共享；网上支付交易结算；无偿交易公布；饭店用餐最低折扣；酒店住宿最低折扣；无偿打高尔夫；健身最低折扣等。第49页绝对现场一线震撼经过现场将本案所形成商业空间气氛进行淋漓尽致展现，以一个全新姿态告诉客群—钢材交易、仓储、加工原来也能够如此体验和感受，才能激发客群潜在投资欲望，而转化为购置行为；所以，我们提议不但要做商业样板间，将全新交易模式和写意体验气氛进行立体展现，同时提议再进行外围样板区包装，展现出市场商业气氛。

第50页活动事件以小搏大作为商业项目标租售，活动是必不可少主要路径之一，针对江西省钢城加工仓储物流园区，提议将活动分为两类来进行，一类是事件营销，这类活动目标是形成广泛大众传输，在市场基础层面形成强有力影响，奠定是口碑基础，形成是属于上层建筑推广价值；一类是直销活动，这类活动目标很明确，就是针对精准、潜在意向客群进行有效收敛和促进，使之在这类活动中完成租售过程，或签定初步意向，所以这类活动重视是实效性，奠定是客群基数，形成是属于物质基础经济价值。第51页网络平台信息速达网络在各行业租售作用已无庸置言，但问题关键是怎样更有效应用网络资源，更有效借力网络平台；我们提议是遵照两个标准，一是长久、连续、固定标准，一是巧妙、灵活、精准标准；不做广泛、铺面网络推广，而是利用减法法则，选择好固定栏目进行长久稳定合作，因为属战略联盟性合作，所以会赢得很多灵活多样支持条件，从而赢得更多促进租售机会

。第52页从当前项目首期规划进展来看，假如一切进展都较为顺利话，在项目合作签约时举行新闻公布会，今年10月下旬开启项目招商推广，10月底—11月初开始开启商铺租售。项目推广时机第53页营销策略PART

5第54页1、项目蓄水期（9月-10月底开盘前20天）2、双售楼处带看期(开盘前一周)3、项目正式入市引爆期(开盘日起2个月)4、项目强销期（引爆期结束后3个月）5、项目平稳期（强销期后3个月）6、项目收尾期（平稳期后2个月）租售阶段第55页1、租分层或分片出租模式与整体出租模式相同，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不一样租户。综合租售策略第56页优点：①租金相对整体出租要高一些；②风险分散，租金相对有一定确保；③物业可进行抵押贷款；④比整体出租更适合日后带租约租售物业或设计成产权式商铺；⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。缺点：①需重视前期商业策划；②需设置对应管理部门及配置相关商业专才；③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其它租户经营，要求开发商建立贮备租户资源库，并具备极强招商能力。第57页分散出租模式分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功效下对各个铺位进行招租，租期相对短些，普通为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关营业执照、税务登记，甚至代开具租售发票、财务结算等。第58页优点：①租金很高，开发商收益可最大化；②物业升值空间大，轻易租售表现；③租期短，轻易改变功效或调整经营。缺点：①需设置专业经营管理企业负责经营管理；②需充分重视前期市场定位，功效定位，功效定位策划工作；③招商能力要求极高；日常经营能力要求高；④经营风险最大。第59页层（或片）与散结合出租模式此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功效后，采取第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店品牌效应，对各类中小店进行招租。第60页优点：①大小租户结构使项目稳定性提升；②主力店进驻有利于将物业设计成产权式铺位，并轻易取得租售成功；③有利建立完整租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作条件；④为开发商创造经常性收益。缺点：①要求开发商具备很雄厚自有资金实力；②需设置专业经营管理企业和配置相关商业专才；③对主力店招租能力要求极高。第61页2、售（顶租）买铺送车位策略

针对钢材物流特殊性，对购置商铺经营者，可采取购置一个商铺无偿赠予一个车位，以勉励经营者购置。赠予停车位或经营管理费策略因为本项目拥有自己停车场，能够采取免收六个月停车费和物业管理费优惠政策来激励经营者购置商铺。第62页无理由退铺策略在认购期间，在一个星期内，客户如若想退订金，无任何理由，全额退款，给客户以充分信心。开盘抽签策略提前10天做预告性广告，开放日首推30个优惠商铺，内部认购和参观人员能够进行抽签，抽中者享受比开盘日楼价为优惠折扣点。第63页开盘日优惠策略价格竞争是营销主要伎俩之一，价格一直是客户购置最为关注根体原因。在项目开盘时，为聚集开盘时人气，促成成交后续租售开个好头，实施“开盘日优惠日”优惠政策。凡开盘期间成交客户均可享受折扣优惠，每3天享受不一样折扣，连续三个星期。商铺竞标拍卖策略拍卖前20天，经过媒体全力渲染升值概念，并以南昌首创拍卖商铺形式引发关注，引爆最强劲租售攻势，经过将保留最好店铺拍卖，带动本项目剩下商铺以理想价格租售。第64页业务经理优惠权策略在销售现场，为掌握气氛，充分吸引客户成交，在正常销售折扣之外，业务经理享受1-2点折扣权，对现场租售气氛掌控促进成交，将起主动作用。柜台销售策略针对时间招商情况而定，为了更加好完成销售目标，最大程度减轻置业者压力，将部分位置较差分店铺，以低价销售，积聚人气，并不停变换优惠策略，以使价格同比优惠。第65页