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第六章其它税收法律制度

第1页第一节房产税法律制度

（一）房产税概念

房产税，是以

房产为

征税对象，按照房产

计税价值或

房产租金收入向房产

全部些人或

经营管理人等征收一个税。

第2页第一节房产税法律制度

（二）房产税纳税人

在我国城市、县城、建制镇和工矿区（

不包含农村）内拥有房屋产权单位和个人，详细包含

产权全部些人、承典人、房产代管人或者使用人。

1.产权属于国家全部，其经营管理单位为纳税人。

2.产权属于集体和个人，集体单位和个人为纳税人。

3.产权出典，

“承典人”为纳税人。

第3页第一节房产税法律制度

4.产权全部些人、承典人均不在房产所在地，房产代管人或者使用人为纳税人。

5.产权未确定以及租典纠纷未处理，房产代管人或者使用人为纳税人。

6.纳税单位和个人

“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位房产，由使用人

代为缴纳房产税。

【注意】房屋出租标准上“出租人”为纳税人，但在无租使用情况下，承租人实际收益，所以由承租人代为缴纳。

【记忆提醒】

支配人、受益人纳税。

第4页

【例题·单项选择题】（年）关于房产税纳税人以下表述中，不符正当律制度要求是（）。

A.房屋出租，承租人为纳税人

B.房屋产权全部些人不在房产所在地，房产代管人为纳税人

C.房屋产权属于国家，其经营管理单位为纳税人

D.房屋产权未确定，房产代管人为纳税人

答案：A第5页第一节房产税法律制度

（三）房产税征税范围

1.房产税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区房屋，

“不包含农村”。

2.独立于房屋之外建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税征税范围。

3.房地产开发企业建造商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借商品房应按要求征收房产税。

第6页

【例题·单项选择题】（年）依据房产税法律制度要求，以下各项中，不属于房产税征税范围是（）。

A.建制镇工业企业厂房

B.农村村民住宅

C.市区商场地下车库

D.县城商业企业办公楼

答案：B第7页

【例题·判断题】（年、年）房地产开发企业建造商品房，出售前已使用或出租、出借，不缴纳房产税。（）

答案：错误第8页第一节房产税法律制度

（四）房产税应纳税额计算

计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产余值1.2%整年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除百分比）×1.2%从租计征房产租金12%整年应纳税额＝（不含增值税）租金收入×12%（或4%）税收优惠个人出租住房不区分用途，按4%税率征收房产税组织出租住房按“市场价格”向“个人”出租用于“居住”，按4%税率征收房产税（新增）第9页第一节房产税法律制度

（四）房产税应纳税额计算【注意1】扣除百分比为10%～30%由省级人民政府确定。

【注意2】计税租金为不含增值税租金收入，既包含货币收入也包含实物收入。

第10页第一节房产税法律制度

1.关于房产原值

（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度要求，在账簿固定资产科目中记载房屋原价（不减除折旧）。

（2）凡以房屋为载体，不可随意移动从属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，不论在会计核实中是否单独记账与核实，都应计入房产原值，计征房产税。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要对应增加房屋原值。

第11页第一节房产税法律制度

2.关于投资联营

（1）对以房产投资联营、投资者参加投资利润分红、共担风险，按房产余值作为计税依据计缴房产税。（真投资，被投资方计税）

（2）对以房产投资收取固定收入、不负担经营风险，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得租金收入为计税依据计缴房产税。（假投资，出租方计税）

3.关于融资租赁

对于融资租赁房屋，由“承租人”以“房产余值”计征房产税。

第12页第一节房产税法律制度

【注意】应纳税额计算与税收优惠经常结合考评，另外还需注意同一所房屋前六个月自用，后六个月出租情况。

举例：一项房产，年7月1日之前为自用，7月1日出租，计算年房产税。

情况一：个人拥有该项房产，前六个月为自用不计算房产税，后六个月出租，不区分承租对象，以租金收入为计税依据，按照4%计算房产税。

情况二：企业拥有该项房产，前六个月自用，以房产原值为计税依据，按照1.2%计算房产税，因为是六个月房产税，要再乘以50%；后六个月出租，假如出租给个人，按照4%计算房产税；假如出租给企业，按照12%计算房产税。

第13页

【例题·单项选择题】（年）甲企业厂房原值万元，年11月对该厂房进行扩建，年底扩建完工并办理验收手续，增加房产原值500万元，已知房产税原值扣除百分比为30%，房产税百分比税率为1.2%，计算甲企业年应缴纳房产税税额以下算式中，正确是（）。

A.×（1－30%）×1.2%＋500×1.2%＝22.8（万元）

B.（＋500）×（1－30%）×1.2%＝21（万元）

C.×1.2%＋500×（1－30%）×1.2%＝28.2（万元）

D.×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）

答案：B第14页

【例题·单项选择题】（年）甲企业厂房原值500万元，已提折旧200万元，已知房产原值减除百分比为30%，房产税从价计征税率为1.2%，计算甲企业年度应缴纳房产税税额以下算式中，正确是（）。

A.200×（1－30%）×1.2%＝1.68（万元）

B.500×1.2%＝6（万元）

C.（500－200）×（1－30%）×1.2%＝2.52（万元）

D.500×（1－30%）×1.2%＝4.2（万元）

答案：D第15页

【例题·单项选择题】（年）年7月1日，甲企业出租商铺，租期六个月，一次性收取含增值税租金126000元。已知增值税征收率为5%，房产税从租计征税率为12%。计算甲企业出租商铺应缴纳房产税税额以下算式中，正确是（）。

A.126000÷（1＋5%）×（1－30%）×12%＝10080（元）

B.126000÷（1＋5%）×12%＝14400（元）

C.126000×（1－30%）×12%＝10584（元）

D.126000×12%＝15120（元）

答案：B第16页

【例题·单项选择题】（年）甲企业年年初拥有一栋房产，房产原值1000万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每个月收取租金1万元。已知房产税税率从价计征为1.2%，从租计征为12%，当地省政府要求计算房产余值减除百分比为30%。年甲企业上述房产应缴纳房产税税额以下计算中，正确是（）。

A.9×12%＝1.08（万元）

B.1000×（1－30%）×1.2%÷12×3＋1×9×12%＝3.18（万元）

C.1000×（1－30%）×1.2%÷12×4＋1×8×12%＝3.76（万元）

D.1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（万元）

答案：B第17页

【例题·单项选择题】（年）张某，年年初拥有一栋自有住房，房产原值200万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每个月按照市场价格收取租金1万元。已知房产税税率从价计征为1.2%，个人出租住房从租计征为4%，当地省政府要求计算房产余值减除百分比为30%。年张某上述房产应缴纳房产税税额以下计算中，正确是（）。

A.1×9×4%＝0.36（万元）

B.200×（1－30%）×1.2%÷12×3＋1×9×4%＝0.78（万元）

C.200×（1－30%）×1.2%÷12×4＋1×8×4%＝0.88（万元）

D.200×（1－30%）×1.2%＝1.68（万元）

答案：A第18页

【例题·多项选择题】（年）依据房产税法律制度要求，以下与房屋不可分割从属设备中，应计入房产原值计缴房产税有（）。

A.给排水管道

B.电梯

C.暖气设备

D.中央空调

答案：ABCD第19页

【例题·判断题】（年）对个人按市场价格出租居民住房，暂免征收房产税。（）

答案：错误第20页

【例题·多项选择题】赵某在市区拥有一栋七层楼房，其中一、二层自用，经营饭店；三、四层出租给某企业办公，年租金120万；五、六层用于投资联营，不负担联营风险，每年固定收取100万元利润；第七层给朋友张某作为住宅无偿使用，已知该楼房产原值为7000万，假设每层分摊房产原值均为1000万，当地政府要求扣除率为30%，房产税从价计征税率为1.2%；从租计征税率为4%，则以下说法中正确有（）。

A.赵某自用两层应从价计征房产税，年税额为16.8万元

B.赵某出租两层应从租计征房产税，年税额为4.8万元

C.赵某用于投资联营两层应从租计征房产税，年税额为4万元

D.第七层赵某无偿赠予给朋友张某使用，赵某无需缴纳房产税

答案：ABCD第21页第一节房产税法律制度

（五）房产税税收优惠

非经营行房产（1）国家机关、人民团体、军队“自用”房产

（2）由国家财政部门拨付事业经费单位全部“本身业务范围”内使用房产

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”房产

（4）个人全部“非营业用”房产

（5）租金偏低公房出租

（6）公共租赁住房

（7）高校学生公寓

（8）非营利性医疗机构自用房产

（9）老年服务机构自用房产免征暂时房及停用房（10）危房、毁损不堪居住房屋停用后

（11）大修理连续停用六个月以上停用期间

（12）基建工地暂时房屋施工期间全民健身（13）“企业”拥有并运行管理大型体育场馆，其用于体育活动房产减半（14）其它用于体育活动房产

【注意】（13）、（14）用于体育活动天数不得低于整年自然天数70%免征第22页

【例题·单项选择题】（年）依据房产税法律制度要求，以下各项中，不予免征房产税是（）。

A.名胜古迹中附设经营性茶社

B.公园自用办公用房

C.个人全部唯一普通居住用房

D.国家机关职员食堂

答案：A第23页第一节房产税法律制度

（六）房产税征收管理

1.纳税义务发生时间

（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

（3）纳税人委托施工企业建设房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

（5）纳税人购置存量房（二手房），自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

第24页第一节房产税法律制度

（六）房产税征收管理

1.纳税义务发生时间

（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。

（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

（8）融资租赁房屋由承租人自融资租赁协议约定开始日次月起缴纳房产税；协议未约定开始日，由承租人自协议签署次月起缴纳房产税。

（9）纳税人因房产实物或权利状态发生改变而依法终止房产税纳税义务，其应纳税款计算应截止到房产实物或权利状态发生改变当月末。

第25页第一节房产税法律制度

2.征税方法

按年计算、分期缴纳。

3.纳税地点

（1）房产税在房产所在地缴纳。

（2）房产不在同一地方纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在地税务机关申报纳税。

第26页

【例题·单项选择题】（年）甲企业委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于年12月完工，年1月办妥（完工）验收手续，4月付清全部价款。甲企业此幢办公楼房产税纳税义务发生时间是（）。

A.年12月

B.年1月

C.年2月

D.年4月

答案：C第27页第二节契税法律制度

契税

（一）契税概念

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签署协议（契约），以及所确定价格一定百分比，向“权属承受人”（即买方）征收一个税。

第28页第二节契税法律制度

（二）契税纳税人与征税范围

1.纳税人

在我国境内“承受”土地、房屋权属转移单位和个人。

2.征税范围

（1）属于征税范围

①国有土地使用权出让。

②土地使用权转让（包含出售、赠与、交换）。

③房屋买卖、赠与、交换。

第29页第二节契税法律制度

16101605（二）契税纳税人与征税范围

（2）不属于征税范围

①土地使用权转让不包含农村集体土地承包经营权转移。

②土地、房屋权属典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税征税范围。

第30页

【例题·单项选择题】（年）依据契税法律制度要求，以下行为中，应征收契税是（）。

A.甲企业出租地下停车场

B.丁企业购置办公楼

C.乙企业将房屋抵押给银行

D.丙企业承租仓库

答案：B第31页

【例题·多项选择题】（年）依据契税法律制度要求，以下各项中，属于契税征税范围有（）。

A.农村集体土地承包经营权转移

B.土地使用权赠与

C.国有土地使用权出让

D.房屋交换

答案：BCD第32页

【例题·单项选择题】（年）依据税收法律制度要求，以下各项中属于契税纳税人是（）。

A.向养老院捐赠房产李某

B.承租住房刘某

C.购置商品房张某

D.出售商铺林某

答案：C第33页第二节契税法律制度

（三）契税应纳税额

1.税率

3%～5%幅度百分比税率。

2.计税依据

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以“不含增值税”“成交价格”作为计税依据。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参考土地使用权出售、房屋买卖“市场价格”确定。

第34页第二节契税法律制度

（3）土地使用权交换、房屋交换以交换土地使用权、房屋“价格差额”作为计税依据。

【注意1】交换价格不相等，由“多交付货币”一方缴纳契税；交换价格相等，免征契税。

【注意2】“交换”行为是指“房房、地地、房地”交换，“以房抵债”和“以房易货”均属于买卖行为。

1607（4）以划拨方式取得土地使用权，经同意转让房地产时，以“补交”土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

3.应纳税额

应纳税额＝计税依据×税率

第35页

【例题·多项选择题】（年）关于契税计税依据以下表述中，符正当律制度要求有（）。

A.受让国有土地使用权，以成交价格为计税依据

B.受赠房屋，由征收机关参考房屋买卖市场价格要求计税依据

C.购入土地使用权，以评定价格为计税依据

D.交换土地使用权，以交换土地使用权价格差额为计税依据

答案：ABD第36页

【例题·单项选择题】（年）年2月周某以150万元价格出售自有住房一套，购进价格200万元住房一套。已知契税适用税率为5%，计算周某上述行为应缴纳契税税额以下算式中，正确是（）。

A.150×5%＝7.5（万元）

B.200×5%＝10（万元）

C.150×5%＋200×5%＝17.5（万元）

D.200×5%－150×5%＝2.5（万元）

答案：B第37页

【例题·单项选择题】（年）年10月王某购置一套住房，支付房价97万元、增值税税额10.67万元。已知契税适用税率为3%，计算王某应缴纳契税税额以下算式中，正确是（）。

A.（97＋10.67）×3%＝3.2301（万元）

B.97÷（1－3%）×3%＝3（万元）

C.（97－10.67）×3%＝2.5899（万元）

D.97×3%＝2.91（万元）

答案：D第38页

【例题·单项选择题】（年）周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为3%。关于此次房屋交易缴纳契税以下表述中，正确是（）。

A.周某应缴纳契税0.3万元

B.周某应缴纳契税2.7万元

C.谢某应缴纳契税2.7万元

D.谢某应缴纳契税0.3万元

答案：C第39页

【例题·单项选择题】（年）周某原有两套住房，年8月，出售其中一套，成交价为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税税率为3%。周某计算应缴纳契税以下方法中，正确有（）。

A.100×3%＝3（万元）

B.（100＋60）×3%＝4.8（万元）

C.（100＋70）×3%＝5.1（万元）

D.（100＋70＋60）×3%＝6.9（万元）

答案：A第40页第二节契税法律制度

（五）契税税收优惠

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施，免征契税。

2.城镇职员按要求“第一次”购置“公有住房”，免征契税。

3.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产，免征契税。

第41页第二节契税法律制度

（五）契税税收优惠

4.外交减免

依照要求应该给予免税外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其它外交人员承受土地、房屋权属，经外交部确认，能够免征契税。

【注意】经同意减征、免征契税纳税人，改变相关土地、房屋用途，就不再属于减征、免征契税范围，而且应该补缴已经减征、免征税款。（六）契税纳税期限

自纳税义务发生之日起“10日”内。

第42页

【例题·多项选择题】（年）依据契税法律制度要求，以下各项中，免征契税有（）。

A.国家机关承受房屋用于办公

B.纳税人承受荒山土地使用权用于农业生产

C.军事单位承受土地用于军事设施

D.城镇居民购置商品房用于居住

答案：ABC第43页第二节土地增值税法律制度

土地增值税

（一）土地增值税概念

土地增值税是对“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物“并取得收入”单位和个人，就其转让房地产所取得增值额征收一个税。

第44页

（二）土地增值税征税范围

事项土地增值税不征征土地使用权出让★

土地使用权转让

★转让建筑物产权

★继承★

赠与（1）赠与直系亲属或者负担直接赡养义务人

（2）经过中国境内非营利社会团体、国家机关赠与教育、民政和其它社会福利、公益事业赠与其它人改制整体改制普通企业房地产开发企业合并分立投资、联营房地产开发企业将部分开发房产自用或出租出售或视同出售（如抵债等）房地产交换个人交换自有居住用房企业交换合作建房建成后自用建成后转让出租★

抵押抵押期间抵押期满“且”发生权属转移代建★

评定增值★

第45页

【例题·单项选择题】（年）依据土地增值税法律制度要求，以下各项中，不属于土地增值税纳税人是（）。

A.出租住房孙某

B.转让国有土地使用权甲企业

C.出售商铺潘某

D.出售写字楼乙企业

答案：A第46页

【例题·单项选择题】（年）依据土地增值税法律制度要求，以下各项中，属于土地增值税征税范围是（）。

A.房地产出租

B.企业间房地产交换

C.房地产代建

D.房地产抵押

答案：B第47页

【例题·多项选择题】（年改）甲房地产企业将开发商业楼对外投资，该商业楼开发成本4800万元，评定作价5240万元，协议约定，甲企业参加接收投资方利润分配，共同负担投资风险。甲企业将开发商业楼对外投资，应缴纳有（）。

A.增值税

B.土地增值税

C.契税

D.企业所得税

答案：ABD第48页第二节土地增值税法律制度

（三）土地增值税应纳税额计算

1.适用税率

土地增值税适用4级“超率累进税率”。

2.计税公式

土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额＝转让房地产取得收入－扣除项目金额

【注意】转让房地产取得收入为不含增值税收入。

第49页

【例题·单项选择题】（年）甲房地产企业年11月销售自行开发商品房地产项目，取得不含增值税收入0万元，准予从房地产转让收入额减除扣除项目金额1万元。已知土地增值税率为40%，速算扣除系数为5%，甲房地产企业该笔业务应缴纳土地增值税税额以下计算列式中，正确是（）。

A.（0－1）×40%－0×5%＝2200（万元）

B.（0－1）×40%－1×5%＝2600（万元）

C.0×40%－1×5%＝7400（万元）

D.0×40%－（0－1）×5%＝7600（万元）

答案：B第50页第二节土地增值税法律制度

4.新建项目详细扣除标准

转让项目详细扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②）×5%利息不明确（①＋②）×10%销售④与转让房地产相关税金城、教（不包含印花税）、不得抵扣增值税优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20%非房地产开发企业拿地同同建房同同销售不一样城、教、印、不得抵扣增值税第51页第二节土地增值税法律制度

5.计算步骤

（1）确定收入——题目给出

（2）确定扣除项目金额

①取得土地使用权所支付金额——题目给出

②房地产开发成本——题目给出

③房地产开发费用——依据题目内容判定利息是否明确

④与转让房地产相关税金——题目给出（注意印花税迷惑）

⑤计算加计扣除

（3）确定增值额——（（1）－（2））

（4）确定增值额与扣除项目标比率（（3）/（2））

（5）找税率

（6）算税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超出扣除项目金额20%，给予免税。

第52页第二节土地增值税法律制度

6.销售旧房详细扣除标准

转让项目详细扣除项目扣除标准存量项目房屋房①房屋及建筑物“评定价格”重置成本价×成新率地②取得土地使用权所支付地价款和缴纳相关费用据实扣除销售③与转让房地产相关税金据实扣除土地地同上同上销售同上同上第53页

【例题·单项选择题】（年）甲企业开发一项房地产项目，取得土地使用权支付金额为1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证实。已知，当地房地产开发费用计算扣除百分比为10%。甲企业计算缴纳土地增值税时，能够扣除房地产开发费用以下计算中，正确是（）。

A.－900＝1100（万元）

B.6000×10%＝600（万元）

C.×10%＝200（万元）

D.（1000＋6000）×10%＝700（万元）

答案：D第54页

【例题·单项选择题】以下各项房地产销售步骤中缴纳税金中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时已在管理费用中扣除，而不再单独扣除是（）。

A.增值税

B.城市维护建设税

C.教育费附加

D.印花税

答案：D第55页

【例题·多项选择题】以下各项中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时能够扣除项目有（）。

A.取得土地使用权所支付金额

B.房地产开发成本

C.与转让房地产相关税金

D.财政部确定其它扣除项目

答案：ABCD第56页

【例题·多项选择题】（年）依据土地增值税法律制度要求，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税时，准予扣除项目有（）。

A.转让步骤缴纳税金

B.取得土地使用权所支付地价款

C.评定价格

D.重置成本

答案：ABC第57页第二节土地增值税法律制度

（四）土地增值税税收优惠

1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超出扣除项目金额20%，给予免税；超出20%，应按全部增值额缴纳土地增值税。

【注意】房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应分别计算土地增值税税额。

2.因国家建设需要依法征用、收回房地产，免征土地增值税。

【注意】因上述原因而“自行转让”比照国家收回处理。

3.企事业单位、社会团体以及其它组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超出扣除项目金额20%，免征土地增值税。

4.“居民个人”“转让住房”免征土地增值税。

第58页

【例题·单项选择题】（年）依据土地增值税法律制度要求，以下各项中，免征土地增值税是（）。

A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让房地产

B.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，企业自行转让原房地产

C.企业之间交换房地产

D.企业以房地产抵债而发生权属转移房地产

答案：B第59页

【例题·多项选择题】（年）依据土地增值税法律制度要求，以下情形中，应予缴纳土地增值税有（）。

A.纳税人进行其它房地产开发同时建造普通标准住宅，不能准确核实增值额

B.企事业单位转让旧房作为经济适用房房源且增值额未超出扣除项目金额20%

C.纳税人建造高级公寓出售，增值额未超出扣除项目金额20%

D.因国家建设需要依法征用、收回房地产

答案：AC第60页第二节土地增值税法律制度

（五）土地增值税纳税清算

1.符合以下情形之一，纳税人“应该”进行土地增值税清算：

（1）房地产开发项目全部完工、完成销售；

（2）整体转让未完工决算房地产开发项目标；

（3）直接转让土地使用权。

第61页第二节土地增值税法律制度

2.符合以下情形之一，主管税务机关“能够要求”纳税人进行土地增值税清算：

（1）已完工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在“85%以上”，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；

（2）取得销售（预售）许可证满“三年”仍未销售完成；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。

第62页

【例题·单项选择题】（年）依据土地增值税法律制度要求，以下情形中，不属于纳税人应该进行土地增值税清算是（）。

A.直接转让土地使用权

B.房地产开发项目全部完工并完成销售

C.整体转让未完工决算房地产开发项目标

D.取得房地产销售（预售）许可证满3年还未销售完成

答案：D第63页第三节城镇土地使用税法律制度

城镇土地使用税

（一）城镇土地使用税概念

城镇土地使用税是国家在“城市、县城、建制镇和工矿区”范围内，对使用土地单位和个人，以其实际占用土地面积为计税依据，按照要求税额计算征收一个税。

第64页第三节城镇土地使用税法律制度

（二）城镇土地使用税纳税人

1.城镇土地使用税由“拥有”土地使用权单位或个人缴纳。

2.拥有土地使用权纳税人不在土地所在地，由“代管人或实际使用人”缴纳。

3.土地使用权未确定或权属纠纷未处理，由“实际使用人”纳税。

4.土地使用权“共有”，共有“各方”均为纳税人，以共有各方实际使用土地面积占总面积百分比，分别计算缴纳城镇土地使用税。

【注意】用于租赁（经营租赁）房屋，由“出租方”缴纳房产税、城镇土地使用税。

第65页

【例题·多项选择题】（年、年）依据城镇土地使用税法律制度要求，以下关于城镇土地使用税纳税人表述中，正确有（）。

A.城镇土地使用税由拥有土地使用权单位和个人缴纳

B.土地使用权共有，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税

C.土地使用权未确定或权属纠纷未处理，由实际使用人纳税

D.拥有土地使用权纳税人不在土地所在地，由代管人或实际使用人纳税

答案：ABCD第66页

（三）城镇土地使用税征税范围

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，不论是属于国家全部土地，还是集体全部土地，都属于城镇土地使用税征税范围。

【例题·多项选择题】（年）依据城镇土地使用税法律制度相关要求，以下各项中属于城镇土地使用税征收范围有（）。

A.集体全部建制镇土地

B.集体全部城市土地

C.集体全部农村土地

D.国家全部工矿区土地

答案：ABD第67页第三节城镇土地使用税法律制度

（四）城镇土地使用税税率

采取幅度差异定额税率。

（五）城镇土地使用税计税依据

纳税人“实际占用”土地面积。

1.凡由省级人民政府确定单位组织测定土地面积，以“测定”土地面积为准。

2.还未组织测定，但纳税人持有政府部门核发土地使用权证书，以“证书确定”土地面积为准。

3.还未核发土地使用权证书，应该由纳税人“据实申报”土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。

（六）城镇土地使用税应纳税额计算

城镇土地使用税执行从量计征。

年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

第68页

【例题·单项选择题】（年）甲房地产开发企业开发一住宅项目，实际占地面积1平方米，建筑面积24000平方米，容积率为2，甲房地产开发企业缴纳城镇土地使用税计税依据为（）。

A.18000平方米

B.24000平方米

C.36000平方米

D.1平方米

答案：D第69页

1607【例题·多项选择题】（年）甲、乙两家企业共有一项土地使用权，土地面积为1500平方米，甲、乙两家企业实际占用百分比为3：2。已知该土地适用城镇土地使用税税额为每平米5元，关于甲、乙企业共有该土地应缴纳城镇土地使用税，以下处理正确有（）。

A.甲企业应缴纳城镇土地使用税＝1500×3÷5×5＝4500（元）

B.甲企业应缴纳城镇土地使用税＝1500×5＝7500（元）

C.乙企业应缴纳城镇土地使用税＝1500×2÷5×5＝3000（元）

D.乙企业应缴纳城镇土地使用税＝1500×5＝7500（元）

答案：AC第70页第三节城镇土地使用税法律制度

（1604七）城镇土地使用税税收优惠——免征非经营行为（1）国家机关、人民团体、军队自用土地

（2）由国家财政部门拨付事业经费单位自用土地

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地

（5）老年服务机构自用土地国家勉励行为直接用于农、林、牧、渔业生产用地

【注意】公园、名胜古迹内附设营业单位占用土地，如“索道企业经营用地”，应按要求缴纳城镇土地使用税占用耕地缴纳了耕地占用税，从同意征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税无偿使用免税单位无偿使用纳税单位土地—免征

纳税单位无偿使用免税单位土地—征

举例：烟花爆竹生产企业使用消防队用地，征收；

消防队使用烟花爆竹企业用地，免征。全民健身体育用地（同房产税）房地产开发经同意开发建设经济适用房用地—免征

其它各类房地产开发用地—征第71页第三节城镇土地使用税法律制度

各行业免征要求厂区内征包含办公区、生活区、绿化带、机场跑道等

【注意】自1月1日起，企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，全额征收城镇土地使用税厂区外免征企业铁路专用线、公路等用地：在厂区以外、与社会公用地段未加隔离火电厂围墙外灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地

水电站除发电厂房、生产、办公、生活以外用地

供电部门输电线路、变电站用地盐场盐滩、盐矿矿井用地林场育林地、运材道、防火道、防火设施用地；林区贮木场、水运码头用地；森林公园、自然保护区用地水利设施及其管护用地，如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地港口：码头用地机场：飞行区用地、场内外通讯导航设施用地、飞行区四面排水防洪设施用地、场外道路用地石油行业：地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工暂时用地；企业厂区以外铁路专用线、公路及输油管道用地；油气长输管线用地；在城市、县城、建制镇以外工矿区内消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地征税范围外邮政：坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外，尚在县邮政局内核实土地，在单位财务账中划分清楚第72页

1610【例题·多项选择题】（年）依据土地使用税法律制度要求。以下城市用地中，应缴纳城镇土地使用税有（）。

A.民航机场场内道路用地

B.商业企业经营用地

C.火电厂厂区围墙内用地

D.市政街道公共用地

答案：ABC第73页

【例题·单项选择题】（年）依据城镇土地使用税法律制度要求，以下用地中，免予缴纳城镇土地使用税是（）。

A.港口码头用地

B.邮政部门坐落在县城内土地

C.水电站发电厂房用地

D.火电厂厂区围墙内用地

答案：A第74页

【例题·单项选择题】（年）依据城镇土地使用税法律制度要求，以下土地中，不征收城镇土地使用税是（）。

A.位于农村集体全部土地

B.位于工矿区集体全部土地

C.位于县城国家全部土地

D.位于城市公园内索道企业经营用地

答案：A第75页

【例题·单项选择题】（年）年甲服装企业（位于某县城）实际占地面积30000平方米，其中办公楼占地500平方米，厂房仓库占地面积2平方米，厂区内铁路专用线、公路等用地7500平方米。已知当地要求城镇土地使用税每平方米年税额为5元。甲服装企业当年应缴纳城镇土地使用税税额以下计算中，正确是（）。

A.30000×5＝150000（元）

B.（30000－7500）×5＝112500（元）

C.（30000－500）×5＝147500（元）

D.（30000－2）×5＝40000（元）

答案：A第76页

【例题·单项选择题】（年）甲盐场占地面积为300000平方米，其中办公用地35000平方米，生活区用地15000平方米，盐滩用地250000平方米。已知当地要求城镇土地使用税每平方米年税额为0.8元。甲盐场当年应缴纳城镇土地使用税税额以下计算中，正确是（）。

A.（35000＋250000）×0.8＝228000（元）

B.300000×0.8＝240000（元）

C.（35000＋15000）×0.8＝40000（元）

D.（15000＋250000）×0.8＝21（元）

答案：C第77页

【例题·单项选择题】（年）某林场占地面积100万平方米，其中森林公园占地58万平方米，防火设施占地17万平方米，办公用地占地10万平方米，生活区用地占地15万平方米，该林场需要交纳城镇土地使用税面积是（）万平方米。

A.58

B.100

C.42

D.25

答案：D第78页

【例题·单项选择题】（年）某火电厂年总共占地面积80万平方米，其中围墙内占地40万平方米，围墙外灰场占地面积3万平方米，厂区及办公楼占地面积37万平方米，已知该火电厂所在地适用城镇土地使用税为每平方米年税额1.5元。该火电厂年应缴纳城镇土地使用税为（）万元。

A.（80－3－40）×1.5＝55.5（万元）

B.（80－3－37）×1.5＝60（万元）

C.（80－3）×1.5＝115.5（万元）

D.80×1.5＝120（万元）

答案：C第79页

【例题·判断题】（年）对公安部门无偿使用铁路、民航等单位土地，免征城镇土地使用税。（）

答案：正确第80页第三节城镇土地使用税法律制度

（八）城镇土地使用税征收管理

1.纳税义务发生时间

（1）纳税人购置新建商品房，为自房屋交付使用之次月起。

（2）纳税人购置存量房，为自办理房屋权属转移、变更记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起。

（3）纳税人出租、出借房产，为自交付出租、出借房产之次月起。

第81页第三节城镇土地使用税法律制度

（4）以出让或转让方式有偿取得土地使用权，为协议约定交付土地时间次月起；协议未约定交付土地时间，为协议签署次月起。（5）纳税人新征用耕地，为自同意征用之日起满1年时。（6）纳税人新征用非耕地，为自同意征用次月起。

【总结】普通情况自……之“次月”起；新征用耕地，为自同意征用之日起满1年时。

2.征收方式及纳税地点同房产税

征收方式：按年计算、分期缴纳。

纳税地点：土地所在地。

第82页

【例题·多项选择题】（年）依据城镇土地使用税法律制度要求，以下关于城镇土地使用税纳税义务发生时间表述中，正确有（）。

A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税

B.纳税人以出让方式有偿取得土地使用权，应从协议约定交付土地时间次月起缴纳城镇土地使用税

C.纳税人新征用耕地，自同意征用之日起满1年时缴纳城镇土地使用税

D.纳税人新征用非耕地，自同意征用次月起缴纳城镇土地使用税

答案：ABCD第83页第三节耕地占用税法律制度

耕地占用税

（一）耕地占用税概念

耕地占用税，是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，对占用耕地建房或者从事非农业建设单位或者个人，征收一个税。

第84页第三节耕地占用税法律制度

（二）耕地占用税征税范围

包含为建房或从事其它非农业建设而占用国家全部和集体全部耕地。

1.耕地是指用于种植农作物土地。

2.占用鱼塘、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂及其它农用土地建房或从事其它非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。

【注意】建设“直接为农业生产服务”生产设施占用上述要求农用地，不征收耕地占用税。

第85页

【例题·单项选择题】（年）依据耕地占用税法律制度要求，以下各项中，不缴纳耕地占用税是（）。

A.占用市区工厂土地建设商品房

B.占用市郊菜地建设公路

C.占用牧草地建设厂房

D.占用果园建设旅游度假村

答案：A第86页

【例题·判断题】（年）某农场占用苗圃修建水渠用于浇灌，不缴纳耕地占用税。（）

答案：正确第87页第三节耕地占用税法律制度

（三）耕地占用税应纳税额计算

1.耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据

2.实施定额税率

3.应纳税额＝实际占用耕地面积×定额税率

4.应纳税额应该“一次性”缴纳。

（四）耕地占用税加征要求

1.经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地尤其少地域，加征“不超出50%”。

2.占用“基本农田”，加征“50%”。

第88页第三节耕地占用税法律制度

（五）耕地占用税税收优惠

1.免征

军事设施、学校、幼稚园、养老院、医院

【注意】学校内经营性场所、教职员住房和医院内职员住房不免征。

2.减半征收

农村居民在户口所在地占用耕地建设自用住宅。

3.减按2元/平方米税额征收

铁路、公路、机场跑道和停机坪、港口、航道。

第89页

【例题·单项选择题】（年）年7月甲企业开发住宅小区经同意共占用耕地150000平方米，其中800平方米兴建幼稚园，5000平方米修建学校，已知耕地占用税适用税率为30元/平方米，甲企业应缴纳耕地占用税税额以下算式中，正确是（）。

A.150000×30＝4500000元

B.（150000－800－5000）×30＝4326000元

C.（1500000－5000）×30＝4350000元

D.（150000－800）×30＝4476000元

答案：B第90页

【例题·多项选择题】（年）依据耕地占用税法律制度要求，以下各项中，免征耕地占用税有（）。

A.公立学校教学楼占用耕地

B.厂区内机动车道占用耕地

C.军事设施占用耕地

D.医院内职员住房占用耕地

答案：AC第91页第三节耕地占用税法律制度

（六）耕地占用税纳税义务发生时间

1.经同意占用耕地，为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知当日。

2.未经同意占用耕地，为纳税人实际占用耕地当日。

3.纳税人暂时占用耕地，应该缴纳耕地占用税。纳税人在同意暂时占用耕地期限内恢复所占用耕地原状，全额退还已经缴纳耕地占用税。

第92页

【例题·单项选择题】（年）甲企业年2月经同意新占用一块耕地建造办公楼，另占用一块非耕地建造企业仓库。以下关于甲企业城镇土地使用税和耕地占用税相关处理，说法正确是（）。

A.甲企业建造办公楼占地，应征收耕地占用税，并自同意征用之次月起征收城镇土地使用税

B.甲企业建造办公楼占地，应征收耕地占用税，并自同意征用之日起满一年时征收城镇土地使用税

C.甲企业建造仓库占地，不征收耕地占用税，应自同意征用之月起征收城镇土地使用税

D.甲企业建造仓库占地，不征收耕地占用税，应自同意征用之日起满一年时征收城镇土地使用税

答案：B第93页第四节印花税法律制度

印花税

（一）印花税概念

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用应税经济凭证所征收一个税。

（二）印花税纳税人

印花税纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法所列举凭证单位和个人。

1.立协议人——协议当事人

不包含协议“担保人、证人、判定人”

【注意】一份协议或应税凭证由两方或两方以上当事人共同签署，签署协议或应税凭证“各方”都是纳税人，应各就其所持协议或应税凭证计税金额推行纳税义务。

第94页第四节印花税法律制度

2.立账簿人

该“账簿”指营业账簿，包含资金账簿