万华西安万华商业综合体项目前期策划方案

谨呈：西安万华集团万华集团西安万华商业综合体项目前期策划结果汇报11月万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第1页第二阶段结论回顾

酒店：五星级商务酒店，4万平米规模，379间客房房间类型面积占比总建面数量套内面积价格普通标间约50％13000平米227约40平米500元豪华标间约35％9100平米127约50平米700元普通套房约14％3640平米24约106平米1000元豪华套房约1％260平米1约182平米元100％26000平米379间客房偶得客户主要客户关键客户高新区商务人群、小区人群、项目商业客户旅游客户市区其它商务人群及旅游人群依据客户需求结合竞争分析，世联提议项目发展餐饮娱乐型五星级商务酒店2万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第2页小区商业：3.4万平米小区购物中心+街铺-1层面积10000㎡地上每层面积6000㎡健身1200平米小区影院4000平米女子休闲会馆800平米电器专卖平米电器专卖平米大型餐饮4000平米儿童主题馆平米品牌餐饮1000平米品牌专卖1000平米运动主题平米品牌专卖3200平米品牌餐饮800平米大型超市10000平米1F-1F2F3F4F小区购物中心总建面3.4万平米，全部持有3万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第3页28万平米商业：“奥特莱斯方案”或“家居建材+餐饮休闲娱乐方案”西三环经十三路商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼二期酒店服务公寓及写字楼一期商住公寓裙楼塔楼方案一：奥特莱斯西三环经十三路一期二期商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼裙楼塔楼方案二：家居建材+餐饮休闲娱乐4万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第4页万华集团反馈酒店是否要做？酒店是否对大盘价值带来很大提升？在财务上收益怎样？能否实现财务滚动开发小区商业业态和建筑形态调整。小区商业能否降低占用DK6、7用地指标；能否降低一些在北石桥已经有业态？28万方项目其它方向研判。塔楼方面，是否可做写字楼群？裙楼方面，是否可做以大型百货为驱动力大型商业？1235万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第5页

此次汇报专题一、五星级酒店是否要建？二、小区商业怎样调整？三、28万平米商业项目其它方向可行性研判6万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第6页专题一：

五星级酒店是否要建？1.开发五星级酒店对大盘作用怎样？2.五星级酒店投资回报周期是否可观？3.对于是否建设五星级酒店判断7万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第7页1.开发五星级酒店对大盘作用怎样？8万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第8页案例研究：

借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘作用

规模总占地1亩已开发约5000亩约5000户，2万人区位行政区划隶属增城，区域成熟度不高邻近广州经济开发区、新塘开发区紧邻广园东快速干线开盘时间

.5.1自然资源

地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好广园东快速路广深高速中信广场凤凰城花园酒店广州中心区车程50-60分钟9万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第9页整个大盘分三期开发

独立别墅联排别墅洋房公建配套

山体开发分期及物业分布凤鸣苑凤仪苑凤翔苑公共配套区学校凤翠苑凤泉苑多物业类型开发集中式公共配套区落成临主干道地块大规模开启

开发2500亩凤湖苑凤凰苑凤凰岛酒店开发山景地块开发纯别墅学校开学酒店试业二期开发1300亩凤凰台凤雅苑增城荔枝文化区东门商业街凤岭苑凤盈苑文化、品位型公建带动边缘地块开发多物业类型开发三期开发1200亩凤凰城一期酒店开工10万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第10页一期经过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费气氛，并表达开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次凤凰城配套项目一览表商业运动休闲文化教育会所酒店医疗商业中心（2万m²）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划中）、肉菜市场（现以1000㎡农贸市场作为先期配套）康体中心（3300m²）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m²）增城荔枝文化村（占地13.3万m²）、美食街（1.2万m²）图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m²，规划中）凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m²二十四小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池占地300亩小区医院

客户可预见成熟生活气氛，并表达开发商实力伴随住户入驻，超市、便利店、球类活动等经营情况良好11万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第11页一期结合低价和丰富产品组合，大盘席卷市场套数单位面积单位售价户型数独立别墅260套220-600m288万元起（毛坯）22种联体别墅120套160-180m250万元起（毛坯）9种洋房公寓600套55-177m22800元/m2（带装修）30种凤凰城首期首推产品概况表独立别墅联排别墅首期开发约2500套，其中首推约1000套“五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右，人气急速聚集，推进小区快速成熟12万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第12页二期与三期成功转向开发高价值物业

利用山体资源建半山高档独立别墅，大幅提升物业价值和利润

利用水体资源开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度开发国际租赁小区（凤凰岛），表达安全尊贵，获取长久收益类型单位面积均价总价半山别墅（凤凰苑）328-1929m211000元/m2（毛坯）400-万非半山别墅（凤湖苑）191-633m26000元/m2（毛坯）100-400万凤凰城二期独立别墅价格对比表13万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第13页酒店在二期以后成为后续产品价值支点凤凰城酒店概况表开盘时间.5酒店开业时间.11酒店规模占地300亩，建面8.28万㎡客房数575间标间房价面价：1080团体：428会议设施21个会议室共5244㎡，最大会议室可容纳超出1500人配套情况自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容美发中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。经营情况酒店经营二年，逐步走上轨道，入驻率近70％，来自香港旅行团较多，也有日本（韩国）商务团周围外资企业（缛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛会议条件好，接待了700多个会议酒店对大盘作用：1、促进大盘销售2、提升大盘价值14万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第14页促进大盘销售：众多新塘客户经过在酒店消费逐步认知大盘，在大盘二、三期，新塘客户成为主力客户区域起源主要为新塘当地人、新塘经商外来人士或东莞人

其它包含广州东部（开发区、天河区及东山区）、香港等职业私营企业主经商人士企业高级管理者高级技术人员凤凰城整体客户结构碧桂园凤凰城增城市区工业园工业园萝岗市区

碧桂园员工访谈凤凰城当初客户定位为广州市区白领为主，不过以后反而新塘客户占了70%左右。当初周围很多工业区，来凤凰酒店开会企业很多，这些企业老板和高管就开始留心这个大盘了，所以酒店在客户吸引上起到了很主要作用，是大盘对外展示窗口15万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第15页促进大盘销售：酒店带来影响力很大程度上矫正了大盘项目早期存在客户定位错误问题原定目标客户广州市区白领为主新塘及周围广州市区30％新塘及周围70％广州市区客户距离市区较远产品粗糙新塘及周围客户别墅表达身份酒店配套差异性领先于当地市场含有较强中高总价承受力品牌认知度高

实际客户客户反应调整目标客户早期广告瞄准广州客户16万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第16页提升大盘价值：大盘每期开发都有亮点配套支持，从而实现价值逐步走高联排别墅420045005000国际租赁小区开业2800(带装修)5000(带装修)6000独立别墅700011000（半山别墅）840013000三期伴随小区逐步成熟，开始开发商业物业、文化物业，从软性层面提升大盘品质感首期大规模推出廉价别墅，巨型公建配套冲击力强，销售火爆洋房首期业主入驻大型公建配套全方面投入服务-09-10第一期第二期-08东门商业广场正式出售-11-02公建配套时间轴-05-10开发分期时间轴均价走势-05-12中英文学校开学酒店试业-05-12第三期荔枝文化村投入试运行-05大型交通中心/康体中心/商业中心落成-06二期利用自然资源及高端配套开发高价值物业，提升楼盘档次17万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第17页提升大盘价值：酒店在其中价值是

“二三期亮点配套”+“象征企业及大盘形象”一期物业定位：走性价比路线，价格较低一期配套作用：作为基本配套，满足基本生活配套需求住宅物业：独立别墅（7000元）、联排别墅（4200元）、洋房（2800元）相关配套：大型交通中心、康体中心、小区商业二期物业定位：住宅物业逐步走高，走中高端路线二期配套作用：作为升级配套，配合和提升住宅物业高端形象住宅物业：半山别墅（11000元）、联排别墅（4500元）、洋房（4500元）相关配套：国际中英文学校、五星级酒店三期物业定位：小区逐步成熟，物业价值到达最高点三期配套作用：二期配套已经树立项目高端形象，三期配套开始开发商业，并打造文化设施，从软性层面提升大盘品质住宅物业：半山别墅（13000元）、联排别墅（5000元）、洋房（5000元）相关配套：东门商业广场开始出售、荔枝文化村投入运行18万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第18页碧桂园凤凰城带来启示：酒店建设消除区域陌生度。酒店开工建设能一定程度上填补大盘项目资源不足、区位陌生缺点酒店经营增强大盘影响力。酒店对外营业后，可作为大盘对外宣传纽带，加强对大盘宣传，促进大盘销售亮点配套+形象提升。对于分多期开发大盘来说，酒店建设对于后期打造高端物业有极大帮助12319万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第19页开发五星级酒店有利于拓宽大盘客户起源，促进大盘销售接待餐饮商务休闲娱乐宴会酒店经营将带来整个高新区商务人群及西部国际软件新城客户群，人们平时宴会、会议、休闲娱乐等均在酒店消费，酒店可作为整个大盘展示纽带高新区？二环内？城西？国际软件新城？三环南？当地域域？怎样拓宽客户源？酒店将成为大盘对外展示纽带20万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第20页同时，亦给大盘未来价值拉高增加了动力源123445大盘后期价值怎样拉升？大盘价值点：小区商业+园林+五星级酒店+教育+医疗+户型打造+其它实现每期开发有一个关键价值拉动点，譬如：1、一期价值点：性价比2、二期价值点：小区商业+园林+教育3、三期价值点：酒店开工+园林+其它配套4、四期价值点：酒店开业+园林+配套+户型5、五期价值点：区域成熟+其它配套分期开发图21万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第21页2.五星级酒店投资回报周期是否可观？22万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第22页按照标准，酒店建安成本为3.93亿元酒店总建设面积4万平方米，其建造成本组成以下：备注：依据大盘开发时序，酒店开工期在以后，所以在此将酒店建安成本折算到按计算成本按计算成本前期工程费466514基础设施费150165建安装修成本80008820开发期间接费101111项目管理费用104115预备费8796每方成本89089821总成本(万元)356323928423万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第23页酒店首年实现盈利，成本回收周期9年（常规五星级酒店回收周期为8~）；若开始营业，则2025年实现成本回收项目取值22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%80309080102151144011261313244139061460115331餐饮25.00%3346378342564767500552555518579460846388会议5.00%669757851953100110511104115912171278其它10.00%1338151317021907

21022207231824342555累计100.00%1338315133170241906712102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐饮60.00%

227025542860300331533311347636503833会议20.00%134151170191200210221232243256其它35.00%468530596667701736773811852894累计37.50%5019567563847150750878838277869191269582营业利润62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配经营开支行政及普通开支8.00%1071121113621525160216821766185419472044营销费用5.00%669757851953100110511104115912171278物业营运及保养3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理费2.50%335378426477501526552579608639累计25.50%3413385943414862510553615629591062066516税前毛利润37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定费用营业税5.50%7368329361049110111561214127513381405奖励管理费1.75%234265298334350368386406426447房产税及保险2.00%268303340381400420441464487511资本重置贮备4.00%5356056817638018418839279731022累计13.25%1773

22562526265327852925307132243386

利润总额23.75%3178359440434528475549935242550457806069净现金流3178359440434528475549935242550457806069累计净现金流量-42301-39122-35528-31485-26956-22202-17209-11967-6462-6835386万元24万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第24页酒店毛利率为37%，扣除剩下费用后利润额为23.75%，盈利水平较佳（高星级酒店行业平均毛利率在35%左右）项目取值22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%80309080102151144011261313244139061460115331餐饮25.00%3346378342564767500552555518579460846388会议5.00%669757851953100110511104115912171278其它10.00%1338151317021907

21022207231824342555累计100.00%1338315133170241906712102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐饮60.00%

227025542860300331533311347636503833会议20.00%134151170191200210221232243256其它35.00%468530596667701736773811852894累计37.50%5019567563847150750878838277869191269582营业利润62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配经营开支行政及普通开支8.00%1071121113621525160216821766185419472044营销费用5.00%669757851953100110511104115912171278物业营运及保养3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理费2.50%335378426477501526552579608639累计25.50%3413385943414862510553615629591062066516税前毛利润37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定费用营业税5.50%7368329361049110111561214127513381405奖励管理费1.75%234265298334350368386406426447房产税及保险2.00%268303340381400420441464487511资本重置贮备4.00%5356056817638018418839279731022累计13.25%1773

22562526265327852925307132243386

利润总额23.75%3178359440434528475549935242550457806069客房：预计入驻率为65%，到年开始到达稳定值80%；初始房价为893元，房价年增加率为5%（香格里拉酒店常年入驻率在90%左右）费率：客房、餐饮会议等收入支出等均按照酒店行业平均水平计算25万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第25页折现到，酒店估值为6.2亿元经营物业资产价值对未来一定年份预测净收入和资产末期价值或残值进行贴现，并加之土地增值贴现率由两部分组成:一部分是当前长久国债利率（3.47%）；另一部分是风险酬劳率（4%）酒店资产估值计算酒店物业价值=预测净现金流折现值+第酒店资产期末价值=53390万元+8460万元=61850万元备注：设酒店投入资金建设，年正式运行贴现率7.5%酒店总成本4.23亿元，酒店残值率5%，折旧周期土地成本2736万元，地价上涨率5%26万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第26页品牌酒店管理企业费用：主要为基本管理费及奖励管理费两项(此处计算取平均值)，开始总费用为569万元项目取值22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%8939389851034108511401197125713191385收入累计100.00%1338315133170241906712102222073231762433525552支出累计37.50%5019567563847150750878838277869191269582营业利润62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配经营开支行政及普通开支8.00%1071121113621525160216821766185419472044营销费用5.00%669757851953100110511104115912171278物业营运及保养3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理费2.50%335378426477501526552579608639累计25.50%3413385943414862510553615629591062066516税前毛利润37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定费用营业税5.50%7368329361049110111561214127513381405奖励管理费1.75%234265298334350368386406426447房产税及保险2.00%268303340381400420441464487511资本重置贮备4.00%5356056817638018418839279731022累计13.25%1773

22562526265327852925307132243386

利润总额23.75%3178359440434528475549935242550457806069酒店各项生产设备及物资采购费用员工薪资及劳保预算酒店开业前专题培训费用酒店营销推广费用（包含开业庆典费用）日常行政及其它费用日常工程维护费用酒店营业相关早期进货费用酒店正常营运流动资………酒店企业收取酒店管理费可达营业额4.25%甚至更多而我们测算酒店利润总额只占营业额23.75%酒店从开始酒店管理费用569万元，并逐年递增，到2025年达1086万元；所以酒店管理企业谈判直接包括企业重大利益酒店谈判包括费用项27万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第27页3.对于是否建设五星级酒店判断28万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第28页结论：基于上述判断，世联提议万华集团开发五星级酒店促进大盘销售。开发五星级酒店有利于拓宽大盘客户起源，促进大盘销售大盘价值拉动点。五星级酒店建设及经营作为大盘后期价值拉动点之一，能有效拉动大盘价值财务表现优异。酒店预计于投资额为4.23亿元，折算到年资产估值达6.8亿元，资产回报周期9年(五星级酒店回报期为8~)，毛利率达37%12329万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第29页专题二：

小区商业怎样调整？1.整体调整策略（业态及建筑形态调整）2.详细产品打造30万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第30页1.整体调整策略31万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第31页1.业态调整方案：影院业态取消+原持有散铺放入街铺内销售；持有面积由原来3.4万平米减为2.1万平米业态业态类型面积主力店大型超市10000平米小区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1800平米散铺儿童主题馆平米运动专卖馆平米品牌专卖店4200平米原方案：3.4万平米，全部持有业态业态类型面积主力店大型超市10000平米小区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米散铺儿童主题馆运动专卖馆品牌专卖店新方案：散铺销售，持有2.1万平米调整策略1：尽可能保持原有业态，形成良好小区商业气氛调整策略2：部分北石桥有业态，如小区影院可不打造调整策略3：原来持有散铺放置入街铺内，用作包装销售放入街铺内销售不提议打造32万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第32页2.建筑形态调整：

由“集中商业+街铺”变为“block+街铺”购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺小区购物中心购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺BLOCKBLOCKBLOCK原方案：集中商业+街铺存在问题1.规模较大。在北石桥及28万方商业项目上有大量商业，所以在此希望能少些商业持有量2.占用DK67指标较多。小区购物中心共3.4万平米规模，占用DK67较多住宅建设量新方案：Block+街铺将主力业态拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功效不变），既降低了持有商业占用DK67住宅指标，也利用主力店带动了周围散铺销售33万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第33页2.详细产品打造34万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第34页主力业态位置确定购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺位置1位置2位置3主力业态各业态面积总面积位置1大型超市10000平米1.3万平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米位置2家电专业店4000平米4000平米位置3大型餐饮4000平米4000平米1.超市布置在位置1，便利与未来DK67居民购物及物业价值提升，同时超市放地下负一层，不占用其建设指标；2.健身俱乐部、休闲会馆及品牌餐饮结合超市放置在位置1，使得未来DK67形成最良好商业气氛；3.家电专业店占用面积较大，且产生租金较低，可放置在位置2小产权用地上；4.大型餐饮放置在DK4-2上，带动其散铺销售35万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第35页位置1：整体业态排布-1F1F2F大型超市品牌餐饮、散铺健身俱乐部、女子休闲会馆100米100米40米100米20米36万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第36页位置1：负一层业态布局

大型超市面积约达1万平米，设置其长宽分别约为100米，形状较为规整，便于货物摆放展示及内部动线组织。负一层：大型超市面积1万平米100米100米科技二路经十三路负1层如华润万家、人人乐、好又多等超市37万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第37页位置1：一层业态布局20米100米科技二路经十三路1层品牌餐饮1000平米散铺1000平米1.品牌餐饮分别在科技二路及经十三路有展示面，满足招商需求；2.散铺紧邻十字路口，提升其销售价值品牌餐饮可放置2~3家当地餐饮品牌，如KFC、永和豆浆、魏家凉皮、小六汤包等适合小区服务餐饮品牌散铺能够包装成为亲子、运动等主题销售，划分为2~4个大铺，作为铺王销售38万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第38页位置1：二层业态布局1.女子休闲会馆放置在科技二路沿线，提升其展示面2.健身俱乐部呈L型放置健身俱乐部：中体倍力、亚特体育俱乐部20米100米科技二路经十三路1层女子休闲会馆800平米健身俱乐部1200平米39万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第39页位置2：整体业态排布家电专卖店平米家电专卖店平米1F2F科技二路经十三路50米40米位置2放置类似于苏宁国美之类家电专业店，总面积为4000平米40万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第40页位置3：整体业态排布大型餐饮平米大型餐饮平米1F2F可放置3~4个较大型餐饮品牌，如小肥羊、陕西松贸及其它当地品牌科技二路经十三路50米40米41万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第41页位置1动线设计：负1层超市动线2、在超市北侧设置辅营区，充分利用超市人流1、基于超市招商考虑，在购物中心主入口处设置扶梯，方便用户进入负一层超市3、在负一层南面设置收银区以及用户出入扶梯，经过扶梯既可抵达首层出口，也可进入负二层停车场4、在负一层最南侧设置后场空间，包含卸货区、仓储空间和员工活动空间等功效超市主营区科技二路经十三路-1层大型超市动线及功效布局示意图由超市到首层扶梯超市辅营区收银区由首层到超市入口扶梯42万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第42页位置1动线设计：1层动线1、因为Block面积较大，所以利用具牌餐饮形成两大出入口，形成较多散铺展示面2、地下停车场出入口放置在超市两角，与人流动线分离科技二路经十三路品牌餐饮出入口地下停车场出入口地下停车场出入口街铺街铺散铺1层后场（卸货区、仓储、管理用房）位于1层卸货区出入口出入口43万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第43页超市卸货区封闭式设计，放置在地面1层，经过垂直电梯将货物卸到负1层倘若卸货区放置在-1层，因为应最少满足中型货车进出，其对通道高度需求在6.7米以上，难以设计开发放置在-1层，会增加开发成本，而放置在地面1层，可节约成本为何放在地面1层？卸货区出入口卸货区封闭式设计，防止卸货区形象、气味等影响住宅、商铺形象1F44万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第44页超市卸货区设计，尽可能临街一、卸货区位置确定：位于右图中位置，不与人流动线形成冲突，同时方便货车出入二、卸货区卸货平台提议：卸货平台尺寸为2×8米，并建设三个货梯，其中两台用于超市及电器专卖店，1台用于餐饮三、卸货区暂时停车场提议：暂时停车场面积应满足三辆货车同时停放，并实现车辆自由转弯，提议面积在300平米左右（不计算进入卸货区通道面积）科技二路经十三路卸货区出入口卸货区卸货区位置小区购物中心45万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第45页位置1动线设计：2层动线科技二路经十三路2层女子休闲会馆健身俱乐部利用1层南部出入口，以楼梯引导人流进入2层楼梯46万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第46页购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺位置1位置2位置3约370m150m50m停车位数量设置：总共不少于404个停车位家电专业店和大型餐饮共6000㎡，需要停车位：6000*0.8个/100平米=64个街铺停车场：570m/3m/个=190个超市停车位需求：1万*2个/100平米=150个停车位共计：404个停车位需求标准面积停车位设置数量超市每100平米1.5个10000平米150个大型餐饮每100平米0.8个4000平米32个家电专业店每100平米0.8个4000平米32个街铺在保持街铺形象情况下，可沿街尽可能多设置；每3米设置一个停车位沿街共570米展示面190个47万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第47页停车位位置设置：超市停车位放置地下负1层，其余停车位放置地面1层地下停车场，设置在超市负1层，需要建筑面积：8000平米地上停车场，沿街设置停车位布置购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺123地面停车场：位置1、2沿街放置地下停车场：位置3地下放置48万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第48页停车位位置设置：超市停车位，与住宅/公寓地下负1层停车场同层科技二路经十三路地下停车场出入口地下停车场出入口地下停车场地下停车场住宅/公寓停车场均在-1层，所以超市停车场也放在-1层。假如放在-2层，将造成无须要浪费超市停车场与住宅/公寓停车场放在同一层，并分开管理。超市停车场占用150个停车位停车场放置在-1层49万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第49页街铺产品打造：以1拖2销售模式打造业主一业主四业主二业主三模式一：一二层分开销售模式二：1拖2销售业主二业主三业主四业主一地面地面二楼惯用作眼镜超市、较大餐饮等较大商家，由外部独立楼梯连接二楼优点：二层销售价格较高，能到达一层60%以上缺点：二层面积大造成销售总价高，销售速度慢适应区域：商业较繁荣地段一二层卖给同一个业主优点：使得二层较轻易销售缺点：二层不能形成大面积商铺，使用功效受限制适应区域：小区型街铺与区域商业成熟度匹配，为推荐方案50万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第50页街铺产品打造：开间4~5米，进深12米，单层总面积控制在60平米内开间区间百分比进深区间百分比3m以下13.2%3m以下4.5%3m－6m51.2%3m－6m29.0%6m－9m21.9%6m－9m30.8%9m－15m5.9%9m－15m30.1%15m－18m4.0%15m－18m1.6%18m以上4.8%18m以上4.0%累计100.0%累计100.0%深圳23个小区商业项目数据统计1、3~6米街铺开间最为常见，满足大部分街铺商家需求2、进深合理尺寸普通是开间2~3倍1、提议普通街铺打造4~5米开间，12米进深，总面积控制在60平米以内2、部分尤其引进业态如银行、邮政、著名咖啡馆品牌等需要定制式打造51万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第51页经过面积控制，实现总价控制在220万左右

层数（元/月·平米）（元/月·平米）（元/月·平米）（元/月·平米）价格年增加率街铺销售价格一层

18000（元/平米）18900（元/平米）19845（元/平米）

20837（元/平米）5%二层

9000（元/平米）9450（元/平米）9922（元/平米）

10419（元/平米）5%商业街铺价格：利用租金反推法计算方法：街铺首层销售价格=首层散铺租金水平/商业物业年投资回报率（商业物业年投资回报率取8%）街铺二层销售价格=街铺首层销售价格*50%租售价格说明：以上租售价格均为价格以后租售价格水平按照不一样物业形态，依据固定价格增加率调整得到详细价格需视项目招商或销售时市场条件和销售招商策略再做调整按照价格，单层60平米2层商铺，价格为216万元52万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第52页外立面打造：配合大盘打造Artdeco格调建筑格调应注意和住宅、公寓在整体格调上统一性，提议采取古典沉稳建筑格调Block街区又要从住宅、公寓中区分开来，在色彩上，选择鲜艳，对比强烈颜色，以暖色调为主53万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第53页专题三： 28万平米商业项目怎样打造？1.写字楼群方案方向研判2.大型百货业态可行性研判3.原奥特莱斯方案深化54万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第54页1.写字楼群方案方向研判55万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第55页西安写字楼群主要集中在四大区域：

城内、经开区、曲江新区、高新区高新经开城内曲江长安路城内——城市商业、商务中心，办公气氛成熟、但无新项目供给产品水平：形象、配置均较高客户类型：世界著名企业、国内顶级企业，地产、银行、通讯、科技、服务等代表项目：中大国际、长安国际中心经开区——随政府搬迁带动，区域办公气氛逐步升温支柱产业：商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料分布：主要沿未央路线形分布产品水平：以商住公寓为主，纯写字楼较少。整体品质普通客户类型：依靠或服务于区域主导产业中小型企业为主，地产、装饰、电子等行业居多代表项目：经发大厦、利君V时代、第5国际、赛高国际高新区——依靠高新技术产业、著名企业密集，是西安写字楼发展热点区域支柱产业：信息、生物、新能源等产品水平：产品水平较高、形象、配置、配套较优客户类型：全球500强，国内大型企业，主要为IT、通讯、电子、高科技等,价格承受能力较强代表项目：旺座当代城、旺座国际高新国际、城市之门曲江——发展为西部最大文化产业聚集地支柱产业：文化影视类产品水平：SOHO公寓，纯写字楼产品较少，产品打造上重视外立面，景观客户类型：文化、传媒等代表项目：曲江会展国际、文化大厦、智慧大厦、佳和中心等56万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第56页经开区：西安经济技术开发区，成立于1993年，被国务院同意为国家级开发区截止当前，经开区内共有企业3300余家，引进工业项目600项。25家境外世界500强企业投资项目和一批国内著名企业先后入驻，促进了四大支柱产业发展。，全区实现工业总产值685亿元，主要指标连续第六年保持40%高速增加，成为中西部地域发展速度最快、最具活力和成长潜力区域之一。经开区西高新曲江浐灞关键区西郊西安经济技术开发区成立于1993年，被国务院同意为国家级开发区；开发区定位以提升吸收外资质量为主，以发展当代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于发展高新技术产业，致力于发展高附加值服务业，促进国家级经济技术开发区向多功效综合性产业区发展。57万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第57页该区域写字楼发展基于两大原因：

原因一：四大支柱产业发展商用汽车产业：国内最大重卡生产基地四大支柱产业以陕汽集团为龙头，完善车架、车桥、发动机、轮胎、零部件生产及专用车生产等配套产业，壮大商用汽车产业集群优势。电力电子产业：本省世界500强投资企业最密集产业主动承接大型国有电力电子企业“退二进三”和重组改造，发挥西门子、阿尔斯通、日立等世界500强企业和西电集团等国内著名企业聚集优势，打造技术先进、带动能力强、西北最大优势产业集群。食品饮料产业：产业链条完整，西北地域最主要生产基地按照绿色标准和生态要求，依靠可口可乐、康师傅、金威啤酒、乐百氏、维维乳业、殷荣饮品、米旗食品等国内外著名企业，发展食品饮料产业集群，形成西北规模最大、产业链条完整食品饮料聚集地。新材料产业：国家级新材料结果转化及产业化基地依靠国家级新材料结果转化及产业化基地，以稀有金属材料和新能源（节能型）材料领域为主要发展方向，培育一批含有自主知识产权和关键竞争力优势企业。到企业总数到达50家，工业总产值到达140亿元。万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第58页原因二：政府强有力规划西安市行政中心北迁，将使北城成为西安政治、经济、文化中心地铁2号线，促进北城快速发展，深入拉近与主城区距离新火车客运站，为实现北城高速发展提供了深入铁路支持大明宫遗址改造，有效保护遗址，建立国家历史公园市行政中心北迁，新客运站、地铁二号线建成，大明宫遗址改造，将加速北城发展59万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第59页从而实现“产业新城”向“功效复合新城”转变，成为西安城市新中心，为写字楼发展提供了机遇1993年：经开区创建（总规模不足10平方公里）1996年：成为省级开发区：跃升国家级开发区从年起，经开区二次创业，以产业带动、产业扩张，先后完成文景路8条道路和一批园区基础设施建设：提出“未央新城”定位：城市运动公园向市民开放以来，西安经开区先后投资60亿元，实施“环境升级系统工程”1993—1995年1996———之后：行政中心搬迁：北客站开通年：地铁2号线通车……产业拉动阶段“未央新城”提出“城市新中心”经济技术开发区，经过产业拉动区域发展；成为城市主要经济增加点；经过4大支柱产业拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住气氛与配套设施提升速度较慢。新区域定位提出，开始向“北部新城”转变；政府北迁利好，使得区域环境、配套设施等大幅改进；成为房地产开发烧点。“西安向北”发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功效愈加复合、完善，表达“城市新中心”价值。60万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第60页从开始，伴随经发大厦等一些品质较高写字楼相继推出，选择在此办公企业逐步增多，商务办公气氛逐步形成

我们项目在经开区不论是形象和产品品质都是最好，办公客户对应也比其它写字楼里客户高端一些，有一些省外、甚至国际著名企业已经入驻。经发大厦高端形象、质感外立面、豪华大堂、电梯配置等很多方面都能满足这些高端客户对办公物业需求。现在这个区域缺我们这么比较上档次写字楼，当前区域里最多还是商务公寓，就算是写字楼在大堂、配置方面都挺普通，入驻企业普遍也都是一些中小企业。假如外立面、大堂、配置、配套上做好了必定会有好企业选择，这个区域办公气氛应该也会越来越浓厚。----经发大厦租赁部

经开区办公气氛原来很不成熟，不过现在伴随经发大厦等一些品质较高写字楼相继推出来，选择在经开区办公企业数量越来越多，企业档次、规模较原来也有了提升，原来未央路写字楼比较密集一个区域是凤2路，现在慢慢在向北延伸，凤城5路赛高国际街区项目中也有写字楼，我们项目对面正尚国际也规划有写字楼产品。政府对这个区域规划很显著，先重点打造凤5路和我们项目区域这两个点，凤5路更多是商业中心，我们区域偏重商务一些，未来伴随市政府搬迁等原因，必定会有更多企业跟随过来选择经开区。----经开区规划局61万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第61页当前已经形成相当规模商务办公区，囊括甲级写字楼、商务公寓等办公产品赛高街区经发大厦赛高国际凯鑫国际天地时代广场第5国际利君V时代雅荷中环大厦商住公寓写字楼北郊整体办公气氛较弱，办公物业供给量不大，主要沿未央路线形分布；以商住公寓为主，纯写字楼较少。在使用项目中只有经发大厦、利君V时代规划为纯写字楼，赛高街区和天地时代广场、第5国际等项目中现有写字楼又有商住公寓。62万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第62页高新区：是西安当前最大规模写字楼聚集区，

分为关键区板块、唐延路板块与CBD板块财富中心二期朗辰大厦林凯大厦旺座国际西港国际大厦西部国际广场凯创国际南洋国际高新国际一品·美道银河新坐标旺座当代城唐沣国际广场CLASSCROSS万象汇数字大厦汇金国际橡树街区洛克大厦SOHO同盟绿地中心城市之门汇鑫IBC关键区板块CBD板块唐延路板块关键驱动力：高新区最传统商务区，依靠最成熟商务气氛吸引企业进驻租售水平：100~150元/平米/月主力客户:科技、证券、咨询、文化、银行、地产等老关键区板块关键驱动力：区域较为成熟、发展较快，租金较低租售水平：50~70元/平米/月主力客户：中小型企业，资讯、科技、广告等唐延路板块二次创业区CBD板块关键驱动力：政府大力支持（管委会政府搬迁至此），大型企业进驻带动商务气氛租售水平：100~120元/平米/月主力客户：银行，科技企业，石油、工程、设备、资讯等各类企业，规模有大有小63万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第63页三大板块发展有两大原因推进：

原因一：经济发展及城市扩张1233西三环绕城高速1991~1996年产业园基础设施先行1997~产业新城产业外扩，二次创业~综合新城产业成熟、商业繁荣1991.03国务院同意高新区为国家级开发区1992.01西安高新技术产业开发区总企业成立1995.12基础设施极大完善：主次干道建设完成，学校、新纪元广场、高尔夫球场投入使用1997.03高新区规划面积扩大为10.57平方公里1999.06西安软件产业园正式挂牌.01开启并实施二次创业计划.01引进易初莲花、美格菲等著名当代服务业20多家.12出口加工B区开启建设.06中国西部第一高双子塔落户西安高新区.07中软国际万人基地落户高新区软件新城高新区初建面貌现在高新区高新区经济发展及城市扩张历程64万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第64页原因二：政府对区域发展引导组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区组团B：办公集中区（唐延路沿线）公寓型写字楼集中区组团C：办公集中区（甲级写字楼聚集地）ABC管委会老址管委会原址管委会新址伴随管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周围分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建150亩CBD中央公园，形成开阔洁净宜居环境。以高新管委会“城市之门”为圆心辐射政务中心、绿地笔克会展为圆心商务关键，形成项目周围政经焦点。高新管委会辐射效应与政策导向，对产业分布和区域发展产生规律化聚集效应65万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第65页城市扩张所产生商务区：唐延路板块是老关键区发展逐步饱和后商务办公往西外溢扩展而形成项目名称总建面租金西港国际大厦70303

100-120

西部国际广场124946

55-70

财富中心8044540-65

郎臣大厦

6630390-100高新国际140000

85-120

南洋国际——

50-60

创业广场8560065-75海星城市广场138000

55-65

项目名称主力户型租金旺座国际

85-90060-70唐沣国际广场123-202

40-50望庭国际120-300

25-40橡树街区160-88035-45

class国际公馆217-477

60-80洛克大厦89-240

50-70领先时代广场140-210

35-45银河新坐标82-209

60-80旺座当代城200-400

50-60

高新区关键区：1993年~唐延路板块：~年是高新区最早写字楼区域，进驻企业普通为国内外著名企业驻陕机构、本市著名企业、行业中大中型企业为主伴随高新区老关键区发展逐步饱和，土地供给逐步往西转移，商务办公逐步往西扩展；

进驻企业普通为投资咨询、信息通讯、电子IT等草创型企业老关键区写字楼租金比唐延路板块高66万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第66页政府引导产生商务区：CBD板块则是政府经过强力引导，引进大型开发商及大型企业进驻，实现区域快速发展引进绿地集团，打造64万平米绿地中央广场，集商务、商业、会展等功效与一体商业综合体打造超出60万平米高端住宅绿地世纪城。整体项目是庞大区域开发，西安高新区政府给予了绿地集团较多政策优惠城市之门（高新区管委会新址），绿地假日酒店、比克国际会展等大型公建，奠定了区域发展信心67万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第67页CBD租金与售价实现较高水平，潜在高端写字楼将放量入市项目名称主力户型（平方米）总建面（万平方米）租金（元/月）入驻率汇鑫IBC（乙级）200-6001440~50100%

SOHO同盟（乙级）130-230

540~5060%城市之门（甲级）260-380

20

80~11070%

售价：15500元/m2物业管理费：3—15元/m2/月（含电梯费）租金/售价租售情况市场在售项目数量较少，各种类型项目都有，处于快速发展期，高端物业市场接收度强，销售速度快；中端物业入驻率较高；低端物业入驻率较低。当前客户以中小企业主和投资客为主；企业客户主要集中在电子、IT、设计等中小发展型企业为主，企业实力有限，看重长久升值潜力城市之门租赁客户：本市著名企业；行业大中企业为主；客户特征未来供给项目写字楼等级项目进度绿地中心超高层双子塔建设中绿地领海5A级写字楼建设中绿地蓝海5A级写字楼建设中绿地智海5A级写字楼建设中CBD区域写字楼市场为政府引导支持大型开发商开启；未来绿地集团将有大量写字楼入市，前景看好68万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第68页案例借鉴经验西安写字楼发展分两种方式：一、外溢发展。依靠成熟区域发展逐步饱和，商务功效逐步外溢到周围区域，高新区唐延路板块是经典外溢区域。二、跨越式发展。相比外溢发展，西安写字楼区更多是跨越式发展，经过“产业发展+政府引导+大型开发商开启区域”，发展速度十分快速，而西安政府规划在此过程中产生异乎寻常强大作用，曲江新区、经开区、高新CBD区域均是这种发展模式69万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第69页反观我们项目，与关键商务区距离较远，未来难以受到其商务功效外溢而带来写字楼发展机会项目位置当前大部分未建设改造，未来将建设为居住区唐延路商务板块老关键区商务板块CBD板块1.伴随CBD规划，未来高新区写字楼发展机会主要集中在唐延路板块及CBD区域2.项目与高新区关键商务区距离较远，而且未来中间将间隔大量住宅区备注：西安高新区CBD规划面积2.2平方公里，预计其商务办公面积将超出160万平米；西安高新区每年写字楼消化量不超出25万平米，即需要6~7年时间消化CBD区域写字楼量；70万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第70页不过高新区西扩消息给区域发展带来信心，久远来看，高新区中心区将结合西咸新城建设往西转移1、面积西扩：由原来107平方公里扩展至200平方公里；依据《西安高新区发展总体规划》，高新区面积将扩展至200平方公里，打造智慧之城、科技之都；2、功效区西移：规划依靠沣河、太平河以及城际铁路、西太公路，将高新区划分为“一心、二轴、三带、五区”结构模式。“一心”指沣河、太平河交汇中心绿地公园，是整个片区中心；“二轴”指城际铁路交通景观轴和西太路总部经济商务轴；“三带”指沣河景观带、太河景观带、河景观带；“五区”指当代装备制造产业区、数字动漫产业区、总部商务办公区、通信产业区、节能环境保护产业区。原高新区区域高新区西扩区远期高新区中心原高新区中心11月14日《西安高新区发展总体规划（-2030年）》经市政府常务会审议标准经过71万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第71页同时国际软件新城建设将给区域写字楼发展带来跨越式发展机会国际软件新城发展预判：居住商业配套用地出让商务办公用地出让商务商业功效建设动作阶段特征区域宣传营销基础设施建设产业用地出让引进企业基础配套继续完善城市陌生区域企业聚集产业人口聚集区域开始脱离陌生引进大型开发商居住商业等配套用地出让居住配套开始建设土地出让投资回现产业聚集效应显示区域脱离陌生产生居住需求产生消费需求城市功效逐步完善新城发展初具雏形其它区域人员在该区域置业占到一定百分比产业园阶段~综合新城阶段以后产业新城阶段~前期伴随产业人员聚集，首先给区域带来初步置业及消费需求；后期伴随大企业相继落户，将逐步形成产业聚集效应，从而产生企业商务需求72万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第72页大企业发展计划也给区域发展增添了信心企业名称所属行业投资总额用地面积上海绿地集团房地产150亿元1391亩西安铁路信号厂电子信息10亿元252亩苏宁电器物流业6亿元227亩西安西矿环境保护科技有限企业环境保护业3.4亿元200亩陕西斯瑞工业有限责任企业电气机械及器材制造业3.1亿元112亩，总投资52.5亿元嘉恒西北总部基地项目开工建设，建成后将吸引入驻企业1000家，预计实现年产值40亿元，年税收8亿元，创造就业岗位1个绿地拿地西安铁路信号厂西矿环境保护陕西斯瑞苏宁电器部分企业拿地域位西北总部基地绿地在鱼化工业园已取地1391亩，其它企业如苏宁等也纷纷在此取地73万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第73页未来伴随国际软件新城、鱼化工业园建设，周围将聚集大批企业，给项目发展写字楼群带来机会……区域起步阶段区域快速发展阶段区域成熟阶段区域尚且陌生房地产项目在建规划利好，区域开始预热部分房地产项目完工，居民开始入驻交通建设利好兑现其它房地产项目陆续开始建设居住气氛成熟，有一定商业气氛软件园利好兑现，产业聚集，区域商务办公开始发展区域特征软件城初步成熟大企业进驻软件新城形成产业链外围中小企业进驻软件设计信息处理创意文化其它企业中小企业进驻条件商业办公气氛生活商务配套交通总价/单价项目有机会吸引中小企业进驻政策优惠土地廉价定制办公其它要求74万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第74页不过否应该发展纯写字楼群？75万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第75页即使西安写字楼伴随宏观调控及区域发展而大量开发，但去化速度较慢，尤其是综合型写字楼

项目名称售价(元/平方米)销售率销售周期综合型写字楼高新国际商务中心750025%4年西部国际广场700035%5年高科广场650090%7年西港国际大厦855056.25%3年旺座国际城617280%1年半公寓型写字楼class501222.28%2年粤汉国际48799.80%2年绿地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半二期1年银河新坐标567062.59%2年在西安写字楼去化速度普遍慢于公寓在西安综合型综合型写字楼去化速度普遍慢于公寓型写字楼综合型写字楼去化速度普遍低于公寓型写字楼76万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第76页因为西安大部分企业为中小企业，经济实力有限，对写字楼需求有限；当前西安写字楼销售更多是由投资需求支撑62%企业年收入在500万元以下购置写字楼时考虑面积74.2%写字楼客群面积在200平米以下数据起源：政府网站及世联西安写字楼代理部77万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第77页同时因为项目所在区域较为陌生，发展纯写字楼群比关键区写字楼面临着更大风险西安发展纯商务写字楼群较少，较多项目采取“公寓+写字楼”发展模式，实现：1、降低风险，公寓消化速度相对较快，实现现金较快回现，写字楼则能实现价格溢价2、租售结合，公寓用作销售，写字楼既可用作销售，也可租赁带来长久现金流尚品国际：分为A、B、C三栋楼，总共12万㎡A栋：LOFT写字楼；建筑面积1.6万平米，户型为40~70㎡之间B栋：写字楼；1.8万㎡，户型为150~250㎡，无走廊，独立卫生间C栋：精装公寓、商业；约8.6万㎡，面积区间为40~100㎡之间尚品国际唐延路科技九路效果图：能实现写字楼群形象78万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第78页所以世联提议采取“公寓+写字楼”发展模式，实现风险回避西三环快速干道彩虹路经十三路商住公寓酒店式公寓酒店式公寓SOHO写字楼商住公寓商住公寓/SOHO写字楼方案一：2栋商住公寓+2栋酒店式公寓+2栋SOHO写字楼方案二：3栋商住公寓+2栋酒店式公寓+1栋SOHO写字楼一期二期79万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第79页在“公寓+写字楼”方案中，亦能实现商务办公楼群整体形象，从而提升区域形象写字楼形象公寓形象公寓+写字楼整体能实现商务办公裙楼形象，从而提升区域价值（图为曲江新区在建公寓）80万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第80页2.大型百货可行性研判81万华西安万华商业综合体项目前期策划方案第81页欢乐颂研究：第一个欢乐颂项目位于深圳南山，以整体租赁形式进入市场南城购物广场，几经易主，烂尾近十年。曾在被列为深圳52个需重点处理问题楼盘之一，这个盘也是南山纠纷最多、处理最难老大难项目。年在区委区政府支持下，金福瑞企业斥资1.8亿元参加了资产重组。依据深圳市规划局和南山区建设局公布消息，金福瑞企业于20实施项目改建，并