北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书

北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书（修改版）一、项目现况分析（SWOTAnalysis）在为本项目进行概念规划之前，必须了解本项目身处的环境和其优点（Strengths）、弱点（Weaknesses）、机会点（Opportunities）和威胁点（Threats）等。本项目以其位处之区域，就商业角度观之，可谓为「深具潜力，但必须努力用心经营，才能发挥其应有的能量」。以下为本项目现况分析，内容如下。优点（Strengths）优点（Strengths）邻近成熟商业区和天坛等歷史古績的旅游景点。邻近的中、高档住宅社区，已遂渐成形。开发商计划长期经营本项目。本项目乃集合酒店、写字楼、商场和酒店式公寓等元素的综合开发的一部分，将可自创需求和商业价值。弱点（Weaknesses）连接邻近商圈及项目左右两侧之商业活动和氛围不足。周边道路未完善，且门前为交通干道，车速快且暂时无法形成步行客源。地形狭长且深度相对较浅，创造室内回流动线较为困难。需自行创造商业价值较为被动。机会点（Opportunities）弥补商圈内缺乏之商业元素，创造独特市场区隔。借邻近中、高档住宅社区，建立稳固客源。透过与新世界酒店三期計划合作，提升祈年殿大街的商業价值。透过一體的建築、室內与景觀設計，提升项目在消费氛圍上的附加价值威胁点（Threats）打造新商业氛围之成本不低，其中包括时间和金钱。因未具经营成绩记录，前期租金收入有可能被压低。面積量體較小，无法发展多元的業種業態，而影響競爭力。按上述之现况分析，归纳成以下几亇规划方向上的考量重点：本项目必须以整体崇文商圈之现有发展状况，研究制定独特的市场区隔，以创造自有的目标消费吸引力，同时亦增加整体商圈的吸引力。积本储项却目墓虽证位秧于崇成你熟传商腊圈壁范崖围葵内折，否但户因柔有错一燕定铸的漫路怀程羡距朴离挎，笨且愁连耻接蚂街角道穴门沉帘肠商腊业胖并读未点成顾形伤，越使脉移坝动友商翁圈车内筝人阶潮高较计为收困饥难禾。惕而猎也绕因托此哪，梦使荡在南区所位坑上界邻汗近茧成门熟迷商磨业填区证的针优悄点懂，假可派能促误泼导奉整腊体痰规伞划近方蛙向踪及柱未勇来际经喊营幅绩岸效嘱的衔预帐期再成钩果爪。造真俘正崇的雪优乔点满可梦能拍是饰在等开禽发门商牌愿巾意鞠长宜期扎持叮有枝经君营残上绪，杰因猫为煤本脉项欧目戏之难潜凡在滩能晋量肃，免须碑经抓一台段冶时妖间绕培币养牢，降而治只内有冷单晶一眯经冻营盖管跌理滚体佩系响方惊能贵体做现痛目懒标歪方柱向竟。稼本净项载目口需谋与录写搁字架楼蓬、腹酒些店坚和散酒赚店坛式拆公垄寓王等此项授目逃连慨为将一两体泛，米以腐整截体栽的跃量爷体缝和水多浩元艺的惨功妥能丸，挺创裹造陷并横提竿供脚各望项亭目脑复烂合烘型碧的贤交丽义由需觉求医。瞧此岁外惰，刃结阳合贤各挖项食目味作倚整仙体蛋考油量胡，墓方材能聋为每各声项把目淹创然造袜其龙原妖有斧功沃能固以轧外玉的硬附魔加暑价予值思。徒因事量英体狸较椒小辽，红无捧法缓发及展苦多拨样冒化燃的辅商霉品颜组次合蜻。跟因纠此袍，这本线项狱目轨的么业嫂种床业贺态量组跪合饥应觉以撒集扇中录策雄略糟的拾方浸向坛，鬼创劳立挤项致目章本事身羞的扑独名特律性株。努与绵紧滑邻敞的个新遭世级界吴第姓三网期宅酒嘉店赚及任写丘字紫楼害项的目楼合锋作嘴，辱有承效核地义延双长玩和助提跪升涉临塞祈似年斩殿削大抄街已的何商币业漏氛外围罩外果，滥亦阅同党时晚以棍较祝大裁的巧量德体德和背较腊全毯面音的敬商丛品湾，聪成已为兄崇监文抬区遇的硬另倾一蛇吸啄引蒸力勤。豪在冰交抢通羽动魄线结方恩面转，规需给确茄保高四闷周宾道惊路坑畅文通庙，气客恋车扭（惯包镜括毒出祝租斗车僚）殃和采后绞勤李交左通舍动驳线投必么须萍分得离村以炸应守不纹同办的忌需映求杰。冈因君地筝形斯狭辰长毒且挡被溪分蹲割馆为蛾三宽亇示区地块桐，森在懒建钩筑首设傍计拼上扬可鸦充律分凭利好用夕临变路台的仔面侧宽蔑，深形浇成仪一世大仓型伸的川厨更窗初。谣此比外馋，采为稀了贼创崇造辟有援效穴的奥室跑内均动奇线共和牧增榆加中使呀用弱面望积渔，支可柔将佣二尝层谈以溉上看的娇楼失层驱以幸空牛桥辈将吼三湾幢牧建泻筑挤加掀以在连献接丝。协因绿本傲项字目安紧滋临挡之场商络业挎设蔑施喉仍屡未肤成奔形甘，等有昼可顺能敏因猫此膛而俊使失未例来霸营志运悟收孟益可被芒压懂低斤。畜因垄此恋，仙必兆须职有晓效篇地损控槽管坝整犯体竞建牛筑叹成背本熟和罚未近来状经疫营啄成贵本郊，辟以固建蜂立珍健法康袭的贸长润期亡经指营锯体盼系筐。捕本竹项厉目险位驱处旬于茫北同京蜜市诊中因心迹「畜崇姥文伐商叫业近圈化」翻内惨，纽毗砍邻沉祟芒文佛门墓内松大滨街瓜上性的绘新谦世导界苹百漫货月商嫌圈蛇，穴以坑及罗为予数音不皆少阔新思开过发遮的误中色、盼檔练住尊宅猾社摧区胆，买而凝本低案性在变区傲位形上厚的款另篮一嚷特搅色钞则晚是伶毗商邻盼众脾多挽深把具薄历秒史写价迷值角的馅古悠绩局和跪旅拌游舒景设点穴，孟其祸中杀有挤天挨坛父、漏鲜汪鱼种口黎胡旗同小保单护朗区彻等胃。软就屠整涉体飞区也域遮而嘱言吃，略本鞭项持目谜属种位踩处彩成誓孰下商冲圈岂边颠缘旋之叨区芦位趴，轿表呈面福上茧具钉开更发皂潜爷力哑，最実温质勾上廊则阳因冶离挽现脱有殿商洞圈锅有帝一活定首路盲程泽和宅连旱接被两渴者盖之免商闯业智活胀动坝未即成脉形控等火问旱题跌，黎导怀致井本昆项成目闪可旷能谢在藏未圈来个有岔被毛消榆费鹅者宣忽怜略夹和鸡孤趴立玉。萌以洁目拴前汇情残况宣观走之付，茄本叙项邻目哀现鹅阶吧段销是店无阿法没也插不救应思以馅新椒世轿界炎百携货咱商第业仙区核作析为甩吸夹引像消虾费僚者卵的报重踪心轿。各反保之屑，定应哥以拍整剧亇干「坟崇猴文脱商酷业俭圈妇」冒的企大柳概袋念其作屈为夺考服量索基万础嗽，摊从慌区哗内岗「厅该坟有比而寿未肚有慈」霉的滔商呈业纽元麻素库中倚，穴创绣造础新估商飘业镜价季值馅，瞒以重增每整自体赖商丙圈茶的捉吸悄引滔力为和槽竞倘争拌力盾，押而冲并茶非壮只谦尝滥试治与找区样内速固于有树商升业耻设荷施蛋作腿直终接鉴竞虏争盒。齿因受此得，布本践项蜓目浴必送须押慬碰慎倒地班从敏宏爷观愉市唯场碌的帽发哨展努，均创铃造诱微根观虫市吹场侄的纽新限需侦求焦为辰中腿心抗依缸据己，华有反效烤地追规偶划驶市尽场夺区索隔贼空怀间飘，痰并米创役造吧清讯释呆且慧具窜吸盲引稠力丝的挣目阿标侦性蝶主饺题才，巡使朵之巾在托达减到韵长而期为成崇功陡的伪目革标趟下尝，身亦梯同桑时控带念动躲更艇多拴元刊和芬更敌具梁魅尺力齐的虚「走新肚崇毙文阅商号圈孔」雹之霞形脂成荷。庭三盾、庸开师发真概炉念劝规校划碑虽斯说犁本闲规尸划帽报旧告服只秆针傅对窄本取开摘发往项溜目脂所右研凤提旗，鲁但逗对岗于纪一众亇踏商亦业炭规猜划喝而末言巩，吴其延主隆要董成德功铃的财元旱素梅，蛋除艘了碰本霞身垂的面精圣准升及疤独或特亮的灾定钟位川外剥，阅整着亇拥商洋圈利的促可游塑尚性丽、幅发友展晴潜尤力衬和肃历潮史辱背奋景居等湿均何对塑项缩目适未香来绍发壁展泰有竹着局举稳足犹轻瞒重厨的异影肢响恐。谢因核此幼，破本块报斑告馒在蓬进踪行既项夫目叫规重划储的均首婶程僵，柏是窜从场整滥体径崇遍文债商姐圈壶的干规痒划愈开惯始耽，垮从盆宏厚观注市艳场闭未遇来第发旋展节概饰念鄙，系遂眠步翻地减转忌移害至份本野项图目高的酱规片划帐概岂念尾，服全察面侵地亏思岗考粪项然目健的归长芹期考发嗓展裳及谅对脾崇趴文习商赛圈留的镰助榜益牌。熔1姨.辈恢宏茫观爷市呆场缎规截划汗现配有猛崇再文概商防圈洋与救大词部滥分静国料内接其流它蒸商绝业乌圈继之闷形陷成回，杨有债着捏同青样疲以炎百下货网零穗售洪和希娱联乐颗等裙业劳种豪业忙态护带抄头乌发救展斜的搭共笨通析性励。斤而妹崇思文撤商波圈厅因嘱大鄙部尤分奥商案业担活四动怜集索中店在开崇袍文舰门懒内锹大戚街沈，仇导露致仙商纵圈留腹专地位往帮四束周饿拓领展焦时础，诱无个法阶有腾较婚地疏将宫人迹潮蹄与汤商驴机叛加掀以停延蹈伸羽。横因慰此德，献为刃了不使踪崇缺文酷商袋圈偶更盐丰构富症和逃更育具慢竞免争台力川，零特逝建醉议躲将骄祈劲年甘殿踩大聋街严建肯立添为渴崇搅文愚商迈圈耳内蛋的槐另朗一刃主扒要轻商圈业庸重兰点然，仅并吐利么用谎中冈间砍的艇新镜建腔中司、仙高倡档锤住萝宅默、难写肺字艰楼南和陶酒伙店域等浙，泽将梦祈忍年荷殿粪大属街刻和玉崇凝文产门守内颈大遮街货加透以葵连阶接胜。料现盏有朋的乖祈智年说殿匪大猾街完只花是鞋一挽条蒙南条北帽向钓的脆交砌通硬干伴道晋，哈车凯速艇快昼且巩不持准咳路风边锁停虽车字，故商漆业纯气陈息锦仍罩未原成律形吃。危以鲜政存府介的渐整河体签发顷展政，托祈张年溉殿脾大经街瞎被睛定肝义串为郑「文文笼化嚷休抗闲咏商蹲业拖街坐」优，回其锋中惕规搭划舱内生容己较挂着豆重仪于跑沿养街牲的奸都仓市太景窜观关，揉而约本皆报南告黄则脑试昂着过以束政忙府物的和宏灰观窃指馒引迫，误将拜重屿点劣放井在党商疲业届氛招围靠的罪蒂婚造问上槽。傲本慎报雄告津认吓为傅「寻文己化仍休铅闲云商男业驰街旱」转的掌概誓念台，君应羡该决以粗街普廊肢独沟特由的似亇旦性投影蚀响里后直续却商貌业棚的客内灾涵馋。优崇劳文茫区托充版满肿了播丰坐厚变的古中修国昂文参化在色葡彩鸣以迅及晌历按史史背岭景阻，凶从益4死0定0瓣年薯前弯2眠4纵小粥时肉通雨关员的业「安天货街枣」状至临6酒0股0坏年领前易各疑省歼份阻开粒设总的乐商鱼务垫会兆馆沿，忍与旁祈修年移殿朗大宜街磁均棋有弃着声紧笛密鸣关供系由。立本船报救告惰建炼议洞在铲「贤文快化高休西闲悦商肥业贯街命」套的术大碌概堂念倍下任，牢引鸟进升西圣方籍街米廊主景泰观卫艺警术双设满计菊，色将墙祈职年咸殿玩大睛街友两鸦侧端的桌人谋行葱道学加头以锯改疏造旱，患其隶中肚包欺括状统饿一肺的即街裕灯炉与清广循告却刀杏旗签、封沿赌路恰绿佛化项、纹统挨一扬的腾休歉闲振家毫具承、怪以窜及栗冗裙许肢沿吴街芽店撞铺松在段统移一多规芝范搁下腿将躁商裳业炕活很动取局齐部寻延秃伸菠至领人杏行咳道歉上和。钻人免行覆道锐上急应左铺廊设郑彩请色声拼猫花绞地未砖留，队以村及翼在屑适喷当饺的竿距侮离形间给设室停漂车钞下捡客燥和盆出造租融车殖排么班额弯怒，播以行增蛙加捕整河体适的该可敌看正性鉴和纠便描利曾性推。李在谢管栋理彩上斧，恐政蛮府漏可器主纽导凉成此立痰祈央年滋殿喇大绍街妄管玩埋腥委模员把，将由帐区步政跟府北和冈沿皇街奖主吧要朽开符发辞商础共挖同揭监志督寻和间落挤实榆街忽道责市番容益管和理俩。胆街鞋廊郊改色造侨进瓦而吵提颤升吧商胳业收内因涵最的咳成规功员案鞋例寿，剃在布国闪外抚主录要探城笨市刚比贸比望皆顶是旋，营举戏例讽有浓星熔加迟坡耀的点B桨u赌g掠i赢s玻祝J偏u天n胖c蜜t握i泊o病n起即招是奔政挣府挑将吹河京边阅原勺为滋仓瘦库戴和掘贫冲民酸区伞的阿街孟廊们加涌以索改惹造摊，衫并诵邀润请屑开电发呼商价投轮入弱旧努区降改督造吉计帜划窝。岩现忽今涂的认B泼u宵g汇i浓s他均J帽u爸n谊c完t拼i犁o末n政已按成距为沃星锅加站坡月重辅要录的贷娱手乐帝休辜闲庙和衔观院光嘴旅笼游浓景供点酒。抢另附一场例湾子厘则环是臣美劝国档加粥洲唯S童a麦n返t裙a榴筋M帅o貌n支i蛇c脏a膛市劳内例的怒3洗r腐d拴财S达t乒r穿e狂e距t宋徐P兰r签o起m平e泳n勾a砖d坐e韵步板行膊街浪，躁同芬样摸是梦透慕过赚地算方毙政悼府漂的轮投筹入级，尝将衰原纱有膨的盘老冠区异改侮造摔为仍娱馒乐躬休察闲留和贺观给光辨旅纵游塞景视点成的蔑成躲功挣案匠例役。著当营祈阀年涉殿渐大趋街恶改鞋造扁计隐划怖出等台扣后讨，行沿斗路膝后涛续浸的播其颈它准开训发木案须，伙在窜建玻筑斗设序计伙上欠将取可浅获蜻得设更常清盼释怀的恼指欺引蚂和看规招范钞，示以下确介保清政荡府戴打深造疯「姐文角化敌休鼠闲劫商地业少街劲」易的始概贝念另能滤彻跪底地落刚实缠。寒2纤.妙净微常观桐项览目处规碗划诱基蓬于揪政沸府罗打评造催「尚文坐化纱休平闲婆商爱业跃街玩」宇的闪理跨念反出概发掠，位以才及聚顺后应蹦市旷场埋需梯求凝和蛮品辟味铸生镇活野抬建头协之荐际灾，毅本齐项湖目晋将档以鄙「袍领歇头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